Capítulo 1

PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR DE LA TIERRA URBANA.(1)

Sin pretender abordar temas que corresponden a las especialidades de la

Economía, en este capitulo se hará un breve recordatorio de los conceptos
generales utilizados en la valuación de bienes inmuebles, que fundamenten la
comprensión de los Principios Básicos de la Valuación, y al mismo tiempo se
pretenden identificar los agentes internos y externos, que inciden en el valor de
dichos bienes y de ninguna manera pretendemos decir la última palabra respecto a
lo qué es el valor, pero si deseamos establecer un criterio uniforme que nos ayude
a interpretar dicho concepto.

I.1.- Concepto de Valor

E
L concepto del valor es tan antiguo como la historia misma de la humanidad.
Las primeras nociones de este concepto, son sin duda de la era de las
primeras civilizaciones que aparecieron en la prehistoria, basta reflexionar
sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la
Tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un
individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes.
Asi tenemos que segun el Dr. Jerónimo Aznar Bellver y Francisco Guijarro Martinez
en su libro “Nuevos Metodos de Valoracion. Modelos Multicriterio2 “La valoracion es
tan antigua como la historia del hombre, ya que en la Biblia aparece una referencia
a la valoracion de activos, en el libro del Levitico capitulo 27, donde habla de
rescate por animales y cosas y en el verso 16 habla de cómo valorar un terreno
sobre la base de su productividad; y sigue refiriendo que en el antiguo Egipto se
dieron algunos trabajos de valoración de tierras junto con la practica de la
agrimensura, y también que existen antecedentes de valoración de la tierra con
fines catastrales, en el imperio romano de Julio Cesar. Desde entonces, estas
actividades denotaban la necesidad de reconocer que los bienes o servicios, están
asociados a los beneficios que recibirá el adquiriente al poseerlos.
Desde luego, que al hablar de Valor implica una serie de discusiones, en las que
diversas escuelas relacionadas con la actividad económica y los economistas, a
través del tiempo, han desarrollado diversas teorías y han expresado sus ideas
acerca del significado del concepto del Valor, lo cual se supone es del conocimiento
del lector y por tanto esta fuera del alcance de este trabajo de investigación.
El concepto de valor, es pues, el que más escritos y discusiones ha dado a lugar en
la economía, más que cualquier otro termino, ya que todo mundo sabe o intuye lo
que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para precisar su
definición puntual.

I.1.1.-DEFINICION E IMPORTANCIA:
La palabra “Valor” puede tener muchos significados, ya que el valor es considerado
de muchas maneras por el hombre, ya que la palabra “Valor” significa una cosa
para un artista, otra para un músico y otra más para un científico, por lo que
podemos decir, que el valor no es una característica inherente a un objeto, sino que
depende de los deseos del hombre, varia entre los hombres y es variable a través
del tiempo, según varían los deseos del hombre.
1
Apuntes personales tomados de la asignatura de Valuación de Terrenos urbanos impartida por
el Ing. Cuellar, 1997, Universidad de Colima.
2
AZNAR J. y GUIJARRO F, Nuevos metodos de valoracion. Modelos Multicriterio, 1ª ed. Abril
2005, Universidad Polictenica de Valencia, España, pp 11, consultado en
www.valoracionmulticriterio.upv.es
Por lo anterior, se hace importante tratar de comprender la palabra “Valor”, la cual
podríamos definir en términos de valuación como: La relación entre un objeto
deseado y un comprador en potencia.
En esta definición lo importante es “la relación” que se establece entre el objeto y el
comprador, significando que el valor esta relacionado a algo que tiene dicho
comprador y ese algo se puede llamar necesidad por el objeto y en ese contexto
hay que darle valor a dicho objeto, o sea que al valorarlo, se está efectuando una
comparación sobre lo que se considera más útil y el objeto, por lo que se puede
afirmar que para que exista Valor, es necesario que existan, un hombre y un objeto
y que además ese objeto despierte en el hombre el deseo de poseerlo.
Por tanto, el Valor de un objeto no es intrínseco, sino que depende de la
deseabilidad y de la utilidad que le confiere una persona, a dicho objeto, por ello,
podemos decir que un objeto no tendrá valor, a menos que sea útil y que despierte
el deseo de poseerlo y tenga el poder de dar satisfacción; esta habilidad casi
siempre depende de la utilidad del objeto, pero recordemos que esta utilidad esta
en función de los deseos de los individuos.
Aun cuando el valor no pueda existir sin la utilidad, no es suficiente para darle valor
a un objeto, deberá estar presente otro factor llamado escasez, pero la presencia
únicamente de utilidad y escasez, no darán valor al objeto, por lo que se requiere
de otro factor, el cual también es indispensable, este factor se llama “Poder de
Compra” o “Poder Adquisitivo” y se podría definir como la habilidad que tiene un
individuo para participar en el mercado, de tal manera que pueda satisfacer sus
deseos.
Por tanto, cualquier objeto carecerá de valor a menos que sea útil y que dicha
utilidad despierte el deseo de posesión y que tenga el poder de dar satisfacción y
además deberá ser relativamente escaso, y los posibles compradores deberán
tener el poder adquisitivo para comprarlo.
En este punto encontramos, que el problema consiste en como medir la
subjetividad que implica el concepto de utilidad y por otra parte encontramos que
hay bienes que tienen la cualidad, de que su utilidad es obtenida con demasiada
rapidez, como los alimentos; en contraste con otros que la proporcionan durante un
tiempo muy prolongado, como pueden ser la tierra, los bienes inmuebles, etc., por
lo que cada quien dará sus parámetros de medición, en base a su criterio y
experiencias.
Por otra parte, la variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a
desarrollar técnicas basadas en el conocimiento de aquellos factores que crean o
modifican el valor de los bienes, esta actividad es lo que entendemos por Valuación
o Proceso Valúatorio y consiste en atribuir a los bienes un valor, tomando en cuenta
los agentes que crean el valor y la influencia de los factores físicos, económicos,
políticos y sociales.
En la época actual, existe una tendencia a resolver primero los problemas técnicos
que conducen a la estimación del valor, prestando poca atención a precisar su
definición.
La definición del diccionario Mc Graw-Hill de Economía Moderna dice; “El concepto
del valor ordinariamente se usa en economía moderna para denotar valor en
cambio. El valor en cambio de una mercancía se expresa como la cantidad de
otros bienes o dinero que deban darse para obtener una unidad del bien citado. El
valor depende de dos elementos; su deseabilidad y su escasez. Si un artículo es
apetecido, debido a su uso y cualidades agradables, tiene valor para el individuo,
pero si nadie quiere cambiar algo por él, o si es sobreabundante como el aire, el
valor será nulo”.
Otros tratadistas del concepto del valor han expresado que pueden existir otros
tipos de valor como: “valor de uso, valor de cambio, valor subjetivo, valor moral,
valor del trabajo, etc”, así como también en el conjunto de pensamientos emitidos
en las diferentes épocas, por los diversos pensadores, escuelas y economistas, se
observa el desarrollo de ideas tales como: el reconocer la calidad en varios grados
de la tierra, la depreciación, los efectos de la ubicación sobre el valor, el principio de
la determinación de rendimientos, la oferta y demanda, la utilidad y escasez, etc.,
hasta llegar a la actualidad, donde el objetivo primordial de los Economistas
modernos, es el llegar a esclarecer toda esta gama de ideas.

I.2.- AGENTES o FACTORES QUE CREAN y MODIFICAN EL

VALOR
En párrafos anteriores se mencionó que en la búsqueda del Valor de un bien, es
necesario identificar las fuerzas o factores que lo crean y/o lo modifican; por lo que
citaremos en primer termino, los agentes que crean el valor y a continuación los
factores que lo modifican.

I.2.A.- AGENTES QUE CREAN EL VALOR.

Como ya se menciono anteriormente, son cuatro los agentes que crean el valor.
UTILIDAD: Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o
Un deseo. La medida del valor NO depende necesariamente de la
utilidad.
ESCASEZ: Es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no
escaso, v.g. el aire.
DEMANDA: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores están
dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo
quiere.
PODER ADQUISITIVO: Es la capacidad del adquiriente para comprar una
mercancía.
Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para
adquirirlo.

I.2.B.- FUERZAS O FACTORES QUE MODIFICAN EL VALOR.

Los factores que afectan o modifican el valor de un bien inmueble son de cuatro
tipos: Físicos, Económicos, Sociales y Políticos.
FÍSICOS: Son aquellas influencias inherentes al sitio donde se ubica la
propiedad, pueden ser físicas o humanas, también se conocen como factores
internos.
Para su mejor estudio se dividen también en Cuantitativos y Cualitativos.
Para predios urbanos y suburbanos, estos factores son: (Se omiten los predios
rústicos)
 Forma y dimensiones del terreno
 Superficie
 Topografía, Configuración y Clima
 Subsuelo
 Uso o destino actual
 Proyecto de las edificaciones
 Calidad de los materiales empleados en las construcciones
 Edad de las construcciones y Vida probable remanente
 Servicios Públicos
 Productividad
 Fenómenos metereológicos
 Contaminación Ambiental

ECONÓMICOS: Son factores externos que influyen el valor de los bienes por
medio de la demanda, ya que limitan la posibilidad de las personas para adquirirlas,
además también fijan la calidad de las construcciones; algunos pueden ser:
nuevos empleos o fuentes de trabajo, disponibilidad de recursos, etc. y cada uno de
ellos está en constante estado de cambio.
 Recursos Naturales, cantidad, calidad, localización y grado de uso
 Tendencias Industriales y Comerciales, cantidad y localización
 Fuentes de trabajo, tendencias de empleos y niveles de salarios
 Recursos monetarios, liquidez y crédito, escasez o abundancia de dinero
 Modificación a las tasas de interés
 Aumento o disminución de la producción
 Paridad cambiaría
 Restricciones presupuestales

SOCIALES: Son los cambios de costumbres y normas en la sociedad, que

pueden afectar al valor, como ejemplos tenemos: cambios en la densidad de
población, cambios en el diseño arquitectónico, aumento o disminución del tamaño
de las familias, etc.
Estos factores establecen la oferta y la demanda de la propiedad, y cada uno de
ellos está en constante estado de transición.
 Crecimiento de la población
 Vecindades y entornos, densidad poblacional
 Ubicación del inmueble y uso del suelo
 Clasificación de la zona, distribución geográfica del nivel social
 Transformación de uso y zona
 Impacto social
 Proyecto Arquitectónico, cambios en los criterios de diseño
 Variación imprevista de la calidad de construcción de la zona

POLÍTICOS O LEGISLATIVOS: Factores externos que provienen de las

leyes vigentes aplicables o de disposiciones gubernamentales que afectan el uso,
venta, renta o explotación de los bienes.
 URBANÍSTICOS. Planes de Desarrollo Urbano, Usos del suelo,
Reglamento de zonificación.
 Formas de propiedad y su reglamentación
 Política habitacional
 Política impositiva, Impuestos
 Leyes sobre uso o productividad de los inmuebles, Control de rentas
 Cambios en los reglamentos de construcción y zonificación
 Medidas de orden sanitario y su aplicación
 Reglamentos de seguro social y su aplicación
 Modificaciones a las leyes obreras y sindicales
 Prestamos gubernamentales y paraestatales

Para poder estimar el valor de los bienes raíces rurales o urbanos, es necesario
conocer los factores que los pueden afectar, de entre los mencionados
anteriormente, ya que cada una de estas influencias afectan al costo, al precio y al
valor de los bienes inmuebles, por lo que los juicios para estimar el valor se deben
basar en el conocimiento y aplicación de los principios y leyes que dan forma a la
utilización provechosa de la tierra.
Actualmente en base a un avalúo, se toma la decisión sobre el precio a pedir y
pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella; a
cuánto puede ascender un préstamo con garantía hipotecaria; si es conveniente o
no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna decisión relacionada
con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una valuación profesional del mismo.
I-3.- TIPOS DE VALOR
Existe una gran variedad de tipos de valores, ya que dependen de los deseos y
necesidades del Hombre, por lo que casi podemos afirmar que hay tantos como
cualidades o características propias de los objetos que sean susceptibles de
comparación, y de la percepción que los actores involucrados tengan del objeto, o
del propósito mismo de su búsqueda.
Se pueden citar otros muchos tipos de valores, como los sobrenaturales, que se
refieren a todos aquellos aspectos ligados a la inmortalidad, o de valores humanos,
que se basan en las características subjetivas propias del comportamiento de las
personas, etc.
Otros autores parten de las teorías básicas que se han emitido para definir el Valor,
así podemos hablar de “Valor Objetivo” y “Valor Subjetivo”.
Se entiende por Valor Objetivo, el costo de crear o reproducir un objeto,
afirmándose que ese valor es intrínseco al bien valuado y depende del costo de
fabricación o de reproducción.
El Valor Subjetivo es el que existe en la mente de los individuos y refleja la
estimación o deseo de poseer ese bien.
La valoración subjetiva no se puede aplicar al hombre aislado, sino al hombre de
sociedad, en donde domina la opinión general sobre la importancia que ha de
atribuirse a un objeto cuando se le compara con otros, estimación que se traduce
en valor de cambio; de lo cual se deduce que el valor cae en el terreno de la
Economía, solo cuando se transforma en valor social y resulta de múltiples
apreciaciones individuales; expresado de otra forma, para el mundo de los
negocios lo que interesa, ante todo, es el valor de cambio.
Adam Smith al hablar de los valores que tiene un objeto, “valor de uso” y “valor de
cambio”, pone como prototipo del primero al agua, que tiene un gran valor de uso y
prácticamente valor nulo de cambio, y en contra coloca al diamante que tiene gran
valor de cambio y posee mínimo valor de uso.
La teoría de la utilidad marginal del valor sostiene que el valor de cambio depende
de la utilidad rendida por la última unidad de bien consumido; por tanto, ha
combinado los conceptos de deseabilidad y escasez. Esta explicación de valor fue
desarrollada para combatir la teoría de mano de obra del valor.
El hecho de que muchos adjetivos sean añadidos a la palabra Valor, señalan la
función para la cual será utilizada la estimación de valor y son frecuentemente
citados en el campo de los bienes raíces que no están directamente implicadas en
estimaciones de valor, algunas veces estos adjetivos crean confusión, sin embargo,
debe reconocerse que los bienes tienen un valor único y es la apreciación de los
agentes de la operación inmobiliaria, quienes dan lugar a esa gama de valores.
Los profesores J. H. BOYKIN y A. RING, en su libro “The Valuation Of Real Estate”
presentan un listado de 29 diferentes tipos de valor, los cuales se han
complementado con definiciones presentadas en la catedra del Ing. Cuellar y otros
autores, y que se enlistan a continuación:

DEFINICIONES DE VALOR
No ADJETIVO DEFINICIÓN o COMENTARIO
.
1 Valor de Cambio Cantidad ofrecida en una operación de
compraventa. Expresado en términos de dinero,

2 Valor en uso Basado en el valor presente de los beneficios

futuros que produce una propiedad.
3 Valor de Reemplazo o de Suma de dinero necesaria para reconstruir un bien
Reposición si es destruido por alguna causa externa.
4 Valor de Rescate Precio pagado por una propiedad o sus mejoras, al
final de su vida económica, considerando el costo y
tiempo de retiro de la estructura.
5 Valor de Liquidación Valor mínimo recibido por el propietario sin los
beneficios del mercado abierto, denominado Valor
forzado de liquidación.
6 Valor de venta Basado en el precio de una propiedad vendida.
7 Valor de renta Valor determinado en función de la renta que
produce una propiedad.
8 Valor Especulativo Precio esperado, basado en la eventualidad de un
uso de suelo diferente o del crecimiento
económico o poblacional.
9 Valor Estable Supone que no hay cambios en las condiciones de
la propiedad o del mercado.
10 Valor de Garantía Equivalente al valor de mercado, pero rara vez
utilizado.
11 Valor base de Garantía Utilizado para préstamos, acciones o hipotecas.
12 Valor Extrínseco Determinado por personas que desean adquirir
una propiedad.
13 Valor Intrínseco Inherente a un bien en si mismo, como el de los
metales preciosos.
14 Valor Justo de Mercado Valor comercial aceptado por las partes de una
operación de compraventa.
15 Valor Mejorado Valor de una propiedad, después de terminada la
reconstrucción.
16 Valor Asegurable Determinado a partir de las mejoras sujetas a
daños, por fuego, siniestros, etc. excluyendo el
terreno, cimentación y drenajes en el subsuelo.
17 Valor de Inversión Establecido por un inversionista, basado en su
criterio personal, que puede diferir del mercado en
general, es el valor que dispone el bien por la
capacidad de producir beneficios, en renta y/o
patrimonio, según las expectativas prevista y el
desarrollo de la accion inversora.
18 Valor para el Arrendatario Valor de una propiedad como resultado de los
términos del arrendamiento.
19 Valor de Hipoteca o Valor Basado en un porcentaje del valor de mercado o
Hipotecario de políticas de garantía.
20 Valor Desprestigiado Precio pagado por un bien en condiciones
objetables por la presencia de una propiedad
contigua que la perjudica.
21 Valor Potencial Basado en la eventualidad de situaciones a
realizar, como los proyectos de un desarrollo
futuro.
22 Valor Real En contraste con el valor potencial, excluye los
incrementos debidos a eventos especulativos
futuros.
23 Valor Depreciado Valor remanente, resultante de deducir la
depreciación al valor original de adquisición.
24 Valor Fiscal Valor determinado para efectos impositivos,
basado en el valor justo de mercado.
25 Valor Fiscal Valor determinado para efectos impositivos,
basado en el valor justo de mercado.
26 Valor Catastral Valor determinado objetivamente para cada bien
inmueble, estara integrado por el valor catastral del
suelo y el valor catastral de las construcciones.

27 Valor en Libros o Valor Es igual al costo de adquisición, más mejoras,

Contable menos depreciación.
28 Valor del Capital Valor de los activos usados en los negocios.
29 Valor de Contado Valor asociado con una operación, con pago al
contado.
30 Estimado de Valor Valor determinado por un valuador.
 31 Valor de Expropiacion Valor administrativo que se alcanza mediante el
justiprecio, por la aplicación de la Ley de
Expropiacion.
32 Valor de Oportunidad Valor de una propiedad, menor del valor comercial
y que se deberá pagar de contado.
33 Valor Sentimental Valor resultante de un proceso intimo y personal
donde intervienen consideraciones usualmente
irracionales como el apego, la tradicion familiar o la
cultura.
34 Valor Urbanistico Valor obtenido de la aplicación de preceptos de la
Ley de Asentamientos Humanos sobre el regimen
del suelo y la valoracion de los inmuebles.
35 Valor de Mercado o Venal Precio al que podria venderse un inmueble,
mediante contrato privado entre un vendedor
voluntario y un comprador independiente, en una
fecha dada, en el supuesto de que el bien se
hubiere ofrecido publicamente en el mercado y que
las condiciones del mercado permitieren disponer
del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, considerando la
naturaleza del inmueble , para negociar la venta.

Existen tambien otros conceptos de valor, los cuales se definirán más adelante,
tales como: Valor Comercial, Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición
o Valor Depreciado.

I.4.- CONCEPTO DE VALOR UTILIZADO EN VALUACIÓN

El recordar las principales teorías del Valor que se han elaborado a lo largo de la
historia, nos conduce finalmente, a la integración de una teoría del Valor aceptada
en nuestros días y que es una síntesis de las ideas de diversas escuelas
económicas, en particular de la Clásica, la Austríaca, la Neoclásica y la Moderna,
y salvo algunas inquietudes que principalmente, son de tipo teórico, en general en
nuestro medio de valuación, para fines prácticos, se tiene una idea ampliamente
aceptada y clara del concepto del Valor.
Se considera que el valor implica aspectos extrínsecos y es el hombre el que lo
crea, pero también se reconoce que para ser deseados, los bienes deben tener
ciertas características como las siguientes:
 Utilidad, que es el poder que tiene un bien para proporcionar un servicio o
satisfacer una necesidad.
 Demanda, que consiste en la existencia de una necesidad real o artificial unida a
la existencia del poder para satisfacer esa necesidad.
 Escasez, que es una característica relativa a la oferta y la demanda, y que
influye en el suministro de un bien y crea el deseo de demanda.
 Transferibilidad, es el concepto legal por el cual se puede traspasar, total o
parcialmente, un bien.

Para definir el valor, acudimos a las definiciones de las escuelas Clásica y

Austríaca:
1. Valor significa “el poder de un bien o una cosa (un servicio) de disponer de
otros bienes o cosas en cambio”, de acuerdo con Adam Smith, y
2. Valor significa “el mérito actual de derechos futuros a ingresar” de acuerdo con
Von Böhm-Bawerk.

Al aceptarse estas definiciones, así como la existencia de un medio monetario de

cambio, obviamente se llega a los conceptos de “valor de capital”, “valor de cambio”
y “valor de mercado”.
Por otra parte, la determinación del valor se ve influida por las fuerzas sociales,
económicas, urbanas, políticas, regionales, físicas, etc.
1.5.- METODOS DE VALUACION
Hoy en día se emplean principalmente tres métodos en la valuación de bienes:

El método de Costo.- Está adoptado de la escuela clásica, dándose más énfasis

al costo de reposición que el de reproducción, como se hacia en la época de Adam
Smith; se basa en la suposición de que el costo de reposición es el limite superior
del valor. Se supone también que una construcción existente tiene deficiencias por
su edad y estado de conservación, desuso funcional, falta de demanda y desuso
económico por causas ajenas a la propiedad misma.
El método de costo tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamiento
de proyectos.

El método de Ingreso.- El método de Ingreso que se aplica actualmente es el que

toma a la utilidad como medida de valor, y proviene de la escuela Austríaca, sobre
todo de Von Böhm-Bawerk. Se aplica a una propiedad, tanto como al terreno, como
a sus mejoras, en función de su productividad o capacidad de producir ingresos
bajo un programa de uso óptimo.

El método de Mercado.- Esté método presta atención preferencial a las fuerzas

del mercado que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda. Este enfoque
se relaciona con la concepción de Menger y también con la escuela Austríaca, por
lo que adquiere un papel dominante la utilidad como concepto de valor. Se aplica
utilizando datos de operaciones reciéntes de compras, ventas, ofertas directas o
publicadas, precios pactados, etc.
El valor del terreno y de las mejoras se establece por comparación. La información
puede o no puede ser confiable y depende de la fecha de la operación y de una
negociación en términos abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta
comparable de ser voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la propiedad por
valuarse.
En este método se emplean índices de precios que corresponden a un tiempo y
lugar dados y que pueden ser iguales a una medida de valor a largo plazo, estable
y garantizado.

Metodo Residual.- En este método se calcula el ingreso neto que se obtiene

mediante la oferta de una propiedad en el mercado abierto, de la cual se deducen
la utilidad y los costos de los agentes de la producción. En consecuencia, el valor
remanente puede ser acreditado a la tierra y tiende a ser fijado por los costos de
trabajo, administración y capital, que ajustan el valor de la tierra. (valor residual).

Otros.- En ciertas circunstancias, en donde no se pueden aplicar ninguno de los

métodos mencionados, es posible estimar el valor del terreno empleando una
relación de valores de mejoras óptimas y valores de ventas totales.
Este método permite juzgar el sub o sobre desarrollo de un predio respecto a sus
mejoras, pero solo en zonas donde se conoce con precisión esta relación.

Correlación.- Una vez obtenidas las indicaciones de valor a través de los

diferentes métodos de valuación, es preciso establecer su correlación. Está
correlación consiste en ponderar cada valor indicado o calculado por los otros
métodos, detectando y considerando las situaciones y circunstancias especiales
para llegar a un valor final.
El Correlacionar estos métodos, nos permite encontrar un equilibrio entre las
fuerzas económicas que, en un determinado tiempo y lugar, influyen en los
compradores y vendedores típicos y prudentes.
Salta a la vista que la elaboración de un avalúo, es tan antigua como el concepto
“Valor”. Ya que al efectuar el intercambio de objetos necesarios para una persona,
por bienes sobrantes para otra, no se hacia más que valorar ambas, estableciendo
una equivalencia en cantidades de unos y otros, hasta llegar a un mutuo acuerdo.
De acuerdo con Cavaller que es mencionado en el trabajo de Ferris Oñate 3, se
puede definir a la ciencia de la valoración como “aquella parte de la Economía
cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o valores, con
arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines
determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones
de carácter técnico”.
Según esta definición, la valoración es una parte de la Economía y queda claro que
es posible estimar más de un valor para un mismo bien o activo dado, en función
de los fines que se persigan. Además por su carácter de ciencia, se parte de unas
hipótesis que reflejan una realidad concreta y que se aceptan sin necesidad de
sustentarlas en una demostración. Y Finalmente, se utilizan unos métodos
específicos que mediante procesos de cálculo, permiten obtener el valor del bien a
valorar, a partir de informaciones técnicas.

1.6.- PROPOSITO Y DEFINICION DE AVALUO:

El propósito fundamental de un avalúo es el determinar Valor, y también otorga una
base de autoridad para establecer una decisión. El Valor normalmente buscado es
el “Valor de Mercado”, aunque existen otros tipos de valor que dependen del uso o
destino por el cual se requiere el avalúo.
Existen varias definiciones de valor de mercado, entre otras, se mencionan las
siguientes:
Según las cortes de California, el Valor de Mercado es el precio mayor en términos
de dinero, que un bien puede tener, una vez puesto en venta, abiertamente y por un
tiempo razonable para encontrar comprador, el que deberá tener conocimiento de
todos los usos y propósitos para los que es útil y para lo que tiene capacidad de
utilizarse.
La enciclopedia de Valuación menciona que el valor de mercado es el precio que
un comprador pudiera pagar justificadamente y un vendedor pudiera aceptar; si
cada uno esta bien informado y bien advertido de las ventajas y desventajas del
bien y ambos son guiados en este acto de voluntad por motivos de un inversionista
normal, libre de estímulos especiales, con conocimiento del uso al que se destinó el
bien y permitiendo durante un tiempo razonable pulsar oferta y demanda.
Algunos Economistas contemporáneos afirman que el valor de mercado es el
precio que un vendedor está dispuesto a aceptar y un comprador a pagar, bien
informados ambos y dentro de circunstancias normales objetivas y subjetivas.
Otra definición aceptada de valor de mercado es: El mayor precio en términos
monetarios que una propiedad atraerá si es propuesta para su venta en el mercado
libre, durante un lapso de tiempo razonable para encontrar a un comprador que la
adquiera estando enterado de todos los usos para los cuales esta adaptada y para
lo cual es capaz de ser utilizada.
Una más es frecuentemente referida, como el precio al cual vendería un vendedor
deseoso y un comprador deseoso compraría, sin estar ninguno de ellos sometido a
presiones anormales.

En las definiciones anotadas se encuentran varios elementos esenciales:

3
D. JAVIER FERRÍS OÑATE , (Oct’2005), Diseño de una metodología de valoración de suelo
urbano destinado a uso industrial, basada en técnicas de decisión de multicriterio, , Proyecto
de fin de Carrera, Escuela Superior de Ingenieros Industriales, Universidad de Valencia,
España, , pp 19, consultado en jaferoa@etsii.upv.es. CAVALLER V. (1998) Valoración Agraria.
Teoria y Practica. Ed. Mundi-Prensa, 4° edición, pp.75
 a) .- El más alto precio que se puede obtener y pagar por la propiedad.
b) .- El Comprador y Vendedor están verídica y ampliamente informados
respecto del mercado y de las ventajas y desventajas de la operación.
c) .- Existe un tiempo razonable, para que la propiedad esté expuesta a la
venta en situación estable y en desarrollo natural.
d) .- El Comprador y Vendedor están bajo condiciones normales, es decir,
están libres de estímulos indebidos.
e) .- Se toma en cuenta la forma de pago.

En conclusión, podemos precisar que Valor de Mercado es el más alto precio,

estimado en términos de moneda, de una propiedad que ha sido expuesta en el
mercado abierto, durante un lapso de tiempo razonable, para encontrar un
comprador que este libre de toda coacción y por su propia voluntad adquiere el
conocimiento de todos los ordenes a que puede ser adaptado el producto y para los
que tiene capacidad de ser usado, por lo que en forma resumida, el valor de
mercado o valor justo de mercado establece que: El comprador y el vendedor están
libres de estimulo indebido y ambas partes están bien informadas respecto del
mercado y de las ventajas y desventajas de la operación, además de que existe un
tiempo razonable para que la propiedad esté expuesta a la venta y se toma en
cuenta la forma de pago.

1.7.- DIFERENCIAS ENTRE PRECIO, COSTO, VALOR y

MERCADO.
En la valuación debe observarse la diferencia que existe entre los términos: precio,
costo, valor y mercado, pues a pesar de que existe una estrecha relación entre
ellos, una inadecuada interpretación, para fines de un avalúo, pudiera conducir a
conclusiones erróneas.

PRECIO.-
Comúnmente el significado de PRECIO, está asociado a una operación de
compraventa. El
precio representa la cantidad en que un comerciante o vendedor, oferta un producto
o un servicio. También es la suma de dinero pedida por un producto.
Si un comprador está dispuesto a pagar dicha cantidad, el precio tiende a
constituirse en Valor.
El precio lo fija el productor, vendedor o propietario; El valor lo establece el
mercado.
El precio de un bien o un servicio, esta integrado por la suma de costos, directo e
indirecto, más la utilidad e impuestos.
El valor incluye la ganancia que el dueño deberá tener, al vender su propiedad, es
decir, el precio de venta es igual al costo más la plusvalía en la que se esta
incluyendo dicha ganancia o utilidad.

COSTO.-
El significado de costo, esta asociado a la suma de dinero necesario para
reproducir un bien.
La diferencia respecto al precio, estriba en que el costo no incluye la utilidad, ni los
impuestos derivados de la venta.
Valor y costo no son necesariamente iguales; esto solo puede suceder en algunas
ocasiones y es importante hacer notar que serán iguales en un momento
determinado, pero no se conservarán así a través del tiempo.
 En el ramo de los bienes raíces, el concepto de costo se refiere a la cantidad neta
necesaria para crear o reproducir un inmueble

MERCADO.-
El mercado es el medio en el que concurren compradores y vendedores.
El mercado depende del lugar (medio geográfico), de las características inherentes
al producto (cantidad, calidad, cualidad, etc.), y del número disponible de
compradores y vendedores.

VALOR.-
El valor no puede darse con exactitud, puede ser estimado en términos de
comparación de la deseabilidad de otros productos o servicios; por lo que valuar, es
estimar la equivalencia entre un producto o un servicio, por otros o por su
equivalente en términos monetarios.

1.8.- PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR DE BIENES

INMUEBLES
La riqueza esta integrada por todas las cosas que pueden estar sujetas a la
propiedad del Hombre; y pueden ser objetos materiales o ser representativas de
uso de los objetos, como los títulos de propiedad. Entendiendo la propiedad, como
el derecho del uso del objeto, por tanto, el estimar el valor es entonces la
valorización de los derechos de uso, o sea de la propiedad.
Los principios de la utilización de la tierra están fundados en la Economía. Por ser
la valuación una estimación de valor de los derechos de uso de la propiedad, los
principios básicos de la Economía, también rigen a los principios valuatorios, por lo
que la comprensión de estos principios es fundamental en el entendimiento de los
propósitos, técnicas y procedimientos de la valuación.
Estos principios han llegado a concretarse a través de la evolución de las doctrinas
económicas y en términos generales, están ampliamente aceptados en nuestros
días.
Es un hecho que, para el enfoque que interesa en esta investigación, que es
el de la valuación de bienes raíces, tienen completa validez y aplicabilidad.
Los principios básicos del valor de bienes raíces que se mencionan son los
siguientes:
De Anticipación, Cambio, Competencia, Conformidad, Contribución, Equilibrio,
Progresión y Regresión, Uso Consistente, Substitución, Homogeneidad, Beneficios
variables, Oferta y Demanda, Mayor y Mejor uso, Productividad Excedente o
Productividad de la Oferta, Ingresos Crecientes y Decrecientes y los Periodos
Inclinantes y Declinantes.

Anticipación
El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros.- En
este principio se basa el Método de Capitalización de Ingresos o Rentas. Significa
que un inversionista estará dispuesto a adquirir un inmueble de productos, si
previamente identifica las rentas que recibirá en el futuro. Según este principio, el
valor de mercado es el valor presente de los derechos futuros a ingresar.

Cambio
Nada se queda estático.- Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en
general, aumentando su valor por inflación, mejoras en la zona, plusvalía,
renovación, etc, pero también pueden disminuirlo por deterioro físico, social,
ambiental, económico y sobreoferta. Según este principio el valor de mercado
nunca es constante, esta sujeto tanto al efecto de fuerzas externas a la propiedad
(económicas, sociales, gubernamentales, etc), así como al de las fuerzas internas
(depreciación, las mejoras, la ubicación, etc).
Por esta razón se establece que el valor de mercado estimado es válido
únicamente para el día en que se lleva a cabo la valuación.

Competencia
La ganancia anima a la competencia y la ganancia excesiva produce
competencia ruinosa. De este principio se deriva que donde hay ganancias
substanciales se crea competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una
competencia dañina.

Conformidad
El valor máximo de un bien raíz se logra cuando está presente un grado
razonable de homogeneidad social y económica. El desarrollo de un proyecto
inmobiliario costoso en terrenos de precio reducido o construcciones inadecuadas o
de bajo costo, en predios de alto valor. Los análisis económicos previos (costo -
beneficio), basados en el principio de Conformidad, conducen a una inversión
razonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.

Contribución
El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de
un bien raíz. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un
inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el
de la inversión adicional, también plantea que el valor de un agente de producción,
que suele ser un componente de la misma propiedad, depende de la medida en
que contribuya al valor total. Este principio es la base para determinar varias
condiciones importantes como son:
 El ajuste de ventas comparables.
 El método de mercado, que es el método de comparación de ventas
directas.
 La determinación de la posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro
físico y la obsolescencia funcional de la propiedad, y
 La justificación para financiar una remodelación o modernización de una
propiedad.

El principio de Contribución está interrelacionado con otros principios que son: el

equilibrio, el de beneficios variables (que aumentan o disminuyen), y el de
productividad excedente.

Equilibrio
Refleja una Armonía entre la Oferta y la Demanda. Un cambio en estas fuerzas
y afectará al valor, actualmente en nuestro país, no se cumple este principio. Las
investigaciones del mercado inmobiliario, serán más confiables en un mercado
activo, en el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las
operaciones consumadas. Este principio señala que los agentes de la producción
(trabajo, administración empresarial, capital y la tierra), están estrechamente
relacionados con los principios de Contribución, de Beneficios Variables y de
Productividad Excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio
económico.

Progresión y Regresión
Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor saca ventaja
de su asociación con la de mayor valor. La Progresión es el fenómeno por el
cual el valor de un objeto menor es asociado con objetos del mismo tipo, pero
mejores.
La Progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer bien
al esta asociado con otros más costosos.
La Regresión, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor,
dentro de un conjunto con una clasificación menor, así la Regresión se manifiesta
en la disminución del valor de la propiedad de mejor calidad, es decir, una
propiedad de mayor valor se demeritará por la asociación con una de valor inferior.
Este principio está interrelacionado con el principio de Homogeneidad y el de
Conformidad.

Uso Consistente
Una propiedad en transición a otro uso, no deberá valuarse considerando un
uso para la tierra y otro para las mejoras. De acuerdo con este principio, para
valuar una propiedad raíz, la tierra y la edificación deben ser simultáneamente
considerados, y la valuación se puede hacer con base en un solo uso para toda la
propiedad.

Substitución
Nadie pagará más del valor de reposición nueva, en función del costo. (Es la
justificación del método del costo). Esté principio establece que el valor de mercado
tiende a asentarse al tomarse como punto de referencia el costo de una propiedad
substituta que es igualmente deseable, bajo el supuesto de que no haya ningún
retraso al realizarse la substitución. Una propiedad no puede valer más de lo que
representaría reponerla por otra igual o de características similares. Este principio
sirve de base para los tres enfoques valuatorios: el de costos, ventas comparables
o mercado, e ingresos.

Homogeneidad
Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se
logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, por ejemplo, en
zonas residenciales cuyos habitantes tienen un promedio homogéneo de edad,
nivel de ingresos, educación, actitudes, etc.

Beneficios Variables
Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de producción, que es un
componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros
agentes. Esto origina que los incrementos netos futuros se incrementen hasta cierto
nivel y a partir de ese momento, los reingresos o beneficios empiezan a disminuir.

Oferta y Demanda
Consiste en la interacción de las fuerzas del mercado y son afectados por los
siguientes fenómenos:
 Crecimiento poblacional.- El incremento inesperado de la población en
una zona, incrementará la demanda.
 El poder Adquisitivo.- La demanda es ilimitada en el aspecto social, o
sea, que no hay limite para las cosas que desea la gente, pero ese deseo
esta limitado en el aspecto económico por la capacidad financiera de las
personas, es decir, muchas personas comparten el deseo de adquirir
bienes costosos, pero son financieramente incapaces de comprarlos. El
deseo más fuerte es inefectivo, a menos que vaya acompañado del poder
de compra que lo gratifique.
  El nivel de precios.- La oferta de casas habitación esta controlada en
parte, por las Rentas y los Precios de Venta del mercado, se incrementa o
permanece Estática, según sea el nivel de esos conceptos y deberán ser
lo suficientemente satisfactorios para animar a los constructores a
construir nuevas unidades.
 El nivel de salarios.- La escasez de mano de obra, acompañada de
altos salarios, puede afectar la oferta de casas al incrementar su costo
más allá del poder de compra del mercado y de esta manera desanimar a
los constructores para incrementar la oferta
 Los impuestos.- El aumento de impuestos por alquiler o por ser
propietario de bienes raíces, más allá de lo que pueden pagar los
inquilinos, puede afectar la oferta, al restringirse la demanda.
 Las disposiciones gubernamentales.- El control de las rentas, la
restricción de los créditos, la zonificación y otros reglamentos del
gobierno, influencian la oferta y demanda al imponer limitaciones.
 La escasez de los bienes.- La demanda para satisfacer una necesidad
es creada parcialmente por la escasez. La escasez de los terrenos esta
representada por una fracción de las tierras disponibles, en un área
determinada y con un propósito especifico. La escasez es un concepto,
tanto económico, como físico y resulta que entre mayor sea la escasez
del terreno deseado y disponible para cierto propósito, mayor será la
deseabilidad de esta tierra. El ejemplo pueden ser los valores elevados de
los sectores comerciales céntricos de las ciudades con rápido
crecimiento, generalmente estas ciudades están rodeadas de suficientes
terrenos, pero que no pueden ser utilizados convenientemente y con
provecho para edificios de oficinas, comercios, hoteles, etc, de tal manera
que el valor emerge por la escasez de la tierra, en el sentido económico.

Mayor y Mejor Uso

Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que
puede ser o no ser, su uso actual. Edificaciones obsoletas física y/o
económicamente, demeritan el valor de un terreno. Si su valuación se realiza bajo
este principio, las construcciones carecerán de valor y aún deberá tomarse en
cuenta el costo de su demolición. Este principio se puede definir como “el uso que a
la fecha del avalúo, es el más adecuado para producir la mayor redituabilidad neta
de la tierra y/o las mejoras, en un periodo establecido”.
Es importante comprender que la renta no siempre puede ser interpretada
estrictamente en términos monetarios, a veces toma la forma de comodidades o
conveniencias.
Según algunas teorías económicas, la tierra no tiene valor hasta que el Hombre
puede utilizarla, pero el grado de valor de acuerdo con este principio, depende del
carácter de ese uso; porque el propietario de bienes raíces desea recibir el mayor
ingreso posible de sus propiedades y normalmente seleccionará aquel uso que
logre los resultados deseados. Generalmente el uso actual de la propiedad
representa su mayor y mejor uso, pero al estar presente el cambio, en algunos
casos, el uso original de la tierra puede no estar conforme con ese mayor y mejor
uso. Este principio determina que se deben excluir los elementos especulativos y
solamente se deben considerar los usos que son naturales, probables y legales
para ser considerados y analizados de una manera razonable y lógica.

Productividad Excedente o Productividad de la Oferta

Se define como el ingreso neto que queda después de haberse deducido los costos
de los agentes de la producción como son el trabajo, la administración y el capital.
El ingreso que se obtiene es la oferta que puede ser acreditada a la tierra y tiende a
ajustar el valor de la tierra. (valor residual).
En consecuencia, el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo,
administración y capital.
Este principio esta interrelacionado con los principios de equilibrio, de contribución,
de beneficios variables, con los ingresos crecientes y decrecientes y la proporción
apropiada de los 4 factores de la producción.
Es el mayor ingreso de la tierra, el cual, cuando es capitalizado a la tasa apropiada,
indica el mayor y mejor uso de la tierra.

Ingresos Crecientes y Decrecientes

Este principio afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores en producción,
se producirá mayor ingreso neto, hasta un cierto limite, en donde el valor máximo
se habrá establecido, pero cualquier gasto adicional no podrá producir ingreso en
proporción a ese gasto.
Frecuentemente es necesario determinar la dimensión de las mejoras estructurales
que habiliten la tierra para producir la mayor ganancia neta. se aplica también en la
estimación del mayor y mejor uso, o sea, el uso que indica la mayor productividad
neta; este procedimiento también es una parte del método residual de la tierra, en
el cual se dice que el valor de la tierra es estimado por la capitalización del ingreso
neto de la tierra proveniente de mejoras adecuadas.

Periodos Inclinantes y Declinantes

Establece que los bienes raíces están sujetos, en general, a un ciclo con las
siguientes etapas de su vida económica:
 Integración.- Desarrollo de la zona, colonia, barrio o suburbio.
 Equilibrio.- Estado estático o sin cambios aparentes de la zona.
 Desintegración.- Retroceso de la zona.
 Renovacion.- Inversion para restituir o mejorar la zona, ampliando su
periodo de vida, mediante el mejoramiento.
Desarrollo

9 5%
8 5% RENOVACION

E D
I

0 10 40 55 Años
E D A D DEL P R O Y E C T O
1.9.- METODOLOGIA DE VALUACION DE TERRENOS
URBANOS.

En la actualidad, la manera mas comun de valuar los terrenos urbanos baldios por
parte de los valuadores profesionales, es mediante la aplicacion de los metodos,
fisico y de mercado y en otras ocaciones es mediante la aplicación del metodo
residual o de algun otro metodo, dependiendo del uso e informacion disponible del
terreno por valuar.
A continuacion se describen estos metodos y la forma en la cual se aplican:

Primero para poder valuar cualquier terreno, debemos de conocer previamente la

clasificacion de la zona de ubicación del terreno por valuar, la cual se indica en el
Plan de Desarrollo Urbano del Municipio donde se ubique dicho terreno.
Una vez que se conocen los posibles usos del terreno, se deberan conocer los
detalles del lote tipo, tales como frente, superficie, nivel socioeconomico, etc, los
detalles de ubicación y caracterisiticas fisicas que ameriten la aplicación de
demeritos y premios por dichas causas, los antecedentes de la zona, tales como la
investigacion de mercado de zonas adyacentes y similares, los costos de
urbanizacion, etc.

1.-APLICACIÓN DE LOS METODOS A LA VALUACION DE TERRENOS

URBANOS.
Existe una disyuntiva respecto al mecanismo para estimar el costo de reposicion de
un terreno, de tal forma que sea congruente con la aplicación del efoque de costos,
por ello existen dos corrientes plenamente definidas. La primera de ellas, establece
que a traves de un mecanismo similar al que se sigue para estimar el costo de
reposicion de cualquier tipo de construccion, es necesario efectura un analisis de
costos de urbanizacion, partiendo inicialmente del valor del terreno en breña y
adicionandole todos los costos procedentes por concepto de urbanizacion y
mejoras. Sin embargo, es practica comun que al desarrollar el avaluo fisico o por el
metodo de costos, normalmente se estima el valor de terreno de acuerdo con el
metodo del mercado, es decir, en base a lo que que determine la oferta y la
demanda en la zona; por lo que se puede decir que existe una interrelacion muy
fuerte entre ambos metodos, que afirma que todos los enfoques de valuacion se
complementan entre si y ninguno de ellos puede ser desechado completamente del
analisis valuatorio.
La valuacion de un terreno implica distintos factores para determinar su justo valor,
entre los mas importantes y significativos tenemos:
1. Dimensiones: superficie, medidas perimetrales (Linderos).
2. Forma: Regular e irregular.
3. Topografia: plana inclinada, entresolado, barranca.
4. Sub-Suelo: Natural o Rellenos, nivel freatico, Capacida de soporte.
5. Lote Tipo y Factor de Area: En este punto predominan las dimensiones y
el area con las cuales el fraccionador o los Reglamentos dividio la zona,
para un mejor aprovechamiento del suelo.
6. Valor de calle: Precio en dinero del terreno, que incluye los costos de
urbanizacion y los posibles efectos de la oferta y la demanda.

En la actualidad existe la tendencia de realizar preferentemente, la valuación de

terrenos, mediante la aplicación del Método Comparativo o de Mercado.
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:
 Investigación exhaustiva sobre ofertas de terrenos similares o contrastantes
 Consulta de archivos, banco de datos y con otros valuadores
  Comparación con inmuebles valuados de características similares o
contrastantes
 Analisis y ponderación de la información, aplicación de metodos estadísticos.
 Ajuste por ubicación, dimensiones, frente, fondo, forma y superficie.
 Determinación del valor.

COMENTARIOS:
TERRENO VS PREDIO.- Por lo general, la mayoria de las personas relacionan un
Terreno como suelo fisico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, terreno se
refiere tanto a la superficie de un lugar, como a todo lo que se encuentra debajo o
encima de él, incluyendo las restricciones y derechos sobre el aire que lo rodea. Y
un Predio, es un terreno al que se le suman las mejoras que lo preparan para
poder construir una vivienda, edificio, departamentos u otra estructura. 4
MEJORAS.- Las mejoras de un predio, generalmente incluyen los trabajos de
desmonte, nivelacion, relleno, compactado, mejoras de tipo estetico, instalacion de
redes de Drenaje, sistemas de alcantarillas, Sistemas y conexiones a los servicios
de agua potable, gas y electricidad, guarniciones, banquetas, alumbrado publico,
vialidades y andadores de circulacion y acceso a caminos pavimentados ya
existentes
DELIMITACION DEL VECINDARIO.- En algunos fraccionamientos, los limites del
vecindarios se establecen de manera notable por medio de una entrada con puerta
y un perimetro bardeado, otros vecindarios, en particular las ciudades antiguas,
quedan separados por otros factores, tales como: limites naturales que incluyen
barreras fisicas, barrancas, lagos rios, carreteras o arterias de transito importantes;
o por diferencias en el uso del suelo, o por sus cambios, como el uso residencial a
comercial o a area recreativa; o por el valor medio de las viviendas, y/o por el nivel
de ingresos de los residentes.
ETAPA DEL CICLO BASICO.- Es importante conocer o determinar en que etapa o
periodo del ciclo basico, se encuentra el vecindario o zona donde se ubique el
predio por valuar, ya que nos afecta al valor final de la propiedad.
INFLUENCIA DE LOS FACTORES POLITICOS Y SOCIALES.- Es importante
mencionar que la demanda no es el unico factor que determina el valor de las
propiedades. Tambien influyen las decisiones sociales y politicas de los votantes y
funcionarios gubernamentales, que pueden acelerar o retardar los factores que
conducen al descenso de los precios de venta. Aunque crezca la poblacion, la
demanda adicional de vivienda, no se satisface automaticamente con nuevos
desarrollos. Por otra parte, el financiamiento para nuevas construcciones se ha
convertido en un impulsor para el desarrollo de unidades plurifamiliares, tanto
pequeñas como grandes, pero se esta conviertiendo en obstaculo mucho mayor.
LIMITACIONES DEL CRECIMIENTO.- En ciertas areas de la ciudad, el crecimiento
habitacional se limita deliberadamente por razones ecologicas o de otro tipo, pero
cuando se limita el desarrollo encaminado a satisfacer la necesidad de vivienda,
por las razones que sean, hacen que el estado de equilibrio de las vivindas
existentes, se alcance en mayor tiempo de lo que seria en otras circunstancias, es
decir, que los propietarios mejor reparan o remodelan su vivienda actual, porque no
pueden adquirir una vivienda nueva en otro lugar.
PROXIMIDAD A PELIGROS Y CERCANIA A AREAS CONTAMINADAS.- Cada vez
se tiene mas conciencia de la importancia de la proximidad de un barrio o de
cualquier parte de él, a areas peligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe
acerca de las condiciones del entorno, es mas probable que se descubran factores
que son nocivos para la salud o la seguridad. El simple potencial de peligro (como
el almacenamiento de productos quimicos), puede hacer que baje el valor de las
propiedades de las zonas circundantes. La presencia de contaminacion activa,
4
Ventolo William L. Jr. I . Williams Martha R, Tecnicas del Avaluo Inmobiliario, Real Estate
Education Company, 1997, pp.3
puede resultar una barrera infranquable a la comercializacion de los predios, por lo
que el valuador debe tener presente cualquier peligro existente o potencial, lo
mismo que de los que han sido mitigados, porque se reflejan en el valor de los
terrenos.
LOTE TIPO.- Es la proporción que tiene un terreno entre su frente y su fondo para
ser utilizado en el mayor uso, esta relación se busca que sea la mas adecuada y
cercana a la ideal que es de 1:3, también tenemos el lote moda que es el que mas
se repite. En ciertos casos hay zonas que carecen de un lote tipo, por lo cual se
puede determinar mediante un promedio de areas de los lotes circundantes, o
mediante el lote moda.

EXCESO DE AREA Y TAMAÑO DEL LOTE.- Cuando ciertos lotes superan el area
del lote tipo, se puede considerar como exceso de area a lo cual se le aplica un
castigo que influira sobre el valor unitario del terreno.
Según Dante Guerrero 5 “No siempre los terrenos grandes son mejores que los
terrenos chicos, en esto interviene un factor economico, ya que en la venta de lotes
chicos se logra un valor unitario por metro cuadrador mayor, cuando menor sea el
monto de la operación.”
FRENTE ESCASO.- Debido a la variacion de las edificaciones a traves del tiempo,
se pondera el mayor frente, porque se aprovechan mejor los espacios, creando
lugares mejor iluminados, ventilados y de confortable distribucion. El Reglamento
de Zonificacion del Estado de Colima, define como el menor frente de lote para el
mejor aprovechamiento, basandose en la densidad habitacional, asi tenemos que
para el uso habitacional de densidad alta, el frente minimo es de 6.0 m, pero para la
densida media es de 8.0 m y para densidad baja es 12.0 m, cualquier terreno
menor a estas condiciones sufrira un castigo, por lo que perdera valor en su precio
unitario.
EXCESO DE FONDO.- Normalmente la cantidad de metros cuadrados que
conforman una superficie, influyen en el valor, sin embargo, el precio no va siempre
de acuerdo con la cantidad de metros que contega una superficie, hay que
observar las proporciones del terreno y relacionarlas con el aprovechamiento. La
proporcion 1:3 (1 de frente por 3 de fondo), se considera como la mas adecuada,
buena y confortable distribucion deseada en determinado proyecto.
Según E. Lapa “El interes solo se considera en el espacio edificable. En
consecuencia disminuye el precio en proporcion a los metros cuadrados
aprovechables”.
El exceso de fondo es anti-economico en la forma de utilizarlo, el valor es mas alto
cuanto mas cerca se encuentre del lindero de la calle y el valor disminuye
gradualmente al alejarse mas del lindero de la calle.
Existen diferentes formas de calcular este demerito: el metodo por franjas, el
metodo Jalisco y por formalas empiricas.
FACTOR DE IRREGULARIDAD.- a traves del tiempo las ciudades han hido
evolucionando; calles anchas, construccion de nuevos caminos, parecelas
irregulares, presencia de cañadas y barrancas, consideracion del asoleamiento,
etc. Que han contribuido a la irregularidad de los terrenos. En este factor se ve
involucrado el aprovechamiento del terreno y esto influye en el valor del mismo.
Para valuar un terreno irregular se han de tomar en cuenta el grado de irregularidad
mediante la determinacion del poligono maximo regular que se puede inscribir
dentro del terreno, contra el area total del predio y se aplican formulas empiricas.
Dentro de este concepto, se tienen los lotes esviajados con respecto a la calle de
ubicación, es decir, con linderos oblicuos con respecto al eje de la calle y se
5
Dante Guerrero, Ing. Civil de nacionalidad Argentino, presidente del tribunal de tasaciones de
la nacion (Argentina), Profesor de cursos avanzados de Valuacion, Jefe de obras no comunes
Argentinas de la Comision Tecnica Mixta; Argentina-Uruguaya para la obra del salto grande,
Presidente de la Comision Binacional Argentina Paraguaya de Tasaciones para la obra de
Yaciretá.
consideran con irregularidad cuando el angulo interior formado entre los linderos y
el eje de la calle es mayor a 15°.
Tambien dentro de este punto se tienen los predios con ancones, escalones o
areas interiores que aunque sean regulares, no tienen acceso directo hacia la calle.
FACTOR POR ESQUINA.- Los lotes que se ubican en las esquinas tienen un valor
mas alto que un lote intermedio, una de las razones es que en una esquina
tenemos un mayor perimetro de calle y por tanto se podrian construir locales
comerciales con mayor perimetro para exhibidores y en el caso de la construccion
de un edificio, esté contaria con mayor iluminacion y su ventilacion seria optima.
Para la aplicacion de este factor se premian los lotes esquineros según su uso;
para zonas comerciales se premian de un 15 – 25% considerando un lote tipo de
20x20 m.
Para las zonas habitacionales se premian de un 5 – 15% considerando un lote tipo
de 15x15 m y para las zonas industriales no se considera ningun premio.
FACTOR DE TOPOGRAFIA o DESNIVEL.- Se considera como terreno ideal y
mejor cotizado a aquel que se encuentra a nivel de la calle y hasta +30 cm, ya que
no implica ningun gasto extra para la construccion. En cambio cuando se tienen
desniveles con respecto a la calle, debemos tener presente que este factor es muy
importante,ya que tendra un pael importante a la hora que hay que darle un valor.
Si tenemos un desnivel por encima de la calle (Ascendentes), significara un gasto
adicional para la construccion, ya que implica movimientos, desmontes y transporte
de material excedente. Lo mismo sucede con los lotes que estan por debajo del
nivel de la calle (descendentes), ya que implican gastos de relleno del terreno y los
trabajos de compactacion, lo cual genera gstos onerosos. Para determinar el
castigo o premio se tienen varios metodos, uno por tablas de factores para
diferentes pendientes o por la aplicacion de formulas empiricas.
PREDIOS CON DOBLE FRENTE.- En ciertos tipo de lotes en donde se tiene
colindancias con dos calles de diferente valor, se aplica el metodo del valor medio
mediante una formula de ponderacion de los valores de calle.
OTROS FACTORES.- Existen otros factores tales como: lote cabecero o lote con 3
frentes, lote manzanero, orientacion, plantas superpuestas, con servidumbre de
paso, etc. Las cuales son poco frecuentes y cuyos premios o castigos se pueden
determinar mediante la aplicacion en conjunto de los criterios ya explicados, por ello
solo se mencionan como comentarios adicionales.
A continuacion se presenta dos ejemplos de avaluos de terrenos urbanos, el
primero en una zona residencial de gran valor y plusvalia; y un segundo de un
terreno rustico en transformacion a urbano, ubicado junto a la mancha urbana
actual.

METODO RESIDUAL.- En este método se calcula el ingreso neto que se obtiene

mediante la oferta de una propiedad en el mercado abierto, de la cual se deducen
la utilidad y los costos de los agentes de la producción. En consecuencia, el valor
remanente puede ser acreditado a la tierra y tiende a ser fijado por los costos de
trabajo, administración y capital, que ajustan el valor de la tierra. (valor residual).
El conocimiento de la existencia de todos los factores mencionados
anteriormente y de cómo se relacionan entre si, es parte de la tarea del valuador.
En resumen el valuador debe ser sencible a todos los factores determinantes de
valor, incluso de las tendencias economicas, sociales y politicas, para apreciar con
exactitud sus influencias en el desarrollo del vecindario o colonia.

OTROS.- En ciertas circunstancias, en donde no se pueden aplicar ninguno de los

métodos mencionados, es posible estimar el valor del terreno empleando una
relación de valores de mejoras óptimas y valores de ventas totales.
Este método permite juzgar el sub o sobre desarrollo de un predio respecto a sus
mejoras, pero solo en zonas donde se conoce con precisión esta relación.
Correlación.- Una vez obtenidas las indicaciones de valor a través de los diferentes
métodos de valuación, es preciso establecer su correlación. Está correlación
consiste en ponderar cada valor indicado o calculado por los otros métodos,
detectando y considerando las situaciones y circunstancias especiales para llegar a
un valor final.
El Correlacionar estos métodos, nos permite encontrar un equilibrio entre las
fuerzas económicas que, en un determinado tiempo y lugar, influyen en los
compradores y vendedores típicos y prudentes.
Salta a la vista que la elaboración de un avalúo, es tan antigua como el concepto
“Valor”. Ya que al efectuar el intercambio de objetos necesarios para una persona,
por bienes sobrantes para otra, no se hacia más que valorar ambas, estableciendo
una equivalencia en cantidades de unos y otros, hasta llegar a un mutuo acuerdo.
De acuerdo con Cavaller que es mencionado en el trabajo de Ferris Oñate( 6), se
puede definir a la ciencia de la valoración como “aquella parte de la Economía
cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o valores, con
arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines
determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones
de carácter técnico.”
Según esta definición, la valoración es una parte de la Economía y queda claro que
es posible estimar más de un valor para un mismo bien o activo dado, en función
de los fines que se persigan. Además por su carácter de ciencia, se parte de unas
hipótesis que reflejan una realidad concreta y que se aceptan sin necesidad de
sustentarlas en una demostración. Y Finalmente, se utilizan unos métodos
específicos que mediante procesos de cálculo, permiten obtener el valor del bien a
valorar, a partir de informaciones técnicas.

FIN

6
D. JAVIER FERRÍS OÑATE , (Oct’2005), Diseño de una metodología de valoración de suelo
urbano destinado a uso industrial, basada en técnicas de decisión de multicriterio, , Proyecto
de fin de Carrera, Escuela Superior de Ingenieros Industriales, Universidad de Valencia,
España, , pp 19, consultado en jaferoa@etsii.upv.es. CAVALLER V. (1998) Valoración Agraria.
Teoria y Practica. Ed. Mundi-Prensa, 4° edición, pp.75