Plan de Empresa Casa Pepa

Universidad Internacional de La Rioja
Facultad de Empresa y Comunicación
Plan de Empresa de
Casa Pepa
Trabajo fin de grado presentado por: Pedro Afán Balsera

Titulación: Curso de Adaptación al Grado de ADE.
Modalidad de trabajo: Proyecto Empresarial
Director/a: Miguel Houghton
Ciudad: Madrid
Fecha: 04/07/18
Firmado por: Pedro Afán Balsera
Pedro Afán Balsera. Curso de Adaptación al Grado de ADE.
RESUMEN
En el presente documento se describirán los requerimientos asociados a la creación de un
Plan de Negocio para abrir “Vivienda con fin turístico” así como su posterior análisis de
viabilidad.
Según el Decreto 28/2016 del 20 de Febrero, se entiende por vivienda con fines turísticos
aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer
mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos (en el ámbito
de Andalucía.
En el ámbito de este trabajo Fin de Grado se han definido los siguientes requerimientos:
1. Análisis interno y externo
2. Plan de Marketing
3. Plan de Operaciones
4. Plan de Organización y RR.HH.
5. Plan Financiero
Una vez finalizado el documento, con él se podrá analizar la viabilidad de abrir este negocio
en la ciudad de Marbella (Málaga, España).
Palabras Clave: Alojamiento | Vivienda | Turismo | Andalucía
ABSTRACT
This document will describe the requirements associated with the creation of a Business Plan
to open a “Housing with tourist purpose” as well as its subsequent viability analysis.
According to Decree 28/2016 of 20 February, housing for tourism purposes is understood to
be that located in properties located on residential land, where the accommodation service will
be offered at a regular price and for tourism purposes (in Andalusia).
The following requirements have been defined in the scope of this End-of-Degree paper:
1. Internal and external analysis
2. Marketing Plan
3. Plan of Operations
4. Organization and Human Resources Plan
5. Financial Plan
Once the document has been finalized, it will be possible to analyze the feasibility of opening
this business in the city of Marbella (Málaga, Spain).
Keywords: Accommodation | Housing | Tourism | Andalusia
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ÍNDICE
1 Introducción.................................................................................................................... 7
1.1 Planteamiento general ............................................................................................ 7
1.2 Justificación de la elección del proyecto .................................................................. 7
1.3 Presentación del problema ...................................................................................... 7
1.4 Formulación de objetivos ........................................................................................ 8
1.4.1 Generales ........................................................................................................ 8
1.4.2 Específicos....................................................................................................... 8
2 Análisis interno y externo ............................................................................................... 9
2.1 Análisis del entorno específico, las 5 Fuerzas de Porter ......................................... 9
2.1.1 Clientes ............................................................................................................ 9
2.1.2 Proveedores ..................................................................................................... 9
2.1.3 Competidores ..................................................................................................10
2.1.4 Productos sustitutivos .....................................................................................10
2.1.5 Barreras entrada y salida ................................................................................11
2.2 Análisis externo PESTEL .......................................................................................11
2.2.1 Político ............................................................................................................11
2.2.2 Económico ......................................................................................................11
2.2.3 Socio-culturales...............................................................................................11
2.2.4 Tecnológico.....................................................................................................12
2.2.5 Ecológicos.......................................................................................................12
2.2.6 Legales ...........................................................................................................12
2.3 Análisis interno .......................................................................................................13
2.3.1 I+D+i ...............................................................................................................13
2.3.2 Producción ......................................................................................................13
2.3.3 Marketing y Relaciones exteriores...................................................................14
2.3.4 Organización ...................................................................................................14
2.3.5 RR.HH. ...........................................................................................................14
2.3.6 Finanzas .........................................................................................................15
2.4 DAFO .....................................................................................................................15
2.4.1 Debilidades .....................................................................................................15
2.4.2 Amenazas .......................................................................................................15
2.4.3 Fortalezas .......................................................................................................15
2.4.4 Oportunidades.................................................................................................16
2.5 CAME ....................................................................................................................16
2.5.1 Corregir (Debilidades) .....................................................................................16
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2.5.2 Afrontar (Amenazas) .......................................................................................16

2.5.3 Mantener (Fortalezas) .....................................................................................16
2.5.4 Explotar (Oportunidades) ................................................................................16
2.6 Misión, Visión, Valores ...........................................................................................17
2.7 Modelo de negocio .................................................................................................17
2.7.1 CANVAS .........................................................................................................17
3 Plan de Marketing .........................................................................................................18
3.1 Marketing Mix .........................................................................................................18
3.1.1 Producto..........................................................................................................18
3.1.2 Precio ..............................................................................................................18
3.1.3 Promoción .......................................................................................................19
3.1.4 Distribución .....................................................................................................19
3.2 Costes de Marketing ..............................................................................................19
4 Plan de operaciones......................................................................................................19
4.1 Localización ...........................................................................................................19
4.2 Recursos necesarios ..............................................................................................20
4.1 Procesos ................................................................................................................23
4.2 Costes operativos ..................................................................................................23
5 Plan de organización y RR.HH. .....................................................................................23
5.1 RR.HH. necesarios ................................................................................................23
5.2 Organigrama ..........................................................................................................24
5.3 Política estratégica de RR.HH. ...............................................................................24
5.4 Planes de formación...............................................................................................25
5.5 Costes de RR.HH. ..................................................................................................25
6 Plan financiero ..............................................................................................................25
6.1 Inversiones .............................................................................................................26
6.1.1 Mobiliario y decoración....................................................................................26
6.1.2 Utensilios y materiales ....................................................................................27
6.1.3 Equipamiento ..................................................................................................28
6.1.4 EPI ..................................................................................................................29
6.1.5 Otros Gastos ...................................................................................................29
6.2 Análisis de ingresos y gastos .................................................................................29
6.2.1 Ingresos previstos ...........................................................................................29
6.2.2 Gastos previstos .............................................................................................31
6.2.2.1 Costes Variables ......................................................................................31
6.2.2.2 Suministros ..............................................................................................31
6.2.2.3 Otros gastos.............................................................................................32
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6.2.2.4 Gastos comerciales ..................................................................................32

6.2.2.5 Servicios Externos ...................................................................................32
6.2.2.6 Gasto personal .........................................................................................32
6.2.2.7 Amortización ............................................................................................32
6.2.3 Umbral de rentabilidad ....................................................................................33
6.3 Plan de tesorería ....................................................................................................33
6.4 Cuenta de pérdidas y ganancias previsional ..........................................................34
6.5 Balance previsional ................................................................................................35
6.6 VAN y TIR ..............................................................................................................35
6.6.1 VAN ................................................................................................................35
6.6.2 TIR ..................................................................................................................36
7 Conclusiones, limitaciones y plan de contingencia ........................................................37
7.1 Conclusiones..........................................................................................................37
7.2 Limitaciones ...........................................................................................................37
7.3 Plan de Contingencia .............................................................................................38
8 Referencias bibliográficas .............................................................................................39
8.1 Libros ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
8.2 Artículos .................................................................................................................39
8.3 Fuentes Normativas ...............................................................................................39
8.4 Páginas WEB .........................................................................................................39
9 Anexos ..........................................................................................................................40
9.1 Tarifas ....................................................................................................................40
9.2 Costes de Marketing ..............................................................................................40
9.3 Gastos....................................................................................................................40
9.4 VAN y TIR ..............................................................................................................40
9.5 Inversión ................................................................................................................40
9.6 Ingresos .................................................................................................................40
9.7 Amortización ..........................................................................................................41
9.8 Umbral de rentabilidad ...........................................................................................41
9.9 Tesorería................................................................................................................41
9.10 PyG ........................................................................................................................41
9.11 Balance ..................................................................................................................41
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ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1: CANVAS1 ........................................................................................................18
Ilustración 2: Costes de Marketing .......................................................................................19
Ilustración 3: Localización2 ...................................................................................................20
Ilustración 4: Planta VFT3 .....................................................................................................21
Ilustración 5: Solárium VTF3 .................................................................................................22
Ilustración 6: Flujo de reservas .............................................................................................23
Ilustración 7: Organigrama ...................................................................................................24
Ilustración 8: Costes de Personal .........................................................................................25
Ilustración 9: Inversión Inicial................................................................................................26
Ilustración 10: Mobiliario y decoración ..................................................................................27
Ilustración 11: Utensilios y Materiales ...................................................................................28
Ilustración 12: Equipamiento ................................................................................................28
Ilustración 13: EPI ................................................................................................................29
Ilustración 14: Otros Gastos .................................................................................................29
Ilustración 15: Precios Temporada Alta ................................................................................30
Ilustración 16: Precios Temporada Media.............................................................................30
Ilustración 17: Escenario Pesimista ......................................................................................30
Ilustración 18: Escenario Realista ........................................................................................30
Ilustración 19: Escenario Optimista ......................................................................................30
Ilustración 20: Costes Variables, escenarios. .......................................................................31
Ilustración 21: Costes variables mensuales, escenarios. ......................................................31
Ilustración 22: Suministros ...................................................................................................31
Ilustración 23: Gastos de Personal .......................................................................................32
Ilustración 24: Amortización .................................................................................................33
Ilustración 25: Umbral de rentabilidad ..................................................................................33
Ilustración 26: Plan de Tesorería ..........................................................................................34
Ilustración 27: Pérdidas y Ganancias ...................................................................................34
Ilustración 28: Balance de Situación .....................................................................................35
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1 INTRODUCCIÓN.
Montar una Vivienda con Fin Turístico en Marbella es una posibilidad real de utilizar una
vivienda propiedad de la familia cuyo uso es esporádico y para la cual se quiere dar un uso
que reporte algún tipo de ingreso.
El nombre elegido para la web y la vivienda es en honor a mi suegra, una mujer que encarna
mejor que nadie que conozca los valores de la hospitalidad y el acogimiento.
Actualmente la vivienda cuenta con 3 habitaciones y 2 baños, con unas zonas comunes con
piscina y mesa de ping-pong además de la posibilidad de alquilar bicicletas para pasear por
el paseo marítimo de Marbella, uno de los más bonitos de la costa del Sol. Todo ello con el
fin de brindar a los futuros huéspedes de nuestra “Casa Pepa” una estancia llena de vivencias
que hagan que se sientan como en casa.
1.1 PLANTEAMIENTO GENERAL

La idea de relajarse en ambiente hogareño y desconectar apreciando la gastronomía de la
zona. Asimismo se pretende dotar de una personalidad propia a cada estancia de la casa de
manera que cada una refleje en algún aspecto el alma y la esencia andaluzas.
No obstante, además de relajarse, el huésped podrá contratar tanto servicios que le aporten
una mayor comodidad, como un transfer al aeropuerto, o actividades de ocio al aire libre o
aventura.
1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA ELECCIÓN DEL PROYECTO

Tal y como arroja el Balance turístico del año 2017, de la consejería de Turismo y Planificación
de la Costa del Sol, en sus principales conclusiones, se puede afirmar que se sigue batiendo
record turístico en la historia de la Costa del Sol.
Uno de los principales causantes de que año tras año se siga haciendo historia son las
viviendas con fines turísticos, con un incremento porcentual respecto el año anterior del 31,6%
y más de 66.600 plazas más.
1.3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA

Marbella es un destino conocido mundialmente que ofrece un millar de posibilidades y
experiencias inigualables. La oferta de sol y playa, en la Costa del Sol, está totalmente
consolidada y sigue cada año atrayendo a numerosos visitantes. Por lo que es un sector en
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alza y en el cual una vivienda con fines turísticos podría generar suficientes ingresos. Dado
que el principal escollo, la obtención de la propia vivienda estaría solventado, entrar en este
mercado tan fragmentado no tendría excesivas barreras de entrada. Por todo esto y tras
analizar y descartar previamente la idea de un B&B, una vivienda con fines turísticos es la
idea la de mayor viabilidad.
1.4 FORMULACIÓN DE OBJETIVOS

1.4.1 Generales
En este trabajo fin de grado (en adelante TFG) se pretende diseñar un Plan de Negocios que
permita analizar la solvencia del proyecto de apertura de una viviendas con fines turísticos en
Marbella, España.
1.4.2 Específicos
 Plasmar las características que hacen de nuestra VFT un hogar fuera de casa.
Los detalles son muy importantes en muchas facetas de la vida y lo son mucho más cuando
lo que se pretende es alojar turistas y conseguir que se sientan como en casa. Por este motivo
se hace imprescindible formular objetivos específicos que hagan de esta VFT un hogar fuera
de su casa.
 Analizar el entorno y las leyes que regulan este tipo de alojamientos.
Gracias a un correcto análisis de todo lo que rodea a un plan de negocios podremos ser
capaces de entender los elementos que intervienen en la toma de decisiones. Como por
ejemplo analizando a la competencia o al gobierno que desarrolla las leyes que rigen sobre
las VTF y las cuales chocan frontalmente con nuestro porvenir.
 Desarrollar un plan de marketing para dar a conocer nuestra VFT.
Por otra parte, deberemos elaborar un “envoltorio” que nos permita, como VFT, tener
visibilidad en el mercado turístico andaluz logrando captar clientes y posteriormente
fidelizándolos. Para lograrlo deberemos analizar nuestra VFT, los servicios anexos que
podamos prestar así como la imagen que queremos transmitir y que transmitan de nosotros.
 Establecer los procesos y los medios que necesitamos para llevarlos a cabo:
Toda vez que hemos analizado nuestro entorno y nos hemos intentado posicionar, llega la
hora de establecer los procesos para dar servicio a nuestros clientes así como definir y valorar
cómo, quién y con qué dar dicho servicio.
 Estudiar el equipo humano que hará de nuestro proyecto un éxito.
Para el proyecto que nos ocupa y debido a la trascendencia de estos activos en el resultado
de cualquier empresa es necesario contar con un equipo humano formado e implicado, el
cual, en realidad, lo conforman el dueño del inmueble (Gerente) y su mujer (Community
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Manager). El hecho de poder vivir en su tierra y regentar un negocio que puedan llamar propio
hace que la parte de implicación se les presuponga, en cuanto a la parte de formación, a lo
largo de este TFG desarrollaremos políticas que permitan aportar un mayor valor a su negocio.
 Desplegar un plan financiero sostenible y real con el que conseguir nuestro objetivo.
Por último, pero no por ello menos importante, para llevar a cabo cualquier empresa en la vida
y en los negocios hay que dotarse de los medios que permitan llevarlas a buen fin de manera
exitosa. Para ello, como se demostrará en el Plan Financiero, se cuenta con los medios
económicos para que la viabilidad de nuestra VFT sea un éxito.
2 ANÁLISIS INTERNO Y EXTERNO

2.1 ANÁLISIS DEL ENTORNO ESPECÍFICO, LAS 5 FUERZAS DE PORTER
2.1.1 Clientes
En este análisis creemos que cada vez en mayor medida el usuario de una vivienda con fines
turísticos busca diferenciarse del resto de usuarios que optan por un trato estándar y sin
personalidad.
Una vivienda con fines turísticos por el mero hecho de serlo permite al huésped gozar de una
independencia y cercanía que no se dan en los establecimientos hoteleros. Pero dicho trato
diferencial está delimitado por la capacidad de adaptación y previsión a las expectativas y
necesidades de sus huéspedes. De manera que podamos conseguir unos clientes asiduos o
que las personas que se vayan a alojar una sola vez queden tan impresionados que los
recomienden fervientemente.
Por otra parte, tanto la facilidad del cliente para encontrar otro alojamiento turístico como la
sensibilidad del mismo al precio hacen que su capacidad de negociación sea alta.
2.1.2 Proveedores
En primer lugar no nos planteamos una estrategia de inclusión en las agencias de viajes, pero
sí en buscadores de alojamiento vacacional o agencias de turismo públicas. Así como en
plataformas de software dedicadas a la oferta de alojamientos a particulares y turísticos:
 Airbnb
 HomeAway
 Housetrip
 Bemate
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Por este motivo consideramos que, a priori, el poder de negociación de nuestros proveedores
no debería ser un problema por el bajo costes de recursos que supone.
2.1.3 Competidores
Las posibilidades de que nuevos competidores se incorporen a nuestro mercado son tan
reales como numerosas al ser este un mercado totalmente fragmentado. Resumiendo, la
rivalidad es alta:
 Nuestro servicio se localiza exclusivamente en Marbella, lo que nos impone cierta
concentración del mercado.
 En Marbella y en toda la Costa del Sol existe un alto número de competidores.
 Las preferencias y requisitos de nuestros usuarios varían casi con cada huésped, lo
que conlleva una diferenciación en los servicios elevada.
 Existen pocas barreras de entrada, el mayor problema es la adquisición de un
inmueble.
 No existen economías de escala.
Por todo ello, cuando las necesidades y expectativas de nuestros clientes son prácticamente
únicas en cada caso, debemos ofrecer un trato altamente especializado y exclusivo que
minimice la amenaza de nuevos competidores.
2.1.4 Productos sustitutivos

Los servicios que históricamente han sido sustitutos han sido:
 Hostales
 Camping
 Pensiones
 B&B
En la última década se han ampliado de manera significativa los productos sustitutivos,

reinventando el sector:
 Glampinghub: es un creciente fenómeno global que combina la experiencia de
acampar al aire libre con el lujo y las condiciones propias de los mejores hoteles.
 Couchsurfing: es una empresa comercial estadounidense con sede en San Francisco
que ofrece a sus usuarios intercambio de hospitalidad y servicios de redes sociales.
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2.1.5 Barreras entrada y salida

Como hemos comentado anteriormente, en general, existen pocas barreras de entrada pero
la más importante y decisiva es la importancia de la localización y la posterior adquisición de
un inmueble que cumpla los requisitos legales para ejercer la actividad.
Por todo ello creemos que la mayor barrera a la creación empresarial en nuestro sector sería
la inversión inicial necesaria.
2.2 ANÁLISIS EXTERNO PESTEL

2.2.1 Político
Gracias a la legislación de viviendas con fines turísticos de Andalucía, se ha producido un
incremento en la oferta reglada y es la propia Consejería de Turismo y Deporte de Andalucía
la causante con las iniciativas que ha promovido en el sector como, por ejemplo, un registro
oficial para dichas viviendas.
2.2.2 Económico
Según la encuesta de Coyuntura Turística de Andalucía, que analiza el número, la distribución
y las características de los viajeros que se desplazan por la comunidad andaluza con fines
turísticos. Durante el año pasado el número de turistas ha sido de 29.685.453 personas, la
estancia media fue de 8,4 días y su gasto medio de 66,09€.
Por su parte el Balance turístico del año 2017, realizado por Turismo y Planificación Costa del
Sol, arroja que el mayor incremento en la oferta reglada de Alojamiento turístico se ha
producido en la tipología de Vivienda con fines turísticos, con un incremento del 208,7% y
56.920 nuevas plazas.
Como conclusión se puede afirmar que Andalucía y más concretamente la Costa del Sol en
2017 batió récord turístico.
2.2.3 Socio-culturales
El turismo es la principal actividad de ocio de nuestro tiempo con el turista en el centro de la
propia actividad. Documenta prácticamente la totalidad de la experiencia en las redes sociales
y esto nos brinda unas posibilidades de crecimiento enormes gracias al antiguo boca a boca
pero ahora en su dimensión on line.
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Además nuestra vivienda con fines turísticos permite, desde la web, compartir la experiencia
vivida con nuestros huéspedes generando un vínculo que hasta ahora no se daba en este tipo
de alojamientos.
Una de las novedades que tiene nuestra vivienda con fines turísticos es una iniciativa que
denominamos “Experiencias Mar y Montaña”, para la cual nos servimos de colaboraciones
con otras empresas para ofrecer a nuestros huéspedes eventos especiales.
2.2.4 Tecnológico
El sector necesita adaptar las nuevas tecnologías y subirse al carro de la innovación. Para
ello el análisis de la información es el pilar maestro sobre el que incrementar la competitividad
de nuestras viviendas con fines turísticos (en adelante VFT).
Los visitantes de nuestra web podrán reservar habitaciones, escribir reseñas etc.
Uno de nuestros puntos fuertes será la automatización, con la creación de mensajes de texto
automáticos o la imposibilidad de reservar si no hay plazas libres, con la consecuente
descarga de trabajo para los gestores.
2.2.5 Ecológicos
Apostar por un turismo sostenible, colaborando con asociaciones y proyectos de Ecoturismo
que lo promuevan. Un ejemplo de ello sería la oferta de actividades de senderismo:
senderismo canino, flora y fauna etc.
Al ser una vivienda con fines turísticos de nueva creación vamos instalar luces led o grifería
con sensores de proximidad, así como al compartir los recursos viviendo en comunidad se
puede ser responsable con el uso del agua y la gestión de los residuos.
2.2.6 Legales
Según se recoge en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía del 11 de febrero de 2016, la
comunidad Autónoma de Andalucía tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de
turismo y es ella quien gracias a la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
permite una mayor flexibilidad para el fomento de los alquileres de vivienda por temporadas.
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Esta ley permite recoge tanto los fines, vivienda completas o por habitaciones, capacidades
máximas, tipo de formalización de contrato, precio, reserva, etc. Así como se dota de
herramientas para su control como es el Registro de Turismo de Andalucía.
2.3 ANÁLISIS INTERNO

2.3.1 I+D+i
Se hace imprescindible la creación de una página web propia completa e intuitiva que permita,
entre otras cosas:
 Publicitar la VFT.
 Mostrar los servicios y las tarifas.
 Reserva on-line.
El uso de las redes sociales nos permitirá abrirnos al mercado y mostrar las ventajas de
nuestra vivienda con fines turísticos a nuestros clientes potenciales.
De otro modo gracias a las diferentes herramientas de tratamiento de información podremos

analizar a nuestros clientes de manera que podamos anticipar necesidades para hacer de su
estancia un éxito.
Para conseguir todas estas metas, contamos con un plan de integración de talento de otros
sectores, como es el caso de contar entre nuestras filas con un perfil complementario en las
crecientes necesidades del sector turístico. De manera que nuestra Community Manager, la
cual está inmersa en las nuevas tecnologías de la era digital, nos permitirá crear un modelo
de gestión exitoso, tanto en las redes sociales como en las herramientas de las cuales nos
dotaremos.
Por último resaltar que nuestra VFT pretende reinvertir sus beneficios en un aspecto clave del
I+D+i, que es la accesibilidad. Consideramos que poder ofrecer un destino accesible para
personas con movilidad reducida y mayores con discapacidad, nos reportaría no sólo
rentabilidad económica sino que haríamos de nuestro proyecto un modelo en el que otras VFT
puedan querer sentirse identificadas también y mejore así esta industria tan poco centrada, a
nuestro parecer, en este mercado.
2.3.2 Producción
El servicio principal que ofertará nuestra VTF será el alojamiento, así como el uso de las
instalaciones anexas y servicios comunes (parking, piscina, mesa de ping-pong y barbacoa).
Dentro de este servicio se encuentran, a su vez, incluidos los siguientes:
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 Suministros (agua, electricidad y calefacción)

 Entrega del alojamiento en las condiciones de orden y limpieza que establece la ley.
 Recogida de basuras.
 Servicio de vigilancia.
 Posibilidad de acceso a servicios de televisión on-line como Netflix o HBO.
2.3.3 Marketing y Relaciones exteriores

El turismo es muy sensible a las acciones publicitarias con lo que desde la web y desde
nuestra presencia en las redes sociales como Instagram o Facebook.
De igual manera utilizaremos el soporte más conocido por el gran público como es Airbnb. Un
medio económico y muy efectivo en este sector.
2.3.4 Organización
La realidad es que este modelo de negocio no necesita de demasiado personal ni de tareas
complejas. Las figuras serán las siguientes:
 Director: este rol lo asumirá el emprendedor del proyecto para lo cual se acogerá al
régimen de autónomo. Tareas: trato con los clientes, negociación, cumplimiento de la
legalidad, contratación de servicios y personas para llevar a cabo el servicio de la
VFT.
 Personal de limpieza: Este servicio se realizará por una empresa externa que velará
por la limpieza general de la VTF cuando haya cambio de inquilinos.
 Community Manager: será la persona responsable de construir, gestionar y
administrar la web, así como las relaciones con los clientes y con las empresas que
faciliten el servicio que prestamos.
2.3.5 RR.HH.
Formación de los recursos humanos es fundamental en cualquier negocio y el aprendizaje
continuo tanto de las nuevas tecnologías como de la legislación vigente hace que una parte
importante de los elementos que configuran la planificación tanto a corto como a largo plazo.
 Director: Debido a la propia naturaleza de las tareas que realizará (administrativas,
contabilidad, nóminas, impuestos, etc.) desde incluso antes de la creación formal de
la VFT existe un intenso proceso de renovación y formación por parte de la gerencia.
Prueba de ello es la actualización de los estudios reglados de Diplomatura en
Ciencias empresariales a Grado en Administración y Dirección de Empresas.
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 Community Manager: Por su parte, la formación que está recibiendo en estos

momentos la persona que se encargará de la promoción y gestión de redes sociales,
está claramente enfocada también a una actualización que les permita a ambos
llevar a cabo una gestión más eficiente y eficaz de la promoción de la VFT. Un
ejemplo puede ser el recién finalizado curso en la Universidad Rey Juan Carlos de
Gestión de Redes Sociales y Community Management.
2.3.6 Finanzas
En la mayoría de las VFT el volumen de ingresos lo determina la temporalidad, el de los costes
fijos los determinan los requisitos legales (nóminas e impuestos) y el de los costes variables
viene determinado por los productos que dependen del uso que se le dé a nuestra VFT. Es
decir, esta sería la parte de los costes que dependen de la generación de negocio. Para
nuestro proyecto, dichos costes, los hemos fijado en un 7%.
Debido a que puede que gran parte de las reservas se realicen a través de otras plataformas
como por ejemplo Airbnb, será necesario observar los costes de gestión y el margen que
normalmente será de un 10%.
2.4 DAFO
2.4.1 Debilidades
 VTF nueva en el mercado
 Escasa estrategia de publicidad y marketing respecto de la competencia
 Producto similar a la competencia
2.4.2 Amenazas
 Nuevos competidores que ofertan servicios complementarios e innovadores
 Estacionalidad
 Servicios sustitutivos
 Constantes cambios en las necesidades de los clientes
 Inestabilidad económica, ¿fin crisis económica?
2.4.3 Fortalezas
 Tarto personalizado y familiar al cliente haciéndole sentir como en casa.
 Calidad y variedad en los servicios ofertados.
 Aceptación por parte del turista del tipo de alojamiento, dado su excelente
localización y cercanía a distintos sitios de la ciudad.
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 Servicio de transfer al aeropuerto cuando lo requiera el cliente.

 Tecnología punta, acorde a los tiempos actuales.
2.4.4 Oportunidades
 Servicio personalizado
 Demanda de turistas en crecimiento
 Mayor afluencia de turistas nacionales y extranjeros por los atractivos de la zona
 Tendencia de crecimiento sostenido del turismo
 Potenciación del turismo como imagen de la Costa del Sol
 Ingreso a nuevos mercados
2.5 CAME
2.5.1 Corregir (Debilidades)
 Al ser una VTF nueva en el mercado implica un mayor esfuerzo para darse a
conocer.
 Para que el producto no sea similar a la competencia debemos ofrecer un abanico
más amplio de servicios que completen la oferta de nuestra VFT.
2.5.2 Afrontar (Amenazas)

 La estacionalidad con variedad de servicios durante todo el año, cumpleaños,
talleres etc.
 Afrontar los constantes cambios en las necesidades de los clientes.
2.5.3 Mantener (Fortalezas)

 Trato personalizado y familiar.
 Variedad en la oferta de ocio.
 Servicio de transfer al aeropuerto cuando lo requiera el cliente.
2.5.4 Explotar (Oportunidades)

Colaboraciones con negocios de la zona para ampliar el servicio:
 Desayunos
 Celebración de cumpleaños
 Talleres
 Rutas 4x4
 Caminito del Rey
 Book de fotos personales, familiares e infantiles.
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2.6 MISIÓN, VISIÓN, VALORES

La misión de “Casa Pepa” será ofrecer al turista que visita la Costa de Sol, alojamiento en un
ambiente acogedor, en amplias y cómodas habitaciones, con un trato personalizado donde
pueda descansar, relajarse y disfrutar de una estancia inolvidable como si estuviese en casa.
Del mismo modo y atendiendo a la definición de visión de Salvatore Moccia, “Casa Pepa”
pretende ser en el año 2020, una VFT reconocida por su ambiente familiar, con servicios
modernos y seguros, instalaciones donde relajarse, asistidos en todo momento por un equipo
comprometido y capaz, que garantizarán la satisfacción del cliente. Los Valores de “Casa
Pepa” son la limpieza, el respeto y la transparencia.
2.7 MODELO DE NEGOCIO

2.7.1 CANVAS
 Segmento de clientes: Debido al número de habitaciones, el nicho de mercado serian
familias con niños.
 Propuesta de valor: Un casa en pleno centro de Marbella con vistas al mar y la playa
a 20 metros.
 Canales: Web propia y Airbnb.
 Relación con los clientes: Asistencia personal para atender las inquietudes de
nuestros clientes desde que se plantean hacer la reserva hasta después de
finalizada su estancia.
 Flujo de Ingresos: Alquiler por fines de semana, semanas, quincenas y meses.
 Recursos clave: Página web, localización y trato personal.
 Actividades clave: Alojamiento y experiencias al aire libre.
 Asociaciones clave: Tanto a la hora de subcontratar la limpieza como las actividades.
 Estructura de costes: Personal, inmovilizado, página web.
A continuación se muestra un gráfico que ilustra nuestro modelo de negocio de manera que
podamos darle forma a lo largo de este trabajo fin de grado:
Página 17
Asociaciones clave Actividades clave Propuesta de valor Relación con los clientes Segmento de clientes:
Alojamiento, experiencias al
Asistencia personal para
aire libre y fotografía.
atender las inquietudes de
nuestros clientes desde que se
Recursos clave
Tanto a la hora de Una casa en pleno plantean hacer la reserva hasta Debido al número de
subcontratar la centro de Marbella después de finalizada su habitaciones, el nicho de
limpieza como las con vistas al mar y la estancia. mercado serian familias con
actividades. playa a 20 metros. niños.
Página web, localización y trato
personal. Canales
Web propia y Airbnb.
Estructura de costes Flujo de Ingresos
Personal, inmovilizado, página web. Alquiler por fines de semana, semanas, quincenas y meses.
Ilustración 1: CANVAS1
1Fuente: elaboración propia.
3 PLAN DE MARKETING
3.1 MARKETING MIX
3.1.1 Producto
El principal servicio es el alojamiento, ya sea en fines de semana, semanas completas o por
quincenas o meses. Pero dentro de nuestro catálogo de servicio se incluyen:
 Book:
o Personal
o Familiar
o Infantil
 Trekking
 Transfer al aeropuerto
 Rutas 4x4
 Talleres:
o Infantiles
o Adultos
 Desayunos
3.1.2 Precio
Se plantea una lista de precios por temporada, con descuentos para familias numerosas o
para familias que repitan con nosotros. [Ver anexo 1]
Además:
 Descuento de familia numerosa de un 5%.
 Sólo por repetir estancia obtén un 5% de descuento.
Página 18
3.1.3 Promoción
La promoción de nuestra VTF se realizará a través de las redes sociales. La idea fundamental
es poder atraer a seguidores y crear relaciones relevantes y duraderas gracias al uso de las
diferentes redes sociales que actualmente existen en nuestra sociedad. De igual manera
pretendemos generar contenidos y que nuestros huéspedes también participen en el
desarrollo de los mismos. Cumpliendo siempre con la normativa legal y cuidando mucho de
nuestra reputación on line.
3.1.4 Distribución
La comercialización del servicio se iniciará a través de la promoción de los servicios que oferta
en el sitio web que se creará ad-hoc, así como en redes sociales y plataformas destinadas a
la búsqueda de VFT.
3.2 COSTES DE MARKETING
COSTES DE MARKETING
Conceptos Total con IVA
Sueldos y salarios 1.862,00 €
Publicidad 145,00 €
Total 2.007,00 €
Ilustración 2: Costes de Marketing
4 PLAN DE OPERACIONES
4.1 LOCALIZACIÓN
“Casa Pepa” se localiza en Marbella, en la calle Gregorio Marañón 10. Considerado un sitio
turístico por excelencia, en Marbella se ubican firmas de prestigio, restaurante, cafeterías,
hoteles, salones de belleza entre otros. Su paseo marítimo es conocido en toda España como
“ruta del colesterol” y con muchísimo movimiento tanto de día como de noche, con bares y
discotecas.
Página 19
Ilustración 3: Localización2
2Fuente:https://www.google.es/maps
4.2 RECURSOS NECESARIOS

Nuestra VFT es una casa diseñada por un famoso arquitecto Marbellí, cuyos edificios se
cuentan por docenas en todo Marbella. Es un edificio de mediados del siglo XX, consta de
habitaciones estilo clásico, sobrio y elegante, salón, comedor y terraza para tomar el té
mientras se disfruta de las vistas del mar mediterráneo. La capacidad máxima es de 10 plazas
distribuidas en 3 habitaciones, dos dobles y una con cama de matrimonio. Cuenta con dos
baños comunales. Las habitaciones cuentan con menaje completo: dependiendo de la
habitación, cama de matrimonio o dos camas individuales, cuna, mesa de noche con lámpara,
juego completo de sábanas, armarios empotrados, almohada y edredón; una silla, una mesa,
conexión wifi, televisión, cafetera y hervidor de agua.
Los baños son con inodoro, lavabo, juego de toallas y kit de producto de aseo (amenites) por
huesped, que incluye shampoo, acondicionador, jabón y crema hidratante.
Página 20
El área del comedor está localizada junto centrada entre el salón, la cocina y la terraza; el
comedor tiene dos mesas con dos sillas y otras dos con un juego de 4 sillas. La cocina cuenta
con todos los electrodomésticos necesarios (frigorífico, microondas, vajilla, cristalería y
cubiertos) y con un frigorífico específico para el uso de los huespedes con difirentes valdas
ordenadas con la referencia de la habitación.
Tambien cuenta con un solarium y un área social ubicada en el piso inferior con piscina,
barbacoa, mesa de ping pong.
Ilustración 4: Planta VFT3
Página 21
Ilustración 5: Solárium VTF3
3Fuente: Estudio de Arquitectos Aguilar-Tablada
Página 22
4.1 PROCESOS
Los procesos se inician desde el momento en que el cliente realiza su solicitud de reserva a
través de sitio web hasta el momento en el que la reserva queda formalizada.
Ilustración 6: Flujo de reservas
4.2 COSTES OPERATIVOS

Los costes operativos de nuestra VFT son básicamente de tres tipos:
 Alimenticios: bebidas y desayuno en caso de ser contratado
 Suministros de aseo
 Suministros de oficina
5 PLAN DE ORGANIZACIÓN Y RR.HH.

5.1 RR.HH. NECESARIOS
Dado que nuestra VFT tiene una estructura orgánica simple, tal y como se muestra en el
siguiente apartado, la cantidad de recursos humanos es escasa, concretamente sólo sería
necesario una persona que realizase las funciones de Community Manager y fotógrafo.
Como Community Manager sus principales funciones serán:
 Creación y mantenimiento de la Web de nuestra VFT
 Forjar alianzas con plataformas de gestión vacacional
 Conocer al público objetivo
 Gestionar el contenido y monitorizar las publicaciones de nuestra VFT
 Mantener la reputación on line
Página 23
Como Fotógrafo sus tareas a realizar consistirán en:

 Dejar constancia de las distintas actividades que realicen nuestros huéspedes y
facilitarles copias digitales para que puedan conservar un recuerdo de su estancia.
 Fotografiar los distintos elementos que componen nuestra oferta, tanto a nivel interno
(edificio, habitaciones, zonas comunes) como de paisajes y vistas que ofrezca
nuestra VFT.
 Hacer uso de los equipos y programas propios de su actividad, como impresoras,
escáner, Photoshop etc.
5.2 ORGANIGRAMA
Si bien una VFT por sus características no necesariamente tiene una estructura
organizacional compleja ya que está administrada por su dueño, se ha considerado que tendrá
una estructura orgánica de tipo lineal donde no se requiere un alto número de trabajadores.
Ilustración 7: Organigrama
5.3 POLÍTICA ESTRATÉGICA DE RR.HH.

Consideramos que, junto con la calidad en el servicio, una buena estrategia de diferenciación
pasa por personal cualificado que tenga interiorizados los valores de nuestra VFT y sepa
transmitir a los inquilinos ese cuidado en los detalles y trato cercano. Por lo tanto
consideramos a nuestro personal una ventaja competitiva que nos hará lograr todos nuestros
objetivos.
Página 24
5.4 PLANES DE FORMACIÓN

Toda vez que los valores de atención al cliente y calidad hayan quedado cubiertos, es bastante
obvio que para lograr el éxito habrá que formar tanto a la plantilla como a las capas de gestión.
 Contenido: atención al cliente, nuevas tecnología y comunicación, gestión de PYMES
 Destinatarios: Gerente y Community Manager.
 Metodología: Internet, escuelas de negocio, universidades.
 Calendario: Dentro y fuera de la jornada laboral.
5.5 COSTES DE RR.HH.

Dado que la limpieza será un servicio que se externalizará a una empresa especializada, sólo
existen, dentro de la estructura organizativa de la empresa dos masas salariales a considerar:
Gerente y Community Manager. [Ver anexo 2]
GASTOS PERSONAL
Conceptos Sueldo mensual S.S. a cargo empresa Coste mensual
Gerente (autónomo) 1.500,00 € - € 1.500,00 €
Community Manager (tiempo completo) 1.400,00 € 462,00 € 1.862,00 €
Total 2.900,00 € 462,00 € 3.362,00 €
Ilustración 8: Costes de Personal
6 PLAN FINANCIERO
El plan financiero nos permite poner cifras a nuestra idea de negocio y determinar la
rentabilidad y viabilidad financiera tanto a corto como a largo plazo. Es una herramienta que,
en nuestro modelo, integra los siguientes conceptos:
 Inversiones.
 Planes de tesorería.
 Documentos contables: Balance e informe de Pérdidas y Ganancias patrimoniales.
 Análisis de parámetros de viabilidad: VAN y TIR
A continuación, vamos a tratar de darle forma a los datos que tenemos para conseguir
interpretar de manera clara si nuestra VFT es tanto rentable como viable a largo plazo siendo
así un modelo de negocio sostenible en el tiempo. [Ver anexo 3]
Todas las imágenes que se muestran a continuación son de elaboración propia y la

documentación puede revisarse en el apartado: “9. Anexos”.
Página 25
6.1 INVERSIONES
Tanto nuestro dinero, como nuestro tiempo, como nuestro esfuerzo necesitan ser utilizados
de manera que nos generen un rédito económico, de manera que esos usos se consideren
rentables. Para ello, resulta imprescindible analizar con detalle cada una de las partidas en
las que vamos a invertir nuestros fondos.
INVERSIÓN INICIAL
Mobiliario y decoración: 6.270,82 €
Utensilios y Materiales: 2.139,96 €
Equipamiento: 7.965,65 €
EPI 986,00 €
Otros Gastos: 5.284,00 €
Fondo de Maniobra 11.532,00 €
Total 34.178,43 €
Ilustración 9: Inversión Inicial
La inversión total ascendería a 34.178,43€ y, a continuación, se detallan por grupos, todas las
partidas que la componen. [Ver anexo 4]
6.1.1 Mobiliario y decoración

Es lógico pensar que las personas que vayan a vivir en nuestra VFT quieran hacerlo en un
ambiente acogedor y funcional, para ello hemos determinado las siguientes partidas:
Página 26
MOBILIARIO Y DECORACIÓN
Número Precio Total IVA Total + IVA
Cama 1 plaza 4 149,00 € 596,00 € 95,36 € 691,36 €
Cama 2 plazas 1 299,00 € 299,00 € 47,84 € 346,84 €
Cuna 1 99,99 € 99,99 € 16,00 € 115,99 €
Colchón 1 plaza 4 199,00 € 796,00 € 127,36 € 923,36 €
Colchón 2 plazas 1 349,00 € 349,00 € 55,84 € 404,84 €
Colchón cuna 1 59,00 € 59,00 € 9,44 € 68,44 €
Mesa de noche 4 49,99 € 199,96 € 31,99 € 231,95 €
Lámpara 4 14,99 € 59,96 € 9,59 € 69,55 €
Sillón 3 59,00 € 177,00 € 28,32 € 205,32 €
Escritorio 3 69,00 € 207,00 € 33,12 € 240,12 €
Papelera 3 10,00 € 30,00 € 4,80 € 34,80 €
Sofá 1 1.249,00 € 1.249,00 € 199,84 € 1.448,84 €
Mesa de comedor 1 199,00 € 199,00 € 31,84 € 230,84 €
Sillas 8 99,00 € 792,00 € 126,72 € 918,72 €
Revistero 1 19,99 € 19,99 € 3,20 € 23,19 €
Expositor 1 30,00 € 30,00 € 4,80 € 34,80 €
Mesa alta + 2 taburetes 1 242,98 € 242,98 € 38,88 € 281,86 €
SUBTOTAL 5.405,88 € 6.270,82 €
Ilustración 10: Mobiliario y decoración
El coste total sería de unos 6.270,82€ (IVA incluido), aunque los precios están sujetos a las
variaciones del mercado a lo largo del tiempo y de lo completo que queramos que sea el
ambiente en el que nuestros inquilinos se hospedaran.
6.1.2 Utensilios y materiales

En este apartado hacemos referencia a esos “enseres” utilizados por nuestros huéspedes, los
cuales hemos adecuado a la categoría de nuestra VFT.
Página 27
UTENSILIOS Y MATERIALES
Vajilla 2 19,99 € 39,98 € 6,40 € 46,38 €
Cristalería 4 9,99 € 39,96 € 6,39 € 46,35 €
Cubertería 4 29,99 € 119,96 € 19,19 € 139,15 €
Utensilios cocina 1 100,00 € 100,00 € 16,00 € 116,00 €
Edredón 1 plaza 4 59,00 € 236,00 € 37,76 € 273,76 €
Edredón 2 plazas 1 159,00 € 159,00 € 25,44 € 184,44 €
Sábanas 1 plaza 8 49,99 € 399,92 € 63,99 € 463,91 €
Sábanas 2 plazas 3 69,99 € 209,97 € 33,60 € 243,57 €
Juego de Toallas 12 30,00 € 360,00 € 57,60 € 417,60 €
Juegos de mesa 8 10,00 € 80,00 € 12,80 € 92,80 €
Varios 1 100,00 € 100,00 € 16,00 € 116,00 €
SUBTOTAL 1.844,79 € 2.139,96 €
Ilustración 11: Utensilios y Materiales
El conjunto de Utensilios y materiales necesarios supondría un coste total de 2.139,96€ (IVA

incluido), aunque los precios están sujetos a las variaciones del mercado a lo largo del tiempo.
6.1.3 Equipamiento
El equipamiento que consideramos básico en nuestra VFT, enfocado claro está a nuestro
futuro inquilino, estará compuesto por:
EQUIPAMIENTO
Aire Acondicionado + calefacción 2 1.895,00 € 3.790,00 € 606,40 € 4.396,40 €
Televisor 40" 1 199,00 € 199,00 € 31,84 € 230,84 €
Lavadora + Secadora 1 1.080,00 € 1.080,00 € 172,80 € 1.252,80 €
Frigorífico 1 569,00 € 569,00 € 91,04 € 660,04 €
Horno 1 262,00 € 262,00 € 41,92 € 303,92 €
Microondas 1 119,00 € 119,00 € 19,04 € 138,04 €
Hervidor 1 29,00 € 29,00 € 4,64 € 33,64 €
Vitrocerámica 1 229,00 € 229,00 € 36,64 € 265,64 €
Lavavajillas 1 295,00 € 295,00 € 47,20 € 342,20 €
Cafetera 1 199,00 € 199,00 € 31,84 € 230,84 €
Purificador de agua 1 36,95 € 36,95 € 5,91 € 42,86 €
Exprimidor 1 58,99 € 58,99 € 9,44 € 68,43 €
SUBTOTAL 6.866,94 € 7.965,65 €
Ilustración 12: Equipamiento
El presupuesto total para equipamiento sería de unos 7.965,65€ (IVA incluido), aunque los
precios están sujetos a las variaciones del mercado a lo largo del tiempo.
Página 28
6.1.4 EPI
La partida de Equipos para procesos de información o también denominado con sus siglas
como EPI, engloba los elementos electrónicos que nos permitan procesar información. En el
caso concreto de nuestra VFT lo conforman:
EPI
Ordenador 1 850,00 € 850,00 € 136,00 € 986,00 €
SUBTOTAL 850,00 € 986,00 €
Ilustración 13: EPI
El coste total aproximado en EPI sería de unos 986€ (IVA incluido), aunque los precios están
sujetos a las variaciones del mercado a lo largo del tiempo.
6.1.5 Otros Gastos

En esta partida hemos incluido los Gastos de constitución, que ascienden a unos 2.500€.
OTROS GASTOS
Suministros Aseo 12 5,00 € 60,00 € 9,60 € 69,60 €
Suministros Oficina 12 20,00 € 240,00 € 38,40 € 278,40 €
Gastos de constitución 2500
Publicidad / WEB 1 1.500,00 € 1.500,00 € 240,00 € 1.740,00 €
Alimentos y bebidas 12 50,00 € 600,00 € 96,00 € 696,00 €
SUBTOTAL 2.400,00 € 5.284,00 €
Ilustración 14: Otros Gastos
El coste total por estos elemento sería de unos 5.284,00€ (IVA incluido).
6.2 ANÁLISIS DE INGRESOS Y GASTOS

6.2.1 Ingresos previstos
Dado que nuestra VFT está situada en un enclave perfecto dentro de la ciudad de Marbella y
puesto que dicha población, debido a su climatología excepcional, sólo conoce dos tipos de
temporadas: alta (Abril-Octubre) y media (Noviembre-Marzo).
Las tarifas se han fijado en función a la ocupación, un número de personas determinado

implica un uso de habitaciones específico, y a los dos tipos de temporadas previamente
expuestos:
Página 29
TARIFAS (T. ALTA)

Conceptos Fin de semana Semana Quincena Mes
2 personas 375,00 € 1.050,00 € 2.250,00 € 4.500,00 €
4 personas 562,50 € 1.575,00 € 3.375,00 € 6.750,00 €
6 personas 750,00 € 2.100,00 € 4.500,00 € 9.000,00 €
Ilustración 15: Precios Temporada Alta
TARIFAS (T. MEDIA)

Conceptos Fin de semana Semana Quincena Mes
2 personas 240,00 € 720,00 € 1.440,00 € 2.880,00 €
4 personas 360,00 € 1.080,00 € 2.160,00 € 4.320,00 €
6 personas 480,00 € 1.440,00 € 2.880,00 € 5.760,00 €
Ilustración 16: Precios Temporada Media
Ahora que se conocen los precios en las diferentes temporadas y por ocupación, se van a
calcular los ingresos previstos según tres escenarios: pesimista (50%), realista (75%) y
optimista (95%). [Ver anexo 5]
 Escenario Pesimista:
PESIMISTA (50%)
Ʃ T. Media Ʃ T. Alta Anual
VFT 10.800,00 € 34.875,00 € 45.675,00 €
Total 10.800,00 € 34.875,00 € 45.675,00 €
Ilustración 17: Escenario Pesimista
 Escenario Realista:
REALISTA (75%)
VFT 16.200,00 € 42.750,00 € 58.950,00 €
Total 16.200,00 € 42.750,00 € 58.950,00 €
Ilustración 18: Escenario Realista
 Escenario Optimista:
OPTIMISTA (95%)
VFT 21.600,00 € 63.000,00 € 84.600,00 €
Total 21.600,00 € 63.000,00 € 84.600,00 €
Ilustración 19: Escenario Optimista
Página 30
6.2.2 Gastos previstos

6.2.2.1 Costes Variables
En esta previsión de gastos hemos estimado un 7% de los Ingresos como Costes Variables,
para cada uno de los escenarios [Ver anexo 2]:
Costes Variables
PESIMISTA (50%) 3.197,25 €
REALISTA (75%) 4.126,50 €
OPTIMISTA (95%) 5.922,00 €
Ilustración 20: Costes Variables, escenarios.
Los importes de los tres escenarios corresponden con cuantías anuales, las cantidades
mensuales se detallan a continuación:
Costes Variables
PESIMISTA (50%) 266,44 €
REALISTA (75%) 343,88 €
OPTIMISTA (95%) 493,50 €
Ilustración 21: Costes variables mensuales, escenarios.
6.2.2.2 Suministros
Aquí están considerados los suministros del apartado 6.1.5: “Otros Gastos”. El total que se
desprende de dicho apartado está también expresado en el cálculo del Fondo de Maniobra
del apartado 6.1.6.:
SUMINISTROS
Luz 1,00 € 100,00 € 100,00 € 16,00 € 116,00 €
Agua 1,00 € 100,00 € 100,00 € 16,00 € 116,00 €
Gas 1,00 € 50,00 € 50,00 € 8,00 € 58,00 €
Internet 1,00 € 50,00 € 50,00 € 8,00 € 58,00 €
Suministros Aseo 1,00 € 5,00 € 5,00 € 0,80 € 5,80 €
Suministros Oficina 1,00 € 20,00 € 20,00 € 3,20 € 23,20 €
Total 325,00 € 52,00 € 377,00 €
Ilustración 22: Suministros
La cifra mensual a desembolsar por la partida de Suministros sería de 377,00€ (IVA incluido).
Página 31
6.2.2.3 Otros gastos

Como ya se comentó en el cálculo del Fondo de maniobra, en la partida de “Otros Gastos”
estamos prorrateando un valor total anual de 3.000€ para hacer frente al pago de Impuestos,
seguros, etc. La cifra mensual a desembolsar por la partida de Otros Gastos sería de 250,00€.
6.2.2.4 Gastos comerciales

Aquí están considerados los gastos de Publicidad y página web del apartado 6.1.5: “Otros
Gastos”. El prorrateo mensual sería de 145,00€.
6.2.2.5 Servicios Externos

Tal y como se comentó en el apartado 5.5: “COSTES DE RR.HH.”, del presente documento,
existirá una partida destinada a la limpieza de nuestra VFT, que se licitará con los proveedores
de la zona.
6.2.2.6 Gasto personal

Tras el análisis realizado para determinar el tamaño de la plantilla necesaria para hacer
funcionar nuestra VFT, el siguiente paso es determinar las masas salariales de los
trabajadores:
GASTOS PERSONAL
Conceptos Sueldo mensual S.S. a cargo empresa Coste mensual
Gerente (autónomo) 1.500,00 € - € 1.500,00 €
Community Manager (tiempo completo) 1.400,00 € 462,00 € 1.862,00 €
Total 2.900,00 € 462,00 € 3.362,00 €
Ilustración 23: Gastos de Personal
Es relevante la mención de que la cotización a la Seguridad Social del Gerente está incluida
en el sueldo.
6.2.2.7 Amortización
En este apartado se pretende calcular la amortización anual del inmovilizado que se estimó
en el apartado de Inversiones (6.1). En dicho calculo, se pretende incluir así los gastos a
distribuir en varios ejercicios correspondientes a la constitución y puesta en marcha de nuestra
VFT. [Ver anexo 6]
La amortización viene determinada por el siguiente cuadro:
Página 32
AMORTIZACIÓN
Cuota anual
Amortización
Inversión de
(%)
amortización
MOBILIARIO Y DECORACIÓN 6.270,82 € 20 1.254,16 €
UTENSILIOS Y MATERIALES 2.139,96 € 20 427,99 €
EQUIPAMIENTO 7.965,65 € 20 1.593,13 €
EPI 986,00 € 25 246,50 €
Gastos de constitución 2.500,00 € 33 825,00 €
Total 4.346,79 €
Ilustración 24: Amortización
6.2.3 Umbral de rentabilidad

El Umbral de rentabilidad nos determina los ingresos mínimos de los que debemos disponer
para poder hacer frente a la suma de costes en un ejercicio económico. El cálculo para nuestra
VFT viene determinado en la siguiente tabla:
UMBRAL RENTABILIDAD
Cuantía
Suministros 4.524,00 €
Nóminas 40.344,00 €
Publicidad 1.500,00 €
Otros Gastos 3.000,00 €
Amortización 4.346,79 €
Total Gastos 53.714,79 €
Margen Bruto sobre ingresos 93%
Umbral de rentabilidad 57.757,83 €
Ilustración 25: Umbral de rentabilidad
El cálculo nos supondría una facturación anual de 57.757,83 € que cubriría tanto costes fijos
como variables y cuya facturación mensual para el mantenimiento de nuestra VFT sería de
4.813,15 €. [Ver anexo 7]
6.3 PLAN DE TESORERÍA

Durante la vida de nuestro proyecto debemos conocer lo que pagaremos mensualmente y lo
que nos abonaran de igual manera. Nuestra tesorería la determinará la diferencia entre lo que
teníamos al principio del periodo, más las entradas, menos las salidas.
El plan de tesorería nos permitirá hacer frente a los pagos que tenemos a corto plazo. Se
calcula, en nuestro caso concreto, de la siguiente manera:
Página 33
PLAN TESORERÍA
Suministros 87,00 €
Sueldos y salarios 2.900,00 €
S.S. a cargo de la empresa 462,00 €
Publicidad 145,00 €
Otros gastos 250,00 €
Total 3.844,00 €
Ilustración 26: Plan de Tesorería
El total de pagos a corto plazo sería de 3.844,00€ y, para este análisis, consideramos que
necesitaríamos tener ese importe de los 3 primeros meses, es decir, el “Fondo de maniobra”
sería de unos 11.532,00 €, el cual se incluiría en la Inversión Inicial (6.1). Indicar así mismo,
que en la partida de “Otros Gastos” estamos prorrateando un valor total anual de 3.000€ para
hacer frente al pago de tasas, seguros, etc. [Ver anexo 8]
6.4 CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS PREVISIONAL

Nuestra VFT necesita una previsión en cuanto al resultado económico que tendrá durante un
periodo de tiempo concreto y si este será un beneficio o una pérdida, de ahí que sea tan
necesario este resumen y su posterior conclusión. [Ver anexo 9]
PÉRDIDAS Y GANANCIAS
PESIMISTA (50%) REALISTA (75%) OPTIMISTA (100%)
Ventas 45.675,00 € 58.950,00 € 84.600,00 €
Costes por Ventas 3.197,25 € 4.126,50 € 5.922,00 €
MARGEN BRUTO 42.477,75 € 54.823,50 € 78.678,00 €
G. ESTRUCTURA
G. EXPLOTACIÓN
Suministros 4.524,00 € 4.524,00 € 4.524,00 €
Otros Gastos 3.000,00 € 3.000,00 € 3.000,00 €
G. PERSONAL
Nominas + SS 40.344,00 € 40.344,00 € 40.344,00 €
G. COMERCIALES
Publicidad 1.500,00 € 1.500,00 € 1.500,00 €
AMORTIZACIONES
Amortización del Inmovilizado 3.521,79 € 3.521,79 € 3.521,79 €
GASTOS A DISTRIBUIR
Gastos Constitución 825,00 € 825,00 € 825,00 €
TOTAL GASTOS ESTRUCTURA 53.714,79 € 53.714,79 € 53.714,79 €
RESULTADO (antes de impuestos) - 11.237,04 € 1.108,71 € 24.963,21 €
Ilustración 27: Pérdidas y Ganancias
Página 34
6.5 BALANCE PREVISIONAL

Es una foto fija que nos permite determinar el estado de nuestra VFT en un momento concreto.
Nos indica cómo está tanto nuestro Pasivo (obligaciones) como de nuestro Activo (bienes y
derechos), es decir, cómo y con cuanto nos hemos financiado para adquirir qué bienes y
derechos. [Ver anexo 10]
BALANCE DE SITUACIÓN
ACTIVO Cuantía PASIVO Cuantía
MOBILIARIO Y DECORACIÓN 6.270,82 € Fondos Ajenos 2.500,00 €
UTENSILIOS Y MATERIALES 2.139,96 € Fondos Propios 28.894,43 €
EQUIPAMIENTO 7.965,65 € - €
EPI 986,00 € - €
Gastos Constitución 2.500,00 € - €
Fondo de Maniobra 11.532,00 € - €
Total ACTIVO 31.394,43 € Total PASIVO 31.394,43 €
Ilustración 28: Balance de Situación
6.6 VAN Y TIR

Tal y como se comentó al inicio del Plan Financiero, dos de los indicadores más utilizados
para analizar la viabilidad de un proyecto empresarial son el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa
Interna de Retorno (TIR), cuyas expresiones matemáticas y se muestra a continuación. [Ver
anexo 3]
6.6.1 VAN
Donde:
 Ft son los Flujos de Capital de cada uno de los periodos
 I0 es la Inversión Inicial en el momento (t=0)  31.394,43 €
 n es el número de periodos de tiempo  5 años
 k es el tipo de interés exigido en la inversión (descuento) 3%
Dependiendo del resultado obtendríamos:

 VAN positivo  Beneficios.
 VAN igual a 0  Ni beneficios ni pérdidas.
Página 35
 VAN negativo  Pérdidas.
Para nuestra VFT el VAN sería:

 VAN PESIMISTA (50%) 112.097,89 €  Beneficios
 VAN REALISTA (75%) 154.210,69 €  Beneficios
 VAN OPTIMISTA (100%) 235.212,40 €  Beneficios
El resultado en los tres escenarios realizado a 5 años es positivo.
6.6.2 TIR
Donde:
 Ft son los Flujos de Capital de cada uno de los periodos
 I0 es la Inversión Inicial en el momento t=0  31.394,43 €
 n es el número de periodos de tiempo  5 años
Igualando a cero la ecuación y comparando el resultado con el tipo de interés exigido en la

inversión (k) obtendríamos:
 TIR > k  Proyecto aceptado.
 TIR = k  Proyecto indiferente.
 TIR < k  Proyecto rechazado.
Para nuestra VFT la TIR sería:

 TIR PESIMISTA (50%) 8%  Proyecto aceptado.
 TIR REALISTA (75%) 11%  Proyecto aceptado.
 TIR OPTIMISTA (100%) 17%  Proyecto aceptado.
Página 36
7 CONCLUSIONES, LIMITACIONES Y PLAN DE CONTINGENCIA

7.1 CONCLUSIONES
Este Trabajo Fin de Grado nos ha permitido darnos cuenta del alcance real que podría tener
la implantación de una VTF en la ciudad de Marbella. A lo largo del desarrollo del mismo nos
hemos encontrado con diferentes obstáculos que nos han ido poniendo en la buena senda y
para los cuales hemos tenido que analizar distintas opciones en la búsqueda de la mejor
solución. En ocasiones dichos obstáculos han supuesto cambios radicales incluso en el
enfoque del modelo, como al pasar de un Bed and Breakfast a una Vivienda con Fines
Turísticos.
La realidad es que este TFG ha cumplido y con mucho su objetivo ya que nos ha permitido no
sólo darnos cuenta de la viabilidad sino también de nuestras fortalezas y debilidades. Por
ejemplo, en el tema de la capacitación del personal no hay que hacer un gran esfuerzo ya que
lo venimos realizando mucho antes de la propia creación de nuestra VFT. La idea fue dotarnos
de las herramientas necesarias que nos permitiesen gestionar las tareas de manera autónoma
y responsable, para facilitar así la toma de decisiones rápida y eficaz. Por el contrario, una
debilidad que resaltó este documento fue la necesidad de implantar estrategias de marketing
dentro de los distintos canales de comunicación con los clientes de manera que nos permitiese
posicionarnos en un mercado tan fragmentado así como se determinó la necesidad de generar
alianzas con empresas locales destinadas al ocio. Gracias a estas recomendaciones que han
salido del estudio y análisis de nuestro plan de empresa, creemos que se logrará el éxito (no
sin esfuerzo y dedicación plena, claro está).
Por todo ello consideramos que aspectos que no se tenían en consideración con anterioridad
se han tornado claves en la evolución de nuestro plan de negocio. Lo que no hace sino
evidenciar y resaltar la necesidad de un análisis profundo del plan de empresa, definiendo
plenamente todos los aspectos del mismo y no sólo de lo que a primera vista podamos pensar
que es lo más importante. Máxime si nuestro futuro negocio es además nuestro plan de vida.
7.2 LIMITACIONES
Una de las limitaciones más importantes a la que nos hemos enfrentado a la hora de analizar
la viabilidad de nuestra VFT ha sido el análisis de la competencia. Al encontrarnos dentro de
una industria fragmentada, existe un gran número de empresas pero la realidad es que no
existen líderes de mercado con los que poder realizar un verdadero análisis de la
competencia.
Página 37
7.3 PLAN DE CONTINGENCIA

Para poder realizar un plan de contingencia y diseñar las estrategias apropiadas es necesario
destacar que los principales riesgos coinciden con las principales características de la
industria en la que nos encontramos:
 Elevado número de competidores: En Andalucía este sector se considera un sector en
auge, por lo tanto, sigue atrayendo capital de inversores y posibles competidores.
 Existencia de productos sustitutivos: Dentro de la industria existen diferentes
productos que pueden satisfacer las mismas necesidades que nuestra Vivienda con
Fines Turísticos, como son: hostales, campings, albergues y B&B.
Las posibles estrategias a seguir, como plan de contingencia, para reducir al mínimo el
impacto de los riesgos que hemos expuesto son:
 Estrategia de Localización: Este aspecto es clave, sólo nos separan del paseo
marítimo 75 metros, eso unido a que el casco antiguo de Marbella se encuentra a tan
sólo 10 minutos andando, hacen de nuestra VFT en sí misma una ventaja competitiva.
 Estrategia de Fidelización: En nuestra VFT, tal y como rezan nuestra misión, visión y
valores, el cliente es lo más importante. Esta estrategia debe ir enfocada a ofrecerles
una estancia que supere sus expectativas y conseguir así, no sólo su fidelización si no
la “buena prensa” que generen.
 Estrategia de Diferenciación: Además de la propia estancia, como ya se ha
comentado en puntos anteriores, nuestra oferta se completa con servicios que ofrecen
de manera gratuita un valor añadido a su estancia. Por ejemplo, la posibilidad de darse
un chapuzón en nuestra piscina, jugar un partido de tenis de mesa o la posibilidad de
alquilar bicicletas para pasear por el paseo marítimo de Marbella.
Página 38
8 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
8.1 APUNTES FORMATO ELECTRÓNICO
 UNIR. Dirección Estratégica y Política de Empresa. [Consulta en junio de 2018]
https://empresaycomunicaciononline.unir.net/cursos/gade30_PER90/uploads/
bibliografia/16042018_10215707_DEE_2_Industrias_fragmentadas.pdf
 UNIR. Dirección Estratégica de Recursos Humanos. [Consulta en junio de 2018]
https://empresaycomunicaciononline.unir.net/cursos/gade32_PER90/uploads/
bibliografia/14122017_194928Presentaci%C3%B3n_del_Tema_3.pdf
8.2 ARTÍCULOS
 Málaga turismo. Málaga Ciudad genial. [Consulta en junio de 2018]
http://www.malagaturismo.com
 ANDALUCÍA. Web Turismo Andalucía. [Consulta en junio de 2018]
http://www.andalucia.org
 COSTA DEL SOL. Turismo y planificación Costal del Sol. [Consulta en junio de 2018]
https://www.costadelsolmalaga.org/5773/estudios-estadisticas
8.3 FUENTES NORMATIVAS

 Viviendas con fines Turísticos. Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de
Andalucía. [Consulta en junio de 2018]
http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/regist
ro-de-turismo/viviendas-con-fines-turisticos/
 BOJA. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. [Consulta en junio de 2018]
http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/28/BOJA16-028-00009-2130-
01_00084776.pdf/
8.4 PÁGINAS WEB

 ECONOMIPEDIA. Valor Actual Neto. [Consulta en junio de 2018]
http://economipedia.com/definiciones/valor-actual-neto.html
 ECONOMIPEDIA. Tasa Interna de Retorno (TIR). [Consulta en junio de 2018]
http://economipedia.com/definiciones/tasa-interna-de-retorno-tir.html
 INE. Instituto Nacional de Estadística. [Consulta en junio de 2018]
http://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=125
4736176962&menu=ultiDatos&idp=1254735576863
Página 39
9 ANEXOS
9.1 TARIFAS
En el siguiente documento se presentan los cálculos realizados para la determinación de las
tarifas tanto por temporadas como por nivel de ocupación:
Tarifas.xlsx
9.2 COSTES DE MARKETING

En el siguiente documento se presentan los cálculos realizados para la determinación de los
costes de Marketing:
Costes de
Marketing.xlsx
9.3 GASTOS
gastos:
Gastos.xlsx
9.4 VAN Y TIR

En el siguiente documento se presentan los cálculos realizados para la determinación del
Valor Actual Neto y de la Tasa Interna de Retorno:
VAN_TIR.xlsx
9.5 INVERSIÓN
En el siguiente documento se presentan los cálculos realizados para la determinación de la
inversión:
Inversion.xlsx
9.6 INGRESOS
ingresos:
Ingresos.xlsx
Página 40
9.7 AMORTIZACIÓN
amortización:
Amortizacion.xlsx
9.8 UMBRAL DE RENTABILIDAD

Umbral de Rentabilidad:
Unbral
rentabilidad.xlsx
9.9 TESORERÍA
tesorería:
Tesoreria.xlsx
9.10 PYG
cuenta de Pérdidas y Ganancias:
PYG.xlsx
9.11 BALANCE
Balance:
Balance.xlsx
Página 41

Plan de Empresa Casa Pepa

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Universidad Internacional de La Rioja

Facultad de Empresa y Comunicación

Trabajo fin de grado presentado por: Pedro Afán Balsera

2.5.2 Afrontar (Amenazas) .......................................................................................16

6.2.2.4 Gastos comerciales ..................................................................................32

1.1 PLANTEAMIENTO GENERAL

1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA ELECCIÓN DEL PROYECTO

1.3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA

1.4 FORMULACIÓN DE OBJETIVOS

2 ANÁLISIS INTERNO Y EXTERNO

2.1.4 Productos sustitutivos

En la última década se han ampliado de manera significativa los productos sustitutivos,

2.1.5 Barreras entrada y salida

2.2 ANÁLISIS EXTERNO PESTEL

2.3 ANÁLISIS INTERNO

De otro modo gracias a las diferentes herramientas de tratamiento de información podremos

 Suministros (agua, electricidad y calefacción)

2.3.3 Marketing y Relaciones exteriores

 Community Manager: Por su parte, la formación que está recibiendo en estos

 Servicio de transfer al aeropuerto cuando lo requiera el cliente.

2.5.2 Afrontar (Amenazas)

2.5.3 Mantener (Fortalezas)

2.5.4 Explotar (Oportunidades)

2.6 MISIÓN, VISIÓN, VALORES

2.7 MODELO DE NEGOCIO

Web propia y Airbnb.

Estructura de costes Flujo de Ingresos

3.2 COSTES DE MARKETING

4.2 RECURSOS NECESARIOS

Ilustración 4: Planta VFT3

Ilustración 5: Solárium VTF3

3Fuente: Estudio de Arquitectos Aguilar-Tablada

Ilustración 6: Flujo de reservas

4.2 COSTES OPERATIVOS

5 PLAN DE ORGANIZACIÓN Y RR.HH.

Como Fotógrafo sus tareas a realizar consistirán en:

5.3 POLÍTICA ESTRATÉGICA DE RR.HH.

5.4 PLANES DE FORMACIÓN

5.5 COSTES DE RR.HH.

Todas las imágenes que se muestran a continuación son de elaboración propia y la

6.1.1 Mobiliario y decoración

6.1.2 Utensilios y materiales

El conjunto de Utensilios y materiales necesarios supondría un coste total de 2.139,96€ (IVA

6.1.5 Otros Gastos

6.2 ANÁLISIS DE INGRESOS Y GASTOS

Las tarifas se han fijado en función a la ocupación, un número de personas determinado

TARIFAS (T. ALTA)

TARIFAS (T. MEDIA)

6.2.2 Gastos previstos

6.2.2.3 Otros gastos

6.2.2.4 Gastos comerciales

6.2.2.5 Servicios Externos

6.2.2.6 Gasto personal

La amortización viene determinada por el siguiente cuadro:

6.2.3 Umbral de rentabilidad

6.3 PLAN DE TESORERÍA

6.4 CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS PREVISIONAL

6.5 BALANCE PREVISIONAL

6.6 VAN Y TIR

Dependiendo del resultado obtendríamos:

 VAN negativo  Pérdidas.

Para nuestra VFT el VAN sería:

El resultado en los tres escenarios realizado a 5 años es positivo.

Igualando a cero la ecuación y comparando el resultado con el tipo de interés exigido en la