Chapitre 10

Les contrats de location

Les contrats de location liés à l'acquisition d'immobilisations (contrats de crédit-bail et contrats
analogues) sont à la fois des techniques simples et complexes selon le domaine d'analyse. En effet, sur
un plan économique, l'opération n'est guère discutée et la majorité des normalisateurs pense que le
crédit-bail est le moyen de financement idéal pour certains investissements. Par contre, sur un plan
juridique, les analyses varient selon le cadre du pays observé, le coeur du problème résidant en fait
dans le moment du transfert de propriété.
Sur le plan comptable, cela se traduit par des solutions parfois strictement opposées selon les lieux.

I. Les contrats de location selon les normes IFRS

L'IASB a publié en septembre 1982 la norme IAS 17 relative à la comptabilisation des contrats de
location. Cette norme a été révisée fin 1997 puis en fin 2003 (application au 1er janvier 2005).
Pour la norme IAS 17 «un contrat de location est un accord par lequel le bailleur cède au preneur pour
une période déterminée, le droit d'utilisation d'un actif en échange d'un paiement ou d'une série de
paiements».
L'IASB a été amenée à dissocier deux types de contrats :
- le contrat de location-financement ou finance lease ;
- le contrat de location simple ou operating lease ;
La norme IAS 17 traite par ailleurs du contrat de cession-bail ou lease back.

1.1. Le contrat de location-financement

Un contrat de location-financement est un contrat de location ayant pour effet de transférer au preneur
la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d'un actif. Le transfert de propriété
peut intervenir ou non in fine.
1.1.1. Critères de classification
Huit critères permettent à l'IASB de considérer qu'un contrat de location est un contrat de location-
financement. Dès lors qu'un critère se trouve satisfait, l'application de la norme peut conduire à
considérer que l'on se trouve en présence d'un contrat de location-financement :
1) le contrat transfère la propriété de l'actif au preneur au terme de la durée du contrat ;
2) le contrat donne l'option au preneur d'acheter l'actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur
à sa juste valeur à la date à laquelle l'option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat
de location, on ait la certitude raisonnable que l'option sera levée ;
3) la durée du contrat couvre la majeure partie de la durée de la vie économique de l'actif même s'il n'y
a pas transfert de propriété ;
4) au commencement du contrat, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location
s'élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué ;
5) les actifs loués sont d'une nature telle que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter de
modifications majeures ;
6) si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur relatives à la
résiliation sont à la charge du preneur ;
7) les profits et pertes résultant de la variation de la juste valeur de la valeur résiduelle sont à la charge
du preneur ;

1
8) le preneur a la faculté de poursuivre la location avec une deuxième période moyennant un loyer
sensiblement inférieur au prix du marché.
Exemple
La société Gamma s'est engagée sur quatre contrats dont les caractéristiques sont les suivantes :
Contrat A Contrat B Contrat C Contrat D
Durée du contrat de 4 ans 4 ans 4 ans 4 ans
location
Coût du bien à la 10 000 10 000 10 000 10 000
date du contrat
Loyers prévus au 4 loyers annuels de 4 loyers annuels de 4 loyers annuels de 4 loyers annuels de
contrat 2 800 payables en 2 800 payables en 2 800 payables en 2 800 payables en
début d'exercice début d'exercice début d'exercice début d'exercice
Option d'achat au Transfert de la 1€ Néant Néant
terme du contrat propriété du bien au
preneur à la fin du
contrat
Durée de vie de 6 ans 6 ans 4 à 5 ans 6 ans
l'immobilisation
Le taux d'endettement marginal de la société Gamma est de 6 %
Ces quatre contrats sont des contrats de location-financement
Contrat A : critère 1 : le contrat transfère la propriété de l'actif au preneur au terme de la durée du contrat.
Il est à noter qu'en France, ce contrat est traité non comme un contrat de crédit-bail, mais un contrat de
location-vente devant donner lieu à l'enregistrement d'une vente par le bailleur et à la comptabilisation de
l'acquisition d'une immobilisation par le preneur dès la signature du contrat sans attendre le transfert de
propriété.
Contrat B : critère 2 : le contrat donne l'option au preneur d'acheter l'actif à un prix qui devrait être
suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l'option peut être levée pour que, dès le
commencement du contrat de location, on ait la certitude raisonnable que l'option sera levée.
Contrat C : critère 3 : la durée du contrat couvre la majeure partie (de 80 à 100 %) de la durée de la vie
économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de propriété.
Contrat D : critère 4 : au commencement du contrat, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre
de la location s'élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué. La valeur actualisée des
−4
1 − 1,06
loyers est égale à 2 800 × × 1,06 = 10 284 €, soit un montant supérieur à la valeur de
0,06
l'immobilisation au moment du contrat.

1.1.2. Comptabilisation du contrat de location-financement dans les états financiers

du preneur
Au bilan du preneur, au début de la période de location, les contrats de location-financement doivent
être comptabilisés à l'actif et au passif pour des montants égaux au commencement du contrat de
location à la juste valeur du bien loué (pour une définition de la juste valeur, voir chapitre 2, § 1.6) ou
si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location, ces
valeurs étant déterminées au début de la location. Pour calculer la valeur actualisée des paiements
minimaux au titre de la location, le taux d'actualisation doit être le taux d'intérêt implicite du contrat de
location si celui-ci peut être déterminé, sinon le taux d'emprunt marginal du preneur doit être utilisé.
Les coûts initiaux directs de la location sont ajoutés au montant comptabilisé comme actif. Le taux
d'intérêt implicite est défini par la norme comme le taux d'actualisation qui permet d'obtenir une valeur
actualisée du total des paiements minimaux et de la valeur résiduelle non garantie équivalant à la juste
valeur de l'actif loué augmentée des coûts directs initiaux du bailleur.
Exemple
er
La société Gamma (le preneur) a fait l'acquisition auprès de la société Delta (le bailleur) le 1 janvier N
d'un matériel (amortissable en 8 ans) moyennant le paiement d'une redevance de crédit bail de 10 000 €
hors taxes par an hors taxes durant 5 ans en début d'exercice et un prix d'achat résiduel symbolique de
er
1 290 €. Le taux d'actualisation retenu est de 8 % et la valeur de marché de ce matériel au 1 janvier N
est de 44 000 €. Le taux de TVA est de 19,6 %.
La juste valeur du matériel est en général la valeur de marché, soit 44 000 €, s'il existe un marché pour la
matériel correspondant. On peut, sinon prendre la valeur actualisée au titre de la location soit 10 000

2
 −5
1 − 1,08 −5
× × 1,08 + 1 290 × 1,08 = 43 999 soit en arrondissant 44 000 € (le taux d'actualisation est en
0,08
fait le taux implicite de la location). Au moment de l'acquisition, on passera l'écriture suivante :
1.1.N

2154 Matériel industriel* 44 000

167 Dettes de location-financement* 44 000
Acquisition matériel en location-financement (crédit-bail)

* Le plan comptable minimum normalisé belge utilise un compte spécifique : 25 «Immobilisations détenues
en location-financement et droits similaires», pour enregistrer les actifs «acquis» par contrat de location-
financement
** Compte utilisé dans le plan comptable belge sous le n° 172
Les paiements au titre de la location doivent être ventilés entre la charge financière et l'amortissement
du solde de la dette. La charge financière doit être répartie sur les différentes périodes couvertes par le
contrat de location de manière à obtenir un taux d'intérêt périodique constant sur le solde restant dû au
passif au titre de chaque période. Les loyers conditionnels (le loyer conditionnel désigne la partie des
paiements au titre du loyer dont le montant n'est pas fixé mais qui est établie sur la base d'un facteur
autre que l'écoulement du temps comme un pourcentage de chiffre d'affaires, le degré d'utilisation du
bien, un indice de prix, le taux d'intérêt du marché…) doivent être constatés en charges dans les
périodes où ils ont été engagés.
Exemple
En reprenant l'exemple ci-dessus de la société Gamma (le preneur), on aurait un tableau d'amortissement
de l'emprunt ainsi présenté :
Remboursement Montant du paiement
Dates Reste à rembourser Intérêts payés effectué
1.1.N 44 000 - 10 000 10 000
1.1.N+1 34 000 2 720 7 280 10 000
1.1.N+2 26 720 2 137 7 863 10 000
1.1.N+3 18 857 1 508 8 492 10 000
1.1.N+4 10 365 829 9 171 10 000
31.12 N+4 1 194 96 1 194 1 290
7 290 44 000 51 290
er er
Au 1 janvier N, au 31 décembre N et au 1 janvier N+1 on passera les écritures suivantes concernant les
versements des paiements au titre de la location :
1.1.N

167 Dettes de location financement 10 000

4456 Etat, TVA déductible 1 960
512 Banque 11 960
er
Versement du 1 janvier N (pas d'intérêts)

31.12.N

661 Charges d'intérêts 2 720

1688 Intérêts courus 2 720
er er
Intérêts courus du 1 janvier N au 31 décembre N (payés le 1
janvier N+1)

1.1.N+1

1688 Intérêts courus 2 720

167 Dettes de location financement 7 280
4456 Etat, TVA déductible 1 960
512 Banque 11 960
er
Versement du 1 janvier N+1

Pour chaque exercice comptable, un contrat de location-financement donne lieu à une charge
d'amortissement de l'actif et à une charge financière. La méthode d'amortissement des actifs loués doit

3
être cohérente avec celle applicable aux actifs amortissables que possède l'entité et la dotation aux
amortissements doit être calculée conformément à IAS 16 (voir chapitre 8, § 1.5.3) et à IAS 38 (voir
chapitre 9, § 1.7). Si l'on n'a pas une certitude raisonnable que le preneur devienne propriétaire de
l'actif à la fin du contrat de location, l'actif doit être totalement amorti sur la plus courte de la durée du
contrat de location et de sa durée d'utilité.
Exemple
En reprenant l'exemple ci-dessus de la société Gamma, on aurait un amortissement annuel de 44 000 / 8
= 5 500 € par an si on a certitude de la société Gamma devienne propriétaire à la fin du contrat. Si on n'a
pas cette certitude, on amortira la valeur d'origine (soit 44 000 €) moins la valeur résiduelle en capital, (soit
en supposant que cette valeur résiduelle soit égale à la juste valeur du bien à la fin du contrat, soit 1 194
€, sur cinq années, soit 8 561,20 € par an).
Pour les contrats de location-financement, le preneur doit fournir en plus des informations imposées
par IFRS 7 (voir chapitre 6, § 1.9), les informations suivantes :
- pour chaque catégorie d'actif, la valeur nette comptable à la date de clôture ;
- un rapprochement entre le total des paiements minimaux (paiements que le preneur est tenu
d'effectuer pendant la durée du contrat à l'exclusion du loyer conditionnel, du coût des services et des
taxes à payer au bailleur) au titre de la location à la date de clôture et leur valeur actualisée ;
- le total, à la date de clôture des paiements minimaux au titre de la location et leur valeur actualisée,
pour chacune des périodes suivantes : à moins d'un an, à plus d'un an et moins de cinq ans, à plus de
cinq ans ;
- les loyers conditionnels inclus dans le résultat de l'exercice ;
- le total à la date de clôture des paiements minimaux futurs de sous-location que l'on s'attend à
recevoir au titre des contrats de sous-location non résiliables ;
- une description générale des principales dispositions des contrats de location du preneur comprenant
notamment la base de détermination des paiements au titres des loyers conditionnels, l'existence
d'options de renouvellement ou d'achat et de clause d'indexation et leurs termes, les restrictions
imposées par les dispositions contractuelles concernant en particulier les dividendes, l'endettement
complémentaire et d'autres locations.
1.1.3 Comptabilisation du contrat de location-financement dans les états financiers
du bailleur
Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un contrat de location-
financement et les présenter comme des créances pour un montant égal à l'investissement net dans le
contrat de location.
Dans un contrat de location-financement, le bailleur transfère la quasi-totalité des risques et des
avantages inhérents à la propriété légale ; en conséquence, il comptabilise le paiement à recevoir au
titre de la location en remboursement du principal et en produits financiers pour se rembourser et se
rémunérer de son investissement et de ses services.
La comptabilisation des revenus financiers doit s'effectuer sur la base d'une formule traduisant un taux
de rentabilité (comme pour le preneur) constant sur l'encours d'investissement net restant du bailleur.
Les bailleurs qui sont fabricants ou distributeurs doivent comptabiliser les profits ou pertes sur ventes
dans le résultat de l'exercice conformément aux principes retenus par l'entité pour ses ventes fermes.
Exemple
Si nous reprenons l'exemple du paragraphe précédent (§ 1.1.2, p. ?? ?) et si nous plaçons du coté de la
société Delta (le bailleur), on aurait constaté les écritures comptables suivantes :
1.1.N

274 Prêts de location-financement 44 000

701 Ventes de produits 44 000
Cession d'un matériel en location-financement

512 Banque 11 960

4
 274 Prêts de location-financement 10 000
44571 Etat, TVA collectée 1 960
er
Versement du 1 janvier N (pas d'intérêts)

31.12.N

2768 Intérêts courus 2 720

7626 Revenus des prêts 2 720
er er
Intérêts courus du 1 janvier N au 31 décembre N (payés le 1
janvier N+1

1.1.N+1

512 Banque 11 960

274 Prêts location financement 7 280
2768 Intérêts courus 2 720
44571 Etat, TVA collectée 1 960
er
Versement du 1 janvier N+1

Lors de la négociation et la rédaction du contrat de location, le bailleur encourt souvent des coûts
directs initiaux (tels que commissions et honoraires). Ces coûts doivent être inclus dans le coût de
l'actif et ne peuvent être constatés en charges. Ils s'imputent donc sur les produits financiers sur toute
la durée du contrat de location (révision 2003, application au 1er janvier 2005). Précédemment, il était
possible d'enregistrer ces frais en charges.
Exemple
La société Alpha (le bailleur) a conclu un contrat de location-financement relatif à un matériel dont le prix
d'achat est de 80 000 € et les charges directes initiales de 10 %. La redevance payée par Bêta (le
preneur) est de 17 000 € par an, payable en début d'exercice durant 6 ans. Le prix d'achat résiduel est de
1 946 €. On a, pour déterminer le taux de financement du contrat, l'égalité suivante : 80 000 + 80 000 × 10
−6

% = 17 000 × 1 − (1 + i)
−6
(1 + i) + 1 946 × (1 + i) ce qui donne i = 7 %.
i
Pour les contrats de location-financement, le bailleur doit fournir en plus des informations imposées
par IFRS 7 (voir chapitre 6, § 1.9), les informations suivantes :
- un rapprochement entre l'investissement brut total dans le contrat de location à la date de clôture
(c'est à dire la somme des paiements minimaux au titre de la location, majoré de toute valeur résiduelle
non garantie revenant au bailleur) et la valeur actualisée des paiements minimaux à recevoir au titre de
la location ;
- le total, à la date de clôture des paiements minimaux au titre de la location et leur valeur actualisée,
pour chacune des périodes suivantes : à moins d'un an, à plus d'un an et moins de cinq ans, à plus de
cinq ans ;
- les produits financiers non acquis ;
- les valeurs résiduelles non garanties revenant au bailleur ;
- la correction de valeur cumulée des paiements minimaux au titre de la location non recouvrables ;
- les loyers conditionnels inclus dans le résultat de l'exercice ;
- une description générale des principales dispositions des contrats de location du bailleur.
De plus, les dispositions relatives aux informations à fournir conformément à IAS 16
« Immobilisations corporelles » (voir chapitre 8, § 1.7), IAS 38 « Immobilisations incorporelles » (voir
chapitre 9, § 1.11 et IAS 36 « Dépréciations » (voir chapitre 12, § 1.8) notamment pour chaque
catégorie d’actifs, la valeur comptable brute, l’amortissement cumulé et les pertes de valeurs cumulées
à la date de clôture ainsi que l’amortissement comptabilisé, les pertes de valeur comptabilisées et
reprises dans le résultat de l’exercice, sont applicables aux preneurs pour les actifs loués dans le cadre
de locations-financements.

1.2. Le contrat de location simple

5
Un contrat de location simple désigne tout contrat de location autre que le contrat de location-
financement. Il correspond donc aux autres contrats qui ne répondent pas aux conditions exposées ci-
dessus (§ 1.1.1). Ce sont les locations pour lesquelles le locataire n'a pas vocation à devenir
propriétaire ou ne se comporte pas comme tel.
1.2.1. Comptabilisation du contrat de location simple dans les états financiers du
preneur
Les paiements au titre du contrat de location simple doivent être comptabilisés en charges dans le
compte de résultat sur une base linéaire pendant la durée du contrat à moins qu'une autre base
systématique ne soit représentative de l'échelonnement dans le temps des avantages qu'en retirera
l'utilisateur.
Pour les contrats de location-simple le preneur doit fournir en plus des informations imposées par
IFRS 7 (voir chapitre 6, § 1.9), les informations suivantes :
- le total, à la date de clôture des paiements minimaux au titre de la location pour chacune des périodes
suivantes : à moins d'un an, à plus d'un an et moins de cinq ans, à plus de cinq ans ;
- le total à la date de clôture des paiements minimaux futurs de sous-location que l'on s'attend à
recevoir au titre des contrats de sous-location non résiliables ;
- le montant des paiements de location ou de sous-location comptabilisés dans le résultat de l'exercice
en indiquant séparément les montants correspondant aux paiements minimaux, les loyers conditionnels
et le revenu des sous-locations ;
- une description générale des principales dispositions des contrats de location du preneur comprenant
notamment la base de détermination des paiements au titres des loyers conditionnels, l'existence
d'options de renouvellement ou d'achat et de clause d'indexation et leurs termes, les restrictions
imposées par les dispositions contractuelles concernant en particulier les dividendes, l'endettement
complémentaire et d'autres locations.
Exemple
Reprenons l'exemple ci-dessus de la société Gamma (preneur) et Delta (bailleur) (§ 1.1.2) et considérons
er
que le matériel utilisé le soit en location simple. On passerait au 1 janvier de chaque année dans les
comptes de la société Gamma l'écriture suivante :
1.1.N+1

613 Locations 10 000

44566 Etat, TVA déductible sur autres biens et services 1 960
512 Banque 11 960
Redevance payée

1.2.2. Comptabilisation du contrat de location simple dans les états financiers du

bailleur
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan du bailleur selon
la nature de l'actif.
Les revenus locatifs provenant des contrats de location simple doivent être comptabilisés en produits
de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location à moins qu'une autre base ne soit plus
représentative de l'échelonnement dans le temps de la diminution de l'avantage retiré de l'utilisation de
l'actif loué.
L'amortissement des actifs loués doit se faire sur une base cohérente avec la politique normalement
suivie par le bailleur pour l'amortissement d'actifs similaires.
Pour les contrats de location-simple le bailleur doit fournir en plus des informations imposées par
IFRS 7 (voir chapitre 6, § 1.9), les informations suivantes :
- le montant des paiements minimaux futurs à recevoir au titre de contrats de location simple non
résiliables en cumul et pour chacune des périodes suivantes : à moins d'un an, à plus d'un an et moins
de cinq ans, à plus de cinq ans ;
- le montant total des loyers conditionnels comptabilisés en résultat ;

6
- une description générale des principales dispositions des contrats de location du bailleur.
De plus, les dispositions relatives aux informations à fournir conformément à IAS 16
« Immobilisations corporelles » (voir chapitre 8, § 1.7), IAS 38 « Immobilisations incorporelles » (voir
chapitre 9, § 1.11 et IAS 36 « Dépréciations » (voir chapitre 12, § 1.8) notamment pour chaque
catégorie d’actifs, la valeur comptable brute, l’amortissement cumulé et les pertes de valeurs cumulées
à la date de clôture ainsi que l’amortissement comptabilisé, les pertes de valeur comptabilisées et
reprises dans le résultat de l’exercice, sont applicables aux bailleurs pour les actifs loués dans le cadre
de contrats de location simple.
Exemple
Reprenons l'exemple ci-dessus de la société Gamma (preneur) et Delta (bailleur) (§ 1.1.2,) et considérons
que le matériel utilisé le soit en location simple. On aurait dans les comptes de la société Delta (le bailleur)
les écritures suivantes en N :
1.1.N

512 Banque 11 960

706 Prestations de services 10 000
44571 Etat, TVA collectée 1 960
Redevance perçue

31.12.N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 8 561

28154 Amortissement du matériel industriel 8 561
Amortissements sur cinq ans

1.3. Cas d'un contrat relatif à un ensemble immobilier comprenant

terrain et construction
Lors de la classification de contrats de location de terrains et de constructions, une entité prend en
compte les éléments terrain et constructions de manière séparée. Les contrats de location de terrains et
de constructions sont classés en tant que contrat de location simple ou location-financement, de la
même manière que pour les contrats de location portant sur d’autres actifs. Toutefois, le terrain
présente la caractéristique d’avoir normalement une durée de vie économique indéterminée et, s’il
n’est pas prévu d’en transférer la propriété au preneur à l’issue de la durée du contrat de location, le
preneur ne reçoit en principe pas la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété,
auquel cas la location du terrain est un contrat de location simple.

1.4. Le contrat de cession-bail

Dans ce type de contrat, le bien est vendu puis repris en location par le vendeur.
Le problème de la comptabilisation de la cession se pose : il convient de distinguer s'il s'agit d'un
contrat de location-financement, l'éventuelle plus-value qui doit être différée et amortie sur la durée du
contrat de location alors que s'il s'agit d'un contrat de location simple, le résultat sur la cession est
comptabilisé immédiatement, sauf cas particulier.
Si une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location-financement, tout excédent des
produits de cession par rapport à la valeur comptable ne doit pas être immédiatement comptabilisé en
résultat dans les états financiers du vendeur-preneur. L'excédent doit, au contraire, être différé et
amorti sur la durée du contrat de location.
Si une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location simple et s'il est clair que la
transaction est effectuée à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisée immédiatement.
Si le prix de vente est inférieur à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisé
immédiatement ; en revanche, si la perte est compensée par des paiements futurs inférieurs au prix du
marché, elle doit être différée et amortie proportionnellement aux paiements au titre de la location sur
la période sur laquelle il est prévu d'utiliser l'actif. Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur,
l'excédent doit être différé et amorti sur la durée d'utilisation attendue de l'actif.

7
Enfin, pour tous les contrats, si la juste valeur lors de la transaction de cession-bail est inférieure à la
valeur comptable de l'actif, une perte égale au montant de la différence entre la valeur comptable et la
juste valeur doit être comptabilisée immédiatement (pour les contrats de location-financement, le
traitement se fait conformément à la norme IAS 36, voir chapitre 12, § 1.3).
Exemple
er
La société Gamma, propriétaire d'un immeuble acquis 200 000 € (dont 50 000 € pour le terrain) le 1
janvier N-10 et amortissable en 30 ans (valeur résiduelle au bout des 30 ans : 30 000 €) décide de le
er
céder le 1 janvier N pour 140 000 € (terrain non compris) à une société de crédit-bail immobilier, la
société Epsilon qui lui louera ledit immeuble avec un contrat de 20 ans (à raison de 13 600 € par an,
payables en fin d'année et estimé au taux de 8 %, le prix d'achat résiduel étant fixé en fonction de ce taux
à 30 000 €).
S'il s'agit d'un contrat de location-financement, la société Gamma va passer les écritures suivantes (TVA
er
négligée) au 1 janvier et 31 décembre N :
1.1.N

512 Banque 140 000

775 Produits des cessions d'éléments d'actif 140 000
Cession de la construction

675 Valeur comptable des éléments d'actifs cédés 110 000

2813 Amortissement des constructions (150 000 – 30 000) × 10/30 40 000
213 Constructions 150 000
Valeur comptable

775 Produits des cessions d'éléments d'actif 30 000

487 Produits constatés d'avance 30 000
140 000 – 110 000

213 Constructions 140 000

167 Dettes de location-financement 140 000
Reprise en location-financement

31.12.N

661 Charges d'intérêts 140 000 × 8 % 11 200

167 Dettes de location financement 2 400
512 Banque 13 600
Redevance N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 5 500

2813 Amortissement des constructions 5 500
Amortissement de l'exercice : (140 000 – 30 000) × 1/20

487 Produits constatés d'avance 1 500

775 Produits des cessions d'éléments d'actif* 1 500
Quote-part 30 000 /20

* ou autre compte de produits spécifique

II. Les contrats de location en France et aux Etats-Unis

2.1. La France
[…]

2.2. Les Etats- Unis

8
Aux Etats Unis, un contrat de crédit bail est qualifié de «capital lease», notamment par FAS 13
(novembre 1976), si les conditions suivantes sont remplies :
- le contrat prévoit à son terme le transfert de propriété au preneur ;
- le contrat contient une option d'achat intéressante pour le preneur (valeur de reprise inférieure à la
valeur vénale du bien à la fin du contrat ;
- la durée du contrat est égale ou supérieure à 75 % de la durée de vie estimée du bien ;
- la valeur actuelle des paiements au début de la location est égale ou supérieure à 90 % de la juste
valeur (ou valeur vénale) du bien à l'origine du contrat.
Dans la comptabilité du preneur de bail, le bien loué est comptabilisé dans un des comptes
d'immobilisations à l'actif pour la valeur actuelle des loyers qui seront versés ; une dette à long terme
est ensuite enregistrée au passif du bilan ; le bien est amorti sur la durée de vie estimée. Le bailleur
enregistre une vente réglée à tempérament.
Outre la définition des contrats, les différences les plus importantes entre IAS 17 et FAS 13 portent
sur :
- la notion de paiements minimaux : en IFRS, les critères d’appréciation des paiements minimaux
s’appuient sur des principes, une longue définition étant donnée dans le norme (alors que les US
GAAP fixent des critères quantitatifs) ; en IFRS, dans ces paiements sont inclus les garanties aux tiers
(alors qu’elles sont exclues en US GAAP) ;
- l’application du taux d’intérêt pour l’évaluation (taux implicite du contrat si celui–ci peut être
déterminé en IFRS, taux marginal d’endettement en US GAAP) ;
- la comptabilisation des locations sur des ensembles immobiliers comprenant terrains et
constructions, lesquels éléments ne sont traités séparément que si la valeur des terrains est supérieure
ou égale à 25 % de l’ensemble ;
- la prise en compte du profit sur les transactions de cession-bail résultant en un contrat de location
simple : ce profit est comptabilisé immédiatement en résultat en IFRS (voir ci-dessus § 1.4)alors qu’il
est amorti sur la durée du contrat en US GAAP.

Test de connaissances
A la fin de chaque chapitre, il est proposé au lecteur une batterie de 10 QCM (questions à choix
multiples) pour lui permettre de tester ses connaissances. Chaque QCM comprend trois affirmations
dont une seule est exacte. Les corrigés de ces QCM sont donnés en fin d'ouvrage avec quelques
commentaires.
Q1. Qu'appelle t'on paiements minimaux au titre de la location dans le cadre de IAS 17 ?
a) les paiements que le preneur est, ou peut être, tenu d'effectuer pendant la durée du contrat de
location à l'exclusion du loyer conditionnel, du coût des services et des taxes à payer ou à rembourser
au bailleur ainsi que pour le preneur, tous les montants garantis par lui ou par une personne qui lui est
liée ou pour le bailleur, toute valeur résiduelle qui lui est garantie
b) le montant auquel un actif pourrait être échangé ou un passif éteint entre parties bien informées,
consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales
c) l'investissement brut dans le contrat de location diminué des produits financiers non acquis
Q2. Dans quel cas présenté ci-après le contrat de location est-il un contrat de location simple ?
a) le preneur peut résilier le contrat de location, mais les pertes subies par le bailleur relatives à sa
résiliation sont à sa charge
b) le preneur a la faculté de poursuivre la location moyennant un loyer conforme au prix du marché
c) le preneur a la faculté de poursuivre la location moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix
du marché
Q3. La société Oméga a fait l'acquisition d'un bien en crédit-bail. La juste valeur du bien loué est de
100 000 €. La redevance de crédit-bail payable en début d'exercice est de 10 000 €, le prix d'achat
résiduel est aussi de 10 000 €, la durée du contrat est de 15 ans. Quel est le taux d'intérêt implicite ?
a) 6,20 %
b) 7,20 %

9
c) 8,20 %
Q4. En supposant qu'il n'y ait pas de valeur de marché pour le bien acquis par la société Q3 en crédit-
bail, à quelle juste valeur le bien pourrait-il être évalué, le taux d'intérêt implicite du contrat étant de 8
%?
a) 96 600
b) 95 600
c) 94 600
Q5. Quelle serait la valeur du bien si l'on considèrerait en Q4 que les redevances sont dues en fin
d'exercice ?
a) 88 700
b) 95 600
c) 88 500
er
Q6. La société Oméga a fait l'acquisition le 1 janvier N-1 d'un matériel industriel par crédit-bail d'une
durée de 8 ans auprès de la société Epsilon. La redevance (semestrielle) est de 10 000 € payables
er er er
les 1 janvier et 1 juillet. La juste valeur du matériel était le 1 janvier N-2 de 124 000 €, d'une durée
de vie de 10 ans (sans valeur résiduelle finale). On prendra un taux implicite (semestriel) de 4 %.
Quelles écritures la société Oméga va–t-elle comptabiliser en N (on négligera la TVA) ?
a)
1.1.N

613 Redevances de crédit-bail mobilier 10 000

512 Banque 10 000

1.7.N

613 Redevances de crédit-bail mobilier 10 000

512 Banque 10 000

31.12.N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 12 400

28154 Amortissement du matériel industriel 12 400

b)
1.1.N

661 Charges d’intérêt 4 342

167 Dettes de location-financement 5 658
512 Banque 10 000

1.7.N

661 Charges d’intérêt 4 116

167 Dettes de location-financement 5 884
512 Banque 10 000

31.12.N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 12 400

28154 Amortissement du matériel industriel 12 400

c)
1.1.N

1688 Intérêts courus 4 342

167 Dettes de location-financement 5 658
512 Banque 10 000

1.7.N

661 Charges d’intérêt 4 116

10
 167 Dettes de location-financement 5 884
512 Banque 10 000

31.12.N

661 Charges d'intérêts 3 881

1688 Intérêts courus 3 881

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 12 400

28154 Amortissement du matériel industriel 12 400

Q7. En reprenant l'exemple Q6 quelles seraient les écritures passées par Epsilon ?
a)
1.1.N

512 Banque 10 000

706 Prestations de services 10 000

1.7.N

512 Banque 10 000

706 Prestations de services 10 000

b)
1.1.N

613 Redevances de crédit-bail mobilier 10 000

512 Banque 10 000

1.7.N

613 Redevances de crédit-bail mobilier 10 000

512 Banque 10 000

31.12.N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 12 400

28154 Amortissement du matériel industriel 12 400

c)
1.1.N

512 Banque 10 000

706 Prestations de services 10 000

1.7.N

512 Banque 10 000

706 Prestations de services 10 000

31.12.N

6811 Dotations aux amortissements des immobilisations 12 400

28154 Amortissement du matériel industriel 12 400
er
Q8. Au 1 janvier N, la société Oméga a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier comprenant terrain
et construction. Ces derniers sont estimés respectivement 30 000 € et 120 000 €. Les redevances
sont versées au début de chaque trimestre durant 15 ans. Elles sont de 800 € pour le terrain et de
3 200 € pour la construction.
er
Quelles écritures doit-on passer le 1 janvier N (on ne tiendra pas compte de la TVA) ?
a)
1.1.N

11
 211 Terrains 30 000
213 Constructions 120 000
167 Dettes de location-financement 146 000
512 Banque 4 000

b)
1.1.N

613 Locations 4 000

512 Banque 4 000

c)
1.1.N

213 Constructions 120 000

613 Locations 800
167 Dettes de location-financement 116 800
512 Banque 4 000

Q9. Quelle information doit figurer dans l'annexe du preneur (dans le cas d'un contrat de location-
financement) ?
a) un rapprochement entre l'investissement brut total dans le contrat de location à la date de clôture et
la valeur actualisée des paiements minimaux à recevoir au titre de la location
b) pour chaque catégorie d'actifs, la valeur comptable brute, l'amortissement cumulé et les pertes de
valeurs cumulées à la date de clôture ainsi que l'amortissement comptabilisé dans le résultat de
l'exercice, les pertes de la valeurs comptabilisées comptabilisés et reprises dans le résultat de
l'exercice
c) pour chaque catégorie d'actif, la valeur nette comptable à la date de clôture
Q10. Dans une transaction de cession-bail, dans quel cas l'excédent des produits de cession par
rapport à la valeur comptable doit être immédiatement comptabilisé en résultat dans les états
financiers du vendeur-preneur ?
a) si la transaction débouche sur un contrat de location-financement
b) si la transaction débouche sur un contrat de location simple et que la transaction est effectuée à la
juste valeur
c) si la transaction débouche sur un contrat de location simple mais que le prix de vente est supérieur
à la juste valeur

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