EL ARRENDAMIENTO EN PANAMA

I. Concepto: Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal

de cosas o servicios. (Diccionario de la lengua española).

“El acuerdo por el cual el propietario o poseedor de una cosa mueble o

inmueble concede a otra persona el uso y disfrute de aquella durante un
tiempo determinado y precio cierto o servicio específico.” Diccionario jurídico
elemental.

En nuestra legislación la define el Código Civil en su artículo 1295 así: Es el

contrato por el cual una de las parte denominada arrendador se obliga a
ceder el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a la otra, el
arrendatario, quien se obliga a pagar un precio cierto
.
II. Las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento de interés social
son:

1. Arrendador: Es la persona que se obliga a prestar el servicio, a dar

en arrendamiento una cosa o bien.
2. Arrendatario: Es la persona que se obliga al pago de una suma de
dinero que recibe el nombre de Canon de Arrendamiento a favor de
otra persona denominada Arrendador.

III. Los elementos reales que intervienen en el Contrato de Arrendamiento son:

1. La cosa: es el bien objeto del Contrato de Arrendamiento o servicio

que se presta.
2. Canon de Arrendamiento: Suma mensual que se paga, o como las
partes lo acuerden, por el uso del bien arrendado.

IV. Las Características más importante y relevantes en el Contrato de

Arrendamiento tenemos lo siguientes:

1. Bilateral: se realiza por dos personas naturales.

2. Consensual: debe haber el consentimientos de las partes involucradas
en el contrato.
3. Solemne: debe constar por escrito.
V. Como requisitos formales del Contrato de Arrendamientos tenemos:
Según el artículo 5 de la ley 93 del 4 de octubre de 1973, son;

1. Fecha
2. Nombre
3. Apellido
4. Número de cédula de identidad personal y domicilio de los contratantes
5. El bien inmueble a parte del que comprenda el arrendamiento con
expresión del número de calle o plaza y corregimiento en que esté
ubicado.
6. Número catastral de la finca, tomo, folio de su inscripción y cuales otras
indicaciones sobre la misma. (ahora solo se requiere documento redi de
la finca a menos que no lo tenga se irá al tomo y folio).
7. Valor en dinero que representa el canon de arrendamiento aunque se
convenga el pago en servicios o especies distintas.
8. El término de duración
9. Y el destino que se le da al inmueble arrendado

VI. A. Las obligaciones más relevantes del arrendador. En el capítulo V, artículo

28 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973, nos dice:

1. Conservar el bien inmueble arrendado en condiciones higiénicas, y de

seguridad adecuadas, a juicio de las oficinas públicas correspondientes.
2. Efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble
arrendado y sus instalaciones en estado de servir para el uso de que ha sido
destinado.
3. Prorrogar o subrogar el contrato de arrendamiento de acuerdo con las
disposiciones que establece la ley.
4. Garantizar a el arrendatario el goce pacífico del bien inmueble arrendado por
todo el tiempo que dure el contrato.
5. Procurar al arrendamiento el suministro de agua potable.
6. Mantener el alumbrado y limpieza de las áreas comunes, tales como pasillos,
zaguanes, escaleras, vestíbulos, etc.
7. Entregar a las Direcciones General de Arrendamiento del Ministerio de
Vivienda, una copia firmada de cada contrato de arrendamiento que celebre
y notificarle su prórroga o subrogación.

B. Las obligaciones relevantes del arrendatario. El el capítulo VI, artículo 32

de la ley 93 de 4 de octubre de 1973, nos dice:
 1. Pagar puntualmente el canon de arrendamiento estipulado.
2. Cuidar el bien con la diligencia de un Pater Familia.
3. Usar el inmueble arrendado única y exclusivamente para los fines que
establece el contrato de arrendamiento.
4. Cuidar y conservar el bien inmueble arrendado en el estado que le hubiere
sido entregado, siendo responsable de los deterioros causado por su culpa o
negligencia y la reparación de éstos serán por su cuenta.
5. Comunicar al arrendador, en el breve plazo posible, cualquier perturbación,
usurpación o daños que se cause al inmueble arrendado.
6. Tolerar la realización de las reparaciones urgente necesarias del inmueble
arrendado. En caso de que, previa aprobación de la Dirección General de
Arrendamiento del Ministerio de Vivienda, el arrendatario deba desocupar el
inmueble para desocupar el inmueble para efectuar reparación, se
suspenden los efectos del contrato y del pago del canon de arrendamiento
durante todo el tiempo que duren estas, y tiene derecho a regresar al
inmueble una vez sean terminados y no se podrá aumentar el precio del
canon de arrendamiento.
7. Permitir al arrendador, previa notificación que realice inspecciones periódicas
al inmueble arrendado y verifique sus condiciones a fin de determinar las
reparaciones de conservación.
8. Entregar el bien inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo
recibió, salvo los deterioros ordinarios imputables al uso y a la acción del
tiempo.

VII. A. Los derechos del Arrendador son los siguientes. Capítulo V, artículo 30
de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

1. Recibir el valor del canon de arrendamiento en las fechas estipuladas en el

contrato.
2. Recibir el valor del canon de arrendamiento mediante descuento directo del
salario del arrendatario en la forma y casos previstos en la ley.
3. Solicitar el lanzamiento o notificar el desahucio del arrendatario en los casos
previsto en la ley.
4. El pago de la reparación de los daños causados al bien inmueble arrendado
por el arrendatario cuando aquellos sean imputable a éste.
5. Al pago del canon de arrendamiento del Fondo de Asistencia Habitacional en
los casos en los que ello proceda.

B. Los derechos del Arrendatario son los siguientes. Capítulo V, artículo 34

de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.
 1. Usar el bien inmueble arrendado, de acuerdo con su destino, por todo el
tiempo que dure el contrato de arrendamiento.
2. Que se le prorrogue el contrato de arrendamiento de acuerdo a la ley.
3. Que el arrendador realice las reparaciones necesarias del inmueble
arrendado y sus instalaciones.

VIII. Los arrendamientos de los bienes inmueble se clasifican según el artículo 1

de la ley 93 de 4 de octubre de 1973, modificada por el artículo 1 de la ley 28
del 12 de marzo de 1974 y decreto 37 del 15 de marzo de 1974 y la ley 38
del 8 de noviembre de 1984. El arrendamiento de bienes inmuebles
particulares podrán ser:

1. Para habitación o vivienda.

2. Establecimiento comercial.
3. Usos profesionales.
4. Actividades industriales y docentes.

IX. El contrato de arrendamiento se dará por terminado bajo las siguientes

causas.

1. El desahucio
2. Cumplimiento del término
3. Mutuo consentimiento
4. La mora: Es el no pago del canon de arrendamiento por un mínimo de dos
meses lo que dará lugar al lanzamiento.

X. Por la Cuantía el Ministerio de Vivienda son competente para conocer el

Lanzamiento hasta una cuantía de 150.00 Balboas. Después de eso solo lo
conocerá la vía ordinaria

XI. En el contrato de arrendamiento se puede caer en la figura del desahucio.

Concepto: Despedir al inquilino o arrendatario judicial o extrajudicialmente
porque ha cumplido su arrendamiento o por otra razón. Diccionario de la
lengua Española.
 “Acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un
inquilino o arrendatario, por causa expresada en la ley o convenida en el
contrato”.
Las causales del desahucio, conforme a la ley 93 de 4 de octubre de 1973,
establece las siguientes.
1. Cuando el propietario vaya a utilizar el local para fin comercial,
industrial, profesional o docente, lo que comprobará en la forma
prevista en el artículo 46 y sujeto a las sanciones en el
establecimiento.
2. Cuando el inmueble se venda a alguna persona de derecho público o
a una institución privada de asistencia social.
3. Cuando sea imprescindible reparar el local y de acuerdo con
certificado de ingeniería Municipal resulta necesaria la desocupación.
4. Cuando el propietario se proponga demoler o reconstruir el inmueble
previa presentación de los permisos correspondiente.

XII. En el contrato de arrendamiento igualmente puede verse la figura del

lanzamiento.
Concepto: Despojo de una tendencia por fuerza judicial. Diccionario de la
lengua Española.
“El acto de obligar a uno, por fuerza judicial, a dejar la posesión que tiene”.
Diccionario Jurídico Elemental. Dr. Guillermo Cabanella.

Las causas del lanzamiento son:

1. Haber expirado el término convencional del arrendamiento o el
término del desahucio.
2. Falta de pago del precio convenido es decir cuando esté en mora en
dos períodos consecutivo si se trata en precio urbano y un período
entero si se trata de predio rustico.
En el caso de que trata el ordinal 1, el lanzamiento se tramitará en el mismo
expediente del desahucio.
No será admisible como prueba en ningún caso el pagar el arrendamiento por
adelantado.

XIII. Los casos en que procede el lanzamiento por mora de un bien inmueble.
 1. El arrendatario o las personas que habitan con el no están en
condiciones materiales de pagar el canon de arrendamiento por
enfermedad.
2. Falta de trabajo o por la carencia de otras fuentes de ingresos no
salariadas.

XIV. Los requisitos formales para proceder a la solicitud de Desahucio o

lanzamiento. Artículo 45 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

1. El arrendador presentará la solicitud de desahucio o lanzamiento

acompañado de una copia del contrato de arrendamiento
correspondiente.
2. Certificado de paz y salvo del inmueble.

XV. El procedimiento de lanzamiento por mora solamente termina:

Con el pago de la deuda o de la renta y en el término que se conceda al

arrendatario para presentar el último recibo dentro del plazo que el juez le
otorgue, consignare en el Tribunal la totalidad de lo pedido en la demanda.

XVI. La competencia para conocer del proceso de lanzamiento está regulado por
el artículo 42 de la ley 93 del 4 de octubre de 1973, que establece que:
Tratándose de locales, de uno comercial, industrial, profesional o docentes
las acciones de Desahucio y Lanzamiento serán competencia de la
jurisdicción ordinaria.
Será de competencia relativo a vivienda las Comisiones de Vivienda, cuyas
decisiones serán apelables ante la Dirección General de Arrendamiento del
Ministerio de Vivienda y las decisiones tendrán carácter definitivo y
obligatorio.
El artículo 45 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973 dice “en los lugares donde
no exista Comisiones de Vivienda, los casos que surjan en materia de
arrendamiento serán de conocimiento de las Juntas Comunales respectivas,
cuyas decisiones en materia de Desahucio y Lanzamiento serán apelable
ante la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda
XVII. Que es la Comisión de vivienda y quienes la integran; es una dependencia
de la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y está
integrada por tres (3) miembros nombrados por el Ministerio de Vivienda.

1. Un representante del Ministerio de Vivienda, quien es presidente.

2. Un representante de la Junta Comunal y un suplente, los cuales serán
escogidos por la Junta Comunal respectiva.
3. Un profesional de Servicio Social es escogido por el Ministerio de
Trabajo.

XVIII. Hay casos en los cuales no es posibles la orden de Lanzamiento son los
siguientes. Esto lo establece taxativamente el Código Judicial en su artículo
1404, que establece que el lanzamiento no se llevará a cabo en los siguientes
casos:

1. En la primera quincena del mes de diciembre y primera del mes de

enero.
2. Cuando el arrendatario fuera un trabajador que se hallare en huelga
declarada previo cumplimiento de los trámites legales.
3. Cuando el que debe llevar a cabo un lanzamiento encontrare alguna
persona padeciendo de enfermedad grave, recibirá información jurada
de un médico sobre el hecho; a falta de médico nombrará dos peritos;
y si se comprobare que la salida de la persona puede comprometerse
se suspenderá la diligencia y señalará un término prudencial dando
cuenta con copia de la actuación al Juez.

XIX. Si el arrendatario probare haber pagado el precio del arrendamiento con

puntualidad por el término de un año, el juez del conocimiento prorrogará por
un periodo de un mes el plazo para el arreglo con el arrendador o para el
pago.

Los autos que se dicten en los lanzamientos por mora son apelable por las
partes en efecto diferido.

Por Ediades Espino 8-516-1783