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#################################################################################CA
P�TULO 1 � AVAL�O INMOBILIARIOIntroducci�nEl actual material did�ctico est�
preparado y resumido en funci�n de los objetivos planteados por el programa b�sico
de formaci�n del corredor inmobiliario de la C�mara Inmobiliaria de Venezuela. Ha
sido una tarea un tanto dif�cil poder condensar en doce (12) horas acad�micas los
aspectos valuatorios y de estad�stica b�sica aplicada, que el profesional
inmobiliario, optante a la certificaci�n o ya certificado, debe no solo tener
presente, sino que est� en la obligaci�n de conocer y manejar para su mejor
desempe�o. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de
valor sustentables es una de las disciplinas m�s complejas, que lleva impl�cita una
enorme responsabilidad y compromiso �tico y profesional que obliga a poseer un
vasto conocimiento multidisciplinario, pero que tambi�n constituye uno de los
mundos del saber m�s interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto
tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingenier�a de Tasaci�n, pero si
podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.1.2
Conceptos GeneralesLos t�rminos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a
diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus
significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante
mundo de la ingenier�a de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:PrecioEs la
cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un
determinado bien o servicio.Costo�ptica del Consumidor/Comprador:Es el precio
pagado m�s todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisici�n de
un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la
adquisici�n de la nueva propiedad.�ptica del Productor/Vendedor:Es la cantidad
total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producci�n de un
determinado bien o servicio sin adicionarle a�n su margen de ganancia o
comercializaci�n.ValorEs un t�rmino subjetivo usado en teor�a econ�mica para
indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende
de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor hist�rico,
valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines
sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusval�a, justiprecios,
etc.Valor de Mercado:Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una
propiedad, el valor de mercado es el valor m�ximo posible, expresado en moneda, que
un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado
hacerlo, puede obtener de un comprador tambi�n interesado y deseoso de comprar,
teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la
utilidad de la propiedad sujeta anegociaci�n.Bienes Inmuebles.Se considera como un
bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relaci�n de no-
indiferencia, es decir, comienza a tener valor para �l. Los bienes pueden ser
tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con
base a esta definici�n, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles
y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son:� Terrenos � Parcelas y
Lotes� Bienhechur�as � edificaciones y otras� Terrenos con bienhechur�asAlgunas
consideraciones sobre Terrenos y Bienhechur�as las podemos analizar en el siguiente
cuadro:#Diagnostico del Mercado Inmobiliario.Todo mercado tiene impl�cito tres
componentes:� PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho
mercado� VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y� COMPRADORES o las
partes interesadas en adquirirlos.Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos
tres componentes forman un mercado inmobiliario.Por supuesto el mercado
inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro inter�s
deinvestigaci�n as� lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de
locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos tambi�n considerar
el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta.Para realizar un
diagn�stico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideraci�n tres aspectos
fundamentales: la estructura, la conducta y el desempe�o del dicho
mercado.Estructura del Mercado Inmobiliario.Deben analizarse los siguientes
aspectos:a. Grado de concentraci�n de los vendedores � Cuantos son y como est�n
distribuidos.b. Perfil del universo de compradores � posibles compradores reales y
potenciales; clasificaci�n y distribuci�n; gustos y preferencias.c. Grado de
diferenciaci�n del producto � Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores,
diferenciados bajo la �ptica de los compradores.d. Condiciones de entrada �
Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y
compradores.Conducta del Mercado InmobiliarioDebemos atender a:a. Pol�ticas de
precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus
ventajas comparativas; estrategias promoci�nales, de intermediaci�n y de
comercializaci�n.b. Procesos de adecuaci�n constante de los vendedores, en virtud
de la interacci�n con la capacidad de adquisici�n, gustos y preferencias de los
compradores.Desempe�o del Mercado InmobiliarioPara poder realizar una evaluaci�n
del desempe�o de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando,
requerimos de un Monitoreo Sistem�tico de los siguientes aspectos:a. Tendencias del
mismob. Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o
comercializadoresc. Nuevas inversionesd. Velocidad de colocaci�n del inmueblee.
Perspectivas reales y proyectadas de la ocupaci�n del suelo urbanof. Incorporaci�n
de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanosg. Din�mica urbana y los
niveles de consolidaci�n de sectores y/o urbanizacionesh. Programas, proyectos y
pol�ticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o
negativamente el mercado.i. Otros.Premisas de Valoraci�n Inmobiliaria.Llegado este
momento, nos preguntamos por qu� las cosas en general, los bienes y los servicios
tienen valor.La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye
valor. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta
nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser
humano, con su forma de organizaci�n social y con la capacidad de relacionarse e
interactuar.Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades human�sticas
precisemos entonces que el hombre tiene necesidades, expectativas y aspiraciones
que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de
valorizaci�n en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los
valores. M�s all� de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es
el �nico animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios
requerimientos y que adem�s dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones,
tambi�n est� lo superfluo.Otro aspecto importante lo constituye la normativa
jur�dica, el marco legal y el estado de derecho. En Argentina, nuestro C�digo Civil
establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de
manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley
(Propiedad Privada). De all� se desprenden infinidad de condiciones que influyen
directamente sobre el valor de nuestras propiedades, que ser�an motivo de
interesantes an�lisis y que no son contemplados en este m�dulo por razones obvias
de tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que
son b�sicos y nos ayudan en el proceso valuatorio.Principios B�sicos de
Valuaci�n.Enmarcado dentro de un sistema de organizaci�n en donde est�n
garantizadas las plenas libertades econ�micas y sociales, los mercados en general
est�n regidos por unos principios que resultan muy �tiles a la hora de valorar
cualquier tipo de bien o servicio, y especialmente los inmuebles.Podemos apuntar
doce (12) y est�n �ntimamente relacionados entre s�, tan es as�, que parecieran
fusionarse y ser uno solo:Principio de Cambio.Todo cambia con el transcurrir del
Tiempo.Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, est�n sujetos a
variaciones en su condici�n, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los
cambios que se producen en la vida econ�mica, social, pol�tica y cultural de la
comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad.Principio de Integraci�n y
Desintegraci�n.Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas
etapas: Integraci�n ## Estabilidad Desintegraci�n. Por tanto
una propiedad tendr� un determinado valor en funci�n de la etapa en que se
encuentre al momento del aval�o.Principio de Conformidad.El uso de la tierra o
cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo
urbano (uso conforme).Principio de Predicci�n.La potencialidad o desvalorizaci�n de
una propiedad puede verse afectada por acciones espec�ficas en el futuro inmediato
o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO,
es decir, nos transformamos en cierta medida en �Brujos o Gurues?.Principio del
Mayor y Mejor Uso.Todo bien inmueble tendr� un uso conforme que producir� los
ingresos netos m�s
altos durante un per�odo determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor
valor presente de una propiedad.Principio de Sustituci�n.Siempre que existan por lo
menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegir� aquella que
tenga mejor precio. �No es lo que el due�o estime que vale su propiedad, sino lo
que los compradores est�n dispuestos a pagar en comparaci�n con otras propiedades
igualmente deseables�.Principio de Utilidad.Todo bien tendr� mayor valor en la
medida que sea �til y satisfaga necesidades en un mercado de escasez.Principio de
Oferta y Demanda.Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones
simult�neamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL
MISMO.Principio de Competencia.Toda nueva edificaci�n o desarrollo tendr� efectos
sobre los ya existentes dentro del sector. �Generalmente la competencia tender� a
nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajar� si la demanda no es
igualmente creciente�.Principio de Nivel de Precios (o Costos).Todo cambio genera
variaciones en los niveles de costos de los factores de producci�n y estos
afectar�n el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente
ser� susceptible a dichos cambios.Principio de los Rendimientos Crecientes y
Decrecientes.En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital,
trabajo, tierra, tecnolog�a, servicios administrativos, etc., los ingresos y
rentabilidad deben aumentar. �No debe hacerse ninguna inversi�n cuya rentabilidad
sea menor que el costo de oportunidad del capital�.Principio de Balance o
Equilibrio.Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversi�n debe procurarse una
equilibrada participaci�n de los distintos factores de producci�n (tierra, capital,
tecnolog�a, recursos humanos, etc.), la cual genere la mayor rentabilidad. Tambi�n
debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuar�
el concepto del proyecto original traduci�ndose generalmente en una baja de la
calidad de la obra y/o en su rentabilidad. (Caso t�pico de la subutilizaci�n del
terreno). �El negocio debe ser sano y bueno para todos�.Ingenier�a de Tasaci�n.En
este momento estamos en capacidad de entender que la Ingenier�a de Tasaciones es
una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que
el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el �rea de la
ingenier�a, construcci�n, arquitectura, planificaci�n urbana, estad�stica,
matem�ticas financieras, etc.; Si no tambi�n, conocimientos actualizados de muchas
�reas de las ciencias sociales y human�sticas tales como: aspectos jur�dicos,
cultura tributaria, sociolog�a, psicolog�a, mercadeo, contabilidad, administraci�n,
metodolog�a de investigaci�n, econom�a, econometr�a, y muchas m�s.Es importante
comprender que todo proceso valuatorio, enti�ndase aval�o, constituye un trabajo de
investigaci�n, que lleva impl�cito la aplicaci�n y combinaci�n de metodolog�as
cient�ficas y algunas otras emp�ricas, tratando de integrar criterios lo m�s
objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la finalidad de
proporcionar una opini�n inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual
se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha espec�fica.El acto
mismo de valuar no crea valor. El tasador, profesionalmente capacitado y �ticamente
consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasaci�n que se pueda
considerar exacta. Toda tasaci�n en esencia es una estimaci�n. As� pues que el
tasador en su trabajo de investigaci�n, lo que puede concluir es que con un grado
significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra
comprendido entre un l�mite inferior y uno superior.En pa�ses con econom�as s�lidas
y estables, por lo general poseen mercados llamados de �competencia perfecta�, en
los cuales hay una correspondencia entre los t�rminos: precio y valor. En la
pr�ctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que
se transa es el precio y no el valor. De esta manera, y dependiendo de las
circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado, podemos
apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de
un determinado bien que est�n en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o
hacia arriba del valor tasado de referencia, y que desde el punto de vista t�cnico
son perfectamente sustentables.Hasta aqu� podemos evidenciar la importancia de la
Ingenier�a de Tasaci�n y del proceso valuatorio como tal.Entonces tambi�n podemos
comprender lo �til que para nosotros representa los servicios profesionales de un
tasador debidamente capacitado y certificado. Entre muchas otras situaciones el
tasador ayuda a:� Los Compradores potenciales - a precisar un precio y una
estrategia de oferta conveniente� Los vendedores - a precisar un precio y una
estrategia de venta satisfactoria.� Los Inversionistas y Promotores - en la toma
de decisiones referentes a Inversi�n Inmobiliaria� Las Corporaciones - a apuntalar
negocios, fusiones y alianzas.� Las Entidades Financieras - en la factibilidad de
constituci�n de garant�as hipotecarias y de cr�dito.� Personas naturales,
jur�dicas y/o organismos involucrados en
procesos:Expropiatorios;Sucesorios;Tributarios en general;Establecimiento de primas
de seguros;Establecimiento de canon de arrendamiento, entre otros.Aval�o.Todo
aval�o es un trabajo de investigaci�n por medio del cual un tasador proporciona una
opini�n t�cnica e inteligente del valor de un determinado bien, o de una propiedad
y que generalmente se expresa a trav�s de una declaraci�n escrita para una fecha
espec�fica (Informe de Aval�o).1.3 Informe de Aval�oEl informe de aval�o o Informe
t�cnico de tasaci�n, como tambi�n se le conoce, constituye la materializaci�n
escrita de todo el proceso valuatorio de investigaci�n, y como tal debe cumplir con
todos lo requerimientos de elaboraci�n, redacci�n, edici�n y presentaci�n de
informes profesionales de este tipo.Adicionalmente, todo informe de tasaci�n
constituye un reflejo espec�fico, particular y �nico de una situaci�n en un momento
determinado, en tal sentido, la fecha en la cual se emite y firma un informe
t�cnico de tasaci�n constituye una de las variables m�s importantes y
significativas del mismo.Existen pa�ses como Brasil, que tienen normado tanto el
proceso de valoraci�n, el nivel de rigor empleado y la elaboraci�n del informe de
tasaci�n. En Venezuela, a�n no se ha logrado normar al respecto, pero si se han
dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se
convertir� en una realidad.Sin embargo, existe una estructura b�sica de informe que
ha venido siendo utilizada con bastante �xito, y que var�a mayormente en funci�n
del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. En este caso, a
continuaci�n y a manera de referencia se describen las partes b�sicas que conforman
el contenido de un t�pico informe de tasaci�n.#1.4 Metodolog�as ValuatoriasPara la
selecci�n de la metodolog�a cient�fica m�s id�nea en la investigaci�n valuatoria,
el profesional tasador toma en consideraci�n en primera instancia, obviamente el
bien objeto de tasaci�n y sus caracter�sticas generales; las condiciones del
mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigaci�n; el nivel de rigor
que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, eval�a la disponibilidad y
factibilidad de recolecci�n de la informaci�n que requiere para realizar dicha
investigaci�n. Una vez realizado este an�lisis preliminar, se escoge entre los
m�todos disponibles universalmente aceptados, ya sean los llamados m�todos directos
o indirectos o una combinaci�n de ellos, si fuera necesario.Tambi�n es importante
puntualizar la importancia de la metodolog�a cient�fica, ya que el tasador se apoya
en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto
de investigaci�n; para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones
de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos necesarios; para
interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar
enforma escrita toda esa investigaci�n.En este m�dulo nos dedicaremos a estudiar un
poco m�s los m�todos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los m�todos
indirectos.1.4.1 M�todos Directos.Son aquellos que como su nombre lo indica, no
dependen de otros m�todos para la obtenci�n de resultados.As� tenemos a disposici�n
por un lado el m�todo de comparaci�n directa, tambi�n conocido como m�todo de
mercado; y por otro, el m�todo de comparaci�n de costos de reproducci�n, o m�todo
del costo de reposici�n a nuevo o simplemente m�todo del costo.A) M�todo de
Comparaci�n Directa (M�todo de Mercado)Es un m�todo directo cuya filosof�a se basa
en la comparaci�n del bien que es objeto de investigaci�n, con bienes que sirvan de
referencia (referenciales), es decir, lo m�s similares posible en cuanto a sus
caracter�sticas tanto intr�nsecas como extr�nsecas. As� pues tenemos la necesidad
de analizar entre muchas otras:#Homogeneizaci�n de Datos.Siempre surge la
inquietud, que por m�s que se quiera, en la gran mayor�a de los casos los datos
recolectados que van a conformar la muestra de an�lisis, son siempre en mayor o
menor medida datos de inmuebles con caracter�sticas heterog�neas. Entonces se hace
indispensable la utilizaci�n de un proceso de homogeneizaci�n de los datos o
referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente
definir el significado de lo que para nosotros representa un
referencial.Referencial o Referenciales:Con este t�rmino se define a cada operaci�n
de compra � venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna
de registro p�blico respectiva y que en general debe constar de la siguiente
informaci�n para que sea confiable: a) Fecha de Registro
b) El n�mero del expediente y el n�mero del tomo en donde qued� registrado en la
oficina de registro respectiva; c) Tipolog�a del Inmueble (apartamento, casa-
terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros); d)
Localizaci�n del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia); e) Situaci�n del
Inmueble (Zona, Urbanizaci�n, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicaci�n e
identificaci�n del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, n�mero
del inmueble, otros.); g) Precio Transado y/o estimado por el registro; h) �rea(s)
del Inmueble; i) Precio unitario transado; j) Identificaci�n del Comprador y del
Vendedor; k) Otros Datos de inter�s (financiamiento, hipotecas, dacionesen pago,
pactos de retracto, venta de derechos, otros).Siguiendo con el tema de la
homogeneizaci�n de datos, existen dos (2) procedimientos para
hacerlo:Homogeneizaci�n Tradicional o Semi-Emp�rica.Se realiza a trav�s de formulas
y criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las
situaciones. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por:�
Criterio de Actualizaci�n � Contemporaneidad o ajuste por tiempo:Los referenciales
obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha
cercana a la del aval�o, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace
trayendo a valor presente, por medio de la aplicaci�n de conceptos de matem�tica
financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuaci�n que nos
permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de
inter�s en un periodo determinado tenemos:
Va = Vr x (1+ i) nDonde:Va = Valor actualizado a la fecha del aval�o del precio
unitario del referencial.Vr = Valor del precio unitario del referencial para la
fecha del registro.i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el
periodo.n = N�meros de periodos considerados.Y en donde el factor (1+ i)n = FcF =
Factor de Correcci�n por Fecha� Criterio de Ajuste por �rea:Sabemos que el valor
unitario (PU) de un inmueble es funci�n inversa de la magnitud de su �rea, en la
mayor�a de los casos, a mayor �rea menor precio unitario, y viceversa. Es
recomendable seleccionar referenciales cuyas �reas no superen una diferencia de �
30% al compararla con el �rea del inmueble a valuar. En caso de no conseguir
referenciales que cumplan esta condici�n es necesario corregir por �rea y pueden
utilizarse las siguientes f�rmulas:F�rmula de Meyer: Plantea dos f�rmulas cuya
aplicaci�n depende de s� el �rea del referencial es mayor o menor que la del
inmueble objeto del aval�o, no deber�a ser utilizada para diferencia de superficies
muy grandes.�rea del referencial menor que el �rea del inmueble a valuar:Aref <
AinmFcA = [ 1 � (Ainm / Aref) * X ] + X�rea del referencial mayor que el �rea del
inmueble a valuar:Aref > AinmFcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - XDonde:FcA = Factor
de correcci�n por �reaAref = �rea del referencialAinm = �rea del inmueble objeto
del aval�oX = porcentaje de afectaci�n entre el 5% y el 10%F�rmula Emp�rica:Otro
criterio al respecto es el siguiente:FcA = (Aref / Ainm)0,25Si la diferencia entre
ambos es menor o igual a 30%, es decir,l Ainm � Aref l / Ainm < 0,30oFcA =
(Aref / Ainm)0,125Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,l Ainm �
Aref l / Ainm > 0,30� Criterio de Ajuste por Fuente:En el caso que se requiera
la utilizaci�n de datos provenientes de la oferta existente, usualmente se le
aplica un factor de ajuste por negociaci�n entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo
este �ltimo valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que
estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de
negociaci�n. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre
deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se
realizan con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendr�a
entonces conocer el valor de contado del mismo. ResumiendoFcFO = Factor Oferta =
0,80 a 1,00FcFR = Factor Registro 1,00� Otros criterios:Existen muchos otros
criterios de homogeneizaci�n que se utilizan en Ingenier�a de Tasaciones tales
como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificaci�n, por esquina o varios
frentes, por equipamiento, por topograf�a, por accesibilidad, por calidad
ambiental, etc.Homogeneizaci�n Cient�fica.Se realiza a trav�s de modelos
particulares sustentados en la inferencia estad�stica - an�lisis de regresi�n
lineal - que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. En
esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable
dependiente) en funci�n de la variable independiente escogida (frente, fondo,
fecha, a�o de construcci�n, ubicaci�n, etc.) podemos obtener informaci�n valiosa
acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo
de curva que lo rige ya sea lineal, exponencial, polin�mica, u otra; su pendiente o
intensidad, su tendencia, el rango de dispersi�n de los datos, su grado de
homocedasticidad, entre otras.Pasos para obtener el valor de un inmueble a trav�s
del M�todo de Comparaci�n DirectaComo se observa hasta el momento el proceso
valuatorio es m�s complejo de lo que la mayor�a de las personas pueden imaginar. La
complejidad en el an�lisis depender� tambi�n del nivel de rigor exigido: Expedito,
Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una significativa proporci�n los Informes
de Aval�o que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor
Normal, en donde se aplican modelos determin�sticos para el tratamiento de los
datos apoyados en la estad�stica descriptiva y con un n�mero de referenciales
preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideraci�n estos comentarios de
seguidas se resumen los pasos para la aplicaci�n del presente m�todo:a. Estudio
preliminar del inmueble objeto de aval�o y su entorno.b. An�lisis del expediente
respectivo � Documentos de Propiedad, Condominio, Hipotecas, Catastro, Tradici�n
Legal, Solicitante, Propietarios, etc.c. Inspecci�n del inmueble - levantamiento in
situ de caracter�sticas, planos, croquis, fotos.d. Observaci�n de su entorno �
Factores de Localizaci�n, otros datos.e. Investigaci�n de Campo - Oficina de
registro correspondiente. Recolecci�n de referenciales de compra - venta de
inmuebles similares de la zona.. An�lisis y depuraci�n inicial de los
referenciales.g. Determinaci�n de la tasa de variaci�n intermensual inmobiliaria.h.
De ser necesario elaborar matriz de comparaci�n de sectores � Matriz de
Vecindario.i. Correcci�n de los referenciales por fecha, �rea, ubicaci�n, etc.
(Homogeneizaci�n).j. Determinaci�n de los precios unitarios corregidos (Bs. /
m2).k. Aplicaci�n Estad�stica Descriptiva - Medida de tendencia central de la
muestra y su respectivo estimador y rango de dispersi�n.l. Obtenci�n del valor del
Inmueble � Conclusi�n del Tasador para la fecha del informe.m. Elaboraci�n,
Redacci�n, Edici�n e Impresi�n del Informe.Ejemplo de Aplicaci�n del M�todo de
Comparaci�n DirectaProblema:Un cliente nos solicita realizar un aval�o de un
apartamento del cu�l es propietario para afianzar una operaci�n de cr�dito personal
ante una entidad financiera para obtener un pr�stamo como capital de trabajo en su
actividad profesional. El inmueble esta ubicado en la Urbanizaci�n Los Mangos y
tiene una superficie de 56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 ba�os; 1 puesto de
estacionamiento; Sal�n-Comedor; Cocina italiana con tope de granito; �rea de
lavandero; Pisos y ba�os de cer�mica de primera; closets de madera; puertas de
vidrio en los ba�os; Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad,
Ventanas panor�micas; Molduras de yeso en techo de sala; etc.Soluci�n:No hay duda
que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e � Investigaci�n de Campo
/ Recolecci�n de Referenciales -, es indispensable tener cubiertos los puntos a, b,
y c; y por supuesto, no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble
(punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia
prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir, nuestros
referenciales.Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales ser�an nuestras
posibles fuentes primarias de informaci�n, donde la podemos obtener, como
realizamos nuestra b�squeda, que informaci�n nos interesa y debemos levantar, que
criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de
depuraci�n), que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposici�n y cuales
ser�an sus bondades y sus limitaciones.OBTENCI�N DE INFORMACI�NTRIBUNAL DE
TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUANinmobiliariasDiariosBUSQUEDA DEL DATO �
Fecha � Tipolog�a del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local
comercial, oficina, terreno, u otros)� Localizaci�n del inmueble (Estado,
Municipio)� Situaci�n del Inmueble (Zona, Urbanizaci�n, Calle, Avenida, Sector,
otros.)� Ubicaci�n e identificaci�n del Inmueble (Conjunto residencial, manzana,
parcela, piso, n�mero del inmueble, otros.)� Precio Transado o solicitado�
�rea(s) del Inmueble� Identificaci�n del Comprador y del Vendedor� Otros Datos de
inter�s (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de
derechos, otros).SELECCI�N Y DEPURACI�N REFERENCIALESSupongamos que de nuestra
investigaci�n obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres
referenciales para realizarles el proceso de homogeneizaci�n:Referencial No.
1:Inmueble: ApartamentoUrbanizaci�n: Los MangosConjunto Residencial: El Tuyuyo.
Torre A. Piso 5. Apto. 5-C�rea: 60 m2A�o: 2002Precio transado: 72 MM Bs.Fecha:
14/02/2005 Vendedor: Antonio Javier Del AlamoComprador: Silvia RamosPU: 1.200.000
Bs. / m2Referencial No. 2:Inmueble: ApartamentoUrbanizaci�n: Los MangosConjunto
Residencial:
La Berraquera. Piso PB. Apto. PB-2�rea: 50 m2A�o: 1999Precio transado: 50 MM
Bs.Fecha: 07/05/2005 Vendedor: Jos� L�pezComprador: Rafael ArmasPU: 1.000.000 Bs. /
m2Referencial No. 3:Inmueble: ApartamentoUrbanizaci�n: Los MangosConjunto
Residencial: Mercuriocromo. Piso 3. Apto. C-3D�rea: 56,80 m2A�o: 2004Precio
transado: 71 MM Bs.Fecha: 20/07/2005 Vendedor: Cesar AlfaroComprador: El�as
Ch�vezPU: 1.250.000 Bs. / m2Ejemplo Correcci�n por �rea Referencial No. 1:�rea del
Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2Aref1 = 60 m21) Aplicando MeyerAref > Ainm _ 60 m2
> 56,80 m2FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - XFcA = [ 1 + (60/ 56,80) * 0,10 ] �
0,10 = 1,0062) Aplicando Formula Emp�rica: l Ainm � Aref l / Ainm = ABS (56,80 �
60) / 56,80 = 0,06 _ 0,30FcA = (Aref/Ainm)0,25 = (60/56,80) 0,25 = 1,014Ejemplo
Correcci�n por �rea Referencial No. 2:�rea del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80
m2Aref2 = 50 m21) Aplicando Meyer#Aref < Ainm 50 m2 < 56,80 m2FcA = [ 1 -
(Ainm / Aref) * X ] + XFcA = [ 1 - (56,80/ 50) * 0,10 ] + 0,10 = 0,98762) Aplicando
Formula Emp�rica: l Ainm � Aref l / Ainm = ABS (56,80 � 50) / 56,80 = 0,12 <
0,30FcA = (Aref / Ainm)0,25 = (50/56,80) 0,25 = 0,969Ejemplo Correcci�n por �rea
Referencial No. 3:�rea del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2Aref3 = 56,80 m21)
Aplicando MeyerFcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + XFcA = [ 1 - (56,80/ 56,80) * 0,10
] + 0,10 = 1,002) Aplicando Formula Emp�rica: l Ainm � Aref l / Ainm = ABS (56,80
� 56,80) / 56,80 = 0,00 < 0,30FcA = (Aref / Ainm)0,25 = (56,80/56,80) 0,25 =
1,00Ejemplo Correcci�n por Fecha Referencial No. 1:Suponiendo una tasa de variaci�n
inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %Fecha del Aval�o: 21/10/2005Fecha Ref. 1:
14/02/2005N�. d�as transcurridos entre ambas fechas: 249Equivalente a: 8,30
mesesFcF = (1+i)n = (1+ 0,022)8,30 = 1,198Ejemplo Correcci�n por Fecha Referencial
No. 2:Suponiendo una tasa de variaci�n inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %Fecha
del Aval�o: 21/10/2005Fecha Ref. 2: 07/05/2005N�. d�as transcurridos entre ambas
fechas: 167Equivalente a: 5,57 mesesFcF = (1+i)n = (1+ 0,022)5,57 = 1,129Ejemplo
Correcci�n por Fecha Referencial No. 3:Suponiendo una tasa de variaci�n
inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %Fecha del Aval�o: 21/10/2005Fecha Ref. 3:
20/07/2005N�. d�as transcurridos entre ambas fechas: 93Equivalente a: 3,10 mesesFcF
= (1+i)n = (1+ 0,022)3,10 = 1,069Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los
diferentes factores de homogeneizaci�n por �rea y por fecha y los precios unitarios
ya corregidos u homogeneizados.Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Ref.
Fecha �rea m2 PU FcA FcF PU corregido FcV
1 14/02/05 60,00 120.000 1,006 1,198 144.622,56
�? 2 07/05/05 50,00 100.000 0,987 1,129 111.432,30
�? 3 20/07/05 56,80 125.000 1,000 1,069 133.625,00
�?SiendoPucorregido = PU x FcA x FcF a la fecha del aval�oDonde el PU es el precio
unitario en Bs por m2 al momento de la protocolizaci�n.Es importante en este
momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u
homogeneizados, la data que conformar� la muestra a la cu�l se le aplicar� ya sea
el an�lisis estad�stico descriptivo (MTC) o el an�lisis estad�stico inferencial
(Regresi�n Lineal Simple o M�ltiple) seg�n sea el caso y el nivel de rigor del
aval�o.Tasa de Variaci�n Intermensual InmobiliariaPuede obtenerse de diferentes
an�lisis que involucran menor o mayor complejidad, entre otros, podemos referir los
dos m�todos siguientes:a) Aplicando Matem�ticas Financieras:Disponiendo de una
muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona,
o mejor a la urbanizaci�n; o m�s preciso a�n, a un determinado conjunto residencial
al cu�l estamos estudiando, pudi�ramos entonces realizar un an�lisis de la
variaci�n de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las f�rmulas de
matem�ticas financieras para la actualizaci�n de flujos monetarios, se puede
obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria. El siguiente caso podr�a
servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS ($./m2) FECHA N� DE MESES
TASA i (%) 144.024,56 15/08/2005
6,03 2,57469 123.545,63
15/02/2005Dondei (%) = [(Va / Vo)1/n � 1] x 100a) Aplicando N�meros �ndices:N�meros
�ndicesSe define un N�mero �ndice como aquella medida estad�stica que permite
estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto
al tiempo o al espacio; es decir comparar dos situaciones, una de las cuales, se
considera de referencia. Al per�odo inicial se le denomina per�odo base o de
referencia, por consiguiente la situaci�n que se quiere comparar se denomina
per�odo actual o corriente.N�meros �ndices Complejos PonderadosEn la realidad no
interesa comparar precios, cantidades o valores de bienes individuales, sino que se
comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. La informaci�n
suministrada por los �ndices simples de cada uno de los diferentes bienes, debe ser
resumida en un �nico �ndice, al que se le denomina complejo. Para construir un
�ndice complejo, hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta,
tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo
elegido, con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un n�mero
�ndice que re�na la mayor cantidad posible de informaci�n denominado complejo
ponderado.�ndices de PreciosMiden la evoluci�n de la magnitud precio de un conjunto
de bienes y servicios que integran una canasta, entre el per�odo de estudio y el
base, multiplicando por cien para efectos de su presentaci�n. Su importancia es
relevante porque permite establecer el crecimiento entre per�odos y es la
informaci�n que normalmente se extrae de los an�lisis. Los n�meros �ndices de
precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del per�odo base, una
estructura de ponderaciones del per�odo base, precios del per�odo base y precios
del per�odo de estudio, siendo utilizado muy frecuentemente para su c�lculo la
siguiente propuesta:�ndice de Precios de Laspeyres (Lp)Etienne Laspeyres (1838 �
1913), estad�stico alem�n, propuso como ponderaci�n el porcentaje que ten�a cada
art�culo dentro del valor de la canasta en el per�odo base. Es la media aritm�tica
ponderada de los �ndices simples de precios. El criterio de ponderaci�n es Wi = Pio
. Qio, que es el valor de la cantidad consumida del bien i � �simo en el per�odo
base, a precios de dicho per�odo; por tanto, la f�rmula generales:
#Pit : Precio en el per�odo (t) de estudioPio: Precio en el per�odo base (o)Qio:
Cantidad en el per�odo base (o)Tambi�n existen otras formulaciones como la de
Herman Paasche, economista alem�n; Irving Fisher (1867 � 1947), economista
estadounidense; Henry Sidgwick (1838 � 1900), fil�sofo y economista brit�nico;
entre otros.Tasa de Variaci�n (Tv)Permite evaluar la variaci�n entre el �ndice de
un per�odo corriente (t) de estudio y el �ndice del per�odo anterior (t -1)
expresado en porcentaje. #It : �ndice
en el per�odo (t) de estudioI t - 1: �ndice en el per�odo (t - 1) inmediato
anterior al de estudioAl aplicar esta f�rmula a los �ndices inmobiliarios lo que se
obtiene no es otra cosa sino la inflaci�n inmobiliaria, y es esta expresi�n la que
nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que
se esta analizando con las dem�s variables macroecon�micas tales como: Tasas
bancarias activas y pasivas, la inflaci�n, tasa de variaci�n del d�lar,
otras.Diferencia entre un �ndice y una Tasa de Variaci�nEs importante puntualizar
que un �ndice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. As�, al
analizar las respectivas f�rmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en
porcentaje (%), un �ndice por su propiedad de existencia nunca podr� ser cero, ni
podr� adoptar valores negativos, es decir siempre ser� un n�mero positivo diferente
de cero ( > 0 y _ 0 ), y conceptualmente mide la evoluci�n de una variable con
respecto al tiempo. Por otro lado, una tasa mide la variaci�n de un �ndice entre
per�odos consecutivos y podr� adoptar valores tanto negativos ( < 0 ), como
positivos ( > 0 ), como tambi�n valores iguales a cero ( = 0 ), en el caso en que
entre dos per�odos consecutivos el valor del �ndice sea el mismo.Matriz de
VecindarioDe manera intencional se han dejado unos signos de interrogaci�n (�?) en
la columna referente al Factor de Correcci�n por Ubicaci�n, tambi�n llamado Factor
de Correcci�n por Localizaci�n o por Vecindario (FcV).Conceptualmente se basa en el
mismo principio que los otros factores de correcci�n, lo diferente ser�a que para
este caso no se aplican f�rmulas sino que se plantea un modelo de an�lisis de las
zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodolog�a tradicional. De �sta
manera se construye una matriz de evaluaci�n de zonas o sectores, conocida como
Matriz de Vecindario.Primeramente se establece el criterio de evaluaci�n, dise�ando
una escala de puntaje en funci�n de la condici�n del aspecto considerado. Podemos
elegir entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive
del 1 al 20. Partiendo que 1 ser�a la condici�n m�s desfavorable. En la pr�ctica es
conveniente simplificar la escala ya que esta metodolog�a en esencia lo que trata
es de hacer un poco m�s objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluaci�n de
las zonas o sectores a comparar.Luego se establecen los factores principales y sus
respectivos componentes que ser�n evaluados y el peso que le asignamos seg�n sea la
importancia
relativa entre ellos.# Si suponemos que
estamos realizando un aval�o de un apartamento ubicado en la Urb. Majay y tenemos
referenciales de la Urb. Carabobo, Urb. Chaguaramal y de la misma Urb. Majay,
probablemente nos resultar�a interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de
vecindario para as� homogeneizar los precios unitarios por ubicaci�n.#Si este fuera
el caso nuestros factores de correcci�n por ubicaci�n quedar�an determinados
as�:#En donde el FcV viene dado porFcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del
Sector a CompararPor otro lado si el apartamento objeto de aval�o estuviera ubicado
en la Urb. Carabobo, nuestros factores de correcci�n por ubicaci�n ser�an:#Hasta
este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Inclusive el
m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe t�cnico de
tasaci�n. Solo nos queda tratar los pasos k) y l).De all� se desprende la
importancia de la estad�stica como disciplina y como herramienta para el
procesamiento y an�lisis de la data inmobiliaria (precios unitarios, �reas, otros).
Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar m�s adelante en el tema de
estad�stica descriptiva (Cap�tulo 2), donde aprenderemos a determinar los
estimadores de tendencia central (media, mediana y moda) de una muestra
representativa, espec�ficamente de precios unitarios (Bs. /m2) de un caso t�pico de
estudio y a determinar tambi�n los estimadores de dispersi�n (desviaci�n media,
desviaci�n est�ndar) y los criterios para la toma de decisiones estad�sticas.B)
M�todo de Comparaci�n de Costos de Reproducci�n (M�todo del Costo)Es otro m�todo
directo a trav�s del cu�l podemos estimar el costo de las bienhechur�as, es decir,
de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un
terreno. Existen dos variantes principales de este m�todo: a) basado en el estudio
del presupuesto detallado de obra, indudablemente m�s preciso pero tambi�n m�s
laborioso y que se deber� realizar en caso de que el nivel de rigor as� lo exija y
b) basado en el costo directo unitario, el cual es m�s expedito ya que se apoya en
informaci�n ya existente de los costos de construcci�n seg�n tipolog�as y
est�ndares constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A
�ste �ltimo le prestaremos nuestra atenci�n en este m�dulo y para ello vamos a
presentar la formulaci�n que nos permitir� obtener el valor de las
construcciones:Vc = Cr � DCr = Cd + CiD = (Cr � Vs) x FdSiendo:Vc : Valor de la
Construcci�nCr: Costo de Reproducci�n del bien objeto de estudioCd: Costo Directo
UnitarioCi: Costos IndirectosD: Depreciaci�n F�sicaVs: Valor de SalvamentoFd:
Factor de Depreciaci�nIntegrando las tres igualdades tenemos:Vc = (Cd + Ci) � (Cd +
Ci � Vs) x FdCosto DirectoExisten organizaciones serias y reconocidas (CIRCOT,
otras) que proporcionan generalmente de manera mensual los costos directos
unitarios, o tambi�n llamados costos b�sicos unitarios, por tipolog�a de inmueble y
su correspondiente est�ndar constructivo (sea bajo, normal o alto).En estos costos
directos unitarios ($. / m2) estar�an incluidos: materiales, equipos, mano de obra,
impuesto al valor agregado o iva.Para obtener el Costo directo de construcci�n:Cd =
Cdu x AcCd: Costo Directo de Construcci�nCdu: Costo Directo Unitario (Bs. / m2) _
CINPRONETAc: �rea de la Construcci�nCostos IndirectosLos costos indirectos son
todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de
construcci�n f�sica no solo son significativos, sino necesarios e indispensables
para la materializaci�n final del proyecto, all� deben incluirse los costos
de:Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad T�cnica, Econ�mica y Financiera;
Aval�os; otros)Anteproyecto � ProyectoEstudios Geot�cnicos o de SuelosControl
T�cnicoInspecci�nFinanciamientoSeguros y FianzasAsesoramiento
Jur�dicoAdministraci�n GeneralImprevistosImpuestos Varios: Construcci�n,
dotaciones, incorporaciones, inspecci�n, habitabilidad, otrosUtilidad
EmpresarialOtrosObviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer,
monitorear y controlar con un alto grado de precisi�n estos costos, pero para
efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada
conocer el rango de los costos indirectos estim�ndolos como un porcentaje del costo
directo de construcci�n, que podr�a fluctuar entre el 25% al 70%, as� tendr�amos:Ci
= (0,25 a 0.70) x CdValor de SalvamentoSe incluye este t�rmino en funci�n de que
una vez consumida la vida �til de una construcci�n, la misma siempre tendr� un
valor remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no est� en ruinas, en
cuyo caso no solo perder� su valor de salvamento sino que, el propietario tendr� a
cuestas los costos de demolici�n y bote. Por lo general se acepta que los costos de
salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podr�an llegar hasta el 20%,
del costo de reproducci�n.Vs = (0,05 a 0,20) x CrDepreciaci�n. Factor de
Depreciaci�nEs la p�rdida de valor de un bien (bienhechur�as, maquinarias, equipos,
etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciaci�n
f�sica). Tambi�n existen otras causas un tanto m�s subjetivas de evaluar que las
constituyen la inadecuaci�n, inadaptabilidad, la obsolescencia mec�nica y
tecnol�gica (depreciaci�n funcional). En la Ingenier�a de Tasaciones existen
variados m�todos para determinar el factor de depreciaci�n f�sica Fd, entre
ellos:M�todo de La L�nea RectaFd = E / VSiendo:E: Edad real o aparente de la
construcci�n en a�os.V: Vida �til probable en a�os. Periodo m�ximo durante el cual
se espera que el activo cumpla con la funci�n para la cual fue dise�ado.
Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 a�os.M�todo de La Par�bola
de KuentzleFd = (E / V )2M�todo de RossFd = � x [ (E / V) + (E / V)2 ]Es decir la
media aritm�tica de los dos m�todos anterioresM�todo de HeideckeSu factor de
depreciaci�n depende de manera exclusiva del estado de conservaci�n del inmueble
bajo las siguientes cuatro premisas:� La p�rdida de valor por depreciaci�n no
puede ser revertida con gastos de mantenimiento� Las reparaciones realizadas al
inmueble solo aumentan su durabilidad� Si el inmueble es mantenido regular y
adecuadamente su depreciaci�n es menor y regular� Si el inmueble no es mantenido
regular y adecuadamente su depreciaci�n se incrementa mucho m�s r�pidoSeg�n el
criterio de Heidecke#M�todo MixtoCombina el criterio de edad de la construcci�n y
su estado de conservaci�n. Seg�n Rubens Alves Dantas (ver bibliograf�a recomendada)
el m�todo mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinaci�n del
m�todo de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de
depreciaci�n final a trav�s de:Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x CPara el caso
particular de este m�dulo se considera este m�todo el m�s pr�ctico dado que el
factor ya se encuentra tabulado en funci�n de la relaci�n al porcentaje de edad y
vida �til probable y su condici�n o estado de conservaci�n. Nuevo M�todo de
Ingenier�aSolo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quiz�s
m�s t�cnico, en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en
funci�n de la inspecci�n detallada del inmueble y la evaluaci�n de todos y cada uno
de los cap�tulos que componen el presupuesto de obra.Ejemplo de Aplicaci�n M�todo
del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciaci�n.Problema:Queremos determinar
el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. Agua Blanca,
Parroquia San Jos� del Municipio Valencia, Estado Carabobo; construida en el a�o
1980 con acabados de primera y en un estado actual de conservaci�n muy bueno. Tiene
un �rea �til de construcci�n de 550 m2 y un �rea de parcela de 2.200 m2. A la misma
se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuber�as de
aguas blancas y remodelaci�n de salas de ba�o y cocina.Soluci�n:El valor del
terreno se analiza a trav�s del m�todo de comparaci�n directa de terrenos similares
ya estudiado.El valor de la construcci�n se obtendr� siguiendo los siguientes
pasos:Datos adicionales disponibles:Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2
(CINPRONET � 2� TRIMESTRE 2005)Costos Indirectos: 30 % de CdValor de Salvamento:
20% de CrVc = Cr � DCr = Cd + CiD = (Cr � Vs) x FdC�lculo Costo de Reproducci�nCd =
839.348,69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs.Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x
461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs.Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs =
600.134.313,35 Bs.Cr = 600.134.313,35 Bs.C�lculo de la Depreciaci�nEdad de Inmueble
= 25 a�os (1980)Vida �til = 70 a�osE / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36
%Suponemos Estado 2 de conservaci�n seg�n Heidecke (C = 2,52 %)Entrando en la tabla
con las premisas anteriores obtenemos:Fd = 0,264 (26,4%)D = (Cr � Vs) x FdD =
(600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,264D = (600.134.313,35 Bs �
120.026.862,67 Bs) x 0,264D = 480.107.450,68 x 0,264 = 126.748.366,98 Bs.D =
126.748.366,98 Bs.C�lculo del Valor de la Construcci�nVc = 600.134.313,35 Bs -
126.748.366,98 BsVc = 473.385.946,37 Bs.Comentarios Adicionales acerca de la
Depreciaci�n ObtenidaSabemos que el monto de la Depreciaci�n fue de 126.748.366,98
Bs.Donde el Factor de Depreciaci�n Fd obtenido por la tabla fue de
0,264Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener:Fd =
FdRoss + (1 - FdRoss) x CFdRoss = � x [ (E / V) + (E / V)2 ]E / V = 25 / 70 = 0,
3571 = 35, 71 % ~ 36%FdRoss = 0,242Ahora el criterio de Heidecke le agrega una
depreciaci�n adicional por estado de conservaci�n de:FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C
= ( 1 � 0,242 ) x C = 0,758 x CFdHeidecke = 0,758 x CComo C = 2,.52% ( Estado de
conservaci�n 2)Entonces la depreciaci�n adicional por estado de conservaci�n
es:FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191FdHeidecke = 0,0191Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0,
242 + 0,0191 = 0,2611#Fd = 0,2611
este ser�a el valor exacto por c�lculo, que es muy parecido al obtenido
por la tabla de 0,264La diferencia entre ambos valores est� en que para entrar en
la tabla se redonde� elresultado de la relaci�n E / V : E / V = 25 / 70 = 0, 3571 =
35, 71 % ~ 36 %Una vez analizados todos estos aspectos, sin duda alguna, estamos
m�s preparados para comprender gr�ficamente el significado y representaci�n del
concepto de depreciaci�n:# EMBED Word.Picture.8 ###1.4.2 M�todos Indirectos:Como
ya se hab�a mencionado, los m�todos indirectos solo ser�n tratados en este m�dulo
de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicaci�n.A) M�todo
EvolutivoEn forma general los m�todos indirectos se fundamentan en el m�todo
evolutivo que en su esencia corresponde a un an�lisis de negocio para determinar la
factibilidad t�cnica, econ�mica y financiera de una determinada inversi�n
inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una
inversi�ninmobiliaria ya realizada.VI = VT + I + USiendo:VI: Valor de Mercado del
inmuebleVT: Valor del TerrenoI : Valor de la Inversi�n Total en la Construcci�nU:
Utilidad o Ganancia del InversionistaB) M�todo de La RentaSi un inmueble o en
general un bien, produce una renta peri�dica, el valor de dicho inmueble o bien
puede estimarse en funci�n de la capitalizaci�n a valor presente de esa renta. Este
m�todo se soporta en los conceptos de la matem�tica financiera teniendo como
factores determinantes el per�odo de capitalizaci�n y la tasa de descuento a ser
utilizada. A trav�s de este m�todo no se obtienen valores de mercado. Siempre
espreferible la utilizaci�n de los m�todos directos en la medida que existan
referenciales suficientes para la utilizaci�n del m�todo comparativo.En algunos
pa�ses, existe legislaci�n en referencia al control de los canon de arrendamientos
de inmuebles.Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en
ciertos rangos el monto m�ximo de los alquileres y as� evitar cierta especulaci�n,
tambi�n introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad
inmobiliaria de alquileres. En nuestro pa�s, el m�ximo canon de arrendamiento anual
se establece en funci�n de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que
en cierta medida se aplique estem�todo a veces indiscriminadamente. Es importante
ser muy cauteloso en la aplicaci�n de esta metodolog�a, ya que no aplica para todos
los casos y en la mayor�a produce resultados no satisfactorios.C) M�todo ResidualEs
una variante m�s compacta y pr�ctica del m�todo evolutivo y es bastante �til en
aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al
terreno de un inmueble y no podemos aplicar el m�todo de comparaci�n directa por no
existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A trav�s de este
m�todo se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del
inmueble y el de las bienhechur�as y en funci�n del factor de comercializaci�n para
el momento del aval�o.VI = (VT + VC) x FCSiendo:VI: Valor de Mercado del
inmuebleVT: Valor del TerrenoVC : Valor de las Construcciones o Bienhechur�asFC:
Factor de Comercializaci�nSi se conoce VI, VC, y se estima a trav�s de un an�lisis
el FC, podr�amos obtener el Valor del Terreno:VT = VI / FC � VCD) InvolutivoNo es
otro que la aplicaci�n del m�todo evolutivo para la obtenci�n del valor del
terreno. Es uno de los m�s complejos pero tambi�n m�s interesantes, ya que en �l
intervienen todos y cada uno de los principios b�sicos de valoraci�n que vimos en
un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipot�tico
compatible con dichos principios; an�lisis de escenarios: pesimistas-
satisfactorios-optimistas e ideales; planificaci�n prospectiva en funci�n de las
variables macroecon�micas y de riesgo y sus probables variaciones; an�lisis de
sensibilidad; evaluaci�n velocidad de ventas; determinaci�n del valor presente
neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.VT = VI - ( I + U )
Siendo:VI: Valor de Mercado del inmuebleVT: Valor del TerrenoI : Valor de la
Inversi�n Total en la Construcci�nU: Utilidad o Ganancia del Inversionista1.4.3
Combinaci�n de M�todosResumiendo las metodolog�as y su aplicaci�n tenemosA)
Terrenos: Comparaci�n Directa, Residual o InvolutivoB) Bienhechur�as: Comparaci�n
Directa o Comparaci�n de CostosC) Terrenos + Bienhechur�as: Comparaci�n Directa
Comparaci�n Directa + Comparaci�n de Costos
Combinaci�nCITAS INTERESANTESValor seg�n cita de Confucio: �El valor de tu casa es
el precio que tu vecino quiere pagar por ella.�Valor seg�n cita de Moliere: �Las
cosas no valen sino aquello que se las hace valer.�Valor seg�n Proverbio �rabe: �Un
pu�ado de abejas vale m�s que un saco de moscas.�Valor seg�n cita de Oscar Wilde:
�Un c�nico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada.�# EMBED
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AMBIENTAL###D.1###D.2###D.3###Servicios Puntuales y de Red###Centros
Comerciales###Centros M�dicos###Educacionales / Recreacionales###Estacionamientos
##Seguridad###Libre de Contaminaci�n###RESUMEN###Calidad de V�as
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##Frecuencia"##MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO
##Comparable 1
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SERVICIOS###C.2###C.1###C.3###C.4###C.5###C.6###D###CALIDAD
AMBIENTAL###D.1###D.2###D.3###Servicios Puntuales y de Red###Centros
Comerciales###Centros M�dicos###Educacionales / Recreacionales###Estacionamientos
##Seguridad###Libre de Contaminaci�n###RESUMEN###Calidad de V�as
##Comunicaci�n###Medios###Rutas
##Frecuencia"##MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO
##Comparable 1
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SERVICIOS###C.2###C.1###C.3###C.4###C.5###C.6###D###CALIDAD
AMBIENTAL###D.1###D.2###D.3###Servicios Puntuales y de Red###Centros
Comerciales###Centros M�dicos###Educacionales / Recreacionales###Estacionamientos
##Seguridad###Libre de Contaminaci�n###RESUMEN###Calidad de V�as
##Comunicaci�n###Medios###Rutas
##Frecuencia"##MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO
##Comparable 1
##Comparable 2
##Comparable 3###TOTAL###Ing. Agrim. Esp. Rodolfo H. PELLICE###Puntuaci�n
Vecindario###Correcci�n por Vecindario
##Tipo de Zona###Escala###Peso ##Excelente ##Muy
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SERVICIOS###C.2###C.1###C.3###C.4###C.5###C.6###D###CALIDAD
AMBIENTAL###D.1###D.2###D.3###Servicios Puntuales y de Red###Centros
Comerciales###Centros M�dicos###Educacionales / Recreacionales###Estacionamientos
##Seguridad###Libre de Contaminaci�n###RESUMEN###Calidad de V�as
##Comunicaci�n###Medios###Rutas
##Frecuencia"##MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO
##Comparable 1
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Ubicaci�n�#######U#U#U#U###�#######################################G####Puntuaci�n
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