1- CONCEPTO DE CARGA

El término de carga en nuestro ordenamiento jurídico tiene varias acepciones.

El primero está asociado al ámbito procesal, la carga de la prueba, que es la
obligación que tiene el acusador o demandante de probar sus afirmaciones
en una demanda o en una denuncia, sea oral o escrita1, la segunda acepción
es la carga obligacional que es la “necesidad de un determinado
comportamiento para realizar un interés propio2 y la última acepción, que es
objeto de este trabajo, es la carga real, que está familiarizado con los
derechos reales y el derecho registral.
La carga, generalmente utilizado como sinónimo de gravámenes, limitaciones
e incluso afectaciones. En la práctica se considera como gravámenes
inscritos únicamente a favor del estado como consecuencia de una obligación
que asume con aquel.3
2- CONCEPTO DE GRAVAMEN
Dentro de la doctrina puede llegarse a un perfil de la figura del gravamen,
distinguiéndolo del derecho real propiamente dicho. DÍEZ-PICAZO dice que
el derecho real es una situación de poder que el ordenamiento
jurídico atribuye a una persona para la directa explotación, utilización,
aprovechamiento o realización del valor de una cosa, siendo por consiguiente
una situación de poder económico y de poder social que puede ser
considerada como un derecho subjetivo. El gravamen real es una situación
de sujeción, entendiendo por tal aquella que impone al sujeto
pasivo la necesidad de soportar la actividad del sujeto activo, que comporta,
además, una serie de deberes especiales o deberes de contacto. Mientras el
contenido del derecho real puede ser sintetizado como un conjunto
de facultades como es la de realización directa a través de la utilización, goce
y disfrute de la cosa, la facultad de persecución, la de exclusión, la
de disposición y la de preferencia o prioridad que atribuyen las diferentes
normas a estas figuras, el gravamen siempre significa una situación de
sujeción y de obligaciones negativas de no hacer y de tolerar y supone
la inherencia respecto de la cosa, de tal forma que recae sobre ella, que se

1
Extraido de http://xasdralejandrorocax.blogspot.com/2011/03/la-carga-de-la-prueba.html
2
NICOLÓ,
Rosario. Las situaciones jurídico subjetivas. Advocatus. No. 12. Lima, 2005. p. 103
-
116.
3
encuentra adherido a ella y si la misma pasa a manos de terceros adquirentes
se hace sobre el posible gravamen que sobre la misma pesa.4
Son los derechos reales limitativos, también los de garantía; en general,
cualquier limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan
efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o
derecho sobre el que recaigan5
3- DIFERENCIA ENTRE LA CARGA Y EL GRAVAMEN

4- De acuerdo con la doctora Marianella Ledesma[1], las diferencia

entre carga y gravamen en sede de los derechos reales, radica en que por un
lado los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la misma que al
ser incumplida puede conllevar la venta del bien afectado, poniendo como
ejemplo a la hipoteca. En cambio, en el caso de la carga no existe una
obligación garantizada, pues esta última no tiene por objeto la venta del
bien, poniendo como ejemplo a la servidumbre, pues se constituye a modo
de limitación a la propiedad predial.

5- Bajo esta premisa, la diferencia sustantiva entre ambos institutos jurídicos,

que pueden tomar la forma de distintos derechos reales, consiste en
el carácter autónomo de la carga real frente al carácter accesorio del
gravamen, siendo este último dependiente siempre de una obligación
garantizada.

6- LA CARGA Y EL GRAVAMEN EN LA RESOLUCIÓN 137-2007-

SUNARP- TR- T
La ciudadana Milla solicitó la cancelación del asiento 11 de la partida
P09000587 del Registro de predios de Chimbote por inexistencia del acto
causal de la cancelación de su derecho real de usufructo. La señora Milla
alegó que el mandato judicial que ordenó la adjudicación del inmueble
dispuso dejar sin efecto todo gravamen que recayera sobre el mismo, mas no
las cargas. Por lo tanto, la cancelación del usufructo resulta irregular.

4
Vease http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/gravamenes/gravamenes.htm
5
El registrador tachó el documento y concluyó lo siguiente:
“Se tacha el presente título por cuanto no es posible cancelar, en aplicación
del artículo 95 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, la
inscripción sobre cancelación de usufructo efectuada en el asiento 11 de la
Partida P09000587, toda vez que la norma en mención contiene otros
presupuestos para proceder a la cancelación de una inscripción o anotación
preventiva: cuando el acto no conste en los títulos consignados como
sustento o cuando se haya extendido sin estar comprendidos en la rogatoria
de la inscripción. En el presente caso, el Registrador ha extendido el asiento
de cancelación de usufructo en mérito a mandato judicial y en la rogatoria ha
estado comprendido tanto la adjudicación como el Levantamiento o
cancelación de los gravámenes
Base legal: Arts. 31, 32, 42 y 95 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos."
La ciudadana al no estar conforme con la decisión apeló, y sus fundamentos
fueron los siguientes:
- La resolución dispuso transferir la propiedad del inmueble y dejar sin
efecto todo gravamen que pese sobre el inmueble adjudicado. Sin
embargo, de la referida resolución no se desprende que se haya
ordenado dejar sin efecto las cargas. Siendo el usufructo una carga y
no un gravamen, el Registro no podía cancelarlo.
- En atención al artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, las
resoluciones judiciales deben acatarse y cumplirse en sus estrictos
términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir
sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal
o administrativa. El Registrador, en cambio, ha interpretado los
alcances de la Resolución N°34 pues ha considerado que la orden de
levantar los gravámenes debía extenderse también a las cargas
- El mismo Juez de la causa, ante un pedido de aclaración, ha señalado
que no dispuso el levantamiento de cargas sino solamente el
levantamiento de gravámenes
La sala analizó el código civil y la doctrina para determinar si carga y
gravamen eran lo mismo, ellos llegaron a la siguiente conclusión:
“Es claro que la doctrina identifica gravamen real con carga real, ya que lo
sustancial en ambos casos es la situación de sujeción del titular de un
derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre el mismo bien.
El hecho de que en un caso esa sujeción sólo importe un deber negativo
(omisiones, abstenciones o tolerancias) o que haga exigibles deberes
positivos (prestaciones obligacionales solo ratifica la mentada situación de
sujeción. Quizá ello explique el porqué el Código Civil utiliza indistintamente
los términos gravamen y carga para referirse, en algunos casos, a la
existencia de deberes positivos (artículos 316 inciso B, 437 y 869). En ese
orden de ideas, esta Sala entiende que gravamen y carga reales constituyen
una única categoría de situaciones de sujeción pasiva en la que se encuentra
el titular de un derecho real respecto del titular de otro derecho real que recae
sobre el mismo bien. El hecho que el sujeto pasivo deba o no ejecutar
prestaciones positivas no modifica la sustancia de dicha situación de
sujeción.”
Por lo señalado, este Colegiado considera que el mandato de cancelación de
todo gravamen al que se refiere el inciso 2 del artículo 739 del Código
Procesal Civil comprende en principio, a todos los derechos reales de
garantía (hipoteca, embargo, etc), a los derechos reales limitados de goce o
desmembraciones de la propiedad o derechos personales inscritos luego del
que motivó el remate; así como a todos los derechos de garantía personales
o reales constituidos con anterioridad al que fue objeto de ejecución. El
mandato de cancelación no comprende a los derechos limitados de goce o
desmembraciones de la propiedad constituidos antes de Ia inscripción del
gravamen ejecutado
Sin embargo sí distinguen las cargas técnicas y alegan que estas no deben
ser canceladas
“En lo tocante a las cargas técnicas, éstas se originan por el incumplimiento
de las normas urbanísticas o edificatorias, y su propósito inmediato es
enervar la buena fe de los adquirentes al anunciar eventuales procedimientos
sancionatorios que pueden desembocar en la demolición total o parcial de la
edificación, mientras que la finalidad mediata de estas cargas técnicas es
proporcionar información suficiente a los agentes del mercado para que
contraten sobre el predio a valores reales. Obviamente, la infracción de
normas no puede ser subsanada o convalidada por el remate, lo que justifica
su permanencia luego de éste”
3.1. CRITICA
La sala basa su pronunciamiento en la inexistencia de una definición legislativa y
de una terminología imprecisa a nivel doctrinario y del código civil, por mi parte
considero que el análisis del tribunal registral no fue el adecuado y no sirvió de mucho
o nada para aclarar el tema en cuestión.
 7- LA CARGA Y EL GRAVAMEN EN LA RESOLUCIÓN
Mediante el título se solicitó el levantamiento de la carga inscrita en el asiento
0-00001 de la partida electrónica N° 44605872 del Registro de Predios de
Lima, para tal efecto se presentó la solicitud formulada por Ramón Humberto
Miranda Eyzaguirre con firma legalizada notarialmente el 13 de febrero de
2006.
El registrador observó el documento y concluyó lo siguiente:
"Para proceder a calificar el presente título, es necesario que previamente
se sirva cumplir con las formalidades previstas en el articulo 34° del
Reglamento de la Ley 27157, esto es que presente un nuevo Informe
Técnico de Verificación que acredite la cancelación de las cargas, con las
firmas Legalizadas por notario público de los propietarios y del Verificador
Responsable, y de ser el caso acompañado de la documentación adicional
que lo corrobore.
Se deja constancia que toda modificación y/o corrección del Formulario
Registral Informe Técnico de Verificación y/a planos se deberá efectuar
mediante Anexo N° 04, Informe Técnico de Verificación Ampliatorio y/o
nuevos planos, en 1 original y dos copias, con las formalidades de ley.
(Legalización de firmas del Verificador Responsable y propietarios según
corresponda”

El ciudadano al no estar conforme, apeló y sus fundamentos fueron los

siguientes:

- El fundamento legal del pedido de levantamiento de carga, se

encuentra en lo estipulado por el artículo 13° numeral 2 de la Ley
27157 que dispone que en el caso del coeficiente de edificación, el
Verificador Responsable formulará observación solamente en los
casos en que los índices reales indicados en el. Informe Técnico de
Verificación excedan en más de 25%, los reglamentarios

- Cuando se solicitó la inscripción de la declaratoria de fabrica deI

Inmueble inscrito en la partida N° 44605872 que la Registradora
inscribió como carga a amparo del artículo 32° de la Ley 27157
contenido en el D.S. N° 008-2000-MTC, lo declarado por el verificador
responsable en el Informe Técnico de Verificación, en donde se
señaló que el coeficiente de edificación es del OA5 cuando lo máximo
permitido según el Reglamento Nacional de Construcción es de OA,
con lo que se aprecia claramente que el porcentaje excedido es
 apenas del orden del 12.5 y no de 25% como lo requiere el artículo 13
de la Ley N° 27157; por tanto no existía mérito para inscribir dicha
carga.

- La solicitud de Levantamiento de Carga no se basa en que ha existido

un error en el Informe Técnico de Verificación presentado por el
Verificador Responsable, el cual se ha hecho conforme a las normas
contenidas en la Ley N° 27157, la citada carga se ha inscrito por un
grave error de apreciación de la registradora por parte de los
dispositivos contenidos en dicha ley; en realidad nunca se debió
inscribir carga alguna.

- En razón de lo expuesto, señala el apelante, no se le puede exigir que

se presente un Informe Técnico de Verificación donde se acredite la
cancelación de las cargas y mucho menos modificar y corregir el
Informe Técnico de Verificación que sirvió para inscribir la declaratoria
de fábrica inscrita en el asiento BOOO01de la partida N° 44605872,
cuando este Informe Técnico de Verificación es correcto y de cuyo
análisis no se debió generar la inscripción de carga alguna.

La sala analizó el caso y llegó a la siguiente conclusión:

Asimismo, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 32 del

Reglamento de la Ley N° 27157, en los casos en que el informe técnico de
verificación contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 13, éstas no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía
de regularización, pero podrán ser inscritas por el Registrador como una
carga del inmueble en la partida registral del predio. El propietario del
inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de
ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.
En consecuencia, en caso de existir transgresiones a la normativa urbanístico
de edificación ,el verificador responsable las hará constar en el informe
técnico de verificación como observaciones, las mismas que deben ser
inscritas como cargas.
Consecuentemente, estando a que el Verificador Responsable en forma
expresa no ha señalado que dicha transgresión constituye una carga, más
aún cuando del informe de verificación (3.3) se ha marcado el recuadro de
"sin observaciones" y del FOR (item 6) y del mismo informe se ha precisado
que sí se cumple con las normas de edificación establecidas entendiéndose
que el verificador conoce los límites de tolerancia a que se refiere el artículo
13.2 del D. S. N° 008-2000-MTC-, esta instancia considera que nos
encontramos frente a un error de concepto por parte de la Registradora, ya
que por el hecho de haberse consignado en el anexo 4 subsanatorio el
término "no cumple", considero que debía proceder a extender la carga
correspondiente.
Por lo tanto, de conformidad a lo establecido en el artículo 84 literal a) del
Reglamento General de los Registros Públicos2, procede la rectificación en
mérito a la solicitud presentada por el apelante.

4.1. CRITICA

8- LA CARGA Y EL GRAVAMEN EN LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

CONSTITUCIONAL (EXP. 03866-2006-AA/TC)
Con fecha 11 de marzo de 2002 el demandante interpuso demanda de amparo contra el
Juzgado Especializado en lo Civil de Lima a fin de que se anule la resolución 51, de 22 de
agosto de 2001, y como consecuencia de ello, se anule la cancelación del rubro D, asiento
008, de la ficha 00000886 del Registro de Propiedad Inmueble de Arequipa, donde se
encontraba inscrito un contrato de constitución de usufructo a su favor. Alega que dicha
resolución viola sus derechos a la libre contratación y al debido proceso, específicamente la
prohibición de desvío de la jurisdicción, sometimiento a proceso distinto de los previamente
establecidos, de defensa y a la motivación de las resoluciones.

Refiere que la resolución cuestionada se dictó en el proceso de ejecución de garantías seguido

por la empresa Mobil Oil del Perú contra Octavio Napoleón Gómez Díaz y Rosa Elvira
Portugal Flores de Gómez, signado con el número 45181-98; que los demandados en dicho
proceso constituyeron una hipoteca a favor de Mobil; que, ante el incumplimiento del pago,
Mobil demandó la ejecución de la garantía; que, posteriormente, los demandados inscribieron
en el Registro un contrato de usufructo a favor del recurrente, que constaba en escritura
pública de 19 de enero de 2001; que, luego de decretada la adjudicación del inmueble a favor
de Mobil, el juez de la causa ordenó la cancelación de todos los gravámenes que pesen sobre
el inmueble, dentro de los cuales se incluyó, mediante la resolución impugnada, la
cancelación del asiento del usufructo que no fue notificada al recurrente; y que, una vez que
tomó conocimiento, fuera del proceso, de la citada resolución, solicitó su intervención
litisconsorcial, la misma que fue rechazada mediante decreto de 12 de diciembre de 2001.

La Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, con fecha 21 de junio de 2004,
declara infundada la demanda por considerar que el tema cuestionado no se puede plantear
en un proceso de amparo por no constituir éste una supra instancia. Adicionalmente señala
que el apersonamiento del recurrente no fue admitido por cuanto “(...) contenía pretensiones
que sólo podían conocerse por el Juez de la causa y no por el Juez comisionado (...)”.

El tribunal llegó a la siguiente conclusión:

Supuesta violación del derecho a la motivación de las resoluciones judiciales

El recurrente señala que “Del expediente No. 1998-45181-0-0100-JCI-48, aparece que tanto
en la esquela de observación del Registrador Público Carlos Nieto, como en el Tercer
considerando de la Rs. No. 51 emitida por el 48 Juzgado Especializado Civil de Lima, se han
confundido dos instituciones de diferente naturaleza jurídica; nos referimos a las disímiles
instituciones de “carga” y “gravamen” (punto II.1. del escrito de demanda). Según el
recurrente, esta errónea interpretación habría supuesto que se aplique indebidamente el inciso
2 del artículo 739 del Código Procesal Civil, levantando todos los “gravámenes” y “cargas”
del inmueble y no sólo las primeras.

Sobre el particular el Tribunal recuerda que conforme a su jurisprudencia, si bien los jueces
tienen el deber constitucionalmente establecido de motivar debidamente sus resoluciones,
pues la falta o la deficiencia de ésta puede generar una violación del derecho de defensa, sin
embargo, ni la Constitución ni el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales
garantiza que los juzgadores resuelvan los casos de acuerdo a las interpretaciones que se
efectúen acerca de la ley.

En el caso de autos, el recurrente cuestiona que los jueces hayan comprendido como
“gravamen” a un usufructo que constituye una “carga”, institución distinta al gravamen.
Respecto a esto este Colegiado debe precisar que: 1) de las resoluciones cuestionadas, no se
advierte que, efectivamente, el juez demandado haya realizado semejante equiparación y
menos aún, que de esta consideración se haya seguido la cancelación de la inscripción; y, 2)
se advierte que lo que el recurrente en realidad pretende cuestionar es la interpretación de las
normas legales que ha llevado al juzgador a la consideración de que el asiento debía ser
cancelado. Como ya quedó dicho, el amparo no es la vía idónea, si acaso existiese alguna,
para interponer semejante pretensión; por lo que también a este extremo de la pretensión es
de aplicación el artículo 38 del Código Procesal Constitucional.

En este contexto, más allá de si por su naturaleza es posible diferenciar entre los derechos
reales y personales, o si, en el fondo, ambas comportan la misma facultad de exigir un
determinado comportamiento por parte de terceras personas, lo cierto del caso es que el
diferente grado de oponibilidad de uno u otro derecho, se basa más en la publicidad de los
mismos que en su distinta naturaleza.

Así pues, si bien la propiedad se transmite “por la sola obligación” de enajenar un bien, en la
práctica, esto sólo da derecho a lo que se ha venido a denominar la propiedad “relativa” de
un inmueble, puesto que si bien el objeto de la obligación ha sido cumplido en virtud a la
transmisión de la propiedad, esto no garantiza que ésta pueda ser opuesta a un adquirente,
aunque sea posterior, que haya inscrito la propiedad del referido bien en los Registros
Públicos. De esta manera, aunque una persona tenga el crédito para adquirir un inmueble y
de hecho lo adquiera, podría no oponer dicho derecho, si se encuentra en una posición de
desventaja respecto a otro adquirente con un derecho con mayor, o anterior, “publicidad”
[Cf. artículos 1135, 1136 y 2016 del Código Civil, en materia de prelación y sistemas de
oponibilidad entre derechos].

En el caso, el Tribunal observa que el recurrente adquirió mediante contrato un derecho de

usufructo. Sin embargo no lo inscribió inmediatamente, sino con posterioridad a la hipoteca.
Por tanto, el Tribunal no considera que la resolución judicial que canceló la inscripción del
usufructo, después de haberse decretado la adjudicación a favor de Banco, pueda
considerarse como una injerencia ilegítima, dado que se dispuso conforme a las reglas del
ordenamiento que establecen la inoponibilidad de derechos no inscritos, sobre otros que sí se
encuentren inscritos
5.1. CRITICA

A mi parecer los magistrados del TC debieron delimitar y definir los términos carga y gravamen y no solo decir
que el amparo no es el medio idóneo. Pero en el último punto sí estoy de acuerdo, ya que según el Principio de
Prelación le corresponde a la hipoteca mayor derecho al haber sido inscrita antes que el usufructo.

9- LA CARGA Y EL GRAVAMEN EN LA PARTIDA REGISTRAL