Analisis Urbanistico

ANALISIS URBANISTICO DE MAGDALENA DEL MAR TALLER IV
CONTENIDO DEL EXPEDIENTE URBANO

1.- Introducción y Descripción de la Problemática del Distrito.
1.1.- Problemática del Distrito.
1.2.- Objetivos de la Investigación.
1.3.- Objetivo General.
1.4.- Objetivos Específicos.
2.- Marco Referencial.
3.- Marco Teórico.
3.1.- Antecedentes de la Investigación.
3.2.- Bases Teóricas.
3.3.- Marco Conceptual.
3.4.- Definición de Términos.
4.- Metodología de Trabajo.
4.1.- Técnica e Instrumentos de Recopilación de Datos.
5.- Análisis de los Distritos por Sectores.
6.- Diagnostico.
7.- Conclusiones.
8.- Recomendaciones.
9.- Bibliografía.
10.- Fuentes de Información.
Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

Facultad de Arquitectura
1. INTRODUCCION
Cuando hablamos de Urbanismo hablamos de construir ciudades habitables,

hospitalarias, amables, cálidas y tolerantes, que permitan conciliar los ritmos
individuales con los colectivos, que garanticen la accesibilidad de todas las
personas a todos los espacios y edificios públicos, que valore la memoria
histórica colectiva y que busque la armonía con su entorno.
Ciudades que sean sostenibles, es decir, que garanticen la recuperación y
regeneración del sistema natural para satisfacer las necesidades de sus
habitantes y de las generaciones futuras. Ciudades donde toda ciudadanía
tenga oportunidades para realizarse como personas y buscar la felicidad.
Ciudades que nos permitan vivir, cuidar, ser cuidadas, jugar, vivir y convivir,
soñar y compartir.
Cuando nos referimos al análisis espacial urbano en el contexto arquitectónico

se debe tener en cuenta su objetivo que es el de conocer aquellos elementos
del sistema medio ambiental, con propósito de diseño y de estudio, que son
conformantes del espacio y que pueden ser motivo de mejoras, y que por sus
valores de diseño sirven como ejemplo y lección, y que podrían ser tomados
como referencia para un proyecto.
El análisis central que orienta estas páginas es que la defensa de la ciudad se

halla unida a la causa de la arquitectura por esto se requiere de análisis, para
defender mejor a la ciudad, y este Interpretar la ciudad como una
organización, demostrar su lógica, describir su estructura formal es lo que el
análisis posibilita.
El análisis urbano es la condición misma del proyecto. Condiciona lo
expresado, el método, el lugar del proyecto. Suministra la materia sobre la que
se realiza el proyecto, la delimita haciéndola consistente y dispone los
mecanismos, la lógica concreta y el proceso de creación formal del proyecto.

El análisis urbano permite definir el lugar del proyecto y conocer desde el nivel
del lote la distribución que forma el tejido en donde se inicia la estructura
jerárquica de la ciudad. Este conocer a partir del análisis sirve para entender el
estado actual de nuestra ciudad y permite explicar también la dificultad de
producir proyectos que cuenten con cualidades de buen diseño. El análisis
puede llevar a comprender la relación entre las formas de inversión de las
grandes instituciones financieras, la forma física de los edificios en el centro de
la ciudad y la de los espacios públicos y las mismas ideas arquitectónicas
actuales, con la finalidad de proporcionar mejores elementos de referencia
para el diseño.
Con esta idea se ha preparado el siguiente documento. Este trabajo presenta

información de base que define líneas para profundizar estudio sobre el
espacio urbano de Magdalena del Mar. Presenta información general sobre el
tema con una visión sistémica de modo que permita un panorama coherente
sobre el tratamiento del tema.

1.1 PROBLEMÁTICA DEL DISTRITO
El Distrito tiene una población de 51’ 000 habitantes. Magdalena del Mar
comparte junto a San Miguel, Miraflores, San Isidro, Barranco y Chorrillos la parte
denominada como Balnearios Históricos de Lima Metropolitana. (Ver imagen
anexo U.1).
Su localización hace que parte de los problemas del distrito sean solucionables
tales como la contaminación ambiental producto de la concentración de tráfico
vehicular, la delincuencia, el desorden urbano generado por las nuevas
construcciones sin regulación, un importante Malecón al cual siempre se le dio la
espalda, ausencia de un plan de desarrollo distrital (hasta hace unos años atrás),
débil gestión municipal, limitado presupuesto municipal.
A pesar de poseer una importante zona comercial, este Distrito enfrenta, desde
tiempo atrás, graves procesos de tugurización, deterioro habitacional y del medio
ambiente en general.
Cerca de la mitad de la población de Magdalena del Mar habita, desde los años
2 0, el distrito carece de áreas más adecuadas para su crecimiento, ello dificulta
la recreación y genera problemas de seguridad y riesgo.
1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION

El Objetivo Principal de la investigación es elaborar un análisis urbanístico
desarrollado puntualmente en sub sectores, descubriendo cada falencia en estos,
para posteriormente desarrollar la estrategia, y así abordar y atacar estos puntos
débiles.

1.3 OBJETIVOS GENERALES
Analizar y Diseñar un nuevo concepto urbanístico en Magdalena del Mar con un

partido sostenible para brindarle al distrito una mejor calidad de vida, dotándolo
de un espacio arquitectónico donde sienta un estado de confort agradable,
además de obtener como infraestructura todas las ventajas que tiene un plan de
desarrollo urbano, aplicado conceptos sostenibles como el de generar menos
gastos al mediano plazo.
1.3.1 OBJETIVOS ESPECIFICOS
 Analizar a profundidad el distrito de magdalena del mar, su ubicación

territorial, desarrollo social, desarrollo económico, entorno geográfico, para
establecer el impacto que traería el nuevo plan de desarrollo urbano
sostenible en el distrito, sabiendo así si sería factible realizarlo.
 Contribuir a la formulación de planes de acción y proyectos que involucren

directamente a la comunidad.
 Evaluar y aprender a desarrollar un análisis urbano en el cual la población

se vea beneficiada.
 Mejorar las condiciones de vida de los vecinos.
 Optimizar la infraestructura urbana.
 Recuperar el valor histórico y cultural del distrito en beneficio de este.
2. MARCO REFERENCIAL
3. MARCO TEORICO
3.1ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACION
El distrito comenzó a urbanizarse alrededor de 1920, como consecuencia de su
posición geográfica intermedia entre Lima y Miraflores. El proceso fue acelerado

por la construcción de algunas avenidas importantes: Av. Brasil, Av. Javier Prado,
Av. Salaverry
El crecimiento espacial de Lima Metropolitana engloba al distrito, induciendo su

urbanización, sobre todo en los años de 1950 y 1960. Los terrenos cambiaron de
agrícolas a urbanos y actualmente el distrito no cuenta con áreas rurales.
En una segunda etapa el distrito es primordialmente residencial con zonas de

categoría media y alta. Las principales razones por las que adquirió este carácter
fueron:
 La posición marginal respecto de la ciudad de Lima, que tuvo en el

momento de comenzar su desarrollo.
 La existencia de los vehículos y automóviles.
 La consiguiente tendencia de las clases sociales elevadas, a vivir
apartadas de la ciudad, pero no muy distantes de ella.
 La intención de los pobladores y propietarios de terrenos del distrito, de
mantener el primitivo carácter del mismo.
 La conveniencia económica de los urbanizadores de mantener este
carácter.
 La existencia y creación de ciertos elementos colaboradores al
mantenimiento de un símbolo de alto “status social”.
Así es como la categoría residencial del distrito se mantuvo con el correr del
tiempo y se conserva en la actualidad. De aquí resulta que el “status” social de los
pobladores es relativamente homogéneo. Por otro lado, el simple hecho del
aumento de la población del distrito, hizo que se sintiera cada vez más fuerte la
necesidad de comercio y de más servicios para la vivienda. De esta forma, los
negocios fueron multiplicándose y su localización se vio influida por la interacción
de tres factores principales:
 La demanda potencial a cada sub-zona; que a su vez dependió de la

forma e intensidad de urbanización de cada sector.
 La presencia de vías principales de tráfico de paso, con gran movimiento
de vehículos, dependió del desarrollo de la estructura general de la
ciudad.
 La existencia de reglamentación del uso del suelo.
 Los asentamientos comerciales se produjeron a lo largo de la Av. Sucre,
que ya dejo de ser uno de los corredores comerciales más importantes del
distrito.
El caso de la Av. Brasil es un ejemplo claro de la influencia de las

reglamentaciones, puesto que a pesar de la indudable atracción que ejerce
desde el punto de vista comercial, no se asentaron allí más que determinados

tipos de negocios (igual a la Av. Salaverry), ya que no tiene normativa comercial.

Sin embargo, la influencia de las grandes avenidas es tan poderosa que se
extienden a las calles inmediatas paralelas, que se transforman así en
“subsidiarias” comerciales.
En cuanto al uso del suelo para construcciones multifamiliares, podemos decir

que se ha visto influenciado, fundamentalmente por los siguientes factores:
La natural atracción ejercida por las características mismas del distrito (en gran
medida, ideales desde el punto de vista residencial,
La existencia de reglamentos de construcción más o menos rígidos. Ésta última es

la razón principal, por la cual la mayoría de los edificios multifamiliares se
encuentran ubicados en las zonas comerciales.
También se puede notar la ausencia de industrias, la cual se debe a la existencia

de rígidas reglamentaciones al respecto, que tratan de mantener las
características del distrito.
Hay la presencia de cierto tipo de instituciones (salud, cultura), que han venido
instalándose en forma progresiva en los últimos años; y actualmente en el distrito
existe un centro deportivo, el cual ha sido remodelado.
Se advierte así que el carácter urbano de Magdalena del Mar es incompleto

porque no cuenta con instalaciones del tipo “Centro Comunitario”, que se
encarguen de promover, administrar y realizar variadas actividades deportivas,
culturales y de beneficio social, así como contar con un campo ferial y un área
pública con carácter de plazuela, que sirva como recibo.
En conclusión, sobre el carácter urbano de Magdalena del Mar se puede afirmar

que es un distrito con predominio de construcciones de viviendas, advirtiéndose
síntomas de transformación en algunos sectores, en núcleos interdistritales,
comerciales; y es evidente la poca infraestructura con la que cuentan el sector
del deporte y la producción y difusión cultural, al mismo tiempo que hay falta de
facilidades al respecto.
Se ha dado una importancia a las actividades comerciales y residenciales

alrededor de vías importantes, dejando de lado un factor, la relación con el mar,
siendo de gran consideración a la hora de estudiar la calidad de vida y el valor
inmobiliario.
Así como la Av. Salaverry y Orrantia del Mar incrementan el valor de los terrenos,
la relación con el mar cumpliría la misma función, dando como resultado que el
carácter de la Av. Del Ejército cambie como su reglamentación.

El Sistema vial de Magdalena del Mar puede catalogarse, al igual que el de Lima
Metropolitana, dentro del clásico damero (manzana cuadrada) con intersección
a nivel y en semirrectas de 100 m., como promedio. Al crearse nuevos sectores
urbanos, se hizo el trazado libre con calles curvas. El origen de est e tipo de red
arterial proviene de muchos años atrás. Al crearse las primeras urbanizaciones se
fueron anexando las vías a la red ya existente; éstas no contaban con las
características necesarias para soportar un incremento de tránsito. Es evidente
que la red arterial comúnmente empleada, de ciudad damero, genera un
número indefinido de arterias cuyas intersecciones con otras transversales resultan
frecuentemente peligrosas. En el distrito ha faltado un planeamiento en el sistema
vial, lo cual tuvo que cubrirse con la ejecución de un trazado vial que optimizará
el sistema de circulación. Por un lado, el crecimiento urbano en Magdalena del
Mar hizo necesaria la implementación de arterias, y por otro, el uso del suelo que
establece el tránsito vehicular provocó un cambio en las características de las
vías. Éstas se vieron cruzadas por toda clase de vehículos, convirtiéndose en “vías
de paso” a otros distritos de la gran Lima.
Al incremento del parque automotor de vehículos de transporte privado,

marcadamente desde 1995, se suma el aumento irracional de las unidades de
transporte público, ómnibus y otros vehículos como “custer” y “combi”, además
de taxis, que contribuyen mayormente a la saturación vial en las “horas punta” de
ingreso y salida de los centros laborales. La Secretaría Municipal de Transporte
Urbano de la Municipalidad Provincial de Lima calcula que por el distrito de
Magdalena del Mar transita un 16% de las unidades de transporte público
colectivo (ómnibus, “microbuses”), sumando aproximadamente 2,000 unidades
de transporte. Esta cantidad de vehículos –que no incluye los taxis-- no guarda
relación con las necesidades de transporte colectivo de los vecinos del distrito y ni
siquiera con las necesidades de los trabajadores y estudiantes en centros
ubicados en él pero que residen en otros distritos; lo cual indica que una
significativa parte del transporte público que transita por Magdalena del Mar
simplemente utiliza sus avenidas y calles interconectado población que no realiza
actividades en el distrito ni reside en éste.
Los principales efectos de la saturación de las vías vehiculares por el transporte

público son el deterioro de la infraestructura, la contaminación ambiental y la
pérdida del ambiente de tranquilidad que era característica residencial de
Magdalena del Mar.

3.2 BASES TEORICAS

Antes de realizar la investigación recopilamos una serie de información, para así
poder hacer un análisis y un posterior diagnostico eficiente para lo cual hicimos
uso de los siguientes documentos, normas y archivos.
Reglamento Nacional de Edificaciones:
 Norma GH. 01 consideraciones generales de las habilitaciones urbanas.

 Norma TH. 010 habilitaciones residenciales.
 Norma TH. 020 habilitaciones para uso comercial.
 Norma TH. 040 habilitaciones para usos especiales.
 Norma TH. 050 habilitaciones en riveras y laderas
 Norma A. 020 vivienda.
 Norma A. 040 educación.
 Norma A. 090 servicios comunales.
 Norma A. 100 recreación y deporte.
 Norma A. 120 personas discapacitadas.
 Norma A. 140 bienes culturales inmuebles.
 Decreto supremo 004-2011-VIVIENDA ART. 30

 Sesión ordinaria de concejo nª 07 del 2012 (Municipalidad de Magdalena
del Mar)
3.3 DEFINICION DE TERMINOS
Según la Norma G.040 del RNE
 Aleros: Parte del techo que sobresale de un muro o elemento de soporte.
 Altura de la edificación: Es la dimensión vertical de una edificación. Es
establecida como parámetro en el Plan Urbano o de Desarrollo Urbano,
para el lote donde se construirá la obra. Se mide en el punto más alto de la
vereda del frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar,
sobre el límite de propiedad. En caso de no existir vereda, se tomará el
nivel de la calzada más 0.15 m. En caso que el ingreso sea por una esquina,
se tomará el nivel de la esquina. La altura total incluye el parapeto superior
sobre el último nivel edificado. En caso que exista acceso por dos frentes

de distinto nivel se tomará el nivel más alto. No incluye los tanques
elevados, ni las casetas de los equipos para los ascensores. En los casos en
que la altura de la edificación este indicada en pisos, cada piso se
considera de 3.00 m. En caso que esté fijada en metros y en pisos
simultáneamente, prima la altura en metros.
 Ampliación: Es la obra que se ejecuta a partir de una edificación
preexistente, incrementando la cantidad de metros cuadrados de área
techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada existente.
Aporte: Área de terreno habilitado destinado a recreación pública y
servicios públicos, que debe inscribirse a favor de la institución beneficiaria,
y que es cedida a título gratuito por el propietario de un terreno rústico
como consecuencia del proceso de habilitación urbana.
 Aprobado: Calificación que recibe un proyecto como resultado del
proceso de revisión, cuando cumple con los requisitos establecidos en las
normas vigentes.
 Aprobado con observaciones: Calificación que recibe un proyecto como
resultado del proceso de revisión, en el que existen deficiencias
subsanables que no alteran las características básicas del proyecto. Esta
condición no le permite al solicitante iniciar los trabajos propuestos en el
proyecto hasta que las observaciones hayan sido levantadas.
 Área bruta: Es la superficie encerrada dentro de los linderos de la poligonal
de un terreno rústico.
 Área techada: Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas.
Se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal que
encierra cada piso, descontando los ductos. No forman parte del área
techada, las cisternas, los tanques de agua, los espacios para la instalación
de equipos donde no ingresen personas, los aleros desde la cara externa
de los muros exteriores cuando tienen como fin la protección de la lluvia,
las cornisas, balcones y jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u

otro material transparente cuando cubran patios interiores. Los espacios a
doble o mayor altura se calculan en el nivel del techo colindante más
bajo.
 Área común: Área libre o techada de propiedad común de los propietarios
de los predios en que se ha subdividido una edificación. Se mide entre las
caras de los muros que la limitan. En el caso de áreas comunes colindantes
con otros predios se mide hasta el límite de propiedad.
 Área de aportes: Es la suma de las superficies que se transfieren a las
entidades beneficiarias para uso público como resultado del proceso de
habilitación urbana. Se calcula sobre el área bruta, menos las áreas que
deban cederse para vías expresas, arteriales y colectoras.
 Área de recreación pública: Superficie destinada a parques de uso
público.
 Área libre: Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de
Áreas techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera
de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las
áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la
edificación y hasta los límites de la propiedad.
 Área neta: Es la superficie de terreno resultante después de haberse
efectuado las cesiones para vías y los aportes reglamentarios.
 Área ocupada: Es la suma de las superficies techadas y sin techar de
dominio propio, encerrada dentro de los linderos de una poligonal medida
hasta la cara exterior de los muros del perímetro o hasta el eje del
paramento divisorio en caso de colindancia con otro predio. No incluye los
ductos verticales.
 Arquitectura: Arte y técnica de proyectar y construir edificios, según reglas,
técnicas y cánones estéticos determinados.
Azotea: Es el nivel accesible encima del techo del último nivel techado. La
azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo que

establecen los planes urbanos.
 Calidad de la edificación: Es el conjunto de características que son objeto
de valoración y que permiten reconocer el grado en que una edificación
responde a su propósito y a las necesidades de sus usuarios.
 Calzada o pista: Parte de una vía destinada al tránsito de vehículos.
 Catastro: Es el registro o inventario detallado de los bienes inmuebles
urbanos, así como del mobiliario y demás componentes de una ciudad.
Cesión para vías: Área de terreno rústico destinado a vías que es cedida a
título gratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia
del proceso de habilitación urbana.
 Cerco: Elemento de cierre que delimita una propiedad o dos espacios
abiertos. Puede ser opaco o transparente.
 Coeficiente de edificación: Factor por el que se multiplica el área de un
terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin
considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias.
 Condominio: Forma de propiedad de una edificación en la que participan
dos o más propietarios.
 Conjunto habitacional: Ver conjunto residencial.
 Conjunto residencial: Grupo de viviendas compuesto de varias
edificaciones independientes, con predios de propiedad exclusiva y que
comparten bienes comunes bajo el régimen de copropiedad.
 Construcción por etapas: Proceso de ejecución de obras de habilitación
urbana o edificación que puede finalizan o se reciben por secciones
parciales.
 Construcción simultánea: Obras de edificación que se ejecutan
conjuntamente con las obras de habilitación urbana y cuyas licencias se
otorgan en forma conjunta.

 Constructor: Persona natural o jurídica, cuya responsabilidad es ejecutar
una obra.
 Déficit de estacionamientos: Numero de estacionamientos que no pueden
ser ubicados dentro del lote sobre el que está construida la edificación que
los demanda, respecto de los espacios requeridos normativamente.
 Densidad Bruta: Es el indicador resultante de dividir el número de habitantes
del proyecto propuesto, entre el área de un lote rústico para uso
residencial.
 Densidad Neta: Es el indicador resultante de dividir el número de habitantes
del proyecto propuesto entre el área de un lote urbano para uso
residencial.
 Densificación: Es el proceso de incremento de la densidad habitacional,
producto del aumento del número de habitantes dentro del mismo suelo
ocupado.
 Demolición: Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente
una edificación existente.
 Diseño: Disciplina que tiene por objeto la armonización del entorno
humano, desde la concepción de los objetos de uso, hasta el urbanismo.
 Edificación: Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar
actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ella.
 Edificio: Obra ejecutada por el hombre albergar sus actividades.
 Edificio multifamiliar: Edificación única con dos o más unidades de vivienda
que mantienen la copropiedad del terreno y de las áreas y servicios
comunes.
 Edificio de oficinas: Edificación de una o varias unidades, destinado a la
albergar actividades de tipo intelectual.
 Edificio de uso público: Edificación pública o privada, cuya función
principal es la prestación de servicios al público.

 Edificio de Estacionamiento: Edificación destinada exclusivamente al
estacionamiento de vehículos.
 Elemento prefabricado: Componente de obra preparado fuera de su lugar
definitivo.
 Equipamiento básico: Conjunto de construcciones y edificaciones que se
destinan a los servicios de saneamiento y electrificación.
 Equipamiento de la edificación: Conjunto de componentes mecánicos y
electromecánicos, necesarios para el funcionamiento de una edificación.
 Equipamiento social: Edificaciones destinadas a educación, salud y
servicios sociales.
 Equipamiento urbano: Edificaciones destinadas a recreación, salud,
educación, cultura, transporte, comunicaciones, seguridad, administración
local, gobierno y servicios básicos.
 Escalera: Elemento de la edificación con gradas, que permite la
circulación de las personas entre los diferentes niveles. Sus dimensiones se
establecen sobre la base del flujo de personas que transitarán por ella y el
traslado del mobiliario.
 Escalera de evacuación: Escalera que cuenta con protección a prueba de
humos y fuego. Entrega en el nivel de una vía pública.
Escalera integrada: Escalera cuyos espacios de entrega en cada nivel
forman parte de los pasajes de circulación horizontal, sin elementos de
cierre.
 Estudio de ascensores: Evaluación de tráfico, flujos y características
técnicas que determinan el número y dimensiones de los ascensores
requeridos para satisfacer las necesidades de una edificación.
 Estacionamiento: Superficie pavimentada, con o sin techo, destinada
exclusivamente al estacionamiento de vehículos.

 Estudio de evacuación: Evaluación del sistema de evacuación de una
edificación en situación de ocupación máxima, que garantice la salida de
las personas en un tiempo determinado, en casos de emergencia.
 Estudio de Impacto ambiental: Evaluación de la manera como una
edificación influirá en el entorno, durante su etapa de funcionamiento.
 Estudio de Impacto Vial: Evaluación de la manera como una edificación
influirá en el sistema vial adyacente, durante su etapa de funcionamiento.
Estudio de riesgos: Evaluación de los peligros reales o potenciales de un
terreno para ejecutar una habilitación urbana o una edificación.
 Estudio de seguridad: Evaluación de las condiciones de seguridad
necesarias para garantizar el uso de una edificación de manera
razonablemente segura para sus ocupantes.
 Estudios básicos: Son los estudios técnicos y económicos del proyecto,

mediante los cuales se demuestra que es procedente ejecutar el proyecto.
Espacio público: Superficie de uso público, destinado a circulación o
recreación.
 Expansión urbana: Proceso mediante el cual se incrementa la superficie
ocupada de un centro poblado.
 Expediente técnico: Conjunto de documentos que determinan en forma
explícita las características, requisitos y especificaciones necesarias para la
ejecución de la edificación. Está constituido por: planos por
especialidades, especificaciones técnicas, metrados y presupuestos,
análisis de precios unitarios, cronograma de ejecución y memoria
descriptiva y si fuese el caso, fórmulas de reajuste de precios, estudios
técnicos específicos (de suelos, de impacto vial, de impacto ambiental,
geológicos, etc.), y la relación de ensayos y/o pruebas que se requieren.
 Fachada: Paramento exterior de una edificación. Puede ser frontal, la que
da hacia la vía a través de la que se puede acceder, lateral o posterior.

 Frente: Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide
entre los vértices de los linderos que intersectan con él.
 Frente de manzana: Lindero frontal de uno o varios lotes colindantes. Se
mide entre los vértices formados con los linderos exteriores de los lotes
colindantes con vías vehiculares, vías peatonales o áreas de uso público.
 Habilitación urbana: Proceso de convertir un terreno rústico en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y
recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública,
pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con redes para distribución
de gas y redes de comunicaciones. Las habilitaciones urbanas pueden ser
ejecutadas de manera progresiva.
 Iluminación artificial: Sistema de iluminación accionado eléctricamente
suficiente para atender las demandas de los usuarios de acuerdo a la
función que desarrollan.
 Iluminación natural: Nivel de luz que ingresa a una habitación.
 Independización: Proceso de división de una parcela o una edificación en
varias unidades inmobiliarias independientes.
 Inscripción registral: Proceso de inscribir un predio en el registro de la
propiedad inmueble de la localidad donde se encuentra.
 Isla rústica: Terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación
urbana.
 Límite de propiedad: Cada uno de los linderos que definen la poligonal que
encierra el área de un terreno urbano o rústico.
Límite de edificación: Línea que define hasta dónde puede llegar el área
techada de la edificación.
 Local: Cualquier edificación de uso no residencial, de un solo ambiente
principal y ambientes de servicio.
 Localización: Ver Ubicación.

 Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido
como resultado de un proceso de habilitación urbana y subdivisión del
suelo.
 Lote mínimo: Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el
uso asignado.
 Lote normativo: Superficie de lote de una habilitación urbana de acuerdo
a la zonificación establecida, densidad y uso del suelo. Sirve de base para
el diseño de las habilitaciones urbanas y para la subdivisión de lotes.
 Lotización: Subdivisión del suelo en lotes.
 Manzana: Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías
peatonales o áreas de uso público, en todos sus frentes.
 Mezanine: Piso habitable que no techa la totalidad del piso inferior,
creando un espacio a doble o mayor altura. Se considera un piso más y el
área techada es la proyección del techo que cubre su área de piso.
 Mobiliario: Conjunto de elementos que se colocan en una edificación y
que no son de carácter fijo y permanente, tales como: muebles, tabiques
interiores desmontables, elementos metálicos o de madera que al retirarse
no afectan el uso de la edificación, cielo rasos descolgados desmontables,
elementos livianos para el control del paso de la luz, elementos de
iluminación y otros similares.
 Mobiliario urbano: Conjunto de elementos instalados en ambientes de uso
público, destinados al uso de las personas.
Modificación del proyecto: Cambios que se introducen a un proyecto o a
una obra de construcción entre la fecha de la licencia y la conformidad
de obra, supongan o no un aumento del área techada.
 Muro medianero: Paramento que pertenece en común a dos predios
colindantes. La línea imaginaria que los divide pasa por su eje.
 Muro Perimétrico: Paramento que cerca el perímetro de un predio sobre
sus linderos.

 Nivel o Piso: Espacio habitable limitado por una superficie inferior transitable
y una superior que la techa. El último piso no tiene techo.
 Oficina: Espacio dedicado a la ejecución de trabajo intelectual.
 Ocupación máxima: Número de personas que puede albergar una
edificación. Se emplea para el cálculo del sistema de evacuación.
 Ochavo: Recorte en chaflán en el lote en esquina de dos vías de
circulación vehicular.
 Paramento interior: Elemento de cierre que divide dos ambientes o
espacios.
 Paramento exterior: Elemento de cierre que define los límites de la
edificación y la separa del ambiente exterior no techado.
Parámetros urbanísticos y edificatorios: Disposiciones técnicas que
establecen las características que debe tener un proyecto de edificación.
Señala el uso del suelo, las dimensiones del lote normativo, el coeficiente
de edificación, la densidad neta de habitantes por hectárea, la altura de
la edificación, los retiros, el porcentaje de área libre, el número de
estacionamientos y otras condiciones que deben ser respetada por las
personas que deseen efectuar una obra nueva sobre un lote determinado
o modificar una edificación existente.
 Parque: Espacio libre de uso público destinado a la recreación pasiva o
activa, con predominancia de áreas verdes naturales, de dimensiones
establecidas en los mínimos normativos, que puede tener instalaciones
para el esparcimiento o para la práctica de un deporte.
 Pasaje: Vía para el tránsito de peatonal, que puede recibir el uso eventual
de vehículos y que está conectada a una vía de tránsito vehicular o a un
espacio de uso público.
 Pasaje de circulación: Ambiente de la edificación asignado
exclusivamente a la circulación de personas.
Patio: Superficie sin techar situada dentro de un predio, delimitada por los

paramentos exteriores de las edificaciones o los límites de propiedad que
la conforman.
 Patio de servicio: Ambiente con o sin techo destinado al desarrollo de
funciones de lavandería y limpieza u otros servicios.
 Planeamiento integral: Es el que comprende la organización del uso del
suelo, la zonificación y vías, de uno o varios predios rústicos, cuyo objetivo
es establecer las características que deberán tener los proyectos de
habilitación urbana a realizarse en etapas sucesivas.
Plano de Zonificación: Documento gráfico que indica un conjunto de
normas técnicas urbanísticas y edificatorias, establecidas en el Plan de
Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo para localizar las
diferentes actividades humanas en función de las demandas físicas,
económicas y sociales de la población. Se complementa con el
Reglamento de Zonificación, el Índice de Usos y el Cuadro de Niveles
Operacionales.
 Plaza: Espacio de uso público predominantemente pavimentado,
destinado a recreación, circulación de personas y/o actividades cívicas.
Porcentaje de área libre: Resultado de dividir el área libre por cien, entre el
área total de un terreno.
 Predio: Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos,
parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier
tipo de unidad inmobiliaria identificable.
 Primer piso: Nivel de un edificio que está inmediatamente sobre el terreno
natural, sobre el nivel de sótano o semisótano, o parcialmente enterrado
en menos del cincuenta por ciento (50%) de la superficie de sus
paramentos exteriores.
Programas de promoción del acceso a la propiedad privada de la
Vivienda Programas que facilitan a ciertos sectores de la población, el
acceso a una vivienda o a los servicios básicos.

 Propietario: Persona natural o jurídica que acredita ser titular del dominio
del predio al que se refiere una obra.
 Proveedor: Persona natural o jurídica que entrega un producto o un servicio
requerido por cualquiera de las actividades del proyecto o de la
edificación.
 Proyectista: Profesional competente que tiene a su cargo la ejecución de
una parte del proyecto de una obra.
 Proyecto: Conjunto de actividades que demandan recursos múltiples que
tienen como objetivo la materialización de una idea. Información técnica
que permite ejecutar una obra de edificación o habilitación urbana.
 Proyecto arquitectónico: Conjunto de documentos que contienen
información sobre el diseño de una edificación y cuyo objetivo es la
ejecución de la obra. Se expresa en planos, gráficos, especificaciones y
cálculos.
 Puerta de escape: Puerta de salida de personas que permite llegar al
exterior de la edificación y forma parte de un sistema de evacuación.
Constituye una salida alterna a la evacuación principal.
 Quinta: Conjunto de viviendas edificadas sobre lotes de uso exclusivo, con
acceso por un espacio común o directamente desde la vía pública.
 Recreación: Actividad humana activa o pasiva, destinada al
esparcimiento o cultura de las personas. Es activa, cuando demanda algún
esfuerzo físico.
 Recreación pública: Área de aporte para parques, plazas y plazuelas.
 Reconstrucción: Reedificación total o parcial de una edificación
preexistente o de una parte de ella con las mismas características de la
versión original.
 Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos, sin alterar el uso, el área
techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente.

 Remodelación: Obra que se ejecuta para modificar la distribución de los
ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funciones o incorporar
mejoras sustanciales, dentro de una edificación existente, sin modificar el
área techada.
 Requisitos para discapacitados: Conjunto de condiciones que deben
cumplir las habilitaciones urbanas y las edificaciones para que puedan ser
usadas por personas con discapacidad.
 Retiro: Es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de
edificación. Se establece de manera paralela al lindero que le sirve de
referencia. El área entre el lindero y el límite de edificación, forma parte del
área libre que se exige en los parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Reurbanización: Proceso de recomposición de la trama urbana existente.
 Semi sótano: Es la parte de una edificación cuyo techo se encuentra hasta
1.50 m. por encima del nivel medio de la vereda. El semi sótano puede
ocupar los retiros, salvo en el caso de retiros reservados para ensanche de
vías. Puede estar destinado a vivienda.
 Servicios públicos complementarios: Dotación de servicios urbanos para
atender las necesidades de educación, salud, comerciales, sociales,
recreativas, religiosas, de seguridad, etc.
 Servicios públicos domiciliarios: Dotación de servicios de agua, desagüe,
energía eléctrica, gas y comunicaciones conectados a un predio
independiente.
 Subdivisión: Partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al
mismo uso del lote matriz.
 Supervisor técnico: Persona natural o jurídica que tiene como
responsabilidad verificar la ejecución de la obra de habilitación urbana o
edificación.
 Terreno urbano: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de
terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad,

sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento
de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida
a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no
contar con pistas y veredas.
 Vivienda: Edificación independiente o parte de una edificación
multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias
personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer,
cocinar e higiene. El estacionamiento de vehículos, cuando existe, forma
parte de la vivienda.
 Urbanización: Área de terreno que cuenta con resolución aprobatoria de
recepción de las obras de habilitación Urbana.
 Uso del suelo: Determinación del tipo de actividades que se pueden
realizar en las edificaciones que se ejecuten en cada lote según la
zonificación asignada a los terrenos urbanos, de acuerdo a su vocación y
en función de las necesidades de los habitantes de una ciudad. Puede ser
residencial, comercial, industrial o de servicios.
 Ventilación natural: Renovación de aire que se logra por medios naturales.
 Ventilación forzada: Renovación de aire que se logra por medios
mecánicos o electromecánicos.
 Vereda: Parte pavimentada de una vía, asignada a la circulación de
personas.
 Vía: Espacio destinado al tránsito de vehículos y/o personas.
Vivienda unifamiliar: Unidad de vivienda sobre un lote único

4. METODOLOGIA DE TRABAJO
El presente trabajo se hizo teniendo en cuenta que la zona de estudio tiene un

área extensa, considerando así que al dividirla en subsectores podemos hacer un
mejor análisis de nuestra zona de estudio y obtener mejores resultados, es por eso
que lo dividimos en subsectores: 1a, 1b y 1c.
También se presentara en cada tema de análisis la demostración con fotografías,

gráficos porcentuales y esquemas para su mayor comprensión.
4.1 TECNICA E INSTRUMENTOS DE RECOPILACION DE DATOS
5. ANALISIS DEL DISTRITO POR SECTORES

El análisis en curso se hará al Sector S-1, que comprende los límites desde el Jr.
Diego de Agüero, Seguido por el Malecón Castagnola en todo su borde litoral,
prosigue con la Av. José Antonio de Sucre hasta llegar al cruce con el Jr.
Amazonas, formado así un cuadrante de manzanas regulares, con un área total
de 730’930.6118 m2.
Divido en tres Sub-sectores a los cuales llamaremos S1-A; S1-B; S1-C.
 Sub sector 1-A.- Posee un área total de 196’687.736 m2, 26 manzanas y 465
lotes. Está delimitado por la calle amazonas, en la parte este, por el lado
norte con el Jr. San Martin, en el Sur con la Av. José Antonio de Sucre y por
el Oeste con el Jr. Cuzco.
Al hacer el conteo de lotes se determinó que este sector cuenta con 338
lotes de viviendas unifamiliares y 60 lotes de viviendas Multifamiliares.
En este Sub sector podemos encontrar que la trama vial que presenta es
completamente ortogonal, se podría decir que tiene una configuración de
Damero.
 Sub sector 1-B.- Posee un área total de 254’808.228 m2, 21 manzanas y 565
lotes. Está delimitado por el Jr. Cuzco en la parte Este, en el Norte por el Jr.
San Martin, por el Sur con la Av. José Antonio de Sucre y como final en el
Oeste con el Jr. Grau.
En este sector se procedió también al conteo de lotes y evidenció que
cuenta con 242 lotes de viviendas Unifamiliares y 71 lotes de viviendas

Multifamiliares. El sub sector en desarrollo también presenta trama vial

ortogonal.
 Sub sector 1-C.- Ostenta un área total de 279’434.65 m2, 21 manzanas y

297 lotes.
Delimita por el extremo Este con el Jr. Grau, por el Norte por el Jr. San
Martin, en el lado Sur con la Av. José Antonio de Sucre y termina en el
Oeste con el Malecón Castagnola.
El resultado del conteo de lotes arrojo que posee 220 lotes de viviendas
unifamiliares y 95 Lotes Multifamiliares. Cabe destacar que es en sector
donde se encuentra la mejor relación de alturas y un excelente perfil
urbano que aún se mantiene de las primeras casa balnearios de la época
(1940).
5.1 ANALISIS DE LAS VIAS DEL DISTRITO
 Jr. Comandante Espinar.- Esta es una vía colectora que une el Distrito de
San Miguel con Magdalena de Mar. De la sección correspondiente al
Distrito de Magdalena podemos decir que presenta un perfil urbano
constante ya que las viviendas que se encuentran en este tramo
mantienen su forma y originalidad (lado Oeste) desde su concepción
como vivienda en Hilera. (ver imagen .1).
Mientras que el perfil frontal (lado este), presenta muchos cambios de
perfil, debido a que las vivienda originales del Balneario han sido derruidas
para dar paso a viviendas modernas, las cuales se construyeron de forma
informal sin respetar algún parámetro o norma establecida. (Ver análisis de
vías Jr. Comandante Espinar)
Jr. Echenique.- Es un acceso Secundario, el cual comunica al sector con el

malecón castagnola. En su primera cuadra (manzana escogida para su
análisis) mantiene aún sus viviendas neocoloniales de Balneario.
Muestran una altura constante (6.10m), posee una escasa vegetación a
pesar de tener jardines a los lados laterales de la vía.
 Av. José Antonio de Sucre.- La Avenida José Antonio de Sucre, es una de

las vías troncales del distrito, en el caso de nuestro sector, limita con este
por el lado Sur. Es una vía doble de alto tránsito vehicular. Tiene una berma
central la cual divide en 4 carriles su acceso. En cuanto a su perfil
urbanístico el cambio de zonificación y de parámetros urbanos (hecho en

el año 2006 y posteriormente actualizado 2009) genero el cambio del perfil

arquitectónico, ya que al empezar las construcciones de viviendas
multifamiliares (edificios no menores de 6 pisos) con arquitectura moderna
contemporánea, se deja de mantener el aire neocolonial de las viviendas
aledañas existentes.
 Jr. Leoncio Prado.- Este jirón, es muy conocido, ya que en el tiempo que se
creó el Balneario, tenía las viviendas más resaltantes del Distrito.
Este Jirón en la actualidad ha sufrido un cambio de Zonificación y de
Parámetros urbanísticos, por lo que ahora se puede encontrar viviendas
neocoloniales unifamiliares, viviendas de arquitectura moderna
unifamiliares, y multifamiliares con arquitectura contemporánea.
Esta vía presenta Nodos neurálgicos en el tema vial (en el cruce con el Jr.
Grau), porque la vía es aledaña al mercado de abastos del distrito.
En cuanto a su índice de alturas, se puede mencionar que no es constante
debido a las nuevas edificaciones (viviendas multifamiliares).
5.2 PROBLEMÁTICA DE ALTURAS EN EL SECTOR
En el análisis realizado encontramos una heterogeneidad de las alturas y

fachadas, produciendo en muchos casos una pérdida de privacidad por parte
de los vecinos de viviendas unifamiliares o quintas y al mismo tiempo rompiendo
con el perfil urbano.
Si bien hay que tener en cuenta que las edificaciones tienen parámetros a los
cuales se deben regir antes de edificar, la mala regulación y supervisión de parte
de la Municipalidad, genera que la distorsión se acentué en nuestro sector.
Con este análisis podemos verificar la densidad de nuestra zona de estudio y

sobre todo ver las características de manera particular de cada subsector
analizado.
A nivel de todo el sector, encontramos en mayor porcentaje edificaciones de

densidad baja, para las cuales hemos considerado las construcciones de 1 a 3
pisos, seguido por las viviendas de densidad media, consideramos las
construcciones de 3-6 pisos y por último tenemos las construcciones de 6 pisos a
más que se encuentran en menor porcentaje.
Los sub sectores 1a y 1b muestran mayor porcentaje de viviendas de densidad

baja y media a diferencia del subsector 1c que tiene alturas de edificación muy

variadas y en cantidades casi regulares. A continuación detallaremos el

porcentaje de cada altura de edificación según los sub sectores antes
mencionados:
SUB-SECTOR 1A SUB-SECTOR 1B
RDB 85% RDB 95%

RDM 8% RDM -------
RDA ------- RDA 4%
RDMA 7% RDMA 1%
SUB-SECTOR 1C
RDB 25%
RDM 34%
RDA 27%
RDMA 14%
LEYENDA
RDB.- Residencial de Densidad Baja.

RDM.- Residencial de Densidad Media.
RDA.- Residencial de Densidad Alta.
RDMA.- Residencial de Densidad Muy Alta.
De los 3 Subsectores, escogimos 3 manzanas las cuales consideramos que

presentan problemática.
SUBSECTOR 1-A (S1-A).- La manzana escogida se encuentra entre los cruces de

los jirones Echenique con Junín.
La tomamos como ejemplo porque en su totalidad se puede notar que mantiene

un índice de alturas relativo (2 pisos), pero muestra también algunas edificaciones
que sobre pasan estas alturas con 9 pisos en su mayor altura, esto debido a los
nuevos parámetros urbanísticos, los cuales no son regulados.

SUBSECTOR 1-B (S1-B).- La manzana escogida se localiza en el mismo Ovalo

Independencia, en el cruce de la Av., José Antonio de Sucre con el Jr. San Martin.
La ubicamos porque mientras según la normativa anterior, se podía tener como

máximo 2 pisos y azotea, ahora con la actualización hecha el año 2009 se puede
llegar a construir hasta 15 pisos. Como podemos observar (anexo problemática
de alturas) en una de sus esquina frontales hacia el ovalo independencia
encontramos una edificación de 13 pisos la cual rompe con todo el perfil
urbanístico, colindante a esta podemos observar otro edificio de 8 pisos. Luego en
la totalidad de la manzana se presenta aun la normativa anterior.
SUBSECTOR 1-C (S1-C).- Se determinó escoger en este caso tomar una manzana
que también presenta problemas con el tema de alturas. Esta se encuentra en el
cruce del Jr. Salaverry cruce con Jr. Castilla.
Se escogió esta porque presenta el mismo problema redundante, el cambio de

zonificación y parámetros, pero en este caso la nueva zonificación no contemplo
que ya existía un grifo en una de las esquinas limítrofes de la manzana. Como se
puede observar en la imagen anexa, a lado de un edificio de 7 pisos podemos
encontrarlo. En su totalidad esta manzana posee un esquema de alturas
uniforme, salvo 4 edificios que superan 6 pisos.
5.3 DE LA ZONIFICACION
El plano de zonificación del distrito de Magdalena del mar comprende:
 Zonas residenciales:
 Residencial de densidad baja
 Residencial de densidad media
 Residencial de densidad alta
 Residencial de densidad muy alta
 Zonas comerciales:
 Comercio vecinal
 Comercio zonal
 Zonas de equipamiento:
 Educación básica
 Educación superior universitaria
 Centro de salud
 Hospital especializado
 Zona de recreación publica

 Usos especiales
 Zona de reglamentación especial
 Riesgo geotécnico sujeto a estudio
Siendo las zonas con mayor porcentaje en el sector 1, La zona residencial y de

comercio.
En menor proporción vemos el área de educación y de manera casi

imperceptible encontramos el área verde a excepción de la plaza Túpac Amaru
y el malecón Castagnola, produciendo una incongruencia entre los usos de suelo
con los espacio públicos.
Tras el análisis concluimos que el sub sector 1b tiene mayor comercio, por ello los
sub sectores A y C se abastecen de él, incluso abastece a los distritos aledaños.
Es un comercio con tendencia a un crecimiento en su mayoría por
microempresas de habitantes de la propia zona.
El sector S-1 fue una de los primeros sectores del distrito, este presenta un carácter
principalmente residencial de densidad baja (RDB). Las viviendas se ubican
alrededor de una trama ortogonal bien establecida, este está sufriendo cambios
de reglamentación así como de usos de suelo, y se evidencia a lo largo de las
avenidas que articulan principalmente el área comercial. El sector es de tipo
lineal.
Del subsector S1-A podemos decir en cuanto a su zonificación que en su mayoría

está abocado a vivienda, ya sea unifamiliar o multifamiliar. Tiene un sector de
Comercio casi desapercibido ya que se trata de tiendas de abastecimiento local.
El sección educación no es ajeno en este subsector, se encuentra en un menos
porcentaje casi desapercibido, ya que el tipo de educación impartida es modo
Inicial. Posee un área verde imperceptible. (Ver tabla S1a)
Sobre el subsector S1-B, se puede mencionar que es el motor del Distrito, ya que
se encuentra el mayor foco de comercio a nivel local, distrital, interdistrital y
urbano. Presenta un sector considerable de vivienda, que se encuentra en las
zonas limítrofes del subsector. La educación y las áreas verdes están presentes en
el subsector de manera ínfima. (Ver tabla S1b)
Por ultimo en el Subsector S1-C se puede observar que en su mayoría la

zonificación es de Vivienda. Los sectores de Comercio, Educación presentan un
porcentaje casi desapercibido, así como el área verde. (Ver tabla S1c)

Sub-sector 1a
Vivienda 83 %
Comercio 12 %
Educación 4.8%
Área verde 0,2 %
Tabla S1a.- Análisis de Porcentajes
Sub-sector 1b
Vivienda 37 %
Comercio 48 %
Educación 10 %
Área verde 5%
Tabla S1b.- Análisis de Porcentajes
Sub-sector 1c
Vivienda 87 %
Comercio 5%
Educación 7%
Área verde 0,3 %
Tabla S1c.- Análisis de Porcentajes
Cabe mencionar que en el año 2012 el CONSEJO MUNICIPAL DE MAGDALENA DEL

MAR en una SESION ORDINARIA DE CONCEJO Nª07, propuso el cambio de
zonificación de tres sectores del distrito, los cuales están dentro de nuestra área
de estudio:
 Zona superior- ESTADIO CHAMOCHUMBI- de (OU) a (ZRE)

 Zona intermedia - PARQUE Y MALECON CASTAGNOLA- de (ZRP) a (ZTE2)
 Zona inferior – COSTA VERDE – de (ZP) a (ZTE2)
La propuesta se respaldaba en el ART. 30 DS. 004-2011 – VIVIENDA – REGLAMENTO

DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO.
Dando la razón que el distrito presenta una dinámica urbana de crecimiento, la

cual requería una serie de modificaciones en el plano de zonificación en los
lugares mencionados, lo cual establecerá lineamientos favorables de mejora de
calidad del entorno, al constituirse en un polo de desarrollo urbanístico,
económico financiero y de servicio.

5.4 ORGANIZACIÓN ESPACIAL

 HITOS.- son piezas de arquitectura singular diseñadas de forma que su
altura destaque por encima de las edificaciones de su entorno. Su función
es servir como puntos de orientación. Encontramos los siguientes hitos:
 Huaca Huantille
 Iglesia Corazón de María
 Iglesia Sagrado Corazón de Jesús
 NODOS.- son cruces importantes de calles o lugares que las personas usan
habitualmente como puntos de referencia. En nuestro sector identificamos
los siguientes nodos:
 Huaca Huantille
 Mercado magdalena
 Sagrado corazón de Jesús
 Teatro Yuyachkani
 Plaza Túpac Amaru
 Iglesia Corazón de María
 Estadio Chamochumbi
 SENDAS .- son las vías de comunicación que se encuentran en el lugar, en

nuestro sector tenemos:
 Boulevard Gálvez
 Jr. Echenique Jr. José Gálvez
 Jr. Tacna cruce Jr. José Gálvez

5.5 EQUIPAMIENTO URBANO.
Conjunto de edificaciones, elementos funcionales, técnicas y espacios,

predominantemente de uso público, en los que se realizan actividades
complementarias a las de habitación y trabajo o se proporcionan varios servicios
de bienestar social y apoyo a la actividad económica, social, cultural y creativa.
Hemos organizado el equipamiento por tipos y realizamos un análisis del radio de

influencia facilitar el análisis y la comprensión.
Es así que hemos elaborado un cuadro identificando el tipo de equipamiento

que encontramos en el sector (cuadro 01)
Con respecto al radio de influencia encontramos que:
En educación:
La distancia que debe recorrer un educando a pie, vehículo u otro medio de

transporte es de 600 a 1000 metros a nivel urbano y de 2km a nivel regional o rural.
(Ver diapositiva anexo)
En recreación:
Contamos con la Av. Sucre como un eje de conexión con los distritos aledaños,
por ello nuestro equipamiento recreacional pasa de ser sectorial a ser interdistrital.
(Ver diapositiva anexo)
En culto:
Sucede lo mismo que con recreación, que por tener la Av. Sucre como eje
principal este pasa a ser interdistrital. (Ver diapositiva anexo)
Se identificaron por cada subsector los puntos de equipamiento los cuales detalla
a continuación

5.6 ANALISIS ECONOMICO CONTEXTUAL

En cuanto al análisis económico contextual del sector, se puede decir que
mantiene un nivel medio de ingresos y de gastos. Se está convirtiendo en una
zona comercialmente llamativa para las inmobiliarias.
Desarrollando el análisis y tomando como base la información del INEI, se

determinó que el ingreso económico aproximado en el sector es de s/.3’500.00.
Teniendo en cuenta que hace unos años atrás el ingreso aproximado era de s/.
2’000.00.
5.6.1 COSTO DETERMINADO DE UNA VIVIENDA EN EL SECTOR

Entre el Subsector A y B, no se presenta mucha diferencia económica, los precios
fluctúan aproximadamente en $1050.00 dólares americanos el costo del metro
cuadrado de terreno. Si bien es cierto el costo aumento en los últimos años, este
aún no llega a ser competitivo con respecto a otras zonas del distrito, debido a su
cercanía a la Huaca Huantille, la cual hasta el momento mantiene un alto índice
de delincuencia.
Mientras que en el Subsector C si se incrementa el costo del metro cuadrado en

$1250.00 dólares americanos, esto se debe a que por su cercanía al mar y al
tener una zona un poco más segura (lejanía a la Huaca Huantille) genera mayor
confort a los habitantes.
COSTO DE VIVIENDA EN EL SECTOR

A continuación detallamos un análisis del costo de una vivienda en el sector.
En el Jr. Castilla (teniendo en cuenta el costo por m2 $1050.00 dólares americanos

y un tipo de cambio s/.2.80).
 3 Dormitorios Flat 78 m2 - s/.282‘600.00

 3 Dormitorios Flat 84 m2 (Vista Calle) - s/.290‘596.00
En el Jr. Leoncio Prado (teniendo en cuenta el costo por m2 $1250.00 dólares

americanos y un tipo de cambio s/.2.80).
 1 Dormitorio flat 78 m2 - s/. 273’000.00

 3 Dormitorio flat 77 m2 - s/. 269‘500.00
 3 Dormitorio flat 84 m2 (vista calle) - s/. 294‘000.00
 3 Dormitorio dúplex 105 m2 (vista calle) - s/. 367‘500.00

5.7 ANALISIS FODA

Después de todo el análisis elaborado procederemos a desarrollar un FODA, de
todo el Sector, para así encontrar Datos Adicionales que nos puedan ayudar en
nuestra propuesta a futuro.
FORTALEZAS DEBILIDADES
-Falta de Áreas Verdes,

- Ubicación geográfica Distrito de transito -La carencia de áreas verdes en el sector la
obligado para desplazarse de NO a SE. importancia de la vegetación en el
mejoramiento de la calidad del aire es algo
- Presenta una excelente accesibilidad, tanto al que no se puede desconocer.
transporte público como al privado. -La reducción paulatina de las áreas verdes
del distrito como consecuencia de la
- La amplia red vial (Av. Brasil, Av. Sucre, renovación urbana, edificios, condominios
Circuito de Playas), la conectan con los demás han ocupado terreno donde existían
Distritos colindantes. viviendas tradicionales, reduciendo y/o
eliminando áreas verdes existentes
anteriormente.
-Limita con el mar, cuenta aproximadamente -Contaminación del litoral, Producido por
con 2.5 km lineales de playa, lo cual podría el arrojo de desmonte y basura en años
generar en el distrito un lugar de desarrollo anteriores, generando que el circuito de
variable. playa sea visto como una debilidad por ser
un área sin producción.
-Mercado de magdalena eje comercial del -Insuficiencia de estacionamientos, La cual

distrito, que genera diversas fuentes de trabajo, es notoria en los alrededores del mercado,
que con un mejor reordenamiento de las zona, creando dificultades en la fluidez de los
le permitiría al mercado convertirse en la vehículos públicos y privados.
principal fortaleza del distrito.
-Delincuencia y drogadicción, a pesar que

-Iglesia Desde su remodelación, la iglesia la Policía, la Municipalidad y los vecinos
Corazón de María no solo es considerada vienen trabajando en conjunto para la
como un hito del distrito sino que se ha disminución de estos males aún se
convertido en un punto para visitantes encuentran zonas donde el grado de
extranjeros, del distritos y alrededores. delincuencia se mantiene según
información referida por el General
Miyashiro, jefe de seguridad ciudadana.

-Centpro promae, Institución educativa estatal, -Nueva reforma urbana, debido a los
creada para la capacitación al trabajo y la cambios de Zonificación en el distrito
producción de bienes y prestación de servicios (construcción de nuevos edificios) se ha ido
con el desarrollo de competencias laborares y perdiendo la identidad y privacidad del
personales para lograr la empleabilidad o Sector.
generar el autoempleo.
-Huaca Huantille, Es un claro ejemplo de -Congestión vial, observamos

protección, conservación y puesta en valor de congestionamiento al no contar con vías
un Patrimonio Cultural de la Nación; suficientemente amplias, provocando
contribuyendo así con la promoción de la impactos negativos en el medio ambiente
cultura e identidad, elevando la calidad de como Mala Calidad del Aire y Ruido
vida de los ciudadanos. excesivo.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
-Boom de la construcción, las constructoras -Trafico vial, se detectaron dentro del Sector
encuentran condiciones favorables para el zonas de mayor problema de
crecimiento de viviendas, incrementando sus contaminación y congestión vehicular
inversiones en el distrito. debido a que su ubicación permite la
conexión entre el Callao y Miraflores.
-Mercado Magdalena, debido a la afluencia -La delincuencia, debido a los

de público del distrito y aledaños, dan a esta innumerables locales comerciales y
zona potencialidad para su crecimiento financieros, ha hecho que el sector se
comercial, empresarial y profesional. encuentre amenazado por delincuentes y
gente de mal vivir.
-Turismo, que se generaría a través de un -Terremotos y Tsunamis, debido a que está

boulevard que interconecte la Huaca Huantille ubicada en una zona sísmica y por su
y la iglesia corazón de María, ambas proximidad al mar.
consideradas como patrimonio
Cultural por el INC.
-proyección socio-económica, que se

generaría a través de una mejor
implementación de las áreas con las que
cuenta PROMAE, logrando así una mejor
capacitación al usuario.

5.8 PROYECTOS DE IMPORTANCIA PARA EL DESARROLLO DE

MAGDALENA DEL MAR
Actualmente, en el distrito de Magdalena del Mar existen algunos importantes

proyectos de desarrollo.
EL proyecto que ampliaremos es el Proyecto de Desarrollo de la Costa Verde.
La Costa Verde se define como la franja litoral de la costa que, desde el distrito
de La Punta hasta el de Chorrillos (La Chira) comprende las playas y terrenos
existentes desde la línea de la más alta marea, así como los que se ganen al mar;
los acantilados hasta su borde superior y la franja de ancho variable de terrenos
del Estado y de particulares ubicados a partir del borde superior de los
acantilados hacia el interior continental. Se estima que la Costa Verde tiene
aproximadamente una longitud de 32.5 Km., y un área de 270 Ha., de las cuales
93 Ha. se sitúan en los acantilados y 177 Ha. en el área comprendida entre la
parte inferior de dichos acantilados y la línea de más alta marea. Los distritos
comprometidos jurisdiccionalmente a lo largo de la franja litoral Costa Verde son,
de norte a sur: La Punta, con 2 Km. de longitud, Callao, con 3 Km. de longitud y La
Perla, con 2.5 Km. de longitud; pertenecientes a la Provincia Constitucional del
Callao. Los distritos de San Miguel, con 4 Km. de longitud, Magdalena, con 2.5 Km.
de longitud, San Isidro, con 1 Km. De longitud, Miraflores, con 5 Km. de longitud,
barranco, con 2.5 Km. de longitud y Chorrillos con 10 Km. de longitud;
pertenecientes a la provincia de Lima. El área constituida por acantilados alcanza
un nivel de 8 msnm en el Callao, ganando hasta 72 msnm en Miraflores y
rematando en el Morro Solar de Chorrillos al superar los 100 msnm. Por la
ubicación y dimensión de su territorio la Costa Verde constituye el espacio urbano
más apropiado para llevar a cabo actividades masivas sin interferir ni
congestionar el resto de la ciudad de Lima. Allí pueden desarrollarse
simultáneamente actividades turísticas, recreativas, culturales, deportivas, etc.,
para la población de diferentes estratos sociales y económicos de Lima y Callao.
La Costa Verde del distrito de Magdalena podrá contar en breve con un

moderno malecón público a orillas del mar en la Costa Verde, con amplias áreas
verdes, juegos para niños, playa de arena artificial con juegos de agua, lagunas
con botes, espacios para actividades deportivas, restaurantes, cafeterías y demás
diversiones. Siendo íntegramente financiado por la empresa Malecón Real S.A.
que ha obtenido la Buena Pro del Concurso convocado por la Municipalidad
Metropolitana de Lima, se empezará la obra apenas la Autoridad del Proyecto
Costa Verde otorgue la ratificación de derechos correspondiente.(ver imagen
V.1; V.2).

Los desarrollos ocupan aproximadamente un 44 % de la longitud de la vía

concentrados principalmente en Magdalena. La cobertura del acantilado en
cada macro lote alcanzará hasta el 40% de la superficie proyectada en
elevación; con ello se mantiene la misma proporción que definió el Plan Maestro.
Siguiendo la propuesta del Plan Maestro, la Costa Verde se concibe más bien
como una extensión de la ciudad de Lima para actividades de recreación y
paseo frente al mar durante todo el año además de su limitada oferta de playas
para el verano. Para integrarla se ha planteado conectar las bajadas peatonales
con avenidas, calles o espacios representativos. Cada distrito entonces tiene una
respuesta en la Costa Verde.
 Lo que se busca es defender la tierra ganada al mar.

 Consolidar el acantilado.
 Dar integralidad de sus servicios básicos empleando las más modernas
técnicas de reciclamiento de aguas servidas.
 Establecer un transporte público con características no contaminantes.
 Realzar las características estéticas del acantilado.
Parte de la concepción de considerar el espacio público como una herramienta

muy poderosa para la construcción de una sociedad más democrática e
inclusiva, proceso lento en el Perú pero indispensable de abordar. Se busca
facilitar su uso para todo el público metropolitano con equipamiento para todos
los niveles económicos que en el tiempo, debe extenderse a todo el año y a las
24 horas del día, explotando su potencial para transformarla a la vez en un lugar
seguro de recorrer día y noche.(ver página 03)
6D616E75656C73616C617A6172
http://desafinacion.wordpress.com/2008/06/24/proyecto-calette-tijuana/


Analisis Urbanistico

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ANALISIS URBANISTICO DE MAGDALENA DEL MAR TALLER IV

CONTENIDO DEL EXPEDIENTE URBANO

1.1.- Problemática del Distrito.

1.2.- Objetivos de la Investigación.

1.3.- Objetivo General.

1.4.- Objetivos Específicos.

2.- Marco Referencial.

3.- Marco Teórico.

3.1.- Antecedentes de la Investigación.

3.2.- Bases Teóricas.

3.3.- Marco Conceptual.

3.4.- Definición de Términos.

4.- Metodología de Trabajo.

4.1.- Técnica e Instrumentos de Recopilación de Datos.

5.- Análisis de los Distritos por Sectores.

10.- Fuentes de Información.

Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

Cuando hablamos de Urbanismo hablamos de construir ciudades habitables,

Cuando nos referimos al análisis espacial urbano en el contexto arquitectónico

El análisis central que orienta estas páginas es que la defensa de la ciudad se

Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

Con esta idea se ha preparado el siguiente documento. Este trabajo presenta

Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

1.1 PROBLEMÁTICA DEL DISTRITO

1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION

Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

1.3 OBJETIVOS GENERALES

Analizar y Diseñar un nuevo concepto urbanístico en Magdalena del Mar con un

1.3.1 OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Analizar a profundidad el distrito de magdalena del mar, su ubicación

 Contribuir a la formulación de planes de acción y proyectos que involucren

 Evaluar y aprender a desarrollar un análisis urbano en el cual la población

 Mejorar las condiciones de vida de los vecinos.

 Optimizar la infraestructura urbana.

 Recuperar el valor histórico y cultural del distrito en beneficio de este.

Expediente Técnico SEPTIEMBRE 2013

El crecimiento espacial de Lima Metropolitana engloba al distrito, induciendo su

En una segunda etapa el distrito es primordialmente residencial con zonas de

 La posición marginal respecto de la ciudad de Lima, que tuvo en el

 La demanda potencial a cada sub-zona; que a su vez dependió de la

El caso de la Av. Brasil es un ejemplo claro de la influencia de las

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tipos de negocios (igual a la Av. Salaverry), ya que no tiene normativa comercial.

En cuanto al uso del suelo para construcciones multifamiliares, podemos decir

La existencia de reglamentos de construcción más o menos rígidos. Ésta última es

También se puede notar la ausencia de industrias, la cual se debe a la existencia

Se advierte así que el carácter urbano de Magdalena del Mar es incompleto

En conclusión, sobre el carácter urbano de Magdalena del Mar se puede afirmar

Se ha dado una importancia a las actividades comerciales y residenciales

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Al incremento del parque automotor de vehículos de transporte privado,

Los principales efectos de la saturación de las vías vehiculares por el transporte

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3.2 BASES TEORICAS

Reglamento Nacional de Edificaciones:

 Norma GH. 01 consideraciones generales de las habilitaciones urbanas.

 Decreto supremo 004-2011-VIVIENDA ART. 30

3.3 DEFINICION DE TERMINOS

Según la Norma G.040 del RNE

 Aleros: Parte del techo que sobresale de un muro o elemento de soporte.

 Altura de la edificación: Es la dimensión vertical de una edificación. Es

establecida como parámetro en el Plan Urbano o de Desarrollo Urbano,

para el lote donde se construirá la obra. Se mide en el punto más alto de la