69 - Marchés Publics Diagnostic de La Réglementation Et Proposition D'une Démarche D'audit (1) .

INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET
D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES

ISCAE
LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME :

CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES
MEMOIRE PRESENTE EN VUE DE L’OBTENTION DU
DIPLOME NATIONAL D’EXPERT COMPTABLE
PAR
BOUCHTA EL FADEL
MEMBRES DU JURY
Président du jury : Mr Faouzi BRITEL, Enseignant à l’ISCAE
Directeur de recherche : Mr Abdelkrim HAMDI, Expert Comptable DPLE
Suffragants : Mr Hassan DARBANE, Expert-Comptable DPLE

Mr Abdelaziz AL MECHATT, Expert-Comptable DPLE
REMERCIEMENTS
Au terme de ce travail, il m’est agréable d’exprimer mes remerciements envers tous

ceux et toutes celles qui ont contribué de quelque manière que ce soit à son
aboutissement.
Je tiens à exprimer ma profonde gratitude à mon Directeur de Recherche

Monsieur Abdelkrim HAMDI. Je le remercie vivement de m’avoir fait confiance,
de m’avoir encadré et fait bénéficier de son savoir et son expérience.
Mes remerciements s’adressent également à l’ensemble des membres du jury, qui

ont bien voulu évaluer mon travail, pour leurs observations et recommandations.
J’exprime aussi ma gratitude et tout mon respect à ma famille dont le soutien

moral m’a été précieux.
Mes remerciements s’adressent également à Monsieur le Directeur de l’ISCAE, au

corps professoral de cet institut et à l’ensemble de son personnel administratif, et
enfin à l’Ordre des Experts-Comptables qui œuvrent généreusement pour la
réussite du cycle d’expertise comptable au Maroc.
Je ne saurai terminer sans remercier tous mes collègues d’étude et de travail pour
leurs commentaires, leurs conseils et aides précieux.
AVANT - PROPOS
Conformément à l’avis formulé par le jury de pré soutenance des mémoires du cycle
d’expertise comptable et pour faire suite à l’ensemble des observations :
- Nous avons ajouté une section, au premier chapitre de la première partie,

définissant les caractéristiques de la PME au Maroc ;
- Le rôle de l’expert comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale est
désormais présenté en tant que section faisant partie du deuxième chapitre de
la deuxième partie ;
- Des illustrations par des exemples chiffrés ont été insérées dans ce mémoire.
Dans ce fait, quelques différences apparaissent entre le plan déposé lors de la

demande de soutenance et le plan définitif.
LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES
INTRODUCTION GENERALE………………………………………………………………6
1ère Partie : ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS MODES D’INVESTISSEMENT

GENERALEMENT ENVISAGES……………………………………………..11
Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des modes de financement

généralement envisagés ..………………………………………..…..………… 13
Section.1- Structure de la PME au Maroc…..…...……………………………………...…..13

Paragraphe 1 : Caractéristiques de l'entreprise au Maroc…….…………………………….…..13
Paragraphe 2 : Définition de la PME au Maroc…...……………………...……………...…….18
Section.2- L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante…..……………….…...20

Paragraphe 1 : Avantages……………………….…………….………………………………..20
Paragraphe 2 : Inconvénients………………………………………………...…………...…….21
Section.3 – L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………...……...……..22

Paragraphe 1 : Motivations…………………….........................................................................22
Paragraphe 2 : Conséquences…………………………………………………………………..23
Section.4 – L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..…………24

Paragraphe 1 : Sociétés de personnes : cas de la société au nom collectif……………………..26
Paragraphe 2 : Sociétés de capitaux ………………………………………………………...…27
a- La société anonyme (SA)..............................................................................................27
b- La SA à directoire et à conseil de surveillance……………………………………….28
c- La société en commandite par actions (SCA)………………………………………...28
d- La société à responsabilité limitée (SARL) ………………………………………….29
e- La SARL à associé unique…………………………………………………………....30
Paragraphe.3 – La société civile immobilière :……………………………………......……….30
I- Caractéristiques…………………………………………………...…………….……..31
a- Capital social………………………………………………………………………....31
b- Les obligations des associés relatives aux apports…………………………………..33
c- Les obligations des associés relatives aux dettes…………………………………….34
d- La contribution aux pertes…………………………………………………………...34
1
MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE
NOVEMBRE 2005
e- Les règles de fonctionnement………………………………………………………..35

f- Le retrait des associés………………………………………………………………...35
g- Les conventions réglementées………………………………………………………..35
h- Les obligations comptables…………………………………………………………..35
II- Avantages……………………………………………………..….…………………...36
III- Inconvénients ……………………………………………………..…………………37
a- Des associés indéfiniment responsables du passif social…………………………….37
b- La fixation du loyer et le risque d’abus de biens sociaux……………………………37
Section 5 - Le financement des investissements immobiliers :……………...………….…. 38

Paragraphe 1 : Le financement en fonds propres……………………………………...……….38
Paragraphe 2 : Le financement par emprunts…………………………………………...……...38
a- L’emprunt classique :……………………………………………………………….39
b- L’emprunt « in fine »…………………………………………………………….…42
c- Le crédit-bail immobilier…………………………………………………………...42
d- Le bail à construction……………………………………………………………….47
Chapitre 2 : Contraintes fiscales de l’accession à la propriété immobilière………...……50
Section.1 – La fiscalité de l’acquisition ………………………………………….…..………50

Paragraphe 1 : Soumission de l’immeuble aux droits d’enregistrement……………………….50
Paragraphe 2 : Imposition en matière de T.V.A……………………………………………......53
Paragraphe 3 : Fiscalité de l’acquisition de titres de sociétés immobilières …………………..54
a- Sociétés immobilières transparentes……………………………………………..…55
b- Sociétés à prépondérance immobilière……………………………………………..56
Paragraphe 4 : Fiscalité de l’acquisition à travers un contrat de crédit-bail immobilier……….58
a- Souscription d’un contrat du crédit-bail immobilier………………………………..58
b- Acquisition du bénéfice d’un contrat de crédit-bail………………………………...59
c- Droits d’enregistrement……………………………………………………………..60
Section.2 – La fiscalité de la construction………………………………………………..….60

Paragraphe 1 : Situation de l’opération de construction via à vis de la T.V.A……..………….61
Paragraphe 2 : Autres impôts dus : Droits d'enregistrement ………………………..…………62
a- Terrains destinés à la réalisation d’un projet d’investissement……………………...62
2
NOVEMBRE 2005
b- Terrains destinés à la réalisation de projets de lotissement ou de construction……..65
Section.3 – La fiscalité de la mise en place d’une société : droits d’enregistrement :….…66

Paragraphe 1 : Les sociétés ……………………………………………………………….……67
a- Sociétés civiles et sociétés commerciales…………………………………………...67
b- Sociétés de personnes et sociétés de capitaux……………………………………….67
Paragraphe 2 : La réalisation des apports………………………………………………………68
Paragraphe 3 : Droits d’enregistrements……………………………………………….………69
Conclusion de la 1ère partie……………………………………………….………………… .71
2ème Partie : CONTRAINTES FISCALES DES DIFFERENTS CHOIX AU COURS DE

L’UTILISATION ET DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE…………………...………...74
Chapitre 1 : Contraintes fiscales au cours de l’utilisation…………………………...……..76
Section 1 : L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante :..…………....……… 76

Paragraphe 1 : Charges déductibles………………….………………………………...……….76
a- Principes de déductibilité des charges ……………………………………………….76
b- Frais d’acquisition………………………….………………………………………...77
c- Frais financiers ………………………………………………………………………78
d- Amortissement ………………………………...……………………………………78
e- Frais divers …………………………………..………………………………………82
Paragraphe 2 : Impôts et taxes dus pendant la possession……………………………………..83
a- L’impôt des patentes………………………………………………………………...83
b- La taxe urbaine………………………………………………………………………85
c- La taxe d’édilité……………………………………………………………………..87
Section 2 : L’immeuble au sein du patrimoine privé :…………………………....………...89

Paragraphe 1 : Imposition des loyers………………………………………….………………..90
a- Définition des revenus fonciers…………………………………………………...90
b- Exemptions :………………………………………………………………………91
c- Détermination de la base imposable………………………………………………91
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus………………………………………...……………94
3
NOVEMBRE 2005
Section 3 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..….………94

Paragraphe 1 : Imposition des loyers…………………………………………………………...94
a- Sociétés assujetties à l’IGR :………………………………………………………94
b- Sociétés assujetties à l’I.S…………………………………………………………95
c- Cas de la SCI………………………………………………………………………96
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus………………………………………..…………….98
Section 4 : Incidences fiscales du mode de financement :…………………….…………….98

Paragraphe 1 : L’emprunt…………………………………………………………………...….98
Paragraphe 2 : Le crédit-bail immobilier……………………………………………….………98
a- Déduction des redevances………………………………………………………….98
b- Amortissement du bien chez l’acquéreur…………………………………………..99
Chapitre 2 : Contraintes fiscales lors de la cession………………………….…………….100
Section 1 : L’immeuble inscrit à l’actif de l'entreprise exploitante :………………..……100

Paragraphe 1 : Imposition des plus values……………………………………...…………….100
a- Régime général …………………………………………………………………...101
b- Modalités d’imposition des plus-values………………………………………….102
c- Régime fiscal dans le cadre de fusion ………………………………………..….104
d- Profit sur cession d’immobilisation réévaluée …………………………………..105
e- Apport du patrimoine professionnel d’une ou plusieurs personnes physiques
à une société passible de l’impôt sur les sociétés ………………………...…….105
Paragraphe 2 : Réinvestissement du produit de cession……………………………..……..…107
Paragraphe 3 : Cession de l’immeuble acquis au moyen d’un crédit-bail immobilier……..…109
a-Le contrat de crédit-bail……………………………………………..…………109
b-Le « lease back » ou « cession-bail »……………………………….................110
Paragraphe 4 : Régularisation en matière de la taxe sur la valeur ajoutée :…………………112
Section 2 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………………….….114

Paragraphe 1 : Imposition des profits fonciers………………………………………...……...114
Paragraphe 2 : La transmission à titre gratuit……………………………. …………………..117
a- La transmission de l’immeuble……………………………………...……...117
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NOVEMBRE 2005
b- La transmission des parts de sociétés……………………………………....117

Paragraphe 3 : L’optimisation de la gestion de l’immobilier par le démembrement…………118
a- Les éléments constitutifs du droit de propriété……………..……………...119
b- Les techniques d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété……..……120
c- La cession de l’usufruit de l’immobilier de l’entreprise………..………….124
d- La cession ou l’apport à la société exploitante de l’usufruit des parts
d’une SCI détenant l’immobilier de l’entreprise…………………………...127
Section 3 : L’immeuble inscrit à l'actif d’une autre société……….……...………..….….128

Paragraphe 1: Cession de l’immeuble………………………………………………….……..128
Paragraphe 2 : Cession des actions ou des parts sociales……………………………….…….131
Paragraphe 3 : Fiscalité de la dissolution: droits d'enregistrement…………………….……..132
a- Actes de dissolution……………………………………………………..132
b- Partage de sociétés…………………………………………………..…..136
Section 4 : Rôle de l'expert-comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale….139

Paragraphe 1: Les fondements de l’intervention de l’expert comptable en gestion patrimoniale…..139
Paragraphe 2: Le déroulement d’une mission de conseil en gestion patrimoniale : les cinq
étapes pour une aide à la décision …………………………………………......142
Paragraphe 3: L’organisation de la mission de conseil ……………………………………....144
Conclusion de la 2ème partie……………………………………………………...………….149
CONCLUSION GENERALE……………………………………………………………….150
BIBLIOGRAPHIE ……………………………………………………...155
LEXIQUE Arabe - Français - Anglais…….……………………………………………….160
ANNEXES……………………………………………………………………...…………….163
5
NOVEMBRE 2005
INTRODUCTION GENERALE
Les entreprises sont confrontées, pour les besoins de leur développement, à une nécessité
impérieuse : « loger » leur activité. Quels locaux choisir ? Où s’implanter ? Faire construire ?
Louer ? Dans le même temps, si elles possèdent des actifs immobiliers, une autre question – peut-
être contradictoire – se pose : faut-il ou non conserver cet immobilier, actif mobilisateur de fonds
propres, ou envisager une opération dite d’externalisation ?
Par ailleurs, lorsqu’un chef d’entreprise décide de se retirer de son activité professionnelle
individuelle et que ses héritiers ne souhaitent pas reprendre l’activité commerciale ou lorsque le
patrimoine immobilier, à l’origine embryonnaire, devient important, la restructuration de celui-ci
est impérative.
Le développement des entreprises, qui peut être rapide et important, nécessite des locaux adaptés. Il
convient soit de construire, soit d’acheter, soit encore de louer. Le premier problème à résoudre est
d’abord une question de moyens : l’entreprise pourra-t-elle supporter le coût d’un tel
investissement non productif de richesse ? N’aura-t-elle pas intérêt à se tourner vers la location ?
L’entreprise pourrait alors conserver ses capitaux pour son propre usage (exemple : achat de
moyens de production rendant l’entreprise plus performante).
Favorisant bien souvent l’aspect patrimonial, par une capitalisation à long terme de
l’investissement, les chefs des petites ou moyennes entreprises s’orientent plus volontiers vers les
solutions qui leur permettront de prétendre à terme à la propriété de leur immobilier.
Quant à la simple location, qui peut ne pas leur convenir, elle apparaît plus usitée par la grande
entreprise. En effet, l’immobilier des grandes entreprises ne constitue qu’un simple moyen
d’exploitation car elles n’ont pas pour objet principal la réalisation de gains sur de tels
investissements.
Confrontés aux mutations de l’environnement juridique et fiscal, les décideurs et responsables

d’entreprise doivent faire preuve de qualités d’anticipation lors de toute prise de décision quant à
l’investissement immobilier. Cette anticipation nécessite de disposer d’une information rapide et
fiable. Or, si les grandes entreprises ont les possibilités financières et humaines susceptibles de
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satisfaire ces besoins, les PME, qui sont souvent à racines familiales, ne disposent généralement
pas de moyens suffisants.
Dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, l’investissement est généralement perçu par

l’utilisateur sous deux éclairages :
- du point de vue de l’entreprise qui utilise elle-même le local pour abriter ses activités ;
- du point de vue patrimonial, dans l’optique d’un investissement permettant la constitution d’une
assise patrimoniale, plus ou moins importante, susceptible de consolider la position de
l’entreprise vis-à-vis de ses banquiers, fournisseurs, etc.
Le local d’entreprise est un investissement qui peut s’avérer coûteux en cas de mauvais choix. Le
choix de ces locaux tient compte de la proximité de voies de communication adaptées au type de
produit, ainsi que de leur accessibilité pour les fournisseurs et les clients.
Quel que soit le type d’entreprise, les besoins en locaux doivent donc être précisément appréciés,
ceci tant dans l’immédiat qu’en prévision du long terme. L’entreprise analysera ses besoins en
locaux, puis devra répondre à une série de questions :
A- Louer ou acquérir ses locaux ?
Ce choix résulte d’un compromis entre les possibilités financières de l’entreprise, la destination de
l’immeuble et les concours financiers dont elle peut disposer.
B- Selon quelles modalités ?
1. Quelles ressources ?
L’entreprise devra bénéficier pour son investissement de ressources internes et externes. Les
ressources internes seront constituées par les possibilités de trésorerie immédiates de l’entreprise,
de même que par ses capacités d’autofinancement à moyen et long terme.
Les ressources externes proviennent soit d’investisseurs privés participant au capital de l’entreprise,
soit d’organismes financiers (banques, sociétés de crédit ou crédit-bail).
Le choix du mode de financement adopté doit tenir compte des intérêts de l’entreprise, mais
également de ceux des investisseurs extérieurs auxquels il est presque toujours fait appel.
7
NOVEMBRE 2005
Dans ce dernier cas, l’intérêt de l’entreprise consiste à rechercher des concours financiers dont le
coût est le moins élevé possible. Les organismes financiers apporteront leur concours à un taux
calculé en fonction du risque que représente l’opération.
2. Quelle structure juridique ?

L’approche juridique réside dans le choix de faire acquérir les droits sur les locaux d’entreprise :
- soit par l’entreprise elle-même ;
- soit par une personne physique ou morale distincte de l’entreprise utilisatrice.
Si l’entreprise acquiert la propriété de ses locaux, aucune structure juridique extérieure ne devra
être constituée. Les droits figureront alors au bilan. Elle contractera directement avec les
participants extérieurs qui lui apporteront leur concours financiers sous forme de prêt ou de crédit-
bail.
Si l’investissement en immobilier professionnel est réalisé en dehors de l’entreprise exploitante,

quand les moyens financiers de ses dirigeants le permettent, une structure juridique distincte de
l’entreprise devra intervenir pour recueillir la propriété des droits portant sur les locaux.
Il pourra s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale de forme commerciale ou
civile. Dans cette dernière éventualité, l’entreprise paiera un loyer qui servira à rémunérer les
capitaux extérieurs investis.
3. Quelles conséquences fiscales ?

Les conséquences fiscales de la décision prise lors de l’acquisition des droits portant sur les locaux
de l’entreprise constituent un paramètre déterminant, par ses retombées financières immédiates et
futures.
Lors de l’acquisition des droits, la fiscalité sera la TVA et les droits d’enregistrement.
Pendant la durée d’utilisation des locaux, la fiscalité applicable variera en fonction de la personne
du propriétaire et la nature des droits détenus :
- si l’entreprise est propriétaire, le bien pourra être amorti dans ses livres ;
8
NOVEMBRE 2005
- si un investisseur extérieur est propriétaire, celui-ci sera soumis à un régime fiscal dépendant de
sa forme juridique et de ses options, alors que l’entreprise pourra déduire ses loyers du compte
de résultat.
Précisons que le mode de financement adopté pour l’acquisition entraînera par lui-même
l’application de dispositions fiscales particulières, par exemple en matière de crédit classique ou de
crédit-bail.
La décision à prendre s’avère complexe, tant pour l’entreprise que l’éventuel investisseur, dans la
mesure où doit être prise en compte une gamme d’impositions tenant aux droits d’enregistrement, à
la TVA, à l’impôt sur les sociétés et sur le revenu, à l’imposition des plus-values, ainsi qu’à toutes
les taxes liées à la construction, l’urbanisme et la détention de l’immeuble.
Enfin, en cas de revente des droits, la fiscalité variera en fonction de la personne titulaire
(entreprise ou investisseur extérieur) par application du régime fiscal qui lui est spécifique, de son
activité et de la nature des droits vendus.
Les conséquences fiscales ne doivent toutefois pas faire oublier d’autres contraintes, notamment
liées à la stratégie de l’entreprise ou à sa transmission éventuelle.
4. Quels effets sur le bilan ?

La réflexion et la stratégie de détention/location/crédit-bail des actifs immobiliers des entreprises
sont désormais considérablement influencées par les règles comptables.
Dans tous les cas, la décision prise sur la « structure d’accueil de l’immobilier », interne, directe ou
indirecte, ou externe sera importante en raison de son coût et de ses conséquences inévitablement
supportées à long terme.
Parce que le métier de l’expert comptable est un métier en éternelle évolution, il convient de savoir
anticiper les besoins des clients. De la simple tenue comptable et de la production de bilan, il est
aujourd’hui demandé à l’expert comptable d’apporter à l’entreprise une valeur ajoutée en
fournissant un conseil global prenant en compte les conditions du marché, la fiscalité et les règles
juridiques en perpétuelle mouvance.
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NOVEMBRE 2005
De par l’approche globale et professionnelle qu’elle nécessite, la gestion de patrimoine devient

aujourd’hui une vraie mission pour l’expert comptable, quasiment incontournable si celui-ci veut
rester l’interlocuteur privilégié du dirigeant. Cette mission de gestion de patrimoine permet
d’assurer la pérennité de la relation développée dans le cadre de l’entreprise et peut conduire à de
nouvelles missions tout en améliorant l’image de marque du cabinet.
C’est à ce titre que l’expert comptable aura un rôle important à jouer, d’où la nécessité d’une
maîtrise totale de son sujet. Le rôle de l’expert comptable est donc de trouver la meilleure
adéquation entre les priorités du client et les données et impératifs fiscaux et juridiques.
Ainsi qu’il apparaîtra, l’étude comparative des divers montages généralement proposés ne permet
pas par elle-même d’arrêter son choix. En effet, la confrontation des systèmes ne peut se faire qu’en
fonction des impératifs que privilégie le chef d’entreprise.
Ces impératifs sont multiples et une hiérarchie ne peut être établie entre eux. De plus, ils ont été
volontairement limités aux aspects juridiques, fiscaux et financiers. Ainsi, ce mémoire ne peut donc
aboutir à une conclusion univoque mais plutôt à une synthèse offrant à l’expert comptable des
éléments d’aide à la décision en matière d’investissement immobilier.
Compte tenu de ces intérêts, notre travail a pour objet :

De traiter de la problématique du rattachement de l’actif immobilier à l’intérieur ou à
l’extérieur de la société exploitante ;
D’analyser les contraintes fiscales des diverses structures juridiques généralement utilisées
pour l’organisation du patrimoine immobilier professionnel des PME.
La première partie est consacrée à la présentation des différentes structures généralement utilisées
pour abriter le patrimoine immobilier professionnel, des modes de financement et du traitement
fiscal des différents modes de l’accession à la propriété immobilière de l’entreprise.
La deuxième partie consistera à traiter les incidences fiscales des différents choix en cours de la
possession et lors de la cession de l’immeuble.
10
NOVEMBRE 2005
1ère Partie :
ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS

MODES D’INVESTISSEMENT
GENERALEMENT ENVISAGES.
11
NOVEMBRE 2005
Face à l’éventail des solutions qu’autorise notre arsenal juridique, la réflexion va être confrontée à
l’inventaire des structures possibles et la question se posera dans des termes qui pourront se
recouper selon qu’elle intéresse un utilisateur ou un investisseur.
Il s’agira alors dans le cadre d’une revue des structures envisageables, de dégager les avantages et
les inconvénients de chaque formule, au sens le plus large du terme, tant sur un plan juridique que
sur un plan économique ou tout autre niveau d’appréciation.
Dès lors que l’optimisation passera par le choix fiscal le plus adapté à l’objectif assigné, c’est
nécessairement la fiscalité qui structurera la réflexion.
Néanmoins, d’autres éléments d’appréciation, non fiscaux, doivent être pris en compte, et en
premier celui de la mise en place d’une structure spécifique pour réaliser l’opération : quel est
l’intérêt de réaliser l’investissement en propriété directe ? Si la réponse est positive, le choix d’une
structure juridique ne pourra intervenir qu’après examen des particularités respectives des
structures envisageables, tant au plan des principes qu’au regard de la spécificité de
l’investissement.
L’objet de la première partie de ce mémoire consiste à présenter :

- dans un premier chapitre, les structures juridiques généralement envisagées pour abriter le
patrimoine immobilier professionnel, ainsi que les différents modes de financement
possibles ;
- dans un deuxième chapitre, les contraintes fiscales liées à l’acquisition et la construction de
l’immobilier professionnel, ainsi que la fiscalité liée à la mise en place, éventuelle, d’une
société.
12
NOVEMBRE 2005
Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des

modes de financement généralement envisagés :
Plusieurs solutions s’offrent au chef d’entreprise lors de la réalisation de l’investissement

immobilier :
Soit celui-ci décide d’inscrire l’immeuble à l’actif de l’entreprise exploitante ;

Soit de le rattacher dans son patrimoine privé ;
Soit de gérer cet actif immobilier professionnel au sein d’une personne morale distincte de
l’entreprise exploitante.
Par ailleurs, la présentation des choix juridiques qui s’offrent au chef d’entreprise nécessitera, au
préalable, une analyse de la structure de la PME au Maroc.
Section 1 : Structure de la PME au Maroc
Nous passerons en revue ses caractéristiques ainsi que les essais de définition de la PME au Maroc.
Paragraphe 1 : Caractéristiques de l’entreprise au Maroc
1- La notion d’entreprise au Maroc
Par entreprise, nous entendons toute personne morale ou physique publique ou privée, dont le
capital est détenu en tout ou partie soit par l'Etat, soit par des personnes physiques ou morales
privées et dont l'activité relève du secteur formel. Globalement, il y a au Maroc quatre sortes
d'Entreprises1:
• Les grandes entreprises, publiques, privatisées ou privatisables mais où l'Etat exerce encore
directement ou indirectement une forte influence;
• Les entreprises privées souvent familiales : ce sont en général des PME-PMI, dont le capital est
détenu entièrement ou très majoritairement par les membres d'une même famille ;
• Les filiales des sociétés multinationales;
1
Centre d’Etudes et de Recherche des dirigeants, l’entreprise marocaine et la modernité Direction Mezouar A, Editions
CRD 2002, p.21
13
NOVEMBRE 2005
• Les PME "traditionnelles": Elles opèrent souvent à la limite du secteur formel et sont dites
"traditionnelles" sans connotation sociologique particulière, mais seulement au sens où la
distinction entre propriété sociale et propriété personnelle n'y est généralement pas très
clairement opérée et où les outils de gestion ne sont guère formalisés.
La quasi-majorité des entreprises au Maroc sont des petites ou très petites entreprises. Ces
entreprises entretiennent un rapport spécifique avec l'environnement sociologique et culturel du
pays. Le comportement du chef d'entreprise, pour les décisions, attitudes et orientations
organisationnelles, est déterminé par la relation avec la société et la culture marocaine.
"Au Maroc, nous avons l'impression que l'entreprise industrielle ou commerciale est vécue comme
une réalité un peu exogène à la société, il y a une sorte de décalage comme « un artificiel plaqué sur
du réel »"2.
Dans l’entreprise au Maroc, il existe une faible capacité entreprenariale, soit en raison de l’absence
du propriétaire, qui confie la direction de l’établissement à de jeunes cadres moins expérimentés et
sans pouvoir de décision, soit en raison de l'insuffisance de la dynamique entreprenariale dans le
cas où le propriétaire est présent dans l’entreprise. Il n’en existe pas moins des exceptions louables
qui montrent qu’il est parfaitement possible de gérer autrement.
La notion de « patron » dans les PME est un peu particulière, c’est un chef d’entreprise pratiquant
un style autoritaire de direction qui s’occupe assez peu de la marche quotidienne de l’entreprise et
est peu au fait des détails techniques mais qui délègue très peu. Lorsque la direction est confiée à
un jeune manager, ce dernier n'est pas toujours habilité à prendre toutes les décisions liées à la
gestion quotidienne de l'entreprise.
2 - La forme juridique des entreprises au Maroc
Malgré le processus des privatisations le nombre et le rôle des entreprises publics et semi-publiques
restent prédominants dans la configuration du secteur productif au Maroc.
L'émergence et le développement du secteur privé et en particulier de la PME est un phénomène

assez récent.
2
Centre d’Etudes et de Recherche des dirigeants, l’entreprise marocaine et la modernité Direction Mezouar A, Editions
CRD 2002, p.27
14
NOVEMBRE 2005
En effet, "En 2002, le Maroc comptait 676 entités et participations publiques dont 187
établissements publics à caractère administratif (EPA), 54 établissements publics à caractère
industriel et commercial (EPIC), 163 participations majoritaires et 272 participations minoritaires
dans des sociétés anonymes. Ces entités et participations publiques représentent une contribution de
12,6% au PIB"3.
En marge des ces entreprises publiques et des PME, le Maroc compte un certain nombre de grands
groupes privés familiaux et moins de 60 entreprises faisant appel public à l’épargne. En 2004, il y
avait 55 sociétés côtées à la Bourse des valeurs de casablanca.
Parmi ces sociétés côtées, il y a six (6) banques trois (3) assurances et neuf (9) sociétés de
financement.
Le secteur financier marocain compte environ une vingtaine de banques et une vingtaine de
compagnies d’assurances dont trois (3) mutuelles.
95% de l’impôt sur les sociétés est payé par les entreprises cotées en bourse, les banques et les
établissements publics, les 5% de l’impôt sur les sociétés restant est issu des autres entreprises. La
fiscalité et les recettes qu'elle génère, sont toujours aussi décalées par rapport à la réalité
économique du pays: D'après le directeur général des impôts 60% des sociétés au Maroc sont
déficitaires depuis dix ans. Ainsi, en dehors d'une suspicion sur la réalité des informations
déclarées, la justification économique de cet état de fait ne pourrait être évoquée.
La structure juridique des entreprises marocaines est dominée par la forme "personne physique". En
effet, cette dernière représente plus de 80% du total des entreprises immatriculées au registre de
commerce.
Nonobstant, le recensement économique réalisé par le Haut commissariat au plan entre 2001 et
2002 rejoint à peu près ces chiffres. En effet, ce dernier a situé le nombre d'entreprises au Maroc à
750.920. Ce chiffre intègre par contre d'autres entités non immatriculées au registre de commerce.
Parmi les conclusions de cette cartographie des entreprises, les petites unités représentent 97% du
tissu économique. Elles emploient moins de 10 salariés chacune mais fournissent des emplois à
64% de la main d’œuvre nationale. La moitié des effectifs du privé est employée par des unités
comptant au plus 3 personnes.
3
Banque mondiale, rapport sur la revue des pratiques comptables et d’audit dans le cadre du programme RRNC, Juillet
2002, p.2
15
NOVEMBRE 2005
3 - Chiffre d’affaires des entreprises au Maroc
Selon une enquête réalisée en 2002 par la division de la statistique du Ministère de l'Industrie, la
représentation des entreprises en terme de grandeurs économiques par tranche de chiffre d'affaires
est la suivante :
(Valeurs en milliers de DH)
TRANCHE NOMBRE CHIFFRE D’AFFAIRES
CHIFFRE D’AFFAIRES D’ENTREPRISE
TOTAL % TOTAL %
0 - 999 2 731 37 1 264 152 1
1000 – 4 999 2 004 27 4 769 005 2
5 000 – 59 999 2 112 29 38 814 684 20
60 000 – 399 999 464 6 63 603 912 32
400 000 – 99 999 999 60 1 87 966 499 45
TOTAL 7 371 100 196 418 252 100
Comme nous pouvons le remarquer, plus de 60% des entreprises marocaines ont un chiffre
d’affaires inférieur à 5 millions DH. Ce qui confirme que la structure économique des entreprises
au Maroc est composée majoritairement de petites entités voir de très petites entités.
4 – La sous capitalisation des entreprises au Maroc
Le capital social d'une entreprise représente la valeur des apports faits par les associés lors de la
constitution de cette dernière. Au cours de la vie sociale, il peut être augmenté soit par de nouveaux
apports, soit par incorporation de réserves ou de bénéfices non distribués.
Le capital social est le gage exclusif des créanciers de la société et, sauf cas très particulier des
sociétés à "capital variable", il représente un caractère de fixité. En effet, dans la mesure où les
associés ne sont responsables que de leurs apports, le capital social représente le montant maximum
qu'un associé engage dans l'entreprise. Les banques sont en général difficiles à convaincre pour
financer un projet, elles raisonnent en terme de partage de risque avec les associés. Elles exigent
systématiquement des garanties qui dans la plupart des cas dépassent largement les montants
prêtés, de préférence des garanties réelles adossées à la caution personnelle du chef d'entreprise.
16
NOVEMBRE 2005
Les PME, sous-capitalisées, sont les premières à souffrir de cet accès restreint aux financements et
aux facilités bancaires. Or l'un des premiers indicateurs de la santé d’une entreprise reste sa
trésorerie, et que le meilleur indicateur de la santé d’une économie nationale, ce sont ses
entreprises.
Il est légitime pour un créateur d'activité nouvelle de tirer le maximum de son engagement
personnel dans son projet. L'entrepreneur marocain ne souhaite pas trop partager, il a l'obsession de
toujours détenir la majorité sinon la quasi-totalité du capital. D'où une cause de sous-capitalisation
au démarrage de l'entreprise au Maroc.
L’économie marocaine souffre d’un mal chronique : la sous-capitalisation des entreprises. Le

meilleur indicateur en est leur trésorerie. En général, le découvert est la règle, les frais financiers
sont élevés et se situent environ entre 3% et 8% du chiffre d’affaires, on paye aussi tard que
possible, on émet des effets dont on sait à l’avance qu’ils ne seront pas honorés, et tout cela
provoque des réactions en chaîne dans l’économie. Le découvert bancaire finance le fonds de
roulement permanent, à la place des fonds propres que les actionnaires répugnent à renforcer. Dans
certains cas les entreprises recourt au découvert pour financer des investissements ou pour lancer
des produits ou activités nouvelles.
On a longtemps cru qu’un découvert, c’est facile. Il suffit d’avoir une bonne relation avec son
banquier. Or l'époque où l'accès au financement était facile est révolue. Bank Al Maghrib est
désormais plus exigeante à l’égard des banques, qui ne peuvent plus financer comme par le passé
des entreprises au bilan déséquilibré.
Et comme c’est le cas en France, les bilans présentés aux banques devront être désormais certifiés
par un expert-comptable. Cette nouvelle condition risque de mettre en difficulté toutes les
entreprises qui ont l'habitude de préparer un bilan "spécial" pour la banque, ne serait ce que durant
les premières années d'application de cette disposition. En revanche, cette disposition aura pour
objet de garantir la transparence et la fiabilité de l'information financière communiquée par
l'entreprise.
Le principal problème de la PME au Maroc, c'est l'accès aux financements bancaires. La réticence
des banques à accorder aux entreprises des lignes de crédit s'explique en grande partie par le faible
niveau de transparence de ces dernières et en particulier par l'incohérence de l'information
financière communiquée aux banques ne reflétant pas la réalité de la situation économique réelle de
17
NOVEMBRE 2005
l'entreprise.
Paragraphe 2 : Définition de la PME au Maroc
1 - La PME : une notion difficile à cerner

L’identification de la PME pose un problème, celui de sa définition. Ce terme a fait l’objet de
nombreux essais de définitions, de même qu’il a fait l’objet de plusieurs révisions, mais il n’en
demeure pas moins qu’il reste toujours délicat de cerner la notion de la PME4.
Dans l’usage courant, il n’est pas fait de distinction entre PME et PMI. Or, la PME renferme une
notion globale qui intègre la PMI. Celle-ci constitue un ensemble homogène déterminé sur la base
des données techniques particulières, spécifiquement industrielles.
Sous l’apparence d’homogénéité qui laisserait supposer sa définition, la PME recouvre des entités
aux composantes très diversifiées qu’il est ardu d’insérer dans un cadre délimité et homogène sur la
base de critères uniformes.
2 - Les essais de définition de la PME marocaine
La loi N°53-00 formant charte de la petite et moyenne entreprise définit dans son article premier la
PME comme suit:
″Toute entreprise gérée et/ou administrée directement par les personnes physiques qui en sont les
propriétaires, copropriétaires ou actionnaires, et qui n'est pas détenue à plus de 25% du capital ou
des droits de vote par une entreprise ou conjointement par plusieurs entreprises ne correspondant
pas à la définition de la PME.
Ce seuil peut être dépassé si l'entreprise est détenue par:
- Des fonds collectifs d'investissement;

- Des sociétés d'investissement en capital;
- Des organismes de capital risque;
- Des organismes financiers dûment habilités à faire appel à l'épargne publique en vue d'effectuer
des placements financiers;
4
Bouzid AZZOUZI, P.M.E et stratégie de développement au Maroc, Editions AZOUZI, 1997
18
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à condition que ceux-ci n'exercent, à titre individuel ou conjointement, aucun contrôle sur
l'entreprise.
En outre, les PME doivent répondre aux conditions suivantes:
- Pour les entreprises existantes, avoir un effectif permanent ne dépassant pas deux cents
personnes et avoir réalisé, au cours des deux derniers exercices, soit un chiffre d'affaires annuel
n'excédant pas soixante quinze millions de dirhams, soit un total de bilan annuel n'excédant pas
cinquante millions de dirhams;
Lorsqu’il s'agit d'une PME qui détient directement ou indirectement plus de 25% du capital ou
des droits de vote dans une ou plusieurs entreprises, il est fait addition des effectifs et des
chiffres d’affaires annuels hors taxes ou des totaux des bilans annuels de ladite PME et des
autres entreprises précitées, sans toutefois que le total de chacun de ces critères dépasse les
seuils fixés ci-dessus.
- Pour les entreprises nouvellement créées, engager un programme d’investissement initial global
n’excédant pas vingt-cinq millions de dirhams et respecter un ratio d’investissement par emploi
de moins de deux cents cinquante mille dirhams. On entend par entreprise nouvellement crées,
toute entreprise ayant moins de deux années d’existence″5.
Quelle que soit la définition retenue pour la PME, elle demeure à caractère administratif à l'usage
des institutions publiques ou privées qui intègrent leur concours dans les différentes phases de la
vie des entreprises pour arrêter la liste de celles éligibles à des programmes d'appui, d'assistance
technique et financière ou de mise à niveau.
Les bailleurs de fonds (Banque Mondiale, BAD …) fixent des critères conjuguant chiffre d’affaires
et actif total du bilan.
En raison de la fragilité de ses structures et la faiblesse de ses moyens, la PME demeure en effet
plus exposée aux contraintes de son environnement général dont elle subit, plus que la grande
entreprise, les aléas et les incertitudes. Cela se traduit par un taux d’échec élevé pour les nouvelles
entreprises et par un niveau de compétitivité et des performances insuffisantes pour les PME
existantes.
5
Dahir n°1-02-188du 12 joumada I 1423 (23 juillet 2002) B.O du 15/09/2002, Loi N°53-00 formant charte de la PME
19
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Section 2 : L’immeuble inscrit au bilan de l’entreprise exploitante
La spécificité technique de l’immeuble et le besoin de crédit auprès des établissements financiers

peuvent amener le chef d’entreprise à effectuer l’investissement immobilier au travers de
l’entreprise d’exploitation.
L’immeuble d’entreprise constitue au même titre que le matériel et le mobilier un élément essentiel
de la valorisation de l’entité. Il ne s’inscrit pas dans une volonté de capitalisation immobilière de la
part du chef d’entreprise mais constitue par sa technicité, une nécessité économique pour le
développement de l’entreprise. L’immeuble devient à ce titre un élément du coût de
production. C’est le cas le plus classique et le plus rencontré où l’entreprise construit ou acquiert un
bien immobilier ; l’immeuble fait donc partie de la même structure juridique que les biens de
production.
L’achat d’un bien immobilier par l’entreprise consiste donc à porter au bilan de l’entreprise, en
actif immobilisé, l’immeuble pour son coût d’acquisition. Les constructions sont alors
amortissables sur une durée qui dépendra de leur utilisation.
Paragraphe 1 : Avantages
La constitution, au sein de l’entreprise, d’un patrimoine immobilier, peut à priori présenter les
avantages suivants :
Le patrimoine immobilier constitue un élément de l’actif et permet de constater

l’enrichissement de l’entreprise à moyen terme. Cet enrichissement se fait par le biais des
dotations aux amortissements ;
L’inscription d’un bien immobilier au bilan peut être motivée par la lourdeur de
l’investissement qui demande une surface financière importante que seule l’entreprise est
capable d’amener ;
L’inscription des immeubles à l’actif peut avoir la préférence des partenaires financiers de
l’entreprise dans la mesure où elle augmente normalement, dans le temps, le patrimoine qui
leur sert de garantie dans les rapports avec l’entreprise : la « pierre au bilan » doit
logiquement augmenter à terme la solvabilité de l’entreprise ;
20
NOVEMBRE 2005
La simplicité, une seule structure juridique à gérer. Cette solution facilite la gestion. Elle ne
multiplie pas les formalités d’ordre fiscal, juridique et comptable. Elle simplifie également
la mise en place de financement aussi bien lors de l’acquisition de ce patrimoine immobilier
que lors d’emprunts ultérieurs, par la garantie réelle procurée par l’immeuble.
Paragraphe 2 : Inconvénients
L’inscription au bilan présente deux inconvénients majeurs :

L’immobilier à l’actif du bilan peut aussi n’être que le moyen de cacher aux tiers, et même
au dirigeant lui-même, les contre-performances de l’entreprise. La présence d’un immeuble
largement ou totalement amorti fausse la réflexion sur l’analyse économique de la
rentabilité de l’entreprise. En effet lorsque les immeubles sont complètement amortis
aucune charge ne vient se substituer à l’amortissement. Les prix de revient ne tiennent donc
plus compte du coût des locaux.
Autre inconvénient, la nécessité de la souplesse de l’entreprise face à l’environnement
implique pour celle-ci d’adapter ses locaux aux différentes mutations, voire se délocaliser.
En cas de défaillance de l’entreprise, l’immeuble est inclus dans l’actif à liquider.
L’inscription de l’actif immobilier au bilan s’avère alors pénalisante dans la mesure où
l’entreprise devra céder cet actif ou le louer, ce qui, compte tenu des spécificités techniques, est
parfois difficile.
Les immeubles représentant un poste important de l’actif, sont un élément bloquant pour toute
cession d’activité. L’entreprise pourra donc céder son fonds de commerce et garder l’immeuble.
Celui-ci restera captif de la société existante et pourra être éventuellement reloué. Cependant, à
défaut de pouvoir louer l’immeuble et afin de ne pas empêcher la cession de l’entreprise, l’actif
est dans certain vendu à un prix largement inférieur à son prix d’acquisition.
L’achat de l’immobilier par la société d’exploitation entraîne un alourdissement du bilan, qui

dégrade considérablement ses ratios productivité/immobilisations. Il entraîne également une
diminution sensible de la capacité d’emprunt de l’entreprise, par la dégradation de son ratio
d’endettement notamment lors d’une acquisition financée par un prêt.
La conception selon laquelle l’immeuble représente l’image de la réussite est aujourd’hui

dépassée. La souplesse doit permettre à l’entreprise de s’adapter, sans coût excessif, aux évolutions
de son environnement économique.
21
NOVEMBRE 2005
Section 3 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé
Lors de la création de son entreprise, le professionnel peut décider d’acquérir l’immobilier en son
nom propre. La structure d’exploitation n’étant composée que des biens nécessaires à l’exercice de
l’activité à l’exception des murs.
Paragraphe 1 : Motivations
Le patrimoine immobilier du chef d’entreprise revêt de plus en plus un caractère d’importance,

permettant de remédier aux carences des régimes de retraites, en assurant des revenus
supplémentaires.
Lorsqu’un chef d’entreprise désireux de réaliser un investissement immobilier contacte son

conseiller, il cherche souvent en premier ressort à résoudre un problème d’ordre fiscal ou financier,
l’aspect patrimonial étant occulté.
Il est nécessaire à cette phase de conseil de sensibiliser le chef d’entreprise outre les préoccupations
liées à la pression fiscale du moment, aux incidences fiscales et juridiques d’une transmission
future non préparée.
Les enjeux du conseil visent ainsi à optimiser la rentabilité des investissements opérés durant la
phase d’exploitation, et à élaborer les stratégies aptes à pérenniser le patrimoine immobilier et
limiter le coût fiscal de la transmission éventuelle.
Le rôle de conseil est d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’importance du régime matrimonial.
Nous ne recenserons pas tous les aspects des différents régimes matrimoniaux, mais en illustrerons
leur importance par un exemple :
Un commerçant marié sous le régime de la séparation des biens dans le but de mettre des biens
personnels à l’abri des aléas de son activité commerciale, a acquis sous le couvert de son épouse les
immeubles dont il entend constituer son patrimoine privé. Bien qu’une partie des fonds nécessaires
à leur financement provienne de prélèvements sur les bénéfices de l’entreprise commerciale,
aujourd’hui, si son épouse venait à le quitter ou à disparaître, notre commerçant sera ruiné.
22
NOVEMBRE 2005
Paragraphe 2 : Conséquences
L’acte d’achat se confond avec la décision de la personne physique, puisqu’il n’y a pas création
d’une structure juridique en vue de cette acquisition. Les formalités se résument à la signature de
l’acte de vente lui-même. Ainsi, l’acquisition en nom personnel évite :
Les « formalités » et frais inhérents à la constitution de la société tels que :

¾ Recherche d’associés
¾ Rédaction des statuts
¾ Publicité de constitution
Les « formalités » inhérentes au fonctionnement de la société.
Lorsqu’une personne physique rattache un immeuble professionnel en nom propre, l’actif

professionnel se confond avec le patrimoine privé.
L’absence de délimitation juridique propre à l’immeuble professionnel entraîne lors de l’acquisition

des incidences juridiques qui sont fonction du régime matrimonial du chef d’entreprise.
Si le rattachement au sein du patrimoine privé engendre une grande liberté au niveau de la

disponibilité du bien, il engage personnellement le dirigeant et ne permet pas de lever des fonds tel
que le permet une personne morale en raison de la pluralité des associés.
Le schéma juridique le plus souvent rencontré consiste pour le dirigeant à établir un bail avec la
société commerciale utilisatrice. Le loyer payé par la société commerciale permet alors de financer
l’acquisition. Toutefois, il est impératif de s’assurer qu’en cas de difficultés financières au niveau
de l’exploitation commerciale, le dirigeant aura la capacité financière d’autofinancer cet
investissement.
Section 4 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société
En cas d’option pour la constitution d’une société pour abriter l’investissement immobilier, la
question se pose des avantages et inconvénients, sur un plan juridique ou fiscal, de l’adéquation de
23
NOVEMBRE 2005
chaque structure juridique retenue au projet d’investissement envisagé.
Une structure distincte de la société commerciale sera donc constituée, destinée à « accueillir »
l’investissement immobilier, l’immobilier étant alors donné à bail à la société commerciale.
Une telle formule n’est envisageable qu’au regard de certaines formes de sociétés. En outre, si
certains avantages peuvent en être attendus, il convient d’en situer certaines limites.
L’inscription de l’immobilier à l’actif d’une personne morale autre que l’entreprise exploitante
présente de nombreux avantages car elle permet un cloisonnement étanche entre le bien immobilier
et les risques commerciaux, à savoir :
Elle permet de faire échapper les biens immobiliers professionnels aux éventuelles
procédures dont peut être l’objet l’entreprise, ce qui permet de protéger le bien immobilier
des poursuites des créanciers en cas de redressement ou de liquidation judiciaire sauf en cas
de cautionnement. Toutefois, cet avantage doit être tempéré. L’identité des dirigeants et
l’éventuelle confusion de patrimoine des deux sociétés peuvent réduire à néant cette
précaution de séparation des biens immobiliers professionnels. Pour être efficace, la
dissociation entre les deux entités doit être parfaite. Ce dernier intérêt doit donc être
apprécié à sa juste valeur.
Elle permet d’organiser la cession éventuelle de l’activité par le chef d’entreprise tout en se
réservant la possibilité de conserver un revenu complémentaire.
Elle permet d’organiser la transmission future de l’immeuble aux héritiers,du chef
d’entreprise, ne souhaitant poursuivre l’activité professionnelle.
Elle permet l’individualisation de la gestion de l’entreprise. La société recevant un loyer
conforme au prix du marché, l’entreprise pourra, plus facilement, apprécier la réalité de ses
coûts et de ses résultats.
Elle permet la possibilité d’ouverture du capital de la société abritant l’investissement
immobilier. La mise en place d’une société peut permettre d’associer à l’opération,
immédiatement ou à terme, d’autres personnes que l’entreprise
Il est intéressant de noter que la séparation des structures (entité comprenant l’activité et société
spécifiquement réservée au patrimoine immobilier professionnel) clarifie les rapports entre les
différents interlocuteurs. En effet, les mêmes investisseurs ne financent pas forcément
24
NOVEMBRE 2005
l’exploitation et l’immobilier. La distinction est davantage matérialisée grâce au montage juridique.
Lorsque le choix de dissocier le patrimoine immobilier de l’entreprise d’exercice de la profession

est effectué, c’est sur la forme de la société que doit se porter l’intérêt. Ainsi, nous examinerons les
différents types de sociétés possibles et leurs atouts juridiques permettant d’éclaircir le chef
d’entreprise. Le choix de la structure juridique détentrice du patrimoine immobilier s’avère souvent
difficile. Il peut être lié à différents facteurs :
Soit l’investissement immobilier revêt un caractère isolé : le choix de la structure s’inscrira
le plus souvent dans un cadre patrimonial ou dans le but de se constituer un revenu
complémentaire.
Soit l’investissement immobilier revêt un caractère habituel : le choix de la structure
s’inscrira dans l’optique d’une gestion juridique et financière optimale du groupe.
La présentation de ces différentes structures a pour but de mettre en évidence les atouts et
spécificités attachés à chaque structure et non pas d’exposer l’ensemble de leurs caractéristiques
juridiques.
Paragraphe 1 : Sociétés de personnes : cas de la société en nom collectif
Le fonctionnement de la SNC est organisé conformément à la loi sur les sociétés commerciales6.
La société en nom collectif est la société dans laquelle les associés ont tous la qualité de
commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales.
La SNC est toujours commerciale, quelque soit son objet : les associés peuvent être mis en
redressement judiciaire si la société cesse ses paiements. Ainsi, il peut être inopportun pour un chef
d’entreprise (profession libérale), par exemple, de prendre la qualité de commerçant à l’occasion
d’un investissement immobilier.
A l’instar des sociétés civiles, une grande liberté est laissée aux associés pour la rédaction des
statuts et en conséquence pour la mise en place des règles de constitution et de fonctionnement de
6
Dahir n° 1-97-49 du 5 chaoual 1417 (13 février 1997) portant promulgation de la loi n° 5-96 sur la
société en nom collectif, la société en commandite simple, la société en commandite par actions, la
société à responsabilité limitée et la société en participation.
25
NOVEMBRE 2005
la société. L’organisation de la gérance obéit à des règles très souples : les statuts constituent la
base des principes applicables.
Cependant, du fait de la qualité de commerçant conférée aux associés, ces derniers doivent avoir la
capacité requise pour faire des actes de commerce : les mineurs même émancipés sont donc exclus.
Si le chef d’entreprise souhaite associer ses enfants mineurs à la détention du patrimoine
immobilier professionnel, cette solution doit d’emblée être exclue.
Le choix d’une SNC a des conséquences très importantes sur le statut des associés. En premier lieu,
ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la qualité de commerçant est nécessaire même si la société
n’exerce pas d’activité commerciale. Cette qualification limite, de ce fait, les possibilités pour faire
participer qui que ce soit au capital de cette société (mineurs, professions libérales et
fonctionnaires).
La responsabilité des associés est solidaire, de sorte qu’en cas de défaillance de la société, chacun
d’eux peut se voir réclamer l’intégralité des dettes sociales exigibles, à charge pour lui dans un
second temps, de se faire remboursé par chacun de ses co-associés de la quote-part correspondant à
sa participation dans le capital. L’exercice de cette faculté est simplement subordonnée à ce que le
créancier ait vainement mis en demeure la société et que celle-ci n’ait pas acquitté sa dette. Or la
dette sociale peut être relativement élevée les premières années de l’acquisition si le financement a
été effectué par un recours massif à l’emprunt.
Ainsi, le choix de la SNC offre peu d’intérêts au point de vue juridique.
Paragraphe 2 : Sociétés de capitaux
Il s’agit des sociétés de capitaux soumises à l’ensemble des règles du droit commercial. La
caractéristique de ces sociétés réside dans le fait que les actionnaires sont responsables des dettes à
hauteur de leurs apports. Sont englobées sous l’expression « sociétés de capitaux » :
- les sociétés anonymes,
- les sociétés en commandite par actions,
- les sociétés à responsabilité limitée.
26
NOVEMBRE 2005
Le choix d’une société de capitaux pour réaliser un investissement immobilier est assez rare. La
société de capitaux est d’un fonctionnement moins souple et plus onéreux que celui des sociétés de
personnes.
Toutefois, les sociétés de capitaux présentent un intérêt lorsque l’activité exercée nécessite des
capitaux importants ou débouche sur une exploitation commerciale que les fondateurs ne peuvent
pas ou ne veulent pas isoler de l’activité civile. Elles peuvent aussi se justifier par le désir des
associés d’échapper à la responsabilité indéfinie des dettes sociales.
a- La société anonyme (SA)7
C’est une société fortement structurée et nécessitant des formalités juridiques lourdes en matière de
constitution, de gestion et de contrôle.
D’autre part, le nombre important d’actionnaires et la libre cessibilité des actions propres à la
société anonyme ne constituent pas toujours des avantages dans le cadre d’une politique
d’investissement immobilier où le but recherché est en priorité la transmission du patrimoine et la
recherche à terme d’une source de revenu complémentaire.
Le principal atout de la société anonyme par rapport aux autres sociétés est de bénéficier d’une
meilleure image qu’elles du fait que la SA est soumise à une organisation plus lourde tant dans ses
organes de direction que de contrôle. Mais, la qualité de l’image de la SA peut-elle constituer
réellement un élément décisif pour la retenir en tant que société immobilière ?
b- La SA à directoire et à conseil de surveillance
Cette forme de société permet aux PME mais également aux personnes physiques d’accéder à une
forme sociale à la fois unie ou pluripersonnelle par actions à responsabilité limitée, dirigée par un
président. Cette structure est extrêmement souple puisque les associés déterminent librement dans
les statuts les règles de fonctionnement et ont une grande latitude pour organiser les relations entre
actionnaires. Dès lors, les statuts pourront prévoir d’assister le président nommé d’un directoire et
7
Dahir n° 1-96-124 du 14 rabii II 1417 (30 août 1996) portant promulgation de la loi n° 17-95 relative aux sociétés
anonymes.
27
NOVEMBRE 2005
d’un conseil de surveillance dont la mission pourra être de surveiller, de contrôler, voire de définir
les décisions du président.
L’intérêt de cette société est de permettre de dissocier le pouvoir de direction et la détention du

capital. En effet, cette dissociation peut constituer un instrument qui facilite la transmission de
l’actif immobilier d’entreprise.
c- La société en commandite par actions (SCA)
Si cette structure est intéressante pour la mise en place d’une société d’exercice d’une profession,
dans la mesure où elle associe investisseurs et entrepreneurs, son intérêt tombe pour la création
d’une société de gestion immobilière puisque l’activité est limitée à cette seule gestion.
d- La société à responsabilité limitée (SARL)
La SARL détentrice de l’actif immobilier offre les avantages de la société de capitaux, en

particulier la limitation de la responsabilité des associés aux apports, tout en nécessitant un capital
peu important par rapport à la SA. Celle-ci s’inscrit néanmoins dans un fonctionnement tout aussi
rigide.
Cette rigidité pourra être palliée lors de la transmission par le démembrement des parts, ce qui
permettra d’organiser librement dans les statuts les droits de vote entre usufruitiers et nus-
propriétaires.
Si, en termes de responsabilités des associés, la SA et la SARL ont des caractéristiques identiques,
la SARL présente une certaine souplesse de fonctionnement et de mise en place (capital minimum
obligatoire plus faible, gérance peut être limitée à une seule personne, commissaire aux comptes
non obligatoire) dont ne bénéficie pas la SA. Celle-ci est plus compliquée à mettre en place mais
présente néanmoins des atouts lors de la cession des titres.
La mise en place d’une société exige la constitution d’organes de gestion et de contrôle. Or si en

SARL, l’organe de gestion peut se réduire à un seul gérant, la constitution d’une SA exige la
nomination d’un conseil d’administration (et d’un président de conseil d’administration) ou d’un
directoire et d’un conseil de surveillance selon le type de SA choisie. Compte tenu des minimums
28
NOVEMBRE 2005
à respecter en termes des membres des organes de direction (conseil d’administration ou conseil de
surveillance et directoire), la SA implique un nombre d’intervenants beaucoup plus élevé qu’une
SARL. A ceci il convient d’ajouter l’obligation de désigner un commissaire aux comptes. L’objet
de la société dans le cas étudié ici étant restreint, il ne justifie pas, dans bien des cas, une
organisation si développée.
Toutes ces formalités, même si elles n’ont pas un coût financier à l’instar des droits d’apports, ont
obligatoirement un coût en termes de temps et multiplient les difficultés de fonctionnement
(fractionnement des niveaux de prise de décisions par exemple). Or ces dernières ne doivent pas
être négligées sous peine de perdre les avantages induits par le choix de l’une ou l’autre de ces
formes de sociétés.
e- La SARL à associé unique
Consacrée par la loi n° 5-96, la SARL A A.U. est une SARL constituée par un seul associé
personne physique ou morale8. Les règles applicables aux SARL A A.U. en matière de constitution
sont celles applicables aux SARL (exception faite de l’affectio societatis et du nombre d’associés).
De plus, la réunion de toutes les parts en une seule main exclut d’emblée tout litige lié à la
disparition de l’affectio societatis et toute mésentente sur le fonctionnement de la société.
Lorsqu’elle est créée par une personne physique, cette structure permet à l’associé unique de
conserver la maîtrise totale de la société, en l’occurrence du patrimoine immobilier professionnel et
de sa gestion. Elle permet, dans les mêmes conditions que pour une SARL d’encadrer la
responsabilité de l’associé.
Cette forme assure également dans de bonnes conditions la pérennité puis la transmission du
patrimoine professionnel : sans changement, de forme sociale, les parts peuvent être cédées.
Cette forme de société cumule les avantages de la SARL à d’autres atouts qui lui sont propres et qui
la rapprochent d’une détention en direct par le chef d’entreprise puisqu’il est le seul détenteur des
parts sociales. Cependant, les contraintes juridiques (capital minimum, approbation des comptes,
etc.) doivent également être respectées comme dans les SARL.
8
Selon les dispositions de l’article 49 de la loi n° 5-96, sur la SNC, la SCA, la SARL et la société en
participation : « une société à responsabilité limitée ne peut avoir pour associé unique une autre société à responsabilité
limitée composée d’une seule personne. »
29
NOVEMBRE 2005
Paragraphe 3 : La société civile immobilière (SCI)
La SCI est une société civile par sa forme et par son objet qui détient un patrimoine immobilier.
Cette définition peut être retenue pour les SCI, mais ces initiales recouvrent des réalités
économiques bien différentes puisqu’il peut s’agir :
De sociétés civiles d’attribution

Sociétés constituées pour la construction d’un immeuble et dont les parts donnent droit à
chaque associé à la jouissance d’un appartement.
De sociétés civiles de placements immobiliers
Sociétés constituées pour acquérir et gérer plusieurs biens immobiliers grâce au
regroupement de nombreux associés qui réalisent un placement financier, mais qui ne
participent pas à la gestion de la société.
De sociétés civiles de multipropriété
Sociétés constituées pour acquérir des résidences de loisirs et les mettre à la disposition de
leurs associés par périodes.
De sociétés civiles de « location gestion »
Il s’agit ici de la société civile dite de « location gestion ». Son objet est d’acquérir ou de
faire construire un ou plusieurs immeubles et de le, ou les, gérer.
I- Caractéristiques
Au point de vue juridique, les SCI ne font l’objet d’aucune réglementation particulière. Elles sont
soumises au régime de droit commun des sociétés civiles9. En effet, la constitution d’une société
civile ne se heurte généralement pas à grandes difficultés, notamment lorsqu’elle a pour objet
l’acquisition d’un nouvel immeuble et qu’en conséquence son capital est uniquement constitué par
des apports en numéraire. Ainsi, nous nous bornerons à étudier simplement les spécificités de la
SCI. Du fait que la rédaction des statuts nécessite une attention particulière liée à la liberté de leur
élaboration.
a- Capital social
9
Dahir des obligations et contrats (D.O.C.) du 12 août 1913 modifié et complété. Dernières modifications dahir du 11
mai 1995.
30
NOVEMBRE 2005
Les règles de constitution de ce type de sociétés sont peu contraignantes : la SCI est créée par la
signature des statuts sociaux. La loi ne fixe aucun capital minimum, les statuts fixent librement le
montant du capital ainsi que les modalités de libération. Un minimum de deux associés est exigé
(personnes physiques ou morales).
Si la loi ne fixe pas de capital social minimum, la question à l’extrême, se pose de savoir s’il est
envisageable de créer une SCI sans capital. Pour Francis LEFEVRE10 « rien ne s’oppose à ce
qu’une société civile soit constituée uniquement entre apporteurs en industrie, et que, dès lors, elle
soit sans capital social ». Cette particularité souligne la grande souplesse offerte pour fixer le
capital de ce type de société permettant une optimisation fiscale.
Il peut être difficile de déterminer précisément, dès la constitution de la société, l’avenir de

l’immeuble figurant à son actif. Toutefois, il convient au professionnel de s’enquérir d’un
maximum de renseignements quant à la destinée de ce patrimoine, de la composition du capital de
la société. Ces critères sont déterminants pour une optimisation fiscale, une grande souplesse existe
pour fixer le capital et ses modalités de libération.
Les SCI sont généralement constituées par des apports purs et simples indifféremment en
numéraire ou en nature.
La majorité des SCI créées l’ont été avec un capital faible, sans rapport avec l’investissement. Or,
le choix du montant du capital social de la SCI est étroitement lié à l’avenir de la société et au
projet de ses associés.
Les avances en comptes d’associés, appelées également comptes courants, ne sont pas rares dans
les SCI. En effet, les associés ont tendance à minimiser leurs apports en capital au profit de
versements en compte courant. Une des différences entre le capital et le compte courant repose sur
le principe de l’indisponibilité du capital alors que les associés peuvent disposer de leur compte
courant liquide et exigible à tout moment en fonction de la trésorerie de la société et de la rédaction
des statuts. Aussi, c’est souvent cet aspect qui prime pour l’associé et qui le conduit à procéder
ainsi (apports en compte courant).
10
Mémento pratique Francis LEFEBVRE, Sociétés Civiles 1998, § 346 p 73.
31
NOVEMBRE 2005
La constitution d’une SCI peut donc être faite selon différents schémas. Nous développerons
quelques exemples différents de bilan d’ouverture pour une SCI :
1) Capital faible, le reste du financement étant procuré par un emprunt :
ACTIF PASSIF
Frais de constitution 20.000 Capital 10.000
Terrain 250.000 Emprunt 1.190.000
Immeuble 930.000
1.200.000 1.200.000
2) Capital égal à la valeur de l’investissement, non libéré intégralement au départ, le

reste du financement étant procuré par un emprunt :
ACTIF PASSIF
Frais de constitution 20.000 Capital 1.200.000
Terrain 250.000 Capital non libéré - 1.190.000
Immeuble 930.000 Emprunt 1.190.000
1.200.000 1.200.000
C’est au fur et à mesure de la réalisation des bénéfices, que ceux-ci ayant été appréhendés par les
associés, des appels de fonds seront faits en vue de libérer progressivement le capital.
Quelques années plus tard, nous aurons un bilan dont la structure simplifiée sera celle-ci :
ACTIF PASSIF
Frais de constitution 20.000 Capital 1.200.000
Terrain 250.000 Capital non libéré - 700.000
Immeuble 930.000 Emprunt 700.000
1.200.000 1.200.000
32
NOVEMBRE 2005
3) Capital égal à l’investissement, les associés libèrent intégralement le capital au départ :

ACTIF PASSIF
Frais de constitution 20.000 Capital entièrement libéré 1.200.000
Terrain 250.000
Immeuble 930.000
1.200.000 1.200.000
b- Les obligations des associés relatives aux apports
Si une grande liberté existe quant à la fixation du capital, son mode de libération est aussi très
souple. Généralement, les statuts laissent à la gérance, le soin de fixer elle-même les dates et les
montants des versements en fonction des besoins de la société.
Compte tenu de la liberté de la SCI au niveau de la libération des apports il est important de prévoir
dans les statuts les modalités de libération du capital. En effet, les associés pourraient être tenus de
libérer le capital à la demande de tout associé ou du gérant.
c- Les obligations des associés relatives aux dettes
Les associés sont personnellement et indéfiniment responsables proportionnellement à leurs

apports, mais sans solidarité, de toutes les dettes sociales. Cette responsabilité est mise en action
par les créanciers lorsque le patrimoine de la SCI est insuffisant. Les créanciers pourront donc
poursuivre chaque associé à proportion de ses droits dans le capital social, mais seulement après
l’échec de leurs poursuites à l’encontre de la personne morale.
Cette proportionnalité de contribution aux dettes peut être faussée en cas de non libération totale du
capital et de l’insolvabilité d’un des associés. Aussi, il sera préférable de prévoir des conditions
d’aménagement de cette obligation sans toutefois privilégier un des associés.
Cette responsabilité demeure en cas de cession des parts sur les dettes antérieures à cette cession.
d- La contribution aux pertes
Cette contribution est mise en action lors de l’affectation des pertes de l’exercice. Elle ne se traduit
33
NOVEMBRE 2005
pas forcement par un apport de l’associé. La perte peut être essentiellement générée par la dotation
aux amortissements et n’entraîne de ce fait aucun besoin en trésorerie.
Néanmoins l’affectation directe de ce déficit en compte courant de l’associé permet en cas de

cession des parts d’exonérer le nouvel associé de la contribution à cette perte, le cédant restant
responsable des dettes nées avant la cession.
En cas de non affectation en compte courant de l’associé cédant, l’acquéreur reste tenu de cette
perte le jour de son affectation.
e- Les règles de fonctionnement
Il est impératif de veiller au respect du fonctionnement statutaire de la société. A défaut, le

caractère fictif de la société civile pourrait être invoqué. En effet, l’absence de l’un des éléments
caractéristiques du contrat de société est une cause de nullité de la société. Le caractère fictif d’une
société peut être invoqué par toute personne y ayant intérêt. Cette preuve peut être apportée par
tous les moyens. Par ailleurs, l’absence totale de fonctionnement juridique (tenue des assemblées,
fonctionnement des organes de direction, absence de comptabilité) pourrait constituer une preuve
du caractère fictif de la société.
f- Le retrait des associés
Afin de prévoir tout litige, il est nécessaire d’organiser de façon précise dans les statuts tout retrait
des associés (délai de prévenance, modalités de paiement, accord des associés, conditions liées au
remboursement de l’emprunt et libération du capital).
g- Les conventions réglementées
Un associé d’une SCI peut passer librement une convention avec celle-ci tout autant que cette
convention n’entraîne aucun préjudice pour la SCI.
Par contre, lorsqu’il existe une convention entre la SCI et une société commerciale ayant des
dirigeants ou des associés communs, la réglementation sur les conventions réglementées
s’applique.
34
NOVEMBRE 2005
h- Les obligations comptables
Sauf disposition statutaire spécifique, il n’existe à ce jour aucun texte de loi relatif à l’obligation de
tenue de comptabilité pour les sociétés civiles immobilières suivant des règles imposées, ni
réglementant les informations à publier. Toutefois, les obligations de la société envers les associés,
les tiers et l’administration imposeraient la tenue de cette comptabilité.
Dans l’expression « SCI : société civile immobilière », figure d’abord le terme société, qui
représente un certain nombre d’obligations, tant au plan juridique que fiscal, et dont la
méconnaissance par les associés peut s’avérer lourdes de conséquences. Ces obligations fiscales ou
juridiques conduisent à édicter certaines règles :
- Seule la tenue d’une comptabilité fiable permet de suivre les droits de chacun des associés dans
l’actif net de la société ainsi que les créances et dettes de chacun envers la société surtout
lorsque les associés souhaitent réaliser une opération juridique nécessitant que soit connu le
patrimoine de la société, notamment en cas de cession de parts, de retrait ou décès d’un associé.
- Quel que soit le régime fiscal applicable, le résultat déclaré doit pouvoir être justifié par la
présentation d’une comptabilité ayant une valeur probante. La tenue d’une comptabilité
s’impose dès lors que :
o La société civile est passible de l’impôt sur les sociétés (ou IGR - revenus professionnels).
o L’un des associés de la société civile est une personne morale passible de l’impôt sur les
sociétés (ou IGR - revenus professionnels).
o Les opérations de la société civile sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée.
o Les SCI ayant des revenus soumis à l’impôt (IS, IGR, TVA …) doivent présenter en cas de
contrôle fiscal leurs documents comptables ou sociaux, inventaires et pièces justifiant de
l’exactitude de leurs déclarations fiscales.
o Si la SCI est inscrite au registre de commerce.
II- Avantages
Le recours à une SCI pour gérer un patrimoine immobilier professionnel présente un certain
nombre d’avantages :
35
NOVEMBRE 2005
Sa forme juridique permet une liberté d’organisation de son fonctionnement ;

Sa souplesse, son adaptabilité, sa simplicité de fonctionnement. Elle représente à ce titre un
outil formidable de gestion patrimoniale et de technique de fonctionnement ;
La cession progressive ou partielle d’un immeuble par le biais des cessions de parts dans le
cas où la cession d’un immeuble de prix élevé se révèle difficile et le ou les acquéreurs ne
disposant pas forcément de capacités financières suffisantes ;
Un cadre civil propre à l’intégration des mineurs et la possibilité de les associer
éventuellement à la gestion de la société pour donner à l’opération une logique
patrimoniale. Cependant, ils ne peuvent agir directement, le contrat de société doit être
signé par leurs représentants légaux ;
Une société ouverte à toutes les professions. Pour un certain nombre de professions (plus
particulièrement les fonctionnaires de l’Etat et les professions organisées en ordre) les
membres peuvent ne pas pouvoir être associés de sociétés commerciales ou de sociétés de
capitaux. La SCI permet alors à n’importe quelle personne de s’associer pour gérer un
patrimoine immobilier.
III- Inconvénients
a- Des associés indéfiniment responsables du passif social
Les associés sont à l’égard des tiers, indéfiniment responsables des dettes sociales
proportionnellement à leur part dans le capital social. Cette obligation n’existe que si le caractère
social de la dette est constaté, le créancier devant en faire la preuve. Les créanciers sociaux peuvent
saisir les biens personnels des associés, mais ils doivent alors diviser leurs recours et ne réclamer à
un associé qu’une partie de leur créance calculée en proportion de sa part dans le capital social. La
part de l’associé s’apprécie à la date d’exigibilité de la créance.
Ceci implique l’accomplissement contre la société d’actes d’exécution établissant l’insuffisance du

patrimoine social. Les créanciers doivent justifier d’un certain nombre de diligences avant de
poursuivre les associés (après avoir préalablement et vainement poursuivi la société).
b- La fixation du loyer et le risque d’abus de biens sociaux
36
NOVEMBRE 2005
Il existe un risque qui n’est pas lié à la forme juridique de la structure d’accueil mais au montage
financier, le délit d’abus de biens sociaux. Les associés cherchent à équilibrer financièrement la
SCI en faisant supporter au locataire un niveau de loyer permettant l’équilibrage financier. Or si les
deux entités juridiques ont des associés ou des dirigeants communs, il faut veiller à ce que le loyer
corresponde au prix du marché.
Section 5 : Le financement des investissements immobiliers
L’entreprise a souvent recours aux partenaires extérieurs pour financer ses actifs immobiliers. Le
mode de financement de l’investissement immobilier est un paramètre important du choix juridique
de la structure à adopter.
Nous allons aborder les différentes spécificités juridiques et comptables des modes de financement
et principalement de l’emprunt, du crédit-bail immobilier, des constructions sur sol d’autrui, et du
bail à construction.
Paragraphe 1 : Le financement par fonds propres
Le financement en fonds propres ne représente pas, toujours, le moyen de financement le plus

judicieux puisqu’il se caractérise par une mobilisation importante de la trésorerie de l’entreprise ou
du particulier, sans répercussion du coût de financement susceptible de générer des économies
d’imposition.
Paragraphe 2 : Le financement par emprunts
Le financement par le moyen du crédit constitue à différents titres, pour l’acquéreur – investisseur
ou utilisateur – d’un bien immobilier d’entreprise, une nécessité en raison de l’importance des
budgets d’investissements en cause.
Le financement par emprunt est la forme la plus communément adoptée. Le crédit est à la fois très
simple et standardisé. Il prend la forme d’un emprunt à long terme amortissable, généralement, sur
une durée de 7 à 15 ans.
37
NOVEMBRE 2005
Le crédit « se définit par la mise à disposition, par une banque ou une société financière, d’une
somme au profit de l’emprunteur qui veut acquérir ou refinancer un actif immobilier, voire
financer des travaux de réhabilitation. Les conditions attachées au crédit sont convenues librement
entre les parties en fonction de leurs intérêts propres »11.
Suivant la personnalité de l’emprunteur, sa qualité intrinsèque, ses patrimoines, dettes et revenus,

ainsi que les caractéristiques et qualités du projet immobilier, sa rentabilité escomptée par
l’appréciation des flux de trésorerie nets prévisionnels (cash flows) et les perspectives de
valorisation de l’actif, le préteur peut :
- se protéger en exigeant un apport afin de limiter son intervention et diminuer ses risques ;
- accepter de financer l’investissement très largement en y intégrant dans certains cas des « non
valeurs » telles que les frais d’acquisition, les frais financiers liés à la phase de construction, des
travaux et aménagement très spécifiques, etc.
a- L’emprunt classique :
Ce sont des crédits classiques ou crédits amortissables, avec des échéances de remboursement
comportant intérêt et capital, suivant un plan d’amortissement en capital (tableau d’amortissement)
établi à la signature des contrats.
Cette structure d’emprunt permet à son bénéficiaire de planifier voire « d’abonner » la charge de
remboursement en trésorerie. Les modalités des contrats sont très nombreuses mais nous nous
concentrerons sur leurs domaines essentiels.
Le contrat de prêt est un contrat synallagmatique conclu à titre onéreux et comportant pour le
débiteur une obligation à terme, tant pour le paiement des intérêts que pour le remboursement du
capital. Il obéit aux règles générales des contrats.
Les emprunts qui financent l’immobilier d’entreprise sont essentiellement des emprunts à long
terme d’une durée comprise en général entre 7 ans et 15 ans. Cette durée peut éventuellement être
modulable. Ils peuvent être à taux fixe, variable ou à taux révisable.
11
Ouvrage collectif, Immobilier de l’entreprise, 2ème édition 2003, DELMAS, page 45.
38
NOVEMBRE 2005
La personne morale, société civile, société de personnes ou société de capitaux, ayant recours à un
emprunt pour réaliser un investissement immobilier va être propriétaire de l’immeuble. Cet acte se
matérialise par l’inscription au bilan de la personne morale dudit bien.
Soucieux de garantir leurs prêts et faire face aux éventuelles défaillances des entreprises, les
banques réclament souvent une hypothèque de premier rang ou une caution personnelle des
dirigeants, mais également un nantissement de titres ou de fonds de commerce chaque fois que
l’hypothèque est offerte sur l’immeuble où est exploité le fonds.
a-1 Le capital emprunté :
Il s’agit du montant mis à disposition par la banque à l’emprunteur. Le montant prêté sera
évidemment fonction de la qualité de la contrepartie, qui sera soit une entreprise (appréciation du
risque entreprise ou corporate), soit une structure ad hoc éventuellement sans recours auprès des
associés/actionnaires.
a-2 Le taux d’intérêt
- Le taux fixe
Le taux fixe sera généralement déterminé par le prêteur lors de l’acceptation de sa lettre ou
notification d’accord de financement.
- Le taux révisable
Il s’agira de déterminer :
- le taux applicable ou éventuellement plusieurs taux formant un « panier » de taux ;
- la marge, exprimée en points de base et s’ajoutant à l’index de taux choisi ;
- le mode de variabilité (à chaque échéance, une fois par an, par trimestre, sans modifier le
montant de l’échéance mais en jouant sur la durée du prêt, etc.) avec application de taux
plafonds et/ou de taux planchers, etc. ;
- la faculté de passage à taux fixe moyennant ou non une commission.
a-3 Les frais et commissions
Dans l’essentiel des cas les prêteurs factureront des frais liés à l’étude, au montage juridique,
39
NOVEMBRE 2005
financier, fiscal et comptable. Les banques sont très attentives à la facturation de ces frais qui
contribuent à l’augmentation de leur rentabilité.
Ces frais, de même que le coût de sûretés assortissant les financements, et les primes des assurances
obligatoires, entrent dans le calcul du taux effectif global (TEG) devant figurer dans les contrats de
prêt.
a-4 La durée du crédit
La durée est fonction de l’opération à financer et de l’importance des flux à générer par
l’investissement.
a-5 La fréquence des remboursements
L’allongement de la durée permet de réduire le niveau des échéances d’une façon non
proportionnelle, et ce d’autant plus que le taux est élevé.
Par ailleurs à taux et durée identiques, le changement de fréquence aura pour conséquence une
augmentation du niveau de paiement annuel si l’on passe d’une fréquence mensuelle, à des
fréquences trimestrielles, semestrielles ou annuelles.
a-6 La structure d’amortissement et la répartition intérêts/capital
Les structures d’amortissement ont à l’évidence un impact considérable sur le montant des intérêts
payés et donc sur le coût total du crédit.
Le système classique des échéances constantes implique le versement d’un montant d’intérêts élevé
en début de contrat et faible en fin de durée.
La connaissance des modalités d’amortissement et de paiement d’intérêt est essentielle pour la prise
de décision de l’investisseur et de l’utilisateur qui pourra évaluer, en fonction de ses paramètres la
trésorerie (échéance globale) ou les aspects et prévisions d’ordre fiscal (intérêts déductibles
seulement).
40
NOVEMBRE 2005
Les échéances dégressives : peuvent résulter d’un amortissement constant de capital ou d’une
formule de réduction des échéances, ou encore d’échéances calculées sur mesure pour répondre à
des prévisions de trésorerie ou fiscales particulières d’un emprunteur ou d’un projet déterminé.
Les échéances progressives : cette formule, risquée pour le préteur, peut être demandée par des
investisseurs qui anticipent une évolution significative de leur revenu ou des flux de revenus (cash
flows) issus de l’opération à financer.
b- L’emprunt « in fine »
Une nouvelle forme de crédit tend à se développer : « le prêt in fine ». Ce mode de financement
nécessite généralement un apport personnel plus conséquent.
L’emprunt « in fine » présente les mêmes caractéristiques générales qu’un emprunt classique.
La seule différence réside dans le remboursement du capital emprunté qui se fait en fin de
l’emprunt et de façon globale.
A cet emprunt est systématiquement adossé un contrat de capitalisation qui permettra à la fin le
remboursement du capital emprunté.
Cet emprunt est utilisé :

- en relais : en complément d’un financement à long terme. Ils permettent d’anticiper la
perception de certaines recettes attendues à court terme (TVA, subventions, etc.) ou du produit
de la vente d’un actif.
- Pour l’optimisation fiscale de certains montages locatifs
- Pour les sociétés foncières et opérateurs immobiliers : le parti pris est celui du remboursement
du capital emprunté grâce à la revente de l’actif en fin de crédit. Le risque souvent considérable
est donc pris par les deux parties qui sont étroitement liées à la bonne fin de l’opération.
c- Le crédit-bail immobilier12
c-1 Définition et caractéristiques du contrat
12
Ce type de contrat est né aux Etats-Unies en 1952 ; il est apparu en France dès 1962.
41
NOVEMBRE 2005
Aux termes de l’article 431-2 du code de commerce, le crédit-bail immobilier est : « toute opération
de location de biens immobiliers à usage professionnel, achetés par le propriétaire ou construits
pour son compte, qui, quelle que soit sa qualification, permet au locataire de devenir propriétaire de
tout ou partie des biens loués au plus à l’expiration du bail (crédit-bail immobilier). »13.
Dans le domaine immobilier, cette formule conduit le propriétaire d’un immeuble à en concéder
l’usage, à titre professionnel, à une entreprise utilisatrice qui pourra l’acquérir à l’issue d’une
période irrévocable de location, moyennant un prix forfaitaire convenu au moment du contrat et qui
tient compte du montant des loyers s’appliquant pendant la période de location.
« Ne constitue pas une convention de crédit-bail immobilier, mais un contrat de bail assorti d’une
promesse unilatérale de vente, la convention qui ne tient pas compte des versements effectués à
titre de loyer pour fixer le prix d’acquisition de l’immeuble loué. ».14
L’activité de crédit-bail ne peut être exercée, à titre habituel, que par des entreprises commerciales
agréées en qualité d’établissement de crédit, lesquelles sont donc soumises au suivi et contrôle des
instances régulatrices du secteur financier et au respect de ratios prudentiels.
Cette « bancarisation » du crédit-bail est un concept très français alors que dans un certain nombre
d’autres pays, européens notamment, les crédit-bailleurs sont des sociétés commerciales classiques
à l’image des loueurs de voiture en courte durée, et n’ont pas à respecter la lourdeur, avec le coût y
afférent, des obligations imposées par le statut d’établissement financier.
Le crédit-bail constitue un mode original mais complexe des investissements immobiliers. Le

crédit-bail est défini comme une opération de location de biens achetés en vue de cette opération
par des sociétés financières de crédit-bail qui en demeurent propriétaires, lorsque ces opérations
donnent au locataire la possibilité d’acquérir tout ou partie des biens loués, moyennant un prix
convenu, tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués au titre des loyers.
Le crédit-bail est une technique de pur financement d’un actif immobilier à usage strictement
professionnel. Sont donc exclus du crédit-bail les domaines étrangers aux activités professionnelles
ou commerciales, et en particulier le logement.
13
Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er août 1996) portant promulgation de la loi n° 15-95 formant code de
commerce.
14
Mémento pratique Francis LEFEBVRE, gestion immobilière 2004-2005, § 6001, p 333.
42
NOVEMBRE 2005
Le contrat de crédit-bail se définit donc par référence à deux contrats classiques :

- le contrat de location ;
- le contrat de promesse de vente unilatérale.
En effet, le crédit-bail immobilier se caractérise par la réunion, dans un contrat unique, de trois
éléments :
- l’acquisition ou la construction d’un immeuble (ou de droits immobiliers) par un organisme
financier (le crédit-bailleur) qui en donnera la jouissance à un client (le crédit-preneur) ;
- sa location sur une durée, plus ou moins, longue ;
- une promesse de vente conférée exclusivement et irrévocablement au crédit-preneur moyennant
un prix dénommé valeur résiduelle et défini dès la conclusion du contrat.
Ce dernier élément permet de distinguer le contrat de crédit-bail du contrat de location-vente lequel

comporte une automaticité du transfert de propriété en fin de bail. Pour le crédit-bail, le transfert de
propriété en fin de contrat n’est qu’une option qui peut également comporter d’autres modalités
(poursuite en crédit-bail ou en contrat de location simple, ou restitution de l’immeuble au bailleur).
Cette définition distingue le crédit-bail immobilier de la location simple qui ne comporte pas de
promesse de vente. De même, il ne s’agit pas d’une location vente qui impose le transfert de
propriété même si le crédit-bail se termine le plus souvent par le rachat de l’immeuble par le
locataire.
Enfin, le crédit-bail ne se confond pas avec la vente à tempérament dans laquelle le transfert de
propriété est immédiat.
En fait, à l’issue de la période de location, le crédit-preneur a le choix entre trois possibilités :

Acquérir l’immeuble ;
Restituer l’immeuble ;
Faire courir une nouvelle période de location (si elle est prévue par le contrat).
Il y a lieu de distinguer pour un contrat de crédit-bail immobilier souscrit à l’origine, le traitement

comptable :
43
NOVEMBRE 2005
- durant la période couverte par le contrat, l’immeuble n’est pas inscrit à l’actif et les redevances
sont portées en charges ;
- lors de la levée de l’option : l’immeuble doit être immobilisé par l’acquéreur pour son coût
d’acquisition.
Le coût d’entrée comptable de l’immeuble est égal au prix contractuel de cession. Il est nécessaire
d’effectuer la répartition du coût total entre le coût du terrain et celui des constructions. En
pratique, le prix de cession fixé par le contrat dépasse rarement le prix d’acquisition initial du
terrain par le bailleur ou la valeur réelle du terrain à la date de la levée de l’option. Les
constructions sont donc rarement immobilisées ou le sont pour une faible valeur.
Le crédit-bail offre différents avantages :

Il permet sans mobiliser des fonds propres de l’entreprise commerciale de réaliser un
investissement immobilier à construire ou déjà construit.
Il nécessite normalement peu de sûretés puisque le bien reste la propriété du crédit bailleur.
Toutefois, dans de nombreux cas, les sociétés de crédit-bail exigent le versement d’un dépôt
de garantie ainsi qu’une caution personnelle des dirigeants de l’entreprise locataire, assortie
de la souscription d’une assurance-vie à leur profit.
Il entraîne peu d’ingérence du bailleur dans les affaires du locataire, celui-ci disposant des
prérogatives nécessaires pour réaliser l’opération immobilière.
Une attention toute particulière devra être portée dans la rédaction du contrat concernant les
prérogatives incombant au crédit-bailleur et au locataire pour l’entretien et la réparation de
l’immeuble, mais également la rédaction des clauses éventuelles de résiliation à la demande du
preneur. En effet, les modalités de résiliation ne sont pas réglementées par la loi et les parties sont
libres d’en convenir.
Le transfert de propriété de l’immeuble intervient à l’issu de la période de location si le locataire

lève l’option qui lui a été consentie : il y a exécution de la promesse unilatérale de vente que
contient nécessairement le contrat de crédit-bail.
Dans le cas contraire, le bien devra être restitué dans les délais impartis sous peine de constituer un
délit d’abus de confiance.
44
NOVEMBRE 2005
c-2 Dénouement du contrat
Le contrat peut prendre fin à son terme contractuellement fixé, mais également de façon anticipée.
c-2-1 Dénouement au terme du contrat

A son terme normal, le contrat peut aboutir à trois hypothèses.
- Le crédit-preneur lève l’option et devient propriétaire de l’immeuble
Seul le crédit-preneur peut lever l’option d’achat en acquittant la valeur résiduelle fixée dans le
contrat de crédit-bail. Elle peut faire l’objet d’une indexation de la même manière que les
redevances de loyer. La valeur résiduelle constitue l’assiette de calcul des droits de mutation liés au
transfert de propriété, quelle que soit la valeur vénale de l’immeuble à cette époque.
- Le crédit-preneur renonce à acquérir l’immeuble purement et simplement
Cette hypothèse ne se rencontre pas lorsque la valeur résiduelle de l’immeuble est faible ou
symbolique. En revanche, si la valeur résiduelle fixée contractuellement dépasse la valeur vénale de
l’immeuble au terme du contrat, ou si sa propriété génère des charges importantes sans contrepartie,
le crédit-preneur pourrait être amené à renoncer à l’acquérir.
- Le crédit-preneur renonce à l’acquisition de l’immeuble mais sollicite la conclusion d’un

bail
Le contrat de crédit-bail sera alors, sous réserve de l’accord du crédit-bailleur, simplement

remplacé à son échéance par un bail commercial.
c-2-2 Dénouement anticipé du contrat
- Levée d’option anticipée
Le contrat de crédit-bail peut prévoir une levée d’option anticipée de la promesse de vente. Une
période irrévocable est généralement fixée.
Le prix d’acquisition de l’immeuble (valeur résiduelle) dans cette hypothèse est fixé
contractuellement, et représente généralement :
- les redevances restant à courir jusqu’à la fin du contrat, indexées à la date de levée d’option
et actualisées (pour tenir compte du paiement immédiat de sommes qui auraient été payées
par échéances jusqu’au terme normal du contrat) ;
- la valeur résiduelle elle-même éventuellement indexée à la date de levée d’option.
Ce calcul donne lieu, généralement à l’application d’une « pénalité » sur le montant des échéances
restant à courir, de manière à indemniser le crédit-bailleur du préjudice financier qu’il a subi.
45
NOVEMBRE 2005
- Résiliation du contrat
Sauf exception, la résiliation du contrat intervient le plus souvent d’une manière contentieuse,
lorsque le crédit-preneur ne respecte pas ses obligations. Une clause résolutoire sanctionnant la
défaillance du crédit-preneur figure habituellement dans le contrat.
Après la notification d’une mise en demeure, l’absence de règlement des sommes dues dans le délai
prévu entraîne la résiliation de plein droit du contrat.
A peine de nullité, les contrats de crédit-bail doivent également prévoir la faculté de résiliation du
contrat à la seule initiative du preneur moyennant une indemnité.
d- Le bail à construction
Le bail à construction fait de l’immobilier un bien en mutation : tant que dure le bail, l’entreprise
locataire est propriétaire d’un droit réel immobilier qui cesse à la fin du bail.
Il se définit comme la convention par laquelle le preneur s’engage à édifier des constructions sur
terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail, le terrain
grevé des constructions revient dans la propriété du bailleur au terme du contrat.
Le propriétaire peut consentir un bail portant sur son terrain à un utilisateur ou un investisseur, qui
prend l’engagement d’y édifier à ses frais des constructions et de les conserver en bon état pendant
toute la durée du bail, à charge pour lui de verser un loyer. De même le propriétaire peut consentir
un bail portant sur son immeuble, à charge pour le preneur de réaliser à ses frais les travaux
nécessaires à sa réhabilitation ou sa transformation.
Le propriétaire a vocation à recueillir, lors de l’expiration du bail, la propriété des constructions

édifiées sur son terrain à moins que ce terrain soit cédé au preneur qui deviendra alors propriétaire
de l’ensemble immobilier. Un descriptif détaillé des travaux à la charge du preneur est
généralement annexé au bail.
Les droits du preneur peuvent être hypothéqués, de même que les constructions édifiées sur le
terrain. Le preneur est donc titulaire d’un droit réel immobilier jusqu’au terme du contrat.
46
NOVEMBRE 2005
Le loyer est fixé entre les parties avec la plus grande liberté. Il peut être constitué par la remise au
bailleur d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la jouissance ou
à la propriété de ces derniers, pendant le cours du bail. Il peut s’agir plus classiquement d’un loyer
périodique, lequel sera révisable par périodes à courir à compter de l’achèvement des travaux.
Pendant toute la période du bail, le preneur a la garde des constructions édifiées et en assume toutes
les charges.
Les baux à construction permettent une valorisation à long terme du capital plutôt qu’ils
n’apportent un supplément de trésorerie au propriétaire. Le propriétaire d’un bien immobilier qui
n’a pas de valeur opérationnelle sur le marché locatif, se dessaisit de la gestion pour recouvrer à
l’issu du bail un bien qui aura changé sinon de nature du moins de physionomie.
Pour le preneur, le bail à construction constitue le moyen de réduire le coût de l’investissement

immobilier, le loyer afférent à la location du terrain reste en général très faible.
La technique du bail à construction a plusieurs intérêts :

- Cette technique est intéressante pour le propriétaire bailleur, dans la mesure où sans aucun
financement de sa part, il bénéficiera d’une plus-value importante à l’échéance du bail du
fait de la construction de l’immeuble ou de sa réhabilitation. Ce raisonnement doit être
nuancé si les constructions édifiées sont à usage industriel ou se déprécient rapidement avec
le temps, elles constitueront alors un facteur de moins-value en raison du coût de leur
remplacement ou réaménagement.
- Cette technique est également intéressante pour le preneur, dans la mesure où l’obtention
d’un crédit pourra être facilitée par les garanties réelles qu’il pourra consentir à son préteur
sur les constructions édifiées. De plus, le bail à construction conférant des droits réels,
l’édification des immeubles pourra être financée par le moyen d’un crédit-bail immobilier.
En cas de recours à un crédit ou crédit-bail, les délais de remboursement des concours
devront être inférieurs à la durée totale du bail à construction. Enfin, le preneur peut céder le
bénéfice de son bail à un tiers, généralement avec l’accord du propriétaire.
- La technique du bail à construction permet par conséquent des montages financiers,
juridiques et fiscaux qui, malgré leur complexité, sont souples et adaptables à toutes les
situations.
47
NOVEMBRE 2005
Chapitre 2 : Contraintes fiscales de l’accession à la propriété

immobilière
Section 1 : La fiscalité de l’acquisition
Cette fiscalité de l’acquisition qui concerne exclusivement les droits d’enregistrement et la TVA
s’applique, quels que soient le schéma juridique et le mode de financement choisis.
Paragraphe 1 : Soumission de l’immeuble aux droits d’enregistrement
L’enregistrement est une « formalité à laquelle la loi soumet certains actes et conventions. Il
consiste en l’analyse, par l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement, des actes et
conventions présentés à cette formalité pour en déterminer la nature juridique et percevoir un impôt
dit « droit d’enregistrement » »15.
La formalité de l’enregistrement peut s’appliquer soit à des actes soit à des mutations. On entend
par mutation la transmission d’un droit par une personne à une autre.
Alors que les opérations juridiques ne sont généralement soumises à l’enregistrement que si un acte
est dressé pour les constater, certaines mutations sont assujetties à la formalité même si elles restent
verbales.
En vertu des dispositions de l’article 2-I-A-1°-a du code de l’enregistrement16 « sont

obligatoirement assujettis à la formalité et aux droits d’enregistrement les mutations entre vifs,
donations ou échanges d’immeubles, immatriculés ou non immatriculés, ou de droits réels portant
sur de tels immeubles ».
Ainsi, les droits d’enregistrement sont applicables à toutes les conventions (quelle que soit la
dénomination qui leur est donnée par les parties) qui entraînent une mutation de propriété
d’immeuble en toute propriété, en nue-propriété ou en usufruit.
15
Instruction générale n° 714 relative aux droits d’enregistrement, page 6.
16
Loi de finances n°48-03 pour l’année budgétaire 2004, promulguée par le dahir n° 1-03-308 du 7 Kaada 1424 (31
décembre 2003).
48
NOVEMBRE 2005
Pour que les droits puissent être perçus, il faut qu’il y ait accord des parties sur la chose vendue et
sur le prix. De plus, il est de principe que les droits applicables à une mutation de biens immeubles
sont exigibles par le seul fait de l’existence de l’acte qui la constate, nonobstant les événements
postérieurs indépendamment de toute exécution et quels que soient les changements qui ont pu
survenir ensuite dans les conventions des parties
Si la vente est conclue sous condition suspensive, la mutation de propriété n’est pas immédiate et
seul un droit fixe est exigible. La vente n’est parfaite qu’au jour où la condition se réalise ; le droit
de mutation doit alors être réglé sur la valeur du bien et selon le tarif applicable à cette date.
En revanche, dans la vente sous condition résolutoire, le transfert de propriété est immédiat et le
droit de mutation exigible. Si la condition se réalise et que la vente doit être résolue de façon
rétroactive, le droit de mutation reste acquis au trésor.
Le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent constituent la base unique de la perception des
droits, et ce n’est qu’en l’absence des éléments de leur fixation qu’il est permis d’y suppléer par
une évaluation.
Le prix de vente est tout ce que le vendeur reçoit de l’acquéreur en échange de la chose vendue. Le
prix peut consister non seulement en une somme d’argent mais en créances, valeurs mobilières et
meubles de toute nature.
Lorsque le prix n’est pas exprimé en argent, les parties doivent fournir une évaluation pour la
perception des droits d’enregistrement. Les charges qu’il y a lieu d’ajouter au prix pour le calcul du
droit de mutation sont les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, soit en payant des
dettes pour lui, soit autrement.
Le délai pour l’enregistrement des actes et conventions est la durée au cours de laquelle les
redevables doivent s’acquitter des droits. L’article 5 des dispositions relatives aux droits
d’enregistrement prévoit un délai de trente (30) jours et un délai de trois (3) mois.
Le délai d’enregistrement de trente (30) jours court à compter de la date de la réalisation effective
de la mutation. Toutefois, pour les conventions constatées par les actes des adouls, le délai de
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NOVEMBRE 2005
trente (30) jours court à compter de la date de réception par ces derniers de la déclaration des
parties.
Exemples :
1- Acte S.S.P. (ou notarié) portant vente d’un appartement, daté du 03 janvier 2005.
Le jour de l’établissement de l’acte n’est pas compté (art 36). Le délai de trente (30) jours pour
l’enregistrement de cet acte expire le 02 février 2005.
2- Déclaration reçue par des adouls, le 17 février 2005, portant vente d’un terrain agricole.
Le délai de trente (30) jours pour l’enregistrement expire le 19 mars 2005. Toutefois, le 19 mars
2005 étant un samedi, jour chômé légal, l’échéance est reportée au lundi 21 mars 2005 (art 36).
Un délai d’enregistrement de trois mois est prévu pour les actes de libéralité pour cause de mort, les
ordonnances, jugement et arrêts.
Pour les actes de libéralité, le délai court à compter de la date du décès du testateur. S’agissant des
décisions de justice, la date à retenir pour le décompte du délai de 3 mois est celle de la date
desdites décisions judiciaires.
Le prix exprimé dans l’acte est soumis à un droit proportionnel de 5% sur les mutations :
- d’immeubles, immatriculés ou non immatriculés, ou de droit réels portant sur de tels
immeubles ;
- de propriété, de nue propriété ou d’usufruit de fonds de commerce ou de clientèle.
L’assiette des droits d’enregistrement applicables aux ventes et autres transmissions à titre onéreux
est constituée par le prix exprimé par les parties et les charges qui peuvent s’ajouter au prix.
Exemple :
A vend à B un fonds de commerce, moyennant le prix payé comptant de 300.000 DH. En plus du
prix payé, B prend à sa charge le paiement du montant des impôts dont A est redevable à la date de
la cession, soit 20.000 DH et une dette envers un fournisseur de 50.000 DH.
Base imposable : 300.000 + 200.000 + 50.000 = 370.000 DH
Liquidation de l’impôt : 370.000 * 5% = 18.500 DH
Sont soumis au taux de 2,5 %, l’acquisition par des personnes physiques ou morales autres que les
établissements de crédit, Bank Al-Maghrib, la Caisse de Dépôt et de Gestion et les sociétés
d’assurances et de réassurances de locaux construits, que ces locaux soient à usage d’habitation,
50
NOVEMBRE 2005
commercial, professionnel ou administratif. L’acquisition s’entend de tout mode d’appropriation de

locaux construits, à titre gratuit ou onéreux, tel que vente, donation, échange, etc.
Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 9-III-2° , sont enregistrés au droit fixe de 300
dirhams : « les contrats de crédit-bail immobilier relatifs aux locaux à usage professionnel ou
d’habitation, ainsi que leur résiliation en cours de bail par consentement mutuel des parties ».
Paragraphe 2 : Imposition en matière de T.V.A
Il convient de rappeler au préalable que la TVA17 s’analyse comme un impôt de consommation

perçu par paiements fractionnés successifs, compte tenu d’un mécanisme de déduction. De cette
manière, en principe, l’impôt supporté par le consommateur final est égal au total des paiements
fractionnés successifs des différents intervenants dans la production et la commercialisation du
produit.
Le mécanisme de déduction de la TVA repose donc sur le droit pour un intervenant dans une
transaction assujettie à cette taxe, de soustraire du montant de la TVA dont il est redevable le
montant de celle qu’il a supportée lors de l’acquisition du bien. Il en ira de même de tous les
intervenants jusqu’au stade du consommateur final. Ce dernier supporte donc seul la totalité du
poids de l’impôt, sans possibilité de déduction.
En vertu des dispositions de l’article 4-6° de la loi n° 30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée,
sont obligatoirement assujettis « les travaux immobiliers, les opérations de lotissement et de
promotion immobilière ».
Ainsi, l’acquisition d’un local professionnel neuf ouvre droit à déduction de la TVA comprise, au
taux de 14 %, dans le prix de vente et ce pour les personnes exerçant des activités imposables ou
exonérées et bénéficiant du doit à déduction.
Le droit à déduction prend naissance le mois même de paiement de la taxe dans la mesure où
l’immobilier professionnel fait partie des biens susceptibles d’amortissement devant être inscrits
dans un compte d’immobilisation et ce conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi
17
Loi n° 30-85 promulguée par dahir n° 1-85-347 du 20 décembre 1985 (B.O. n° 3818 du 1er janvier 1986).
51
NOVEMBRE 2005
relative à la TVA qui conditionnent le droit à déduction. En effet, les dispositions dudit article
stipulent que lesdits biens doivent « être conservés pendant une période de cinq années suivant leur
date d’acquisition et être affectés à la réalisation d’opérations soumises à la taxe sur la valeur
ajoutée ou exonérées en vertu des articles 8, 8bis, 9 et 9 bis ».
Le défaut du respect des conditions relatives au droit à déduction de la TVA ayant grevé les biens
immobiliers professionnels est sanctionné par une régularisation de la déduction initialement
opérée selon des modalités définies par voie réglementaire.
Paragraphe 3 : Fiscalité de l’acquisition de titres de sociétés immobilières
L’investissement peut porter, non seulement sur l’acquisition directe de l’immeuble (ou d’un
terrain), mais aussi sur la majorité (ou la totalité) des titres d’une société, quelle qu’en soit la forme,
dont l’actif est constitué par ledit immeuble ou terrain.
Sont obligatoirement soumises à l’enregistrement :

1- Les cessions de parts dans les groupements d’intérêt économique (G.I.E.).
2- les cessions d’actions et de parts sociales qui ne sont pas transmissibles selon les formes
commerciales.
Il s’agit des cessions :

- des parts d’intérêts et parts sociales émises par les sociétés civiles, les sociétés de personnes
et les sociétés à responsabilité limitée ;
- d’actions des commandités d’une société en commandite par actions, dont la cession relève
du même régime juridique que la cession des parts d’une société en nom collectif.
Par contre, ne sont pas soumises à l’enregistrement les opérations portant sur les actions,
nominatives ou au porteur, cessibles selon les formes commerciales, que ce soit à la bourse des
valeurs ou par leur simple remise de la main à la main, par bulletin de transfert ou tout autre acte
S.S.P. tel est le cas des actions émises par les sociétés anonymes ou les actions des commanditaires
dans une société en commandite par actions.
Toutefois, la cession de ces actions devient obligatoirement soumise à l’enregistrement lorsqu’elle
52
NOVEMBRE 2005
est constatée dans un acte notarié ou dans un acte S.S.P. déposé au rang des minutes d’un notaire
ou lorsque ce dernier en fait usage.
3- les cessions d’actions ou de parts des sociétés immobilières dites fiscalement transparentes
ou à prépondérance immobilière.
a) Sociétés immobilières transparentes
Sont considérées comme sociétés immobilières fiscalement transparentes en vertu des dispositions
de l’article 2-I-A-3° de la loi n° 24-86 relative à l’I.S.18, les sociétés à objet immobilier, quelle que
soit leur forme, dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives :
- lorsque leur actif est constitué soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en
majeure partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, soit d’un terrain
destiné à cette fin ;
- lorsqu’elles ont pour seul objet l’acquisition ou la construction, en leur nom, d’immeubles
collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder statutairement, à chacun de leurs
membres nommément désigné, la libre disposition de la fraction d’immeuble ou d’ensemble
immobilier, correspondant à ses droits sociaux. Chaque fraction est constituée d’une ou
plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation distincte.
b) Sociétés à prépondérance immobilière
Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière au sens de l’article 82-II de la loi n°
17-89 relative à l’I.G.R.19 , toutes sociétés dont l’actif brut immobilisé est constitué pour 75 % au
moins de sa valeur, déterminée à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession
taxable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier dites
transparentes ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour la détermination de la fraction de 75 % prévue ci-dessus, ne sont pas pris en considération les
immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale,
agricole, à l’exercice d’une profession libérale ou au logement de son personnel salarié.
18
Loi n° 24-86 promulguée par dahir n°1-86-239 du 31 décembre 1986 (B.O. n° 3873 du 21 janvier 1987).
19
Loi n° 17-89 promulguée par dahir n°1-89-116 du 21 novembre 1989 (B.O. n° 4023 du 6 décembre 1989).
53
NOVEMBRE 2005
b-1 L’actif brut immobilisé
L’actif brut immobilisé est constitué par les biens figurant à l’actif du bilan de la société sous les
rubriques suivantes :
- immobilisations incorporelles ;
- immobilisations corporelles ;
- immobilisations financières.
Chaque rubrique peut comporter un ou plusieurs postes d’actif. L’actif immobilisé est considéré
pour sa valeur brute.
La valeur brute s’entend de la valeur historique des biens immobilisés à l’actif, c'est-à-dire de la
valeur d’entrée en comptabilité desdits biens telle qu’elle figure au dernier bilan.
b-2 Les immeubles non affectés à l’exploitation
Il s’agit :
- des terrains dont l’exploitation n’est pas en rapport avec l’objet social ;
- des immeubles de rapport donnés en location ;
- des locaux d’habitation occupés par des personnes autres que le personnel salarié de la société ;
- des titres sociaux émis par des sociétés immobilières transparentes au sens de l’article 2 de la loi
n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
b-3 Nature des droits cédés

- Régime de droit commun
Les droits sociaux (actions ou parts sociales) sont des droits mobiliers incorporels distincts des
biens sociaux et représentatifs du capital social.
- Droits sociaux représentatifs d’apports en nature
Durant un délai de quatre (4) ans à compter de la réalisation définitive de l’apport, les actions et
parts émises par une société ou un G.I.E. en rémunération d’apports en nature sont censés
représenter les biens objet de ces apports et non des droits incorporels.
54
NOVEMBRE 2005
Aussi, toute cession qui porte sur ces actions ou parts durant ladite période, dite « délai de sûreté »
est considérée fiscalement avoir pour objet les biens rémunérés par les titres cédés (immeubles,
fonds de commerce, etc.) et, par conséquent, soumise aux droits d’enregistrement applicables à la
cession desdits biens.
- Droits sociaux émis par les sociétés immobilières
Certaines sociétés sont considérées, du point de vue fiscal, comme n’ayant pas de personnalité
différente de celle de leurs membres. Par conséquent, les actions ou parts sociales détenues par les
associés sont censées leur conférer un droit direct sur les biens en nature possédés par ces sociétés,
à l’exemple des droits des co-indivisaires.
Les sociétés concernées sont :

- les sociétés à objet immobilier dites sociétés immobilières transparentes, visées à l’article 2-
I-A-3° de la loi n° 24-86 instituant l’I.S. ;
- les sociétés à prépondérance immobilière visées à l’article 82-II de la loi n° 17-89 relative à
l’I.G.R. ;
- les sociétés coopératives d’habitation régies par le décret royal portant loi n° 552-67 relatif
au crédit foncier, au crédit à la consommation et au crédit à l’hôtellerie ;
- les sociétés qui, de par la loi, sont dépourvues de la personnalité morale, telles que les
sociétés en participation et les sociétés d’indivision.
La cession des actions et parts sociales émises par lesdites sociétés est considérée avoir pour objet
non pas des droits mobiliers incorporels, mais les biens en nature que ces actions et parts sociales
sont censées représenter.
- Opérations soumises aux droits d’enregistrement :
En application des dispositions de l’article 2-I-A-1°-c) du code de l’enregistrement, sont

obligatoirement assujetties à la formalité et aux droits d’enregistrement, les mutations entre vifs, à
titre gratuit ou onéreux d’actions ou de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière.
55
NOVEMBRE 2005
Sont visées toutes les cessions, même convenues verbalement, consenties à titre gratuit ou onéreux
d’actions, de parts de fondateurs, de parts bénéficiaires ou de parts d’intérêt, émises par les sociétés
dites à prépondérance immobilière.
En vertu de l’article 8-I-A-2° du code de l’enregistrement, le tarif applicable à de telles cessions est
de 5 % sur le prix convenu ou la valeur estimée par les parties.
Paragraphe 4 : Fiscalité de l’acquisition à travers un contrat de crédit-bail immobilier
L’investissement immobilier peut être réalisé de manière différée par souscription d’un contrat de
crédit-bail ou par l’acquisition du bénéfice du contrat de crédit-bail.
a- Souscription d’un contrat du crédit-bail immobilier
La particularité de ce contrat est de s’analyser en un contrat de location immobilière assorti, au

profit du locataire, d’une promesse unilatérale de vente de l’immeuble, objet du contrat, pour un
prix « résiduel » tenant compte de la fraction du prix d’achat déjà acquittée à travers les loyers.
Compte tenu de l’intérêt que présente le crédit-bail immobilier pour le financement des
investissements des entreprises, le législateur a institué un certain nombre d’avantages fiscaux, en
faveur des opérations qui contribuent à son développement.
Ces avantages concernent :

- les droits d’enregistrement :
1. l’enregistrement au droit fixe de 300 DH des contrats de crédit-bail immobilier à usage
professionnel. Le même droit fixe est applicable à la résiliation amiable de tels contrats ;
2. l’exonération du droit de mutation des acquisitions, par les sociétés de crédit-bail, de
terrains nus ou comportant des constructions à démolir et des locaux construits destinés à
être cédés dans le cadre d’un contrat de crédit bail immobilier.
3. la limitation de l’assiette du droit de mutation à la seule valeur résiduelle des locaux objet
du crédit-bail dans le cas de leur acquisition par le preneur.
- les droits d’inscription sur les livres fonciers
56
NOVEMBRE 2005
La loi prévoit que les droits d’inscription sur les livres fonciers seront perçus sur la valeur
résiduelle des locaux objet du contrat de crédit-bail au jour d’exercice par le preneur de la faculté
d’acquisition.
b- Acquisition du bénéfice d’un contrat de crédit-bail
L’acquisition d’un contrat de crédit-bail s’analyse donc en l’acquisition d’un bail et d’une promesse
de vente d’immeuble.
La difficulté est de fixer la valeur respective de la quote-part du prix représentative du droit au bail
et celle représentative de la promesse de vente.
Il est aujourd’hui généralement admis que la valeur d’un droit au bail soit déterminée sur la base de
l’économie de loyer que le contrat permet de réaliser par rapport à la valeur locative du marché.
Cette économie est capitalisée sur la durée du bail restant à courir.
Concrètement, il est habituel que le loyer stipulé du bail soit supérieur à la valeur locative, ceci du
fait de l’amortissement financier du prix d’acquisition. Il s’ensuit qu’en pratique, la valorisation du
droit au bail peut être très faible voire symbolique.
c- Droits d’enregistrement
A la levée de l’option, en vertu des dispositions de l’article 6-1°, la base imposable est constituée,
pour les cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers au profit des preneurs figurant dans
les contrats de crédit-bail immobilier, par la valeur résiduelle desdits immeubles ou droits réels,
telle qu’elle résulte du contrat.
Concernant les taux applicables, les dispositions de l’article 8-I-A précisent que sont soumis au
taux de 5 % :
- les actes et conventions portant mutations entre vifs d’immeubles ou de droits réels portant
sur de tels immeubles ;
- les cessions de droit au bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie
d’immeuble.
57
NOVEMBRE 2005
En France, le coût d’entrée fiscale diffère totalement du coût d’entrée comptable. Depuis le 1er
janvier 1995, le preneur qui exerce l’option doit réintégrer, dans les bénéfices de l’exercice en
cours au moment de la levée d’option, la fraction des redevances versées correspondant à la
différence entre :
- la valeur résiduelle « théorique » de l’immeuble qui résulterait si le preneur avait été
propriétaire du bien depuis le début du contrat,
- et le prix de cession de l’immeuble s’il est inférieur à cette valeur résiduelle.
Section 2 : La fiscalité de la construction
L’hypothèse ici examinée vise celle d’un investisseur qui acquiert un terrain ou des droits sur un
terrain (bail à construction) en vue d’édifier un immeuble.
Dans ce cadre, il sera amené à supporter des droits d’enregistrement sur l’acquisition du terrain et
de la TVA sur les travaux de construction.
Paragraphe 1 : Situation de l’opération de construction vis à vis de la T.V.A
Le texte de la loi régissant la T.V.A. qualifie l’opération de construction faite par les personnes
elles-mêmes d’opération de livraison à soi-même de biens immeubles.
L’imposition de l’opération de livraison à soi-même vise à rétablir au niveau de la consommation

l’égalité de taxation entre ceux qui achètent auprès de promoteurs et ceux qui construisent eux-
mêmes des biens immeubles.
La loi relative à la TVA stipule que les livraisons à soi-même des travaux immobiliers, des
opérations de lotissement et de promotion immobilière constituent des opérations obligatoirement
assujetties à la taxe et le fait générateur se situe au moment de l’achèvement des travaux c'est-à-dire
au moment de la réunion des conditions d’utilisation du bien.20
20
Instruction Générale de la taxe sur la valeur ajoutée, page 73.
58
NOVEMBRE 2005
La construction obéit aux principes généraux d’imposition à la TVA. La base imposable est le prix
de revient des constructions21. En cours de construction, l’investisseur va supporter la TVA sur les
factures de travaux immobiliers et autres prestations de services, la TVA acquittée au cours de
l’opération de construction sera récupérable dans les conditions de droit commun.
Lors de l’achèvement de l’immeuble, l’investisseur aura à effectuer une livraison à lui-même de

son immeuble. Il devra imposer à la TVA le coût de sa construction selon la règle des livraisons à
soi-même de biens immeubles. Symétriquement, il pourra exercer son droit à déduction applicable
à l’acquisition d’immobilisations.
Toutefois, si l’activité de l’investisseur, vis-à-vis de la TVA, est hors champs ou exonérée sans
droit à déduction, il n’aura aucun droit à déduction de la TVA grevant le prix de revient de son
immeuble. En conséquence, les travaux sont portés à son actif en immobilisation pour leur montant
taxe comprise.
Exemple :
Soit une entreprise qui a construit pour elle-même un atelier de production au cours du premier
semestre de l’année 2005. Elle a acheté les matériaux nécessaires pour un montant de 1.200.000
DH dont une TVA récupérable de 200.000 DH. Le prix de revient total de l’atelier est 1.800.000
DH.
Traitement fiscal
Au fur et à mesure de paiement des matériaux nécessaires à la construction, l’entreprise procédera à
la déduction de la TVA dont le total déduit sera de 200.000 DH.
Lors de l’achèvement des travaux, cette livraison à soi-même est passible de la TVA au taux de
14% applicable aux travaux immobiliers. Soit :
TVA collectée de : 1.800.000 * 14% = 252.000 DH
Cette TVA collectée sera déductible selon le prorata de déduction relatif à l’activité pour laquelle
est destiné cet atelier. Soit :
Si prorata de déduction est de 100%, la TVA récupérable est de : 252.000 * 100% = 252.000
Si prorata de déduction est de 50%, la TVA récupérable est de : 252.000 * 50% = 126.000
Si l’activité pour laquelle est destiné l’atelier est exonérée sans droit à déduction ou située hors
champ d’application de la taxe, la TVA récupérable est nulle.
21
Article 11-6° de la loi n° 30-85 relatives à la TVA.
59
NOVEMBRE 2005
Par ailleurs, lorsque la construction est réalisée sur sol d’autrui, il n’y aura pas perception de droits
d’enregistrement puisqu’on n’est pas en présence de cession du terrain. En matière de taxe sur la
valeur ajoutée, c’est l’opération de construction qui est soumise et non le terrain. Le locataire
assujetti dispose du droit de récupérer la TVA ayant grevé la construction qu’il a édifiée.
Paragraphe 2 : Autres impôts dus : Droits d’enregistrement
a) Terrains destinés à la réalisation d’un projet d’investissement
En vertu des dispositions de l’article 3-IV-1°, sont exonérées des droits d’enregistrement « les
acquisitions par toute personne physique ou morale de terrains nus ou comportant des constructions
à démolir et affectés à la réalisation par l’acquéreur d’un projet d’investissement autre que de
lotissement ou de construction, sous réserve des conditions d’exonération prévues à l’article 4 »
L’exonération prévue à l’article 3-IV-I° est acquise aux conditions suivantes :

- l’acte d’acquisition doit comporter l’engagement de l’acquéreur de réaliser le projet
d’investissement dans le délai maximum de 36 mois à compter de la date d’acquisition.
En cas de force majeure, le délai précité peut être prorogé par le ministre chargé des finances ou la
personne déléguée par lui à cet effet sur production, par l’intéressé, des pièces justificatives
nécessaires.
- l’acquéreur doit, en garantie du paiement des droits simples calculés au taux de 5% prévu à
l’article 8 (I - A) et, le cas échéant, de la pénalité, de l’amende et de la majoration prévues,
respectivement, aux articles 22 et 23, qui seraient exigibles au cas où l’engagement visé au A ci-
dessus n’aurait pas été respecté :
¾ fournir un cautionnement bancaire qui doit être déposé entre les mains de l’inspecteur des
impôts chargé de l’enregistrement ;
¾ ou consentir au profit de l’Etat, dans l’acte d’acquisition ou dans un acte y annexé, une
hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou, à défaut,
de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit agréés.
Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l’hypothèque ne sera délivrée par

l’inspecteur compétent que sur présentation, selon le cas, des copies certifiées conformes du
certificat de réception provisoire ou du certificat de conformité prévus par la loi 25-90 relative aux
60
NOVEMBRE 2005
lotissements, groupes d’habitations et morcellement, promulguée par le dahir n° 1-92-7 du 15 hijja

1412 (17 juin 1992).
Sont éligibles de cette exonération, les projets d’investissement à caractère industriel, touristique
ou artisanal. Par contre, sont expressément exclus du bénéfice de l’exonération, les opérations de
lotissement et de construction qui relèvent de la promotion immobilière.
Sont considérées comme relevant de la promotion immobilière, notamment, les opérations de

construction d’immeubles destinés à la vente ou à la location.
En cas de force majeure, le délai de 36 mois peut être prorogé par le ministre chargé des finances
ou la personne déléguée par lui à cet effet sur production des pièces justificatives nécessaires.
Au sens de l’article 269 du D.O.C., la force majeure consiste en un événement imprévisible,

insurmontable et indépendant de la volonté de l’investisseur et qui rend impossible l’exécution de
l’obligation, objet de l’engagement.
La force majeure est une question de fait qui s’apprécie pour chaque cas d’espèce. Elle s’entend
uniquement des faits qui rendent l’exécution de la convention impossible et non pas des
évènements qui la rendent plus difficile.
A ce sujet, les difficultés d’ordre financier auxquelles les investisseurs sont susceptibles de se
heurter ne sauraient constituer un cas de force majeure.
Dans tous les cas, la prorogation ne peut être accordée que pour la durée au cours de laquelle la
force majeure subsiste, dans la limite du délai légal de trente six (36) mois.
Pour l’application de cette mesure exceptionnelle, la demande de prorogation doit :

- être présentée avant l’expiration du délai légal ;
- préciser la durée de prorogation demandée ;
- être appuyée des pièces justificatives nécessaires.
61
NOVEMBRE 2005
Pour les entreprises installées dans les zones franches d’exportation, l’exonération est acquise à la
condition que les terrains acquis en vue de réaliser un projet d’investissement soient maintenus à
l’actif de ces entreprises pendant au moins dix (10) ans, à compter de la date de l’obtention de
l’autorisation prévue à l’article 11 de la loi n° 19-94 relative aux zones franches d’exportation.
Sont, également, couvertes par cette exonération prévue par l’article 3-IV-2°, les acquisitions par
les sociétés de crédit-bail immobilier de locaux à usage d’habitation ou professionnel destinés à être
rétrocédés à un tiers dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier.
Sont également concernées les acquisitions de terrains nus ou comportant des constructions
appelées à être démolies et qui seront affectés à la construction de locaux ayant la même
destination.
Lorsque l’acquisition porte sur des locaux construits, l’acte doit comporter l’engagement de la
société de crédit-bail immobilier de mettre lesdits locaux à la disposition du preneur dans un délai
d’un an à compter de la date de l’acte d’acquisition.
Lorsque l’acquisition porte sur un terrain, les locaux à construire doivent être achevés et mis à la
disposition du preneur dans un délai de 3 ans à compter de la date de l’acte d’acquisition.
En garantie des droits qui seraient exigibles aux cas où cet engagement n’aurait pas été respecté, la
société de crédit-bail est tenue :
- soit de fournir un cautionnement bancaire, à déposer auprès de l’inspecteur des impôts
chargé de l’enregistrement ;
- soit de consentir au profit de l’Etat une hypothèque de 1er rang ou, à défaut, de second rang
après celle consentie au profit des établissements de crédit agréés.
Le cautionnement ne sera restitué et la mainlevée d’hypothèque ne sera délivrée que sur

présentation du certificat de conformité ou tout autre document en tenant lieu justifiant la prise de
possession des locaux par le preneur.
b) Terrains destinés à la réalisation de projets de lotissement ou de construction
62
NOVEMBRE 2005
En vertu des dispositions de l’article 8-I-B-4°, sont soumises au taux réduits de 2,5 %, les
acquisitions à titre onéreux, de terrains nus ou comportant des constructions à démolir et destinés à
la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation,
commercial, professionnel ou administratif, sous réserve de certaines conditions.
L’application du taux réduit de 2,5 % est acquise aux conditions suivantes :

- le terrain nu ou comportant des constructions destinées à être démolies doit être affecté à la
construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif ;
- l’acte d’acquisition doit comporter l’engagement de l’acquéreur de réaliser les opérations de
lotissement ou de construction de locaux précités dans un délai maximum de sept ans, à
compter de la date de l’acte ;
- l’acquéreur doit, en garantie du paiement du complément des droits simples et, le cas échéant,
de la pénalité, de l’amende et de la majoration au cas où l’engagement n’aurait pas été respecté,
fournir un cautionnement bancaire qui doit être déposé entre les mains de l’inspecteur des
impôts chargé de l’enregistrement ou consentir, au profit de l’Etat, dans l’acte d’acquisition ou
dans un acte y annexé, une hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de
premier rang ou, à défaut, de second rang après celle consentie au profit des établissements de
crédit agréés.
Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée d’hypothèque ne sera délivrée par
l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement que sur présentation, selon le cas, des copies
certifiées conformes du certificat de réception provisoire, du permis d’habiter ou du certificat de
conformité.
Le taux de 2.5 % est également applicable aux ventes de certains droits réels, tels que l’usufruit
d’un terrain nu, si l’acquéreur de ces droits s’engage à réaliser des opérations de construction dans
les mêmes conditions que pour les acquisitions en pleine propriété de terrain nu.
Section 3 : La fiscalité de la mise en place d’une société : droits

d’enregistrement
La création d’une société suppose l’affectation à cette personne morale d’un patrimoine distinct de
celui des associés, qui forme naturellement la base de l’impôt.
63
NOVEMBRE 2005
Ce patrimoine est normalement constitué par les « apports purs et simples », effectués par les
associés en échange de droits sociaux soumis aux aléas de l’entreprise, qui sont de l’essence même
de la société, mais il peut comprendre aussi des apports rémunérés par un équivalent soustrait aux
risques sociaux, dits « apports à titre onéreux ».
En vertu des dispositions de l’article 2-I-B-2° du code de l’enregistrement, sont obligatoirement

assujettis à l’enregistrement, les actes portant constitution de capital, prorogation ou dissolution de
sociétés ainsi que les actes modificatifs du contrat ou des statuts.
Paragraphe 1 : Les sociétés
Selon les dispositions de l’article 982 du D.O.C., « la société est un contrat par lequel deux ou
plusieurs personnes mettent en commun leurs biens ou leur travail, ou tous les deux à la fois, en vue
de partager, le bénéfice qui pourra en résulter. ».
Une société régulièrement formée constitue une personne morale dotée de la personnalité juridique.
a- Sociétés civiles et sociétés commerciales
Sont commerciales à raison de leur forme, quel que soit leur objet :
- la société anonyme ;
- la société en nom collectif ;
- la société en commandite, simple ou par actions ;
- la société à responsabilité limitée.
Sont également commerciales, les sociétés en participation dont l’objet est commercial.
L’intérêt de cette distinction réside dans le fait que la société civile est réglementée en tant que
contrat qui donne naissance à la personne morale dotée de la personnalité juridique dès que les
conditions nécessaires à sa formation sont réunies.
Par contre, la naissance de la personne morale des sociétés commerciales résulte de leur
immatriculation au registre de commerce.
b- Sociétés de personnes et sociétés de capitaux

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NOVEMBRE 2005
Dans les sociétés de personnes, le facteur personnel est déterminant dans la formation et le maintien
du groupe. Ce facteur se manifeste par la confiance mutuelle entre associés et la considération
personnelle de chacun, ce qui se traduit au niveau des statuts par les restrictions apportées aux
cessions des titres sociaux pour sauvegarder l’homogénéité du groupe.
Dans les société de capitaux, le facteur personnel a moins d’importance que dans les sociétés de
personnes, à tel point que l’on assiste dans ces sociétés à une totale séparation entre l’entreprise et
les apporteurs, considérés comme de simples bailleurs de fonds. Cette séparation se manifeste à
travers :
- la responsabilité des associés qui est limitée à leurs apports ;
- la négociabilité des titres sociaux qui sont en principe librement cessibles.
Entre ces deux catégories, se trouvent deux types de sociétés :

- la société en commandite par actions qui cumule les caractéristiques des deux précédentes
catégories et regroupe, à la fois, des associés en nom, au même titre que ceux d’une société
en nom collectif et des associés actionnaires, à l’image de ceux d’une société anonyme ;
- la société à responsabilité limitée dans laquelle les associés n’engagent que leurs apports, à
l’exemple des associés de sociétés de capitaux. Toutefois, à l’instar des parts de sociétés de
personnes, les titres émis par une S.A.R.L. revêtent la forme de parts d’intérêts non
négociables.
Paragraphe 2 : La réalisation des apports
Les apports sont les biens transmis à la société pour constituer le fond commun nécessaire à la
poursuite du but du contrat et à la réalisation de l’objet social. Ces apports peuvent être en
numéraire ou en nature.
Les apports en nature peuvent consister :

¾ en biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels. Ex : terrains, fonds de
commerce, brevets d’invention, etc.;
¾ en industrie, c’est à dire le travail d’une personne rémunéré par les bénéfices
sociaux.
65
NOVEMBRE 2005
Toutefois, un apport en industrie ne peut être fait :

- ni à une société anonyme pour laquelle l’article 21 de la loi n° 17-95 exige la souscription
de la totalité du capital et la libération intégrale des actions représentatives d’apport en nature ;
- ni à une SARL en application de l’article 51 de la loi n° 5-96, sous réserve de l’exception
prévue par le même article en ce qui concerne l’apporteur en nature d’un fonds de commerce ou
d’une entreprise artisanale.
Sont considérés comme purs et simples les apports rémunérés par la société au moyen de la remise
d’actions ou de parts sociales.
En particulier, il n’y a pas d’apport pur et simple, mais plutôt apport à titre onéreux, lorsque la
contrepartie fournie par la société est constituée par un avantage ferme et actuel qui n’est pas
soumis aux risques sociaux. Tel est le cas lorsque cette contrepartie consiste :
- en une somme d’argent à payer par la société directement à l’apporteur ou à son créancier
;
- en des obligations émises par la société et qui matérialisent une dette ferme à sa charge ;
- en un engagement pris par la société d’acquitter des dettes dues par l’apporteur à un tiers,
ou encore la prise en charge du passif grevant les biens objet de l’apport.
Dans ces divers cas, l’apport est dit à titre onéreux et s’analyse en une véritable vente consentie par
l’apporteur à la société, imposable au droit dû sur la vente, d’après la nature des biens qui en sont
l’objet.
Juridiquement, l’apport effectué à une société opère à son profit le transfert de propriété des biens
qui en font l’objet.
Paragraphe 3 : Droits d’enregistrements
Conformément aux dispositions de l’article 8-D-8°, les actes de formation de sociétés sont
assujettis à un droit de 0,50 % qui est le seul droit exigible quelle que soit la nature des biens
apportés, liquidé sur la valeur vénale des apports déduction faite du passif pris en charge par la
société.
Le minimum de perception est fixé à 1000 dirhams (article 8-II).
66
NOVEMBRE 2005
Bien que l’apport en société soit translatif de propriété, il n’est donc pas soumis au droit de
mutation ordinaire mais à un tarif moindre.
A cet effet, des conditions sont exigées, à savoir :

- l’apport doit être pur et simple ;
- la constitution d’une véritable société ;
- l’acte écrit.
Le droit d’apport est liquidé sur le montant total des apports mobiliers, immobiliers, déduction faite
du passif pris en charge. Ce droit s’applique quelque soit la nature des biens apportés, biens
marocains et biens étrangers.
Les promesses fermes d’apport donnent ouverture aux droits au même titre que les apports
immédiatement réalisés.
Le passif, affectant les apports, est assujetti aux droits de mutation à titre onéreux, selon la nature
des biens objet des apports et l’importance de chaque élément dans la totalité des apports faits à la
société. Etant rappelé, que sont soumis au taux de 5 % :
- Les immeubles, immatriculés ou non immatriculés, ou de droits réels portant sur de tels
immeubles, lorsque la mutation de ces biens ou droits ne relèvent pas d’un taux différent.
- Les cessions, à titre gratuit ou onéreux, d’actions ou de parts sociales des sociétés
immobilières transparentes et des sociétés à prépondérance immobilière.
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NOVEMBRE 2005
Conclusion de la 1ère partie
Au terme de cette analyse des différents paramètres juridiques, financiers et fiscaux devant inspirer
sa réflexion, l’investisseur se trouve confronté à une décision complexe, impliquant la mise en
œuvre de nombreux critères d’appréciation.
Cette décision va résulter d’un arbitrage entre ces différents paramètres (impératifs financiers,
conséquences fiscales, etc.) ; cet arbitrage sera d’autant plus délicat que nombre de ces paramètres
obéissent à des considérations divergentes et parfois incompatibles.
Il sera donc nécessaire que l’investisseur établisse une hiérarchie dans ses priorités (gestion
patrimoniale, contraintes financières, trésorerie, autonomie, optimisation fiscale à court terme ou à
long terme, etc.).
L’élaboration de cette hiérarchie résultera tout d’abord de la stratégie définie pour l’entreprise
utilisatrice ou l’investisseur (développement, rationalisation, croissance externe, redéploiement,
désinvestissement, etc.), le facteur immobilier étant à la fois au service de cette stratégie et son
support nécessaire.
En outre, cet ordre des priorités est la résultante des contingences internes (situation financière, de
trésorerie, ratio de bilan, capacité d’apport, d’endettement, etc.) et externes (position des bailleurs
ou prêteurs, adéquation du produit immobilier à l’analyse de ses besoins).
La définition de cette hiérarchie sera d’autant plus délicate à réaliser que l’investisseur n’est pas
naturellement porté vers une analyse professionnelle de l’ensemble de ces paramètres ; ce n’est pas
lui porter injure que d’estimer le chef d’entreprise, qui excelle dans la fonction commerciale ou
technique, de par son origine, sera sans doute peu enclin à procéder à une comparaison critique
poussée des mérites respectifs de tel ou tel choix de structure, ou formule de financement.
Il lui sera sans doute nécessaire de recourir à des conseils extérieurs, tant pour des raisons de
discrétion au regard des acteurs habituels de l’entreprise, notamment quand une réflexion
68
NOVEMBRE 2005
patrimoniale est en cause, que pour des motifs d’analyse systématique de toutes les options qui
s’offrent à lui.
L’investisseur devra se garder de céder à tout phénomène de « mode » et plus précisément à toute
décision, plus ou moins intempestive, qui serait liée à des facteurs conjoncturels ou privilégiant de
manière excessive ou artificielle tel ou tel type de produit, de montage ou de financement.
La visibilité à moyen terme et, a fortiori, à long terme sur une entreprise est très aléatoire. Les aléas
pouvant mettre en péril la pérennité de l’entreprise tiennent tant aux facteurs négatifs (accélération
des évolutions technologiques rendant funestes les erreurs, les imprévoyances ou les accidents de
parcours) qu’aux facteurs positifs (développement supérieur aux prévisions, croissance externe) ; la
seule certitude réside dans l’immeuble lui-même, voire la seule valeur de son site si l’on estime
qu’il pourrait être obsolète à terme.
Face à ces différents risques d’évolution dont la plupart ne sont pas maîtrisables, il importe que
l’investisseur évite de se mettre dès l’origine dans une position d’extrême vulnérabilité par la
charge de trésorerie qu’il devra supporter directement ou appliquer à son entreprise, par une
exigence trop forte en termes de loyer qui le conduirait à des prélèvements excessifs ou à des
changements fréquents de locataires, par un montage, juridique ou fiscal, fragile ou sujet à critique.
La pérennité de l’investissement sera liée à la pérennité du montage sur les plans juridique,
financier et fiscal.
Le montage mis en place doit ainsi se réserver une marge d’évolution suffisante dans ses différents
paramètres dont les variations sont difficiles à prévoir sur une durée aussi longue.
La décision d’investissement arrêtée et le schéma mis en place, l’investisseur devra rester vigilant
et en alerte ; il doit intégrer dans sa démarche que son opération est un « produit vivant » et qu’il lui
incombe de surveiller l’évolution des différents paramètres pour procéder, le cas échéant, aux
ajustements qui s’avéreraient nécessaires ou souhaitables en fonction d’un nouvel environnement
ou d’une nouvelle stratégie.
Tels sont les enjeux et les difficultés de l’investissement immobilier de l’entreprise qui est tout à la
fois :
69
NOVEMBRE 2005
- l’un des moyens de l’entreprise, dont la gestion relève de la même logique que les autres
actifs et visera à minimiser le coût pour le service attendu ;
- mais aussi l’un des rares actifs corporels utilisés par l’entreprise susceptibles de se
revaloriser à terme ; à ce titre, il peut constituer une fin, soit pour l’entreprise elle-même,
soit pour ses dirigeants ou les investisseurs institutionnels dont c’est le métier.
70
NOVEMBRE 2005
2ème Partie :
CONTRAINTES FISCALES DES

DIFFERENTS CHOIX AU COURS DE
L’UTILISATION ET DE LA
CESSION DE L’IMMEUBLE
71
NOVEMBRE 2005
La séparation du patrimoine immobilier et du patrimoine commercial ou industriel a pour but

essentiel une gestion indépendante et une transmission éventuelle plus facile.
Ainsi, dans cette deuxième partie, nous étudierons les incidences du choix du mode d’acquisition
au cours d’utilisation du bien immobilier et lors de sa cession.
En effet, le mode d’acquisition conditionnera les modalités de détermination du résultat fiscal

provenant de la gestion de l’immeuble, principalement, selon deux impôts : l’impôt sur les sociétés
(I.S.) et l’impôt général sur le revenu (I.G.R.).
Dans le premier chapitre, elles seront analysées les contraintes fiscales au cours de l’utilisation,
notamment les charges déductibles, l’imposition des loyers et présentation des autres impôts et
taxes dus.
Dans le deuxième chapitre, elles seront analysées les contraintes fiscales lors de la cession de
l’immeuble, notamment l’imposition des plus values, le réinvestissement du produit de cession, la
régularisation en matière de taxe sur la valeur ajoutée et la fiscalité de la dissolution d’une société.
72
NOVEMBRE 2005
Chapitre I : Contraintes fiscales au cours de l’utilisation
Si la fiscalité de l’acquisition est une donnée objective puisque, dans la généralité des cas, elle
résulte des qualités ou de la situation intrinsèque du bien acquis, la fiscalité de la détention est, à
l’inverse, éminemment subjective : en effet, elle sera directement liée au statut fiscal, et
éventuellement juridique, de la structure d’acquisition, celle-ci résultant elle-même des choix de
l’investisseur.
Cette fiscalité de la détention concerne essentiellement la détermination et l’imposition du résultat

fiscal. L’entreprise utilisatrice est soumise à des dispositions fiscales différentes selon la nature de
son activité.
La nature de l’activité de l’entreprise a peu d’influence sur le mode de détermination du résultat

fiscal en ce qui concerne la fiscalité d’un bien immobilier. En revanche, les modalités d’imposition
du résultat sont fonction de la forme selon laquelle est exploitée l’entreprise et de son
assujettissement ou non à l’impôt sur les sociétés ou à l’IGR - revenus professionnels.
Selon quelles règles va être déterminé le résultat des opérations engagées et selon quels principes
sera-t-il imposé ? La fiscalité marocaine offre le choix entre différentes variantes qui présentent
chacune avantages et inconvénients.
Section 1 : L’immeuble inscrit au bilan de l’entreprise exploitante
L’acquisition ou la construction de l’immeuble va se traduire par l’inscription du bien au bilan de

l’entreprise.
Paragraphe 1 : Charges déductibles
a- Principes de déductibilité des charges

Que l’entreprise relève de l’IGR – revenus professionnels ou de l’IS, seules peuvent être admises
en déduction des bénéfices imposables, les charges qui remplissent les conditions suivantes :
- se rattacher à la gestion de l’entreprise ou être exposées dans l’intérêt de l’activité ou de la
73
NOVEMBRE 2005
profession ;
- correspondre à une charge effective appuyée de justificatifs suffisants ;
- être constatées en comptabilité ;
- se traduire par une diminution de l’actif net de l’entreprise, c'est-à-dire ne pas avoir pour
contrepartie un enrichissement de l’entreprise.
En application de ce principe général, toutes les charges, dépenses ou frais liés à l’acquisition et/ou
à la détention de l’immeuble vont être admises en déduction selon les modalités qui seront
précisées ci-après.
b- Frais d’acquisition
Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier, il s’agit des droits de mutation (enregistrement),
des honoraires du notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des différents frais et
actes.
Ces frais ont le caractère de charges : ils ne peuvent venir en augmentation du prix de revient des
immobilisations et entrer dans la base d’un amortissement.
Sur un plan comptable, ces frais « peuvent être amortis entièrement dès le premier exercice. Si la
situation financière des entreprises ne permet pas un apurement aussi rapide, l’amortissement est
effectué le plus tôt possible. Il doit être terminé, en principe, dans un délai maximum de cinq
exercices. ».22
Sur un plan fiscal23, ces frais sont cités parmi les frais d’établissement ; bien qu’ils soient
normalement déductibles au titre de l’exercice au cours duquel ils ont été exposés ; la loi permet de
les imputer sur les premiers exercices bénéficiaires à moins qu’ils ne soient amortis à taux constant
sur cinq ans à partir de l’exercice de leur constatation.
A noter que les honoraires d’architecte constituent un élément du prix de revient amortissable des
constructions.
22
CGNC, deuxième partie, volume IV titre IV, P 45.
23
Instruction Générale relative à l’impôt sur les sociétés, page 58.
74
NOVEMBRE 2005
c- Frais financiers
Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier sont
déductibles des résultats de l’entreprise.
Toutefois, le Code Général de la Normalisation Comptable24, en commentant la valeur d’entrée des

immobilisations incorporelles et corporelles, a apporté les précisions suivantes concernant les frais
financiers :
- « Toutefois, dans le cas exceptionnel d’un délai d’acquisition supérieur à un an, les frais
financiers spécifiques de préfinancement se rapportant à cette période peuvent être inclus
dans le coût d’acquisition de ces immobilisations ; avec mention expresse dans l’ETIC
(AI). »
- « néanmoins, le coût de production des immobilisations peut comprendre le montant des
intérêts relatifs aux dettes contractées pour le financement de cette production depuis le
« préfinancement » spécifiques jusqu’à la date normale d’achèvement de l’immobilisation
ou de sa mise en service si elle est exceptionnellement antérieurs à cette date.
Mention doit être faite dans l’ETIC de cette inclusion de charges financières. »
d- Amortissement
L’amortissement a pour objet de constater dans les comptes la dépréciation que sont censées subir,
du fait de l’usure ou du temps, les immobilisations de l’entreprise.
Même les immeubles peuvent être amortis bien que l’expérience montre que ce n’est
qu’exceptionnellement qu’ils perdent leur valeur. Seules les constructions, à l’exclusion des
terrains, peuvent donner lieu à amortissement.
Le droit fiscal admet la déductibilité des amortissements pratiqués conformément aux règles
comptables. L’amortissement doit porter sur un bien qui remplit quatre conditions : figurer à l’actif,
avoir la nature d’une immobilisation, se déprécier avec le temps et être nécessaire à l’exploitation.
24
CGNC, première partie, volume II, titre II, pages 87 et 88.
75
NOVEMBRE 2005
Cette règle exclut de la base amortissable la valeur des terrains qui par définition ne se déprécient
pas.
L’amortissement ayant pour but de pourvoir au renouvellement des immobilisations, la doctrine

fiscale considère que la perte résultant de la péremption du bien renouvelé, correspond au capital
engagé pour l’acquérir ou le créer. Il s’ensuit que l’amortissement a pour base et pour limite le prix
de revient de l’immobilisation (et non une valeur de remplacement).
Deux conséquences s’y attachent :

- D’une part, le taux annuel de l’amortissement est toujours une fraction du prix de revient
constaté dans les écritures de l’entreprise.
- D’autre part, l’amortissement doit cesser d’être pratiqué dès lors que son montant cumulé
atteint celui du prix de revient.
L’amortissement est pratiqué sur la durée normale de l’immeuble : celle-ci est déterminée d’après
les usages de chaque type d’activité. L’amortissement sera pratiqué que le bien soit neuf ou
d’occasion. Peu importe que le précédent propriétaire l’ai déjà amorti totalement ou partiellement.
S’agissant des taux d’amortissement, l’administration fiscale admet comme taux normaux25:
- 4 % pour les immeubles d’habitation et à usage commercial ;
- 5 % pour les immeubles industriels construits en dur c'est-à-dire en matériaux solides ;
- 10 % pour les constructions légères.
Les constructions (à l’exclusion de la valeur du terrain) donnent en principe lieu à un

amortissement linéaire : l’annuité est donc constante tout au long de la période d’amortissement.
L’amortissement dégressif ne peut s’appliquer pour les biens immobiliers. En effet, les dispositions
de l’article 7 ter de la loi relative à l’IS excluent les immeubles quelle que soit leur destination de la
possibilité d’être amortis dégressivement.
En France, le CGI (article 39 A 1) pose le principe général de l’exclusion des immeubles du

système dégressif et admet une dérogation pour les immeubles hôteliers et pour les bâtiments
industriels dont la durée d’utilisation n’excède pas 15 ans. Les bâtiments industriels visés sont ceux
25
Instruction générale relative à l’impôt sur les sociétés, page 68.
76
NOVEMBRE 2005
de construction plus légère que la normale, dans lesquels des matériaux de qualité inférieure
(notamment le bois et la tôle) tiennent une place prépondérante.
L’assiette de l’amortissement est constituée par le prix de revient historique de l’immeuble,

abstraction faite du terrain. En cas d’acquisition, le prix de revient est égal au prix d’achat, sous
réserve des travaux qui pourront être réalisés. En cas de construction, le prix de revient est égal au
coût d’acquisition des matériaux, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes dans la
mesure où elles peuvent raisonnablement être rattachées à la construction de l’immeuble.
Deux conditions s’imposent pour que les amortissements soient déductibles :

- l’immeuble doit appartenir à l’entreprise et figurer à son actif ;
- les amortissements y afférents doivent avoir été constatés en comptabilité.
- Amortissement des immobilisations réévaluées
Bien que sur le plan comptable les dotations d’amortissement soient calculées sur la valeur
comptable nette découlant de la réévaluation, la dotation déductible fiscalement continue à être
déterminée sur la valeur d’entrée initiale. Aussi, il y a lieu de procéder à la régularisation
extracomptable de la différence.
- Cas des constructions sur sol d’autrui
Lorsque la construction ou les aménagements sont réalisés sur sol d’autrui, c'est-à-dire sur un
terrain ou un immeuble pris à bail, ils constituent un accroissement de l’actif de l’entreprise qui les
utilise et qui peut les amortir, à la condition qu’elle en soit propriétaire, c'est-à-dire que le bail ne
prévoit pas l’accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur au fur et à
mesure de cette édification.
Il sera toujours prudent, dans l’hypothèse envisagée, de préciser, dans le bail du terrain, que
l’accession ne jouera qu’à l’issue de la période de jouissance du preneur. S’il était seulement prévu
qu’elle joue au terme du bail, elle interviendra dès le premier renouvellement.
77
NOVEMBRE 2005
L’instruction Générale relative à l’IS26 précise que : « si d’après les stipulations du contrat de
location, les constructions doivent revenir sans indemnité au propriétaire du sol à l’expiration du
bail, le locataire peut comprendre dans ses charges outre le loyer du terrain, l’amortissement
desdites constructions calculé d’après la durée du bail. ».
Pour notre part, nous sommes d’avis que l’amortissement soit toujours calculé en fonction de la
durée normale d’utilisation du bien en question, même si elle est supérieure à la durée du bail.
Lorsque le bail est renouvelé l’entreprise peut continuer à amortir la construction si les conditions
du bail initial sont conservées (à savoir non augmentation du loyer pour tenir compte des
constructions et versement d’aucune indemnité au bailleur). Si, au terme du bail ou de la
jouissance, les biens n’ont pas été intégralement amortis et qu’il n’y ait pas de renouvellement, les
constructions sortiront de l’actif de l’entreprise qui devra constater une perte égale à la valeur
résiduelle
En France, la loi (CGI art 39D) prévoit que lorsque les constructions sont réalisées dans le cadre
d’un bail à construction, la durée d’amortissement à retenir est, au choix :
- soit la durée du bail ;
- soit la durée normale d’utilisation.
Par ailleurs, il y a lieu de signaler que la limitation du délai de déduction du déficit d’un exercice
comptable au quatrième exercice qui suit l’exercice déficitaire n’est pas applicable au déficit ou à la
fraction du déficit correspondant à des amortissements, de biens immeubles, régulièrement
comptabilisés et compris dans les charges déductibles de l’exercice.
- Cas d’acquisition de titres de sociétés immobilières

• Sociétés immobilières non transparentes
L’accroissement du nombre d’opérations réalisées par l’intermédiaire de sociétés rend de plus en

plus courantes les opérations dans lesquelles l’investissement se concrétise par la prise de contrôle
d’une société propriétaire de l’immeuble.
26
Instruction générale de l’IS, p 62.
78
NOVEMBRE 2005
Cette prise de contrôle n’emportera pas, en principe, par elle-même de modification de la fiscalité,
applicable à cette structure, laquelle continuera donc d’amortir normalement, et d’après son prix de
revient historique, son immeuble.
Du point de vue de l’investisseur, les achats de parts ou titres de sociétés immobilières non
transparentes n’ouvrent pas un droit spécifique à amortissement.
• Sociétés immobilières transparentes
Ces sociétés immobilières transparentes, visées à l’article 2 – I – A – 1° - b de la loi relative à l’IS,

ayant pour objet exclusif de transmettre à leurs associés la jouissance et/ou la propriété ultérieure
d’immeuble ou de fractions d’immeubles, sont réputées n’avoir pas de personnalité morale au plan
de la fiscalité directe.
Il s’ensuit donc que l’acquisition de leurs titres est assimilée à l’achat d’immeubles. Les associés ou
actionnaires sont considérés propriétaires de la fraction d’immeuble dont ils ont nommément et
statutairement la libre disposition.
Les titres de ces sociétés sont donc amortissables dans les mêmes conditions que l’immeuble ou la
fraction d’immeuble qu’ils représentent.
e- Frais divers :
Les impôts locaux, les frais d’assurance, les frais de contentieux sont normalement déductibles
comme toutes les charges de l’entreprise et n’appellent pas de commentaire particulier.
Paragraphe 2 : Impôts et taxes dus pendant la possession
Il s’agit de l’impôt des patentes, de la taxe urbaine et de la taxe d’édilité.
a- L’impôt des patentes
En vertu des dispositions de l’article premier de la loi relative à l’impôt des patente « toute
personne ou société, de nationalité marocaine ou étrangère, qui exerce au Maroc une profession,
79
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une industrie ou un commerce, non compris dans les exceptions déterminées par dahir est assujettie
à l’impôt des patentes ».
Le principal de l’impôt des patentes comprend une taxe proportionnelle établie sur la valeur
locative normale et actuelle des magasins, boutiques, usines, ateliers, hangars, remises, chantiers,
lieux de dépôts et de tous locaux, emplacements et aménagements servant à l’exercice des
professions imposables.
Les professions sont classées, d’après leur nature, dans l’un de deux tableaux A et B du tarif de
l’impôt des patentes. Suivant le classement de la profession, le tarif de l’impôt des patentes est égal
au taux de la taxe proportionnelle pour 100 dirhams de valeur locative.
Au principal de l’impôt s’ajoutent des centimes additionnels, au nombre de douze perçus au profit
du budget général de l’Etat.
La valeur locative est déterminée, soit au moyen de baux et actes de location, soit par voie de
comparaison, soit par voie d’appréciation directe.
Pour les usines et les établissements industriels, la taxe proportionnelle est calculée sur la valeur
locative de ces établissements pris dans leur ensemble et munis de tous leurs moyens matériels de
production. En aucun cas, cette valeur locative ne pourra être inférieure à 3 % du prix de revient
des terrains, des constructions, agencements, matériels et outillages.
A compter du 1er janvier 2001, la valeur locative imposable est limitée à la partie du prix de revient
des investissements en terrains, bâtiments et leurs agencements, matériels, outillages, machines et
appareils, égale ou inférieure à cinquante (50) millions de dirhams pour les usines et
27
établissements industriels.
Au titre de l’impôt des patentes, la valeur des biens acquis par voie de crédit-bail est prise en
considération pour déterminer le montant à comparer avec le plafond.
27
Depuis le 1er juillet 1998, ce plafond était de 100 millions de dirhams.
80
NOVEMBRE 2005
Pour la détermination de la valeur locative servant de base au calcul de la taxe proportionnelle due
par les établissements hôteliers, il est appliqué aux prix de revient des constructions et
aménagements de chaque établissement, des abattements dont les taux sont fixés par tranche en
fonction du coût global de l’établissement hôtelier considéré, qu’il soit exploité par son propriétaire
ou donné en location. Les taux de ces abattements sont :
- 20 % lorsque le prix de revient global est inférieur à 3.000.000 DH ;
- 40 % lorsque le prix de revient global est compris entre 3.000.000 et 6.000.000 DH ;
- 50 % lorsque le prix de revient global est compris entre 6.000.000 et 12.000.000 DH ;
- 60 % lorsque le prix de revient global est supérieur à 12.000.000 DH.
A noter toutefois qu’aux termes des dispositions de l’article 6 précité, la valeur vénale des terrains
s’identifie à leur prix de revient (abattement nul).
Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 10 bis de la loi relative à l’impôt des patentes, est
exonéré pendant une période de cinq ans toute personne physique ou morale qui exerce une
profession, une industrie ou un commerce et ce à compter du début de l’activité concernée.
Toutefois, cette exonération ne s’applique pas :
- aux établissements stables de sociétés et entreprises n’ayant pas leur siège au Maroc
attributaires de marchés de travaux, de fournitures ou de services ;
- aux établissements de crédit, Bank Al Maghrib et la caisse de dépôt et de gestion ;
- aux entreprises d’assurances et réassurances ;
- aux agences immobilières.
Les éléments bénéficiant de cette exonération temporaire de 5 ans ne sont pas pris en compte,
durant la période d’exonération, pour l’appréciation du plafond de la valeur locative imposable au
titre de l’impôt des patentes.
Par ailleurs, il y a aussi exonération des centimes et décime additionnels pour la période
d’exonération de l’impôt des patentes.
En terme de reproches, nous sommes d’avis que « la patente héritée du système français est un
impôt lourd et complexe et qui reste un impôt injuste ne prônant aucune équité. Le seul fait d’avoir
un grand local et de payer un loyer assez cher vous pénalisera par rapport à quelqu’un qui occupe
81
NOVEMBRE 2005
un petit local ou qui est installé chez lui et qui par contre, réalise un gros chiffre d’affaires ou
perçoit des commissions conséquentes »28.
b- La taxe urbaine
En vertu des dispositions de l’article premier de la loi relative à la taxe urbaine, celle-ci porte
annuellement sur :
- les immeubles bâtis, affectés par leurs propriétaires, à une activité professionnelle ou à toute
forme d’exploitation, y compris les locaux mis gratuitement à la disposition du personnel.
S’il s’agit d’établissement de production de biens ou de services, elle s’applique aux
machines et appareils faisant partie intégrante de ces établissements.
- les terrains affectés à une exploitation de quelque nature qu’elle soit.
L’article 4 stipule que les constructions nouvelles, les additions de construction ainsi que les
machines et appareils faisant partie intégrante des établissements de production de biens ou de
services sont exonérés de la taxe pendant une période de cinq années suivant celle de leur
achèvement ou de leur installation. Les terrains nouvellement affectés à une exploitation ne
bénéficient pas de l’exemption et sont imposables à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle
de leur affectation.
Comme en matière de l’impôt des patentes, cette exonération ne s’applique pas aux constructions,
machines et appareils appartenant :
- aux établissements stables de sociétés et entreprises n’ayant pas leur siège au Maroc
attributaires de marchés de travaux, de fournitures ou de services ;
- aux établissements de crédit, Bank Al Maghrib et la caisse de dépôt et de gestion ;
- aux entreprises d’assurances et réassurances ;
- aux agences immobilières.
Aux termes des dispositions de l’article 6, la taxe est assise sur la valeur locative des immeubles.
En ce qui concerne les biens (les terrains, les constructions et leurs agencements et les machines et
appareils) affectés par leur propriétaire à leur activité professionnelle ou à toute autre forme
d’exploitation, la valeur locative est obtenue par application au prix de revient justifié par le
28
Abdelkrim HAMDI, « Les impôts locaux », actes des journées d’études, Fiscalité et croissance, CGEM : Casablanca
13 et 14 octobre 1999, page 27
82
NOVEMBRE 2005
contribuable ou, à défaut estimé par l’administration par voie de comparaison, d’un taux unique de
3 %.
La valeur locative imposable est limitée à la partie du prix de revient des investissements en
terrains, bâtiments et leurs agencements, matériels, outillages, machines et appareils, égale ou
inférieure à cinquante (50) millions de dirhams pour les usines et établissements industriels.
Pour les établissements hôteliers, la valeur locative imposable est déterminée en deux étapes
comme suit :
A- détermination de la valeur vénale des éléments imposables
La valeur vénale est déterminée par l’application au prix de revient des éléments imposables d’un
abattement modulé en fonction du prix de revient global de l’établissement hôtelier. Cet abattement
est similaire à celui applicable en matière de l’impôt des patentes.
Le taux d’abattement applicable au prix de revient global de l’établissement hôtelier est un taux
proportionnel et non progressif.
Il y a lieu de préciser que la valeur du terrain est prise en considération pour la détermination du
prix de revient global de l’établissement hôtelier. Toutefois, le prix du terrain est exclu de
l’application de cet abattement.
B- détermination de la valeur locative imposable

- la valeur locative est déterminée par l’application à la valeur vénale des biens imposables
d’un taux de 3% ;
- la valeur locative ainsi obtenue est réduite de 25% avant d’être soumise à la taxe urbaine ;
- la valeur locative est limitée à la partie du prix de revient des investissements imposables
égale ou inférieure à 100 millions de dirhams pour les terrains, constructions et leurs
agencements, machines et appareils acquis à compter du 1er juillet 1998 pour les entreprises
de production de biens et à 50 millions de dirhams pour ceux acquis à compter du 1er janvier
2001 pour les entreprises de production de biens ou de services.
83
NOVEMBRE 2005
Les taux de la taxe urbaine sont prévus à l’article 13 qui dispose que le taux de 13,50 % est
applicable en ce qui concerne :
- les locaux affectés à une activité professionnelle, y compris les machines et appareils faisant
partie intégrante des établissements de production de biens et services ;
- les locaux occupés gratuitement, à titre d’habitation principale, par les membres du
personnel des entreprises ;
- les terrains affectés à une exploitation de quelque nature qu’elle soit.
c- La taxe d’édilité
La taxe d’édilité est établie annuellement sur les immeubles, machines et appareils situés dans le
champ d’application de la taxe urbaine.
Toutefois, il importe de préciser que les immeubles, machines et appareils exonérés

temporairement de la taxe urbaine sont imposables à la taxe d’édilité.
En application des dispositions de l’article 27 de la loi n° 30-89, la taxe d’édilité est assise sur la
valeur locative retenue pour la taxe urbaine.
Le taux de la taxe d’édilité est fixé à :

- 10 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les périmètres urbains et centres
délimités ;
- 6 % de ladite valeur pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes
urbaines.
Exemple n°1 :
L’entreprise A exploite un établissement industriel dont elle est propriétaire. Les éléments
immobilisés ont été acquis en 1995.
- terrain : 500.000 dhs
- constructions : 2.000.000 dhs
- matériel fixe : 1.000.000 dhs
- Agencement du matériel fixe : 200.000 dhs
- matériel mobile29 : 400.000 dhs
29
Le matériel mobile n’est pas imposable en matière de taxe urbaine
84
NOVEMBRE 2005
Total : 4.100.000 dhs

Détermination de la valeur locative :
- en matière d’impôt des patentes :
4.100.000 * 3% = 123.000 dhs.
- en matière de taxe urbaine professionnelle :
3.700.000 * 3% = 111.000 dhs.
Calcul des droits dus :
- impôt des patentes
123.000 * 10% = 12.300 dhs
Centimes et décimes d’Etat
12.300 * 22% = 2.706 dhs
Total des droits : 15.006 dhs.
- taxe urbaine :
111.000 * 13,5% = 14.985 dhs.
- taxe d’édilité :
111.000 * 10% = 11.100 dhs.
Exemple n°2 :
Le prix de revient de l’établissement hôtelier A dont les immobilisations ont été acquises en 2001
est réparti comme suit :
Terrain : 10.000.000 dhs
Constructions : 40.000.000 dhs
Equipements imposables : 30.000.000 dhs
Total : 80.000.000 dhs

1) Détermination de la valeur vénale :
Application de l’abattement spécial de 60% (coût supérieur à 12.000.000 dhs)
Terrain (sans abattement) : 10.000.000 dhs
Constructions + équipements : 70.000.000 – (70.000.000 * 60 %) = 28.000.000 dhs
Total : 38.000.000 dhs
2) Détermination de la valeur locative :

Terrain + constructions et équipements imposables : 38.000.000 * 3% = 1.140.000 dhs
Abattement de 25% : 1.140.000 * 25% = 285.000 dhs
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Valeur locative : 1.140.000 – 285.000 = 855.000 dhs
3) Application du plafonnement de 50 millions de dirhams :

(855.000 * 50.000.000)/80.000.000 = 534.375 dhs
4) Calcul des droits après exonération quinquennale :

Montant de la taxe urbaine professionnelle :
534.375 * 13,50% = 72.140,62 dhs
Taxe d’édilité :
534.375 * 10% = 53.437,50 dhs
Total des droits dus : 72.140,62 + 53.437,50 = 125.578,12 dhs.
Section 2 : L’immeuble au sein du patrimoine privé
Dans la mesure où le bailleur du local commercial est une personne physique différente de
l’entreprise commerciale locataire, le régime fiscal d’imposition des revenus tirés de la location
d’immeubles par une personne physique est le régime des revenus et profits fonciers.
Les personnes physiques membres d’une indivision ou d’une association en participation n’ayant
pas opté pour l’impôt sur les sociétés, sont soumises à l’IGR individuellement pour leur part dans le
résultat de l’indivision ou de l’association :
- Le revenu net foncier est déterminé suivant les règles applicables en matière de revenus
fonciers.
- Le revenu net foncier ainsi déterminé est réparti entre les différents membres en fonction
des parts détenues par chacun d’eux dans l’indivision ou l’association en participation.
- La part du revenu net foncier de chaque membre est prise en considération pour la
détermination de son revenu net catégoriel.
- La répartition est effectuée sur demande écrite des membres intéressés et à la condition
qu’ils produisent un acte authentique ou un contrat légalisé faisant ressortir la part des droits
86
NOVEMBRE 2005
de chacun dans l’indivision ou l’association.
- En l’absence de cette demande ou à défaut de présentation des pièces susvisées, le revenu

net foncier est imposé sous une côte unique, au nom de l’indivision ou de l’association en
participation.
Paragraphe 1 : Imposition des loyers
Le régime des revenus et profits fonciers est, bien entendu, le régime selon lequel sont taxés les
produits d’immeubles ; il convient cependant d’en rappeler les principales caractéristiques et ce
conformément aux dispositions des articles 82 à 88 de la loi relative à l’IGR ainsi qu’aux
commentaires relatifs aux revenus fonciers fournis par la Note Circulaire relative à cet impôt.
a- Définition des revenus fonciers
Sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers les revenus qui proviennent de la location :
- d’immeubles bâtis ou non bâtis et des constructions de toute nature appartenant à des
personnes physiques ;
- des propriétés agricoles y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés.
Il en est de même des revenus de sociétés civiles immobilières revenant à des personnes physiques,
au prorata de leur participation.
Est aussi comprise dans la catégorie des revenus fonciers, la valeur locative des immeubles et
constructions que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des tiers sous réserve des
exclusions citées à l’article 83 de la loi relative à l’IGR, à savoir :
- les ascendants et descendants du contribuable lorsque ces immeubles sont affectés à
l’habitation des intéressés ;
- les administrations de l’Etat et des collectivités publiques et les hôpitaux publics ;
- les œuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle de l’Etat ;
- les associations reconnues d’utilité publique lorsque dans lesdits immeubles sont installés
des institutions charitables à but non lucratif.
b- Exemptions :
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NOVEMBRE 2005
Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles ou additions de constructions,

sont exemptés de l’impôt pendant les trois années qui suivent celle de l’achèvement desdites
constructions.
c- Détermination de la base imposable
Le revenu foncier brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des
sommes perçues au titre du contrat de location y compris les suppléments éventuels quelle que soit
leur qualification juridique.
Le revenu brut est :

- augmenté du montant des dépenses qui incombent au propriétaire ou à l’usufruitier et qui
sont mises par contrat à la charge des locataires ;
- diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des
locataires.
Le revenu net imposable des immeubles urbains est obtenu en appliquant un abattement de 40% sur
le montant du revenu foncier brut.
En cas de perte de loyer justifiée, le contribuable peut obtenir une réduction ou décharge de l’impôt
afférent aux loyers non recouvrés.
Exemple :
Une personne physique résidante a affecté au cours de l’exercice 2004 ses propriétés comme suit :
I) Un immeuble de rapport sis à Casablanca consistant en 4 étages de 2 appartements chacun :
- les 3 premiers étages ont été achevés le 30/04/1998
- le 4ème étage a été achevé le 30/06/2002
Du 01/01 au 31/12/2004, les 8 appartements ont été donnés en location moyennant un loyer
mensuel par appartement de :
- loyer : 3.000 DH
- charges : 200 DH
- taxe d’édilité : 300 DH
Total à payer = 3.500 DH
88
NOVEMBRE 2005
Soit pour les 8 appartements un loyer annuel de 3.500*8*12 = 336.000 DH.
II) Un domaine agricole de 300 ha :

- 100 ha, plantés de fruits, donnés en location à une société contre un loyer annuel de
500.000 DH.
- 200 ha, destinés à la culture, loués à un particulier contre 30% de la production de l’année
Le rendement moyen à l’hectare a atteint 30 quintaux. D’où une production total de 30*200 =
6.000 qx.
Le cours moyen du quintal étant de 200 DH, d’où la part du revenu du propriétaire :
6.000*200*30% = 360.000 DH.
III) Une briqueterie sise à Kénitra dont les immobilisations figurant au bilan est :
- terrain : 1.000.000 DH.
- constructions : 2.000.000 DH.
- matériel et outillage : 4.000.000 DH.
Cette briqueterie a été mise gratuitement par le propriétaire à la disposition de son gendre. Au
regard de l’IGR, sa valeur locative brute totale est de 7.000.000*3% = 210.000 DH.
IV) Un terrain nu situé à Marrakech donné au bail pour un loyer annuel de 60.000 DH.
V) Une villa sise à Rabat mise gratuitement à la disposition d’une association à but non lucratif
reconnue d’utilité publique.
Détermination du revenu foncier net imposable :

Déterminons les revenus fonciers bruts :
I) Immeuble de rapport :
A) pour les 6 appartements achevés le 30/04/1998 : (3.500 – 500)*6*12 = 216.000 DH.
B) pour les 2 appartements achevés le 30/06/2002 : 3.000*2*12 = 72.000 DH.
Le revenu net est comme suit :
A) 216.000 – 40% = 129.600 : imposable
B) 72.000 – 40% = 43.200 : exonéré en vertu de l’article 84 de la loi qui prévoit une exonération
triennale des constructions nouvelles. Ainsi, les revenus provenant de ces 2 appartements seront
soumis à l’IGR en 2006.
89
NOVEMBRE 2005
II) Le domaine agricole :

1) 500.000 DH.
2) 360.000 DH
Total = 860.000 DH.
Le revenu brut et le revenu net sont identiques, il n’y a pas lieu d’appliquer l’abattement de 40%
sur le loyer ou sur la part de revenu provenant de la production.
III) La valeur locative de la briqueterie :

270.000 – 40% = 162.000 DH.
IV) Le loyer provenant du terrain nu :

60.000 – 40% = 36.000 DH
V) La valeur locative de la villa mise gratuitement à la disposition de l’association à but non

lucratif est exonérée.
Le total du revenu net imposable est égal à :

129.600 + 860.000 + 162.000 + 36.000 = 1.187.600 DH.
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus
Seule la taxe d’édilité sera due au taux de 10 % de la valeur locative qui correspond au loyer. Cette
taxe est généralement répercutée sur le locataire.
Section 3 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société
Paragraphe 1 : Imposition des loyers
a- Sociétés assujetties à l’IGR
Il s’agit des sociétés en nom collectif, en commandite simple et de fait ne comprenant que des
personnes physiques et n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés.
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En vertu des dispositions de l’article 8 de la loi relative à l’I.G.R. « Le résultat bénéficiaire réalisé
par les sociétés en nom collectif, en commandite simple et de fait, ne comprenant que des
personnes physiques et n’ayant pas opté à l’IS est considéré comme un revenu professionnel du
principal associé et imposé à son nom. ».
Par ailleurs, l’article 28 dispose que « Le bénéfice des sociétés non passibles de l’impôt sur les
sociétés est déterminé :
1° - obligatoirement selon le régime du résultat net réel prévu à l’article 13 ci-dessus, en ce qui
concerne les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple et les associations en
participation ;
2° - sur option, et sous les conditions définies aux articles 20 et 23 ci-dessus pour le régime du
bénéfice forfaitaire ou celui du résultat net simplifié en ce qui concerne les indivisions et les
sociétés de fait. ».
Relèvent ainsi de la catégorie de revenus professionnels : les revenus locatifs des propriétés
inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale.
Ainsi, sont applicables les principes relatifs aux charges déductibles présentés pour le cas de
l’inscription du bien à l’actif de la société exploitante
Le résultat bénéficiaire des sociétés en nom collectif, en commandite simple et de fait, ne

comprenant que des personnes physiques est considéré comme un revenu du principal associé et
imposé en son nom. Lorsque le résultat est déficitaire, celui-ci est imputable sur les autres revenus
professionnels de l’associé principal.
La qualité du principal associé doit être appréciée par référence au capital social excepté dans le cas
de la société en commandite simple.
Le principal associé est celui qui détient le plus grand nombre de parts sociales. Les parts sociales à
prendre en considération comprennent non seulement les parts qui sont la propriété personnelle de
chaque associé, mais encore de celles qui appartiennent à leurs conjoints et à leurs enfants mineurs
non émancipés.
91
NOVEMBRE 2005
Lorsque le capital social est réparti à part égales entre tous les associés, le principal associé est celui
qui remplit la fonction de gérant.
Lorsque le gérant n’est pas choisi parmi les associés ou lorsque la gérance est confiée à plusieurs
associés, le principal associé est :
- celui qui, par sa collaboration et sa participation active à l’administration de la société,
apparaît comme le principal intéressé au bon fonctionnement et au développement de
l’entreprise ;
- ou celui qui offre le plus de garantie quant au recouvrement de l’impôt
Les caractéristiques de la gérance sont définies en fonction de la forme juridique de la société.

La qualité du principal associé est appréciée au 31 décembre de chaque année ou à la date de la
cessation d’activité.
b- Sociétés assujetties à l’I.S.
Les revenus fonciers constituent le chiffre d’affaires principal des sociétés à objet immobilier. Dans
les autres cas ce sont des produits accessoires.
c- Cas de la SCI
Les sociétés immobilières transparentes visées à l’article 2-I-A-3° a et b de la loi relative à l’impôt
sur les sociétés sont exclues du champ d’application de l’IS.
En effet, sont exclues les sociétés immobilières quelle que soit leur forme (de capitaux ou de
personnes) dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives :
1) dont l’actif est constitué d’une seule unité de logement, occupée en totalité ou en majeure partie
par les membres de la société ou certains d’entre eux, ou d’un terrain destiné à cette fin.
Par terrain destiné à cette fin, il faut entendre la parcelle de terrain destinée à la construction d’une
unité qui devra être réservée, en totalité ou en majeure partie, à l’habitation personnelle des
membres de la société ou certains d’entre eux.
92
NOVEMBRE 2005
Le terrain est réputé destiné à cette fin lorsque :

- sa superficie n’excède pas le double de la superficie minimale fixée pour la zone du lieu de
la situation du terrain.
- la construction est achevée au plus tard dans le délai de cinq (5) ans à partir de la date
d’entrée en vigueur de l’IS pour les sociétés immobilières existantes et de la date
d’acquisition du terrain pour les sociétés constituées à partir de l’entrée en vigueur de l’IS.
S’agissant de la première condition, il est à remarquer que la société immobilière est passible de
l’IS dès l’acquisition du terrain lorsque la superficie de ce dernier dépasse la limite prévue ci-
dessus.
En ce qui concerne la deuxième condition relative au délai, la société immobilière devient passible
de l’IS dès lors que la construction n’a pas été achevée au terme de la 5ème année prévue ci-dessus.
Dans ce cas, la régularisation de la situation fiscale de la société à l’égard de l’IS est opérée pour
toute la période non prescrite.
2) qui ont exclusivement pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles collectifs ou

d’ensembles immobiliers en vue d’accorder statutairement à chacun de leurs membres nommément
désignés, la libre disposition de la fraction d’immeuble correspondant à ses droits sociaux.
La division de l’immeuble doit faire l’objet d’une clause statutaire qui délimite les diverses parties
de l’immeuble social, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privées et s’il y a
lieu, fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Cette clause statutaire doit
être adoptée avant tout commencement des travaux de construction, ou s’il s’agit d’une société
d’acquisition, avant toute attribution, en libre disposition, aux associés.
Chaque fraction doit être constituée d’une ou de plusieurs unités à usage professionnel ou
d’habitation, susceptible de faire l’objet d’une utilisation distincte.
Les sociétés immobilières visées ci-dessus sont réputées au plan fiscal transparentes et n’ont par
conséquent pas une personnalité distincte de leur membre. Les associés (personnes physiques ou
morales) sont fiscalement considérés comme propriétaires des locaux dont ils ont la libre
disposition. »
93
NOVEMBRE 2005
Le régime fiscal des revenus varie à la fois en fonction de l’activité de la société et du statut des
associés.
Il est donc nécessaire dans un premier temps de déterminer la qualification des bénéfices réalisés
par la SCI, puis dans un deuxième temps de déterminer la quote-part de bénéfice imposable au nom
de chaque associé selon son statut social.
Les revenus tirés d’une SCI de la location d’immeubles nus, activité civile, entre en principe dans
la catégorie des revenus fonciers. Mais il faut veiller à ce que l’activité civile de départ ne soit pas
transformée par la réalité en activité commerciale.
Pour l’imposition des bénéfices, il s’agit de l’application du principe de semi transparence : la SCI
n’est pas imposable en tant que telle, chaque associé est imposé en son nom personnel, au prorata
de ses parts et selon son statut fiscal.
En effet, les bénéfices sociaux revenant aux entreprises individuelles, sociétés commerciales,
exploitants agricoles, professions libérales, devait être déterminés selon les règles propres à leur
statut fiscal.
Les sociétés immobilières transparentes qui cessent de remplir les conditions prescrites pour
bénéficier de l’exemption, sont imposées à l’I.S. d’après le résultat fiscal.
Dans le cas où des locaux appartenant à la société sont occupés, à titre gratuit, par des membres de
celle-ci ou par des tiers, les produits correspondant à cet avantage sont évalués d’après la valeur
locative normale et actuelle des locaux concernés.
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus
Il s’agit des mêmes traitements fiscaux comme pour le cas de l’inscription du bien à l’actif de la
société exploitante
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NOVEMBRE 2005
Section 4 : Incidences fiscales du mode de financement
Paragraphe 1 : L’emprunt
Le recours à un emprunt classique n’appelle aucune difficulté relative au traitement fiscal. Les
intérêts de l’emprunt sont déductibles ainsi que l’amortissement de l’immeuble si le régime fiscal
de l’investisseur le permet.
Paragraphe 2 : Le crédit-bail immobilier
La fiscalité de la détention d’un tel bien, chez le preneur, concerne la déduction des redevances et
l’amortissement du bien après la levée de l’option.
a- Déduction des redevances

Les loyers de crédit-bail sont intégralement déductibles des résultats de l’exploitation du preneur
sans aucune limitation (exemple : durée du contrat inférieure à la durée normale d’amortissement
du bien immeuble ou redevance comprenant financement du terrain).
En France, la fraction des loyers correspondant à des éléments non amortissables n’est pas admise
en déduction chez le preneur. Le loyer est réputé affecté en priorité au financement des frais
supportés par le crédit - bailleur lors de l’acquisition de l’immeuble et seulement ensuite aux
éléments amortissables. Ainsi, lorsque les frais d’acquisition et les constructions ont été
intégralement amortis par le bailleur, les loyers correspondant à l’amortissement financier du
terrain ne sont plus déductibles.
Par ailleurs, en France toujours, les articles 239 sexies et 239 sexies B du CGI, prévoient que le
preneur acquérant l’immeuble donné en crédit-bail doit procéder à la réintégration d’une fraction
des loyers déduits.
Cette fraction est égale à la différence entre la valeur des constructions à la date de signature du
contrat et le montant des amortissements qu’il aurait pu déduire s’il avait été propriétaire du bien :
en d’autres termes, la réintégration correspondant à la différence entre la valeur résiduelle pour
laquelle il acquiert le bien et la valeur nette comptable qu’aurait eu le bien dans ses compte après
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les amortissements qu’il aurait pu pratiquer en qualité de propriétaire.
Nous sommes d’avis pour que la fiscalité marocaine adopte un traitement semblable à celui de la
fiscalité française et ce pour que le mode de financement du bien immeuble n’influent pas sur la
fiscalité de l’activité professionnelle.
b- Amortissement du bien chez l’acquéreur
L’immeuble acquis, à la sortie du contrat de crédit-bail, est amortissable chez l’acquéreur sur la
durée normale d’utilisation de l’immeuble estimée au jour de l’acquisition par le preneur.
Le prix de revient retenu pour déterminer la base imposable est égal au prix d’acquisition. Le prix
de revient doit être ventilé entre la fraction non amortissable correspondant au terrain et celle,
amortissable, correspondant aux constructions pour le surplus du prix d’acquisition.
96
NOVEMBRE 2005
Chapitre 2 : Contraintes fiscales lors de la cession
Cette fiscalité de la revente est appréciée du seul point de vue de l’investisseur qui cède le bien
ayant fait l’objet de l’opération, les incidences pour l’acquéreur ayant été examinées dans le cadre
des chapitres relatifs à la fiscalité de l’acquisition et de la détention.
La revente du bien ayant fait l’objet de l’investissement pourra intervenir sous plusieurs formes :
elle pourra donner lieu à la cession de l’immeuble, à la cession de titres d’une société immobilière,
passible ou non de l’impôt sur les sociétés ou éventuellement à la cession d’un contrat de crédit-bail
immobilier.
Les incidences de la cession de l’immeuble lui-même vont concerner essentiellement l’imposition

des plus-values ; il conviendra également de préciser les incidences que peut avoir la cession en
matière de droits d’enregistrement et de TVA.
Section 1 : L’immeuble inscrit à l’actif de l’entreprise exploitante
La souplesse doit permettre à l’entreprise de s’adapter, sans coût excessif, aux évolutions de son
environnement économique. L’entreprise pourra alors être amenée à déménager. Si l’immeuble est
à l’actif de son bilan, elle devra bien souvent le céder, d’abord parce que le prix de cession pourra
lui être nécessaire pour financer sa nouvelle implantation et que la valeur de ces immeubles serait
mieux investie dans son activité.
Paragraphe 1 : Imposition des plus values
L’immeuble constitue un actif que l’entreprise peut aliéner à tout moment par décision de son
organe de gestion.
La cession par l’entreprise d’un immeuble (élément d’actif) est soumise au régime des plus-values.
Les plus-values et moins-values constatées lors de la cession d’une immobilisation sont prises en
compte pour la détermination du résultat comptable ; elles sont retenues de même pour la
97
NOVEMBRE 2005
détermination du résultat fiscal.
Si le principe même de l’imposition des plus-values est acquis, il n’empêche qu’elles ont toujours
été soumises à un traitement fiscal particulier. Les plus-values sont, en effet, calculées d’après la
valeur d’origine des immobilisations cédées ; trop souvent, elles ne font que traduire la dépréciation
de la monnaie et ne présentent dès lors qu’un caractère purement nominal. Les entreprises s’en
aperçoivent lorsqu’elles doivent acquérir une immobilisation nouvelle et la financer en dirham
actuel.
Les plus-values sont soumises à une imposition allégée par rapport au droit commun, afin de tenir
compte de la dépréciation monétaire et d’éviter que les disponibilités des entreprises ne soient
entamées à l’excès.
a- Régime général
En règle générale, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un bien se détermine en

retranchant du prix de cession la valeur nette comptable de ce bien.
Cette valeur nette comptable au jour de la cession résulte de la valeur d’origine, ou plus
précisément, du prix de revient auquel se seront incorporés les différents travaux devant être passés
en immobilisations et sur lequel ont été pratiqués les amortissements.
A la différence de ce qui est prévu pour les plus-values de particuliers, il n’est procédé à aucune
actualisation du prix de revient.
Bien entendu, si le prix de cession est inférieur à la valeur nette comptable, l’opération dégage une
moins-value.
Les plus-values ne donnent lieu à imposition que lorsqu’elles sont réalisées, ce qui résulte d’une
mutation, principalement sous forme de vente, d’apport, d’échange, etc. Ainsi une plus-value
latente ne subit pas d’imposition.
La date de réalisation d’une plus-value est celle du transfert de propriété. Lorsque ce transfert de
propriété a été subordonné à la réalisation d’une condition suspensive, la date du transfert est celle
98
NOVEMBRE 2005
de la réalisation de la condition (en dépit de l’effet rétroactif sur un plan juridique). C’est en
fonction de la réglementation applicable à la date du transfert de propriété que l’imposition est
établie.
Pour le cas des constructions sur sol d’autrui, le versement d’une indemnité par le bailleur
représente un produit de cession d’élément d’actif pour le locataire.
b- Modalités d’imposition des plus-values
Selon les dispositions de l’article 19 de la loi relative à l’IS et de l’article 18 de la loi relative à
l’IGR, pour les plus-values constatées ou réalisées en cours d’exploitation sur les retraits ou les
cessions d’éléments corporels ou incorporels de l’actif immobilisé, et des titres de participation,
l’entreprise bénéficie, sur option, d’abattements appliqués sur la plus-value nette globale résultant
des retraits ou des cessions, obtenue après imputation des moins-values résultant des retraits ou des
cessions.
Le taux30 de l’abattement est égal à :

25 % si le délai écoulé entre l’année d’acquisition de chaque bien immeuble retiré de l’actif
ou cédé et celle de son retrait ou de sa cession est supérieur à deux ans et inférieur ou égal à
quatre ans ;
50 % si ce délai est supérieur à quatre ans et inférieur ou égal à huit ans ;
70 % si le délai précité est supérieur à huit ans.
La plus-value nette globale est le résultat obtenu par différence entre d’une part la somme des plus-
values constatées et profits réalisés et d’autre part la somme des moins-values constatées et des
pertes subies.
Ainsi, dans les cas des cessions multiples, les profits, les plus-values, les pertes et les moins-values
sont tout d’abord déterminés élément par élément. Il est ensuite procédé à la détermination d’un
abattement pondéré selon la formule suivante :
Abattement pondéré = abattement brut * [(profits et plus-values bruts) – (pertes et moins-values
brutes)] / (profits et plus-values bruts)
30
Le projet de Loi de Finances pour l’année 2006 prévoit l’exclusion des terrains nus et des titres de participation du
bénéfice d’abattement et l’application d’abattements uniques de 25% et 50%, selon la durée de détention, pour les plus-
values constatées ou réalisées en cours et en fin d’exploitation.
99
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Pour les plus-values constatées ou réalisées en fin d’exploitation, dans le cas de retrait ou de
cession d’éléments corporels ou incorporels de l’actif immobilisé à l’occasion de la cessation de
l’activité d’une entreprise, le taux d’abattements applicables sur la plus-value nette globale
résultant des retraits ou des cessions est de :
- 50 % si le délai écoulé entre l’année de la constitution de l’entreprise et celle du retrait ou de la
cession des biens est égal à quatre ans au moins et inférieur à huit ans ;
- Deux tiers si ce délai est égal ou supérieur à huit ans.
Si, antérieurement au retrait ou à la cession, en cours ou en fin d’exploitation, l’entreprise a procédé

à une réévaluation du bilan, il est tenu compte, pour déterminer le taux de l’abattement à appliquer,
de la période écoulée entre l’année de la réévaluation et celle du retrait ou de la cession.
En France, le régime d’imposition des plus-values est différent selon qu’il s’agit d’impôt sur le
revenu ou d’impôts sur les sociétés. Il serait utile de présenter ses principes.
- Entreprises relevant de l’impôt sur le revenu
Ce régime est fondé sur une distinction fondamentale entre :
- les plus-values à long terme qui sont soumises à un régime de taxation atténué ;
- les plus-values à court terme qui sont passibles d’un traitement identique à celui des
résultats d’exploitation.
Cette distinction entre plus-values à court terme ou à long terme est basée sur une double
appréciation :
- d’une part, la durée de détention par l’entreprise du bien en question ;
- d’autre part, la nature de la plus-value, correspondant ou non à des amortissements qui ont
été pratiqués et déduits pour la détermination des résultats antérieurs.
Ainsi constituent des plus-values à court terme :

- celles qui sont réalisées au titre de la cession d’immobilisation de toute nature acquises ou
créées par l’entreprise depuis moins de 2 ans ;
- celles qui proviennent de la cession d’éléments acquis ou créés depuis plus de 2 ans à
hauteur des amortissements pratiqués.
A l’inverse, constituent des moins-values à court terme, celles qui sont réalisées sur des biens non
amortissables quelle que soit la durée de la détention.
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Ont le caractère de plus-values à long terme celles qui résultent de la cession de biens détenus
depuis plus de 2 ans :
- qu’il s’agisse de biens non amortissables, pour la totalité de la plus-value, ou
- qu’il s’agisse de biens amortissables, mais pour la seule fraction qui excède les
amortissements non pratiqués.
- Entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés

Pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 1997, le régime du long terme ne s’applique plus
qu’aux plus-values de cession de titres de participation, aux résultats de concessions de licences
d’exploitation de brevets ou procédés de fabrication et, sous certaines conditions, aux produits de
structure de capital risque.
Par contre, pour les autres biens, et en particulier pour les biens et droits immobiliers, le régime du
long terme ne s’applique plus : toutes les plus-values sur ces biens ont le caractère de plus-values à
court terme et sont incluses dans le résultat d’exploitation dans les conditions de droit commun.
c- Régime fiscal dans le cadre de fusion
La fusion de sociétés est considérée, au point de vue fiscal, comme la cession des entreprises
fusionnées, lorsqu’elle est réalisée par voie de création d’une société nouvelle, et comme la cession
de l’actif de la ou des sociétés absorbées lorsque la fusion est réalisée par voie d’apport à une
société déjà existante. Elle donne lieu à l’imposition immédiate des profits réalisés sous réserve de
l’application des abattements prévus dans le cas de fin d’exploitation.
Indépendamment du régime de droit commun, l’article 20-II de la loi relative à l’impôt sur les
sociétés prévoit en faveur des fusions de sociétés un régime particulier tendant à atténuer les
conséquences de la dissolution de la société en considérant la société absorbante ou née de la fusion
comme la continuatrice de la société absorbée ou des sociétés fusionnées.
Sous réserve des conditions précises que la société absorbante ou née de la fusion doit s’engager à
remplir, le régime particulier accorde la franchise totale de l’IS au titre du profit net réalisé à la
suite de l’apport ou de la cession de l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé et des titres de
participation.
101
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En matière des droits d’enregistrement, l’actif net apporté est soumis au taux proportionnel de 0,5
%. Pour le passif, pris en charge par la société absorbante, les dispositions de l’article 3-IV-9°-b
prévoient l’exonération des droits d’enregistrement, en ce qui concerne les droits de mutation
afférents à la prise en charge du passif, dans le cas de « la fusion de sociétés par actions ou à
responsabilité limitée, que la fusion ait lieu par voie d’absorption ou par la création d’une société
nouvelle ».
d- Profit sur cession d’immobilisation réévaluée
Les profits ou pertes sur cession d’élément réévalués sont déterminés fiscalement par rapport aux
valeurs d’entrée initiales.
Les réajustements par rapport aux montants inscrits en comptabilité sont portés sous forme de
réintégrations ou de diminutions au niveau du tableau relatif au passage du résultat net comptable
au résultat net fiscal.
En cas de fusion, le profit net réalisé à la suite de l’apport de l’ensemble des immobilisations
réévaluées est égal, chez la société absorbée, à la différence entre leur valeur d’apport diminuée de
leur valeur comptable nette calculée par rapport aux valeurs d’entrée initiales.
e- Apport du patrimoine professionnel d’une ou plusieurs personnes physiques à une société

passible de l’impôt sur les sociétés :
Le coût de cette opération sera généralement élevé, car elle déclenche l’imposition des plus-values,
et l’apporteur n’ayant reçu en contrepartie de son apport que des droits sociaux, devra ponctionner
sa trésorerie personnelle afin de payer l’impôt. Le problème est bien évidement fonction du
montant de la plus-value acquise et du nombre d’années de détention du patrimoine professionnel.
Nous sommes d’avis que les mesures fiscales « transitoires », qui ont été abrogées, doivent être
comprises dans le texte de loi relative à l’IGR d’une manière permanente du fait que le tissu
économique marocain se caractérise, pour une bonne partie, par un démarrage de l’activité sous
forme d’entreprise individuelle sous - capitalisée, faute de moyens financiers pour répondre aux
exigences de constitution de sociétés notamment le capital minimum.
102
NOVEMBRE 2005
Ces mesures avaient été instituées par l’article 7 du dahir n° 1-92-280 du 29 décembre 1992 portant
loi de finances pour l’année 199331. En vertu des dispositions de cet article, les personnes
physiques passibles de l’impôt général sur le revenu, sous le régime du résultat net réel ou celui du
résultat net simplifié qui font apport de leur patrimoine professionnel à une société anonyme ou à
une société à responsabilité limitée, bénéficient :
- de l’étalement de l’imposition des plus-values d’une part :
Les personnes physiques exerçant à titre individuel, en société de fait ou dans l’indivision, une
activité professionnelle passible de l’IGR selon le régime du résultat net réel ou du résultat net
simplifié sont exonérées dudit impôt au titre du profit net réalisé à la suite de l’apport de l’ensemble
des éléments de l’actif et du passif de l’entreprise individuelle à une S.A. ou à une S.A.R.L.
La plus-value nette d’apport doit être réintégrée, de manière extracomptable dans les résultats de la
société bénéficiaire de l’apport compte tenu des abattements prévus au II de l’article 18 de la loi
relative à l’IGR soit 50 % ou deux tiers en fonction de la durée de détention du bien apporté et ce,
par fractions égales sur une période de 10 ans.
- d’autre part, de l’application d’un droit fixe d’enregistrement de 200 DH à l’opération

d’apport :
Les actes constatant les apports ne sont passibles que d’un droit fixe d’enregistrement de deux cents
dirhams qui couvre la totalité de l’apport y compris les terrains et les constructions faisant partie
intégrante des valeurs d’exploitation de l’entreprise apporteuse.
L’application de ce droit fixe entraîne la dispense des droits de mutation afférents à la prise en
charge par la société du passif de l’entreprise apporteuse.
31
Applicables à compter du 1er janvier 1993, ces dispositions avaient été prorogées jusqu’au 31 décembre 1994, puis du
1er juillet 1996 au 30 juin 1998. Cette mesure a été reprise de nouveau pour les apports entre le 1er juillet 1999 et le 30
juin 2000.
103
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- Lorsque des biens immeubles figurent à l’actif de l’entreprise individuelle concernée par cette
mesure, l’inscription de l’acte d’apport en société sur les titres fonciers de ces biens est
effectuée moyennant paiement d’un droit fixe de 200 dirhams.
Paragraphe 2 : Réinvestissement du produit de cession
La deuxième option autorisée par l’article 19 de l’IS et l’article 18 de l’IGR est l’exonération totale
si l’entreprise intéressée s’engage par écrit à :
réinvestir le produit global des cessions effectuées au cours d’un même exercice, dans le
délai maximum de trois années suivant la date de clôture dudit exercice, en biens
d’équipement ou en immeubles réservés à la propre exploitation professionnelle de
l’entreprise. Pour les terrains non bâtis acquis dans le cadre du réinvestissement précité,
l’exonération est subordonnée à l’affectation desdits terrains à la propre exploitation
professionnelle de l’entreprise ou à l’édification de construction destinées au même usage ;
et conserver lesdits biens et immeubles dans son actif pendant un délai de cinq ans qui court
à compter de la date de leur acquisition.
Exemple :
Une société a cédé au cours de l’exercice 2005 les éléments suivants :
Eléments Date Valeur Prix de Profit brut Perte brute Taux et montant
cédés d’acquisition résiduelle cession de l’abattement
Mobilier 10/02/1999 - 350.000 350.000 - 50%=175.000
Immeuble 30/06/2001 4.000.000 6.000.000 2.000.000 - 25%=500.000
Matériel 01/07/2000 750.000 650.000 100.000 -
4.750.000 7.000.000 2.350.000 100.000 675.000
- Abattement net théorique : 675.000 * (2.350.000 – 100.000) / 2.350.000 = 646.276,60

- Profit théorique imposable : 2.350.000 – 100.000 – 646.276,60 = 1.603.723,40 DH.
Cette société s’est engagée par écrit à réinvestir en biens d’équipement et en immeubles réservés à
sa propre exploitation professionnelle, le produit net global des cessions effectuées dans le délai de
trois. Le montant à réinvestir est de 4.750.000 DH.
104
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Par ailleurs, l’Instruction Générale de l’impôt sur les sociétés précise,32 que : « l’exonération n’est
pas applicable en ce qui concerne les profits sur cession de titres de participation autres que ceux
représentatifs d’une fraction d’immeuble dans les sociétés immobilières transparentes. »
Les plus-values constatées à l’occasion de retraits ou de cessions à titre gratuit ne sont pas éligibles
à l’exonération et relèvent par conséquent de la taxation réduite.
L’exonération, en cas d’option pour le réinvestissement, n’est pas cumulable avec la provision pour
investissement33 qui peut être constituée dans la limite de 20 % du bénéfice fiscal avant impôt, en
vue de la réalisation d’investissement en biens d’équipement, matériels et outillages, et ce, dans la
limite de 30 % dudit investissement, à l’exclusion des terrains, des constructions autres qu’à usage
professionnel et des véhicules de tourisme.
Le montant des plus-values réalisées et exonérées qui excède celui des abattements, est transféré à
un compte de réserve obligatoirement affecté à l’amortissement exceptionnel des investissements
réalisées et ce au titre de l’exercice de la réalisation desdits investissements.
Les amortissements annuels normaux sont calculés sur la valeur résiduelle de ces investissements.
Concernant la provision pour investissement, nous sommes d’avis que l’exclusion des terrains à
usage professionnel de l’affection de cette provision constitue un handicap à l’encouragement de
l’investissement.
Paragraphe 3 : La cession de l’immeuble acquis au moyen d’un crédit-bail immobilier
a- Le contrat de crédit-bail
Rappelons que le crédit-bail est un contrat de location assorti d’une promesse unilatérale de vente ;
le preneur a la possibilité :
- de lever l’option en fin de contrat,
- de céder son contrat avant la fin de celui-ci,
- de ne pas lever l’option d’achat et donc de ne pas acquérir le bien loué en fin de contrat.
32
Instruction Générale, page 129.
33
Articles 7 bis-I-C de l’IS et 15 bis-I-C de l’IGR.
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a-1 La fin du contrat de crédit-bail
L’exercice de l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail entraîne le transfert de propriété du

bien concerné et son inscription au bilan du preneur.
La mutation engendre d’une part la perception de droits de mutation, et par ailleurs des
conséquences au regard de la fiscalité du preneur.
Dans tous les contrats de crédit-bail, l’assiette (des droits de mutation) est constituée par le prix,
souvent minime voire même symbolique puisque correspondant à la valeur résiduelle.
a-2 La cession du contrat de crédit-bail
Les titulaires d’un contrat de crédit-bail immobilier ont la possibilité, en respectant les clauses de
cession de leur contrat, de transférer avant l’échéance celui-ci à un autre titulaire.
Les droits attachés à un contrat de crédit-bail sont traités comme des immobilisations incorporelles
pour le cédant comme pour le cessionnaire.
Sur le plan juridique, la cession d’un contrat de crédit-bail a un double effet. Elle confère au
cessionnaire :
- le droit à la jouissance de l’immeuble pour la durée du contrat restant à courir,
- et le bénéfice de la promesse unilatérale de vente portant sur cet immeuble.
- Droits d’enregistrements
La cession d’un contrat de crédit-bail immobilier est assimilée à la cession d’un droit au bail
portant sur tout ou partie d’un immeuble pour la durée du contrat restant à courir. Cette cession est
soumise au taux de 5 % et ce en vertu des dispositions de l’article 8-I-A-4° du code de
l’enregistrement
- Impôts directs
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Les droits attachés à un contrat de crédit-bail sont traités comme des immobilisations incorporelles
pour le cédant comme pour le cessionnaire et relèvent, en cas de cession du contrat, du régime des
plus-values.
Situation du cédant
La plus-value réalisée par le souscripteur initial est en principe égale au prix de cession des droits.
En cas de cession d’un contrat acquis auprès d’un précédent titulaire, la plus-value réalisée
correspond à la différence entre son prix de vente et son prix d’acquisition diminuée des
amortissements déduits.
Situation de l’acquéreur
Le cessionnaire d’un contrat de crédit-bail immobilier a la possibilité de pratiquer l’amortissement
de la fraction du prix d’acquisition du contrat représentative des constructions sur la durée normale
d’utilisation des constructions à la date de l’opération.
Pour la détermination de la base amortissable, la ventilation du prix d’acquisition est opérée en
fonction des valeurs vénales respectives du terrain et des constructions à la date de l’acquisition.
b- Le « lease back » ou « cession-bail »
Pour améliorer sa trésorerie ou dégager une certaine capacité d’autofinancement, une entreprise
peut procéder à la vente de son immobilier industriel à une société de crédit-bail.
La société de crédit-bail l’achète pour le louer immédiatement à son client. Cette location peut
être effectuée par un contrat de crédit-bail. Ce procédé est connu sous le nom de « lease back »
ou « cession-bail ».
Par exemple, une entreprise achète un immeuble en toute propriété pour y installer ses services
administratifs. Elle le comptabilise en immobilisations et commence à l’amortir régulièrement.
Quelques années plus tard, devant faire face à un financement important pour l’acquisition de
nouveaux matériels, elle décide, pour se procurer les fonds nécessaires, de vendre l’immeuble à
un organisme financier. D’autre part, elle s’engage irrévocablement à louer le même immeuble
à cet organisme pendant une certaine durée qui pourra être fixée par les deux parties. Au terme
de cette période, l’entreprise redeviendra propriétaire de l’immeuble cédé moyennant le
paiement d’un prix symbolique.
107
NOVEMBRE 2005
Cette opération a des conséquences importantes sur la structure financière et la trésorerie de

l’entreprise. A savoir :
- amélioration de son fonds de roulement par diminution des immobilisations,
- amélioration de la trésorerie,
- augmentation des engagements hors bilan,
- dégagement d’un résultat de cession.
En matière comptable, l’entreprise, ayant effectué une transaction de « cession-bail » pour un bien
qu’elle loue à un tiers, doit comptabiliser la transaction comme une opération de vente, ce qui
revient à enregistrer le produit de la vente de l’actif concerné, celui-ci disparaissant des actifs
immobilisés.
Le principal problème de ce type d’opérations est qu’à la fin du contrat de crédit-bail l’immeuble
revient selon les conditions du contrat à la société d’exploitation. La séparation du patrimoine
immobilier et de l’outil d’exploitation n’est en rien réalisée.
C’est pourquoi ce type d’opération est généralement réalisé par des entreprises de taille importante
dont la politique d’investissement est entièrement consacrée à la production ou à la recherche.
Par ailleurs, le « lease back » peut être conseillé à des petites entreprises familiales ayant des
difficultés de trésorerie.
Paragraphe 4 : Régularisation en matière de la taxe sur la valeur ajoutée
Aux termes des dispositions de l’article 18 de la loi relative à la T.V.A. « les biens susceptibles
d’amortissement éligibles au droit à déduction, doivent être inscrits dans un compte
d’immobilisation. »
« ils doivent, en outre, être conservés pendant une période de cinq années suivant leur date
d’acquisition et être affectés à la réalisation d’opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ou
exonérées en vertu des articles 8, 8bis, 9 et 9bis… »
Ainsi, la déduction de la taxe opérée lors de l’acquisition du bien immeuble doit être régularisée
lorsque les biens ayant donné lieu à déduction, cessent de concourir à la réalisation d’opérations
108
NOVEMBRE 2005
soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ou exonérées en vertu des articles 8, 8bis, 9 et 9bis de la loi
relative à la TVA.
La régularisation doit donner lieu à un reversement de taxe lorsque la cession ou le transfert du bien
immeuble se produisent dans le délai de 5 années qui suivent la date de son acquisition ou
construction.
Ce reversement est calculé en fonction du nombre d’annuités restant à courir sur cette période de
cinq ans. L’année d’acquisition ou de construction et l’année de cession étant comptées chacune
pour une année.
Pour ce qui est de la régularisation concernant les immeubles construits, le texte de loi et
l’instruction générale de la taxe sur la valeur ajoutée n’utilisent que le terme acquisition. A notre
avis, il s’agit bien entendu aussi de biens immeubles construits puisque le législateur a soumis à la
taxe sur la valeur ajoutée, sur le même pied d’égalité, l’acquisition et la livraison à soi-même de
biens immeubles. De même, l’instruction générale définissant les biens constituant des
immobilisations éligibles au droit à déduction de la taxe comme ceux qui sont acquis ou créés par
l’entreprise pour être utilisés d’une manière durable comme instrument de travail ou moyens
d’exploitation et qui doivent figurer en immobilisations dans la comptabilité de l’entreprise.
Exemple :
Une entreprise qui réalise simultanément des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations
exonérées sans droit à déduction, a livré à elle-même en juillet de l’année 2002, un bien immeuble
pour un montant de 1.140.000 DH dont 140.000 DH de T.V.A.
Le prorata provisoire pratiqué par l’entreprise est de 70%. La déduction opérée est de :
140.000*70% = 98.000 DH.
Le bien immeuble construit ayant une affectation mixe, l’entreprise doit procéder aux
régularisations suivantes :
- l’année 2002 :
En fin d’année, l’entreprise a réalisé un prorata de 80%, elle doit bénéficier d’une déduction
complémentaire à celle déjà opérée. Le montant de cette déduction est égal à :
[(140.000*80%) – 98.000] * 1/5 = 2.800 DH.
- l’année 2003 :
109
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Le prorata dégagé cette année est de 64%. Le prorata définitif de l’année 2002 étant inférieur de
plus de cinq points au prorata provisoire de l’année 2001, l’entreprise doit procéder au reversement
de la taxe. Le montant à reverser est égal à :
[98.000 – (140.000 * 64%)] * 1/5 = 1.680 DH.
- l’année 2004 :
Au cours de cette année, l’entreprise précitée abandonne son activité exonérée sans droit à
déduction. De ce fait, son pourcentage de déduction est de 100%. L’entreprise bénéficie donc d’une
déduction complémentaire de : (140.000 – 98.000) * 1/5 = 8.400 DH.
- l’année 2005 :
L’entreprise a procédé au cours du mois de septembre à la cession du bien immeuble précité. Elle
est tenue de reverser le cinquième de la déduction initialement opérée compte tenu du 3ème
paragraphe de l’article 17 du décret d’application de la taxe n° 2-86-99, complété par le décret n° 2-
97-340 qui dispose : « Pour l’application des dispositions du présent article, l’année d’acquisition
ou de cession d’un bien est comptée comme une année entière ».
La régularisation fiscale de cette cession se présente comme suit :
98.000 – (98.000 * 4/5) = 19.600 DH.
N.B. : L’acquéreur de ce bien immeuble a le droit de récupérer le montant de 19.600 DH. A cette
fin, le cédant délivre à l’acquéreur une attestation mentionnant :
- la date d’acquisition du bien cédé ;
- la date de cession ;
- le montant de la taxe susceptible d’être déduite.
Section 2 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé
Si l’activité de location est imposable d’après le régime des revenus fonciers, ce sont les règles
applicables aux plus-values des particuliers qui régissent le produit de cession.
Paragraphe 1 : Imposition des profits fonciers
L’article 82 de la loi relative à l’IGR considère comme profits fonciers, les profits constatés ou
réalisés à l’occasion :
- de la vente d’immeuble situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur
de tels immeubles ;
110
NOVEMBRE 2005
- de l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ;

- de la cession à titre onéreux ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales nominatives
émises par les sociétés, à objet immobilier réputées fiscalement transparentes au sens du 3e A-I
de l’article 2 de la loi n° 24-86 instituant l’impôt sur les sociétés ;
- de la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales des
sociétés à prépondérance immobilière ;
- de l’échange, considéré comme une double vente, portant sur les immeubles, les droits réels
immobiliers ou les actions ou parts sociales visées ci-dessus ;
- du partage d’immeuble en indivision avec soulte. Dans ce cas, l’impôt ne s’applique qu’au
profit réalisé sur la cession partielle qui donne lieu à la soulte ;
- des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers et les actions
ou parts cités ci-dessus.
Toutefois, ne relèvent pas de profits fonciers les profits immobiliers réalisés par les personnes
physiques faisant partie de leurs revenus professionnels.
Le profit net imposable est égal à la différence entre :

- le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession ;
- et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement réalisés,
ainsi que des intérêts payés par le cédant en rémunération de prêts accordés par des organismes
de crédit agréés pour la réalisation des opérations d’acquisition et d’investissement précitées ;
Les frais de cession s’entendent des frais d’annonces publicitaires ainsi que des frais de courtage et
des frais d’établissement d’actes, normalement à la charge du cédant, dûment justifiés.
Les frais d’acquisition s’entendent des frais et loyaux coûts du contrat : droits de timbre et
d’enregistrement, droits payés à la conservation foncière pour l’immatriculation et l’inscription
ainsi que les frais de courtage et les frais d’actes afférents à l’acquisition de l’immeuble cédé. Ils
sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut
justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur.
Les dépenses d’investissement s’entendent des dépenses d’équipement de terrain, construction,

reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration.
111
NOVEMBRE 2005
Le prix d’acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le
coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration sur la base de
l’indice national du coût de la vie. Pour les années antérieures à 1946, le coefficient est calculé sur
la base d’un taux forfaitaire de 3 % par an.
Lorsque le prix d’acquisition et/ou les dépenses d’investissement n’ont pu être justifiés, il est
procédé à leur estimation par l’administration fiscale.
Exemple :
Un propriétaire a cédé en Juin 2005 un immeuble qu’il a acquis en Mars 1996 et qu’il occupait à
titre d’habitation secondaire. L’administration fiscale avait redressé en 1996 le prix d’acquisition
déclaré dans le contrat. L’actuel propriétaire avait payé des droits d’enregistrement supplémentaires
suite au redressement du prix d’acquisition.
En juillet 2005, le propriétaire a déposé une déclaration comportant les éléments suivants :
- prix de cession : 800.000 DH
- prix d’acquisition initial tel que figurant sur le contrat d’achat : 300.000 DH
- prix d’acquisition redressé par l’administration : 450.000 DH
- frais d’acquisition non justifiés évalués à 15% du prix d’acquisition redressé par
l’administration : 450.000 * 15% = 67.500 DH
a) Détermination du profit imposable
- prix de revient actualisé : (450.000 + 67.500) * 1,1134 = 574.425 DH
- profit imposable : 800.000 – 574.425 = 225.575 DH
b) Calcul de l’impôt
- cotisation minimale : 800.000 * 3% = 24.000 DH
- impôt dû : 225.575 * 20% = 45.115 DH
- montant à payer : 45.115 DH (l’impôt dû est supérieur à la cotisation minimale).
La valeur de cession des immeubles apportés en société est égale à la valeur réelle des droits
sociaux reçus en rémunération dudit apport.
En cas de cession d’immeuble acquis par héritage, le prix d’acquisition à considérer est :
- soit la valeur vénale des immeubles inscrite sur l’inventaire dressé par les héritiers dans les
douze mois suivant celui du décès du de cujus ;
34
Coefficient de réévaluation relatif à l’année d’acquisition
112
NOVEMBRE 2005
- soit, la valeur vénale des immeubles au jour du décès du de cujus, qui est déclarée par le
contribuable.
En cas de cession à titre gratuit, le prix de cession ou d’acquisition à considérer est la valeur
déclarée dans l’acte.
En cas de cession d’immeuble acquis par donation exonérée, la valeur d’acquisition à retenir peut
être, selon le cas :
- soit le prix d’acquisition de la dernière cession à titre onéreux ayant précédé la donation ;
- soit la valeur vénale lors de la dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière
cession. Autrement dit, si entre la donation exonérée et la dernière cession à titre onéreux, les
biens immobiliers ont fait l’objet d’un héritage, c’est la valeur vénale du bien au moment de la
succession qui constitue le prix d’acquisition à considérer ;
- soit le prix de revient du bien immeuble en cas de livraison à soi-même. Etant entendu que par
prix de revient, il y a lieu de retenir le coût du terrain augmenté du coût des constructions toute
taxe comprise tel qu’il est établi en matière de taxe sur la valeur ajoutée.
Paragraphe 2 : La transmission à titre gratuit
Au plan fiscal, la transmission à titre gratuit de biens immeubles à usage professionnel est une
opération imposable, en matière d’IGR et de droits d’enregistrement, même si elle est réalisée entre
ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs. En effet, ne sont concernés par les
exemptions, prévues à l’article 84 de la loi relative à l’IGR, que les cessions à titre gratuit portant
sur les immeubles occupés à titre d’habitation entre ascendants et descendants et entre époux, frères
et sœurs.
Le souhait de transmettre son patrimoine à ses enfants dans les meilleures conditions juridiques et
fiscales, sans pour autant sacrifier son train de vie, tout en assurant la pérennité de l’entreprise,
anime le plus généralement le chef d’entreprise.
Les techniques sont connues, et nous les aborderons ici en ce qui concerne plus spécifiquement la
transmission d’un patrimoine immobilier.
a- La transmission de l’immeuble
113
NOVEMBRE 2005
Le chef d’entreprise peut consentir une donation simple collective, qui créera entre les enfants une
indivision sur l’immeuble. L’indivision ainsi créée n’est sans doute pas le meilleur mode de gestion
de l’immeuble.
L’indivision est, en général, un état précaire. Il en résulte que le droit de demander le partage est
absolu et que le principe de l’unanimité est incontournable. Cette précarité est renforcée par
l’impossibilité de disposer librement des biens indivis.
Ainsi, lorsque l’indivision porte sur un bien immobilier impartageable par nature, l’exercice du
droit de partage par l’un des héritiers impose généralement la cession de l’immeuble.
b- La transmission des parts de sociétés
Les avantages découlant de la constitution d’une SCI, notamment pour éviter la création d’une
future indivision, sont de trois ordres :
- permettre de substituer éventuellement à la règle d’unanimité qui gouverne les relations entre
indivisaires d’une société
- préserver l’unité et donc la qualité de la gestion des biens par la désignation d’un gérant social
ayant des pouvoirs plus étendus que tout gérant d’indivision
- soustraire les biens aux aléas du partage qui pourrait survenir à l’initiative de chacun des
indivisaires.
Le chef d’entreprise peut préparer le partage de sa succession. Les enfants qui se destinent à la
reprise de l’activité recevront des parts de la société commerciale, les autres, des parts de la SCI.
Cette donation partage peut être réalisée sous réserve d’usufruit, éventuellement avec réversion au
profit du conjoint survivant. La réserve d’usufruit permet au donateur de conserver les produits des
biens donnés, ce qui peut constituer un complément de retraite appréciable, mais permet aussi au
chef d’entreprise de garder le contrôle du patrimoine qu’il a pourtant transmis.
Ce contrôle peut par ailleurs être renforcé sur la SCI, grâce à la liberté dont on dispose dans la
rédaction des statuts.
114
NOVEMBRE 2005
Paragraphe 3 : L’optimisation de la gestion de l’immobilier par le démembrement
Dans le cadre de la gestion optimale du patrimoine immobilier des stratégies de démembrement

peuvent être envisagées dans le respect du droit juridique, comptable et fiscal.
Cette technique a pour effet de maintenir la séparation entre l’entreprise et l’immobilier, tout en
conférant à l’entreprise un droit de jouissance de l’immeuble à long terme, dont les effets seront
constatés dans la structure du bilan. Le démembrement permet ainsi de créer une garantie
financière au montage d’une opération, ou d’échanger un revenu immobilier contre un capital
monétaire susceptible d’éviter tout recours à un financement extérieur s’il s’agit de personne
morale.
Le démembrement de propriété de l’immobilier d’entreprise se situe en fait à l’intersection des

stratégies du chef d’entreprise et de l’entreprise. Les deux parties entendent tirer un profit
patrimonial d’une stratégie fondée sur cette technique.
a- Les éléments constitutifs du droit de propriété
La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue. A ce titre
elle confère l’usus, le fructus matérialisé par l’usufruit et l’abusus matérialisé par la nue-propriété à
la personne physique ou morale qui la détient. La propriété constitue ainsi l’addition de ces droits.
• Les caractéristiques générales de la nue-propriété
Elle représente le droit de propriété nu du capital sans le droit de jouissance.

La nue-propriété ne s’éteint jamais. Le propriétaire s’il ne dispose plus des droits de jouissance
garde ses droits relatifs aux gains en capital. Le nu-propriétaire de parts d’une personne morale
conservera les produits rattachés aux réserves non distribués. Il reste libre de céder son droit sans
l’accord de l’usufruitier.
• Les caractéristiques générales de l’usufruit
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, mais à charge d’en conserver
la substance.
115
NOVEMBRE 2005
L’usufruit dispose du droit de disposer de tous les fruits que peut produire l’objet dont il a
l’usufruit. Il s’agira du loyer de l’immeuble, ou des revenus des titres si l’immobilier est détenu au
sein d’une personne morale.
L’usufruit étant un droit temporaire, il s’éteint soit par l’arrivée du terme fixé dans le contrat
d’usufruit dont la durée ne peut excéder trente ans en cas d’usufruit accordé à une personne morale,
soit par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit a été établi.
L’usufruit rejoint alors la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété.

L’usufruit peut en matière immobilière porter sur des droits sociaux de la personne morale détenant
l’immeuble loué à la société d’exploitation, soit sur l’immeuble lui-même.
• Le démembrement
Le démembrement de propriété peut résulter de la loi lorsqu’il est la conséquence du décès d’un des
conjoints propriétaire de l’immeuble, mais également de la volonté des parties dans le cadre d’une
mutation à titre gratuit ou à titre onéreux. Le démembrement est une situation temporaire.
La technique du démembrement consiste à scinder les éléments constitutifs de la pleine propriété en

deux parties l’usufruit et la nue-propriété.
« Elle constitue une technique de capitalisation permettant au nu-propriétaire de retirer des fonds en
vue de consolider son patrimoine immobilier ou d’effectuer un placement financier. ».35
Le démembrement de propriété peut prendre fin à l’arrivée du terme fixé dans le contrat de départ,
soit, en cas d’abus de jouissance et suite à l’action exercée par le nu-propriétaire, lorsque la
propriété est menacée par la négligence de l’usufruitier. Il en serait ainsi lorsque l’usufruitier ne
remplit pas les obligations d’entretien du bien immobilier.
35
Pierre FERNOUX : stratégies de gestion de l’immobilier d’entreprise et démembrement de propriété : RFC 323 juin
2000 p 65
116
NOVEMBRE 2005
Le démembrement peut également prendre fin par la renonciation à l’usufruit. Cette situation peut
résulter de l’impossibilité d’assumer l’entretien ou lorsque l’utilisation du bien immobilier
constitue une charge trop importante sur l’exploitation de la société commerciale, mais également
d’une mutation à titre gratuit ou à titre onéreux entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
b- Les techniques d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

Il n’existe aucun texte de loi permettant de fixer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété.
Si le barème défini par l’article 6-4° des droits d’enregistrement est usité de manière courante, il
n’est pas opposable aux tiers dans leurs rapports civils, car il n’a qu’une portée strictement fiscale.
Les dispositions de cet article ne s’imposent donc pas aux parties dans leurs arrangements
particuliers.
• L’évaluation financière
La pleine propriété a été définie comme l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété. La

conséquence de cette expression arithmétique est que si l’on connaît la valeur de la pleine propriété
et de l’usufruit, on connaît celle de la nue-propriété, et inversement.
« La valeur économique d’un actif est fonction des avantages nets attendus de celui-ci, les
avantages nets attendus du droit acquis correspondent aux éléments de cash flow générés par ce
droit dans le futur, à un horizon donné ».36
La valeur d’un bien acquis en pleine propriété dépend d’une part des flux de revenus et d’autre part
de la plus-value espérée du bien.
Les éléments sont pour l’usufruitier les revenus envisagés et pour le nu-propriétaire la pleine
propriété future.
Evaluation de l’usufruit
36
David BRENOT, investissement immobilier professionnel réalisé par l’intermédiaire d’une société civile
immobilière – optimisation juridique et fiscale, mémoire d’expertise comptable, France Novembre 99, p 76.
117
NOVEMBRE 2005
L’usufruit est le droit viager de percevoir les revenus générés par le bien. Dans le cas d’un bien
immobilier, il s’agit de la perception des loyers ou de sa jouissance.
Ce droit s’exerce durant la durée de l’usufruit qui peut être à terme fixe (usufruit à durée
déterminée) ou à terme incertain (décès de l’usufruitier).
La valeur de l’usufruit est égale à la valeur actualisée du flux des revenus perçus durant la durée de
cet usufruit.
Le mode de détermination de l’usufruit repose donc sur la méthode des revenus actualisés. Pour
déterminer la valeur d’un usufruit (US), il faut connaître :
- le montant des flux de revenus espérés (R),
- la durée de perception de ces revenus (N),
- le taux de rendement du bien sur lequel s’exerce cet usufruit (I).
La formule mathématique est donc la suivante :

US = R1/(1+I)1 + R2/(1+I)2 +…..+RN/(1+I)N
L’évaluation de la nue-propriété
Cette valeur peut être déterminée simplement par soustraction de la valeur de l’usufruit de celle de
la pleine propriété.
Elle peut aussi être obtenue par autre voie. Le problème à résoudre est le suivant : que vaut un bien
de X dirhams dont on pourra disposer dans Y années ?
La valeur actuelle de la nue-propriété (NP) s’obtient par l’actualisation de la valeur de la pleine

propriété.
Pour déterminer sa valeur, il faut connaître :

- la valeur de la pleine propriété (PP),
- la durée de l’usufruit (N),
- le taux d’actualisation (I).
118
NOVEMBRE 2005
La formule mathématique est donc la suivante :

NP = PP / (1+I)n
Le tableau ci-dessous présente l’évolution de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien

valant 100 en pleine propriété en fonction du taux d’actualisation et de la durée.
Taux 6% 6.5 % 7%
Durée US NP US NP US NP
10 44,17 55,83 46,73 53,27 49,17 50,83
15 58,27 41,73 61,12 38,88 63,76 36,24
20 68,82 31,18 71,63 28,38 74,16 25,84
22 72,25 27,75 74,98 25,02 77,43 22,57
On constate logiquement que la valeur de l’usufruit progresse en fonction du taux d’actualisation et
de la durée.
• L’évaluation fiscale
Pour calculer et percevoir les droits d’enregistrement, l’administration fiscale utilise depuis le début
des années cinquante, un barème pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en
cas de mutations à titre gratuit.
Par rapport à l’évaluation financière ci avant déterminée, ce barème soulève les remarques
suivantes :
- Il ne prend pas en compte la rentabilité des actifs d’aujourd’hui, ni l’accroissement de
l’espérance de vie.
- Il est forfaitaire, par tranches d’âge (de 10 ans en 10 ans) sans distinction de sexe.
Ce barème37 est défini comme suit :
Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit en fraction Valeur de la nue-propriété en
de la pleine propriété fraction de la pleine propriété
Moins de 20 ans 7/10 3/10
37
Article 6-4° du code de l’enregistrement.
119
NOVEMBRE 2005

Plus de 70 ans 1/10 9/10
Exemples :
1- A fait donation à son fils, âgé de 48 ans, de l’usufruit d’une villa estimée en pleine propriété à
1.000.000 DH.
La valeur de l’usufruit constituant la base imposable est : (1.000.000 * 4)/10 = 400.000 DH.
Il est dû : 1% sur 400.000 = 4.000 DH.
2- A fait donation à B, âgé de 19 ans de la nue-propriété d’un appartement estimé à 1.200.000 dhs,
étant précisé que B n’a pas de lien de parenté avec A.
La fraction de la pleine propriété correspondant à 19 ans est de 3/10.
La fraction de la valeur de la pleine propriété constituant la base imposable est : (1.200.000*3)/10 =
360.000 DH
Il est dû : 360.000 * 2,5% = 9.000 DH.
Il n’existe pas de méthode unique permettant le calcul de la valeur de l’usufruit. Aussi la plus
grande prudence est à recommander dans le choix de la méthode à retenir.
Il est nécessaire de recourir à une méthode de calcul économique de façon à ne pas désavantager le
détenteur de l’usufruit du bien démembré, et respecter les droits de chacun.
La valeur d’actif immobilier dépend essentiellement de sa valeur marchande. Le fait de scinder les
droits de la propriété en usufruit et nue-propriété ne saurait signifier que la valeur de ces deux
droits constitue la valeur marchande du bien. Par conséquent la somme des droits démembrés peut
être différente de la valeur de la pleine propriété.
Tout investisseur a le choix entre acquérir la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété. Afin
d’assurer l’équilibre entre l’offre et la demande de ces composants, il est nécessaire que la
rentabilité de chaque élément démembré soit identique. Le choix du taux qui s’impose est le taux
de rentabilité de la pleine propriété.
120
NOVEMBRE 2005
c- La cession de l’usufruit de l’immobilier de l’entreprise
Dans cette hypothèse, l’immobilier est détenu en direct par le dirigeant de l’entreprise exploitante.
Dans cette situation, l’entreprise exploitante financera l’acquisition soit au moyen de sa trésorerie,
soit au moyen d’un emprunt. Dans le premier cas, on voit que cette solution présente notamment
l’intérêt de retirer des liquidités de l’entreprise sans qu’il soit nécessaire de procéder à une
distribution.
A la vérité, ce type de stratégie permet au chef d’entreprise d’encaisser immédiatement le flux de

loyers actualisé au jour de la cession et correspondant à la durée de l’usufruit temporaire.
Il est nécessaire avant d’engager l’opération de démembrement de respecter les dispositions

relatives à l’autorisation des conventions réglementées.
La cession de l’usufruit de l’immobilier présente l’avantage de ne pas alourdir la société

d’exploitation de cet actif immobilier. En effet en cas de cession de l’entreprise, l’actif immobilier
majore incontestablement le prix de cession et peut représenter à ce titre une entrave à la
négociation. Le chef d’entreprise n’aura donc d’autre possibilité que de brader le prix de cession de
l’immeuble.
Dans la stratégie classique de la location de l’immeuble par le chef d’entreprise, l’entreprise

exploitante déduit de son résultat imposable les loyers versés en contrepartie. Après mise en place
de la stratégie d’acquisition de l’usufruit, elle renforce sa situation bilantielle par l’apparition au
bilan d’un droit nouveau, au demeurant amortissable comme nous le verrons, sans encourir le coût
fiscal attaché au retrait de l’immobilier de l’entreprise en termes de plus-value.
• La situation du propriétaire à la cession de l’usufruit
Devenu un temps nu-propriétaire, le chef d’entreprise retrouvera, lui, la pleine propriété de cet
immeuble. Il pourra de nouveau éventuellement le donner en location ou procéder à sa cession
selon les objectifs qu’il s’assignera ce moment venu.
121
NOVEMBRE 2005
• La situation dans l’entreprise d’exploitation
Après mise en place de la stratégie de l’usufruit, elle renforce sa situation par l’apparition au bilan
d’un droit nouveau.
Trois questions se posent ici. La première concerne l’inscription à l’actif du droit réel d’usufruit, la
seconde l’amortissement de ce droit, la troisième la situation de l’entreprise au terme de la période
couverte par l’usufruit.
L’inscription à l’actif du droit d’usufruit
Détentrice d’un droit réel portant sur un bien immobilier, elle va devoir immobiliser ce droit dans
sa comptabilité. Il s’agit en effet d’un droit réel immobilier constitutif d’une immobilisation
incorporelle.
Au plan comptable, l’entreprise immobilise l’élément incorporel si elle démontre l’existence

d’avantages futurs susceptibles d’être tirés de l’élément corporel, auquel il se rattache, et que la
mesure du coût de l’actif est fiable. Nul doute que ces deux éléments (existence d’avantages et
mesure fiable du coût) sont réunis en présence d’un droit réel d’usufruit. L’entreprise va pouvoir
utiliser le bien à sa guise et la valorisation économique est particulièrement fiable.
Au plan fiscal, le droit d’usufruit concourt à la réalisation des produits de l’entreprise par
l’utilisation de l’immeuble aux fins d’exploitation, il constitue une source régulière de profit. Il est
par ailleurs sans conteste doté d’une pérennité suffisante. Quant à ce qu’il puisse être cédé, cela ne
fait aucun doute.
Ce droit doit-il être amorti ?
L’amortissement du droit de l’usufruit
Là aussi, l’analyse doit être menée tant au plan comptable qu’au droit fiscal.
Au plan comptable, le droit d’usufruit est amortissable. La durée du droit est en effet parfaitement
122
NOVEMBRE 2005
déterminée, sa valeur est fiable puisqu’elle résulte d’un calcul économique et celle-ci diminue à
l’évidence par l’effet du temps.
Au plan fiscal, le droit d’usufruit est un bien incorporel qui se déprécie de manière inéluctable par
le temps.
A l’inverse des autres charges, l’amortissement du droit d’usufruit ne correspond pas à une dépense
annuelle. Il participera ainsi chaque année au calcul de la capacité d’autofinancement de
l’entreprise.
La situation au terme de la période couverte par l’usufruit
Au terme de cet usufruit temporaire, la valeur nette comptable de cet élément sera égale à zéro. La
disparition de cet élément d’actif devra être constatée dans la comptabilité de la société. Le compte
d’immobilisation incorporelle sera ainsi soldé de même que le compte d’amortissement
correspondant. Aucune plus-value taxable n’apparaîtra.
d- La cession ou l’apport à la société exploitante de l’usufruit des parts d’une SCI détenant
l’immobilier de l’entreprise
La situation est évidement ici très sensiblement différente de la précédente. L’immeuble est, cette
fois, détenu indirectement par le chef d’entreprise au travers d’une SCI. On supposera en effet que
celui-ci détient la quasi-totalité du capital comme c’est souvent le cas en la matière.
Cette situation ne prive pas le chef d’entreprise de toute solution. Il peut ici en effet faire porter le
démembrement sur les parts de la SCI dont il est propriétaire. Ainsi cédera-t-il l’usufruit de ces
parts à la société exploitante. La stratégie proposée ne portera donc pas sur l’immeuble lui-même.
• La déduction fiscale de l’amortissement de l’immeuble par la SCI
Dans cette stratégie, la SCI va continuer de donner en location l’immeuble à la société exploitante,
mais les revenus procurés par le bail reviendront en fait à cette même société. En sa qualité
d’usufruitière des parts, la société exploitante a en effet droit aux revenus procurés par le bien.
123
NOVEMBRE 2005
L’immeuble détenu, par la SCI, doit être porté au bilan, au compte d’actif correspondant, pour sa
valeur à la date de l’inscription. Par ailleurs, la SCI procédera à l’amortissement de l’immeuble.
• La déduction fiscale de l’amortissement du droit d’usufruit des parts sociales de la

SCI par la société exploitante
La société exploitante détient certes l’usufruit, mais l’usufruit des parts de la SCI seulement. Ce
n’est pas elle qui consent la location, mais la SCI.
Ce droit doit d’abord être immobilisé car il constitue une source régulière de profit doté d’une
pérennité suffisante et susceptible d’être cédé. Il doit ensuite faire l’objet d’un amortissement. Sa
dépréciation est certaine et les effets bénéfiques de ce droit sur l’exploitation vont nécessairement
prendre fin à une date donnée, celle de l’extinction de l’usufruit temporaire.
Les deux amortissements ne portent pas sur les mêmes biens. La SCI amortie l’immeuble, la
société exploitante amortie un droit d’usufruit portant sur les parts de la SCI.
Section 3 : L’immeuble inscrit à l’actif d’une autre société
L’un des buts essentiels de la séparation du patrimoine immobilier du patrimoine industriel ou

commercial est la possibilité d’une transmission plus facile :
- en cas de succession, chaque secteur du patrimoine est dévolu séparément aux héritiers,
- en cas de cession à un tiers, la cession morcelée permet souvent d’en tirer un meilleur prix, dans
la limite où l’immobilier est d’un usage polyvalent.
Paragraphe 1: Cession de l’immeuble
Les analyses présentées à l’occasion des contraintes fiscales lors de la sortie de l’immeuble inscrit à
l’actif de la société exploitante sont aussi valables pour la sortie de l’immeuble inscrit au sein d’une
autre société que l’utilisatrice.
124
NOVEMBRE 2005
Cas particulier : Régime fiscal des plus values constatées et profits de cession réalisés sur les
terrains par des entreprises à objet immobilier
Le traitement est différencié selon qu’on est en présence de terrains à considérer parmi les éléments
de l’actif immobilisé ou de terrains constituant des stocks.
a-1 Terrains constituant des immobilisations
Les terrains devant figurer parmi les éléments de l’actif immobilisé, sont ceux destinés à servir de
manière durable à l’activité de l’entreprise et à être conservés comme moyen d’exploitation ou de
production. Par conséquent, ces types de terrains n’ont pas la vocation d’être revendus dans le
cadre de l’activité normale de l’entreprise et, de ce fait, le régime des plus values et profits visés à
l’article 19 de la loi relative à l’impôt sur les sociétés ou à l’article 18 de celle relative à l’impôt
général sur le revenu leur est applicable ainsi que le cas échéant, l’exonération totale pour
réinvestissement.
a-2 Terrains constituant des stocks
Contrairement aux immobilisations, les terrains à classer parmi les stocks sont ceux destinés à
entrer dans le cycle de production et/ou de commercialisation. C’est le cas des terrains acquis par
les marchands de biens immeubles ou les promoteurs immobiliers.
La vente de ces biens est considérée comme un produit courant générateur de bénéfices (ou de
pertes) d’exploitation ordinaires non éligibles aux abattements.
Pour les terrains à destination mixte, selon l’administration fiscale dans tous les cas, « les terrains
doivent être compris initialement dans les stocks et leur reclassement ne doit intervenir que
lorsqu’ils répondent aux conditions d’immobilisations, c'est-à-dire lorsque :
b) les terrains viennent à être utilisés comme moyen d’exploitation ou de production au
moins pendant une période supérieure à un an ;
c) ou, les terrains sont donnés en location pour une durée supérieure à un an.
A défaut d’utilisation ou de location de longue durée, les biens en question doivent être
reclassés parmi les stocks. »38.
38
Direction Générale des Impôts, note de service, régime fiscal des plus values constatées et profits de cession réalisés
sur les terrains par des entreprises à objet immobilier, novembre 2003
125
NOVEMBRE 2005
Pour ceux qui critiquent la position de l’administration fiscale, « le plan comptable général des
entreprises, quant à lui, est sans ambiguïté : les terrains sont immobilisés. » car « il est évident
qu’un terrain n’a pas vocation à être un besoin d’exploitation, excepté pour les promoteurs
immobiliers qui enchaînent les opérations d’acquisition de terrain, de construction ou de
lotissement sur un horizon relativement court (deux à trois ans). ».39
Nous sommes d’avis que le sort des plus-values réalisées sur les terrains est lié à la qualification
d’opération de marchand de biens au moment de la cession d’immeuble :
En effet, les marchands de biens sont « des personnes qui, habituellement, achètent en vue de les
revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou
qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre, des actions ou parts de ces sociétés ».40
Les critères de la qualité de marchand de biens sont au nombre de deux : le caractère habituel des
opérations et l’intention spéculative lors de l’acquisition. Leur appréciation nécessite l’examen des
circonstances de fait.
C’est ainsi que le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de
l’importance des opérations.
L’intention spéculative s’apprécie quant à elle en fonction du délai séparant les acquisitions des
reventes, du montant des profits...
La qualification fiscale de marchand de biens est en principe indépendante de la profession exercée

par le contribuable. Dans les faits, le critère d’habitude ne joue pas nécessairement, car l’intention
spéculative peut être retenue dans un acte isolé pour qualifier l’auteur de marchand de biens.
Deux questions fondamentales :

- le bien a-t-il été acquis en vue d’une revente, et donc inscrit à tort à l’actif immobilisé ?
39
Taha OUDGHIRI, « plus-values et profits immobiliers : une fiscalité confiscatoire ? » L’économiste n° 2014 et 2015
du 5 et 6 mai 2005.
40
Mémento pratique Francis Lefebvre fiscal 2001 p 419.
126
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- le bien a-t-il été au contraire acquis pour être conservé et donc légitimement inscrit à l’actif
immobilisé ? si la réponse est positive, il conviendra d’analyser les opérations réalisées par le
cédant avant la vente, pour chercher si elles n’aboutissent pas à une activité nouvelle ayant pour
objet la cession de biens en cause, et être requalifiées d’opérations de marchands de biens.
Les conséquences fiscales d’une requalification de cession d’immeuble en opération de marchands

de biens sont de trois ordres :
- la plus-value est considérée comme une marge commerciale du point de vue fiscal. Elle est
déterminée et imposée selon les règles de droit commun.
- La requalification de l’opération aboutit en général à un changement total d’objet statutaire ou
d’activité réelle, il y a donc fiscalement cessation d’entreprise avec les conséquences qui y sont
rattachées.
- La possibilité de reprise des amortissements compte tenu que l’immeuble est considéré comme
du stock et non comme une immobilisation.
Paragraphe 2 : Cession des actions ou des parts sociales
Il existe bien souvent pour les associés une solution moins coûteuse, plus simple et sans conditions
pour récupérer le produit de la vente de l’immeuble.
Les associés peuvent décider de ne pas dissoudre la société mais de procéder à la vente des droits
sociaux de la société.
C’est lors de la réalisation du bien que les avantages de l’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI
sont les plus apparents.
En effet, les titres de la société représentant l’ensemble immobilier peuvent être cédés à plusieurs
personnes physiques ou morales sans que le bien lui-même soit vendu ou démembré.
Le droit sur les cessions d’actions ou de parts sociales des sociétés est calculé sur le montant de la
valeur négociée des actions ou parts cédées.
Ne rentre pas dans cette base imposable le montant des versements restant à faire sur les actions
non entièrement libérées à la date de la cession.
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Paragraphe 3 : Fiscalité de la dissolution : Droits d’enregistrement
a- Actes de dissolution
a-1 Actes portant dissolution
En mettant fin à l’être moral, la dissolution de la société a pour effet de transformer l’actif social en
indivision et, par la suite, de transférer la propriété des biens sociaux aux associés.
Les actes constatant la dissolution d’une société sont soumis obligatoirement à la formalité de
l’enregistrement quelle que soit leur forme.
Ces actes donnent ouverture au droit fixe de 200 dirhams41 lorsqu’ils ne portent aucune
transmission de biens entre les associés ou autres personnes et qu’ils ne peuvent donner ouverture à
aucun droit proportionnel.
Par ailleurs, aucun droit n’est exigible si la dissolution découle de la loi (ex. dissolution à la suite
du décès d’un associé dans une société de personnes42 ou d’une disposition indépendante
(dissolution résultant d’une cession de tous les droits sociaux à un associé) taxée aux droits de
mutation.
a-2 Cession de droits sociaux entraînant la dissolution
Les droits de mutation ordinaire sont également dus quand la cession de droits sociaux a pour effet
de faire disparaître immédiatement la personnalité morale de la société soit qu’elle entraîne la
dissolution sans liquidation, soit qui, intervenue au cours de la dissolution, elle en détermine la
clôture.
Tel est le cas, notamment, lorsque l’un des associés acquiert les droits de tous les autres ou lorsque
tous les droits sociaux sont cédés à un tiers ; si la réunion des droits sociaux entre les mains d’une
41
Article 9-II-1° du code de l’enregistrement.
42
Sauf stipulations de l’article 17 de la loi n° 5-96, promulguée par dahir n° 1.97.49 du 13 février 1997, relative à la
SARL, la SNC, la SCS, la SCA et la société en participation.
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même personne par plusieurs actes successifs, seul le dernier acte, est assujetti aux droits de
mutation, puisqu’il met seul fin à l’existence de la société.
Les mêmes droits sont exigibles au cas de cessions simultanées par tous les membres d’une société
de personnes à plusieurs tiers de l’ensemble de leurs droits sociaux.
a-3 Liquidation des droits
1° Cession consentie à un tiers
Lorsque la cession de droits sociaux s’analyse en une mutation de biens sociaux eux-mêmes et
qu’elle est consentie à un tiers, il y a :
- imposition du prix augmenté des charges, y compris éventuellement le passif social à acquitter
par l’acquéreur
- répartition proportionnelle du prix et des charges entre les divers éléments qui composent la
masse sociale.
2° Cession consentie à un associé
Lorsque la cession de droits sociaux, ayant pour objet une part indivise des biens sociaux, est
consentie à un associé, il convient de combiner les règles prévues pour les licitations et les
principes de la théorie de la mutation conditionnelle des apports.
a-4 Théorie de la mutation conditionnelle des apports :
D’après la doctrine administrative, si l’apport pur et simple en société a été exonéré du droit de
mutation à titre onéreux, c’est parce que la loi fiscale considère que le bien apporté n’est pas
transmis par l’apporteur à la société, mais qu’il fait l’objet d’une mutation entre les associés,
mutation soumise à la condition suspensive de l’attribution effective du bien à un associé autre que
l’apporteur, au moment où il sort du patrimoine social.
Le droit proportionnel de mutation doit donc être exigible lorsque le bien apporté est attribué à un
associé autre que l’apporteur.
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Toutefois, pour les apports effectués à une société à partir du 1er janvier 2004, le droit
d’enregistrement au titre de la mutation selon la nature du bien n’est dû que si l’attribution du bien
objet de l’apport en nature à un associé autre que l’apporteur intervient au cours du délai de quatre
(4) ans.
Au contraire, si ce bien est attribué à l’apporteur, celui-ci est censé n’avoir jamais cessé d’en être
propriétaire et aucun droit de mutation ne doit être perçu.
Cette doctrine qui fait abstraction de la personnalité morale de la société et de la transmission qui,
selon le droit privé, s’opère à son profit est consacrée par l’article 8 - §. I – C, 6° de droits
d’enregistrement.
Le régime applicable actuellement par le biais de l’article 8 - §. I – C, 6° des dispositions relatives

aux droits d’enregistrement, instituées par l’article 13 de la loi de finances pour l’année 2004 a
étendu cette théorie, qui était prévue uniquement pour le partage de biens sociaux aux cessions
d’actions et de parts représentatives d’apports en nature.
Ainsi, la cession d’actions ou de parts représentatives d’apports de biens en nature à une société est
considérée avoir pour objet les biens apportés à la société, passible du droit d’enregistrement au
taux prévu pour la vente desdits biens.
- Domaine d’application :
Les principes précédents s’appliquent exclusivement aux apports purs et simples de corps certains.
Ils ne visent pas :
- les apports de choses fongibles qui même du point de vue fiscal deviennent immédiatement la
propriété de la société ;
- les acquêts sociaux, c'est-à-dire les biens acquis à titre onéreux directement par la société,
autrement que par apport, ou créés par elle au cours de son existence.
- Personnes auxquelles s’applique la théorie :
La théorie s’applique seulement dans le cas où le corps certain apporté à titre pur et simple est
attribué à un associé quelle que soit d’ailleurs la date à laquelle il est devenu associé.
130
NOVEMBRE 2005
Si le bien est vendu à un tiers, le droit de mutation à titre onéreux est exigible dans les conditions
habituelles.
- Application de la théorie :
Il y a lieu de distinguer les hypothèses suivantes :
- La cession a pour objet des acquêts sociaux

L’impôt est liquidé dans les conditions habituelles en matière de licitation tranchée au profit d’un
co-licitant, c'est-à-dire sur les parts acquises dans l’acte de cession par l’associé cessionnaire.
- La cession a pour objet des apports de corps certains émanant du cessionnaire

L’associé cessionnaire étant réputé, dans cette hypothèse, n’avoir jamais cessé d’être propriétaire
des biens faisant l’objet de la cession, aucun droit de mutation n’est exigible.
- La cession a pour objet des apports de corps certains émanant d’associés autres que le
cessionnaire
Dans ce cas, le droit de vente est exigible sur la totalité des biens transmis et non sur les parts
acquises.
Il en est ainsi même si le cessionnaire a acquis en cours de société les parts et actions de l’associé
apporteur.
Cependant le droit de mutation ne serait pas dû si le cessionnaire avait recueilli les droits en qualité
d’héritier ou de donataire de l’apporteur.
Le droit de mutation est calculé au tarif et sur la valeur des biens au jour de la cession.
- La cession a pour objet à la fois des acquêts sociaux et des apports de corps certains
Il y a lieu d’appliquer distinctement les règles afférentes à chaque catégorie de biens c'est-à-dire :
De ne percevoir aucun droit de vente sur la partie du prix qui s’applique aux apports
du cessionnaire.
De percevoir le droit de vente sur la valeur actuelle totale des apports émanant
d’associés autres que le cessionnaire.
De percevoir le droit de vente sur les acquêts en cas de licitation.
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b- Partage de sociétés
Certaines conventions produisant en droit civil un effet déclaratif sont tenues pour translatives par
le droit fiscal parce que notamment, elles procurent aux parties contractantes les mêmes avantages
pratiques que les mutations à titre onéreux ordinaires. Il s’agit essentiellement des conventions qui
se rattachent à la matière des partages.
En droit civil, le partage est déclaratif et non attributif de propriété, ce principe est posé par l’article
1088 du D.O.C. dont les dispositions précisent que « chacun des copartageants est censé avoir eu,
dès l’origine, la propriété des effets compris dans son lot, ou par lui acquis sur licitation, et n’avoir
jamais eu la propriété des autres effets. ».
En droit fiscal, le partage est considéré comme déclaratif lorsqu’il est pur et simple et comme
translatif lorsque la répartition des biens n’est pas conforme aux droits respectifs de chacun des
copartageants.
Dans cette dernière hypothèse, en effet, l’acte de partage ne consolide pas purement et simplement
les droits des copartageants tels qu’ils ressortaient à l’origine de l’indivision. Il les modifie.
b-1 Principe
Le partage est le contrat qui a pour objet de mettre fin à une indivision par la répartition des biens
indivis entre les co-indivisaires.
Un partage peut être réalisé à titre pur et simple ou avec soulte ou retour.
Est considéré comme pur et simple, le partage qui attribue à chaque copartageant des biens en
nature conforme à sa part dans la masse partagée.
Lorsqu’un partageant reçoit des biens ayant une valeur qui dépasse ses droits dans la masse
partagée, le partage est dit avec soulte lorsque cette différence est rémunérée par le versement
d’une contrepartie, avec plus-value, s’il n’y a pas eu de versement d’une contrepartie.
132
NOVEMBRE 2005
Les partages de sociétés sont soumis d’une manière générale aux règles ordinaires d’imposition des
partages. Ils donnent donc ouverture au droit de partage de 1 % assis sur le montant de l’actif net
partagé et en cas d’attribution en nature non conforme aux droits des associés au droit de soulte
liquidé d’après la nature du bien.
Ces règles ne sont toutefois pleinement applicables qu’aux acquêts sociaux et aux apports purs et
simples de choses fongibles.
b-2 Apports purs et simples de corps certains attribués à l’apporteur
L’attribution à un associé d’un corps certain apporté par lui à titre pur et simple ne fait que
consolider sa propriété sur un bien qui est censé lui avoir toujours appartenu. Elle ne peut donc
donner ouverture ni au droit de mutation, ni, en l’absence d’indivision à l’égard du bien, au droit de
partage.
Quand une soulte est stipulée à la charge de l’associé qui reprend son apport, elle échappe au droit
de mutation.
b-3 Apports purs et simples de corps certains attribués à un associé autre que l’apporteur
Il y a lieu d’appliquer la théorie de la mutation conditionnelle des apports et par conséquent le droit
de vente est exigible au tarif en vigueur et sur la valeur du bien à la date du partage.
Exemples :
1) Partage avec plus-value
A et B sont propriétaires à raison de 50% chacun des biens suivants :
- un terrain estimé à 100.000 dhs ;
- un immeuble construit estimé à 130.000 dhs.
Ils procèdent au partage de ces biens de la manière suivante :
A reçoit le terrain ;
B reçoit l’immeuble construit.
Bien que l’immeuble construit présente une plus-value de 30.000 dhs par rapport au terrain, le
partage ne donne lieu au versement d’aucune soulte. Toutefois, comme pour la soulte, cette plus-
value est passible du droit d’enregistrement prévu pour la vente.
133
NOVEMBRE 2005
Liquidation des droits :

- au titre du partage :
230.000 – 30.000 = 200.000 * 1% = 2.000 dhs
- au titre de la plus-value
30.000 * 2,5% = 750 dhs
Total des droits = 2.750 dhs
2) Partage avec imputation proportionnelle de la soulte

A et B sont dans l’indivision à parts égales et procèdent au partage des biens suivants :
-terrains = 400.000 dhs
-fonds de commerce = 300.000 dhs
-meubles = 200.000 dhs
Total de la masse partagée = 900.000 dhs
La part revenant à chacun des copartageants est de 450.000 dhs
A reçoit le terrain estimé à 400.000 dhs et une soulte de 50.000 dhs
B reçoit le fonds de commerce et divers biens meubles, estimés à 500.000 dhs avec une soulte à sa
charge à verser à A de 50.000 dhs.
Base imposable
Actif net partagé : 900.000 – 50.000 = 850.000 dhs
Imputation de la soule :
A défaut de déclaration du mode d’imputation de la soulte, il y a lieu de procéder à l’imputation
proportionnelle de cette soulte sur les différents biens reçues par le copartageant qui l’a supportée.
-imputation sur le fonds de commerce = (50.000 * 300.000) / 500.000 = 30.000 dhs
-imputation sur les meubles = (50.000 * 200.000) / 500.000 = 20.000 dhs
Liquidation des droits

Au titre du partage : 850.000 * 1% = 8.500 dhs
Au titre de la soulte :
-imputée sur le fonds de commerce = 30.000 * 5% = 1.500 dhs
-imputée sur les meubles = 20.000 * 2,5% = 500 dhs
Total des droits = 10.500 dhs.
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NOVEMBRE 2005
Section 4 : Rôle de l’expert comptable en matière de conseil en gestion

patrimoniale
La gestion du patrimoine immobilier professionnel est un volet de la gestion du patrimoine, en

général, des particuliers et des entreprises. Ainsi, est proposé le rôle de l’expert comptable en tant
que conseil en gestion patrimoniale.
Paragraphe 1 : Les fondements de l’intervention de l’expert comptable en gestion

patrimoniale
1) Le marché du conseil patrimonial
Le patrimoine constitue un domaine très vaste tout en traduisant une notion précise. Il constitue
l’ensemble des biens et des obligations d’une personne, envisagé comme une universalité de droit,
c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l’actif et le passif ne peuvent être dissociés.
Le patrimoine peut avoir divers aspects, il peut en effet avoir une nature artistique, culturelle,
historique, génétique, foncière, etc. mais en tout état de cause, la finalité demeure la même : son
propriétaire l’utilise pour vivre, en percevoir des revenus, le développer et enfin le transmettre.
L’intérêt du patrimoine est d’autant plus significatif qu’il constitue une garantie pour les
créanciers : la connaissance de ce patrimoine assoit la crédibilité financière ou économique de
l’entreprise ou du simple particulier. De ce fait, cette garantie peut elle-même faciliter
l’accroissement du patrimoine.
Une autre caractéristique essentielle du patrimoine est le fait qu’il constitue un domaine non
statique. Il subit en effet l’évolution de la société qui l’entoure et s’adapte à l’environnement social.
Son évolution physique conduit inéluctablement à son évolution juridique : de la terre, nous
sommes ainsi passé au fil du temps à des titres physiques, puis à des valeurs dématérialisées.
Cette évolution, tant physique que juridique, soulève, pour un simple citoyen, des problèmes de
plus en plus épineux, tant dans la composition idéale d’un patrimoine que dans sa gestion. Le
135
NOVEMBRE 2005
besoin de conseils indépendants et objectifs pour optimiser la gestion d’un patrimoine se fait de
plus en plus ressentir.
Tout bon gestionnaire se doit de diversifier son patrimoine afin de lui assurer un équilibre et une
bonne répartition des risques. Les différents types d’investissement connaissent rarement des
périodes de hausse ou de baisse conjointes et seule la diversification permet de conserver à l’abri
une partie de son patrimoine. Le fameux adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier »
trouve toute son application en matière de gestion de patrimoine.
2) Les interactions entre patrimoine privé et professionnel : vers une gestion globale du
patrimoine du chef d’entreprise
Parce qu’il existe de fortes interactions entre le patrimoine professionnel du chef d’entreprise et son
patrimoine privé, une gestion globale du patrimoine peut être envisagée. En effet, un grand nombre
de conseils donnés dans l’entreprise ont des conséquences sur le patrimoine privé, tel est le cas, par
exemple, d’une distribution de dividendes, de l’autofinancement des investissements, de la
transmission de l’entreprise aux enfants.
Tout comme le bilan d’une entreprise, le bilan du patrimoine requiert, lui aussi, des conseils.
3) Enjeux pour l’expert comptable
Le métier d’expert comptable évolue de jour en jour : Fini le temps où il suffisait d’effectuer une
simple tenue comptable et la production de bilans. Il est maintenant nécessaire de savoir anticiper
les besoins des clients et de proposer un conseil global. De part l’approche globale et
professionnelle qu’elle nécessite, la gestion de patrimoine devient aujourd’hui une vraie mission
pour l’expert comptable, quasiment incontournable s’il veut rester l’interlocuteur privilégié du
dirigeant. La connaissance qu’il a de ses clients au travers des missions qu’ils lui confient constitue
un atout pour la profession.
En étant le conseil global de son client, l’expert comptable améliore ainsi l’image du cabinet et
pérennise la relation avec son client. La gestion patrimoniale devient un créneau porteur pour
l’expert comptable plus proche de son client que ne l’est le banquier ou l’agent immobilier.
4) Clientèle visée
136
NOVEMBRE 2005
Une partie de cette clientèle potentielle est déjà cliente des cabinets d’expertise comptable pour son
activité professionnelle. Les interlocuteurs privilégiés étant généralement les chefs et dirigeants
d’entreprise ou des professions libérales, ce type de mission peut s’adresser à tous les clients
existants.
5) Avantages pour le client de recourir à un expert comptable
De nombreuses professions interviennent dans la gestion patrimoniale, soit comme conseils, soit
comme vendeurs de produits :
- les banquiers,
- les assureurs,
- les agents immobiliers,
- les courtiers et experts,
- les experts financiers,
- les notaires,
- les avocats,
- les experts comptables.
Chaque client est en relation avec au moins trois à cinq de ces professions pour la gestion de son
patrimoine. Or, dans la majorité des cas, chaque professionnel n’à qu’une vue partielle du
patrimoine de son client. Son conseil est donc limité à un accompagnement et à une stratégie fiscale
à court terme, plus qu’à la mise en place d’une réelle stratégie à long terme en fonction des
objectifs recensés. Les besoins des clients ne sont donc pas entièrement satisfaits.
Les possibilités de placement sont nombreuses : bourse, placements de trésorerie, assurance vie,
immobilier, biens de collection, objets d’art et précieux. Un conseil ne peut être donné sans un
recensement exhaustif et une valorisation de cet actif patrimonial. Tout nouvel investissement, qu’il
s’agisse ou non d’un bien immobilier, ne doit en aucun cas mettre en difficulté l’équilibre financier
existant. Il est donc nécessaire de connaître de façon précise la composition de ce patrimoine ainsi
que son évolution dans le temps.
De part l’imbrication existant entre les patrimoines professionnel et privé, l’expert comptable
semble être le plus à même de porter un jugement d’ensemble sur la situation patrimoniale du
client.
137
NOVEMBRE 2005
L’expert comptable, par son esprit de rigueur, son objectivité et son impartialité, doit permettre
d’appréhender les risques et les atouts de l’investissement dans le cadre d’une véritable stratégie
patrimoniale. Il peut étudier le financement, élaborer des prévisions de résultats et de trésorerie,
définir les moyens à mettre en œuvre et les garanties à prendre pour limiter les risques. Son
professionnalisme, sa pluridisciplinarité ainsi que son indépendance ne peuvent qu’inspirer
confiance à un client.
Paragraphe 2 : Le déroulement d’une mission de conseil en gestion patrimoniale : les cinq

étapes pour une aide à la décision
Afin de fournir une véritable aide à la décision, l’approche peut se dérouler en cinq étapes : le bilan
patrimonial initial, les constats, la stratégie, la mise en place de la stratégie et le suivi.
1) Le bilan patrimonial
Le bilan patrimonial permet une analyse rigoureuse de la situation personnelle et patrimoniale sur
le long terme.
Différents points doivent être abordés : la composition du patrimoine, le budget, la fiscalité, la

retraite et la succession.
L’analyse des ressources et des dépenses devra être effectuée tant au niveau du patrimoine privé
que du patrimoine professionnel du client, et ce, compte tenu des interactions existantes entre ces
deux patrimoines.
L’age de l’intéressé, sa situation matrimoniale ainsi que son régime matrimonial, ses enfants sont
autant d’informations qu’il importe de prendre en compte.
La capacité d’épargne du client devra être déterminée. Elle se définie comme l’ensemble des
ressources financières dont le client peut disposer, une fois ses dépenses courantes payées. Il
convient d’y ajouter la notion de capacité d’emprunt qui est la possibilité de contracter des
emprunts, capacité fonction elle-même de la capacité d’épargne et de la structure financière du
138
NOVEMBRE 2005
bilan patrimonial. La fiscalité du patrimoine devra être abordée afin de mieux cerner certaines
préoccupations du client.
Le recensement des éléments patrimoniaux pourra éventuellement être couplé à une analyse
successorale. Il conviendra dès lors de préciser également le mode de détention des biens recensés :
pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, bien hypothéqué, …
Ce bilan patrimonial doit permettre de recenser les besoins du client, comprendre ses
préoccupations et vérifier la faisabilité de ses projets.
2) Les constats
L’analyse des ressources et des dépenses peut aboutir au constat que les revenus ne sont pas
suffisamment sécurisés et diversifiés. Les revenus du patrimoine en vue de la retraite ou d’une
cessation d’activité doivent en effet être réguliers, garantis et si possible indexés.
3) La stratégie
A partir des constats dressés, une stratégie appropriée peut être construite tenant compte de la
psychologie du client et de sa sensibilité au risque.
C’est ainsi que diverses stratégies peuvent être construites, par exemple pour optimiser une
transmission éventuelle d’un patrimoine.
La gestion de patrimoine consiste, pour l’acquisition d’un bien immobilier, à anticiper la fiscalité
qui apparaîtra au terme de cette acquisition. La gestion de patrimoine ne consiste pas à éviter
l’impôt mais à en diminuer la pression.
4) La mise en place
Le rôle du conseil est de sélectionner sur le marché les solutions (produits) adaptées à la stratégie.
Le client doit être aidé et accompagner jusqu’à la mise en place de la stratégie adoptée. Il convient
toutefois de nuancer ces propos par le fait que l’expert comptable ne peut en aucun cas se substituer
à son client pour prendre la décision finale.
139
NOVEMBRE 2005
5) Le suivi
Afin de réaliser une véritable gestion de patrimoine, le bilan doit être périodiquement actualisé
compte tenu des diverses évolutions possibles, tant relatives aux placements même et à la fiscalité,
qu’à la situation professionnelle et familiale du client.
Il convient de :
- mettre à jour régulièrement les données du patrimoine ;
- comparer les évolutions avec le précédent bilan ;
- analyser les écarts ;
- vérifier l’adéquation entre la situation actuelle et la stratégie patrimoniale initiale ;
- assister en permanence le client dans ses choix patrimoniaux.
A l’issue de cette actualisation, soit une simple mise à jour du bilan initial est effectuée avec un
réajustement de la stratégie, soit l’apparition de nouvelles données, de nouveaux objectifs, de
nouvelles priorités justifie une nouvelle analyse patrimoniale qui peut être partielle ou globale.
Paragraphe 3 : L’organisation de la mission de conseil
Comme nous l’avons vu, la gestion de patrimoine devient aujourd’hui une vraie mission pour
l’expert comptable. Se pose toutefois la question de l’organisation de ce type de mission au sein
d’un cabinet. Ce type de mission doit naturellement être exercé dans le respect des normes édictées
par l’Ordre des Experts Comptables. Les normes générales (normes de comportement
professionnel, de travail et de rapport) constituent les règles de base applicables à l’ensemble des
missions des membres de l’Ordre : missions à caractère comptable, missions de conseil et missions
particulières.
1) Compétences nécessaires pour assurer ce type de mission
L’expert comptable complète régulièrement et met à jour ses connaissances. Il s’assure également
que les collaborateurs auxquels il confie des travaux ont une compétence appropriée à la nature et à
la complexité de ceux-ci. Il veille à leur formation continue.
140
NOVEMBRE 2005
Avant d’accepter une mission, l’expert comptable doit s’assurer qu’il possède les compétences
nécessaires pour la mener à bien ; il a cependant la possibilité de se faire assister
par un expert qualifié.
Comment acquérir les compétences nécessaires pour bien conseiller un client ? Faut-il former les
collaborateurs du cabinet ?
Le rôle du conseil est de sélectionner les solutions les plus adaptées. Il est donc important soit
d’avoir en interne des spécialistes dans chaque domaine qui soient indépendants des fournisseurs de
produits, soit de pouvoir faire appel à des intervenants spécialisés.
Ce choix sera à effectuer selon les compétences techniques des collaborateurs, le coût de la
formation éventuellement nécessaire pour compléter les connaissances de ces derniers, les aptitudes
de ceux-ci et leur envie à développer de telles missions ainsi que leur niveau de responsabilité face
aux clients.
La gestion de patrimoine est un métier à part entière qui exige de réelles compétences et le savoir
faire de véritables spécialistes.
L’externalisation permet d’avoir une disponibilité immédiate, de différencier la mission des
missions habituelles. Elle permet en outre d’assurer une formation continue au sein du cabinet pour
les collaborateurs travaillant en binôme avec des spécialistes externes.
2) La lettre de mission
L’expert comptable établit, en accord avec son client, un contrat définissant sa mission et précisant
les droits et obligations de chacune des parties. Il fait référence, le cas échéant, aux normes
professionnelles.
Cette lettre de mission servira de preuve en cas de litige pour rechercher les responsabilités
respectives du client et de l’expert comptable.
Toute lettre de mission comprend généralement les éléments suivants :

- la qualification de la mission ainsi que sa description,
- les obligations de chaque partie,
141
NOVEMBRE 2005
- les délais d’exécution,

- les conditions financières,
- la durée de la mission,
- la mention que toute modification importante de la mission fera l’objet d’un avenant,
- le mode de traitement des litiges.
La décomposition chronologique de la mission en cinq étapes (que sont le bilan patrimonial initial,
les constats, la stratégie, la mise en place et le suivi) sera clairement précisée, chaque étape
dépendra de l’étape précédente. Le suivi annuel sera également formalisé dans la lettre de mission
patrimoniale.
La lettre de mission stipulera clairement que la mission de l’expert comptable repose sur des
données fournies par le client et que toute donnée erronée pourrait conduire à des constats eux-
mêmes erronés et donc à une stratégie non adéquate. Ce type de mission implique une confiance
sans faille entre le client et l’expert comptable. L’expert comptable pourra à cet effet rappeler à son
client qu’il est tenu au respect du secret professionnel et à un devoir de discrétion.
3) Mode de rémunération de l’expert comptable pour ce type de mission
L’expert comptable peut se demander comment facturer cette nouvelle mission, si celle-ci doit faire
partie ou non du « forfait » facturé à son client.
Le bilan patrimonial permet une analyse rigoureuse et donne lieu à une facturation en tant que
mission de conseil. La matérialisation des prestations fournies, notamment par la remise d’un
document, permet de justifier plus facilement des honoraires particuliers. Il ne s’agit pas d’un
conseil ponctuel (qui est souvent donné gratuitement) mais d’un conseil organisé donnant lieu à une
mission.
Le recours à des intervenants spécialisés dans divers domaines permet également de faire
comprendre au client qu’il s’agit bien d’une prestation particulière donnant lieu à rémunération à
part entière.
A noter que l’expert comptable est exclusivement rémunéré pour ses travaux sous forme
d’honoraires. Ces derniers ne peuvent être payés sous forme d’avantages, commissions ou
142
NOVEMBRE 2005
participations. Le paiement des honoraires ne peut être subordonné à l’obtention d’un résultat ou
d’une conclusion déterminée.
4) Indépendance de l’expert comptable vis-à-vis des produits proposés
Les bilans patrimoniaux sont surtout réalisés par les banques et les compagnies d’assurance. Leur
connaissance partielle du client et leur orientation vers la vente d’un produit « maison » aboutissent
généralement à des analyses incomplètes et des documents non suivis dans le temps.
Le rôle du conseil est de sélectionner sur le marché des solutions produits qui soient évidemment
adaptées à la stratégie et dont les intervenants soient fiables. En tout état de cause, l’expert
comptable doit rester indépendant des fournisseurs de produits.
L’expert comptable n’a qu’un rôle de conseil auprès de ses clients ; il n’est ni prescripteur, ni
vendeur. Cette indépendance est une garantie de neutralité et d’objectivité vis-à-vis du client et
permet une approche plus rigoureuse et plus fidèle du patrimoine.
5) Responsabilité de l’expert comptable en cas de mauvaises performances des produits

conseillés
La responsabilité de l’expert comptable ne peut être mise en cause que s’il a commis une faute dans
l’exercice de ses fonctions et qu’il existe un lien de causalité direct entre la faute éventuellement
commise et le préjudice éventuellement subi.
L’expert comptable a une obligation de moyens et non de résultat. Son devoir est d’exécuter la
mission qui lui est confiée avec toute la compétence et le soin que l’on est en droit d’attendre d’un
professionnel normalement éclairé et diligent.
A noter que l’expert comptable peut contracter une assurance de responsabilité civile pour toutes
ses missions et activités.
S’agissant d’une mission de conseil, l’expert comptable ne peut donc être tenu responsable des
mauvaises performances des produits qu’il aura conseillés.
143
NOVEMBRE 2005
Conclusion de la 2ème partie
Le patrimoine immobilier professionnel revêt, au Maroc, une importance particulière pour le

législateur. En effet, l’immobilier de l’entreprise supporte plusieurs impôts et taxes (IS, IGR, TVA,
patente, taxe urbaine, taxe d’édilité, droits d’enregistrement, etc.).
Le mode de financement adopté pour l’investissement entraîne l’application de dispositions fiscales

particulières notamment en cas de crédit classique ou de crédit-bail.
Par ailleurs, la gestion des actifs passe aussi par la préparation de leur transmission éventuelle. L’un
des buts essentiels de la séparation du patrimoine immobilier du patrimoine industriel ou
commercial est la possibilité d’une transmission plus facile :
- en cas de succession, chaque secteur du patrimoine est dévolu séparément aux héritiers,
- en cas de cession à un tiers, la cession morcelée permet souvent d’en tirer un meilleur prix, dans
la limite où l’immobilier est d’un usage polyvalent.
144
NOVEMBRE 2005
CONCLUSION GENERALE
La réflexion sur l’immobilier d’entreprise implique une approche structurelle de l’entreprise et du

patrimoine.
Afin d’opérer un choix, le premier critère qui s’impose est celui de l’objectif de l’investissement.
S’agit-il de la réalisation d’un patrimoine professionnel, de la constitution d’une source de revenu,
de la réalisation d’une plus-value future lors de la cession, ou bien d’une opération participant à la
constitution d’un patrimoine transmissible offrant une certaine sécurité ?
Ce critère de choix est à conforter au temps, l’intérêt de l’immobilier s’apprécie sur le long terme
comme mode de conservation du patrimoine, mais aussi sur le court terme quand il s’agit de le
financer.
L’optimisation financière tient une place souvent prépondérante et détermine le choix de

l’immobilier. Les règles fiscales constituent une des contraintes qui vont influer le choix de
l’entrepreneur. Le bien immobilier ayant toujours été retenu par l’autorité publique comme un
support imposable que ce soit lors de son acquisition, de sa détention ou de sa transmission.
Il faut que l’investisseur se laisse une marge de manœuvre la plus importante pour faire face à :
- l’évolution des paramètres dans le temps.
- un changement important de la fiscalité.
S’agissant de l’organisation du patrimoine immobilier professionnel, le facteur « long terme » est

primordial. L’investissement immobilier, par son coût et sa solidité, est un choix à long terme, qui
doit être mûrement réfléchi, car les erreurs en la matière sont lourdes de conséquences, même s’il
est possible de procéder à des réorientations stratégiques. En effet, celui-là fait l’objet d’une
certaine stabilité puisqu’il est lié à l’activité de l’exploitant ou des dirigeants d’une société. Il a
donc vocation à rester pour une période relativement longue dans le patrimoine de ceux-ci soit
directement à titre privé, soit par l’intermédiaire d’une société.
L’organisation doit donc inclure non seulement des données actuelles mais également des éléments
145
NOVEMBRE 2005
qui interviendront dans un avenir plus ou moins lointain. Les incertitudes liées à ces derniers ne
doivent pas restreindre toute démarche d’organisation. Ils doivent seulement être présents lors de la
réflexion afin d’effectuer un choix qui doit être le plus efficace possible à court comme à moyen et
long terme, et qui doit permettre d’éviter des problèmes futurs.
Les éléments clés à prendre en compte, en cas d’option pour la création d’une structure juridique
abritant l’immobilier distincte de la société exploitante, peuvent être résumés par les quatre points
suivants :
1°) efficacité : la structure doit être adaptée à l’activité de l’entreprise.
2°) simplicité : compte tenu de l’objet limité du schéma organisé, il faut restreindre au maximum
les obligations ou les formalités. La structure mise en place s’ajoute à l’entreprise exploitante de
l’immobilier. Le temps et le coût consacrés à cette structure doivent donc être minimes.
3°) rendement appréciable : il s’agit d’organiser en profitant au mieux des opportunités fiscales. Il
faut mesurer et évaluer la situation actuelle et future du dirigeant pour adopter une position
appropriée.
4°) sécurité : l’organisation mise en place ainsi que les aménagements à venir doivent être possibles
sans mettre en cause une quelconque responsabilité des dirigeants des deux structures.
C’est l’association et la confrontation de ces quatre critères, de la situation du dirigeant et du but

recherché qui permettent de dégager la solution la plus opportune.
Rappelons que notre étude est effectuée dans le cadre d’investissement immobilier de PME-PMI.
C’est pourquoi l’attention de l’investisseur se portera en priorité sur des préoccupations de
rentabilité proche capable d’absorber, ou du moins d’équilibrer le mode de financement de
l’immeuble. Le but est de constituer un patrimoine en respectant la capacité d’autofinancement
tirée d’une activité professionnelle.
Il est en effet nécessaire de s’assurer que la capitalisation de l’investisseur privé ne soit pas
disproportionnée avec sa capacité contributive.
La stratégie idéale adaptée à toutes les situations n’existe pas. La richesse des réglementations
fiscales et juridiques n’a d’égale que la diversité des situations patrimoniales rencontrées dans notre
vie professionnelle. Il suffit de trouver des compromis judicieux qui optimisent les objectifs
poursuivis en fonction des besoins réels et des opportunités offertes.
146
NOVEMBRE 2005
L’examen des différents modes de gestion de l’immobilier d’entreprise selon le triptyque

« acquisition », « fonctionnement », « cession », laisse penser que le schéma classique de gestion
de l’immobilier (pierre au bilan) n’est pas nécessairement le plus approprié.
En effet, isoler les immeubles des actifs commerciaux peut permettre d’attribuer à terme les
immeubles aux enfants non intéressés par l’affaire, ménager des revenus pour le chef d’entreprise,
sous forme de loyers ou faciliter une cession éventuelle de l’affaire commerciale en gardant les
biens immobiliers.
L’expérience montre que cette question est souvent posée trop tard. Ce qui rend sa solution difficile
et coûteuse.
La visibilité à long terme étant difficile, l’investisseur aura pour

• éviter de se mettre dans une position vulnérable
• pérenniser le montage sur le plan juridique et financier
le recours à ses conseils et en particulier à son expert comptable.
En effet, compte tenu des masses financières en jeu pour l’entreprise mais également des
conséquences fiscales ou patrimoniales qui ont été soulevées à la lecture de ce mémoire, et de la
complexité de la législation en matières fiscale et juridique, l’assistance de l’expert comptable se
révèle indispensable.
Celui-ci doit rester à l’écoute de son client de façon à recueillir ses motivations et l’assister dans
l’analyse de ses choix car toute option prise à l’acquisition et lors de la gestion du patrimoine
immobilier peut s’avérer coûteuse en cas de restructuration.
L’expert comptable doit notamment faire apprécier à son client les risques futurs de toute opération
d’organisation : les avantages à court terme ne doivent pas masquer les inconvénients à plus longue
échéance. Les biens immobiliers ne doivent pas se trouver emprisonnés dans une structure dont il
s’avérera impossible de sortir ou alors de façon onéreuse. L’expert comptable doit tempérer des
décisions trop hâtives. Le rôle de l’expert comptable est à la fois un rôle d’aide à l’organisation et
de mise en garde contre les difficultés et les risques. Ses connaissances fiscales et juridiques
permettent d’apporter des réponses et de conseiller la solution qui est la plus appropriée.
147
NOVEMBRE 2005
En définitive, l’expert comptable fort de ses compétences se doit de sensibiliser son client sur
l’évolution de sa situation personnelle et ses aspirations en matière patrimoniale.
Cette démarche susceptible de générer de nouvelles missions pour le cabinet met en œuvre des
compétences diverses en matière financière, successorale, fiscale et juridique.
Des missions de conseil mettant en jeu des paramètres aussi variés que la situation personnelle du
dirigeant, l’organisation de l’entreprise d’activité professionnelle et les biens immobiliers relatifs à
cette dernière ne peuvent être confiées pour une meilleure efficacité qu’à un interlocuteur au fait de
l’ensemble des données. L’expert comptable a déjà cette vision globale puisqu’il se voit confier des
travaux concernant les uns et les autres de ces éléments.
Effectuant des missions plus en amont de celles qui lui sont traditionnellement confiées, le rôle de
l’expert comptable va ainsi être valorisé. Cette mise en valeur sera bénéfique à l’image que la
profession offre d’elle-même tant au plan interne (collaborateurs) qu’externe (clients). C’est
pourquoi, ce type de missions de conseil, qui est issu en majeure partie des évolutions législatives,
doit désormais être privilégié, voire suscité, lorsqu’elles s’avèrent nécessaires et que leur intérêt
pour le client est indéniable.
L’expert comptable, par son esprit de rigueur, son objectivité et son impartialité, doit permettre
d’appréhender les risques et les atouts de l’investissement dans le cadre d’une véritable stratégie
patrimoniale. Il peut étudier le financement, élaborer des prévisions de résultats et de trésorerie,
définir les moyens à mettre en ouvre et les garanties à prendre pour limiter les risques. Son
professionnalisme, sa pluridisciplinarité ainsi que son indépendance ne peuvent qu’inspirer
confiance à un client.
Afin de fournir une véritable aide à la décision, l’approche peut se dérouler en cinq étapes :
- Le bilan patrimonial :
Différents points doivent être abordés : la composition du patrimoine, le budget, la fiscalité, la
prévoyance, la retraite et la succession. Le bilan patrimonial permet une analyse rigoureuse de la
situation personnelle et patrimoniale. Ce bilan patrimonial doit permettre de recenser les besoins du
client, comprendre ses préoccupations et vérifier la faisabilité de ses projets.
148
NOVEMBRE 2005
- Les constats
L’analyse des ressources et des dépenses peut aboutir au constat que les revenus ne sont pas
suffisamment sécurisés et diversifiés. Les revenus du patrimoine en vue de la retraite ou d’une
cessation d’activité doivent en effet être réguliers, garantis et peu fiscalisés.
- La stratégie
A partir des constats dressés, une stratégie appropriée peut être construite. La gestion de patrimoine
ne consiste pas à éviter l’impôt mais à en diminuer la pression.
- La mise en place
Le rôle du conseil est de sélectionner sur le marché les solutions - produits adaptées à la stratégie,
qui soient fiscalement sûres et dont les intervenants sont fiables.
- Le suivi
Afin de réaliser une véritable gestion de patrimoine, ce bilan doit être périodiquement actualisé
compte tenu des diverses évolutions possibles, tant relatives aux placements même et à la fiscalité,
qu’à la situation professionnelle et familiale du client.
149
NOVEMBRE 2005
Bibliographie………………………………………………………………………………………………………………
1. Bibliographie
Documentation réglementaire de base
- La loi n° 24-86 régissant l’impôt sur les sociétés (IS)
- La loi n° 30-85 régissant la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
- La loi n° 17-89 régissant l’Impôt Général sur le Revenu (IGR)
- Instruction générale commentant les dispositions de la loi relative à l’IS et circulaires

successives relatives aux dispositions fiscales des lois de finances
- Instruction générale commentant les dispositions de la loi relative à l’IGR et circulaires

- Instruction générale commentant les dispositions de la loi relative à la TVA et circulaires

- Code de d’enregistrement : Article 13 de la loi de finances n°48-03 pour l’année budgétaire

2004
- Instruction générale n° 714 relative aux droits d’enregistrement
- Décrets d’application des lois relatives aux divers impôts et taxes
- La loi n°17-95 relative à la société anonyme
- La loi n° 05-96 relative à la S.A.R.L., la société en nom collectif, la société en commandite

simple, la société en commandite par actions et la société en participation.
- Dahir des obligations et contrats
150
Bibliographie………………………………………………………………………………………………………………
- La loi n° 15-95 formant au code de commerce
- Code Général de Normalisation Comptable
- Dahir n°1-02-188du 12 joumada I 1423 (23 juillet 2002) B.O du 15/09/2002, Loi N°53-00
formant charte de la PME
Mémoires d’expertise comptable
- « Investissement immobilier professionnel réalisé par l’intermédiaire d’une société civile

immobilière – optimisation juridique et fiscale ». David BRENOT, France - Novembre 99
- « La gestion des actifs immobiliers professionnels des PME, des structures juridiques au service
des stratégies, quelles structures retenir et pour quelles stratégies ? Analyse des conséquences
patrimoniales et fiscales des différentes options », ROOR THIERRY, France - mai 99
- « La PME et son investissement immobilier : aspects juridiques, fiscaux et financiers »

HUILIZEN JEAN-MARC, France - nov-dec 88
- « Une société civile immobilière pour détenir, isoler et transmettre les actifs immobiliers
professionnels », SEGURET PHILIPPE, France - mai 2001
- « Le rôle de l’expert comptable face à l’investissement immobilier de la PME : Contribution au

choix de la structure juridique, à l’analyse du mode de financement et à l’optimisation de la
transmission à titre gratuit », RUNFOLA ERIC, France - novembre 2001
- « La sortie de l’investissement immobilier de l’entreprise : Contribution de l’expert comptable à

la recherche de solutions et proposition d’un montage », MEENS FREDERIC, France -
novembre 97
- « Optimisation fiscale des plus values de cession dans les sociétés civiles immobilières à
caractère professionnel », ROUILLARD DIDIER, France - mai 98
151
Bibliographie………………………………………………………………………………………………………………
Ouvrages spécialisés
- Pierre FERNOUX, « La gestion fiscale du patrimoine », Guide de gestion RF, 8ème édition 2003
- Jean-Pierre Thiollet, « La fiscalité immobilière pour tous », Guid’Utile, mars 2003
- SCHMIDT J., « Fiscalité immobilière », Editions LITEC, 7ème édition 2001 - 2002
- « Immobilier de l’entreprise », Ouvrage collectif, Delmas, 2ème édition 2003
- JACQUET D., « Le guide immobilier du chef d’entreprise », Editions Economica, 1990
- FEIX C., « Le local de l ‘entreprise », Editions LITEC, 1998
- JONVILLE A., « L’investissement immobilier d’entreprise », Nouvelles Editions Fiduciaires,

1993
- PAUL DUVAUX, JEAN PAUL TRANTHIET, « Gérer l’immobilier d’entreprise : Aspects

juridiques et fiscaux », Les Editions d’Organisation, 1995
- « Société civile et gestion du patrimoine », Ouvrage collégial, Editions EFE 1998
- AMOYEL G., MOYSE J.-M., POUGET R., DELFAUD R., « L’immobilier d’entreprise :
Choix juridiques, financiers et fiscaux », Encyclopédie Delmas pour la vie des affaires, 1991
- COZIAN Maurice, « Précis de fiscalité des entreprises », Editions LITEC, 1993
- PAMBO Philippe et LHOTE Pierre, « Les clés de l’immobilier : Financement, acquisition,

gestion, et défiscalisation », Sefi, Groupe Mounassir France, 1998
- BERGER P.- LATXAGUE J.A., « La transmission des entreprises », Nouvelles Editions

Fiduciaires
152
Bibliographie………………………………………………………………………………………………………………
- CHAUVIN G., « Immobilier d’entreprise : propriété de la société commerciale ou d’une

S.C.I. ? », Editions J.P.C., 1998
- Centre d’Etudes et de Recherche des dirigeants, l’entreprise marocaine et la modernité

Direction Mezouar A, Editions CRD 2002
- B. AZZOUZI, P.M.E et stratégie de développement au Maroc, Editions AZZOUZI, 1997
- Mémento pratique Francis Lefebvre, Fiscal 2003
- Mémento pratique Francis LEFEBVRE, Sociétés Civiles 1998
- Mémento pratique Francis LEFEBVRE, Gestion immobilière 2004-2005
Revues et publications
- Pierre FERNOUX : Stratégies de gestion de l’immobilier d’entreprise et démembrement de

propriété : RFC 323 juin 2000
- Direction des impôts, « Les assises nationales sur la fiscalité au Maroc », Rabat 26 et 27
novembre 1999
- Abdelkrim HAMDI, « Les impôts locaux », actes des journées d’études, Fiscalité et croissance,
CGEM : Casablanca 13 et 14 octobre 1999, page 27
- DELFOSSE Alain, « La détention d’un immeuble par sociétés interposées », La semaine

juridique (JCP), n° 21 du 24/05/96, pages 740 à 742
- FOURNAISE Tania, « La SCI de location, gestion comptable et fiscales », Revue Fiduciaire, n°

241 du 06/98, pages 33 à 64
- COURBET Alain, « L’ingénierie patrimoniale abusive », Droit et patrimoine, 05/96, pages 46 à

52
153
Bibliographie………………………………………………………………………………………………………………
- CASIMIR Jean-Pierre et CHADE FAUX Martial, « Le patrimoine professionnel du
commerçant :une notion à géométrie variable », Revue Française de Comptabilité, n° 300-mai
1998, pages 55 à 60
- FERNAUX Pierre, « Stratégie de gestion de l’immobilier d’entreprise et démembrement de

propriété », Revue Française de Comptabilité, juin 2000
- « Les sociétés civiles », Revue Fiduciaire, n° 747 du 09/89, pages 154 à 161
- « Le régime fiscal des sociétés de capitaux », Revue Fiduciaire n° 750 du 12/89, pages 19 à 24
- FOUNAISE Tania, « Du bon usage de la S.C.I. », Revue Française de Comptabilité n° 274,

janvier 1996
- Taha OUDGHIRI, « plus-values et profits immobiliers : une fiscalité confiscatoire ? »

L’économiste n° 2014 et 2015 du 5 et 6 mai 2005
- Banque mondiale, rapport sur la revue des pratiques comptables et d’audit dans le cadre du
programme RRNC, Juillet 2002
154
LEXIQUE ARABE - FRANÇAIS – ANGLAIS
Tax authorities Administration fiscale ‫إدارة اﻟﻀﺮاﺋﺐ‬
Tax allowance Abattement ‫ﺧﺼﻢ‬
Credit Actif ‫أ ﺻﻮل‬
Amortization Amortissement ‫اﺳﺘﻬﻼك‬
Shareholder Associés ‫ﺷﺮآﺎء‬
Lease Bail ‫إﻳﺠﺎر‬
Balance sheet Bilan ‫ﺑﻴﺎن ﺣﺴﺎﺑﻲ‬
Capitalization Capitalisation ‫رأﺳﻤﻠﺔ‬
Guarantee Cautionnement ‫رهﻦ‬
Costs Charges ‫ﺗﻜﺎﻟﻴﻒ‬
Legal choices Choix juridiques ‫اﺧﺘﻴﺎرات ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ‬
Adjournmental Condition suspensive ‫ﺷﺮط واﻗﻒ‬

condition
Condition resolution Condition résolutoire ‫ﺷﺮط ﻓﺎﺳﺦ‬
Tax system Contraintes fiscales ‫أآﺮاهﺎت ﺟﺒﺎءﻳﺔ‬

constraints
Regulational Conventions réglementées ‫اﺗﻔﺎﻗﻴﺎت ﻣﻘﻨﻨﺔ‬
conventions
Dismemberment Démembrement ‫ﺗﺠﺰيء‬
Deductions Déductions ‫ﺧﺼﻮﻣﺎت‬
Dissolution Dissolution ‫ﺣﻞ‬
Right of logging Droits d’enregistrement ‫رﺳﻮم اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ‬
155
Loan Emprunt ‫ﻗﺮض‬
Exemption Exonération ‫إﻋﻔﺎء‬
Chartered accountant Expert comptable ‫ﺧﺒﻴﺮ ﻣﺤﺎﺳﺐ‬
Operation Exploitation ‫اﺳﺘﻐﻼل‬
Financing Financement ‫ﺗﻤﻮﻳﻞ‬
Goodwill Fonds de commerce ‫أﺻﻞ ﺗﺠﺎري‬
Equity Fonds propres ‫ﻣﺎل ذاﺗﻲ‬
Act of god Force majeure ‫ﻗﻮة ﻗﺎهﺮة‬
Merger Fusion ‫اﻧﺪﻣﺎج‬
Intercompany Groupement d’Intérêt ‫ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ذات ﻧﻔﻊ اﻗﺘﺼﺎدي‬

partnership Economique
First legal mortgage Hypothèque 1er rang ‫رهﻦ درﺟﺔ أوﻟﻰ‬
Professional property Immobilier professionnel ‫ﻋﻘﺎر ﻣﻬﻨﻲ‬
Corporation tax Impôt sur les sociétés ‫اﻟﻀﺮﻳﺒﺔ ﻋﻞ اﻟﺸﺮآﺎت‬
Incone tax Impôt Général sur le Revenu ‫اﻟﻀﺮﻳﺒﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻋﻞ اﻟﺪﺧﻞ‬
Taxation Imposition ‫ﺗﻀﺮﻳﺐ‬
Official receivership Liquidation judiciaire ‫ﺗﺼﻔﻴﺔ ﻗﻀﺎﺋﻴﺔ‬
Allotment Lotissement ‫ﺗﺠﺰﺋﺔ‬
Lifting Mainlevée ‫رﻓﻊ اﻟﻴﺪ‬
Method of investment Mode d’investissement ‫ﻧﻤﻂ اﻻﺳﺘﺜﻤﺎر‬
Capital losse Moins value ‫ﻧﺎﻗﺺ اﻟﻘﻴﻤﺔ‬
Reversionary Nue-propriété ‫ﺣﻖ اﻟﺰﻳﻨﺔ‬

ownership
156
Property Patrimoine immobilier ‫ﻣﻤﺘﻠﻜﺎت ﻋﻘﺎرﻳﺔ‬
Capital gain Plus value ‫ﻓﺎﺋﺾ اﻟﻘﻴﻤﺔ‬
Collective procedures Procédures collectives ‫ﻣﺴﺎﻃﺮ ﺟﻤﺎﻋﻴﺔ‬
Ratios Ratios ‫ﻣﺆﺷﺮ‬
Revaluation Réévaluation ‫إﻋﺎدة اﻟﺘﻘﻴﻴﻢ‬
Tax system Régime fiscal ‫ﻧﻈﺎم ﺿﺮﻳﺒﻲ‬
Marriage settlement Régime matrimonial ‫ﻧﻈﺎم زواﺟﻲ‬
Adjusment Régulation ‫ﺿﺒﻂ‬
Repayment Remboursement ‫اﺳﺘﺮﺟﺎع‬
Restructuring Restructuration ‫إﻋﺎدة اﻟﻬﻴﻜﻠﺔ‬
Public limited Société Anonyme ‫ﺷﺮآﺔ ﻣﺠﻬﻮﻟﺔ‬

company
Limited liability Société A Responsabilité ‫ﺷﺮآﺔ ذات ﻣﺴﺆوﻟﻴﺔ ﻣﺤﺪدة‬
company Limitée
Commercial Société au Nom Collectif ‫ﺷﺮآﺔ اﻟﺘﻀﺎﻣﻦ‬

partnership
Real Civil company Société Civile Immobilière ‫ﺷﺮآﺔ ﻣﺪﻧﻴﺔ ﻋﻘﺎرﻳﺔ‬
Limited partnership Société en Commandite ‫ﺷﺮآﺔ اﻟﺘﻮﺻﻴﺔ اﻟﺒﺴﻴﻄﺔ‬

Simple
Subscribed capital Souscription ‫اآﺘﺘﺎب‬
Legal structures Structures juridiques ‫ﺗﺮآﻴﺒﺎت ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ‬
Value-added tax Taxe sur la Valeur Ajoutée ‫اﻟﻀﺮﻳﺒﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻘﻴﻤﺔ اﻟﻤﻀﺎﻓﺔ‬
Usufruct Usufruit ‫ﺣﻖ اﻻﻧﺘﻔﺎع‬
Frank zones Zones franches ‫ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺣﺮة‬
157
ANNEXES
158
ANNEXE 1 : LETTRE DE MISSION ET MODALITES DE COLLABORATION
ANNEXE 2 : RECUEIL DES INFORMATIONS RELATIVES A UN PROJET D’INVESTISSEMENT
ANNEXE 3 : CAS PRATIQUE SUR LA COMPARAISON DES INCIDENCES FISCALES DE QUELQUES

SCENARIOS D’INVESTISSEMENTS :
- Investissement réalisé par une SCI par crédit bancaire et location de l’immeuble à la société exploitante ;
- Investissement réalisé par une SCI par crédit-bail et location de l’immeuble à la société exploitante ;
- Investissement réalisé directement par la société exploitante par crédit-bail ;
- Investissement réalisé directement par la société exploitante par crédit bancaire.
ANNEXE 4 : GRILLE D’AIDE A LA DECISION POUR L’AFFECTATION D’UN IMMEUBLE PROFESSIONNEL
ANNEXE 5 : CONDITIONS DE FOND CONSTITUTIVES DES SOCIETES PASSIBLES DE L’IS A RAISON DE

LEUR FORME
ANNEXE 6 : TABLEAU SYNOPTIQUE DE CARACTERISTIQUES DES SOCIETES
159
Annexe 1
NOM DU CABINET
LETTRE DE MISSIONS ET MODALITÉS DE COLLABORATION
A , le
M
Nous avons l'honneur de vous confirmer ci-après les conditions et modalités de la mission que vous
avez bien voulu nous confier.
Il s'agit d'une mission d'analyse économique, fiscale et juridique d'une opération d'investissement
immobilier adossée à votre activité professionnelle ; analyse qui s'inscrit dans le cadre1 :
* d'une opération ponctuelle et à priori non récurrente.
* d'une stratégie de capitalisation immobilière.
Nos travaux consisteront à mesurer les incidences économiques, fiscales et juridiques produites par
cet investissement suivant que l'immeuble est acquis2 :
Dans le cadre d'une opération ponctuelle Dans le cadre d'une stratégie de

et à priori non récurrente capitalisation immobilière
• Directement par l'entité utilisatrice, • Par des structures autonomes et

• Directement par vous-même à titre privé, indépendantes entre elles : SCI ou SARL,
• Par une SCI indépendant de votre entreprise, • Dans le cadre d'un groupe de société constitué
• Par une SCI filiale de votre entreprise en vue d'accueillir vos futures acquisitions.
1
-–Rayer la mention inutile.
2
- Rayer les mentions inutiles.
1
Nos travaux, et notamment nos prévisions seront conduits en fonction des règles juridique et
fiscales actuellement en vigueur, et s'appuieront sur les hypothèses chiffrées que nous avons arrêtes
d'un commun accord au cours de nos différents entretiens, dont le contenu est défini par le
questionnaire «Recueil des informations relatives à votre projet d'investissement immobilier » ci
annexé qui fait partie intégrante du présent contrat.
La nature même du présent contrat et les modalités de son exécution aboutiront à la délivrance d'un
document de synthèse qui vous sera remis au terme de notre mission.
Nos honoraires, exclusifs de toute autre rémunération, sont fixés à la somme de dirhams HT,
payables comptant à la remise du document de synthèse.
Nous vous remercions de nous retourner un exemplaire de la présente lettre, revêtue de votre
signature, précédée de la date et de la mention « BON POUR ACCORD » et d'apposer votre
paraphe sur chacune des pages.
Vous assurant de notre dévouement le plus complet, nous vous prions de bien vouloir agréer, M
l'expression de nos sentiments distingués.
Pour le cabinet. Le client.
2
Annexe 2
RECUEIL DES INFORMATIONS

RELATIVES À UN PROJET D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Nom du client : Date :

Collaborateur :
1/ L'investissement
- Désignation de l'immeuble :
- Date prévue de l'acquisition :
- Montant globale de l'opération et taux d'amortissement
- du terrain : Montant Taux d'amortissement

- de l'immeuble :
- des frais d'acquisition :
- des travaux :
- autres :
Total :
OUI NON Nom

applicable
S'agit-il de l'immeuble dans lequel

L'activité est actuellement exercée?
Si oui, montant du loyer annuel actuel : ……………… (Dirhams)
Si nom, existe-t-il un rapport entre cet investissement

et la nature de votre activité?
Cet investissement va-t-il générer un transfert

géographique de votre entreprise?
Cet investissement va-t-il créer l'ouverture

d'un site supplémentaire de l'entreprise?
S'agit-il de votre première opération immobilière

adossée à votre entreprise?
Si oui, prévoyez vous à moyen terme

de renouveler ce type d'opération?
Quelles ont été les modalités d'organisation

juridique des précédentes acquisitions? (à renseigner sur feuille de travail annexe)
1
OUI NON Nom applicable
2/ L'investissement :
Avez-vous envisagé de contracter un ou plusieurs

emprunts pour financer cette acquisition ?
Si oui :
Emprunt N° 1
Objet : …………………………………………………
Montant : ……………………. (Dirhams)
Durée : …………………………………………………
Taux : …………………………………………………
Emprunt N° 2
Objet : ………………………………………………
Montant : ……………………. (Dirhams)
Durée : …………………………………………………
Taux : …………………………………………………
Avez-vous obtenu un accord de principe

d'un établissement de crédit ?
Si oui, la question des garanties a-t-elle

été évoquée?
La garantie hypothécaire paraît-elle suffisante?
Si nom, quelle est la nature de la garantie

complémentaire souhaitée ? ……………………………………………
Quel montant d'autofinancement envisagez vous

d'affecter à cette opération ? ………………….. (Dirhams)
L'apport sera-t-il réalisé par votre entreprise ?
Par vos soins ?
Disposez vous des liquidités afférentes à cet apport ?
2
3/ Votre sentiment par rapport au projet : OUI NON Nom applicable
Cet investissement est-il motivé par des raisons

de nécessité? (à expliciter)
…………………………………………………
…………………………………………………
…………………………………………………
Par des raison d'opportunité ? (à expliciter)
…………………………………………………
…………………………………………………
…………………………………………………
Envisagez vous de séparer cet investissement des

autres actifs professionnels de votre entreprise ?
Si oui, est-ce pour des raison de :
diversification du patrimoine
recherche d'un revenu complémentaire ?

immédiat ou différé
réalisation d'une plus value à terme
association de vos héritier à cette

opération
protection de l'immeuble
autre (à expliciter)
…………………………………………………
…………………………………………………
…………………………………………………
Envisagez vous de rétièrer ce type d'opération

à moyen terme ?
3
4/ Renseignements divers
Forme juridique de votre entreprise : ………………………………………………..........….
Votre statut personnel : …………………………………………………………
…………………………………………………………
Pourcentage de votre participation au capital : …………………………………………………

Nombre de parts : …………………………………………………..
Capacité d'autofinancement de votre entreprise : ...…………………………………………….
Capacité d'autofinancement retenue pour l'étude : ……………………………………………..

Taux d'actualisation annuel : …………………………………………………
Montant de votre charge annuelle de
remboursement d'emprunts en capital : .……………………………………………….
(à détailler sur feuille de travail complémentaire
pour la durée de l'étude)
Dans le cas où l'immeuble serait accueilli par une

structure distincte de l'entreprise
Montant du loyer annuel prévu : …………………………………………………

Budget des charges de fonctionnement : ..……………………………………………

Endettement affecté à cette structure : …………………………………………………
Endettement affecté à l'entreprise : …………………………………………………
Conclusion
NOM DU CABINET
Visa du collaborateur Visa du client
4
Annexe 3
Scénario 1: Acquisition par la SCI par crédit bancaire et location à la société
Données de base
Coût de revient 2 000,00

Terrain 500,00
Base imposable 1 500,00
TVA à 14% 210,00
Coût des constructions TTC 1 710,00
Taux d'amortissement 4,00%

Taux de patente 36,60%
Taux de la taxe urbaine 13,50%
Taux de la taxe d'édilité 10,00%
Montant de crédit= coût total 2 210,00
taux d'intérêt TTC 7,00%
Durée de remboursement (an) 10
Loyer annuel 400,00
Taux d'actualisation 10%
Echéancier du remboursement du crédit
Année Annualité Intérêts Principal Capital restant du

1 314,65 154,70 159,95 2 050,05
2 314,65 143,50 171,15 1 878,89
3 314,65 131,52 183,13 1 695,76
4 314,65 118,70 195,95 1 499,81
5 314,65 104,99 209,67 1 290,14
6 314,65 90,31 224,34 1 065,80
7 314,65 74,61 240,05 825,75
8 314,65 57,80 256,85 568,90
9 314,65 39,82 274,83 294,07
10 314,65 20,58 294,07 -
Scénario 1: Acquisition par la SCI par crédit bancaire et location à la société
La SCI
0 1 2 3 4
Produits
Loyers 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00
Charges
Amortissement 68,40 68,40 68,40 68,40 68,40
Intérêts 154,70 143,50 131,52 118,70 104,99
patente
taxe urbaine
taxe d'édilité 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00
TOTAL 263,10 251,90 239,92 227,10 213,39
Résultat avant impôt 136,90 148,10 160,08 172,90 186,61

Impôt sur le résultat 47,92 51,83 56,03 60,51 65,31
Résultat net 88,99 96,26 104,05 112,38 121,30
CAF 157,39 164,66 172,45 180,78 189,70

Remboursement crédit 159,95 171,15 183,13 195,95 209,67
Trésorerie nette - 2,57 - 6,49 - 10,68 - 15,17 - 19,97
Trésorerie nette actualisées -2,57 -5,90 -8,83 -11,40 -13,64
Société commerciale
Loyers 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00

patente 146,40 146,40 146,40 146,40 146,40
TOTAL charges 546,40 546,40 546,40 546,40 546,40
Total net d'économie d'IS 355,16 355,16 355,16 355,16 355,16

Trésorerie groupe actualisée - 357,73 - 328,77 - 302,35 - 278,23 - 256,22

Trésorerie cumulée actualisée -1 523,30
Scénario 2: Acquisition par la SCI par crédit bail et location à la société
Données de base
Terrain 500,00
constructions 1 500,00
coût chez la sté de leasing 2 000,00

Montant de la redevance 243,96
Taux de financement 7,00%
Durée de leasing (an) 10
valeur résiduelle 0,00
Loyer annuel 400,00
Taux d'actualisation 10,00%
Echéancier de leasing
Année Redevances HT TVA Redevances TTC

1 228,00 15,96 243,96
2 228,00 15,96 243,96
3 228,00 15,96 243,96
4 228,00 15,96 243,96
5 228,00 15,96 243,96
6 228,00 15,96 243,96
7 228,00 15,96 243,96
8 228,00 15,96 243,96
9 228,00 15,96 243,96
10 228,00 15,96 243,96
Scénario 2: Acquisition par la SCI par crédit bail et location à la société
LA SCI
Produits 0 1 2 3 4
Loyers 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00
Charges
Redevance 243,96 243,96 243,96 243,96 243,96
Amortissement
patente
taxe urbaine
taxe d'édilité 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
TOTAL 249,96 249,96 249,96 249,96 249,96
Résultat avant impôt 150,04 150,04 150,04 150,04 150,04

Impôt sur le résultat 52,51 52,51 52,51 52,51 52,51
Résultat net 97,53 97,53 97,53 97,53 97,53
valeur résiduelle
CAF= trésorerie nette 97,53 97,53 97,53 97,53 97,53
Trésorerie nette actualisées 97,53 88,66 80,60 73,27 66,61
LA SOCIETE
Loyers 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00

patente 146,40 146,40 146,40 146,40 146,40
Total charges 546,40 546,40 546,40 546,40 546,40
Total net d'economie d'IS 355,16 355,16 355,16 355,16 355,16

Trésorerie groupe actualisée - 257,63 - 234,21 - 212,92 - 193,56 - 175,97

Trésorerie cumulée actualisée -1 074,30
Scénario 3: Acquisition par la société par crédit bail
Données de base
Terrain 500,00
constructions 1 500,00
coût chez la sté de leasing 2 000,00

Montant de la redevance 243,96
Durée de leasing (an) 10
taux de financement HT 7,00%
valeur résiduelle -
Echéancier de leasing
Année Redevances HT TVA Redevance TTC

1 228,00 15,96 243,96
2 228,00 15,96 243,96
3 228,00 15,96 243,96
4 228,00 15,96 243,96
5 228,00 15,96 243,96
6 228,00 15,96 243,96
7 228,00 15,96 243,96
8 228,00 15,96 243,96
9 228,00 15,96 243,96
10 228,00 15,96 243,96
Scénario 3: Acquisition par la société par crédit bail
LA SOCIETE
0 1 2 3 4
redevances 243,96 243,96 243,96 243,96 243,96
Amortissement
patente - - - -
taxe urbaine
taxe d'édilité 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
TOTAL charges 249,96 249,96 249,96 249,96 249,96
Economie d'IS 87,49 87,49 87,49 87,49 87,49
Valeur résiduelle
Trésorerie cumulée actualisée -677,49

Scénario 4: Acquisition par la société par crédit bancaire
Données de base
Coût de revient 2 000,00
Terrain 500,00
Base imposable 1 500,00
TVA à 14% 210,00
Coût des constructions TTC 1 710,00
Taux d'amortissement 4,00%

Montant de crédit= coût total 1 920,00
taux d'intérêt TTC 8,00%
Durée de remboursement (an) 10
Echéancier du remboursement du crédit 1920,00

Année Annualité Intérêts Principal CRD
1 286,14 153,60 132,54 1 787,46
2 286,14 143,00 143,14 1 644,32
3 286,14 131,55 154,59 1 489,73
4 286,14 119,18 166,96 1 322,78
5 286,14 105,82 180,31 1 142,46
6 286,14 91,40 194,74 947,72
7 286,14 75,82 210,32 737,40
8 286,14 58,99 227,14 510,26
9 286,14 40,82 245,32 264,94
10 286,14 21,20 264,94 0,00
Scénario 4: Acquisition par la société par crédit bancaire
La société
0 1 2 3 4
Amortissement 68,40 68,40 68,40 68,40 68,40
Intérêts 153,60 143,00 131,55 119,18 105,82
patente
taxe urbaine
taxe d'édilité 6,63 6,63 6,63 6,63 6,63
TOTAL charges 228,63 218,03 206,58 194,21 180,85
Economies d'IS 80,02 76,31 72,30 67,97 63,30
CAF - 148,61 - 141,72 - 134,27 - 126,24 - 117,55

Amortissements 68,40 68,40 68,40 68,40 68,40
Remboursement crédit 132,54 143,14 154,59 166,96 180,31

Trésorerie nette actualisée -212,75 -196,78 -182,20 -168,89 -156,73
Trésorerie cumulée actualisée -917,35

Comparaison
Investisseur Mode de financement Flux de trésorerie
SCI Crédit bancaire - 1 523,30
SCI Leasing - 1 074,30
Société Leasing - 677,49
Société Crédit bancaire - 917,35

Annexe 4
GRILLE D'AIDE A LA DECISION Affectation d'un immeuble professionnel
MONTAGES PROPOSES ACTIF STE SCI SARL DE SCI PATRIMONE CREDIT BAIL BAIL A
COMMERCIALE FILIALE DE FAMILLE CLASSIQUE PERSONNEL CONSTRUCTION
STE
PARAMETRES DE DECISION COMMERCIALE
0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4
APPROCHE JURIDIQUE ET PATRIMONIALE
- LE DIRIGEANT
• AGE DU DIRIGEANT
• SITUATIO N DE FAMILLE ET REGIME MATRIMONIAL
• PROFESSION DU CONJOINT
• APPORT PERSONNEL / CAPACITE D’ENDETTEMENT
- LA SOCIETE COMMERCIALE
• CAPACITE D’ENDETTEMENT
APPROCHE FISCALE
- LE DIRIGEANT
• FORTE PRESSION FISCALE ET DEFICITS PREVISIBLES SUR LE PROJET
• EXISTENCE DE RESULTATS FONCIERS
- L’IMMEUBLE
• DROITS DE MUTATION
• TVA
APPROCHE PHYSIQUE ET GEOGRAPHIQUE DE L’IMMEUBLE

• NATURE DES LOCAUX
• IMPLANTATION GEOGRAPHIQUE
• MONTANT DE L’INVESTISSEMENT
• LOCAUX SUVENTIONNES ?
ELEMENTS SUBJECTIFS
• LES ASPECTS SUCCESSION ET RETRAITE SONT MIS EN AVANT
• RENTABILITE FISCALE A COURT TERME SOUHAITEE ?
TOTAUX (1)
NOTE (2)
1) TOTAUX : nombre de croix par colonne

2) NOTE : addition des totaux après les avoir multipliés par la valeur de la colonne considérée
Annexe 5
CONDITIONS DE FOND CONSTITUTIVES DES SOCIETES PASSIBLES DE L’IS A RAISON DE LEUR FORME
CONDITIONS SA SARL SCA

Consentement Réel et exempt de vice Réel et exempt de vice Réel et exempt de vice
Capacité commerciale Non Non Associés commandités : oui
Associés commanditaires : non
Objet Sté commerciale, objet possible et Sté commerciale, objet possible et Sté commerciale, objet possible et
licite licite licite
Nbre minimum associés / 5 1 SARL A AU 3 associés commanditaires
actionnaires 2 SARL 1 associé commandité
Nbre maximal associés / Aucun 50 Aucun
actionnaires
Capital minimum 300 000 DH 100 000 DH 300 000 DH
3 000 000 DH (si appel public à
l’épargne)
Apports en industrie Non représentés par des actions Non pris en compte dans formation du Interdit aux associés commanditaires,
capital non pris en compte dans formation du
capital pour les associés commandités
Libération apports en ¼ lors de la souscription, le surplus Intégralement lors de la constitution ¼ lors de la souscription, le surplus
numéraire dans les trois ans de la société dans les trois ans
Libération apports en nature Intégralement lors de la constitution Intégralement lors de la constitution Intégralement lors de la constitution
de la société de la société de la société
Valeur minimale des titres 100 DH 100 DH 100 DH
Participation aux résultats Tous les actionnaires Tous les associés Tous les associés
Dénomination Obligatoire Obligatoire Obligatoire
Durée < ou = à 99 ans < ou = à 99 ans < ou = à 99 ans
Annexe 6
Tableau synoptique
Caractéristiques SA SARL SARL A AU SCI SNC
Capital minimum Oui Oui Oui Non Non

Libération libre Non Non Non Oui Oui
Régime fiscal IS IS IS IS IGR ou IS si
personne morale
associée
Taxation PV IS : Art 19 IS : Art 19 IS : Art 19 IS : Art 19 IS : Art 19
IGR : art 18
Amortissement Oui Oui Oui Oui Oui
Responsabilité associés
-Limitée aux apports Oui Oui Oui Non Non
-Indéfinie et solidaire Non Non Non Non Oui
-Indéfinie non solidaire Non Non Non Oui Non
Tenue de comptabilité Oui Oui Oui Oui Oui
Vie juridique Oui Oui Oui Oui Oui
Gr liberté contractuelle et
de fonctionnement Non Non Non Oui Non
Commissaire aux comptes Oui Oui si CA≥50M Oui si CA≥50M Non Non

69 - Marchés Publics Diagnostic de La Réglementation Et Proposition D'une Démarche D'audit (1) .

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69 - Marchés Publics Diagnostic de La Réglementation Et Proposition D'une Démarche D'audit (1) .

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INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET

D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES

LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME :

MEMOIRE PRESENTE EN VUE DE L’OBTENTION DU

DIPLOME NATIONAL D’EXPERT COMPTABLE

Président du jury : Mr Faouzi BRITEL, Enseignant à l’ISCAE

Directeur de recherche : Mr Abdelkrim HAMDI, Expert Comptable DPLE

Suffragants : Mr Hassan DARBANE, Expert-Comptable DPLE

Au terme de ce travail, il m’est agréable d’exprimer mes remerciements envers tous

Je tiens à exprimer ma profonde gratitude à mon Directeur de Recherche

Mes remerciements s’adressent également à l’ensemble des membres du jury, qui

J’exprime aussi ma gratitude et tout mon respect à ma famille dont le soutien

Mes remerciements s’adressent également à Monsieur le Directeur de l’ISCAE, au

- Nous avons ajouté une section, au premier chapitre de la première partie,

Dans ce fait, quelques différences apparaissent entre le plan déposé lors de la

1ère Partie : ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS MODES D’INVESTISSEMENT

Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des modes de financement

Section.1- Structure de la PME au Maroc…..…...……………………………………...…..13

Section.2- L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante…..……………….…...20

Section.3 – L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………...……...……..22

Section.4 – L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..…………24

e- Les règles de fonctionnement………………………………………………………..35

Section 5 - Le financement des investissements immobiliers :……………...………….…. 38

Chapitre 2 : Contraintes fiscales de l’accession à la propriété immobilière………...……50

Section.1 – La fiscalité de l’acquisition ………………………………………….…..………50

Section.2 – La fiscalité de la construction………………………………………………..….60

b- Terrains destinés à la réalisation de projets de lotissement ou de construction……..65

Section.3 – La fiscalité de la mise en place d’une société : droits d’enregistrement :….…66

Conclusion de la 1ère partie……………………………………………….………………… .71

2ème Partie : CONTRAINTES FISCALES DES DIFFERENTS CHOIX AU COURS DE

Chapitre 1 : Contraintes fiscales au cours de l’utilisation…………………………...……..76

Section 1 : L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante :..…………....……… 76

Section 2 : L’immeuble au sein du patrimoine privé :…………………………....………...89

Section 3 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..….………94

Section 4 : Incidences fiscales du mode de financement :…………………….…………….98

Chapitre 2 : Contraintes fiscales lors de la cession………………………….…………….100

Section 1 : L’immeuble inscrit à l’actif de l'entreprise exploitante :………………..……100

Section 2 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………………….….114

b- La transmission des parts de sociétés……………………………………....117

Section 3 : L’immeuble inscrit à l'actif d’une autre société……….……...………..….….128

Section 4 : Rôle de l'expert-comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale….139

Conclusion de la 2ème partie……………………………………………………...………….149

LEXIQUE Arabe - Français - Anglais…….……………………………………………….160

Confrontés aux mutations de l’environnement juridique et fiscal, les décideurs et responsables

Dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, l’investissement est généralement perçu par

A- Louer ou acquérir ses locaux ?

B- Selon quelles modalités ?

2. Quelle structure juridique ?

Si l’investissement en immobilier professionnel est réalisé en dehors de l’entreprise exploitante,

3. Quelles conséquences fiscales ?

4. Quels effets sur le bilan ?

De par l’approche globale et professionnelle qu’elle nécessite, la gestion de patrimoine devient

Compte tenu de ces intérêts, notre travail a pour objet :

ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS

L’objet de la première partie de ce mémoire consiste à présenter :

Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des

Plusieurs solutions s’offrent au chef d’entreprise lors de la réalisation de l’investissement

 Soit celui-ci décide d’inscrire l’immeuble à l’actif de l’entreprise exploitante ;

Section 1 : Structure de la PME au Maroc

Paragraphe 1 : Caractéristiques de l’entreprise au Maroc

1- La notion d’entreprise au Maroc

2 - La forme juridique des entreprises au Maroc

L'émergence et le développement du secteur privé et en particulier de la PME est un phénomène

Soit celui-ci décide d’inscrire l’immeuble à l’actif de l’entreprise exploitante ;

Le patrimoine immobilier constitue un élément de l’actif et permet de constater

Les « formalités » et frais inhérents à la constitution de la société tels que :

De sociétés civiles d’attribution

Sa forme juridique permet une liberté d’organisation de son fonctionnement ;