El nuevo Código Civil y Comercial establece algunas reglas básicas de interpretación

contractual, que reemplazan a las contenidas en el Código de Comercio (arts. 217, 218 y
219) y el Código Civil de Vélez (art. 1198). El CCC recoge reglas que el Código de
Comercio, la jurisprudencia y la doctrina habían elaborado, con una terminología más
moderna y algunas modificaciones particulares. Estas reglas hermenéuticas se dirigen
tanto a las partes de un contrato, como al juez o árbitro que debe solucionar una disputa
contractual e interpretar lo que las partes acordaron. También sirven, de antemano, para
quienes deben redactar contratos, de modo que puedan ajustar la redacción a la luz de lo
que el intérprete judicial o arbitral va a interpretar haciendo aplicación de los criterios
hermenéuticos del CCC. No son meros consejos sino verdaderas normas positivas de
interpretación.

La regla principal es que el contrato debe interpretarse conforme a la "intención común

de las partes" y al principio de la buena fe (art. 1061). La “buena fe” se erige, en el
CCC, en un principio clave, aplicable en general a todo ejercicio de los derechos (art. 9)
y, muy especialmente, a los contratos. Incluye tanto la buena fe en el sentido de un
comportamiento leal (buena fe objetiva), como la denominada “buena fe-creencia”
(subjetiva), que incluye la llamada “apariencia creada” (1). Los contratos obligan “no
sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan
considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría
obligado un contratante cuidadoso y previsor” (art. 961).

En cuanto al significado de las palabras empleadas en los contratos, dispone que éstas
deben entenderse en el sentido que les da el “uso general”, excepto que tengan un
significado específico que surja de la ley, del acuerdo de las partes o de los "usos y
prácticas del lugar de celebración" (art. 1063). Se aplican iguales reglas a las
conductas, signos y expresiones no verbales con los que el consentimiento puede
manifestarse.

También establece la "interpretación contextual", esto es, que las cláusulas de un

contrato se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndoles el sentido
apropiado al conjunto del acto (art. 1064), vale decir, interpretando el contrato como un
todo coherente, armónico y orgánico, como lo ha indicado la jurisprudencia. Asimismo,
aclara que las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen
utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea
internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario (art. 1161). Ello
permitiría aplicar, por ejemplo, las cláusulas de los Incoterms a las compraventas
internas.

Cuando el significado de las palabras interpretado contextualmente no es

suficiente, según el CCC, se deben tomar en consideración: (i) las circunstancias en que
se celebró el contrato, incluyendo las negociaciones preliminares; (ii) la conducta de las
partes, incluso la posterior a su celebración; y (iii) la naturaleza y finalidad del contrato
(2) (art. 1065). Así, las negociaciones previas y contemporáneas a la celebración del
contrato (incluyendo la finalidad o propósito del contrato exteriorizado en dichas
negociaciones) y la conducta posterior de las partes asumen relevancia interpretativa
convirtiéndose en una verdadera “interpretación auténtica”, rubricada por la propia
conducta anterior, coetánea y posterior de las propias partes contratantes, que atiende
además al contexto de circunstancias fácticas en que se desenvuelve el contrato (3).
Hay otras reglas relevantes de interpretación en el CCC. Una es el "principio de
conservación del contrato" (o “favor contractus”): si hay duda sobre la eficacia del
contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto
(art. 1066). Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde interpretar
siempre con el alcance más adecuado al objeto del contrato. Otra es la regla de
"protección de la confianza": la interpretación debe proteger la confianza y la lealtad
que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una
conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto (reconoce así el
CCC expresamente la doctrina de los "actos propios") (art. 1067).

El CCC tiene también otras reglas interpretativas particulares. Un caso es la llamada

"interpretación restrictiva" en que el CCC establece que —cuando por disposición legal
o convencional— se establece expresamente una interpretación restrictiva, debe estarse
a la literalidad de los términos utilizados al manifestar la voluntad (art. 1062). Esta regla
no es aplicable a las obligaciones del predisponente y del proveedor en los contratos por
adhesión y en los de consumo, respectivamente. El CCC trae varios casos de
“interpretación restrictiva”. Por ejemplo, para la disposición de derechos personalísimos
(art. 55), las facultades de un poder general (art. 375), la renuncia a derechos (art. 948),
las cartas de intención respecto de un futuro contrato (art. 993), la estipulación a favor
de tercero (art. 1027), las cláusulas de supresión o disminución de la responsabilidad
por saneamiento (art. 1037), la aceptación de donación (art. 1545) y el contrato de
transacción (art. 1642).

En el caso de "contratos conexos", que forman parte de un “grupo de contratos” o una

“red contractual”, el CCC contiene una regla novedosa en el derecho comparado
codificado: unos contratos deben ser interpretados por medio de los otros,
atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del "grupo de contratos", su función
económica y el resultado perseguido (art. 1074) (4).

Por último, dado que el CCC contempla —además del contrato clásico del Código de
Vélez, llamado también “discrecional” o “paritario”— otras dos categorías contractuales
generales (el contrato celebrado por adhesión a condiciones generales predispuestas y el
contrato de consumo), contiene reglas específicas para este tipo de contratos.

En el caso de contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas, el

CCC dispone la llamada interpretación "contra proferentem" o “contra estipulatorem”:
las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido
contrario a la parte predisponente (art. 987) (5).

En el caso de contratos de consumo, el CCC establece que éstos deben interpretarse

“conforme con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo
sustentable” prevaleciendo siempre la interpretación “en el sentido más favorable al
consumidor” (arts. 1094 y 1095). Cuando existen dudas, en este ámbito, sobre el
alcance de la obligación del consumidor, se adopta la interpretación que sea menos
gravosa para el consumidor (art. 1095). Vale decir, en contratos celebrados por
adhesión, la interpretación contra el predisponente opera en caso de ambigüedad,
mientras en los contratos de consumo es a favor del consumidor (“in dubio pro
consumidor”), haya o no cláusulas generales predispuestas (6).. En este último ámbito,
en caso de duda, se aplica el principio de “favor libertatis”, esto es, la opción menos
gravosa para el consumidor.

Cuando a pesar de las reglas contenidas en el CCC persisten las dudas, si el contrato es
a título gratuito se debe interpretar en el sentido menos gravoso para el obligado y, si es
a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las
partes (art. 1068). Vale decir, el llamado "favor debitoris" (esto es, interpretar las
cláusulas ambiguas a favor del deudor, o sea en el sentido de su liberación) ya no rige
como regla general de interpretación —como en el Código de Comercio (art. 218, inciso
7°)— sino sólo en los contratos a título gratuito. Aquí se modifica —para los contratos a
título oneroso— una regla que era tradicional y que se fundaba en la primacía de la
libertad, considerando que su restricción, por medio de la obligación, siempre es de
excepción (7).

En el caso de lagunas o vacíos en el contrato, el CCC en su art. 964 indica que el

contenido del contrato debe "integrarse" de la siguiente manera: (i) las normas
indisponibles del CCC o de leyes especiales, que se aplican directamente o en
sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas (8); (ii) las normas supletorias del
CCC o de leyes especiales; y (iii) los "usos y prácticas del lugar de celebración", en
cuanto sean aplicables porque hayan sido declarados obligatorios por las partes o porque
sean ampliamente conocidos y regularmente observados en el ámbito en que se celebra
el contrato, excepto que su aplicación sea irrazonable. Estas normas de “integración del
contrato” sirven, a nuestro juicio, también de criterios de interpretación, en la llamada
“interpretación integradora” (9). No obstante, debe tenerse presente que las normas del
CCC relativas a los contratos son, en principio, supletorias de la voluntad de las partes,
“a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su
carácter indisponible” (art. 962). Asimismo, como lineamiento general, los jueces no
tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto a pedido de
una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta —de modo
manifiesto— el orden público (art. 960).

El CCC incorpora como “nominados” muchos contratos que en el Código Civil o en el

Código de Comercio eran “innominados” (esto es, aquellos que el CCC o una ley
especial no regula especialmente), como sucede, por ejemplo, con el de factoraje,
suministro, consignación, agencia, concesión, franquicia o servicio de caja de seguridad.
No obstante, contiene una regla específica para normar cómo se regulan los “contratos
innominados". Establece que se rigen en este orden, por: (i) la voluntad de las partes,
(ii) las normas generales sobre contratos y obligaciones, (iii) los "usos y prácticas del
lugar de celebración", y (iv) las disposiciones correspondientes de los contratos
nominados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad (art. 970).

(1) Fundamentos del Proyecto, II.6.2. Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación
de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 198.

(2) Para lo que asumen relevancia clave los considerandos que suelen indicar la
finalidad y propósito del contrato. Para el CCC, integran la causa del contrato “los
motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma
expresa, o tácitamente si son esenciales para ambas partes” (art. 281). Esta causa-fin es
decisiva para permitir, en caso de frustración, la resolución del contrato sin
compensación en ejercicio del instituto de “frustración de la finalidad contractual” que
el CCC incorpora expresamente al ordenamiento jurídico argentino. (art. 1090).

(3) Para eliminar la ambigüedad y vaguedad del lenguaje y de las palabras se ha

destacado que es relevante mirar el “contexto” de situación fáctica en que el lenguaje se
usa. Veáse Gómez, Astrid y Bruera, Olga María, Análisis del Lenguaje Jurídico, Ed. de
Belgrano, 1981, Buenos Aires, págs. 67-68.

(4) Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento

Especial Contratos, La Ley, 2015, págs. 198-199.

(5) En tales contratos, además, las cláusulas particulares (esto es, las negociadas
individualmente que amplían, limitan, suprimen o interpretan una cláusula general)
prevalecen sobre las condiciones o cláusulas generales (art. 986). Por ejemplo, cuando a
los formularios impresos, se añaden cláusulas particulares escritas o mecanografiadas.

(6) Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento

Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 201.

(7) Como señala Lorenzetti, el principio protectorio fue mutando históricamente: en el

Código de Comercio era el deudor en general, mientras que luego se inclinó por la parte
más débil de la relación contractual (en el llamado “favor debilis”) (no necesariamente
el deudor, por ejemplo, el empleador-deudor-fuerte frente al obrero-acreedor-débil) o a
regímenes particularizados de tutela (consumidor, inquilinos, adquirentes de lotes y
clientes bancarios). Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos,
Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 200.

(8) Ya que las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya
observancia esté interesado el orden público (art. 12).

(9)Véase Fontanarrosa, Rodolfo O., Derecho Comercial Argentino - Doctrina General

de los Contratos Comerciales, Ed. Zavalía, Buenos Aires, 1987, págs. 156-157, y Betti,
Emilio, Teoría General del Negocio Jurídico, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid,
1959, págs. 243-245.
Usufructo
Concepto:

Se denomina“ usufructo” al derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien

ajeno, sin alterar su sustancia, ya sea modificando su materia, forma o destino (si es una cosa)
o menoscabándolo (si es un derecho).

El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa, y debe conservarla para devolverla al

propietario al terminar el usufructo

Objeto:

El usufructo puede ejercerse sobre:

1. A) la totalidad, o
2. B) una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

1) una cosa no fungible;

2) un derecho (sólo cuando la ley lo prevé);

3) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

4) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Caracteres:

1) Derecho real de uso y goce

2) La cosa debe ser ajena

3) No se debe alterar su sustancia

4) Divisibilidad

5) Duración

Partes:

Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus
ventajas.

Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.

Legitimados para constituir usufructo:

 El dueño / 2) El titular de un derecho de propiedad horizontal / 3) El superficiario/ 4) Los

dueños de condominio.

Capacidad para constituir usufructo:

1. a) Por contrato oneroso — capacidad para vender.

2. b) Por contrato gratuito — capacidad para donar.
3. c) Por testamento — capacidad para testar.
Modalidades: a) pura y simplemente; b) sujeto a condición o plazo resolutorios; o c) con cargo.

Modos de constitución de usufructo:

Transmisión del uso y goce + reserva de la nuda propiedad.

Transmisión de la nuda propiedad + reserva del uso y goce.

Transmisión de la nuda propiedad a una persona + el uso y goce a otra.

Derechos y obligaciones del usufructuario:

Derechos:

1) Usar y gozar de la cosa respetando su sustancia y destino.

2) Transmitir su derecho.

3) Constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos

personales de uso o goce.

4) Realizar mejoras (mejoras facultativas, conf. art. 2143).

Obligaciones:

1) Conservar la cosa y hacer uso y goce sin alterar la sustancia de la cosa ni su destino.

2) Hacer inventario de los muebles; y estado de los inmuebles.

3) Realizar las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para conservar la cosa y las
que se originen por su culpa.

4) Pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas.

5) Comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas.

6) Entregar los bienes objeto del usufructo al extinguirse.

Derechos y deberes del usufructuante:

Derechos y deberes:

1) Tiene el deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado que esté y con
sus accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso, el nudo propietario garantiza el uso y
goce pacífico (garantía de evicción); no así, si es a título gratuito.

2) Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa, alterando el objeto del usu-
fructo, salvo queel usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurídicos que le impidan al
usufructuario ejercer derechos que ya tiene.

3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles con
el usufructo.
Extincion del usufructo:

Causas de extinción: Pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo, o surgir de la ley.

Las causas especiales de extinción del usufructo son:

1. a) Si el usufructuario es persona física, cuando ésta muere.

2. b) Si él usufructuario es persona jurídica, cuando ésta se extingue.
3. c) Por prescripción liberatoria.
4. d) Por el uso abusivo de la cosa o alteración de la sustancia.

Efectos de la extinción:

1) El usufructuario devuelve la cosa y accesorios al nudo propietario o herederos (renace el

dominio perfecto).

2) Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores

particulares.

Uso
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si
el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
Solo puede constituirse a favor de una persona humana.

Este derecho concede a su titular las mismas facultades que el usufructo, con la salvedad de
que el usuario verá limitado su ius fruendi en la medida de la satisfacción de sus necesidades y
las de su familia.

El uso es uno de los derechos reales principales y se encuentra comprendido entre aquellos
que se ejercen sobre cosa ajena. Se trata de una desmembración del dominio, reservándose
el constituyente las facultades de disposición jurídica y material.

No se puede constituir a favor de personas jurídicas pero sí a favor de varias personas físicas,
por aplicación supletoria del derecho real de usufructo.

La esencia del derecho real de uso es la satisfacción de las necesidades del usuario y su
familia. Esto se refleja en la inembargabilidad por parte de los acreedores de los frutos que
produzca la cosa y que fueran necesarios para la satisfacción de sus necesidades.

El derecho está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto
constitutivo o, en su defecto, con la muerte del usuario.

El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Sí puede constituir derechos
personales de uso y goce, cuya duración máxima no puede exceder la vida del usuario, y
establece la obligación previa de dar garantía suficiente.

Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a
las necesidades del usuario y su familia. Los frutos revisten un tinte alimentario y la solución
contraria implicaría quitar protección al instituto.
Servidumbre
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Recaen únicamente sobre inmuebles y ellos deben ser ajenos

Partes:

1. a) Titular del fundo (inmueble) dominante: a favor del cual se constituye la servidumbre,
2. b) Titular del fundo (inmueble) sirviente: el cual debe soportar la carga, es decir la
servidumbre.

Caracteres:

1) Derecho real,

2) Perpetuo o temporario

3) Sobre inmueble ajeno

4) Indivisible

Clasificaciones:

*Positiva: el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo dominante

*Negativa: el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo.

*Real: es la inherente al inmueble dominante, Se presume perpetua excepto pacto en contrario.

La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella.

Ejemplo: si un fundo no tiene salida a la vía pública, el poseedor del mismo puede constituir
una servidumbre de paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee. El beneficio es
para el fundo, y permanecerá aunque cambie de dueño. La servidumbre real se presume
perpetua y en caso de duda se presume personal

*Personal: se constituye a favor de una persona determinada sin inherencia al inmueble

dominante Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no
resulta una duración menor. En caso de duda, la servidumbre se presume personal. Las
servidumbres personales son siempre temporarias, ya que no pueden durar más allá de la vida
del titular o 50 años si es persona jurídica.

*Aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una
ventana.

*no aparentes son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar
un edificio a una altura determinada.

Servidumbre voluntaria: Cuando las servidumbres no son indispensables (exigibles) pueden

pactarse libremente entre las partes.

Servidumbre forzosa o legales:

Cuando la ley expresamente impone la constitución de una servidumbre, debiendo ser
indemnizado el dueño del fundo sirviente por el dueño del dominante.

*Servidumbre de tránsito: es el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro

derecho real sobre él, de pasar por un inmueble ajeno

*Servidumbre de acueducto: se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una
canalización. La ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble
propio que proviene de un predio ajeno. Este derecho corresponde al titular de dominio y a
otros poseedores legítimos.

*Servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo
sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. Aquí el destino del agua no es
el fundo dominante, sino el sirviente. El predio sirviente recibe las aguas originadas en un fundo
superior y estas llegan allí como consecuencia de la acción de una maquinaria que extraiga
agua.

*Servidumbre de sacar agua:

Servidumbre administrativa: Derecho real de carácter público constituido por una entidad
pública, por el cual se imponen restricciones al dominio de inmuebles de particulares, en favor
del interés público (por eso se llaman administrativas). En estas servidumbres suele no haber
fundo dominante.

Constitucion de la servidumbre:

*Legitimación : titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la
posesión: dominio, condominio, propiedad horizontal, tiempo compartido, cementerio privado,
etc.

*Adquisición de la servidumbre a) Por contrato b) Por disposición de última voluntad c) Por

ley.

*Modalidades Las servidumbres pueden: estar sujetas a un cargo; o establecerse bajo

condición o plazo.

Son perpetuas, salvo aquellas constituidas por contrato o disposición de última voluntad, en
donde las partes hayan pactado una condición o plazo que limite esa perpetuidad.

*Transinisibilidad: Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble

dominante.

Forma: el título suficiente se realiza en escritura pública (y si es por título gratuito, bajo pena de
nulidad) y debe inscribirse en el RPI para su publicidad y oponibilidad frente a 3ros.

Capacidad: la capacidad para adquirir es la exigida para adquirir cualquier derecho real .

Derecho y deberes del propietario del fundo dominante:

1) Ejercer derecho de servidumbre principal y accesorias.

2) Constituir derechos personales.

3) Realizar mejoras necesarias.

4) Obligar a que vuelvan el inmueble a su estado.

5) Debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones.

Derecho y debres del titular sirviente

1) Derecho a mantener sus facultades de propietario.

2) Debe soportar la servidumbre.

3) Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor

menoscabo para su inmueble.

4) Debe determinar las circunstancias de lugar y tiempo del ejercicio

Extincion de la servidumbre:

*medio especiales de la extinción

1. a) Imposibilidad de uso o pérdida de utilidad.

2. b) Falta de uso.
3. e) Muerte del titular de servidumbre personal

*medio comunes de extinción

Destrucción total de la cosa.

Abandono,

Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena

Efectos de la extinción: Se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante

Derechos reales de garantía

Concepto: El derecho real de garant ía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (
del

deudor o de un tercero) que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.

Clases de garantí as.-

Las garantías pueden ser de diferentes clases:

1) Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los
privilegios, etc .

2)Convencionales: surgen de la voluntad de las partes .

3) Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el
pago. Ejemplo: la fianza (Pedro -fiador- garantiza personalmente que Juan -deudor- va a
cumplir, y que si éste no cumple lo hará él en su lugar).
4) Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo,
el acreedor se cobre de ella.

Caracteírsticas Escenciales de los Derechos Reales de Garantía.»

Los derechos reales de garantía presentan las siguientes características:

1. a) Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos

por contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del
objetogravado sea o no el deudor principal y el acreedor de la obligación a garantizar
) y con las formas que la ley indica para cada tipo (contratos de hipoteca, de prenda o
de anticresis). Mediante un contrato (ej: de hipoteca) creamos un gravamen para
asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de otro contrato (ej:
compraventa de depto).
2. b) Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que
aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen en forma independiente sino
que están unidos a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por
cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.

*Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación válida; si se transmite el

crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real
de garantía.

¿Qué pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación

principal (el carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del
principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de garantía).

1. C) Especialidad

Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garantía puede ser
cosas y derechos (ej: prenda de créditos) . Debe ser actual, y
estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser
indeterminado o futuro). Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa
afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a
garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrara
eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con
dicha cosa.

Ejemplos:

* Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, n°), superficie, valuación fiscal,
nomenclatura catastral, etc.

*Auto: marca, modelo, n° motor y chasis, uso y destino, n° de dominio, etc

Especialidad en cuanto al crédito: El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en

dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. De
esta forma sabemos hasta que cifra va a tener que soportar el dueño de la garantía real
constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que esta afectado el objeto tiene un límite
máximo que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado. El crédito puede estar
individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en
todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de
modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas,
multas, u otros conceptos.

Defectos de la especialidad: La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de

las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo. Los defectos en especialidad sobre objeto
o crédito pueden sanearse. Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse con
los otros contenidos del acto constitutivo.

Caracteres naturales de los derechos reales de garantía:

Indivisibilidad

Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno
de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede
perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a
quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no
se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una
por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes,
hasta la mínima expresión del crédito principal.

Extension de la garantía.

Extensión en cuanto al objeto

Quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las
rentas debidas. Salvo:

1. a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca, o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
2. b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.

Extensión en cuanto al crédito

La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y
costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en
caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.

Subrogación real

El art. 2194 del nuevo Código Civil y Comercial indica que la garantía se traslada de pleno
derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o
cualquier otro concepto que permite la subrogación real.

¿Qué es la subrogación real? Es la situación que se produce cuando el bien gravado es

reemplazado ( por indemnización, precio, etc.) al ser destruido, expropiado o ser puesto fuero
del comercio, etc., y la garantía pasa a ese reemplazo.
Hipoteca
Concepto:

La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado. ART2205

Constitución de la hipoteca.-

¿Quienes pueden constituir hipoteca? Los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Es decir que son los titulares de derechos reales sobre cosa propia, ya sea uno o más
inmuebles. No debe haber ninguna ley que lo impida y deben tener capacidad para hacer la
garantía.

*Titular del dominio: el dominio que tiene el titular es revocable o fiduciario; puede igualmente
constituir hipoteca pero sujeto a la consecuencia de su extinción.

* Titular de condominio: si es un condominio, el titular puede afectar la cosa por su parte

indivisa.

*Titular de propiedad horizontal: puede constituir hipoteca sobre su parte privativa y sobre la
parte común inescindible.

*Titular de superficie: puede constituir hipoteca ya sea sobre el derecho a construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, en ambos casos limitados al plazo de duración del
derecho de superficie.

Hipoteca de parte indivisa

Conforme al art. 2207 (CCCN), un condomino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa (ya
que es una de las facultades que tiene sobre su parte: constituir derecho real de garantía para
avalar obligaciones propias o ajenas).

El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.
La partición extrajudiciai del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no prestó
consentimiento expreso.

Si el acreedor hipotecario consiente la partición y en ella es beneficiario (quedando como

dueño del bien) un condomino que no es el que constituyó la garantía real, ésta desaparece.

Si el beneficiario (ai que le adjudican la propiedad del bien) es el que constituyo la hipoteca,
ésta subsiste (obviamente sobre la parte indivisa sobre la que se hizo el gravamen).

Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la partición le es inoponible, pudiendo

pedir la ejecución de la garantía.

Si el bien pasa a un tercero ajeno al condominio la garantía subsiste.

El contrato de hipoteca

Forma del contrato para constituir hipoteca.-

La hipoteca debe constituirse por escritura pública (salvo que una ley expresamente imponga
otra cosa). El acreedor puede dar su aceptación posteriormente, pero debe hacerlo por
escritura pú blica y antes de la registración.

Entonces las condiciones de forma de la hipoteca son las siguientes:

1) Debe hacerse por escritura pública (requisito ad solemnitatem).

¿Y que ocurre si no se hace por escritura pública? En ese caso no es inválido el acto, sino que
las partes se obligan a realizar en otro acto la forma impuesta por la ley. Es lo que se llama
promesa de hipoteca: el contrato no es nulo, pero debe existir conversión por otro acto donde
las partes se obligan a hacerlo por escritura pública.

2)El acreedor debe aceptar la constitución de la hipoteca (ya sea al constituirla o después). La
hipoteca no puede registrarse hasta dicha aceptación por el acreedor

Registracion de la hipoteca

Nuestro sistema registral inmobiliario es declarativo y no convalidante y la inscripción en el

registro inmobiliario del titulo de hipoteca(contrato de constitución) la torna inoponible a
terceros interesados de buena fe.

El derecho real nace extra registralmente, con el titulo suficiente, ya que tratándose de la
hipoteca, por su propia naturaliza, no requiere de la tradición.

Con la inscripción de la hipoteca se general la prioridad registral o rango, y nace el privilegio

hipotecario. Los acreedores de rango ulterior cobraran cuando se haya satisfecho a los de
grado preferente

En principio, el rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripción.

Si habiendo sido inscriptas 2 hipotecas sobre un mismo inmueble, una antes que la otra( de
modo que les corresponde el primero y segundo grado o rango, respectivamente), la de primer
grado caduca por cualquier causa, la de segundo rango pasara automáticamente a ocupar su
lugar y se convertirá, asi, en hipoteca de primer grado, es decir, que habrá avanzado en su
colocación respecto del valor del inmueble. Es lo que se denomina “rango de avance”

Celebración del contrato.-

El contrato de hipoteca puede celebrarse entre:

* Presentes: están las partes interesadas para prestar consentimiento y perfeccionar el

contrato.

* Ausentes: las partes no están presentes y por eso el consentimiento de ellos se presta en
distintos momentos (lugares y días). Acá el dueño del inmueble gravado ofrece la hipoteca y
luego el acreedor debe aceptarla (ambos actos unilaterales)

Determinación del objeto.-

Conforme al art. 2209 del nuevo Código, los elementos que sirven para determinar

el objeto de la garantía hipotecaria (es decir el inmueble) son:

 1. a) su ubicación;
2. b) medidas perimetrales;
3. c) superficie;
4. d) colindancias;
5. e) datos de registración;
6. f) nomenclatura catastral; y
7. g) cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

Duracion de la inscrpcion:

Expresa el art. 2210 (CCCN) que ios efectos del registro de la hipoteca duran 20 años, si antes
no se renueva. Es decir que el plazo del asiento registral es de 20 años (si antes no se
reinscribe el gravamen) y pasado ese tiempo caduca automáticamente el asiento registral, pero
no el derecho real de hipoteca, ni el crédito garantizado (los cuales subsisten), ya que no es lo
mismo la vigencia de la hipoteca que la vigencia del asiento registral que la publicita.

Durante el plazo de 20 años de la registración, la hipoteca es oponible frente a terceros

interesados de buena fe. Existen algunas personas que quedan obligadas aunque no haya
publicidad registral (partes del contrato, herederos , escribanos y testigos que intervi ú ieron en
el acto, etc.); los demás adquirentes pueden proceder como si no existiera hipoteca sobre él .

Extinción

La principal causa de extinción es la extinción de la deuda que garantiza. Ésta puede

producirse por pago, prescripción, transacción, etc. Causas de extinción:

Por vía de consecuencia: el pago de la deuda.

Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública.

Destrucción del edificio: si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo.

Resolución de los derechos del constituyente: en el caso en que el que la concedió tuviera
sobre el inmueble un derecho sujeto a condición resolutoria y la condición se produce.

Confusión: una misma persona reúne las cualidades de propietario y acreedor.

Dación en pago: pago por entrega de bienes.

Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.

Cancelación

La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del
gravamen en el Registro de la Propiedad. Puede haber cancelación sin que se extinga la
hipoteca y puede extinguirse la hipoteca sin cancelación por no haberse hecho en el Registro.

Puede ser voluntaria o judicial.

La voluntaria es cuando la hace el acreedor hipotecario unilateralmente, el deudor o

conjuntamente.

Es judicial cuando la pide el constituyente por nulidad del crédito o extinción de la hipoteca.

Debe hacerse por escritura pública. Los efectos de la inscripción se extinguen a los 20 años y
la cancelación es automática (opera de pleno derecho).
PUBLICIDAD:
Definicion:

Se llama “publicidad” a aquellos medios usados para difundir o exteriorizar toda ciase de
hechos, actos o situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole juírdica,
se la llama publicidad juridica.

En los derechos reales, esta publicidad se logra a través de los Registros — Es aquel lugar
donde se anotan los actos y contratos de los particulares o de las autoridades (ejs: Registro de
Propiedad Inmueble; Registro de la Propiedad del Automotor; etc).

La ventaja de la publicidad es la Protección de los derechos de los acreedores: les permite

saber qué bienes tiene el deudor y, si éste no paga su deuda, el acreedor podrá embargarle
algún bien. Permite a los 3ros que quieran adquirir derechos reales sobre un bien, saber en
qué estado está, y quien es su dueño.

Clasificacion de los sistemas de publicidad:

Es necesaria para que el derecho real sea válido con respecto a terceros ajenos a él.

1) No Regístrales: se usan otros medios para la publicidad de los derechos reales (ej: un
contrato o la tradición) en lugar de la inscripción en el registro.

2) Regístrales: se usa la inscripción en el registro para lograr la publicidad del derecho real. ya
que en estos sistemas la simple publicidad no sería suficiente, quedaría el acto oculto, ajeno a
la mayoría de la sociedad. Dentro de los sistemas regístrales hay una subclasificación:

1. a) Sistema registral de Transcripción o Inscripción: el de “transcripción ” es el

que exige que se inscriba todo lo relacionado con el derecho real en cuestión
(constitución, transmisión, etc.); el de “ inscripción” es el que sólo exige una síntesis,
un resumen del tí tulo a inscribir.
2. b) Sistema registral Personal o Real: en el “personal ” los títulos se anotan
cronológicamente y luego se hace una lista por orden alfabético con el nombre de los
titulares (ej: puedo saber que bienes tiene Juan Pérez); en cambio en el “ real" se
tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos de la cosa se llega a un informe
sobre su estado jurídico. Este sistema es más rápido, porque la cosa es estática, en
cambio su dueño no (hoy puede ser de uno y mañana de otro). Cada cosa tiene un
folio real, que es una hojita que lleva el registro, en donde se anota toda la vida jurídica
del bien (su constitución, transmisión, extinción, etc.).
3. c) Sistema registral Declarativo o Constitutivo: en el “ declarativo” la inscripción
sirve como publicidad, para declarar a los terceros que entre las partes ya existe un
derecho real; a diferencia del “ constitutivo” donde la inscripción es exigida para que
se constituya el derecho real, tanto entre las partes como frente a terceros
4. d) Sistema registral que Convalida o No Convalida títulos: en el que “convalida”

la inscripción subsana cualquier vicio que el título pudiera tener, mientras que en el que “ no
comalida n la inscripción no convalida el título ni subsana sus defectos.

Principios registrales: LEY 17.801

1) Principio de Rogación (art.6) — > Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser
siempre pedidas ya que el registro no actúa de oficio. Pueden pedirlas: a) Él autorizante
(escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal / b)
Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
2) Principio de Inscripción (arts. 2 y 3) — Los documentos detallados en el art. 2 deben
inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a terceros; y estos documentos son: a) Los
que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.
/ b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. / c) Los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

3) Principio de Prioridad (arts.17, 18, 19 y 40) — El orden en que se tendrá en cuenta la

inscripción será en base a la prioridad al inscribir: primero en el tiempo, primero en el derecho” .

4) Principio de Especialidad (arts.10 y 11) — El inmueble debe estar determinado

perfectamente. Es decir que debe estar determinado su valor, ubicación, quién es su titular, si
tiene gravámenes hay que especificar su monto, y todos estos datos deben ser inscriptos en su
folio real.

5) Principio de Tracto Sucesivo (arts.14 y 15) — El orden de prioridad de cada titular que se
va sucediendo, forma una cadena; y cada nueva inscripción se apoya en otra anterior.

6) Principio de Legalidad (arts.8 y 9) — > El registro tiene facultad para aceptar o rechazar
(provisional o definitivamente) el título que se pretende inscribir, a través de un examen en el
cual se analizará si dicho título reúne los requisitos de forma.

7) Principio de Publicidad (arts.22, 23 y 25) — i*-Todo el que tenga interés podrá acceder al
registro para enterarse del estado jur ídico de bienes, documentos, etc.

8) Principio de Presunción Registral o Legitimidad — Todo lo anotado en cada folio real

(cada asiento registral) se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo
caso son rectificados.

9) Principio de Presunción de Integridad o Completividad- Si bien el registro no se presume

exacto (porque para eso tendría que ser convalidante de títulos, y ya vimos que no lo es), sí se
presume completo.

10) Tracto abreviado: no será necesaria la previa inscripción o anotación en los siguientes
casos:

1. Cuando el documento sea otorgado por los jueces, herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge.
2. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
3. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios.
4. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.

En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos, a partir del que figure inscripto en el Registro.

En el tracto abreviado, una persona que no figura en el Registro como propietario, el heredero,
vende a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya
que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.

Efectos de la inscripción:

La transmisión es válida entre partes antes de su inscripción, y luego de la inscripción será

oponible a 3ros (sistema declarativo y no constitutivo).
¿Y para qué más sirve la inscripción?— -Para:

1. a) Impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior que
sea incompatible.
2. b) Si son compatibles, la inscripción dará la prioridad al que primero inscriba.
3. c) Los asientos regístrales son un medio de prueba.

Matriculación:

Es la forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo .Se usa el sistema de“
folio real” ,es la hojita o tarjeta que tiene cada inmueble, en donde se ponen todos sus
movimientos, su historia juírdica, etc.

El registro en donde se va a registrar va a ser el que corresponda según la ubicación del

inmueble (y no la del titular del mismo, como pasa con los sistemas personales).

Es más fácil ubicar al inmueble que a su titular que puede cambiar rápidamente.

Diferencia entre certifcado y domnio:

La diferencia es que el certificado sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los
datos del inmueble no van a cambiar. En cambio los informes sólo informan, avisan pero no
garantizan el bloqueo. Cada vez que se hace un certificado, el registrador debe anotarlo en el
folio correspondiente, para así garantizar la inmutabilidad, y reserva de prioridad.

La certificación bloquea el registro, da prioridad sobre otro pedido de inscripción posterior. El

registro no se paraliza con el bloqueo registral; solamente se le dará prioridad al 1ero. Además,
el art, 25 dice que:

Expedida una certificación...el Registro tomará nota en el folio correspondiente, (ya que de esta
forma se da a publicidad que se está por hacer un negocio con ese inmueble) y no dará otra
sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia (15, 25 o 30 días) más el del plazo a
que se refiere el articulo 5 o (45 días), sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento
para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Bloqueo registral: el escribano solicita el certificado al Registro y, desde que lo expide,

comienza a correr un plazo de validez para escriturar, el cual será de 15, 25 o 30 días según se
trate de funcionarios con domicilio en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. No podrá
escriturar fuera de este plazo. Desde el otorgamiento de la escritura, comienza a correr el plazo
para inscribirla en el Registro, que será de 45 días. Durante todo este tiempo, el inmueble está
bloqueado, es decir, protegido contra las medidas que un acreedor pueda querer trabarle. Si no
se cumplen los plazos, el bloqueo cae y la medida cautelar, que había sido trabada
provisionalmente, se transforma en definitiva. Si inscribe después de los 45 días, se registrará
la fecha verdadera de la inscripción. Si lo hace dentro, será retroactiva a la de su
instrumentación.

Ejemplo: voy a comprar una casa, el escribano pide entonces un certificado sobre ella.
Supongamos que el plazo del certificado es de 15 días. Se concreta la operación y luego

tengo 45 días para inscribir. Si durante estos 60 días se pide otro certificado sobre

el inmueble, se dará pero dejando constancia de la prioridad de mi certificado, que

actúa como una anotación preventiva del futuro acto: compraventa del inmueble .

Acciones posesorias (defensa de la posesión y

tenencia)
Concepto

Qué son las acciones posesorias? Son aquellas realizadas sobre muebles,
muebles registrables o inmuebles y que se utilizan para mantener (ante la turbación)
o recuperar (si hay desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene una relación de poder
(posesión o tenencia). Incluso puede hacerse contra el propietario de la cosa si es el que
generó la agresión (efectiva o potencial) que afecta al que pide la acción.

Clases de Acciones Posesorias.»

Existen 2 clases de acciones posesorias:

1. De mantener: esta acción posesoria es usada para mantener la posesión o tenencia

contra la turbación a su derecho a poseer, sobre una cosa o una universalidad de
hecho.
2. b) De despojo: esta acción posesoria es usada por el tenedor o poseedor (aunque sea
vicioso) para recuperar la posesión o tenencia contra el desapoderamiento de una cosa
o universalidad de hecho, realizado por el despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe (si es de buena fe no procede).

Esta acción puede ejercerse también:

- contra el dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad.

- contra el desapoderamiento causado por realizar una obra que se empieza a hacer en el
objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o tenencia.

Requisitos de procedencia.»

1. a) Para que proceda la acción posesoria de mantener deben cumplirse los siguientes
requisitos:

1) que el turbador haga actos posesorios (ej: romper una reja) o de inminente producción con la
intención de poseer (caso contrario sólo habría indemnización por daños y perjuicios a
propiedad privada);

2) que el poseedor no haya prestado consentimiento;

3) que no se lo excluya al poseedor en forma total (porque en ese caso va a proceder la acción
de despojo).

1. b) Para que proceda la acción posesoria de despojo son los mismos requisitos que
los de la acción de mantener, salvo en lo relativo a la exclusión, que debe ser
absoluta (y no parcial, como en aquella).
Turbación y Desapoderamiento.»

¿Qué es la turbación? Es cuando el acto no alcanza a excluir en forma absoluta al tenedor o

poseedor (es decir no lo despoja por eso no hay que recuperar) sino que obstaculiza o hace
mas gravosa la relación de poder, que hace que el sujeto pasivo no pueda seguir ejerciendo
sus facultades como lo venia haciendo.

Como no se lo desapodera, no hay que recuperar la relació n de poder, sólo que ésta se ve
amenazada, y por eso hay que mantener su ejercicio . Turbar es ejercer contra la voluntad del
poseedor del bien (y con la intención de poseer) actos de posesión en donde no se llega a
excluir totalmente al poseedor.

¿Qué es el desapoderamiento? Es cuando el acto excluye en forma absoluta al poseedor o

tenedor de su relación con la cosa (es decir la pérdida total o parcial de la posesión o tenencia).
Puede hacerse mediante violencia, hurto, clandestinidad , abuso de confianza, etc.

Es acción de daños cuando el acto es ejecutado sin intención de hacerse poseedor: no hay
turbación o desapoderamiento si no hay intención de quien realiza los actos materiales de
tomar la posesión de la cosa contra la voluntad del tenedor o poseedor ( ej: cuando el titular de
la relación de poder consiente, autoriza o tolera las actividades en cuestión). Es decir que si
con sus acciones de exclusión o molestias de la relación de poder el objeto se destruye o
pierde o un tercero se queda con la posesión de la cosa no habría posibilidad de otorgar estas
acciones sino daños y perjuicios (acción personal).

Acción para adquirir la posesión o la tenencia: quien tiene un título válido, tiene derecho a
pedir el poder sobre la cosa (tener el título válido no da la posesión o tenencia es decir que no
puede adquirirse de mano propia sin demandarla mediante vías legales). Vemos que tiene el
derecho a la posesión o tenencia, y la entrega efectiva se pide a través de ví as legales
(adquiere la relación de poder con la cosa ).

Legitimación.-

1. A) Los legitimados activos de las acciones posesorias (es decir, los que pueden
pedirlas) son:

1) Poseedores de cosas (muebles, inmuebles, muebles registrables), o de universalidades de

hecho (es el conjunto de cosas como un rebaño) que pertenezcan al mismo titular de la
relación de poder, o de partes materiales de una cosa.

2) Coposeedores. Pueden ejercer las acciones posesorias:

* contra terceros sin el concurso de los otros

* contra los otros coposeedores, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común (

no procede si la cuestión es sobre la extensión mayor o menor de cada parte). Tanto si la
lesión viene de un tercero ajeno a la comunidad como si surge de otro coposeedor, el actor
pide la acción sin necesidad de que lo pidan los demás coposeedores o que le den autorización
para ello.

3) Tenedores. Pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que se devuelvan la posesión, y si no quiere recibir la cosa, puede tomarla
directamente.

1. B) Los legitimados pasivos de las acciones posesorias (es decir, contra quienes se
pueden pedir) son:
1) En la acción de despojo es el despojante (autor del hecho), herederos y sucesores
particulares de mala fe, y el dueño de la cosa (si la tomo por mano propia).

2) En la acción de mantener es el autor de la turbación .

Acciones reales (defensa del derecho real)

Concepto de Acciones Reales.-

Las acciones reales son los medios de defender enjuicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Son imprescriptibles, sin perjuicio de
lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva. Es decir que ante la acción del damnificado
el demandado presenta la prescripción diciendo que las vías o defectos que hay en su derecho
sobre la cosa se subsanan por el paso del tiempo establecido para obtener por prescripción
adquisitiva dicho derecho.

Clasificacion:

1) Acciones reivindicatoria: su fin es defender la existencia del derecho real que se ejerce por
la posesión y se usa ante actos que producen el desapoderamiento. En este caso la lesión
consiste en impedirle al titular del derecho ejercer sus facultades sobre la cosa, privándolo,
despojándolo de su relación posesoria. Hay despojo. (ej. Soy dueño de una casa y no me dejan
entrar)

Legitimación pasiva.-

Esta acción se ejerce contra:

1. a) el poseedor del objeto (que contra o sin la voluntad del reivindicado lo despojó del
objeto, o que niega ser poseedor debiendo el actor probar dicha posesion ); o
2. b) el tenedor del objeto a nombre de un tercero o a nombre del reivindicante.

2)Accion negatoria: su fin es defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión, y se usa ante actos que constituyen una turbación (en especial por la atribución
indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesion). El damnificado soporta
actos materiales que causan turbación por parte del agresor que pretende ejercer derechos
sobre el objeto, o si los tiene los ejercita en forma desmedida . Hay turbación.

Legitimación activa.-

¿Quiénes están legitimados para promover la acción negatoria?

1. a) Los poseedores de inmuebles (quienes deben presentar título donde surja que es el
poseedor de la cosa).
2. b) Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos (quienes
deben presentar títulos donde conste su derecho hipotecario, más el derecho de
poseer por parte del constituyente de la hipoteca).

Legitimación pasiva.-

¿Y contra quiénes se realiza? Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro
(aunque sea el dueño del inmueble).
3) Acción confesoria: su fin es defender la plenitud del derecho real y se usa ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Si bien el damnificado
mantiene la cosa en su poder, no puede ejecutar (en todo o en parte) algún derecho propio de
la posesión. No hay despojo.

Legitimación activa.-

¿Quiénes están legitimados para promover la acción confesoria?

1. a) Los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando friesen impedidos de

ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan en el Código Civil y
Comercial .
2. b) Los titulares de servidumbres personales activas, cuando Riesen impedidos de
ejercerlas .
3. c) Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores Riesen
impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión .

Legitimación pasiva. -

¿Y contra quiénes se realiza? Contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la
posesión de otro o sus servidumbres activas ( ej: titular del fundo sirviente ).

4) Acción de deslinde: cuando hay incertidumbre sobre el lugar exacto de demarcación.

Legitimación.-

*Legitimación activa: titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de
otros (por edificios, muros, cercas u obras permanentes ) .

*Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que
concurran con é l a fijar mojones u otras señales (sea que hayan desaparecido o fueran
removidos o corridos o no existieran).

Interdictos:

Son las pretensiones que surgen por la turbación o despojo, de posesión o tenencia, de un bien
mueble o inmueble (o de una obra nueva que afecta a un bien), y su fin es lograr que el juez se
expida sobre su amparo o restitución (o en caso de la obra nueva, lograr su suspensión y
destrucción).

¿Cuáles son los interdictos procesales? Son los interdictos de:

*Adquirir (art. 607): a diferencia de las demás acciones e interdictos, este tiene por objeto
“adquirir” la posesión (en lugar de defenderla). Se necesitan 2 requisitos: probar que se tiene el
título o derecho de poseer; y que no hay otro que posea ese bien (es decir que no alcanza sólo
con poseer).

Ejemplo: si la cosa la tiene un tenedor, y no se la quiere devolver al dueño porque no está

seguro de que él realmente lo sea (y no porque pretenda tener la posesión).

* Retener (arts. 610 y 611): se usa para casos de turbación, y consiste en el reclamo judicial de
conservar la tenencia o posesión. Los requisitos son: que el que reclama tenga la posesión
actual o tenencia (de mueble o inmueble); y que amenacen con perturbarla o lo hagan con
actos materiales.

* Recobrar (arts. 614 y 615): se usa para casos de despojo, y consiste en el reclamo judicial de
la restitución de la tenencia o posesión.

Los requisitos son: que el que reclama haya tenido la posesión actual o tenencia (de mueble o
inmueble); y que haya sido despojado (total o parcialmente) con violencia o clandestinidad.

* Obra nueva (art. 619): se usa para impedir una obra nueva.

Relación entre las acciones posesorias y las acciones reales

No pueden acumularse las acciones reales con las posesorias. El fundamento de esta
independencia reside en que en cada una se ventilan cuestiones totalmente distintas. En las
acciones posesorias se discutirá sobre la posesión o la tenencia en sí mismas para mantener
o recuperar la relación de poder atacada. En las acciones reales, se debatirá el derecho
real invocado sobre la cosa. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real.

Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la
instancia posesoria haya terminado. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede
comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en
su contra.

El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la
acción posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda. Pero si
interpone la acción posesoria puede iniciar después la acción real.

Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado

en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o
continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior. La promoción de la acción real
no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por
hechos posteriores.

Usucapión
Concepto

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley.

Fundamento

Por un lado, tenemos una persona que poseyó la cosa (ej: un inmueble) durante años, le hizo
mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado está el propietario de la cosa,
que durante años se desinteresó de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no
ejercer las acciones legales correspondientes para recuperar la posesión.

Con la prescripción adquisitiva o usucapión este propietario negligente pierde el derecho y

lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa. Por lo tanto, los fundamentos son los
siguientes:

1. a) que la cosa sea aprovechada económicamente, contribuyendo a la creación de la

riqueza;
 2. b) transformar situaciones de hecho en situaciones de derecho;
3. c) poner en claro la composición del patrimonio;
4. d) liquidar situaciones inestables; y
5. e) contribuir al orden social y a la seguridad jurídica.

Elementos de la prescripción adquisitiva.-

Los elementos esenciales para prescribir son:

1) La Posesión (ostensible y continua)

2) El Tiempo, que dependerá de qué clase de prescripción se trate:

*Prescripción adquisitiva larga: posesión durante 20 años.

*Prescripción adquisitiva breve: posesión durante 10 años de buena fe y con justo título.

Requisitos de la posesión para prescribir.-

La posesión, para poder prescribir, debe ser:

* Ostensible: es decir que dicha posesión debe ser pública, notoria, evidente, manifiestamente
visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho real que se pretende
adquirir.

*Continua: que el poseedor realice actos posesorios en forma constante o periódica para
demostrar la existencia de la relación posesoria.

La posesión es discontinua cuando hay un hecho negativo (omisión) del poseedor

(ej: el poseedor deja de habitar el inmueble durante varios años, abandona la cosa o deja de
aprovecharla).

Este requisito no significa que la cosa deba ser poseída permanentemente, sino como
corresponda según la naturaleza de la misma (puedo usucapir un inmueble aunque durante los
días de lluvia no pueda acceder a él). Es interrumpida ante un hecho positivo, ya sea del
poseedor (ej: si reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (ej: demanda, citación
ajuicio, etc.).

Clases de prescripción adquisitiva.-

Existen 2 clases de prescripción adquisitiva:

1) Breve: el art. 1898 establece que “ la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa es registrare el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del justo título”

2) Larga: el art. 1899 establece que “Si no existe justo título o buena fe el plazo es de 20
años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni
la mala fe de su posesión, También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una
cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”