ENAJENACIÓN DE BIENES
DE PERSONAS FÍSICAS
Impuesto sobre la renta
L.C. y E.F. Rodmyna Aurora Domínguez Pastrana
INTRODUCCIÓN
En ocasiones es difícil distinguir en qué
momento una enajenación de bienes es un
acto de especulación comercial, convirtién-
dose entonces en una actividad empre-
sarial.
La determinación del impuesto sobre la
renta (ISR) varía si se trata de una activi-
dad empresarial o de una enajenación de
bienes que no constituye una especulación
comercial.
En el presente artículo se tratarán aque-
llas enajenaciones de bienes inmuebles
que realizan las personas físicas y que no
forman una actividad empresarial, ni son
parte del activo fijo de dicha actividad
empresarial.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
Las personas físicas que enajenan bienes
inmuebles están obligadas a pagar el ISR,
sobre la ganancia determinada sobre dicha
enajenación.
De acuerdo con el artículo 14 del Códi-
go Fiscal de la Federación (CFF), se consi-
dera que se efectúa una enajenación
cuando se realiza cualesquiera de los si-
guientes supuestos:
Licenciada en contaduría y especialista en fiscal por la FCA de la UNAM. Colaboradora
en el departamento de Consultoría Telefónica de Suscriptores de Grupo Gasca.
28
• La transmisión de propiedad, aun cuan-
do el enajenante se reserve el dominio
de dicho bien.
• La aportación a una sociedad o aso-
ciación.
• Cuando se efectúa mediante fideicomi-
so, siempre que:
– El fideicomitente designa o se obli-
ga a designar fideicomisario dife-
rente a él, y siempre que no tenga
derecho a readquirir del fiduciario
los bienes.
– El fideicomitente pierda el derecho a
readquirir los bienes del fiduciario, si
se hubiera reservado tal derecho.
• Cuando se cedan los derechos que se
tengan sobre bienes afectos al fideico-
miso, cuando se dé cualquiera de los si-
guientes momentos:
– Cuando el fideicomisario ceda sus de-
rechos o dé instrucciones al fiducia-
rio para que transmita la propiedad
de los bienes a un tercero.
– Cuando el fideicomitente cede sus de-
rechos si entre éstos se incluye el que
los bienes se transmitan a su favor.
No se considerará enajenación, cuando
se realice la transmisión de propiedad de
bienes, por:
• Muerte.
• Donación.
• Fusión de sociedades.
 Ahora bien, de acuerdo con el artículo 750 del
Código Civil Federal (CCF) se consideran bienes
inmuebles:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él;
II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren
unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los
mismos árboles y plantas mientras no sean sepa-
rados de ellos por cosechas o cortes regulares;
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de
una manera fija, de modo que no pueda separarse
sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a
él adherido;
IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros
objetos de ornamentación, colocados en edificios
o heredados por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un
modo permanente al fundo;
V. Los palomares, colmenas, estanques de
peces o criaderos análogos, cuando el propietario
los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a la finca y formando parte de ella de un
modo permanente;
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o uten-
silios destinados por el propietario de la finca
directa y exclusivamente, a la industria o explo-
tación de la misma;
VII. Los abonos destinados al cultivo de una
heredad, que estén en las tierras donde hayan de
utilizarse, y las semillas necesarias para el cul-
tivo de la finca;
VIII. Los aparatos eléctricos y accesorios ad-
heridos al suelo o a los edificios por el dueño de
éstos, salvo convenio en contrario;
IX. Los manantiales, estanques, aljibes y
corrientes de agua, así como los acueductos y las
cañerías de cualquiera especie que sirvan para con-
ducir los líquidos o gases a una finca o para
extraerlos de ella;
X. Los animales que formen el pie de cría en
los predios rústicos destinados total o parcial-
mente al ramo de ganadería; así como las bestias
de trabajo indispensables en el cultivo de la finca,
mientras están destinadas a ese objeto;
XI. Los diques y construcciones que, aun
cuando sean flotantes, estén destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto
fijo de un río, lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y
las estaciones radiotelegráficas fijas.
La ganancia se determinará conforme a lo
siguiente:
Ingresos por la enajenación de bienes inmuebles
(–) Ingresos exentos
(–) Deducciones autorizadas
(=) Ganancia por enajenación de bienes inmuebles
Ingresos por enajenación de bienes
Para estos efectos se considera ingreso el mon-
to de la contraprestación obtenida aun cuando
éste se realice en crédito; cuando no exista
contraprestación se considerará el valor de ava-
lúo practicado por persona autorizada por las
autoridades fiscales.
Ingresos exentos
Las personas físicas que enajenen su casa habi-
tación no pagarán el ISR, siempre que el monto
de la contraprestación obtenida no sea superior
a 1’500,000 unidades de inversión (UDI’s), la
transmisión se formalice ante fedatario público,
y siempre que se trate de la primera enajenación
de la casa habitación del contribuyente efectua-
da durante el año de calendario, por el exceden-
te, se determinará la ganancia para determinar
el impuesto, como se verá más adelante.
No obstante lo anterior, en caso de que el
monto de la contraprestación exceda de éste,
también se considerará exento el ingreso, siem-
pre que el contribuyente demuestre haber resi-
dido en su casa habitación durante los cinco años
anteriores a la fecha de la enajenación de dicha
casa habitación, para ello deberá presentar ante
el fedatario público, cualquiera de la siguiente do-
cumentación, siempre que el domicilio consig-
nado en ellos corresponda al del inmueble
enajenado y se encuentren a nombre del contri-
buyente, de su cónyuge o de sus descendien-
tes o ascendientes en línea recta:
29
 • Credencial de elector.
• Comprobantes de luz o teléfono fijo.
• Estados de cuenta bancarios, de casas comer-
ciales o tarjetas de crédito no bancarias.
Asimismo, deberá declarar ante el fedatario
público que el inmueble que enajena es su casa
habitación y deberá acreditar su residencia dentro
de los cinco años ya mencionados, debiendo exhi-
bir cuando menos un comprobante por cada uno
de los cinco ejercicios anteriores al de la enajena-
ción. En caso de comprobar su residencia median-
te la credencial de elector deberá presentar alguno
de los demás comprobantes con una antigüe-
dad de cinco años inmediatos anteriores a la fe-
cha de la enajenación [artículos 109, fracción XV,
inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la Renta
(LISR); 130 del Reglamento de la Ley del Impues-
to sobre la Renta (RLISR), y regla I.3.12.3. de la
Resolución Miscelánea Fiscal para 2009 (RMF-09)].
Dentro de la exención mencionada también
se considera la superficie del terreno que no
excede de tres veces el área cubierta por las
construcciones que integran la casa habitación
(artículo 129 del RLISR). Sin embargo, en caso
de que sólo una parte del inmueble se destine a
casa habitación y la otra para otro fin, sobre esta
última se deberá calcular el ISR, esto se confir-
ma con el siguiente criterio del Servicio de Ad-
ministración Tributaria (SAT):
Ejemplos:
Enajenación de casa habitación del contribuyente
CASO 1
Fecha de enajenación
Precio de venta
Superficie del terreno (m2)
Superficie de construcción (m2)
Construcción (m2)
Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación
Monto gravado
Precio de venta
(–) Monto límite de exención
Límite de exención (UDI’s)
(×) Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $
(=) Ingreso por el que se calculará el impuesto
Comentario: La enajenación en este caso está exenta debido a que no rebasa del 1’500,000.00
UDI’s y además la superficie del terreno no es tres veces mayor a la que ocupa la construcción.
30
59/2007/ISR Ingresos por enajenación de bie-
nes inmuebles destinados a casa habitación.
Para los efectos de la exención establecida
en el artículo 109, fracción XV de la Ley del
Impuesto sobre la Renta, en el supuesto de que
sólo una parte de la superficie del inmueble sea
destinada a casa habitación y la otra se utilice
para un fin diverso o no se destinen exclusiva-
mente para el uso habitacional, el impuesto so-
bre la renta se pagará sólo por la parte que no
corresponda a la superficie destinada a casa
habitación.
Ahora bien, el artículo 129 del Reglamento de
la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que,
para los efectos de esta misma exención, la casa
habitación comprende también al terreno donde
se encuentre ésta construida, siempre que la
superficie del terreno no exceda de tres veces el
área cubierta por las construcciones que integran
la casa habitación.
Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la
superficie del terreno precisado en el párrafo
anterior, no deberá tomarse en cuenta el área
cubierta por las construcciones destinadas a un
fin diverso al habitacional.
24-ago-09
$ 5’725,000.00
650
220
420
$ 4.268103
$ 5’725,000.00
$ 6’402,154.50
1’500,000
4.268103
$ 0.00
 CASO 2

Fecha desde que es casa habitación del contribuyente 13-ago-95

Fecha de enajenación 15-ago-09
Precio de venta $ 6’500,000.00
Superficie del terreno (m2) 350
Superficie de construcción (m2) 350
Construcción (m2) 575
Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.266539
Monto gravado
Precio de venta $ 6’500,000.00
(–) Monto límite de exención $ 6’399,808.50
Límite de exención (UDI’s) 1’500,000
(×) Valor de la UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.266539
(=) Ingreso por el que se calculará el impuesto $ 100,191.50

Comentario: A pesar de que hay una cantidad excedente sobre la cual se pagaría el impuesto,
éste se encuentra exento debido a que el contribuyente tiene más de cinco años habitándolo, com-
probándolo con la documentación autorizada.

CASO 3

Fecha desde que es casa habitación del contribuyente 30-abr-09

Fecha de enajenación 12-jun-09
Precio de venta $ 1’400,000.00
Superficie del terreno (m2) 80
Superficie de construcción (m2) 80
Construcción (m2) 158
Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.247327
Nota: El contribuyente ya había enajenado otro inmueble el 28 de enero de 2009, el cual usó como su casa
habitación, considerándose el ingreso exento.

Monto gravado
Precio de venta $ 1’400,000.00
(–) Monto límite de exención $ 0.00
Límite de exención (UDI’s) 1’500,000
(×) Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.247327
(=) Ingreso por el que se pagará impuesto $ 1’400,000.00

Comentario: Por esta enajenación no se podrá considerar ningún monto exento, a pesar de que
éste no rebase el límite establecido, toda vez que no fue la primera enajenación realizada por el
contribuyente en el año de calendario.

CASO 4

Fecha desde que es casa habitación del contribuyente 02-feb-08

Fecha de enajenación 01-jul-09
Precio de venta total $ 17’325,840.00

31
 Precio de venta del terreno $ 4’019,594.88
Precio de venta de la construcción $ 13’306,245.12
Superficie del terreno (m2) 225
Superficie de construcción (m2) 225
Construcción (m2) 830
Construcción utilizada exclusivamente como casa habitación
del contribuyente (m2) 75
Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.250239
Determinación del valor del inmueble destinado a casa habitación del contribuyente
Construcción utilizada exclusivamente como casa habitación
del contribuyente (m2) 75
(÷) Construcción (m2) 830
(=) Proporción de la construcción destinada a casa habitación
del contribuyente 0.090361446
(×) Precio de venta de la construcción $ 13’306,245.12
(=) Valor de la construcción destinada a casa habitación
del contribuyente $ 1’202,371.55
Superficie del terreno (m2) 225
(÷) Construcción (m2) 830
(=) Proporción del terreno por m2 con base en la construcción 0.271084337
(×) Construcción utilizada exclusivamente como casa habitación
del contribuyente (m2) 75
(=) M2 del terreno destinado a casa habitación del contribuyente 20.3313253
(÷) Total de m2 del terreno 225
(=) Proporción del terreno destinado a casa habitación 0.090361446
(×) Precio del terreno $ 4’019,594.88
(=) Valor del terreno proporcional a la construcción destinada a
casa habitación del contribuyente $ 363,216.40
Monto gravado
Valor de la construcción destinada a casa habitación
del contribuyente $ 1’202,371.55
(+) Valor del terreno proporcional a la construcción destinada
a casa habitación del contribuyente $ 363,216.40
(=) Suma $ 1’565,587.95
(–) Monto límite de exención $ 6’375,358.50
Límite de exención (UDI’s) 1’500,000
(×) Valor de las UDI’s a la fecha de la enajenación $ 4.250239
(=) Ingreso por el que se pagará impuesto por inmueble destinado
para casa habitación del contribuyente $ 0.00
Precio de venta total $ 17’325,840.00
(–) Valor del terreno y construcción destinada a casa habitación exenta 1’565,587.95
(=) Ingreso por el que se pagará impuesto (distinto a la casa
habitación del contribuyente) $ 15’760,252.05

Deducciones autorizadas
Las deducciones autorizadas que se podrán disminuir de los ingresos son:
• Costo comprobado de adquisición actualizado. El costo comprobado de adquisición es el monto
pagado por la adquisición del bien, o en algunos casos el valor del avalúo o la cantidad que se
tomó de base para calcular el impuesto correspondiente, de acuerdo con lo siguiente:

32
 Bienes inmuebles Costo comprobado de adquisición Fecha de adquisición
Por adquisición Contraprestación pagada, excluidos los intereses y las erogaciones Firma del contrato de
(artículo 150 de la realizadas para adquirir el bien que se enajena. compraventa.
LISR)
Por herencia o legado Contraprestación pagada por el autor de la sucesión. Fecha en que fue adquirido
(artículo 152 de la por el autor de la sucesión.
LISR)
Por donación Contraprestación pagada por el donante. Fecha en que fue adquirido
por el donante.
Si derivado de la donación se pagó el ISR, se considerará el valor Aquella en la que se pagó
de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto el ISR.
(artículo 152 de la LISR).
Tratándose de donación realizada por la Federación, estados, Fecha en que fue adquirido
Distrito Federal, municipios u organismos descentralizados, el costo por el donante.
de adquisición que dicho bien haya tenido para el donante. En caso de
no poder determinarse dicho costo se considerará como costo de
adquisición del donante, 80% del valor de avalúo practicado al
bien de que se trate referido al momento de la donación (artículo
195, fracción II, del RLISR).
Por rifa o sorteo Adquiridos antes del 1 de enero de 1981: el que haya servido para
(artículo 195, efectos del impuesto federal sobre loterías, rifas, sorteos y juegos
fracción I, de la permitidos.
LISR)
Adquiridos desde el 1 de enero de 1981: el que haya servido para
calcular el ISR.
Por prescripción, Valor que conforme al avalúo se haya considerado para calcular
excepto la positiva el ISR por adquisición de bienes menos las deducciones autorizadas
para purgar vicios que se consideraron para calcular el impuesto. En caso que de
(artículo 196 del acuerdo con las disposiciones fiscales no hubiese procedido el avalúo,
RLISR) se efectuará uno referido a la fecha en que la prescripción se hubiese
consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la
declare. En caso de no poder determinar la fecha de la consumación,
se tomará aquella que se haya interpuesto en la demanda.

Para actualizar el costo comprobado de ad- que la construcción se demerita por el transcur-
quisición de un inmueble, se debe separar el so del tiempo, no así el terreno; por lo que se
costo comprobado de adquisición del terreno y deberá aplicar el siguiente procedimiento (ar-
la construcción, si es el caso, ya que recuerde tículo 151 de la LISR):

Terreno
Costo comprobado de adquisición del inmueble
(×) Factor de actualización (FA)*
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado
Terreno y construcción**
Costo comprobado de adquisición del inmueble
(–) Valor del terreno
(=) Costo de la construcción
(–) 3% del costo de la construcción por cada año transcurrido desde la fecha de adquisición y la
enajenación, sin ser inferior a 20% del costo inicial
(=) Costo resultante de la construcción

33
 (×) FA*
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado de la construcción

* INPC del mes inmediato anterior a aquel en que se efectúa la enajenación

FA =
INPC del mes en que es realizó la adquisición

** En caso de no contar con el valor del terreno entonces:

Costo comprobado de adquisición
(–) Valor del terreno (20% del costo total, artículo 151, fracción I, de la LISR)
(=) Costo de la construcción (80% del costo total)

Nota: Cuando no pueda separarse el costo comprobado de adquisición del valor del terreno y la construc-
ción, se podrá tomar la proporción 20-80%, la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la
fecha de la adquisición del bien, o las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que corres-
pondan a la fecha de adquisición (artículo 197 del RLISR).

Cabe mencionar que el costo comprobado de efectuadas en construcciones, mejoras y

adquisición deberá ser al menos 10% del mon-
to de la enajenación de que se trate.
• Construcciones, mejoras y ampliaciones.
Las inversiones realizadas por construcciones,
mejoras y ampliaciones se podrán deducir
cuando se enajene el inmueble, actualizando
de acuerdo con el procedimiento establecido
en el punto anterior.
Se considerará como costo comprobado
de adquisición (artículo 148, fracción II, de la
LISR y 192, del RLISR):
1. El costo de las inversiones hechas en
construcciones, mejoras y ampliaciones.
2. Cuando no se pueda determinar dicho costo
con base en el aviso de terminación de obra.
3. Cuando en el aviso se establezca el valor
de las construcciones, mejoras y ampliacio-
nes realizadas al terreno y a la construc-
ción, únicamente se considerará como
costo el valor que corresponda a la cons-
trucción.
4. La autoridad podrá tomar en cuenta el
determinado mediante avalúo referido a la
fecha en que se realizaron las inversiones
en construcciones, mejoras y ampliacio-
nes del inmueble que hayan terminado. Si
el valor de avalúo es inferior en más de
10% de la cantidad que se contenga en el
aviso de terminación de obra, se conside-
rará el valor de avalúo como costo de las
inversiones.
5. Si por cualquier causa, el contribuyente no
puede comprobar el valor de las inversiones
ampliaciones, se tomará como costo 80%
del valor que se establezca en el avalúo
practicado referido a la fecha en que las
inversiones fueron terminadas.
• Gastos notariales, impuestos y derechos ac-
tualizados. También se podrán deducir aque-
llos gastos que haya pagado el enajenante por
concepto de gastos notariales, impuestos y
derechos, ya sea por la adquisición del inmue-
ble o por la misma enajenación; así como los
pagos por el avalúo efectuado a los inmue-
bles que se enajenan, en su caso. Estos gas-
tos también se actualizarán de acuerdo con
lo siguiente:
Gastos notariales, impuestos y derechos
(×) FA*
(=) Gastos notariales, impuestos y derechos actualizados
* INPC del mes inmediato anterior a aquel en que
se efectúa la enajenación
FA =
INPC del mes en que es realizó la erogación correspondiente
• Comisiones y mediaciones actualizadas. Las
comisiones y mediaciones pagadas por el ena-
jenante con motivo de la enajenación o ad-
quisición del bien de que se trate actualizado
por el periodo comprendido desde el mes en
que se realizó la erogación correspondiente y
hasta el mes inmediato anterior a aquel en que
se efectúa la enajenación.

34
Ejemplo:

Deducciones autorizadas por la enajenación de bienes inmuebles

Datos
Fecha de enajenación del inmueble 29-ago-09
Precio de venta del terreno 1’324,659.00
Precio de venta de la construcción 5’765,437.00
Fecha de
Concepto Monto realización
Costo comprobado de adquisición del inmueble (terreno y construcción) 4’325,320.00 01-sep-81
Costo de las ampliaciones efectuadas al inmueble de acuerdo con
el aviso de terminación de obra 125,820.00 02-feb-00
Gastos notariales pagados por el contribuyente cuando adquirió
el inmueble 216,266.00 01-sep-81
Impuesto por adquisición de bienes 343,343.00 01-sep-81

Terreno y construcción
Costo comprobado de adquisición 4,325.32*
(–) Valor del terreno (20% del costo total) 865.06
(=) Costo de la construcción (80% del costo total) 3,460.26

Terreno
Costo comprobado de adquisición del inmueble (80% del costo total) 865.06
(×) FA** 920.4228
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado del terreno 796,224.63****

Construcción
Costo comprobado de adquisición de la construcción 3,460.26
(–) 3% del costo de la construcción por cada año transcurrido (3% × 27 años) 2,802.81
(=) Resultado 657.45
Costo resultante de la construcción 692.05***
(×) FA** 920.4228
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado de la construcción 636,979.70****

Ampliaciones
Costo comprobado de adquisición de la construcción por ampliación 125,820.00
(–) 3% del costo de la construcción por cada año transcurrido (3% × 9 años) 33,971.40
(=) Resultado 91,848.60
Costo resultante de la ampliación 91,848.60
(×) FA∆ 1.5524
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado de la ampliación
por construcción 142,585.77

Gastos notariales
Importe pagado 216.27*
(×) FA** 920.4228
(=) Gastos notariales actualizados 199,056.16

35
 Impuestos por adquisición de bienes
Importe pagado 343.34*
(×) FA** 920.4228
(=) Impuestos actualizados 316,020.73
Total de deducciones autorizadas 2’090,866.98

* En 1993 se le quitaron tres ceros al peso.

** INPC del mes inmediato anterior a aquel en que se efectúa

la enajenación (jul 09) 135.8360
FA = = = 920.4228
INPC del mes en que es realizó la adquisición (sep 81) 0.147580

*** El costo resultante de la construcción no puede ser inferior a 20% del costo de adquisición (3,460.26 x 20%).
**** El costo comprobado de adquisición es superior a 10% del valor de la enajenación, por lo que estos serán los
montos deducibles para determinar la ganancia.
∆ INPC del mes inmediato anterior a aquel en que se efectúa
la enajenación (jul 09) 135.8360
FA = = = 1.5524
INPC del mes en que es realizó la adquisición (feb 00) 87.499000

Ahora bien, los contribuyentes pueden actualizar las deducciones mencionadas aplicando los
factores de actualización que se establecen en el Anexo 9 de la RMF-09 publicado en el Diario Oficial
de la Federación (DOF) el 11 de agosto de 2009, conforme a la regla I.3.15.2.:

ANEXO 9 DE LA RESOLUCIÓN MISCELÁNEA FISCAL PARA 2009

A. TABLA A QUE SE REFIERE LA REGLA I.3.15.2. DE LA RESOLUCIÓN MISCELÁNEA FISCAL PARA 2009,
PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LAS DEDUCCIONES QUE SEÑALA EL ARTÍCULO 148 DE LA LEY DEL ISR.

Tabla

Cuando el tiempo Factor Cuando el tiempo Factor Cuando el tiempo Factor

transcurrido sea: aplicable: transcurrido sea: aplicable: transcurrido sea: aplicable:

Hasta 1 año 1 Más de 28 años hasta 29 años 1,058.54 Más de 56 años hasta 57 años 10,713.84
Más de 1 año hasta 2 años 1.06 Más de 29 años hasta 30 años 1,352.81 Más de 57 años hasta 58 años 10,347.88
Más de 2 años hasta 3 años 1.1 Más de 30 años hasta 31 años 1,644.42 Más de 58 años hasta 59 años 12,044.15
Más de 3 años hasta 4 años 1.15 Más de 31 años hasta 32 años 1,935.12 Más de 59 años hasta 60 años 14,447.30
Más de 4 años hasta 5 años 1.19 Más de 32 años hasta 33 años 2,313.13 Más de 60 años hasta 61 años 15,937.70
Más de 5 años hasta 6 años 1.25 Más de 33 años hasta 34 años 2,978.54 Más de 61 años hasta 62 años 17,627.62
Más de 6 años hasta 7 años 1.3 Más de 34 años hasta 35 años 3,336.69 Más de 62 años hasta 63 años 19,009.52
Más de 7 años hasta 8 años 1.36 Más de 35 años hasta 36 años 3,934.58 Más de 63 años hasta 64 años 20,183.42
Más de 8 años hasta 9 años 1.43 Más de 36 años hasta 37 años 4,875.61 Más de 64 años hasta 65 años 23,778.43
Más de 9 años hasta 10 años 1.55 Más de 37 años hasta 38 años 5,198.21 Más de 65 años hasta 66 años 26,807.11
Más de 10 años hasta 11 años 1.72 Más de 38 años hasta 39 años 5,426.70 Más de 66 años hasta 67 años 34,685.54
Más de 11 años hasta 12 años 2.04 Más de 39 años hasta 40 años 5,694.24 Más de 67 años hasta 68 años 43,706.89
Más de 12 años hasta 13 años 2.35 Más de 40 años hasta 41 años 5,990.26 Más de 68 años hasta 69 años 48,669.25
Más de 13 años hasta 14 años 2.98 Más de 41 años hasta 42 años 6,123.33 Más de 69 años hasta 70 años 52,161.21
Más de 14 años hasta 15 años 4.52 Más de 42 años hasta 43 años 6,206.38 Más de 70 años hasta 71 años 53,539.92

36
Más de 15 años hasta 16 años 4.98 Más de 43 años hasta 44 años 6,399.86 Más de 71 años hasta 72 años 52,867.87
Más de 16 años hasta 17 años 5.35 Más de 44 años hasta 45 años 6,463.52 Más de 72 años hasta 73 años 56,426.29
Más de 17 años hasta 18 años 5.96 Más de 45 años hasta 46 años 6,722.11 Más de 73 años hasta 74 años 69,419.18
Más de 18 años hasta 19 años 7.03 Más de 46 años hasta 47 años 6,840.60 Más de 74 años hasta 75 años 74,047.13
Más de 19 años hasta 20 años 8.93 Más de 47 años hasta 48 años 7,008.66 Más de 75 años hasta 76 años 74,047.13
Más de 20 años hasta 21 años 10.94 Más de 48 años hasta 49 años 6,958.21 Más de 76 años hasta 77 años 78,265.00
Más de 21 años hasta 22 años 14.72 Más de 49 años hasta 50 años 7,333.50 Más de 77 años hasta 78 años 84,202.35
Más de 22 años hasta 23 años 40.75 Más de 50 años hasta 51 años 7,361.55 Más de 78 años hasta 79 años 78,998.83
Más de 23 años hasta 24 años 83.27 Más de 51 años hasta 52 años 7,536.35 Más de 79 años hasta 80 años 69,897.58
Más de 24 años hasta 25 años 138.16 Más de 52 años hasta 53 años 8,061.35 Más de 80 años hasta 81 años 69,897.58
Más de 25 años hasta 26 años 222.1 Más de 53 años hasta 54 años 8,116.26 Más de 81 años hasta 82 años 69,897.58
Más de 26 años hasta 27 años 385.11 Más de 54 años hasta 55 años 8,949.00 Más de 82 años hasta 83 años 67,522.42
Más de 27 años hasta 28 años 808.89 Más de 55 años hasta 56 años 10,485.66 Más de 83 años en adelante 65,907.05

Ejemplo:

Aplicando los mismos datos del ejemplo anterior tenemos lo siguiente:

Tiempo transcurrido desde la fecha de adquisición y enajenación Entre 27 y 28 años

FA 808.89
Tiempo transcurrido desde la fecha de ampliación y enajenación Entre 9 y 10 años
FA 1.55

Terreno
Costo comprobado de adquisición del inmueble (80% del costo total) 865.06
(×) FA 808.89
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado del terreno 699,741.62

Construcción
Costo resultante de la construcción 692.05
(×) FA 808.89
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado de la construcción 559,793.30

Ampliaciones
Costo resultante de la ampliación 91,848.60
(×) FA 1.55
(=) Costo comprobado de adquisición actualizado de la ampliación por construcción 142,365.33

Gastos notariales
Importe pagado 216.27
(×) FA 808.89
(=) Gastos notariales actualizados 174,935.40

37
 Impuestos por adquisición de bienes
Importe pagado
(×) FA
(=) Impuestos actualizados
Total de deducciones autorizadas
Comentario: Como se podrá apreciar, con-
viene calcular el FA de acuerdo con la LISR que
aplicando la opción establecida en la regla de la
RMF–09. Como se podrá observar, en ambos
ejemplos mostrados, si se aplicara la opción de
la regla se dejaría de deducir $ 236,304.61
(2’090,866.98 – 1’854,562.37).
Requisitos de las deducciones
El artículo 172 de la LISR establece los requisitos
que deberán cumplir las deducciones autorizadas,
mencionadas anteriormente, que son:
38
343.34
808.89
277,726.72
1’854,562.37
• Que sean estrictamente indispensables para
la obtención del ingreso.
• Que se resten una sola vez , aun cuando es-
tén relacionados con la obtención de diver-
sos ingresos.
• Que se cuente con el comprobante correspon-
diente que reúna los requisitos que estable-
cen las disposiciones fiscales.
• Tratándose de aquellas erogaciones superio-
res a $ 2,000.00, el pago se efectúe mediante
cheque nominativo del contribuyente, tarjeta
de crédito, débito o de servicios o a través de
monederos electrónicos, o mediante transfe-
rencia bancaria de la cuenta del contribuyente.
• Podrán utilizar como comprobante fiscal, el
estado de cuenta del contribuyente, siempre
que se reúnan los requisitos establecidos en
el artículo 29–C del CFF.
• Que hayan sido efectivamente pagadas
• Que aquellas erogaciones que causen el im-
puesto al valor agregado (IVA), éste haya sido
expresamente trasladado en el comprobante
fiscal correspondiente.
• Los requisitos antes mencionados se debe-
rán reunir a más tardar en el último día del
ejercicio, salvo la documentación comproba-
toria, la cual se podrá recabar a más tardar el
día en que el contribuyente deba presentar
su declaración anual.
Cálculo del impuesto anual
(artículo 147 de la LISR)
Para determinar el impuesto anual se deberá
determinar la ganancia que, como ya se comen-
tó, es la diferencia entre la contraprestación pac-
tada y las deducciones autorizadas.
Ganancia acumulable
Dicha ganancia se dividirá entre el número de
años transcurridos entre la fecha de adquisición
y la fecha de enajenación, sin exceder de 20
años. Al resultado obtenido se sumará a los
demás ingresos acumulables del contribuyente
que haya obtenido en el mismo ejercicio en que
realizó la enajenación y se calculará el ISR anual
aplicando la tarifa del artículo 177 de la LISR.
Precio de venta
(–) Deducciones autorizadas
(=) Ganancia obtenida
(÷) Número de años transcurridos entre la fecha
de adquisición y de enajenación sin exceder de
20 años
(=) Ganancia acumulable
(+) Ingresos acumulables del ejercicio obtenidos de
los demás capítulos
(=) Total de ingresos acumulables
(–) Deducciones personales
(=) Base para el cálculo del ISR anual
Aplicación de la tarifa anual (artículo 177 de la
LISR)
(=) ISR anual
El total del impuesto anual será la suma del
ISR obtenido por los ingresos acumulables y la
ganancia no acumulable.
Para obtener la tasa de los ingresos no acu-
mulables, se podrá aplicar cualesquiera de los
siguientes procedimientos:
• Con base en el ISR anual del mismo ejerci-
cio. Para obtener la tasa se calculará el ISR
anual por la totalidad de ingresos acumula-
bles obtenidos en el ejercicio en que se rea-
lizó la enajenación una vez disminuidas las
deducciones autorizadas, excepto aquellas
que provengan de las establecidas en el ar-
tículo 176, fracción I (honorarios médicos, den-
tales y gastos hospitalarios, II (gastos
funerarios) y III (donativos no onerosos ni re-
munerativos), de la LISR.
El impuesto determinado se dividirá en-
tre la cantidad que sirvió de base para calcu-
lar dicho impuesto y el resultado será la tasa.

Ganancia no acumulable
Ganancia acumulable
La diferencia entre la ganancia obtenida y el
(+) Ingresos acumulables del ejercicio obtenidos de
monto acumulado conforme al punto anterior
los demás Capítulos
será la ganancia no acumulable, a la cual se le
(=) Total de ingresos acumulables
aplicará una tasa para determinar el impuesto
(–) Deducciones personales (excepto las de las
anual correspondiente.
fracciones I, II y III del artículo 176 de la LISR)
(=) Base para el cálculo del ISR anual
Aplicación de la tarifa anual (artículo 177 de la
Ganancia obtenida
LISR)
(–) Ganancia acumulable
(=) ISR anual por ingresos acumulables
(=) Ganancia no acumulable
(÷) Base para el cálculo del ISR anual
(×) Tasa
(=) ISR anual por la ganancia no acumulable (=) Tasa

Ejemplo:

Datos
Fecha de adquisición 25-jul-79
Fecha de enajenación 19-ago-09
Años transcurridos desde la fecha de adquisición y de enajenación 30 años
Precio de venta 2’548,554.00
Deducciones autorizadas actualizadas 1’854,216.00
Ingresos por salarios 325,854.00
Ingresos exentos por salarios 6,545.00
Subsidio para el empleo 0.00
Ingresos por arrendamiento 685,454.00
Deducción opcional de arrendamiento 239,908.90

39
 Deducciones personales:
Honorarios médicos 7,545.00
Honorarios dentales 2,300.00
Gastos hospitalarios 25,325.00
Intereses reales por crédito hipotecario 15,254.00
Prima de gastos médicos mayores 7,854.00

Determinación del ISR por los ingresos acumulables

Salarios
Total de ingresos 325,854.00
(–) Ingresos exentos 6,545.00
(=) Ingresos acumulables por salarios 319,309.00

Arrendamiento
Total de ingresos 685,454.00
(–) Deducción opcional 239,908.90
(=) Ingresos acumulables por arrendamiento 445,545.10

Enajenación de bienes
Precio de venta 2’548,554.00
(–) Deducciones autorizadas actualizadas 1’854,216.00
(=) Ganancia obtenida 694,338.00
(÷) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de
enajenación sin exceder de 20 años 20 *
(=) Ganancia acumulable 34,716.90
Total de ingresos acumulables 799,571.00
(–) Deducciones personales 58,278.00
(=) Base para el cálculo del ISR anual 741,293.00
(–) Límite inferior (LI) 392,841.97
(=) Excedente sobre el LI 348,451.03
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 28.00
(=) Resultado 97,566.29
(+) Cuota fija 69,662.40
(=) ISR anual 167,228.69

Determinación del ISR por los ingresos no acumulables

Ganancia obtenida 694,338.00
(–) Ganancia acumulable 34,716.90
(=) Ganancia no acumulable 659,621.10
(×) Tasa 0.2280
(=) ISR anual por la ganancia no acumulable 150,393.61

40
 Tasa
Total de ingresos acumulables 799,571.00
(–) Deducciones personales (excepto honorarios médicos y dentales,
gastos hospitalarios) 23,108.00
(=) Base para el cálculo del ISR anual 776,463.00
(–) LI 392,841.97
(=) Excedente sobre el LI 383,621.03
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 28.00
(=) Resultado 107,413.89
(+) Cuota fija 69,662.40
(=) ISR anual 177,076.29
(÷) Base para el cálculo del ISR anual 776,463.00
(=) Tasa 0.2280

* Los años transcurridos desde la fecha de adquisición a la de enajenación no pueden exceder de 20.

• Con base en el promedio de tasas de los últimos cinco ejercicios. Se sumarán las tasas calcu-
ladas conforme al punto anterior, de los cinco últimos ejercicios, incluido aquel en que se realizó
la enajenación, y el resultado se dividirá entre cinco. En caso de que el contribuyente no hubiese
obtenido ingresos acumulables en los cuatro últimos ejercicios anteriores a aquel en que se rea-
lizó la enajenación, se podrá determinar la tasa promedio, considerando el impuesto que se hu-
biese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la
enajenación de bienes.

Tasa determinada conforme al punto anterior por los ingresos acumulables obtenidos en el cuarto
ejercicio anterior a aquel en que se realizó la enajenación

(+) Tasa determinada conforme al punto anterior por los ingresos acumulables obtenidos en el tercer ejer-
cicio anterior a aquel en que se realizó la enajenación

(+) Tasa determinada conforme al punto anterior por los ingresos acumulables obtenidos en el segundo
ejercicio anterior a aquel en que se realizó la enajenación

(+) Tasa determinada conforme al punto anterior por los ingresos acumulables obtenidos en el primer
ejercicio anterior a aquel en que se realizó la enajenación

(+) Tasa determinada conforme al punto anterior por los ingresos acumulables obtenidos en el ejercicio
anterior a aquel en que se realizó la enajenación

(=) Suma de tasas

(÷) Cinco

(=) Promedio de tasas

41
 Ejemplo:

Datos
Tomando los mismos datos del ejemplo anterior
Fecha de adquisición 25-jul-79
Fecha de enajenación 19-ago-09
Años transcurridos desde la fecha de
adquisición y de enajenación 30 años
Precio de venta 2’548,554.00
Deducciones autorizadas actualizadas 1’854,216.00

2009 2008 2007 2006 2005

Ingresos por salarios 325,854.00 275,465.00 173,545.00 125,750.00

Ingresos exentos por salarios 6,545.00 3,545.00 2,025.00 1,545.00
Proporción de subsidio 0.8720 0.8835
Ingresos por arrendamiento 685,454.00 545,455.00 125,644.00
Deducción opcional de arrendamiento 239,908.90 190,909.25 43,975.40
Deducciones personales:
Honorarios médicos 7,545.00 3,250.00
Honorarios dentales 2,300.00
Gastos hospitalarios 25,325.00
Intereses reales por crédito hipotecario 15,254.00
Prima de gastos médicos mayores 7,854.00 6,325.00 5,350.00 4,220.00 3,925.00

Nota: El impuesto determinado por los ingresos acumulables es igual que el ejemplo anterior.

Determinación de las tasas de los últimos cinco ejercicios incluyendo el de la enajenación

Salarios
Total de ingresos 325,854.00 275,465.00 0.00 173,545.00 125,750.00
(–) Ingresos exentos 6,545.00 3,545.00 0.00 2,025.00 1,545.00
(=) Ingresos acumulables por salarios 319,309.00 271,920.00 0.00 171,520.00 124,205.00

Arrendamiento
Total de ingresos 685,454.00 545,455.00 125,644.00 0.00 0.00
(–) Deducción opcional 239,908.90 190,909.25 43,975.40 0.00 0.00
(=) Ingresos acumulables por arrendamiento 445,545.10 354,545.75 81,668.60 0.00 0.00

42
 2009 2008 2007 2006 2005

Enajenación de bienes
Precio de venta 2’548,554.00
(–) Deducciones autorizadas actualizadas 1’854,216.00
(=) Ganancia obtenida 694,338.00
(÷) Número de años transcurridos entre la
fecha de adquisición y de enajenación
sin exceder de 20 años 20
(=) Ganancia acumulable 34,716.90
Total de ingresos acumulables 799,571.00 626,465.75 81,668.60 171,520.00 124,205.00
(–) Deducciones personales (excepto
honorarios médicos y dentales, gastos
hospitalarios) 23,108.00 6,325.00 5,350.00 4,220.00 3,925.00
(=) Base para el cálculo del ISR anual 776,463.00 620,140.75 76,318.60 167,300.00 120,280.00
(–) LI 392,841.97 392,841.97 50,524.93 103,218.01 103,218.06
(=) Excedente sobre el LI 383,621.03 227,298.78 25,793.67 64,081.99 17,061.94
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 28.00 28.00 17.00 29.00 30.00
(=) Resultado 107,413.89 63,643.66 4,384.92 18,583.78 5,118.58
(+) Cuota fija 69,662.40 69,662.40 4,635.72 14,747.76 14,747.70
(=) ISR del ejercicio 177,076.29 133,306.06 9,020.64 33,331.54 19,866.28
(–) Subsidio acreditable 4,510.50 13,426.93 8,775.99
(=) ISR anual 177,076.29 133,306.06 4,510.14 19,904.61 11,090.29
(÷) Base para el cálculo del ISR anual 776,463.00 620,140.75 76,318.60 167,300.00 120,280.00
(=) Tasa 0.2280 0.2149 0.0590 0.1189 0.0922

Determinación del ISR por los ingresos no acumulables

Ganancia obtenida 694,338.00
(–) Ganancia acumulable 34,716.90
(=) Ganancia no acumulable 659,621.10
(×) Tasa 0.1426
(=) ISR anual por la ganancia no acumulable 94,061.97

Tasa
Tasa obtenida en el ejercicio 2005 0.0922
(+) Tasa obtenida en el ejercicio 2006 0.1189
(+) Tasa obtenida en el ejercicio 2007 0.0590
(+) Tasa obtenida en el ejercicio 2008 0.2149
(+) Tasa obtenida en el ejercicio 2009 0.2280
(=) Suma de tasas 0.7130
(÷) Factor 5
(=) Tasa promedio 0.1426

Pérdida por enajenación

Cuando derivado de la enajenación de bienes, las deducciones sean mayores a la contraprestación,
la pérdida obtenida se podrá disminuir en el ejercicio en que se realizó la enajenación y en los tres
ejercicios siguientes, conforme al siguiente procedimiento:

43
 Precio de venta
(–) Deducciones autorizadas
(=) Pérdida por enajenación de bienes
(÷) Número de años transcurridos desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación (se consi-
derará como máximo hasta 10 años)
(=) Pérdida que se podrá disminuir de los demás ingresos acumulables, excepto aquellos obtenidos por
salarios y actividad empresarial y profesional, incluyendo el Régimen Intermedio; del mismo ejercicio
y de los tres ejercicios siguientes
Pérdida por enajenación de bienes
(–) Pérdida que se podrá disminuir de los demás ingresos acumulables
(=) Pérdida no disminuida
(×) Tasa del impuesto que corresponde al contribuyente en el ejercicio en que obtuvo la pérdida, de no
haber impuesto, se considerará el obtenido en el ejercicio siguiente, sin exceder de tres*
(=) Pérdida que se podrá acreditar en el ejercicio en que se obtuvo la pérdida y los tres ejercicios siguien-
tes contra el impuesto determinado por los ingresos no acumulables obtenidos por el contribuyente en
dichos ejercicios

* La tasa se determinará dividiendo el impuesto determinado en el ejercicio en el cual se obtuvo la pérdida o en los
tres siguientes, según se trate, entre la base que sirvió para calcular dicho impuesto.

Es importante comentar que cuando el contribuyente no deduzca la parte de la pérdida contra los
ingresos acumulables o no efectúe el acreditamiento contra el ISR de los ingresos no acumulables,
pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en
la que pudo haberlo hecho.

Ejemplo:

Datos
El contribuyente enajenó dos bienes inmuebles que tenía a su nombre

Inmueble 1
Fecha de adquisición 13-nov-05
Fecha de enajenación 31-jul-09
Años transcurridos desde la fecha de
adquisición y de enajenación 3 años
Precio de venta 8’545,451.00
Deducciones autorizadas actualizadas 6’254,554.00

Inmueble 2
Fecha de adquisición 01-mar-95
Fecha de enajenación 31-jul-09

44
 Años transcurridos desde la fecha de
adquisición y de enajenación 14 años
Precio de venta 4’752,451.00
Deducciones autorizadas actualizadas 6’255,445.00
Ingresos por arrendamiento 345,820.00
Deducción opcional de arrendamiento 121,037.00
Deducciones personales:
Honorarios médicos 25,454.00

Determinación del ISR por los ingresos acumulables

Arrendamiento
Total de ingresos 345,820.00
(–) Deducción opcional 121,037.00
(=) Ingresos acumulables por arrendamiento 224,783.00

Enajenación de bienes

Inmueble 1
Precio de venta 8’545,451.00
(–) Deducciones autorizadas actualizadas 6’254,554.00
(=) Ganancia obtenida 2’290,897.00
(÷) Número de años transcurridos entre la fecha
de adquisición y de enajenación sin exceder de
20 años 3
(=) Ganancia acumulable 763,632.33
Total de ingresos acumulables 988,415.33

Inmueble 2
Precio de venta 4’752,451.00
(–) Deducciones autorizadas actualizadas 6’255,445.00
(=) Pérdida obtenida –1’502,994.00
(÷) Número de años transcurridos entre la
fecha de adquisición y de enajenación
sin exceder de 10 años 10
(=) Pérdida disminuida a los ingresos acumulables –150,299.40
Total de ingresos acumulables 838,115.93
(–) Deducciones personales 25,454.00
(=) Base para el cálculo del ISR anual 812,661.93
(–) LI 392,841.97
(=) Excedente sobre el LI 419,819.96
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 28.00
(=) Resultado 117,549.59
(+) Cuota fija 69,662.40
(=) ISR anual 187,211.99

45
 Determinación del ISR por los ingresos no acumulables

Inmueble 1
Ganancia obtenida 2’290,897.00
(–) Ganancia acumulable 763,632.33
(=) Ganancia no acumulable 1,527,264.67
(×) Tasa* 0.2318
(=) ISR anual por la ganancia no acumulable 354,019.95
(–) Pérdida acreditable contra el impuesto
por los ingresos no acumulables 311,525.57
(=) ISR del ejercicio por la ganancia no acumulable 42,494.38

Inmueble 2
Pérdida obtenida 1,502,994.00
(–) Pérdida disminuida a los ingresos acumulables 150,299.40
(=) Ganancia no acumulable 1,352,694.60
(×) Tasa** 0.2303
(=) Pérdida acreditable contra el impuesto por los
ingresos no acumulables 311,525.57
(–) Pérdida acreditable contra el ISR del ejercicio 311,525.57
(=) Pérdida pendiente de acreditar en los tres
ejercicios siguientes contra el ISR del ejercicio
por los ingresos no acumulables por
enajenación de bienes 0.00

* Tasa
Total de ingresos acumulables 838,115.93
(–) Deducciones personales (excepto honorarios médicos y dentales, gastos hospitalarios) 0.00
(=) Base para el cálculo del ISR anual 838,115.93
(–) LI 392,841.97
(=) Excedente sobre el LI 445,273.96
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 28.00
(=) Resultado 124,676.71
(+) Cuota fija 69,662.40
(=) ISR anual 194,339.11
(÷) Base para el cálculo del ISR anual 838,115.93
(=) Tasa 0.2318

** Tasa
ISR anual 187,211.99
(÷) Base para el cálculo del ISR anual 812,661.93
(=) Tasa 0.2303

Pagos provisionales
El contribuyente se encuentra obligado a efectuar pagos provisionales a la Federación, a cuenta del
impuesto anual, por cada operación, de acuerdo con el siguiente procedimiento:

46
 Precio de venta
(–) Deducciones autorizadas actualizadas
(=) Ganancia obtenida
(×) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación sin exceder de 20 años
(=) Resultado
Aplicación de la tarifa del artículo 113 por la enajenación de bienes inmuebles
(=) ISR determinado
(×) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación sin exceder de 20 años
(=) ISR a cargo como pago provisional
(–) ISR enterado a la entidad federativa
(=) ISR a pagar como pago provisional

Sin embargo, una parte del pago provisional
se tiene que enterar a la entidad federativa por
cada una de las operaciones que realice el con-
tribuyente por la enajenación de terrenos, o te-
rrenos y construcciones, donde se encuentre el
inmueble de que se trate. El pago provisional será
la cantidad que resulte de aplicar 5% a la ganan-
cia determinada, siempre que no exceda del
pago provisional determinado para la Federación,
en cuyo caso este último es el que se deberá
enterar a la entidad federativa.
Ganancia obtenida
(×) 5%
(=) Resultado A
Si el resultado A es mayor al ISR a cargo como
pago provisional se enterará el ISR a cargo
como pago provisional a la entidad federativa.
Si el ISR a cargo como pago provisional es mayor
a resultado A, se enterará el resultado A a la
entidad federativa
Los pagos provisionales que se enteren a las
entidades federativas se podrán acreditar con-
tra los pagos provisionales que se tengan que
realizar a la Federación.
Los pagos provisionales efectuados se po-
drán acreditar contra el ISR del ejercicio. En
caso de realizarse la operación mediante es-
critura pública ante fedatario público, será este
quien deberá calcular y enterar el impuesto por
cuenta del contribuyente, salvo en aquellas
operaciones en que el enajenante, persona
física, realice actividades empresariales y de-
clare que dicho inmueble forma parte del acti-
vo fijo de la empresa y exhiba ante el mismo
fedatario público, copia sellada o copia del
acuse de recibo electrónico con sello digital
de la declaración anual del ejercicio inmediato
anterior, o tratándose del primer ejercicio fis-
cal del contribuyente, copia de la constancia
de inscripción al RFC.
Los pequeños contribuyentes que enajenen
bienes inmuebles y que realicen operaciones
ante fedatario público, invariablemente este últi-
mo deberá calcular y enterar el impuesto por
cuenta del contribuyente.
La tarifa aplicable para determinar los pagos
provisionales fue publicada en el DOF el 10 de
febrero del presente año.

A. Tarifa aplicable a pagos provisionales

1. Tarifa para el cálculo de los pagos provisionales que se deban efectuar durante 2009, tratándose de
enajenación de inmuebles a que se refiere la regla I.3.15.4. de la RMF-08.
Límite
LI superior Cuota fija Porcentaje para aplicarse sobre
$ $ $ el excedente del LI
0.01 5,952.84 0.00 1.92
5,952.85 50,524.92 114.24 6.40
50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.88

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 88,793.05 103,218.00 7,130.88 16.00
103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.92
123,580.21 249,243.48 13,087.44 19.94
249,243.49 392,841.96 38,139.60 21.95
392,841.97 En adelante 69,662.40 28.00

Pago provisional a la Federación

Precio de venta 1’600,000.00
(–) Deducciones autorizadas actualizadas 985,320.00
(=) Ganancia obtenida 614,680.00
(÷) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación
sin exceder de 20 años 20
(=) Resultado 30,734.00
(–) LI 5,952.85
(=) Excedente sobre el LI 24,781.15
(×) Porcentaje del excedente sobre el LI 6.40
(=) Resultado 1,585.99
(+) Cuota fija 114.24
(=) ISR determinado 1,700.23
(×) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación
sin exceder de 20 años 20
(=) ISR a cargo como pago provisional 34,004.67
(–) ISR enterado a la entidad federativa 30,734.00
(=) ISR a pagar como pago provisional 3,270.67

Pago a la entidad federativa

Ganancia obtenida 614,680.00
(×) Porcentaje 5
(=) Resultado A 30,734.00
vs. ISR a cargo como pago provisional 34,004.67
(=) ISR a enterar a la entidad federativa 30,734.00

Comentario: Como la cantidad que resultó de multiplicar el 5% por la ganancia obtenida es menor
al ISR a enterar como pago provisional a la Federación, se enterará dicha cantidad menor a la entidad
federativa.

Copropiedad
Aquellos inmuebles que se encuentren bajo el régimen de copropiedad, deberán calcular cada uno
de los copropietarios la ganancia en proporción a los derechos que tenga cada copropietario.

En caso de que las deducciones autorizadas no pudieran identificarse a qué copropietario corres-
ponden, éstas se determinarán también en la proporción que tenga derecho cada copropietario.

Cada uno de los copropietarios deberá efectuar el pago provisional y el ISR anual con base en la
ganancia que le corresponda, de acuerdo con lo ya mencionado.

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