TRABAJO DE APLICACIÓN

Preparación y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios.

Profesora: María Eugenia Pallares
Alumna: Luz Godoy
8 Julio 2010
Primer Semestre Otoño 2010
Quinta Normal
1 .- INTRODUCCION DEL TEMA
1.1 Ubicación.
El siguiente estudio busca evaluar la factibilidad
de realizar un proyecto inmobiliario nuevo de
alta densidad en la comuna de Quinta Normal,
que surge desde la necesidad de re densificar, y
cambiar el carácter de la comuna, que posee
una imagen industrial, a una imagen más
residencial.
Quinta normal se caracteriza por ser una
comuna donde predominan las casas de uno o
dos pisos, gran parte del grano construido son
industrias que ocupan manzanas completas,
muchas de ellas en desuso, o en plan de
traslado a lugares mas alejados de la ciudad.
Los principales atributos de esta comuna son su
ubicación y conectividad, accesibilidad a
equipamientos y servicios, como metro,
hospitales, supermercados , centros culturales,
parques y museos.
"Las comunas de Recoleta, Independencia y
Quinta Normal presentan un buen potencial
de crecimiento, basado principalmente en la
buena accesibilidad que tienen con respecto a
servicios (centro de Santiago), transporte y
autopistas", señala el estudio realizado por la
consultora inmobiliaria GeoAdimark.
Quinta Normal
1.2 Demografía.
Quinta Normal cuenta con 104012 habitantes
para el censo del 2002, dando cuenta de una
disminución de un 10.4% respecto al censo de
1992.
Esta migración es provocado por la búsqueda
de mejores expectativas laborales y de calidad
de vida, además según el plan de desarrollo
comunal esto tiene que ver con “ …la escasa
oferta habitacional existente en la comuna para
matrimonios jóvenes…”

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2.- ESTUDIO DE MERCADO
Al estar tan cerca de la comuna de Santiago
Centro, parte de la oferta inmobiliaria de esta,
se traspasa a Quinta Normal, por proximidad,
pero también es posible leer una intención
inmobiliaria por ubicarse cerca de los futuros
nuevos centros de la comuna.

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2.1 Análisis de la demanda.

Según lo expuesto en el plan de desarrollo

comunal, se entiende la existencia de un nicho
que esta empezando su desarrollo , el cual
tendrá intima relación con el desarrollo de los
espacios públicos que se plantean en este plan.

Por lo que se ve una oportunidad de realizar un

trabajo en conjunto con la municipalidad para
cambiar la imagen de esta comuna, lo que
atraerá a este grupo etario que esta
abandonando la comuna.

Las necesidades de este grupo en términos de

equipamiento ya están resueltas, en términos
de conectividad se estarán solucionando con la
avanzada del metro al interior, solo falta la
consolidación de este sector a través de los
cambios proyectados por la comuna (nuevos
centros de desarrollo) y un producto
inmobiliario de acuerdo a las necesidades de
una familia joven.
2.1 Análisis de la oferta

Actualmente existen 6 proyectos inmobiliarios emplazados en la comuna. Los

inversionistas que tienen proyectos en este sector son : Maestra Inmobiliaria,
Fernández Wood, Constructora Sironvalle, Prohabit, Alterra Desarrollos Inmobiliarios
S.A, y Constructora Santa Beatriz.
2.1 Análisis de la oferta

1
2.1 Análisis de la oferta

2
2.1 Análisis de la oferta

3
2.1 Análisis de la oferta

4
2.1 Análisis de la oferta

5
2.1 Análisis de la oferta

6
2.1 Análisis de la oferta

El análisis de la oferta
se concentrará en
productos
inmobiliarios
residenciales nuevos
que corresponden a la
primera vivienda.

La oferta contempla
departamentos desde
25.26 m2 (1D + 1B)
hasta 65.83 m2
(3D+2B) , y sus precios
varían entre 482 UF y
1769 UF.

El departamento
promedio tendría un
programa de
3dòrmitorios + 1 baño,
de 51 m2 y su valor
seria de 1297 UF y
25, 43 UF/m2.
2.1 Análisis de la oferta
2.2 Subsidio de renovación urbana.

Una de las ventajas que existe en el sector para

le desarrollo inmobiliario, es que la mitad de la
comuna pertenece a la zona de renovación
urbana. Lo que aporta 200Uf a cualquier
persona que postule a este subsidio por la
compra de una vivienda económica nueva que
se encuentre dentro de las zonas de renovación
o de desarrollo prioritario.

(GRAN SANTIAGO (RENCA, RECOLETA,

INDEPENDENCIA, QUINTA NORMAL, SANTIAGO
CENTRO, ESTACIÓN CENTRAL, PEDRO AGUIRRE
CERDA, SAN MIGUEL, SAN JOAQUÍN)
(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en
D.O. de 19/04/1995; Res. ex. Nº 1.598 del
15/06/1999, publicada en D.O. de 21/06/1999 y
Res. ex. Nº 4.608 del 15/12/2003, publicada en
D.O. de 20/12/2003).
3.- Marco técnico legal.
Según lo dispuesto en el plano regulador
comunal y el plan de desarrollo comunal se
escoge un terreno que satisface las necesidades
de ubicación y accesibilidad

3.1- Caso de estudio.

Una de los criterios que seguí para escoger el
terreno fue la futura ubicación de los nuevos
centros de la comuna, en este plan, destaca la
idea de transformar dos vías en calles
peatonales (como se ve en el plano de
desarrollo comunal) el paseo peatonal Villasana
y Paseo peatonal Lourdes, que conectan con la
estación de Metro Gruta de Lourdes, y esta
próximo a otros centros propuestos.

Siguiendo esta lógica, se escogieron 5 casos a lo

largo de estas calles peatonales, pero luego de
contrastar sus atributos ( ubicación, y
zonificación dentro del plano regulador) se
opta por escoger, el terreno ubicado en la calle
Lourdes # 1140 (Lourdes /Andes), ubicado en la
zona MI del plano regulador.
3.2- Plano regulador comunal.

El plano regulador comunal data

de 1987, por lo que la información
que aporta esta un poco
desactualizada. Para efectos del
calculo en el estudio de cabida, se
utilizará como coeficiente de
constructibilidad 2.8
4.- FODA
4.1- Fortalezas

• Buena accesibilidad (metro, autopistas

interurbanas, servicios (supermercados,
servicios de salud, centros culturales)
•Áreas verdes
•Buenas proyecciones de crecimiento y
mejoramiento del entorno.
•Menor tiempo de transporte.
•Dimensiones del terreno, al ser tan grande se
puede proyectar como barrio y es posible
manejar todas las variables.
•Demanda para el producto ofrecido.

4.2- Oportunidades

• Subsidio que apoya la renovación ayuda a la

velocidad de venta.
200
RENOVACION
•Apoyo de la municipalidad en obras de
mejoramiento urbano (paseos peatonales). URBANA
•Posibilidad de seguir comprando terrenos en
el sector ( inmobiliaria)
•Posibilidad de construir un barrio interior
4.- FODA

4.3- Debilidades
• Dimensiones del terreno, la construcción se
deberá hacer etapas.
• Inversión de muy largo aliento

4.4- Amenazas
• Competencia (otros condominios)
5.- Definición de productos
TIPOLOGIA A
La definición del producto se hace en función Departamento
del análisis de la oferta, lo que se propone en el de referencia
plan de desarrollo comunal y según un análisis del producto
de la demografía. Esto apunta a una vivienda ofrecido: 3D+
para una familia joven, en formación, según la 2B, 55 m2 , 1183
oferta esto es un departamento de 3D + 1B, de UF
50 m2 aproximados y con un costo de 1300 UF.

6.- Estudio de cabida.

Datos del terreno
Dirección: Lourdes #1160, Quinta Normal.
Superficie: 12650 m2
Frente: 115 m TIPOLOGIA B
Fondo: 110 m Departamento
Altura: no fue posible conseguir esa de referencia
información. Pero se compara el edificio del producto
Universo Matucana, que esta en la misma ofrecido: 3D+
zonificación del PRC, y este posee 21 pisos. 1B, 48 m2 , 1032
Ocupación de suelo: 70% UF
Constructibilidad: 2.8 (Dato aportado por Prof.
Ma. Eugenia Pallares.)
6.- Estudio de cabida.
Datos del terreno
Dirección: Lourdes #1160, Quinta Normal.

Superficie: 12650 m2

Frente: 115 m

Fondo: 110 m

Altura: no fue posible conseguir esa

información. Pero se compara el edificio
Universo Matucana, que esta en la misma
zonificación del PRC, y este posee 21 pisos.

Ocupación de suelo: 70%

Constructibilidad: 2.8 (Dato aportado por Prof.

Ma. Eugenia Pallares.)

Valor de suelo: 6.46 UF/m2 (2T 2009 informe

valores de suelo, Pablo Trivelli)
7.- Evaluación financiera.
8.- Conclusiones.

Luego de realizar la evaluación financiera, esta

dio como resultado que su rentabilidad es la
mínima exigida para realizar el proyecto.

Aunque el proyecto es factible de hacer, en el

análisis de flujos de caja el valor actual neto es
un valor positivo, ósea reporta ganancias, en el
análisis de flujos financiado la tasa interna de
retorno es igual a la de descuento se
recomienda modificar el proyecto para que la
T.I.R sea superior a la tasa de descuento.
.