Prof. Dr. Souza, I.A.

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

MÉTODO COMPARATIVO E CUSTO DE REPRODUÇÃO
NÍVEL NORMAL

Comarca de Belo Horizonte

Juiz de Direito da 51a Vara Cível
Ação de Desapropriação
Companhia Municipal Águas

contra
José Ferreira da Silva

LAUDO PERICIAL

1 OBJETIVO
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do va-
lor do imóvel situado na Rua das Gaivotas n. 192, Bairro São Luiz,
em Belo Horizonte - MG, declarado de utilidade pública para fins de
desapropriação.

2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel em estudo é constituído por um terreno plano com
12,00m de testada e 30,00m de profundidade, totalizando uma área de
360,00m2, localizado na quadra formada pela Rua das Codornas, Rua
dos Pavões, Rua das Perdizes e Rua Marginal Direita.
O formato é retangular, o solo superficial é seco, sem
afIoramentos rochosos, sendo o zoneamento local classificado como
ZR-4, o que o caracteriza como área residencial.
Foi constatada a existência de uma benfeiroria, constituída
por um imóvel residencial unifarniliar, padrão normal, com área
construída de 120,00m2, possuindo aos fundos uma edícula, com
área de 36,00m2, padrão baixo. A idade aparente é de 30 anos e o
estado de conservação é regular.

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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3 MÉTOD0 AVALlATÓRIO E NíVEL DE RIGOR

A metodologia básica aplicada foi por meio dos métodos

comparativo e custo de reprodução, sendo que o nível de rigor adotado
foi normal, tudo conforme determinam os itens da ABTN.

4 PESQUISA
Os levantamentos relativos à coleta de informações de imóveis
em oferta ou transacionados na região próxima, nos indicaram os
seguintes elementos para composição do estudo:

1
Localização: Rua das Flores, n. 51
Área: 360,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.: 2,00
Valor: R$14.000,00
V1m2: R$38,89/m2
Época: março de 1992 (oferta)
Informante: Sr. Márcio (3227-3727)

2
Localização: Rua das Perdizes, n. 133
Área: 600,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.: 2,00
Valor: R$27.000,00
V1m2: R $45,00/m2
Época: março de 1992 (transação)
Informante: Sr. Eduardo (3226-6066)

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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3
Localização: Av. das Rosas, n. 478
Área: 448,00 m2
Índice: 120
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$21.000,00
V1m2: R$46,88/m 2
Época: fevereiro de 1992 (transação)
Informante: Sr. Hélio (3442-3657)

4
Localização: Rua das Codornas, n. 154
Área: 300,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$10.000,00
V1m2: R$33,33/m2
Época: março de 1992 (oferta) Informante:
Sr. João Batista (3344-7654)

5
Localização: Rua das Margaridas, n. 297
Área: 450,00 m2
Índice: 90
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$11.000,00
V 1m2: R$24,44/m2
Época: março de 1992 (transação)
Informante: Sr. Guilherme (3224-2288)

6
Localização: Rua das Perdizes, n. 383
Área: 360,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$9.000.00
V1m2: R$25,00/m2
Época: março de 1992 (transação)
Informante: Sr. Aurélio (3532-4920)

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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7
Localização: Rua dos Gaviões, n. 532
Área: 600,00 m2
Índice: 110
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$15.000,00
V1m2: R$25,00/m2
Época: março de 1992 (oferta)
Informante: Sr. Marcelo (3227-2596)

8
Localização: Rua dos Pavões, n. 678
Área: 500,00 m2 .
Índice: 110
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$17.500,00
V1m2: R$35,00/m2
Época: março de 1992 (oferta)
Informante: Sr. Ronaldo (3222-1457)

9
Localização: Rua das Perdizes, n. 78
Área: 360,00 m2
Índice: 100
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$9.000,00
V1m2: R$25,00/m2
Época: março de 1992 (transação)
Informante: Sr. Edmond (3344-7700)

5 HOMOGENEIZAÇÃO

Como alguns elementos pesquisados apresentam características

heterogêneas, utilizaremos os seguintes fatores visando homogeneizá-
los:

■ fator de oferta (Fo) - é utilizado para imóveis em oferta,

correspondente a um deflator igual a 0,90;

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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■ fator de transposição (Ft) - Corrige as diferenças relativas
ao posicionamento do imóvel no contexto urbano. Indice do imóvel
avaliando = 100;

■ fator de zoneamento (Fz) - utiliza uma relação matemática

entre o coeficiente de aproveitamento do imóvel avaliando e o
pesquisado (2,00).
.
Assim os valores finais dos imóveis pesquisados serão:

N° Valor/m2 x Fo x Ft x Fz = V homog
1. 38,89 x 0,90 x 0,91 x 1,00 = R$31,85/m2
2. 45,00 x 1,00 x 0,91 x 1,00 = R$40,95/m2
3. 46,88 x 1,00 x 0,83 x 1,00 = R$38,91/m2
4. 33,33 x 0,90 x 1,00 x 1,00 = R$30,00/m2
5. 24,44 x 1,00 x 1,11 x 1,00 = R$27, 13/m2
6. 25,00 x 1,00 x 1,00 x 1,33 = R$33,25/m2
7. 25,00 x 0,90 x 0,91 x 1,33 = R$27,23/m2
8. 35,00 x 0,90 x 0,91 x 1,00 = R$28,67/m2
9. 25,00 x 1,00 x 1,00 x 1,33 = R$33,25/m2

6 TRATAMENTO ESTATíSTICO

a)Média e desvio - padrão:

Média (x) = R$32,36/m2

Desvio - padrão (s) = 4,89

b)Eliminação de dados suspeitos:

Como alguns dos elementos da amostragem podem apresentar

desvios em relação à média, calcularemos o coeficiente de variação,
no sentido de aferirmos o grau de precisão da amostragem:

Cv=(4,89/32,26)=15,11%

Como o Cv possui um percentual acima dos limites consi-

derados satisfatórios, aplicaremos o Critério de Chauvenet, onde
faremos uma análise individual dos elementos, por intermédio do
cálculo de um fator "d/s", que deverá ser inferior ao "d/s crítico"
tabelado:

Para n = 9, d/s crítico = 1,92

d/s sup. = 40,95 - 32,36 = 1,76

4,89
d/s inf. = 32,36 - 27,13 = 1,07
4,89

Como os extremos apresentaram fator "d/s" inferior a "d/s

crítico" tabelado, concluímos que todos os elementos podem ser
utilizados.

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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c)Campo de arbítrio:

O campo de arbítrio é definido pela ABNT como a faixa dentro

da qual o avaliador pode decidir. No caso utilizaremos a Distribuição t
de Student (80% de probabilidade):

Para n = 9; Tp = 1,40
Vmin. = 32,36 - 1,40 4,89 = 29,94
2,83
Vmax. = 32,36 + 1,40 4,89 = 34,78
2,83

d)Cálculo do valor do terreno:

A partir dos valores unitários calculados no item anterior,

teremos os seguintes limites para o valor do imóvel:

■Valor mínimo

Vrnín. = R$29,94/m2 x 360,00m2

Vrnín. = R$10.778,40

■Valor máximo

Vrnáx. = R$34,78/m2 x 360,00m2

Vrnáx. = R$12.520,88

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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7 CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA

a) Área equivalente:

Residência: 120,00 x 1,00 = 120,00 m2

Edícula: 36,00 x 0,70 = 25,20 m2
Total = 145,20m2

b) Custo básico:

Cb = 145,20 m2 x $248,00/m2 =R $36.009,60

c) Custos não incidentes:

Ci = $ 36.009,60 X 1,40 = R$ 50.413,44

d) Depreciação:

% de vida útil = 50% (30 anos)

estado de conservação = c (regular)
K = 39,10
D = 100 - 39,10 = 0,609
100

e) Valor depreciado:

V = R$ 50.413,44 x 0,609 = R$ 30.701,79

8 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

a) Terceiro componente:

Cvp = (1 + 0,01)12 -1 = 11,2551

0,01 (1 +0,01) 12
Tc = 0,01 x 11,2551 = 0,1268 = 12,68%
1 - (0,01 x 11,2551)

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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b) Valor do imóvel:

■Valor
mínimo
Vmín = (10.778,40 + 30.701,78) x 1,1268
Vmín= R$ 46.739,87

■Valor
máximo

Vmáx = (12.520,88+30.701,78) x 1,1268

Vmáx = R$ 48.703,29

9 CONCLUSÃO

Terminados os cálculos anteriores, em função do atributo que

confere ao profissional a escolha de qualquer valor situado entre o
intervalo acima, concluímos que o valor do imóvel seja:

R$ 47.500,00 (quarenta e sete mil e quinhentos reais).

1O RESPOSTAS AOS QUESITOS

■Quesito n. 1
Pede-se a descrição do imóvel em questão, com a indicação de
sua área, características e infra-estrutura de que for dotado.

Resposta
Vide item 2 do Laudo.

■ Quesito n. 2
Quais os usos predominantes nos imóveis na região? Pede
se a descrição do tipo de ocupação circunvizinha.

Resposta
Imóveis residenciais de padrão médio.

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

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■ Quesito n. 3
Por força da Lei do Uso e Ocupação do Solo, qual é a
caracterização dada ao quarteirão onde se localiza o imóvel
objeto da presente demanda?

Resposta
ZR-4 (Zona Residencial-4).

■ Quesito n. 4
Tomando-se por base eventuais comercializações de imo-veis na
região; fatores institucionais e físicos; condições de infra-
estrutura local; acessos e demais fatores influentes na cotação
imobiliária. Qual é o preço do metro quadrado do terreno objeto
do feito? E o valor total do imóvel?

Resposta
Vide itens 4,5,6, 7,8 e 9 do Laudo.

■ Quesito n. 5
Qual seria o valor do imóvel objeto do feito?

Resposta
Vide item 9 do Laudo.

11 ANEXOS

♦ Planta do local.
♦ Fotografias.
♦ Croqui do imóvel.
♦ART.

l2 ENCERRAMENTO

O presente trabalho consta de 9 (nove) folhas digitadas de um s6

lado, rubricadas, sendo a última assinada.

Belo Horizonte,____de ____________de______

_______________________________________

Avaliador

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

Prof. Dr. Souza, I.A.

NOTA: a planta de localização acima ilustra

terrenos pesquisados em bairros nobres de
São Luís - MA e serve como modelo em
ANEXOS de laudos de avaliações.

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).

Prof. Dr. Souza, I.A.

NOTA: esta planta de localização refere-se a

uma pesquisa feita em Belo Horizonte-MG
(ver laudo anexo).

Fonte: Francisco Maia Neto (1997).