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Fundos Imobiliários

Relatório de Alocação

Janeiro de 2019
Relatório de Janeiro

Panorama e Performance

O ambiente externo tem operado sob maior volatilidade, tanto pelas incertezas relacionadas à relação comercial EUA-China quanto
pelos sinais de desaceleração do crescimento mundial. Diante desse cenário, o Federal Reserve (Fed, Banco Central Americano)
adotou uma postura mais cautelosa e elevou, mais uma vez, as taxas de juros. Já o governo chinês tem tentando atenuar a
desaceleração da atividade econômica, ajustando a sua política monetária e investindo diretamente na economia.

O ambiente externo, apesar de tudo, tem causado pouco impacto no mercado doméstico, que encerrou 2018 com otimismo e com
espaço para uma retomada mais sólida e robusta. Dos principais indicadores, a inflação segue em um período de descompressão e
se encontra largamente ancorada, expectativas de juros futuros caem dia-a-dia e projeções para o PIB mostram franco viés de alta. O
novo ciclo de crescimento deverá se mostrar duradouro, com carteiras de investimento muito mais voltadas para os ganhos via equity.

Indo no mesmo fluxo, todos os setores do mercado imobiliário têm diminuído a vacância consistentemente, enquanto os preços
pedidos de locação já começam a aumentar. Com isso, o benchmark do mercado de FIIs (IFIX) segue apresentando resultado positivo
(+2,22% em dezembro/18 frente ao mês imediatamente anterior). Destaque para os Monoativos Corporativos (+5,36%), Ativos
Logísticos (+4,62%) e Fundo de Fundos (+4,46%). Já os fundos de papéis (+1,00%) e Agências (+1,73%) apresentaram as menores
altas. Por fim, o segmento “Outros” foi o único segmento a encerrar o mês com resultado negativo (-0,74%).

No universo dos bons resultados, destaca-se o Cidade Jardim C. Tower (BBVJ11) com +19,3%, que obteve valor extraordinário
referente à multa da rescisão do contrato de locação e aos valores de locação recebidos antecipadamente pelo fundo. Em seguida,
está o The One (ONEF11) com +16,1% e o VBI FL 4440 (FVBI11) com +12,0%, ambos os fundos possuem ativos com bom lastro
imobiliário e estão bem localizados na região da Faria Lima.

Poucos fundos apresentaram resultado negativo, exibindo quedas significativas. O Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) foi o que
apresentou o maior recuo do mês (-6,8%), exibindo uma vacância persistente e dificuldades de encontrar novos inquilinos. Em
segundo lugar está o CENESP (CENES11) com -5,7%, que recebeu uma proposta da GTIS para vender o ativo com validade até 30
de janeiro de 2019. Por último, encontra-se o fundo da Mérito Desenvolvimento Imobiliário que viu variação de -4,5%.

Acreditamos que todas as classes de ativos imobiliários irão apresentar reajustes contratuais cada vez melhores, rendas mais estáveis
e taxas de ocupação mais altas. Com isso, os fundos imobiliários gerarão dividendos mais robustos e crescimento no valor patrimonial
dos ativos que certamente se refletirão no valor das cotas.

PERFORMANCE 12 MESES – IBOV X IFIX X CDI ACUMULADO


120
115
115

110
106
105 105
100

95

90
dez-17 fev-18 abr-18 jun-18 ago-18 out-18
IBOV IFIX CDI Acumulado

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos.


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Data base: 28/12/2018
Relatório de Janeiro

Visão dos Gestores

➢ O otimismo do mercado segue consistente e tem


trazido novos ventos favoráveis ao mercado de FIIs.
Diante desse cenário, gestores devem adaptar
suas estratégias ao novo ciclo pró-proprietário,
buscando maximizar seus ganhos e distribuindo
proventos cada vez mais robustos.

Fundo de Fundos

➢ A retomada do setor deve impactar positivamente


fundos desse segmento, que transformarão o upside
de cotas em dividendos isentos que serão entregues
a seus investidores. São uma ótima saída para
quem quer transformar ganhos de capital no
mercado em rendimentos recorrentes. Este é o
momento no ciclo em que deverão ser entregues
rendimentos mais expressivos.

Fundo de Títulos e Valores


Imobiliários (Papel)

➢ Com altos rendimento e risco menor de perda de


patrimônio, os fundos de papel têm se mostrado
uma ótima alternativa para diversificação de risco.
Apesar das tendências de inflação menores no longo
prazo, que tendem a diminuir sua rentabilidade,
movimentos de queda de juros futuros geram
aumentos significativos de cota (elevada
duration).

Fundos de Tijolo

➢ Com pipeline de lançamento de novos


empreendimentos imobiliários reduzido pela frente e
uma demanda por espaços que só cresce, todas as
classes de ativos desta categoria arrecadarão bons
frutos nos próximos anos. Os gestores de fundos
com espaços vagos e aluguéis depreciados estão
ávidos e prontos para iniciar o novo ciclo de alta, em
especial em praças como São Paulo e seus
arredores. Aqui, ganhos de longo prazo se
traduzem tanto em maior renda quanto em
ganhos de capital, em um processo de clara
geração de alpha em carteiras de investimento
que contenham esses tipos de fundos.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos.


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Relatório de Janeiro

Radar do Mercado

➢ A gestora informou que conseguiu corrigir a ineficiência


fiscal das últimas compras do Vinci Shopping Centers
(SPE e Debêntures Conversíveis x Participação direta).
Com isso, os rendimentos dos ativos apresentaram alta
relevante, mas ainda insuficientes para atingir os R$
0,61 por cota. Para manter a estratégia de distribuição
de dividendos, o fundo terá de abrir mão da taxa de
administração (~R$0,09), ao menos enquanto não
alocam o caixa remanescente de sua última emissão.

➢ A XP Asset Management tem buscado ampliar o


portfólio de seus fundos, trazendo novos ativos para
dentro da casa. O XP Log (XPLG11) soltou comunicado
ao mercado manifestando a intenção de comprar
galpão em edificação, situado na região de Cajamar. A
modalidade será built-to-suit (BTS) para um inquilino
que atua no segmento de comércio de materiais de
construção (Leroy).

➢ Já o XP Malls (XPML11) informou que enviou proposta


não vinculante com a intenção de adquirir o FII Floripa
Shopping e o Santana Parque Shopping. Caso ambas
as aquisições sejam concretizadas, o fundo irá iniciar a
sua exposição na Região Sul, diversificando ainda mais
seu portfólio.

➢ A TRX Gestora de Recursos informou que o GT Plaza


foi vendido à R$ 21,5 milhões, algo em torno de R$ 3,2
mil por m². Provavelmente, não irão distribuir o valor,
visto que o fundo tem fluxo de caixa negativo. Já o
Atlântico Office (Macaé – RJ) continua vago e com
grande dificuldade de venda. Após sua venda, o fundo
será liquidado.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos.


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Relatório de Janeiro

Top 25 – FIIs
Fundos de Renda - Monoativos Corportativos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
TBOF11 TB Office 814.050 81,00 79,81 101,5% 587 14.421 2,4% 0,21 3,1% 2,9% 8,2% 8,6% 8,6%
VLOL11 Vila Olímpia Corporate 158.850 89,00 74,77 119,0% 186 15.321 0,5% 0,44 5,9% 5,2% 2,2% 8,3% 8,3%
FVBI11 VBI FL 4440 267.675 124,50 94,13 132,3% 618 24.211 0,8% 0,39 3,7% 4,7% 12,0% 25,6% 25,6%
THRA11 Cyrela Thera Corp 181.882 123,50 91,21 135,4% 348 17.181 0,5% 0,58 5,6% 5,1% 10,8% 14,7% 14,7%
ONEF11 The One 136.650 150,00 111,48 134,6% 94 22.717 0,4% 0,72 5,8% 6,3% 16,1% 24,0% 24,0%
Média 311.821 113,60 90,28 125% 367 18.770 0,9% 0,47 4,8% 4,8% 9,9% 16,2% 16,2%

Fundos de Renda - Multiativos Corportativos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
BRCR11 BC Fund 1.988.009 103,41 125,92 82,1% 2.637 11.489 5,8% 0,35 4,1% 4,1% 1,7% 2,0% 2,0%
HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices 283.800 172,00 116,92 147,1% 403 22.501 0,8% 0,80 5,6% 6,4% 1,4% 28,1% 28,1%
FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa 344.271 158,65 172,11 92,2% 246 16.417 1,0% 0,63 4,8% 4,8% 6,2% -7,0% -7,0%
HGRE11 CSHG Real Estate 1.102.666 149,35 148,09 100,8% 1.765 6.879 3,2% 0,74 5,9% 6,6% 4,3% 11,1% 11,1%
Média 929.686 145,85 140,76 106% 1.263 14.321 2,7% 0,63 5,1% 5,5% 3,4% 8,6% 8,6%

Fundos de Renda - Ativos Logísticos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
GRLV11 CSHG GR Louveira 105.421 98,20 118,12 83,1% 190 1.910 0,3% 0,67 8,2% 7,8% -1,1% -6,6% -6,6%
HGLG11 CSHG Logística 1.103.388 140,00 116,48 120,2% 2.828 5.548 3,2% 0,75 6,4% 7,3% 2,9% 12,1% 12,1%
XPLG11 FII XP Log 367.177 100,29 96,03 104,4% 933 3.993 0,65 7,7% 5,2%
Média 525.328 112,83 110,21 103% 1.317 3.817 1,8% 0,69 7,4% 7,6% 2,3% 2,7% 2,7%

Fundos de Renda - Shopping / Varejo

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
VISC11 Vinci Shopping Centers 881.342 108,00 97,66 110,6% 2.836 8.443 2,6% 0,60 6,7% 7,1% 3,3% 14,7% 14,7%
HGBS11 CSHG Brasil Shopping 1.279.231 238,00 221,90 107,3% 1.339 11.670 3,7% 1,35 6,8% 6,1% 8,2% 8,3% 8,3%
XPML11 XP Malls 537.378 107,80 104,23 103,4% 1.161 28.763 1,6% 0,65 7,2% 5,5% 6,6% 14,1% 14,1%
PQDP11 Parque D. Pedro Shopping 715.431 3.000,00 2.768,77 108,4% 139 18.545 2,1% 15,63 6,3% 5,3% 0,5% 0,9% 0,9%
Média 853.346 863,45 798,14 107% 1.369 16.855 2,5% 4,56 6,8% 6,0% 4,7% 9,5% 9,5%

Fundos de Títulos com Lastro Imobiliário

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
KNCR11 Kinea Rendimentos Imob (CDI) 3.325.120 105,98 104,30 101,6% 2.562 - 10,5% 0,53 6,0% 7,1% 0,1% 10,3% 10,3%
KNIP11 Kinea Índice de Preços 1.916.980 109,85 103,58 106,1% 1.897 - 5,6% 0,85 9,3% 8,4% 0,4% 11,5% 11,5%
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 298.856 115,10 104,34 110,3% 842 - 0,9% 0,77 8,0% 9,2% 4,3% 22,7% 22,7%
MXRF11 Maxi Renda 322.384 10,24 9,64 106,2% 694 - 0,9% 0,06 7,0% 8,7% 1,2% 17,0% 17,0%
Média 1.465.835 85,29 80,47 106% 1.499 - 4,5% 0,55 7,6% 8,3% 1,5% 15,4% 15,4%

Fundos de Fundos (FoF)

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
RBRF11 RBR Fundo de Fundos 161.597 99,51 95,89 103,8% 273 - 0,5% 0,65 7,8% 8,6% 1,2% 10,6% 10,6%
BCFF11 BTG Pactual FoF 511.050 85,90 84,87 101,2% 912 - 2,0% 0,58 8,1% 7,9% 6,0% 18,2% 18,2%
Média 336.324 92,71 90,38 102% 592 - 1,2% 0,62 8,0% 8,3% 3,6% 14,4% 14,4%

Fundos de Renda - Educacional

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
FCFL11 Campus Faria Lima 331.996 1.988,00 1.570,63 126,6% 171 10.720,63 1,0% 11,61 7,0% 5,8% 3,1% -6,1% -6,1%
Média 331.996 1.988,00 1.570,63 127% 171 10.720,63 1,0% 11,61 7,0% 5,8% 3,1% -6,1% -6,1%

Outros Fundos

Volume
Valor de Patrimônio Peso
Fundo Cota¹ VM/PL Diário (Média Preço do m2 Rendimentos Performance
Mercado (VM) Liq (PL)/Cota IFIX
3M)
Ticker Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) R$/m2 % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m
JSRE11 JS Real Estate Multigestão 816.261 101,00 109,13 92,6% 1.157 - 2,4% 0,60 7,1% 6,6% 0,5% 7,0% 7,0%
KNRI11 Kinea Renda Imobiliária 2.269.950 146,22 144,00 101,5% 2.754 4.374 6,6% 0,74 6,1% 6,5% -3,3% -4,8% -4,8%
Média 1.543.105 123,61 126,56 97% 1.955 4.374 4,5% 0,67 6,6% 6,6% -1,4% 1,1% 1,1%

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos.


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Data base: 28/12/2018
Relatório de Janeiro

Glossário

ABL: Área Bruta Locável

Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado

Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos

Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de
mercado

Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP

Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais

Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais

Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas

Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota

Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)

Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$

TIR: Taxa interna de retorno

Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas
ou locações anunciadas por fatos relevantes

Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o
último aluguel pago

Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento

Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa

VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido

Volume Diário: Média diária do volume em R$

Fonte: XP Investimentos
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Relatório de Janeiro

Disclaimer

Giancarlo Bruno Gentiluomo, CNPI


Gustavo Bueno Garcia, CNPI
Luis Felipe Arouca

Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas
na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria
decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas
neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por
qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos
de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem
única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e
que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são)
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pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um
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obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de
Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP
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se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente
orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu
preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de
resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os
resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes
da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte,
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operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br. A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer
prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de
Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência,
candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias
emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de
mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam
identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.

A XP Gestão de Recursos Ltda. (“XP Gestão”) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas
controladas indiretamente pela XP Controle Participações S/A (“XP Controle”). Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, captados de
pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado
sob a forma de condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo
número de cotas em circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES
ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR,
DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO
REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE
ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE
INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS
RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES.

Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam
pessoas físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores;
e (iii) tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não
há isenção de tributação.

ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE
PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO.
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Relatório de Janeiro

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