23 noviembre 2018

Avalúo Inmobiliario

Tipo de Inmueble: Residencial

Ubicación: Tepeji del Rio, Hidalgo, Col.: Tlaxinacalpan

Arquitecto / Valuador: Daniel Salceda González

Fecha: 23 de noviembre de 2018

Solicitante: Lorenzo Antonio Teodoro Cruz

Régimen de propiedad: Individual

Descripción general

En el presente documento se describe el avalúo de un bien inmueble de casa habitación

de 170 m2 aproximadamente con el objetivo de realización de compra venta, la práctica de la
valuación establece tres enfoques básicos para valuar, costo, ingresos y mercado, dependiendo
del objeto y propósito del avalúo, de la información disponible y la especialidad, se podrán dejar
de aplicar uno o mas enfoques cuyo caso se deberá dejar constancia de ello en el avalúo,

Límites para la práctica del avalúo

Los solicitantes presentaron documentación que los acredita como personas física
propietaria del terreno y con capacidad para poder ejercer decisiones sobre su propiedad sin
gravamen del presente.
 23 noviembre 2018

Elaboración del Avalúo

Identificación del bien a valuar:

El inmueble a valuar es una casa habitación de 2 recamaras, baño completo, patio de servicio,
estacionamiento, cocina, comedor y sala, cuenta con servicios de energía, comunicación, servicios
de transporte público, iluminación pública, servicio de agua potable y drenaje urbano.

Características urbanas

El predio se localiza en una zona urbana en la localidad de tlaxinacalpan, sector en proceso de

desarrollo con un tipo de construcción predominante residencial de dos niveles, una saturación de
zona irregular con baja contaminación ambiental y uso de suelo habitacional sin un diseño urbano
generalizado a un nivel de casa habitación de interés social.

Elementos de la construcción

Obra negra

Cimentación: No se cuenta con planos identificables del proyecto construido, se visualizan zonas
con mampostería a base de concreto pobre y piedra de sitio.

Estructura: La construcción muestra elaboración a partir de marcos rígidos de concreto y varilla

corrugada con una dimensión de claros de 3.5 en su mayor extensión y un lecho bajo de losa a
2.5m.

Muros: Constituida a partir de muros de block de cemento con un espesor de 17 cm en su mayoría

con acabado aparente predominantemente sin refuerzos contando en su mayoría con pintura
vinílica.

Entrepisos: n/a

Techos: Losa maciza con un peralte de 9 cm siendo el claro más grande de 3.5 x 6m

Azoteas: No se cuenta con impermeabilizantes, pretiles o refuerzos aparentes

Bardas: Predominante malla ciclónica sin malla plástica, refuerzos a cada 3m presentando
inclinaciones en su conformación. Presenta el lindero sur muro de tabique de 17cm.
 23 noviembre 2018

Revestimientos y Acabados Interiores

Aplanados: predomina un acabado aparente en la mayor parte del inmueble en exteriores con
recubrimiento fino y pintura vinílica

Plafones: n/a

Lambrines: n/a

Pisos: Losa maciza de concreto pobre, acabado pulido en interiores, sin guarniciones en exteriores.

Zoclos: n/a

Escaleras: n/a

Pintura: Pintura vinílica económica

Recubrimientos especiales: n/a

Carpintería

Puertas: puertas de madera simple con barniz obscuro en recamaras clase económica

Guardarropa: n/a

Lambrines o Plafones: n/a

Pisos: n/a

Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias

Suministro general por medio de tinaco elevado de 110 lts. (mil cien litros) plástico hidráulico
antibacterial, tubería de cobre con cambios de diámetros pertinentes expuestos, tubería sanitaria
expuesta en secciones no cumpliendo con reglamento y registros fuera de norma.

Instalaciones Eléctricas

Instalación oculta con cable THW intuye poliducto naranja ahogado en losa salidas de aluminio
comercial, lámparas, accesorios y tableros de calidad económica a un hilo sin conexión a tierra
física.

Herreria

Acceso principal y en ventanas se presenta herrería de con pintura clase económica, calibres
comerciales sin carácter estructural.

Vidriería

Cristal claro tipo comercial de 3mm en cuadros no mayores de 1.5m sin espejos empotrados o
marcos domos canceles y tragaluces.

Cerrajería

Tipo comercial calidad económica

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Fachadas

Tres fachadas que presentan materiales aparentes en block de cemento sin revestimiento y sin
tratamiento especial

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias

Instalaciones especiales: n/a

Elementos accesorios: n/a

Inspección Física

No se presenta mantenimiento preventivo ni predictivo en el inmueble presentando deficiencias

en la evacuación de aguas pluviales, sin presentar instalación independiente o canalización
especial permitiendo deterioro de zonas cercanas o jardines perimetrales.

Al presentar las losas exteriores exposición de tubos de saneamiento, se pronostica falla en el flujo
de los mismos requiriendo tratamiento especial y saneamiento independiente del predio ya que
no se distingue un adecuado manejo de residuos de forma independiente hacia el saneamiento
municipal.

La presencia de rupturas en losas exteriores requiere atención inmediata por invasión de cuerpos
vegetales mostrando baja calidad en la planeación, construcción y preparamiento de terreno, en
zonas interiores presenta grietas que requieren un estudio a priori de una remodelación o
ampliación de la misma.

El bajo mantenimiento de zonas exteriores como jardinería y patio se presta para deformaciones
en el terreno y carencia en diseño o vegetación ornamental degradando también el uso como
estacionamiento.

Se solicita revisión de medidas de el terreno ya que se encuentra una disociación entre distancias
en sitio y las escrituras presentadas, siendo estas solo en zonas exteriores con elementos de malla
ciclónica en acceso.

En el terreno se encuentra una pendiente a favor de la calle colindante, la construcción mantiene

el nivel mas alto de esta pendiente dificultando el acceso al inmueble sin contar con guarniciones
hacia el acceso principal colocando el único acceso en la parte posterior del inmueble dificultando
algunos aspectos de funcionalidad.

La construcción no cuenta con separación de la construcción vecina solicitada por reglamento de

5cm, siendo necesaria una aclaración de colindantes y limites de propiedad y/o construcción.
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No se cuenta con un diseño general que pueda ser identificado.

El inmueble tiene una estructuración sencilla que permite las modificaciones simples a nivel
estructural sin perder rigidez y riesgo de colapso.

El predio esta ubicado en una zona no vandalizada sin indicios de criminalización.

No se encuentran problemas en entorno como colapsos, invasiones vecinales o contaminación

recurrente

La ubicación es de fácil acceso y cuenta con servicios de orden público como energía eléctrica, red
municipal de agua potable y saneamiento,

La cercanía a zonas deportivas, de entretenimiento, educación y puntos de venta permite el

desarrollo de vivienda familiar y multifamiliar.

La estructura no requiere atención especializada al no contar con fisuras o inclinaciones no

permisibles.