Lição 2 - Legislação do

Projeto Arquitetônico

Nesta lição, será abordado o conhecimento geral do Código de Obras, do

zoneamento municipal e de diretrizes de uso e ocupação do solo, no que se refere
aos loteamentos rurais e urbanos. Toda e qualquer edificação está sujeita
às leis específicas que regulamentam sua construção. Desta maneira, o
projeto aprovado pela Prefeitura é um documento para a regularização da
situação do imóvel, por isso é chamado de projeto legal. A documentação
referente a um imóvel facilita todas as transações imobiliárias que se deseja
concretizar.

Ao final desta lição o aluno será capaz de:

• Saber como utilizar o código de obras, as diretrizes de zoneamento
municipal e de uso, e a ocupação do solo em um negócio imobiliário.
• Conhecer as leis municipais no que se refere à construção civil.
• Transmitir as informações pertinentes à legislação que são necessárias
ao cliente.

1. Código de Obras
É importante saber que as leis e diretrizes que norteiam as construções são
diferentes em cada estado ou município do país. Cada prefeitura elabora e
aprova suas próprias leis, que devem ter sempre restrição semelhante às leis
estaduais e federais ou serem mais restritivas, nunca menos. Cada município
possui seu próprio Código de Obras que trata do conjunto das leis referentes
às construções. Este documento dispõe sobre as regras gerais e específicas a
serem obedecidas nas fases de projeto, licenciamento, execução, manutenção
e utilização das obras e edificações.

As restrições impostas pelas prefeituras constituem uma necessidade,

evitando a desordem e os excessos. As principais informações são:
• Frente mínima (testada);
• Área do lote que pode ser edificada;
• Localização do lote em relação ao loteamento;
• Recuo1 mínimo de frente (da calçada);

1. Recuo
Distanciamento de uma das faces do imóvel em relação a uma das divisas do terreno.

35
• Recuos mínimos laterais (da divisa do terreno vizinho lateral);
• Recuo mínimo de fundo (da divisa do terreno de fundo);
• Altura máxima para edifícios;
• Tipo de uso do imóvel após construído;
• Existência ou não de projeto de desapropriação;
• Existência de desmembramento de terreno;
• Localização do Norte.
Para obter informações sobre o Código de Obras da sua localidade, dirija-se
ao órgão específico da Prefeitura, cuja denominação pode ser Departamento
de Urbanismo, Departamento de Obras ou outra similar. Naturalmente,
estas informações são conhecidas dos arquitetos e engenheiros civis que
trabalham na sua cidade.

O conhecimento da legislação é importante porque, ao negociar um imóvel,

poderá argumentar, com embasamento legal, sobre todos os itens do projeto,
justificando o valor do imóvel pela sua localização, qualidade, área do lote etc.

Importante Saber!

De acordo com o artigo 50 da Lei nº 6.766/79, são considerados crimes contra

a administração pública:
a) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo
com as disposições desta lei ou das pertinentes do Distrito Federal, Estados
ou Municípios.
b) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem a observância das determinações do ato administrativo de
licença.
c) Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao
público ou interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento
do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

1.1 Zoneamento

É a divisão do município em zonas, objetivando um melhor atendimento

às normas, regulando o tipo de uso a que deve se destinar cada uma delas.
A lei de zoneamento também é específica de cada município e passível de
mudanças.

36
Por meio das leis de zoneamento é que se define, em cada município, os tipos
de edificações e suas categorias de uso (residencial, comercial ou industrial.),
impondo-se características de dimensionamento, recuo, taxa de ocupação
máxima e coeficiente de aproveitamento máximo2 dos lotes.

As leis de parcelamento do solo visam à preservação ambiental, de matas,

de mananciais, da vida animal, da preservação das espécies, organização do
espaço no município e qualidade de vida de seus habitantes. Um terreno do
tipo chácara, por exemplo, contendo árvores nativas, tem o corte das mesmas
condicionado à autorização do Ibama – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente
e dos Recursos Naturais Renováveis.

1.2 Loteamentos Rurais e Urbanos

Loteamento é a divisão de um terreno de grande extensão, em lotes que são

unidades imobiliárias autônomas. Normalmente, os loteamentos são feitos
pelos proprietários dos terrenos – os loteadores, devendo ser observadas as
condições locais e respeitando-se a legislação federal, estadual e municipal.

A Lei nº 6.766, de 19/12/79, em seu artigo 2º, dispõe sobre o parcelamento do

solo urbano, que pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposições legais. Considera-se loteamento a subdivisão
da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.

Considera-se desmembramento a subdivisão da gleba em lotes destinados à

edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.

A implantação de um loteamento, seja ele rural ou urbano, exige uma infra-

estrutura, como a presença de guias, sarjetas, esgoto, captação de águas
pluviais, iluminação pública etc. Toda obra de engenharia deve apresentar o
Relatório de Impacto do Meio Ambiente (RIMA), que deve ser aprovado pela
Secretaria de Estado que trata do meio ambiente.

1.3 Relatório de Impacto Ambiental (RIMA)

O Relatório de Impacto Ambiental (RIMA) visa apresentar uma análise dos

prováveis impactos que o projeto do loteamento irá trazer para o meio
ambiente. Ele deve conter os resultados dos estudos dos diagnósticos e
prognósticos ambientais da área de abrangência do loteamento. Deverá
também descrever as possíveis medidas mitigadoras para impactos
inevitáveis e seus efeitos.

2. Coeficiente de aproveitamento máximo

Fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de
ocupação horizontal no terreno.

37
O RIMA é uma conclusão do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) realizado
também na fase de projeto do loteamento. A RESOLUÇÃO CONAMA Nº
001/19863 define que “o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) é o conjunto
de estudos realizados por especialistas de diversas áreas, com dados
técnicos detalhados”. O EIA deve conter a descrição do meio ambiente
no local do projeto, os impactos decorrentes do projeto e as propostas de
acompanhamento e monitoramento das medidas mitigadoras dos impactos
ambientais.

É importante ressaltar que existem áreas rurais dentro de zonas rurais, áreas
urbanas dentro de zonas urbanas, áreas urbanas dentro de zonas rurais e
áreas rurais dentro de zonas urbanas. Ao analisar a legislação de determinado
município para levantar as características de um imóvel, é importante saber
destas informações.

Uma vez aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento pelo órgão

estadual ou municipal competente, ele deverá ser submetido ao registro
imobiliário, em cartório, acompanhado de toda a documentação exigida,
para que tenha início às transações imobiliárias, cujo documento padrão é
um contrato de promessa de venda ou de cessão.

1.4 Plano Diretor Municipal (PDM)

O Plano Diretor Municipal é um documento criado pelo Ministério das Cidades

com o objetivo de direcionar o crescimento e a ocupação do solo urbano. A
gestão do crescimento das cidades, principalmente das metrópoles, é um
grande desafio do nosso século. Por isso, com base na Constituição Federal
(1988), o Plano Diretor busca por meio de suas diretrizes minimizar impactos
causados pelo crescimento urbano e organizar o uso do espaço urbano.

Com base no PDM, é possível ter o conhecimento do parcelamento do solo no

município e das tendências de crescimento da mancha urbana4 e, dessa forma,
realizar um cenário de possibilidades para o bairro ou local onde o imóvel
de interesse está localizado. Entende-se por cenário de possibilidades as
prováveis ocupações no entorno deste imóvel como novos empreendimentos
residenciais (verticais ou horizontais), novas áreas comerciais ou o
enfraquecimento das mesmas, abertura e implantação de novos loteamentos

3. Conselho Nacional do Meio Ambiente

Disponível em: http://www.mma.gov.br/port/conama/. Acesso em 28 de jul de 2018.

4. Mancha urbana
Espaço delimitado pelas ocupações urbanas em um município ou região.

38
etc. Todas estas informações são muito importantes quando um imóvel vai
ser comprado, vendido ou alugado.

Saiba Mais
Código de obras. Prefeitura de São Paulo. http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/
secretarias/urbanismo/legislacao/codigo_de_obras/

Planos Diretores Municipais pós Estatuto das Cidades: Balanço Crítico e Perspectivas:
http://www.capacidades.gov.br/biblioteca/detalhar/id/352/titulo/planos-diretores-
municipais-pos-estatuto-das-cidades-balanco-critico-e-perspectivas

CONSELHO NACIONAL DO MEIO AMBIENTE. CONAMA. Disponível em: http://www.

mma.gov.br/port/conama/

39