Tasacion Vivienda

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
I. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo se calculará la tasación tanto reglamentaria como comercial de una

vivienda en el centro de Chiclayo teniendo en cuenta los criterios y procedimientos técnicos
normativos presentes en el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT).
Para tener una mejor noción sobre el tema, hablaremos primero sobre la teoría de tasaciones
de acuerdo al RNT, para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo real; en este caso tasaremos
una vivienda que se encuentra ubicada en la Avenida Miguel Grau No275.
La finalidad de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones, para finalmente comparar
dichos valores obtenidos y verificar que diferencia en el valor de la tasación comercial y
reglamentaria existen.
II. OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
 Determinar de acuerdo a la investigación realizada la tasación de la vivienda ubicada en la

Avenida Miguel Grau No275, Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de
Lambayeque.
INGENIERÍA ECONÓMICA II 1
INFORME PRELIMINAR DE TASACION DE VIVIENDA EN
EL CENTRO DE CHICLAYO.
III. MARCO TEÓRICO
TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la tasación de
bienes inmuebles y muebles.
PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL ART. 885° DEL
CÓDIGO CIVIL SON BIENES INMUEBLES:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios públicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL ART. 886° DEL
CÓDIGO CIVIL SON BIENES MUEBLES:
1. Los vehículos terrestres de cualquier índole.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están unidos al
suelo.
5. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición
de créditos o derechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
AMBITO DE APLICACIÓN
El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la elaboración de tasaciones
comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas estatales de derecho
público o privado.
TIPOS DE TASACIONES.
 TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA.
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
 TASACIÓN O VALUACIÓN COMERCIAL.
Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre
mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación
comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la
ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
IV.-UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble en materia de investigación, se encuentra ubicado en la Av. Miguel Grau – Chiclayo,

distrito y provincia de Chiclayo; Departamento de Lambayeque.
IMAGEN 1: UBICACIÓN DEL PREDIO, FUENTE GOOGLE MAPS
IMAGEN 2: PLANO ARANCELARIO URBANO DONDE SE UBICA EL PREDIO
V.-DESCRIPCION DE LA VIVIENDA
I. PROYECTO:
“TASACION DE VIVIENDA UBICADA EN EL CENTRO DE CHICLAYO”
II. UBICACIÓN:
REGION: LAMBAYEQUE PROVINCIA: CHICLAYO DISTRITO: CHICLAYO
III. DIRECCION:
P.J. SAN MARTIN – MIGUEL GRAU OESTE NUMERO 275
IV. RESPONSABLE DE ESTUDIO
GRUPO: N° 3 DOCENTE: ING. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS
V. INFORME FOTOGRAFICO
FOTOGRAFÍA N°1
DESCRIPCIÓN: Fachada de la vivienda ubicado en el centro de chiclayo.
FOTOGRAFÍA N°2
Vivienda ubicada en la Avenida Miguel Grau número 275, P.J. San
DESCRIPCIÓN: Martin en el distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento
de Lambayeque.
FOTOGRAFÍA N°3
DESCRIPCIÓN: Interior de la vivienda a tasar junto a la dueña de la vivienda
FOTOGRAFÍA N°4
DESCRIPCIÓN: Sala de la vivienda con piso ceramico
FOTOGRAFÍA N°5
DESCRIPCIÓN: Comedor de la vivienda
FOTOGRAFÍA N°6
DESCRIPCIÓN: Pasadizo que conduce a los dormitorios
FOTOGRAFÍA N°7
DESCRIPCIÓN: Cocina de la vivienda
FOTOGRAFÍA N°8
DESCRIPCIÓN: Escaleras que conducen al segundo piso de la vivienda
FOTOGRAFÍA N°9
Dormitorio: la vivienda cuenta con 2 habitaciones en el primer nivel y 6
DESCRIPCIÓN:
habitaciones en el segundo nivel
FOTOGRAFÍA N°10
DESCRIPCIÓN: Baño: la vivienda cuenta con dos servicios higienicos cerca a las
habitaciones
FOTOGRAFÍA N°11
DESCRIPCIÓN: Lavandería ubicada al costado del baño
FOTOGRAFÍA N°12
DESCRIPCIÓN: Tendedero de la vivienda ubicado en el segundo piso
FOTOGRAFÍA N°13
DESCRIPCIÓN: La vivienda cuenta con un balcon en el segundo nivel.
FOTOGRAFÍA N°14
DESCRIPCIÓN: La vivienda se ubica frente al centro de recepciones Tropicana
FOTOGRAFÍA N°15
DESCRIPCIÓN: En la misma cuadra ubicada en la esquina se encuentra tiendas metro
FOTOGRAFÍA N°16
DESCRIPCIÓN: Casa en venta ubicada en el Pje. Las Gardenias
FOTOGRAFÍA N°17
DESCRIPCIÓN: Terreno en venta ubicado en el trebol
FOTOGRAFÍA N°18
DESCRIPCIÓN: Casa en venta ubicada en la Calle Luis Gonzales
FOTOGRAFÍA N°19
DESCRIPCIÓN: Casa en venta ubicada en la Avenida Las americas
VI.-DOCUMENTACION:
DECLARACION JURADA IMPUESTO PREDIAL-PU

CODIGO DEL CONTRIBUYENTE:
00000029825
APELLIDOS Y NOMBRE/RAZON SOCIAL:
RODRIGUEZ RODRIGUEZ RAQUEL
I.-IDENTIFICACION DEL CONTRIBUYENTE:
DNI/RUC PROPIETARIO: 16461925
TIPO PERSONA: PERSONA NATURAL
II.-IDENTIFICACION DEL PREDIO:
UNIDAD CATASTRAL:99037484999999001
SITUACION DEL PREDIO: TERMINADO
USO DEL PREDIO: CASA HABITACION
CONDICION PROPIEDAD: PROPIETARIO UNICO.
UBICACIÓN: P.J.SAN MARTIN-MIGUEL GRAU OESTE, NUMERO 275
III.-IDENTIFICACION DEL DOCUMENTO:

N° DE DECLARACION HR: 0000013061
N° DE DECLARACION PU: 0000020025
FECHA DE DECLARACION:28/02/2018
FECHA E ADQUISION:01/01/1997
%PROPIEDAD DE POSESION:100
AÑO:2018
IV.-DATOS DEL PREDIO:
VI.-OTRAS INSTALACIONES:
VII.-DETERMINACION DE AUTOEVALUO:
VALOR DE TERRENO: 18379.75
VALOR CONSTRUIDO:63527.53
VALOR OTRAS INSTALACIONES 0.00
VALOR AREAS COMUNES:0.00
TOTAL DE AUTOEVALUO:81907.28
VI.-DATOS DEL TERRENO:

AREA DEL TERRENO:99.35
ARANCEL :185
FRONTIS:7
VIII.-ARBITRIOS:
LIMPIEZA PUBLICA :242.81
SERENAZGO:16.06
PARQUES Y JARDINES:58
DOCUMENTO DE
PREDIO URBANO
CONSULTA VIA INTERNET

EN REGISTROS PUBICOS
VII.-MEMORIA DESCRIPTIVA:
7.1 NOMBRE DE PROPIETARIO

RAQUEL RODRIGUEZ RODRIGUEZ
7.2 NOMBRE DEL SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

CARLOS MONDRAGON CASTAÑEDA
7.3 OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objeto de la valuación es determinar el Valor del bien mueble, siguiendo las

instrucciones dadas en clase, así como también guiándonos del Reglamento Nacional de
Tasaciones (RNT).
7.4 METODOLOGÍA EMPLEADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg. Nacional de
Tasaciones del Perú, R.M. N° 424 – 17, VIVIENDA, publicado el 19 de julio del 2016;
aplicando el método de Valuación Directa.
7.5 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN

Enero del 2019.
7.6 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuación, está ubicado en la Av. Miguel Grau No 275, Distrito de
Chiclayo, Provincia de Chiclayo; Departamento de Lambayeque.
AV. GRAU 275
IMAGEN N° 01: UBICACIÓN DE LA VIVIENDA. FUENTE: GOOGLE MAPS

7.7 INFRESTRUCTURA DE SERVICIOS
El inmueble cuenta con servicios de agua y desagüe; cuenta con
obras de infraestructura urbana, pistas terminadas (si), veredas (si),
alumbrado público y domiciliario. En la zona existen inmuebles de
similares características, y cercanas a ella el centro de compras
Metro
7.8 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno sobre el cual se encuentra el inmueble de la referencia
presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas
DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS

Por el Frente Calle Miguel Grau 6.50 m
Por la Derecha Propiedad de Terceros 15.08 m
Por la Izquierda Propiedad de Terceros 15.08 m
Por el Fondo Propiedad de Terceros 6.50 m
PERÍMETRO 43.16m
INGENIERÍA ECONÓMICA II
INFORME PRELIMINAR DE
TASACION DE VIVIENDA EN EL
20
CENTRO DE CHICLAYO.
7.9 AREA DEL TERRENO

El área del terreno correspondiente al inmueble es de: 99.35 m2
7.10DESCRIPCION Y DISTRIBUCION
Se trata de un inmueble, destinado al uso de vivienda
Primer Piso:
Segundo Piso:
7.11 EDIFICACIONES
El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:
Cimentación: Cimientos y sobrecimientos de Concreto Armado
Estructuras: Columnas y Vigas de Concreto Armado
Techos:
Pisos: Cerámica
Ventanas: Vidrio - Fierro
Puertas: Madera - Fierro
Revestimientos: Terrajeo cemento - arena
Pintura: Lavable
Aparatos Sanitarios: Loza vitrificada
Instalaciones Eléctricas: Alumbrado público y tomacorrientes , sistema
monofásico
Instalaciones Sanitarias: Red de Agua y desagüe
7.12ESTADO CONSERVACION
El inmueble e halla en un estado de conservación BUENO
Antigüedad
1er piso: 44 años
2do piso: 39 años
7.13 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Zonificación: Urbana
Uso Actual: Vivienda
21
CENTRO DE CHICLAYO.
VIII.-COSTO COMERCIAL POR METRO CUADRADO DE TERRENO Y EDIFICACIÓN
8.1.-Costo Comercial Por Metro Cuadrado De Terreno:
Terreno 01:
Ubicado en la calle el trébol, cuadra 1
Foto 4.1.1: terreno alrededor del inmueble visitado
Ancho (m): 7.5
Fondo (m): 16.00
Área del terreno (𝑚2 ) : 120.00
Costo del terreno ($)(dólares) : 100,000.00
Costo por metro cuadrado de terreno ($/𝑚2): 833.33
22
CENTRO DE CHICLAYO.
Terreno 02:
Ubicado en la avenida santa victoria cuadra 1
Foto 4.1.2: terreno alrededor del inmueble visitado
Ancho (m) : 7.00
Fondo (m): 15.30
Costo del terreno ($)(dólares) : 95,000.00
Costo por metro cuadrado de terreno ($/𝑚2): 887.85
COSTO PROMEDIO DE TERRENO:
Terreno 01 ($/𝑚2):: 833.33
Terreno 02 ($/𝑚2): 887.85
PROMEDIO ($/𝒎𝟐 ): 860.59
23
CENTRO DE CHICLAYO.
8.2.-Costo Comercial Por Metro Cuadrado De Edificación:
Edificación 01:
Ubicado en el pasaje las gardenias cuadra 1
Foto 4.2.1: edificación en venta alrededor del inmueble visitado
Ancho (m): 6
Fondo (m): 18.07
Costo de la edificación ($)(dólares) : 160,000.00
Costo por metro cuadrado de edificación ($/𝑚2): 1,475.20
24
CENTRO DE CHICLAYO.
Edificación 02:
Ubicado en la avenida las américas, cuadra 8
Foto 4.2.2: edificación en venta alrededor del inmueble visitado
Ancho (m): 6.80
Fondo (m): 20.30
Costo de la edificación ($)(dólares) : 220,000.00
Costo por metro cuadrado de edificación ($/𝑚2): 1,594.20
COSTO PROMEDIO DE EDIFICACIÓN:
Edificación 01 ($/𝑚2):: 1,475.20
Edificación 02 ($/𝑚2): 1,594.20
PROMEDIO ($/𝒎𝟐 ): 1,534.7
25
CENTRO DE CHICLAYO.
26
CENTRO DE CHICLAYO.

Tasacion Vivienda

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FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

En el presente trabajo se calculará la tasación tanto reglamentaria como comercial de una

 Determinar de acuerdo a la investigación realizada la tasación de la vivienda ubicada en la

III. MARCO TEÓRICO

TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

 TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA.

 TASACIÓN O VALUACIÓN COMERCIAL.

IV.-UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble en materia de investigación, se encuentra ubicado en la Av. Miguel Grau – Chiclayo,

IMAGEN 1: UBICACIÓN DEL PREDIO, FUENTE GOOGLE MAPS

IMAGEN 2: PLANO ARANCELARIO URBANO DONDE SE UBICA EL PREDIO

DECLARACION JURADA IMPUESTO PREDIAL-PU

III.-IDENTIFICACION DEL DOCUMENTO:

IV.-DATOS DEL PREDIO:

VI.-DATOS DEL TERRENO:

CONSULTA VIA INTERNET

7.1 NOMBRE DE PROPIETARIO

7.2 NOMBRE DEL SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

7.3 OBJETO DE LA VALUACIÓN

El objeto de la valuación es determinar el Valor del bien mueble, siguiendo las

7.4 METODOLOGÍA EMPLEADA

7.5 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN

7.6 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

AV. GRAU 275

IMAGEN N° 01: UBICACIÓN DE LA VIVIENDA. FUENTE: GOOGLE MAPS

7.8 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS

7.9 AREA DEL TERRENO

VIII.-COSTO COMERCIAL POR METRO CUADRADO DE TERRENO Y EDIFICACIÓN

8.1.-Costo Comercial Por Metro Cuadrado De Terreno:

Ubicado en la calle el trébol, cuadra 1

Foto 4.1.1: terreno alrededor del inmueble visitado

Ancho (m): 7.5

Fondo (m): 16.00

Área del terreno (𝑚2 ) : 120.00

Costo del terreno ($)(dólares) : 100,000.00

Costo por metro cuadrado de terreno ($/𝑚2): 833.33

Ubicado en la avenida santa victoria cuadra 1

Foto 4.1.2: terreno alrededor del inmueble visitado

Ancho (m) : 7.00

Fondo (m): 15.30

Área del terreno (𝑚2 ) : 107.00

Costo del terreno ($)(dólares) : 95,000.00

Costo por metro cuadrado de terreno ($/𝑚2): 887.85

COSTO PROMEDIO DE TERRENO:

Terreno 01 ($/𝑚2):: 833.33

Terreno 02 ($/𝑚2): 887.85

PROMEDIO ($/𝒎𝟐 ): 860.59

8.2.-Costo Comercial Por Metro Cuadrado De Edificación:

Ubicado en el pasaje las gardenias cuadra 1

Foto 4.2.1: edificación en venta alrededor del inmueble visitado

Fondo (m): 18.07

Área del terreno (𝑚2 ) : 108.46

Costo de la edificación ($)(dólares) : 160,000.00

Costo por metro cuadrado de edificación ($/𝑚2): 1,475.20

Ubicado en la avenida las américas, cuadra 8

Foto 4.2.2: edificación en venta alrededor del inmueble visitado

Ancho (m): 6.80

Fondo (m): 20.30

Área del terreno (𝑚2 ) : 138.00

Costo de la edificación ($)(dólares) : 220,000.00

Costo por metro cuadrado de edificación ($/𝑚2): 1,594.20