La distribución y Penetración de Airbnb

Por Estudios Técnicos Inc

Febrero 13, 2019

El número más reciente de unidades de Airbnb en Puerto Rico es de unas 10,000, cifra que
posiblemente ya ha sido trascendida. El mapa y la tabla a continuación contienen información del
número de unidades Airbnb por lugar. Aunque Rincón aparece como #1, los cuatro sectores de San Juan
Metro tienen una cantidad aproximada a cuatro veces el número de Rincón. En el Área Metro, como es
de esperar, una alta proporción de unidades Airbnb están en condominios, lo que explica la atención
que se le ha dado al tema en las discusiones sobre la nueva legislación de condominios.

El saber el número de unidades por jurisdicción no nos dice mucho que no sea intuitivamente obvio. El
Área Metro, como es de esperar, con mayor número de propiedades y facilidades turísticas, es lógico
que sea la zona con más unidades de Airbnb. Un dato más interesante y menos intuitivo es el que se
refiere a la penetración del Airbnb. Esta la medimos como el porciento deunidades devivienda en una
localización que se dedica a Airbnb.

Penetración de Airbnb
Para poder encontrar dónde tienden a concentrarse los Airbnb, se utilizó el número total de hogares en
cada “zip code” y se contrastó con el número de unidades de Airbnb.

Los lugares de Puerto Rico donde existe una mayor penetración de Airbnb son los principales polos
costaneros de Puerto Rico: Culebra, Viejo San Juan, Ocean Park, Vieques, Rincón, Isla Verde, etc
¿Cómo Airbnb conquistó Puerto Rico?

En Culebra y El Viejo San Juan, una cuarta parte de todas las viviendas existentes están ofrecidas a
través de Airbnb, lo que, en sí mismo, indica una altísima penetración de este servicio.

Con esta métrica se puede detectar que, aunque Santurce es el lugar de Puerto Rico donde hay más
propiedades con Airbnb, sin embargo, es una zona extremadamente densa de hogares en general. Por lo
tanto, la penetración de Airbnb en Santurce no es la mayor, aunque sea el lugar con el mayor número de
propiedades.La zona de Ocean Park y la Calle Loíza agrupa a un número elevado de unidades Airbnb. En
esa zona, al presente, hay unas 986 propiedades de Airbnb en el zip code (00911).

La métrica de penetración es sumamente útil para los procesos de planificación y política urbana.

Por el contrario, el siguiente mapa muestra que los lugares donde hay menor penetración de Airbnb son
lugares del centro de la Isla como Corozal, Yauco, Las Piedras, Guayanilla, San Lorenzo, Villalba, etc.

El costo por día de una propiedad en Airbnb depende de su cercanía a la

playa y del valor de la propiedad en el lugar, en ese orden.

Las propiedades que se alquilan más caras en Puerto Rico se concentran en Dorado ($420 la noche en
promedio en el zip code 00646), Palmas del Mar ($300) y Río Grande ($268). Una aparición inesperada
en esta palestra es la de Lajas, que tiene la quinta posición en cuanto al precio que cobran
laspropiedades Airbnb por día ($211) quizás una explicación es que tan solo hay 128 propiedades en
este municipio, versus casi 700 en Río Grande municipio, versus casi 700 en Río Grande.

Vieques y Culebra son, no solo zonas de alta penetración, sino de alto precio. Estas dos características
juntas hacen de estos municipios lugares ideales para un inversionista en alquileres de corto plazo.

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¿Cómo Airbnb conquistó Puerto Rico?

En general, los lugares con casas más caras de Puerto Rico están concentrados en el área metropolitana:
norte de Guaynabo, Miramar, Condado y algunas zonas de Carolina y Dorado. Las excepciones son Cabo
Rojo y Vieques.

Es por este hecho que llama tanto la atención que, en cuanto a propiedades de Airbnb se refiere, entre
las zonas con propiedades más baratas, abundan lugares ubicados precisamente en el Área
Metropolitana de San Juan, como se aprecia en el mapa siguiente:

Existen en elÁrea Metro zonas de pobreza que incluyen desde el sur de la calle Loíza y se desplazan
hacia el sur por los sectores Hipódromo, Trastalleres, Parara 23, Barrio Obrero, hasta llegar a la Barriada
Tokio. Luego se interrumpe con las urbanizaciones con valores más altos de Hato Rey (Floral Park. El
Vedado, Baldrich) para continuar con el pueblo de Río Piedras, hasta Caimito.

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¿Cómo Airbnb conquistó Puerto Rico?

Se puede concluir que el precio diario de alquilar una propiedad de Airbnb depende sobre todo de su
cercanía a la playa y, en segundo lugar,del valor de la propiedad promedio del lugar. Aparte del valor
que tenga esta nueva tecnología, que es lo que es Airbnb y, más aún, una tecnología que es
perturbadora (en inglés “disruptive”), es parte del conjunto de tecnologías que asociamos con la
llamada “sharing economy”. Los datos de Airbnb, además, son una fuente para entender la geografía
económica de Puerto Rico.

La información sobre la difusión y penetración de propiedades dedicadas a Airbnb provee inteligencia

económica importante tanto para aquellos que quieren incursionar en la actividad como para aquellos
que operan facilidades que compitencon Airbnb, particularmente hoteles pequeños, “bed and
breakfasts” y paradores. Igualmente es información útil para intervenciones de política públicay sugiere
que, en la medida que avanzan las iniciativas de fomentar el turismo en el interior de la Isla,la
penetración de Airbnb aumentará en regiones en que, hasta ahora, es muy poca.

Aunque esta nota incluye un número limitado de lugares y municipios, la información existe para todos
los municipios.

Fuentes: AirDNA, Estudios Técnicos, Inc.

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