RIESGO Y RENTABILIDAD:

El caso del Sector Inmobiliario

Francisco Cruzado Coca

Lima, 2016
Precio de viviendas en Lima ¿en cuánto subieron en el 2016?

Los precios en la venta de viviendas en Lima aún mantienen una subida persistente,
según el 21° Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y
el Callao 2016 de la Cámara Peruana de la Construcción - CAPECO.
Así, en promedio el año 2016 el precio de las viviendas se incrementó en 5.5%
respecto al 2015. El valor promedio fue de S/ 4,878 por metro2.
La mayor alza se registró en los distritos de la Lima Moderna, con un alza de precios
de 8.1% (Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y
Surquillo), seguido de los distritos de Lima Top, con una subida de 7.6% (Miraflores,
San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco).
Los distritos de Lima Centro tuvieron un alza de precios de 6.7% (Cercado de Lima,
Breña, La Victoria, Rímac, San Luis). En el caso de los distritos de Lima Este el alza fue
de 5.8% (Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El Agustino, San Juan
de Lurigancho).
¿Quiere comprar un inmueble?

Qué alternativa es mas rentable ¿comprar un inmueble en Miraflores o San Borja?

¿Planea comprar un inmueble para alquilarlo?
Para contestar estas preguntas nos será muy útil el ratio PER definido como precio
de venta del metro cuadrado dividido entre el ingreso que genera por alquiler anual.
Para fines de metodología tomaremos el reporte “Indicadores del Mercado
Inmobiliario” que publica periódicamente el Banco Central de Reserva del Perú
(BCRP)
el BCRP, ha determinado, según la línea de base histórica, que la cifra de 17 años de
alquiler es un periodo de tiempo razonable (o promedio) para recuperar lo pagado
por el inmueble.
Entonces, los distritos en los cuales el indicador determine menor tiempo para
recuperar la inversión, serán los mas recomendables.
Indicadores - Precio recomendable para la compra de vivienda
El precio de la vivienda en compra debe considerar estos indicadores:
a) Ratio del precio de la vivienda sobre la Renta Bruta Disponible – PRD: Este
ratio indica que el precio de compra de la vivienda debe compararse contra la
renta familiar bruta disponible en un periodo. Este ratio recomienda la cifra de
4, es decir, se recomienda no comprar una vivienda por encima de los ingresos
brutos familiares disponibles de 4 años. Por encima de esta cifra la vivienda
estará sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo de la familia.
b) Relación Cuantía y Duración de la Hipoteca: Se considera que el máximo de la
cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de la renta familiar y que la
capacidad total de endeudamiento familiar - hipotecas, autos, tarjetas y otros -,
no debe nunca superar el 40%.
Indicadores - Precio recomendable para la compra de vivienda
El precio de la vivienda en compra debe considerar estos indicadores:

c) Ratio PER (Price Earning Ratio): Indica el número de años que se tardaría en
recuperar la inversión realizada en la compra de la vivienda, mediante el
alquiler del inmueble. Un ratio razonable es 17 años.

PER inmobiliario = VALOR DEL INMUEBLE

ALQUILERES (INGRESO ANUAL)
¿Quiere comprar un inmueble?

Si usted compra una propiedad en Lince, lo que invirtió lo recuperará en 13.7 años de alquiler. Este es el
periodo más corto de los distritos de Lima considerados en el estudio del Banco Central de Reserva (BCR). Este
cálculo obedece a la relación entre el precio de venta en dólares del m2 (US$ 1,423) y el precio de alquiler
anual del mismo (US$ 104.1).
¿Quiere comprar un inmueble?

Jesús María es otra buena opción para comprar un inmueble. El alquiler de una propiedad en este
distrito le permitirá al dueño recuperar su inversión en solo 15.1 años. Jesús María también ha
apreciado un descenso en el precio del m2 (de US$ 1,552 en el último trimestre del 2015 a US$
1,492), y un incremento en el precio del alquiler anual por m2, ahora en US$ 98.8.
¿Quiere comprar un inmueble?

En Magdalena del Mar la historia es bastante similar. El ratio precio de venta-alquiler anual es de 15.4
años. En el primer trimestre del año, sin embargo, el PER de Magdalena era de 15 años.
¿Quiere comprar un inmueble?

Otra alternativa para invertir en una propiedad es el distrito de Pueblo Libre. Aquí el PER es de 16.2
años, ratio que ha disminuido drásticamente, ya que en el último trimestre era de 17.5.
¿Quiere comprar un inmueble?

El PER para un inmueble en San Miguel es de 16.9 años. En este distrito tanto el precio de venta
como el alquiler anual por m2 han subido en el último trimestre. De US$ 1,159 a US$ 1,235, en el
primer caso. Y de US$ 70.8 a US$ 73.2 en el segundo.
¿Quiere comprar un inmueble?

Si compra un inmueble en Miraflores, necesitará de 17.6 años de alquiler para recuperar su inversión.
Este ratio ha bajado con respecto al primer trimestre, en donde el BCRP registraba un PER de 17.9
años para Miraflores.
¿Quiere comprar un inmueble?

Para San Isidro el PER es ligeramente mayor: 17.7 años. El ratio precio-beneficio de San Isidro ha
decrecido. En el primer trimestre de 2016 presentaba un ratio de 18.5 años. Este descenso ocurrió
por la continua devaluación del metro cuadrado en San Isidro (de US$ 2,214 en el último trimestre a
US$ 2,000), y en el precio de alquiler anual (US$ 120 a US$ 113.1).
¿Quiere comprar un inmueble?

En La Molina el PER ha aumentado en el 2do trimestre 2016, desde 18.1 hasta 19.1 años. Según el
estudio del BCRP, los precios de venta y alquiler anual por m2 han disminuido continuamente desde.
el trimestre pasado que reportaban precios de US$ 1,399 y US$ 77.1 respectivamente.
¿Quiere comprar un inmueble?

Surco presenta un PER similar al de La Molina, con un ratio de 19.2 años. En el trimestre pasado, sin
embargo, el distrito de la amistad mantenía un PER de 17.9 años.
¿Quiere comprar un inmueble?

San Borja resulta el distrito en que más tiempo tardará en recuperar su inversión si es que compra
una propiedad y la alquila. Con un PER de 19.7 años, este distrito se ubica en la última posición del
estudio realizado por el BCR
OJO: Precios de viviendas en un mismo distrito pueden variar hasta en 60%

La Cámara Peruana de la Construcción - CAPECO en su 21° Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en
Lima Metropolitana y el Callao 2016 reportó que en un mismo distrito, e incluso a pocas cuadras de distancia,
el precio de los inmuebles puede variar hasta en 60%
La diferencia de precios se genera porque un inmueble gana en valorización al estar frente a un parque, centro
comercial o simplemente ubicarse en una zona segura.
A nivel de unidades de viviendas, los precios promedio varían desde S/ 141, 260 en los distritos de Lima Norte,
hasta S/ 858,897 en los distritos de Lima Top, como puede apreciarse en el siguiente cuadro:
San Miguel: el precio del metro2 en la zona 5 es de S/ 4,058 (Av. La Paz y La Libertad). En la zona 13 (frente al
mar y adyacente al distrito de Magdalena) el precio del metro2 sube a S/ 6,085, es decir, hay una diferencia de
precios en 50% (ver cuadro 1).
Miraflores: en la zona 4 (Urbanización Barboncito) el metro2 está valorizado en S/ 6,056, mientras que en la
zona 13 (Urbanización Rosedal, colindante con Surco) el metro2 está valorizado en S/ 9,772. Hay una diferencia
de precios de hasta 60%
TAREA PARA EL ALUMNO

1. Los ingresos por alquiler de departamentos para vivienda en Magdalena tuvieron las
siguientes variaciones porcentuales en términos reales contrastadas contra la inflación para
el periodo comprendido de 2012 a 2016. Asimismo, los alquileres en Miraflores para efectos
de benchmarking.
Ingresos Reales por Alquiler de Departamentos para Vivienda
(Año 2010= 100)
2012 2013 2014 2015 2016
MAGDALENA -12.1 +28.2 +11.0 +8.9 +15.0
MIRAFLORES -20.9 +31.6 +12.5 +6.4 +15.8

SE PIDE: (6 ptos)
a) Calcule el Ingreso real promedio y la desviación estándar de Alquilar en Magdalena
b) Calcule el Ingreso real promedio y la desviación estándar de Alquilar en Miraflores
c) De acuerdo con los resultados anteriores ¿en qué distrito será más riesgoso comprar un
departamento para el año 2017? ¿en que se ha basado para dar su respuesta?