LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LA FUNCIÓN NOTARIAL

Fernando Tarazona Alvarado1

1. INTRODUCCIÓN

En los últimos años, se dieron a conocer, a través de la prensa, tanto radial,

televisiva como escrita, la ocurrencia de diversos casos de fraude inmobiliario
en los que personas inescrupulosas disponían de la propiedad ajena, situación
que, a pesar de no ser numerosa, porque no llegaba ni al 01 % de la
contratación en el país,2 tuvo gran impacto en la población, motivando que
tanto el gobierno como la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP) expidan diversas normas con la finalidad de hacer frente a esta
problemática.

Dichas normas, sin embargo, no lograron resolver el problema del fraude

inmobiliario debido a la falta de comprensión del origen del problema: la
existencia de disposiciones que establecen excepciones al sistema de
seguridad jurídica vigente, expedidas estas, supuestamente, con la idea de
“reducir” los costos de transacción; y la sofisticación de los mecanismos
empleados por las bandas criminales, que muchas veces logran burlar los
controles existentes.

Es materia del presente trabajo hacer un breve análisis de los casos de fraude
inmobiliario presentados, de la respuesta equivocada dada por el Estado para
enfrentar dicha problemática, así como proponer las medidas que debieran

1
Notario de Lima. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, egresado de la
Maestría en Derecho Civil en la misma casa de estudios. Fue Vocal Titular del Tribunal
Registral de la Sunarp y Registrador Titular de la Oficina Registral de Lima. Cursó estudios de
posgrado en Derecho Registral en la Universidad Autónoma de Madrid. Autor del libro “El
Sistema Registral Peruano y los principios que lo rigen”, y de diversos artículos publicados en
revistas especializadas. Colaborador permanente de la revista Actualidad Jurídica.
2
Conforme con lo señalado por el entonces Jefe de la Zona Registral Nº IX – Sede Lima, Nilo
Arroba Ugaz, en su exposición “Documentación Fraudulenta”, dictada el 27 de junio de 2015 en
el Congreso Internacional de Derecho “Fraude Inmobiliario desde la perspectiva Registral y
Notarial”, organizado por la Universidad César Vallejo, el Colegio de Notarios de Lima y la
Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú; y por el ex Presidente de la Junta de
Decanos de los Colegios de Notarios del Perú y ex Decano del Colegio de Notarios de Lima,
Mario Romero Valdiviezo, en su exposición “Análisis de la Ley Nº 30313 de oposición al
procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsificación de documentos”, dictada el 01 de julio de 2015 en la IV
Jornada Internacional de Derecho Registral y Notarial “Análisis Jurídico de la problemática que
afecta la contratación inmobiliaria”, organizada por el Instituto Riva Agüero de la Pontificia
Universidad Católica del Perú y el Colegio de Notarios de Lima.
adoptarse para combatir de manera efectiva dicho fenómeno, a la luz del
sistema de seguridad jurídica existente en el país.

2. SISTEMA DE SEGURIDAD JURIDICA ADOPTADO EN EL PAIS

En nuestro sistema legal, romano-germánico, la seguridad jurídica de las

transacciones inmobiliarias la otorgan dos instituciones íntimamente
vinculadas: el Notariado y el Registro.

Respecto a la seguridad jurídica, el Tribunal Constitucional señaló, a propósito

de la emisión de la Resolución que resolvió los Expedientes Acumulados Nº
0001/0003-2003-AI/TC, referentes a las acciones de inconstitucionalidad
interpuestas por los Colegios de Notarios de Lima, contra el segundo y el
cuarto párrafo del artículo 7º, y el artículo 13° de la Ley Nº 27755, y los
Colegios de Notarios del Callao y de Arequipa, contra el segundo párrafo del
artículo 7° de la Ley Nº 27755, que “En el Expediente Nº 016-2002-AI/TC, el
Tribunal consideró que la seguridad jurídica es un principio consustancial al
Estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución. Se trata de un valor superior contenido en el espíritu garantista de
la Carta Fundamental, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y
busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto
de cuál será la actuación de los poderes públicos y, en general, de toda la
colectividad, al desenvolverse dentro de los cauces del Derecho y la legalidad”.

Al tratarse la seguridad jurídica de un derecho constitucional, conforme lo

señaló el Tribunal Constitucional, debe recibir la máxima protección del Estado.

2.1. El Notariado

De acuerdo con GIMÉNEZ-ARNAU, se puede definir al notario como “… un

profesional del Derecho que ejerce una función pública para robustecer, con
una presunción de verdad, los actos en que interviene, para colaborar en la
formación correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar forma legal a
los negocios jurídicos privados…”.3

En el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del

Notariado, en adelante Ley del Notariado (LN), se define al notario como el
profesional del derecho encargado de dar fe de los actos que se celebran ante
él, formalizándolos en un documento público, al que confiere autenticidad,
conservando el documento original en sus archivos (protocolo notarial), y
autorizando los traslados. Asimismo, de acuerdo con el artículo antes
mencionado, el notario también se encuentra facultado para constatar hechos,
los que son recogidos en un acta, así como también, para tramitar asuntos no
contenciosos.

De lo expuesto se desprende la importante función que cumple el notariado en

la sociedad, y particularmente en la transacción inmobiliaria, ya que el notario
es el llamado a dar certeza de los actos que celebran las personas,
interviniendo no solo en la creación y elaboración del negocio jurídico, sino
también en la formalización de dicho acto, al que otorga fe pública de su
existencia y validez.

Sobre el particular, el Tribunal Constitucional resaltó, en la Resolución que

resolvió los Expedientes Acumulados Nos. 0001/0003-2003-AI/TC, referentes a
las acciones de inconstitucionalidad, interpuesta por el Colegio de Notarios de
Lima contra el segundo y el cuarto párrafo del artículo 7º y el artículo 13° de la
Ley Nº 27755, y por los Colegios de Notarios del Callao y de Arequipa contra el
segundo párrafo del artículo 7° de la Ley N.° 27755; la imprescindible
intervención del notario en la formalización del documento que se presentará al
Registro para su inscripción, al señalar: “Este Tribunal ya ha acentuado la
especial relevancia del rol del notario en la sociedad, manifestando que
‘nuestro país se adscribe al sistema de organización notarial de tipo latino, en
virtud del cual el notario es un profesional del derecho que, en forma imparcial
e independiente, ejerce una función pública consistente en autenticar, redactar,
conservar y reproducir los documentos, así como asesorar de manera imparcial
a quienes soliciten su intervención, incluyéndose la certificación de hechos’
(Exp. 04-1997-AI/TC). Así, el notario dota de fe pública y seguridad jurídica a
los actos y negocios jurídicos que ante él se celebren. La especial valía que
nuestro ordenamiento jurídico concede a los medios documentales que gozan
de la fe pública del notario, exige a su vez de éste una intachable conducta
moral”.

Son varias las funciones que cumple el notario, dependiendo del acto ante el
cual nos encontremos, es decir, si se trata de dar fe de la realización de un

3
GIMÉNEZ-ARNAU, Enrique, Derecho Notarial, Ediciones Universidad de Navarra S.A.
Pamplona, 1976, p. 52.
negocio jurídico, de la constatación de un hecho con relevancia jurídica o de la
tramitación de un asunto no contencioso.

En el caso de la dación de fe de un negocio jurídico, el notario realiza las

siguientes actuaciones:

a) Verificación de la legalidad del negocio jurídico y orientación a los

comparacientes

En la dación de fe de un negocio jurídico, el notario no se limita a elevar a

instrumento público el negocio celebrado por las partes, sino que previamente
tiene que calificarlo, orientar de manera imparcial a los comparecientes, y a
advertirles de sus efectos legales. Así, tenemos que en el inciso d) del artículo
19 de la LN se señala que constituye derecho del notario negarse a formalizar
negocios jurídicos contrarios a la ley, a la moral o las buenas costumbres, y en
el artículo 27 se indica de la obligación del notario de advertir a los interesados
sobre los efectos legales del instrumento que formaliza. Por tanto, tenemos que
en la confección del instrumento público el notario tiene una participación
activa.

Sobre el particular GIMÉNEZ-ARNAU señala que “… previamente al otorgamiento

del instrumento público, y como preparación del mismo, con vista a la
investigación de la voluntad de los otorgantes, y para asegurar la validez y
eficacia de su querer, el Notario debe asesorar a quienes reclaman su
ministerio y aconsejarles respecto de los medios jurídicos más adecuados para
que puedan lograr los fines lícitos que se propongan alcanzar”.4

GARRIDO CHAMORRO precisa que la función del notario va más allá, porque no
se limita a verificar que el negocio jurídico celebrado no adolezca de algún vicio
de nulidad, sino que además, “… en su papel de gestor e intermediario
transaccional debe asegurar a las partes el conocimiento de los efectos
jurídicos y económicos que concretamente generará la transacción a
formalizarse (pues no debe olvidarse que, dentro de lo que sea un negocio
válido y eficaz, puede el mismo producir efectos diferentes: nacimiento o no de
obligaciones dotadas de acción ejecutiva o de acción real, posibilidades de
revisión del contenido de las obligaciones establecidas, contenido futuro de
esas obligaciones cuando sea meramente determinable, aclaración del sentido
que finalmente recibirán las cláusulas contractuales susceptibles de
interpretaciones diversas, respecto del contenido de derechos legalmente

4
Ob. cit., p. 55.
irrenunciables etc.), así como la seguridad de que efectivamente tendrá el
alcance o contenido material por ellas esperado”.5

La función de verificación de la legalidad del negocio jurídico y de orientación

(asesoría imparcial), tiene lugar antes de la extensión del instrumento público.
De esta manera, si de la verificación del negocio jurídico celebrado por las
partes, el notario constata que adolece de vicio de nulidad, no extiende el
instrumento público.

Si bien es cierto en el Perú, para efectos de la extensión de la escritura pública,

se presenta una minuta (salvo en los casos señalados en el artículo 58 de la
LN6), conteniendo el negocio jurídico, debidamente firmada por las partes y
autorizada por abogado, debe señalarse que ello no constituye impedimento
para que el notario ejerza su función calificadora, orientadora y de asesoría
imparcial.

b) Verificación de la identidad

Función fundamental del notario constituye la identificación de los

comparecientes, ya que sólo de esta manera podrá dar certeza, y por tanto, fe
pública, del negocio jurídico celebrado.

Como señala CARDELLAC, citado por Giménez-Arnau, “(…) es necesaria –nos

parece- la fe de conocimiento fundada en la finalidad del instrumento público y
en su eficacia. Todo el contenido de la escritura, si no se acredita la identidad
del compareciente puede resultar estéril, porque sus efectos deberían quedar
subordinados a la prueba de que las personas designadas en la
comparecencia eran efectivamente las que habían de concurrir al
otorgamiento”7.

5
GARRIDO CHAMORRO, Pedro, La función notarial, sus costes y sus beneficios, en CD
Seminario La titulación de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el
siglo XXI, celebrado en el Centro de Formación de la Cooperación Española de Cartagena de
Indias (Colombia), del 28 de setiembre a 2 de octubre de 2009, p. 8.
6
“Artículo 58.- Inexigencia de minuta.
”No será exigible la minuta en los actos siguientes:
a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del mandato.
b) Renuncia de nacionalidad.
c) Nombramiento de tutor y curador en los casos que se puede hacerse por escritura pública.
d) Reconocimiento de hijos.
e) Autorización para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la patria
potestad.
f) Aceptación expresa o renuncia de herencia.
g) Declaración jurada de bienes y rentas.
h) Donación de órganos y tejidos.
i) Constitución de micro y pequeñas empresas”.
7
Ob. cit., pp. 618-619.
En el artículo 55 de la LN se regula como obligación del notario el dar fe de
conocimiento o de identificación, estableciéndose varios supuestos:

b.1) Identificación de nacionales

Conforme se señala en el inciso a) del artículo 55 de la LN, el notario debe

identificar a los otorgantes del negocio jurídico con la exhibición de su
documento nacional de identidad, debiendo, además, verificar dicha identidad
mediante la utilización de la comparación biométrica de las huellas dactilares, a
través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil -
RENIEC.

En los casos en que por razones ajenas al notario no se pueda identificar a los
comparecientes mediante la utilización de la comparación biométrica de las
huellas dactilares, la identificación deberá de realizarse, además de la
exhibición del documento nacional de identidad, accediendo a la base de datos
del RENIEC, para efectos de verificar la identidad aducida, mediante la
comparación con las imágenes y datos del otorgante, que obran en dicha
entidad, pudiendo recurrir, de considerarlo necesario el notario, a otros
documentos, así como solicitar la intervención de testigos que garanticen la
identidad; supuesto que se encuentra contemplado en el inciso b) del artículo
55 de la LN.

Existe la posibilidad, sin embargo, que el notario de fe de conocimiento, o de

identidad, de los comparecientes sin necesidad de recurrir a los mecanismos
acabados de señalar, la que sólo sería posible en el caso que el notario, por
causas ajenas a él, no pueda acceder en línea a la verificación biométrica ni a
la base de datos del RENIEC, como podría ser en el supuesto que no tenga
acceso a internet, por no contarse con ese servicio en el lugar donde se
encuentra ubicado.

Conforme se establece en el segundo párrafo del artículo 55 de la LN, en los

casos en que el notario, por error, diere de fe identidad de alguno de los
comparecientes, inducido por la actuación maliciosa del mismo, o de otras
personas, no incurre en responsabilidad, siempre y cuando, el notario hubiera
realizado dicha identificación recurriendo a la identificación biométrica y/o al
acceso a la base de datos del RENIEC, sin perjuicio que se declare la nulidad
del documento público notarial por parte del Poder Judicial.

b.2) Identificación de extranjeros

En el caso de los extranjeros, sean residentes o no, el notario los identifica por
medio de su documento oficial de identidad, debiendo acceder, además, a la
información obrante en la base de datos del registro de carnets de extranjería,
pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros, a cargo de la
Superintendencia Nacional de Migraciones. Asimismo, de creerlo conveniente,
puede requerir otros documentos así como la intervención de testigos que
garanticen la identidad del extranjero.

Si el notario, cumpliendo con todas estas previsiones, es inducido a error en

cuanto a la identidad del extranjero, por la actuación maliciosa de los
comparecientes, o de terceros, no incurre en responsabilidad, sin perjuicio de
la declaración de nulidad del instrumento por parte del Poder Judicial.

c) Comprobación de la capacidad, libertad y conocimiento de los

comparecientes

Para que el negocio jurídico sea válido, no basta con identificar a la persona o
personas que la realizan, sino que, además, resulta necesario que el emisor
del mismo actúe con capacidad, libertad, es decir, sin coacción, y con pleno
conocimiento del acto que está celebrando, aspectos que son verificados por el
notario antes de elevar el negocio jurídico a escritura pública.

Sobre el particular, Cavallé señala que: “El notario, por la inmediación, hace
una apreciación personalísima de las circunstancias de las personas y de todo
lo que rodea el negocio, que han de llevarle a la formación de los juicios que ha
de emitir y, por tanto, al convencimiento personal de que se puede autorizar la
escritura. Con la inmediación, el notario puede apreciar la identidad y
capacidad de los otorgantes y garantizar su libertad al evitar que existan
engaños, coacciones o imposiciones de unos otorgantes sobre otros. La
inmediación del notario es garantía de la ausencia de vicios del consentimiento
(error, dolo, violencia e intimidación)”.8

En el inciso h) del artículo 54 de la LN, se señala que el notario da fe, en la

introducción de la escritura pública, de la capacidad, libertad y conocimiento
con que se obligan los comparecientes en la celebración del negocio jurídico.

c.1) Verificación de la capacidad

Requisito necesario para la validez de la escritura pública la constituye la

capacidad de la persona, al ser éste un elemento esencial para la validez del
negocio jurídico, conforme se desprende del numeral 1 del artículo 140 del
Código Civil.

Como señala GIMÉNEZ-ARNAU, “La calificación de la capacidad viene impuesta

por la naturaleza y la finalidad del instrumento público: se trata de un requisito

8
CAVALLÉ CRUZ, Alfonso, El notario como garante de los derechos de la persona, Biblioteca
Moderna de Derecho Civil, Nº 10, Jurista Editores, junio 2012, pp. 128-129.
que conceptual y lógicamente viene impuesto ab initio para conseguir la
eficacia del documento y del acto documentado”.9

Naturalmente, al no ser el notario médico, la evaluación de la capacidad del

compareciente que realice será superficial, es decir, de la que resulta de la
inmediación que tenga el notario con el otorgante, de tal forma que de dicha
interacción le permita darse cuenta de si el compareciente se encuentra en
capacidad de comprender el negocio jurídico que está celebrando.

NUÑEZ LAGOS distingue dos clases de capacidades: la natural y la legal o

jurídica:

“a) Natural.- Al inconsciente, accidental (ebrio, morfinómano, etc.) o

permanente (idiota, loco, etc.) no se le permite el acceso a la comparecencia,
porque no puede enterarse, tener consciencia del acto y consentir libremente.

b) Legal.- De igual manera no puede comparecer quien no alcanzó la aptitud

legal (incapaces) o quien después de haberla alcanzado, la perdió
(incapacitados). En cualquiera de los dos casos el notario con su intervención
es un control.

La formula del otorgamiento: “y enterado de su contenido, presta su

consentimiento y firma”, se refiere y garantiza en todo instrumento, la
capacidad natural. En cuanto a la legal es preciso afirmarla –juicio de
capacidad- por el notario en el texto de aquellos instrumentos que la requieran:
todas las escrituras, y a veces también algunas actas”.10

c.2) Verificación de la libertad

Constituye requisito para la validez del negocio jurídico el que el otorgante

actúe con libertad, es decir, sin presión ni coacción alguna, conforme se
encuentra establecido en el numeral 2 del artículo 221 del CC, que preceptúa
que el negocio jurídico se encuentra viciado cuando la declaración de voluntad
se expresó en mérito a violencia o intimidación ejercida sobre el emisor de la
misma, circunstancia que sólo lo puede apreciar el notario con la presencia
física del otorgante.

c.3) Verificación del conocimiento

El notario tiene que verificar que el compareciente tenga cabal conocimiento

del negocio jurídico que va a celebrar, y además, que su voluntad no se
encuentre viciada, sea en cuanto a la naturaleza del negocio, al objeto principal
del mismo, a la identidad de la persona con quien se va a obligar, o que no
haya incurrido en error en su declaración (error obstativo).

9
Ob. cit., p. 527.
10
NUÑEZ LAGOS, Rafael. Los esquemas conceptuales del instrumento público, Gaceta
Notarial, Lima, octubre 2013, p. 155.
Como señala VALLET DE GOYTISOLO:

“(…) Además, es necesario que el negocio jurídico, en su doble vertiente de

título y de modo, resulte totalmente válido, eficaz e inatacable. Para lo cual, son
precisos:

- voluntad suficiente (es decir, de una persona con la capacidad y la

legitimación jurídica requerida para el negocio de que se trate), no viciada (es
decir, exenta de error, intimidación, violencia o dolo) y su manifestación
concorde con ella (es decir, sin simulación ni reserva mental, ni error obstativo,
ni efectuada jocandi causa), que sea suficientemente explícita y precisada”.11

Conforme a lo señalado en el inciso a) del artículo 59 de la LN, el notario debe

dar fe de haberse leído el instrumento, bien sea por el notario o por los
otorgantes, a elección de estos últimos, garantía necesaria para el debido
conocimiento, por parte de los comparecientes, del negocio jurídico materia de
formalización ante el notario.

Sobre el particular, Cavallé indica que “La lectura debe ponerse en relación con
el deber de asesoramiento, por ello no se trata de una lectura meramente
mecánica, sino que ha de ser una lectura comprensiva, didáctica o explicativa,
ya que el notario ha de asegurarse de que el consentimiento ha sido prestado
libremente y que se corresponda con la voluntad informada de los
otorgantes”.12

d) Redacción del documento público

Una vez constatada la legalidad del negocio jurídico, orientados los

comparecientes respecto de los alcances del mismo, identificados y verificada
la capacidad, libertad y conocimiento con los que actúan, el notario procede a
la redacción del instrumento público.

Como señala CAVALLÉ, refiriéndose a esta importante función:

“(…) es una de las características mas primigenias de la función notarial, y del

Notariado latino-germánico, con importantes consecuencias, ya que ésta
procede de un profesional investido de una función pública:

a) La garantía de que la redacción es “conforme a la voluntad común de los

otorgantes” (Artículo 147 RN español).
b) La garantía de que el texto es el resultado de la interpretación realizada
por el notario, que ha de expresar por escrito el significado que ha de

11
VALLEY DE GOYTISOLO, Juan. La función notarial de tipo latino, Gaceta Notarial, Lima,
mayo 2012, p. 71.
12
Ob. cit. p. 137.
 darse a la declaración emitida y a la conducta seguida por los
otorgantes, la cual debió “indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento
jurídico” (Artículo 147 RN español). También corresponde al notario la
calificación del contrato con el nombre conocido que en derecho tenga,
salvo que no lo tuviere especial (Artículo 156, 9.º RN español).
c) La garantía de que los otorgantes han sido informados del “valor y
alcance de la redacción” (Artículo 147 RN español).
d) Y la garantía de haber sido redactado por un profesional, cualificado, al
que se exige el uso de un “estilo claro, puro, preciso, sin frases ni
término alguno oscuros ni ambiguos y observando, de acuerdo con la
ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad
en el lenguaje y la severidad en la forma” (Artículo 148 RN español)”.13

e) Autorización del documento público

Redactado el instrumento y firmado por los comparecientes, el notario lo

autoriza mediante su suscripción, dando fe, con ella, de la identidad, la
capacidad, la libertad y el conocimiento de los intervinientes, así como de la
validez del negocio jurídico.

f) Conservación y reproducción de documentos

El instrumento público notarial redactado, firmado por los intervinientes y

autorizado por el notario, se incorpora al protocolo notarial, el mismo que, de
acuerdo a la definición contenida en el artículo 36 de la LN, constituye la
colección ordenada de registros sobre la misma materia.

El notario se encarga de la custodia del protocolo notarial, siendo responsable

de la conservación del mismo (Art. 42 LN), no pudiendo extraer de la oficina del
notario las escrituras y tomos que conforman el protocolo, salvo razones de
fuerza mayor o cuando se requiera para el cumplimiento de la función,
debiéndose de llevar a cabo la exhibición, pericia, cotejo u otra diligencia
realizada por orden judicial o fiscal, en la oficina del notario (Art. 43 LN).

El notario, al conservar la matriz, expide los traslados que le sean requeridos,

pudiendo ser boleta, testimonio o parte (Art. 82 LN), siendo la boleta un
resumen o transcripción de cláusulas o términos que el interesado solicite, de
la matriz (Art. 84 LN); el testimonio, la transcripción íntegra del instrumento
publico notarial (Art. 83 LN), y el parte, la transcripción íntegra de la matriz para
efectos de su presentación al Registro para la inscripción del acto contenido en

13
Ob. cit. p. 135-136.
el mismo (Art. 85 LN). Dichos traslados tienen la misma validez del documento
matriz conservado en el protocolo del notario.

Refiriéndose a esta importante función, CAVALLÉ indica que “La conservación

del original o la matriz por el notario, añade una serie de garantías: se evita la
pérdida o extravío del documento y, por tanto, las consecuencias dañosas que
derivarían para los titulares de los derechos en ellos reconocidos; aquellos que
tengan derecho a pedir copia tienen la garantía de acceder a ello, por muchos
años que hayan transcurrido; se evita la manipulación de la matriz u original, al
excluirla del tráfico; se garantiza la duración y conservación en el tiempo; y, por
medio de las notas en la matriz, queda constancia de las copias expedidas, y
para quién se expiden, y de otras vicisitudes del acto o negocio jurídico en ellas
contenido, tales como ratificaciones, revocaciones, modificaciones, etc.”. 14

2.2. El Registro

El Registro es la institución del Estado cuya finalidad es la publicidad de los

actos que se constituyen en torno a bienes y personas, teniendo dicha
información carácter erga omnes por resultar oponibles a terceros, generando
efectos sustantivos, los cuales son la legitimación, la oponibilidad y la fe pública
registral.

Para que el Registro pueda cumplir su función de publicitar la constitución de

actos sobre bienes y personas, con oponibilidad erga omnes y con presunción
de validez, requiere que en forma previa a su inscripción, dichos actos sean
calificados por un funcionario especializado, el registrador, y en segunda
instancia, el Tribunal Registral, que luego de calificar de manera independiente
y autónoma la validez del título, la formalidad del documento y la adecuación
con la partida registral, procederá a extender la inscripción, siguiendo para ello
los principios registrales, tales como los de rogación, legalidad, prioridad, tracto
sucesivo, titulación auténtica y especialidad.

Como garantía de ingreso al Registro de actos válidos resulta fundamental que

se encuentren contenidos en documentos públicos (principio de titulación
auténtica), al gozar dichos documentos de presunción de validez, pues en su
facción intervienen un funcionario público (documentos administrativos), un
juez (documentos judiciales) o un notario (documentos notariales), resultando,
en el caso de los actos de naturaleza privada, fundamental la labor del notario,
ya que con su intervención otorga seguridad (fe pública) respecto a la efectiva

14
Ob. cit. pp. 141-142.
realización del acto, la intervención de los otorgantes, así como la capacidad, la
libertad y el conocimiento con los que actuaron.

Como señala PÉREZ GALLARDO,15 referente al instrumento notarial:

“Precisamente, la fe pública de la que están dotados los documentos en razón
de su autor hace que el acto o negocio jurídico instrumentado tenga
autenticidad formal y material, es un acto perfecto en un documento igualmente
perfecto. El notario crea un documento dotado de blindaje, solo destruible por
razón de una falsedad declarada judicialmente. Esa fe pública impuesta por ley
es verdad oficial, en el sentido de que no se llega a ella por un proceso de
convicción, de libre albedrío, sino por razón de un imperativo jurídico que
compele a tener por ciertos e indubitables ciertos hechos o actos, sin que la
sociedad pueda dubitar sobre la verdad objetiva ínsita en ellos”.

3. EL FRAUDE INMOBILIARIO Y LA RESPUESTA DADA POR EL ESTADO

El fraude inmobiliario tiene varias modalidades, las que se producen como

consecuencia del aprovechamiento por parte de grupos delincuenciales,
debidamente organizados, de las debilidades existentes en el sistema de
seguridad jurídica adoptado en nuestro país.

3.1. Modalidades de fraude inmobiliario

Las modalidades de fraude inmobiliario presentadas son las siguientes:

a) La doble venta, que se produce cuando personas inescrupulosas

venden dos o más veces un mismo predio, aprovechando que en el
Perú la transferencia inmobiliaria se produce con la sola obligación
(artículo 949 del Código Civil), es decir, sin necesidad de medio
publicitario alguno, situación que se da respecto de inmuebles
registrados y no registrados. En el caso de los predios registrados, se
presenta, además, el supuesto que estando inscrita la partida matriz, no
están independizados los lotes que la conforman por falta de inscripción
de la habilitación urbana, situación que es aprovechada por quien figura
como propietario en el Registro para transferir dos o más veces un
mismo lote a distintas personas.

b) La falsificación de documentos públicos, ya sea de instrumentos

notariales, judiciales o administrativos. En estos casos no existe el
documento público. Una vez inscrita la transferencia del inmueble, luego
de burlar los controles del Registro, proceden los falsificadores a vender

15
PÉREZ GALLARDO, Leonardo B., La función del notario, Guy Editores E.I.R.L, primera edición,
julio 2015, p. 31.
 otra vez el predio para verse protegidos por la fe pública registral, y de
esta manera impedir que el propietario recupere su propiedad.

c) La suplantación de identidad de los titulares registrales, mediante la

cual, valiéndose de artimañas, los suplantadores logran sorprender al
notario haciéndose pasar por el propietario. Una vez formalizada la
escritura pública, se procede a inscribir la transferencia de propiedad del
predio, siendo que a continuación, estas bandas delictivas proceden a
transferir inmediatamente el inmueble para verse protegidos por la fe
pública registral. Sobre este problema, PINEDO ha señalado que “(…) el
problema ha cobrado tales dimensiones que las Naciones Unidas está
interviniendo en la búsqueda de soluciones a la ‘plaga’ que significa hoy
el ‘robo de personalidad’ que incluye la obtención de datos del individuo
y la falsificación de su identidad”.16

d) La remoción y nombramiento de directorios, gerentes, apoderados,

consejos directivos y consejos comunales, de sociedades, asociaciones,
comunidades campesinas, entre otras personas jurídicas, en mérito a
documentación fraudulenta. Presenta dos modalidades:

- Denuncia ante la comisaría, de manera fraudulenta, de la supuesta

pérdida del libro de actas de junta general, directorio, asamblea
general o asamblea comunal, de una persona jurídica, para a
continuación solicitar la certificación notarial de apertura de un nuevo
libro17,18, y consignar en el mismo un acta fraudulenta de realización
de una junta de accionistas, directorio, asamblea general o asamblea
comunal, donde remueven al directorio, gerente, consejo directivo o

16
PINEDO CRESPO, José Luis. La protección tecnológica del documento notarial, presentación
en PowerPoint, expuesta en el seminario La titulación de la propiedad y la seguridad de las
transacciones inmobiliarias en el siglo XXI, organizado por el Consejo General del Notariado
Español y la Agencia Española De Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID),
desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de
2009.
17
El texto original del artículo 115 de la LN, antes de la modificación producida con el Decreto
Legislativo Nº 1232, señalaba lo siguiente: “Para solicitar la certificación de un segundo libro u
hojas sueltas, deberá acreditarse el hecho de haberse concluido el anterior o la presentación
de certificación que demuestre en forma fehaciente su pérdida”, por lo que en los casos de
pérdida del libro de actas de una persona jurídica, los notarios solicitaban que le exhiban la
denuncia policial de pérdida del libro anterior para certificar la apertura de un nuevo libro.
18
Mediante el Decreto Legislativo Nº 1232 se agregó un párrafo al artículo 115 de la LN, en el
que se señala lo siguiente: “Tratándose de la pérdida del libro de actas de una persona jurídica,
se deberá presentar el acta de sesión del órgano colegiado de administración o el acta de la
junta o asamblea general, en hojas simples, donde se informe de la pérdida del libro, con la
certificación notarial de la firma de cada interviniente en el acuerdo, debiendo el notario verificar
la autenticidad de las firmas”.
 consejo comunal, y nombran uno nuevo,19 luego de lo cual, solicitan
a un notario que certifique las copias de dicha acta, y la presentan al
Registro para su inscripción,20 siendo que una vez inscrito el
“nombramiento” del nuevo directorio, gerente, consejo directivo o
consejo comunal, dispone indebidamente de las propiedades de la
persona jurídica afectada .

- Presentación de constancias de convocatoria y quórum fraudulentos,

para la inscripción de directorios, gerentes, consejos directivos y
consejos comunales. En esta modalidad de fraude inmobiliario el
presidente del directorio o el gerente inscrito (sociedades), o el
presidente del consejo directivo, o comunal, inscrito (asociaciones y
comunidades campesinas), presenta constancia de convocatoria, y,
en el caso de las asociaciones y comunidades campesinas,
constancias de convocatoria y quórum, falsa, por no corresponder su
contenido a la realidad, o simplemente se presenta al Registro
constancias falsificadas (se falsifica la firma del presidente del
directorio, gerente, presidente del consejo directivo o del consejo
comunal, así como la certificación notarial de las firmas); para lograr
con ello la inscripción del nuevo directorio, gerente, consejo directivo
o consejo comunal, y de esta forma disponer indebidamente de las
propiedades de la persona jurídica.

3.2. Respuesta dada por el Estado

Para enfrentar dicha problemática, se expidieron varias normas. Así, tenemos

que el gobierno publicó las siguientes:

a) La quinta21,22, sexta23,24 y sétima25,26 Disposiciones Complementarias,

Transitorias y Finales de la Ley del Notariado. En la quinta y sexta DCTF

19
En el Perú, la transferencia de acciones no se inscribe en el Registro, sino que se anota en el
“Libro Matrícula de Acciones”, que es llevado por cada empresa, por lo que el registrador no
tiene forma de verificar si los que intervienen en la junta son los accionistas actuales. Lo mismo
ocurre en el caso de las asociaciones y comunidades campesinas, donde la relación de
asociados y comuneros se lleva en un libro interno de la persona jurídica (padrón de asociados
o comuneros).
20
Aprovechando que las revocaciones e inscripciones de directores, gerentes, apoderados,
consejos directivos y consejos comunales, se realizan en mérito a documento privado (copia
certificada notarial del acta respectiva, y declaraciones juradas, con firma certificada por
notario, del presidente del directorio, gerente, presidente del consejo directivo o consejo
comunal, respecto del cumplimiento de los requisitos convocatoria y quórum).
21
“En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales protocolares o
extraprotocolares presumiblemente falsificados, el notario al que supuestamente se atribuye la
actuación notarial deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina
registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, bajo su
responsabilidad.

”Igual procedimiento le corresponde al notario que tome conocimiento de la falsificación de un
instrumento protocolar o extraprotocolar que se le atribuya y se haya insertado en instrumento
que diera lugar a la inscripción registral.
”La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o
improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro.
”La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento
de presentación.
”Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este
mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá
sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas
acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la
inscripción obtenida con el título falsificado.
”Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera
anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho.
La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un
tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial
presuntamente falsificado”.
22
Modificada por la Ley Nº 30313.
23
“En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos públicos protocolares en las que
presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos
representantes, el notario ante quien se otorgó dicho instrumento debe presentar la solicitud de
anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles
contados desde que tuvo conocimiento, bajo su responsabilidad.
”La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o
improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro.
”La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento
de presentación.
”Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este
mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá
sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas
acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la
inscripción obtenida con el título falsificado.
”Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera
anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho.
”La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un
tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la
presunta falsificación.
”En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias quinta y sexta de las
disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049, Decreto
Legislativo del Notariado, se regirán por las disposiciones contenidas en el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos”.
24
Modificada por la Ley Nº 30313.
25
“La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del
Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el
notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP.
”Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al
interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su responsabilidad.
”Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las
copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos
instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se
encargará de la presentación y tramitación.
”Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su
dependiente a través del módulo ‘Sistema Notario’ que administra la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos – SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo
precedente, el notario incorporará en el Módulo ‘Sistema Notario’ los datos de la persona
distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
”Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios o
boletas notariales”.
 se establecen que en caso de presentarse supuestos de inscripciones
sustentadas en instrumentos notariales protocolares y extraprotocolares
presumiblemente falsificados, o instrumentos notariales protocolares
donde presumiblemente se suplantó a uno o más otorgantes,
respectivamente, el notario afectado deberá solicitar, dentro de los cinco
días hábiles desde que tuvo conocimiento, la anotación preventiva de
dicha circunstancia al Registro, para efectos de resguardar la prioridad a
las acciones de nulidad que interpongan los afectados ante el Poder
Judicial, anotación preventiva que tendrá vigencia de un año, al cabo del
cual caducará si no se registró la demanda o medida cautelar respectiva.
Y en la sétima DCTF se regula la presentación exclusiva de los partes
notariales y copias certificadas, a los distintos registros, por parte de los
notarios o sus dependientes (presentación coactiva), salvo que, previa
solicitud del interesado, autorice el notario a un tercero a presentarlo, en
cuyo caso el notario debe señalar en el parte el nombre y número de
documento de identidad de la persona que se encargará de su
presentación y tramitación, información que debe de constar además, en
el Módulo “Sistema Notario”, que administra la SUNARP.

b) El Decreto Supremo Nº 006-2013-JUS, en el que se dispone el uso

obligatorio, por parte de los notarios, del sistema por comparación
biométrica de las huellas dactilares27 de los contratantes al momento de
identificarlos en las escrituras públicas y demás documentos
protocolares, cuando celebren actos de disposición de bienes u
otorgamiento de poderes con dichas facultades, así como en los
testamentos; disponiendo también la obligación de los notarios de
verificar, al momento de certificar las copias de las actas de junta, o
asamblea general, de una persona jurídica, cuando se dispone de
bienes o se faculta a ello, que sea el mismo gerente o presidente del
consejo directivo, según sea la persona jurídica de que se trate, quien
solicite la certificación, debiendo de verificar además que figuren
inscritos como tal en el Registro, y de que hayan dejado constancia en el
libro de actas que las personas asistentes a la junta o asamblea general,
sean las accionistas o socios de la misma, y que, además, las firmas
puestas les corresponden, debiendo de estar certificada su firma por
notario.

c) La Ley Nº 30313, en mérito al cual:

26
Modificada por el Decreto Legislativo Nº 1232.
27
Sistema mediante el cual se compara, en línea, las huellas biométricas de los contratantes
puestas en un lector óptico, con la base de datos del Registro Nacional de Identidad y Estado
Civil (RENIEC).
 - Se introduce la posibilidad de oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite, así como la cancelación del asiento
registral, una vez inscrito el título, resultando procedente en los casos
donde en los títulos presentados hubo suplantación de identidad o
falsificación documentaria, procediendo la oposición o cancelación
con la presentación de solicitud por parte del notario, juez,
funcionario público o árbitro afectado.

- Se modifican los artículos 201328 y 201429 del Código Civil, que

regulan los principios de legitimación y fe pública registral,
respectivamente.

- Se modifican los artículos 4 y 55 del Decreto Legislativo Nº 1049

(Decreto Legislativo del Notariado), ya que restringe la competencia
territorial del notario, respecto de la formalización de los actos de
disposición y gravamen sobre inmuebles, a solo los ubicados en su
localización provincial; y establece la obligatoriedad de identificar a
los otorgantes o intervinientes en un instrumento protocolar, a través
del acceso a la base de datos del Registro Nacional de Identificación
y Estado Civil (RENIEC), en aquellos lugares donde se cuente con
acceso a Internet y sea posible para la indicada entidad brindar el
servicio de consultas en línea, así como a la base de datos de la
Superintendencia Nacional de Migraciones, respecto de la
información sobre los extranjeros residentes o no en el país,
pudiendo acceder en este último caso al registro de carnés de
extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros;
verificación de la identidad que se realizará mediante la verificación
de las imágenes, datos y/o la identificación por comparación
biométrica de las huellas dactilares, estableciendo dicha disposición
que cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá exigir otros
documentos y/o la intervención de testigos que garanticen la
identificación del compareciente.

- Se agrega un párrafo a la Quinta y Sexta Disposiciones

Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo Nº
1049, en el sentido de disponer la procedencia de las anotaciones
preventivas aunque un tercero tenga inscrito su derecho.

28
Se regula como excepción al principio de legitimación la cancelación del asiento registral por
parte de SUNARP, en los casos de inscripciones en mérito a títulos falsos o donde hubo
suplantación de identidad, y siempre a instancia del notario, juez, funcionario público o árbitro
afectado.
29
Se precisa que las causas de nulidad, rescisión, cancelación o resolución del título del
otorgante no se desprenda de los asientos registrales ni de los títulos archivados que lo
sustentan.
d) El Decreto Legislativo Nº 1232, mediante el cual:

- Se modifica el artículo 55 de la Ley del Notariado, estableciéndose la

obligatoriedad del notario, cuyo oficio tenga acceso a Internet, de
identificar a los comparecientes con el documento nacional de
identidad y la utilización de la comparación biométrica de las huellas
dactilares, a través del servicio que brinda el RENIEC, a menos que
no se pueda utilizar este servicio por causa no imputable al notario,
en cuyo caso el notario deberá requerir la consulta en línea para la
verificación de las imágenes y datos del RENIEC, pudiendo el notario
recurrir adicionalmente a otros documentos y/o la intervención de
testigos, que garanticen la adecuada identificación. En el caso de los
extranjeros, residentes o no, se establece que debe identificarlos con
el documento oficial de identidad, debiendo además acceder a la
información contenida en la base de datos del registro de carnets de
extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros.

- Se establece que el traslado notarial dirigido al Registro (parte

notarial) conste en papel notarial de seguridad, el mismo que debe
incorporar características especiales que eviten la falsificación o
alteración de su contenido, encomendando a la Junta de Decanos de
los Colegios de Notarios del Perú la determinación de dichas
características, disponiendo que dicho papel de seguridad sea de
uso obligatorio a partir del 1 de abril de 2016.

- En el caso de apertura de libros de actas de una persona jurídica por

pérdida del anterior, establece que debe presentarse acta de sesión
del órgano colegiado de administración, de junta o asamblea general,
de la persona jurídica, en hojas simples, en donde se informe de la
pérdida del libro, debiendo encontrarse certificadas las firmas de los
intervinientes por notario. Además, se señala que debe solicitar la
apertura de libro de actas, de matrícula de acciones y de padrón de
socios, el apoderado o representante legal de la empresa, a quien
debe identificar el notario recurriendo en la forma establecida en el
artículo 55 de la Ley del Notariado.

- Se establece la presentación exclusiva, en todos los registros, de los

partes notariales y copias certificadas expedidas por notarios, a favor
de los notarios y de sus dependientes, manteniéndose la posibilidad
de presentación por un tercero si el interesado lo solicita al notario,
debiendo en dicho caso el notario consignar en el parte o copia
certificada los nombres y datos de identidad de la persona que lo
presentará. Además, dispone la utilización obligatoria del módulo
“Sistema Notario”, que administra la SUNARP, sistema informático
 en el cual el notario acredita ante la SUNARP a sus dependientes
autorizados para presentar partes notariales y copias certificadas,
como también al tercero que facultó para que presente determinado
parte o copia certificada.

- Si bien se deja sin efecto la limitación a la competencia territorial del

notario, contenida en la Ley Nº 30313, sin embargo, se establece la
nulidad de las escrituras públicas y certificación de firmas referidas a
actos de disposición y de constitución de gravamen, realizados por
personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial
del notario.

Por su parte la SUNARP expidió las siguientes normas:

a) Directiva Nº 06-2013-SUNARP-SN (aprobada mediante Resolución Nº

170-2013-SUNARP-SN), modificada por el Decreto Supremo Nº 010-
2016-JUS, donde se regula el servicio de Alerta Registral, que consiste
en la comunicación al interesado, por correo electrónico o mensaje de
texto, de la presentación de títulos en las partidas de los Registros de
Predios, Personas Jurídicas, Mandatos y Poderes, y de Propiedad
Vehicular, previamente seleccionadas. El servicio es gratuito y el
ciudadano debe afiliarse al sistema a través de la página web de la
SUNARP, salvo respecto de los Registros de Predios y de Propiedad
Vehicular, donde la suscripción puede ser también de oficio, cuando se
solicite la inscripción de una transferencia de propiedad y se consigne
en el formulario de solicitud de inscripción el correo electrónico o el
número del teléfono móvil del adquiriente.

b) Directiva Nº 01-2012-SUNARP-SN (aprobada mediante Resolución Nº

019-2012-SUNARP-SN), mediante la cual se regula el bloqueo de la
partida registral por presunta falsificación del documento público
(administrativo, judicial o notarial) en mérito al cual se realizó una
inscripción; para lo que el interesado debe presentar una denuncia en
dicho sentido, la misma que es resuelta, previa verificación, por el Jefe
Zonal de la oficina registral respectiva, siendo el plazo del bloqueo de
120 días hábiles, no pudiéndose inscribir ningún título presentado
posteriormente a dicha denuncia, salvo el que contenga la medida
cautelar dispuesta por el poder judicial para asegurar la decisión final
respecto de la demanda de nulidad del asiento registral irregular.

c) Directiva Nº 03-2012-SUNARP-SN (aprobada mediante Resolución Nº

257-2012-SUNARP-SN), que regula la “Anotación por presunta
falsificación de instrumentos extraprotocolares y de constancias de
acreditación de quórum”. El supuesto regulado es la inscripción de actos
 en el Registro de Sociedades o en el Registro de Personas Jurídicas, en
mérito a constancias de acreditación de quórum falsos, o en mérito a
instrumentos extraprotocolares donde se falsificaron las certificaciones
notariales; resolviendo el Jefe Zonal, previa denuncia del interesado,
quién dispone la anotación por presunta falsedad o falsificación en la
partida respectiva. El plazo de dicha anotación es de 120 días hábiles.

d) La Directiva Nº 08-2013-SUNARP-SN (aprobada mediante Resolución

Nº 314-2013-SUNARP-SN), que regula la inmovilización temporal de
partidas de predios, la misma que establece la posibilidad que a solicitud
del propietario, se cierre temporalmente la partida de un predio, de tal
manera que se impida la inscripción de actos de disposición y de
gravamen voluntario sobre el inmueble, hasta por un máximo de 10
años. La solicitud la presenta el titular registral mediante escritura
pública, y es un requisito para su procedencia que no exista acto de
disposición o gravamen del predio, no inscrito, de fecha anterior al
asiento de la presentación del título de inmovilización.

3.3. Consecuencias de las normas expedidas por el Estado

A pesar de la profusión de normas expedidas tanto por el gobierno central

como por la propia SUNARP, estas, sin embargo, no lograron resolver el
problema del fraude inmobiliario, debido a que no atacaron su origen, que es la
existencia de grietas en el sistema de seguridad jurídica vigente. Entonces, si
no se identifica el origen de los problemas, las normas que se expidan estarán
destinadas al fracaso, como en efecto ocurre con estos dispositivos, que, por el
contrario, debilitan el sistema de seguridad jurídica vigente, en razón a las
consideraciones siguientes:

a) Sobrecostos a la contratación inmobiliaria:

- Al limitar la competencia del notario en los casos de formalización de

actos de disposición o constitución de gravamen sobre predios
realizados por personas naturales, a solo los ubicados dentro de su
localización provincial, bajo sanción de nulidad de la escritura pública
e inicio de procedimiento administrativo disciplinario, obliga a los
ciudadanos a trasladarse al lugar de ubicación de los predios, o a
otorgar poder para celebrar dichos negocios jurídicos, con la
consiguiente pérdida de tiempo y dinero que ello implica.30

30
Luego de publicada la Ley Nº 30313, el Colegio de Notarios de Lima y la Junta de Decanos
de los Colegios de Notarios del Perú, emitió un comunicado el 27 de marzo de 2015, en el
sentido de señalar que “… ello significa que los ciudadanos (personas naturales, jurídicas,
entidades financieras, bancarias, comisiones liquidadoras, entre otros), necesariamente
deberán trasladarse, para estos actos notariales, que incluyen el otorgamiento de poderes,
hasta la provincia de ubicación de los inmuebles, hecho que generará graves consecuencias
 Al respecto, debe señalarse que dicha limitación no tiene sentido
alguno, por cuanto la problemática de la falsificación de los
documentos o de la suplantación de identidad no depende del ámbito
territorial del notario, ni de la localización de los inmuebles, sino de
causas ajenas a ella, tales como la falta de adopción de mecanismos
que permitan al registrador la detección de ingreso de documentos
falsos, o la inadecuada identificación de las personas, muchas veces
debido a la conducta dolosa del compareciente, situación que se
agrava cuando el notario no dispone de medios modernos de
identificación de las personas, tales como el sistema de identificación
por comparación biométrica.

Prueba de la incoherencia de dicha limitación territorial respecto de la

ubicación de los predios, es que se exceptúe de ella a los cónsules,
como también a los notarios que formalizan actos dispositivos o de
gravamen intervivos en los casos en que sean varios los predios y
uno de ellos esté ubicado dentro de la provincia de su competencia.
Si la razón de la existencia de los fraudes inmobiliarios se debiera a
que las personas formalizan sus negocios jurídicos ante un notario
de una provincia distinta a la de la ubicación del predio, no tendría
que existir excepción alguna a dicha limitación.

Dicha limitación al ámbito de competencia notarial, además, va a

contracorriente de la tendencia actual, cual es la de facilitar el tráfico
económico mediante el acercamiento del Estado al ciudadano, como
sucede en el caso de los servicios que brinda el Registro, donde las
personas no necesitan trasladarse hasta el lugar de ubicación del
inmueble para poder venderlo, adquirirlo o constituir hipoteca, porque
pueden presentar el título en la oficina registral donde domicilia
(Oficina Receptora), encargándose el Registro de su derivación a la
oficina registral de ubicación del inmueble (Oficina de Destino).

Con la expedición del Decreto Legislativo Nº 1310, norma mediante

la cual se aprueban medidas adicionales de simplificación
administrativa, se entendió en parte el problema, porque se establece
una excepción a la limitación a la competencia notarial impuesta,
cuando en la identificación de los comparecientes se recurre al
sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas
dactilares, brindada por el RENIEC, y en el caso de los extranjeros

por la dificultad o incluso la imposibilidad de poder hacerlo por circunstancias como la
ancianidad, impedimento físico, falta de recursos económicos, disponibilidad de tiempo, entre
otros factores”.
 identificados con carné de extranjería, se les identifica accediendo a
la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones,
según se señala en su Tercera Disposición Modificatoria
Complementaria, donde se adiciona un tercer párrafo al artículo 123-
A31 de la Ley del Notariado.
Creemos que si bien con dicha norma se evita que se sigan
generando sobrecostos a la gran mayoría de la contratación
inmobiliaria, no debe perderse de vista que las normas se expiden de
acuerdo con la naturaleza de las cosas, y no por razón de la
diferencia de las personas, conforme se señala en el artículo 103 de
la Constitución Política. En este sentido, lo correcto hubiera sido la
eliminación del artículo 123-A de la Ley del Notariado, por no tener
sentido la limitación impuesta, ya que, como se señaló, la
suplantación de identidad se debe a la acción maliciosa del
suplantador, y no a la ubicación de los predios, máxime cuando el
notario no tiene que constatar la posesión del inmueble, por parte del
transferente, ni constituirse en el mismo como requisito de validez de
la escritura pública a otorgar; por lo que, en vez de establecerse
excepciones a una norma sin sentido —porque con ello se estaría
discriminando a los notarios que por causas ajenas no tienen acceso
a las modernas tecnologías de identificación, o a los extranjeros que
no tienen carnet de extranjería—, lo que se debe hacer es derogar
dicha disposición y establecer mecanismos que, efectivamente,
prevengan la inscripción de actos en mérito a documentos falsos, o
de supuestos donde se suplanten a los otorgantes.

- Al establecerse que los terceros que quieran adquirir derechos, para

efectos de verse protegidos con la fe pública registral, no solo deben
revisar los asientos de la partida, sino también los títulos archivados

31
“Artículo 123-A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas.
”Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de constitución
de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito
territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las certificaciones de firmas realizadas por
el notario, en virtud de una norma especial en los formularios o documentos privados; sin
perjuicio de que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título
IV de la presente ley.
”La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales.
”Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el sistema de
identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda el Registro
Nacional de Identificación y Estado Civil, RENIEC. En caso de extranjeros identificados con
carné de extranjería, las transacciones o actuaciones pueden realizarse ante notario de
cualquier circunscripción que cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia
Nacional de Migraciones.
”Los Colegios de Notarios llevarán un registro de los notarios que cuenten con herramientas
tecnológicas acreditadas para la plena identificación de las personas naturales que intervienen
en los actos que se refiere el presente artículo y lo publique en su portal institucional”.
 que los sustentan, al implicar dicha búsqueda un mayor costo en la
contratación, con el consiguiente desaliento del tráfico económico,
conforme se señaló.

- Al contemplarse una inscripción adicional al registro del negocio

jurídico, cual es la inmovilización de la partida registral del predio,
evidenciando con esta medida la insuficiencia de la sola inscripción
del título adquisitivo para la protección del derecho adquirido.

Creemos que esta no es la solución más conveniente para la

sociedad, porque no se ataca el problema de fondo, que es la
existencia de suplantación de identidad y la falsificación de
documentos, trasladando en la práctica al titular registral la
responsabilidad de la protección de su derecho inscrito, porque de lo
contrario, si no inscribe dicha solicitud, podría perder su propiedad a
manos de dichos grupos delictivos; creándose con ello un sobrecosto
a la transacción inmobiliaria, pues ya no bastaría la inscripción del
derecho de propiedad, sino que, además, tendría que inscribirse la
voluntad de inamovilidad del predio.

Nos parece que la solución a la problemática planteada va por el

lado de atacar las debilidades que presenta el sistema de seguridad
jurídica, en lugar de crear sobrecostos a la transacción inmobiliaria.

b) Inseguridad jurídica:

- Al establecerse la procedencia de la anotación preventiva por

presunta falsificación documentaria o suplantación de identidad en el
título que dio mérito a una inscripción, aunque en el registro figure
como propietario un tercero.

- Al seguir regulándose la inscripción de actos en mérito a documentos

privados, en los casos de inscripción de directorios, gerentes,
apoderados, consejos directivos y consejo comunales de personas
jurídicas, con los problemas de fraude documentario que ello genera,
en lugar de contemplarse como regla general la inscripción sobre la
base de documentación pública, como sucede en el registro de
predios.

- La falta de expedición de normas que prevengan la comisión del

fraude inmobiliario (justicia preventiva). La mayoría de las normas
promulgadas, tanto por el gobierno como por la SUNARP, privilegian
mecanismos conducentes a impugnar la inscripción de un acto
 presuntamente falso, o en donde hubo suplantación de identidad del
o de los otorgantes, en lugar de buscar mecanismos que eviten
justamente la inscripción de dichos actos. Debe tenerse en cuenta la
gravedad que representa para la sociedad la nulidad de inscripción
de actos, o de escrituras públicas, ya que se ponen en duda
principios esenciales para la seguridad jurídica como lo son la
legitimación del asiento registral y la fe pública notarial; por lo que el
Estado debe dedicar todo su esfuerzo en la justicia preventiva, es
decir, en evitar que estas anormalidades documentarias ocurran.

Hay quienes responsabilizan de la problemática del fraude inmobiliario a la

aplicación irrestricta del principio de fe pública registral, proponiendo, en unos
casos, su no aplicación cuando se presentan supuestos de inscripciones en
mérito a documentos falsos o donde hubo suplantación de identidad, y en
otros, su derogación.

Así, tenemos que para GONZALES BARRÓN, “Solo cuando las normas de
protección de la apariencia se mantengan dentro del ámbito de su función y
presupuestos (titular primigenio culpable frente al tercero de buena fe) podrán
ser compatibles con la Constitución, pero cualquier exceso en su aplicación o
interpretación, la hace devenir en inconstitucional”,32 para a continuación
señalar: “La fe pública registral no opera en los casos de ausencia de culpa del
titular primigenio (ejemplo: falsificaciones o suplantaciones), pero sí se justifica
cuando este ocasionó la situación aparente”.33

De la misma opinión es MENDOZA DEL MAESTRO, quien indica que “En los casos
de falsificación de documentos no se aplica la fe pública registral, dado que a
pesar de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación
de voluntad, no existe título en la adquisición del otorgante emitido por el
verdadero propietario”.34

MORALES HERVIAS, en cambio, tiene una posición discrepante con GONZALES

BARRÓN y MENDOZA DEL MAESTRO, ya que es de la opinión que la fe pública
registral no admite excepción alguna en su aplicación, incluso en los casos de
inscripciones en mérito a documentos falsos o donde hubo suplantación de
identidad, al señalar, citando a SOTTOMAYOr, que “La esencia de la fe pública
reside en el hecho de que la ley garantiza que, cuando el sujeto adquiere un
inmueble, puede confiar en los datos del registro sobre la situación jurídica del
bien, de tal forma que los elementos suministrados por el registro, aunque sean

32
GONZALES BARRÓN, Gunther H., Sistema registral y contratación inmobiliaria en la Ley Nº
30313, primera edición, Legales Instituto y Legales Ediciones, 2016, p. 51.
33
Ibidem.
34
MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto, ”La fe pública registral y la falsificación de documentos”,
publicado en Anuario de Derecho Registral Iberoamericano, año 1, Nº 001, 2016, Editorial
Praeter Legem. p. 33.
incompletos o incorrectos, sean garantizados como completos y correctos”;35
por lo que propone no aplicar dicho principio en el sistema jurídico peruano, ya
que adolece de las condiciones para su uso, dado que “La fuente (artículo 2014
del CC) se basa en un caso que no existe en la realidad material (Fe Pública
Registral amparada bajo el principio de la abstracción, la inscripción
constitutiva, una organización judicial de los registros públicos y la
responsabilidad patrimonial del Estado por la pérdida del derecho de
propiedad)”.36

Nosotros estamos de acuerdo con la posición de MORALES HERVÍAS en el

sentido de que el principio de fe pública registral no admite restricción alguna,
es decir, para la protección del derecho del tercero que adquirió uno basado en
la información registral, basta con que dicha adquisición haya sido a título
oneroso, de buena fe, que de los asientos registrales no se desprendan las
causas de nulidad, anulabilidad, cancelación, rescisión o resolución del
derecho del transferente, y que haya inscrito su derecho, ya que de esta
manera se da estabilidad jurídica a las transacciones inmobiliarias.

Como señala GARCÍA GARCÍA, citado por VALERO, “entre los supuestos de
ineficacia del negocio precedente al del tercero también hay que incluir el
supuesto de falsedad del título precedente, y ello se justifica porque en la
protección del crédito territorial y del tráfico inmobiliario, el legislador ha de
cubrir, todos los supuestos, porque bastaría que dejara algún supuesto
excluido para que cundiera la desconfianza por parte de los terceros
adquirentes y acreedores, pues siempre podrían pensar que en su adquisición
en concreto había un precedente de falsedad del título”.37

Respecto a lo señalado por MORALES HERVÍAS, en el sentido de que la fe

pública registral no resulta aplicable en nuestro sistema jurídico, discrepamos,
en razón a que justamente gracias a la existencia de este principio es que se
tiene seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. No se requiere
adoptar un sistema jurídico como el alemán (principio de la abstracción,
inscripción constitutiva, organización judicial de los registros públicos y la
responsabilidad patrimonial del Estado por la pérdida del derecho de
propiedad) para que sea plenamente aplicable la fe pública registral en nuestro
sistema.

Como señala VALERO, respecto de la aplicación de la fe pública registral en el

sistema registral español, muy similar al nuestro, donde la inscripción no es

35
MORALES HERVIAS, Rómulo, “La fe pública registral como protección inútil frente a los
contratos inválidos e ineficaces en sentido estricto. Una comprobación adicional: la Ley Nº
30313”, Anuario de Derecho Registral Iberoamericano, Año 1, Nº 001, 2016, Editorial Praeter
legem, p. 94.
36
Ob. cit., p. 96.
37
VALERO FERNÁNDEZ-REYES, Ángel, “La falsificación de los documentos notariales y el registro
de la propiedad en España”, en Anuario de Derecho Registral Iberoamericano, Año 1, Nº 001,
2016, Editorial Praeter legem, p. 55.
constitutiva: “La posibilidad de disposición por parte del dueño y obtener crédito
con base en su propiedad son, en el mundo moderno, valores superiores al
derecho estático del dueño, pues protegiendo legalmente a aquellos, se está
protegiendo el derecho del propietario mismo, entre cuyas facultades, son
esenciales la facultad dispositiva o de tráfico y la posibilidad de obtener
créditos con base en su propiedad. Por eso, la admisión de la adquisición a
non domino, basada en la seguridad del tráfico, supone en definitiva la
protección plena de todos los derechos y posibilidades de los propietarios,
pues en otro caso, la propiedad quedaría encerrada en estrechos márgenes y
limitada a determinadas facultades de disfrute y no se fomentaría la circulación
de los derechos (facultad dispositiva) ni la obtención de crédito (crédito
inmobiliario)”.38

4. DEBILIDADES DEL SISTEMA DE SEGURIDAD JURIDICA Y POSIBLES

SOLUCIONES

4.1. Debilidades del sistema de seguridad jurídica

Como se indicó líneas arriba, los casos de fraude inmobiliario presentados se

deben a la existencia de grietas o debilidades en el sistema de seguridad
jurídica, por lo que para erradicar el fraude inmobiliario se hace necesario
primero identificar dichas debilidades, que son las siguientes:

a) La forma de transferencia de propiedad: simple obligación, sin

mecanismo publicitario alguno.

b) Inscripciones en mérito a documentos privados, como sucede en las

inscripciones de directorios, gerentes, apoderados, consejos directivos y
consejos comunales, de las personas jurídicas, situación que hace
vulnerable al Registro frente a los casos de fraude documental, al no
contarse con la participación del notario en la confección de los actos a
registrarse.

c) La suplantación de identidad de los titulares registrales en las

actuaciones notariales, al emplear las bandas delincuenciales
mecanismos sofisticados que muchas veces logran sorprender al
notario.

38
Ibidem, p. 56.
 d) La presentación de títulos falsos al Registro, aprovechando que los
títulos que se presentan a este se hacen en físico, sin que se utilicen
papeles de seguridad.39

e) La no presentación exclusiva, sin excepción alguna, de los partes

notariales al Registro por parte de los notarios o sus dependientes,
situación que favorece que los grupos delictivos presenten documentos
notariales falsificados.

4.2. Posibles soluciones al fraude inmobiliario

Detectadas las debilidades presentadas por el sistema de seguridad jurídica,

sistema que se encuentra constituido por el Notariado y el Registro, y del cual
se aprovechan los grupos delincuenciales para burlarla, la solución a la
problemática del fraude inmobiliario consiste justamente en cerrar dichas
grietas, por lo que, a nuestro criterio, se hace necesaria la adopción de las
medidas siguientes:

a) Para evitar la problemática de la doble venta debe modificarse el Código

Civil, en el sentido de establecerse un mecanismo publicitario como
requisito para la transferencia de la propiedad inmobiliaria, mecanismo
publicitario que puede estar constituido por la escritura pública o por el
registro (inscripción constitutiva). En el caso de adoptarse como
mecanismo publicitario la escritura pública, debiera de establecerse
como obligación del notario, antes de elevar a escritura pública un acto
de disposición o gravamen sobre un predio, el acceder en tiempo real a
la información actualizada del Registro y bloquear la partida, previa
verificación de la inexistencia de títulos pendientes referentes a otros
actos de disposición o gravamen sobre el mismo predio. De esta
manera, los notarios van a estar informados acerca de los actos relativos
a la misma partida celebrados en otras notarías, evitándose de esta
forma la doble transferencia de un mismo predio; de manera similar a
como sucede en España, donde los casos de doble venta se redujeron
al mínimo, ya que los notarios, antes de elevar a escritura pública un
negocio jurídico dispositivo, solicitan a los registradores les informen
sobre la situación de una partida de un predio, estando obligados los
registradores a enviarles la información solicitada, mediante nota, así
como a informarles de las solicitudes recibidas por otros notarios

39
Si bien con el Decreto Legislativo Nº 1232 se regula la presentación en línea de los partes
notariales al Registro, solo se encuentra contemplado como obligatoria dicha presentación en
los actos referidos a poderes a inscribirse en el Registro de mandatos y poderes de la Oficina
Registral de Lima. Sí se avanzó en el tema de utilización de manera obligatoria de papel
especial de seguridad en los traslados notariales, faltando una medida similar en los
documentos judiciales y administrativos.
 respecto de actos referidos al mismo predio, tanto respecto de los 10
días anteriores a la solicitud del notario, como de los 10 días posteriores,
garantizándose, de esta manera, que los notarios estén enterados
acerca de los actos relativos a la misma partida celebrados en otras
notarías.

b) Deben eliminarse las inscripciones en mérito a documento privado, por

ser fuente del fraude inmobiliario, al no estar controlada la formación del
negocio jurídico a inscribirse por el notario. Como se señaló, respecto
de la contratación privada, nuestro sistema de seguridad jurídica se
encuentra constituido por el notario y por el Registro: el notario da fe de
la debida formación del negocio jurídico (validez) y el Registro publicita
con carácter erga omnes dicho negocio jurídico. Por tanto, teniendo en
cuenta los efectos materiales que produce el Registro, que son la
legitimación, la oponibilidad y la fe pública registral, se hace imperativo
que los actos que acceden a este se encuentren contenidos en
documento público, porque solo de esta manera se garantiza que estos
sean válidos ya que en su configuración intervino un notario. En el caso
de la escritura pública, el notario, al momento de su confección,
identifica a las partes intervinientes en el acto, indaga su capacidad,
libertad y conocimiento que tienen del mismo, verifica la validez del acto
o contrato celebrado, conserva el original redactado, firmado por las
partes y autorizado por él en una matriz (registro), y expide los traslados
correspondientes, escritura que tiene presunción de validez, salvo que
sea anulada por el Poder judicial.

Como señala CAVALLÉ,40 “… la presunción de veracidad e integridad

(…), la garantía de la regularidad formal y material (…) de los negocios
contenidos en los instrumentos autorizados por notario, y el valor
probatorio de los mismos, tienen un importante efecto para hacer
efectiva la paz social, en la medida en que evitan pleitos y, llegado el
caso, se presta ‘un servicio fundamental a la Administración de Justicia’,
ya que, como señala Rodríguez-Piñero y Bravo-Ferrer (…), ‘la actuación
del notario como fedatario público complementa y apoya la actuación
judicial, coadyuvando al mismo fin que ésta: la solución jurídica,
previsible y lógica, de las pretensiones a través de las cuales se
articulan los intereses sociales’. Como se reconocía en el 25º Congreso
Internacional de la Unión Internacional del Notariado, la función notarial
contribuye al desarrollo de la paz social, con un importante efecto
antilitigioso, y con un efecto indirecto, que es aliviar la carga de trabajo
de los tribunales (…). Y precisamente en la clausura del señalado 25º
Congreso, decía la Presidenta del Tribunal Constitucional, Exma. Sra.

40
Ob. cit., pp. 334-335.
 Doña María Emilia Casas Baamonde, que “la naturaleza cautelar de la
función notarial significa una valiosa contribución a la satisfacción de la
justicia y a la paz social, fundamentada como nuestro orden político, en
la dignidad de la persona, el reconocimiento de los derechos inviolables
que le son inherentes, el libre desarrollo de la personalidad, el respeto a
la ley y a los derechos de los demás (artículo 10.1 de la Constitución
Española)””.

El Tribunal Constitucional, señaló, en la resolución de los Expedientes

Acumulados Nos. 0001/0003-2003-AI/TC, que “… este Colegiado ha
reconocido que la inscripción registral del derecho de propiedad dota de
una incuestionable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin
embargo, ha sido cuidadoso en señalar que la garantía que reviste el
título inscrito será meramente aparente si no se crean las condiciones
razonables y suficientes para que el procedimiento previo a la inscripción
esté provisto también de la suficiente seguridad jurídica, pues de lo que
se trata es de que el registro sea fiel reflejo de la realidad jurídica
extrarregistral”.

c) La masificación del uso del acceso a la base de datos del RENIEC,

respecto de los nacionales, y a la base de datos de la Superintendencia
Nacional de Migraciones, en el caso de los extranjeros residentes y no
residentes, a través de la utilización del sistema de comparación
biométrica de las huellas dactilares y del acceso de las imágenes y
datos, acceso que debe permitirse a los notarios de todo el país, así
como a los cónsules, teniendo en cuenta la sofisticación que emplean
las bandas delincuenciales para suplantar la identidad de los titulares
registrales. Para ello, el Estado debe garantizar el acceso a Internet a
todos los notarios, acceso que aún se encuentra pendiente en muchas
provincias del interior del país.

d) La presentación en línea al Registro de los partes notariales, judiciales y

administrativos, mediante la utilización de la firma digital, dentro de la
Infraestructura Oficial de la Firma Electrónica, a fin de garantizar la
procedencia legal de dichos documentos (autenticidad, integridad y no
repudio) y de esta manera evitar que se presenten documentos falsos.
Mientras se implementa dicho servicio, los partes notariales, judiciales y
administrativos deben presentarse en papel especial, que contenga
sellos de seguridad que eviten su adulteración. Como señala PINEDO,41
las características tecnológicas de los sellos notariales deben impedir la
falsificación por métodos industriales, la falsificación por duplicación
ofimática, la posibilidad de desprendimiento y transferencia a otro
documento y la posibilidad de recorte y pegado en otro documento. Si

41
PINEDO CRESPO, José Luis. “La protección tecnológica...”, ob. cit.
 bien la utilización de papel especial y sello de seguridad en los traslados
notariales podría encarecer el servicio, este mayor costo sería relativo,
porque se obtendría a cambio mayor seguridad, ya que disminuiría
considerablemente la falsificación de dichos documentos, porque
siempre resultará más fácil la falsificación de traslados notariales
contenidos en papel simple que uno contenido en papel especial
expedido por el propio Colegio de Notarios.42

e) La presentación exclusiva de los partes notariales al Registro por parte

de los notarios. Debe contemplarse, sin excepción alguna, que los
partes notariales sean presentados al Registro solo por el notario o sus
dependientes, ya que de esta forma se garantiza la presentación de
títulos válidos al Registro.43 Si bien, de manera acertada, en el Decreto
Legislativo Nº 1232 se modificó la sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final de la Ley del Notariado, al establecerse la
presentación exclusiva, por parte del notario o de sus dependientes, no
solo de los traslados de instrumentos protocolares, sino también, de los
instrumentos extraprotocolares, a todos los Registros, sin embargo, se
mantiene el error de contemplar la posibilidad de que el instrumento
notarial sea presentado por un tercero, a pedido del interesado, aunque
el notario consigne en el traslado el nombre y documento de identidad
de la persona que lo va a presentar, por ser este mecanismo fuente de
presentación de documentos falsos.

Creemos que con la adopción de dichas medidas se subsanarían las fisuras

que existen en el sistema de seguridad jurídica, con la consiguiente eliminación
de los casos de inscripciones en mérito de documentos falsos, o de
suplantaciones de identidad en los instrumentos notariales, sin necesidad de
cambiar el sistema adoptado, ni de alterarlo con medidas, que lo único que
lograrían es generar incertidumbre jurídica en el tráfico inmobiliario.

42
Sobre el tema, PINEDO, en ob. cit., señala que “las ‘copias autorizadas’ y las ‘copias simples’
que expide el notario deben estar adecuadamente protegidas contra la manipulación y la
duplicación fraudulenta. En caso contrario corren infinitamente mayor riesgo de ser un fácil
objetivo para actos delictivos.
43
En razón a la detección de casos de presentación de títulos falsos al Registro, donde
personas inescrupulosas se hicieron pasar por presentantes de la notaría, la SUNARP, de
manera acertada, dispuso la implementación de lectores de huella dactilar a nivel nacional, de
tal manera que se pueda identificar de manera fehaciente al presentante de un título, medida
aprobada mediante Resolución Nº 181-2015-SUNARP-SN (Enfoque Registral, Revista
Institucional, Nº 9. SUNARP, junio 2015, pp. 12-13).