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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

SUSCITADA ENTRE EL CRITERIO SUSTENTADO POR EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO
SEGUNDO CIRCUITO Y LOS EMITIDOS POR EL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
CUARTO CIRCUITO Y EL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO

MINISTRO PONENTE: JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ


SECRETARIA: MIREYA MELÉNDEZ ALMARAZ

Tema de la posible contradicción de tesis: Determinar si el tercero adquirente de buena fe pierde la protección de la buena fe registral,
cuando el acto por el cual se le transmitió la propiedad de un inmueble fue a través de la venta de cosa ajena de mala fe.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN SENTIDO DEL PROYECTO:
VIGÉSIMO SEGUNDO CIRCUITO MATERIA CIVIL DEL CUARTO MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO
CIRCUITO CIRCUITO
Al resolver el juicio de amparo directo Al resolver el amparo directo 371/2013/3, Al resolver el amparo directo 808/2012 – PRIMERO. Esta Primera Sala de la
215/2013, por mayoría de votos –al estimó –conforme a la interpretación de al interpretar los artículos que prevén Suprema Corte de Justicia de la Nación
analizar la institución jurídica de los los preceptos que regulan la venta de sobre los adquirentes de buena fe– es competente para resolver la presente
terceros adquirentes de buena fe frente a cosa ajena y los adquirentes de buena determinó sobre esa institución jurídica, contradicción de tesis.
la nulidad de la primera compraventa, fe– que cuando un tercero adquirente de que al tratarse de los derechos reales o
derivada de la suplantación de la buena fe, a título oneroso, obtiene un personales transmitidos a un tercero SEGUNDO. No existe la contradicción de
vendedora y la actualización de la venta inmueble de quien aparece como sobre un inmueble, por una persona cuyo tesis a que este expediente 86/2014, se
de cosa ajena– consideró que el hecho propietario en el Registro Público de la título es declarado nulo posteriormente, refiere.
de que hubiera existido tracto sucesivo Propiedad, del propio registro no se quedan sin efectos, excepto contra los
en los registros previos a las operaciones desprende alguna causa de nulidad de terceros adquirentes de buena fe y que la
en que los quejosos fungieron como las inscripciones, se le debe dar validez a inscripción no convalida los actos o los
adquirentes y que éstos actuaran de la adquisición realizada por el tercero de contratos que sean nulos con arreglo a
buena fe al celebrar los contratos, no buena fe, la cual debe prevalecer sobre las leyes, con excepción de los actos o
desvirtuó lo relativo a la ausencia de cualquier otra que no derive del propio los contratos que se otorguen o celebren
buena fe registral, al haber quedado registro. Ello para cumplir con la finalidad por persona que en el registro aparezcan
demostrado que esas operaciones de otorgar seguridad jurídica que tiene el con derecho a ello, no se invalidan en
derivaron de otra diversa que se llevó en Registro Público de la Propiedad. cuanto a terceros de buena fe una vez
contravención a leyes prohibitivas, como inscritos, aunque después se anule o se
fue la venta de cosa ajena por Agregó que aun cuando se anulara o resuelva el derecho del otorgante en
suplantación de personas, ya que ello resolviera el derecho del vendedor, el virtud del título anterior no inscrito o de
constituyó un acto contrario a una ley legislador quiso colocar la hipótesis de la causas que resulten claramente del
prohibitiva y al interés público, conforme venta de cosa ajena dentro de los casos mismo registro.
al artículo 2139 del Código Civil del de excepción a la regla contenida en la
Estado de Querétaro, al prohibir la venta última parte del artículo 2899 del código Así, conforme a la legislación aplicable,
de cosa ajena; lo que generó que no sustantivo, que dispone que no se existe una regla y una excepción a ésta
operara la buena fe registral a favor de aplicará a los actos y contratos que se para los terceros de buena fe registral.
los terceros adquirentes de buena fe. otorguen en contravención a una ley Esto es, la norma tutela al adquirente
prohibitiva, pues si aquél hubiera tercero de buena fe, cuando celebra un
considerado que el caso de la venta de contrato con una persona que en el
cosa ajena quedaba comprendido en esa Registro Público aparece con derecho
regla, por ser un acto contra la ley para ello, a pesar de que posteriormente
prohibitiva, no hubiera hecho la salvedad se anule o se resuelva el derecho del
expresa referida, al señalar que para ese otorgante con motivo de un título anterior
supuesto se estaría a lo dispuesto en no inscrito o en virtud de causas que no
protección de los terceros adquirentes de se aprecien claramente del propio
buena fe. De manera que en la venta de registro, con lo cual subsiste el derecho
cosa ajena se mantenía el sistema de de protección a tal adquirente.
protección en favor del adquirente de
buena fe, tanto en la validez de su título,
para efectos del Registro Público de la
Propiedad, como en lo que atañe a la
posible convalidación de la venta.

Sin embargo, dicho órgano colegiado no


aplicó ese examen al caso específico.
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014
SUSCITADA ENTRE EL CRITERIO
SUSTENTADO POR EL PRIMER TRIBUNAL
COLEGIADO DEL VIGÉSIMO SEGUNDO
CIRCUITO Y LOS EMITIDOS POR EL TERCER
TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL
DEL CUARTO CIRCUITO Y EL TERCER
TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL
DEL SEGUNDO CIRCUITO

PONENTE: MINISTRO JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ


SECRETARIA: MIREYA MELÉNDEZ ALMARAZ

México, Distrito Federal. La Primera Sala de la Suprema Corte de


Justicia de la Nación, en la sesión correspondiente al dieciocho de
marzo de dos mil quince, emite la siguiente:

RESOLUCIÓN

1. Mediante la que se resuelve la contradicción de tesis 86/2014 suscitada


entre el criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del
Vigésimo Segundo Circuito y los emitidos por el Tercer Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito y el Tercer Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. El posible tema de
análisis es: Determinar si el tercero adquirente de buena fe pierde la
protección de la buena fe registral, cuando el acto por el cual se le
transmitió la propiedad de un inmueble fue a través de la venta de
cosa ajena de mala fe.

2. Al respecto, para estar en posibilidad de resolver el tema propuesto por


los denunciantes, es necesario dar respuesta a una primera pregunta
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

fundamental: ¿Existe contradicción en los criterios que refiere el


denunciante?

I. ANTECEDENTES

3. Los Magistrados integrantes del Primer Tribunal Colegiado del


Vigésimo Segundo Circuito, mediante oficio recibido dieciocho de
marzo de dos mil catorce en la Oficina de Certificación Judicial y
Correspondencia de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación,
denunciaron la posible contradicción entre el criterio sustentado por el
tribunal referido y el que sostienen el Tercer Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Cuarto Circuito y el Tercer Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Segundo Circuito.

4. Los denunciantes señalaron que la probable contradicción de criterios


se generó a partir de lo resuelto en el amparo directo civil 215/2013,
relacionado con el amparo directo civil 216/2013, del índice del órgano
jurisdiccional al que pertenecen en donde, al analizar la institución del
tercero adquirente de buena fe, frente a la nulidad de la primera
compraventa derivada de la suplantación de persona (vendedora) y la
actualización de la venta de cosa ajena, el Tribunal Colegiado consideró
que si bien existió tracto sucesivo en los registros previos a las
operaciones en que los quejosos fungieron como adquirentes y que
éstos actuaron de buena fe al celebrar los contratos, ello no desvirtúa la
ausencia de buena fe registral, pues el acto traslativo se llevó en
contravención a leyes prohibitivas, como fue la venta de cosa ajena por
suplantación de personas, lo que constituye un acto contrario a una ley
prohibitiva y al interés público.

5. En cambio, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del


Cuarto Circuito y el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

Segundo Circuito, al resolver el amparo directo


371/2013/3 y el juicio de amparo directo 808/2012,
respectivamente, estimaron que cuando se trata de terceros
adquirentes de buena fe se mantiene el sistema de protección registral
en su favor.

II. TRÁMITE

6. Por auto de veinte de marzo de dos mil catorce, el Presidente de la


Suprema Corte de Justicia de la Nación admitió a trámite la denuncia de
contradicción de tesis. Asimismo, ordenó girar oficios a la Presidencia
del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito y a la
del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito para
que remitieran copias certificadas de las ejecutorias de sus respectivos
índices en las que sustentaron los criterios en contradicción, así como
su envío a la cuenta de correo electrónico correspondiente, en términos
de lo dispuesto en la Circular 3/2011-P del Tribunal Pleno de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación. Asimismo, se solicitó a las
Presidencias de los órganos jurisdiccionales contendientes informaran a
este Alto Tribunal si el criterio sostenido, que forma parte de la
contradicción, se encuentra vigente o, en su caso, la causa para tenerlo
por superado o abandonado. Finalmente, se ordenó el turno del asunto
al Ministro José Ramón Cossío Díaz.

7. Por acuerdo de veintisiete de marzo de dos mil catorce, el Presidente


de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación avocó
el asunto a la Sala que preside.

8. Una vez que los tribunales requeridos remitieron las copias de las
resoluciones relativas a la denuncia de contradicción, mediante
proveído de veintiocho de abril de dos mil catorce, el Presidente de esta
Primera Sala tuvo por integrado el expediente en que se actúa y ordenó

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

el envío de los autos al Ministro designado para la elaboración del


proyecto respectivo.

III. COMPETENCIA

9. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es


competente para conocer de la presente denuncia de contradicción de
tesis, en atención a lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, interpretado en
términos de la tesis aislada P. I/2012 (10a.) sustentada por el Pleno de
esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, con el rubro:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS
DE DIFERENTE CIRCUITO. CORRESPONDE CONOCER DE ELLAS
A LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN
(INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 107, FRACCIÓN XIII, PÁRRAFO
SEGUNDO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS
UNIDOS MEXICANOS, REFORMADO MEDIANTE DECRETO
PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 6 DE
JUNIO DE 2011)"1. Así como en los artículos 226, fracción II, de la Ley
de Amparo vigente a partir del tres de abril de dos mil trece y 21,
fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en
relación con los puntos segundo, fracción VII y tercero del Acuerdo
Plenario 5/2013, publicado en el Diario Oficial de la Federación el
veintiuno de mayo de dos mil trece; en virtud de que se trata de una
posible contradicción de tesis entre Tribunales Colegiados de distinto
Circuito y el tema de fondo corresponde a la fe registral que protege a
los terceros adquirentes de buena fe en asuntos del orden civil, cuya
especialidad corresponde a esta Primera Sala.

IV. LEGITIMACIÓN

1
Tesis aislada, publicada en la página nueve, del Libro VI, Marzo de 2012, Tomo 1, Décima Época,
del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

10. Por otro lado, la denuncia de contradicción de tesis


proviene de parte legítima, porque fue formulada por
los Magistrados del Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo
Circuito, órgano que emitió la resolución en la que se sustenta uno de
los criterios contendientes. Por tanto, formalmente se actualizó el
supuesto de legitimación previsto en los artículos 107, fracción XIII, de
la Constitución Federal y 227, fracción II, de la Ley de Amparo, vigente
a partir del tres de abril de dos mil trece.

V. EXISTENCIA DE LA CONTRADICCIÓN

11. Conforme lo resuelto por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de


Justicia de la Nación en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la
mecánica para abordar el análisis sobre la existencia de las
contradicciones de tesis no necesita pasar por el cumplimiento
irrestricto de los requisitos establecidos en la jurisprudencia número
P./J. 26/2001, emitida por el Tribunal Pleno, cuyo rubro dice:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE
CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA" 2, puesto que dicho
criterio fue ya interrumpido.

12. Una nueva forma de aproximarse a los problemas que plantean los
tribunales colegiados en este tipo de asuntos debe radicar en la
necesidad de unificar criterios y no en la de comprobar que se reúnan
una serie de características determinadas en los casos resueltos por los
tribunales colegiados.

13. Por ello, para comprobar la existencia de una contradicción de tesis es


indispensable determinar si existe una necesidad de unificación, es
decir, una posible discrepancia en el proceso de interpretación más que
2
Tesis P./J. 26/2001, consultable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, novena
época, Pleno, tomo XIII, abril de 2001, página: 76.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

en el producto del mismo. En esa línea de pensamiento, si la finalidad


de la contradicción de tesis es la unificación de criterios, y si el
problema radica en los procesos de interpretación –que no en los
resultados– adoptados por los tribunales contendientes, entonces es
posible afirmar la existencia de una contradicción de tesis cuando se
cumplen los siguientes requisitos:

a. Los tribunales contendientes hayan resuelto alguna cuestión


litigiosa en la que se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio
judicial a través de un ejercicio interpretativo mediante la adopción
de algún canon o método, cualquiera que fuese.

b. Entre los ejercicios interpretativos respectivos exista al menos un


tramo de razonamiento en el que la interpretación ejercida gire en
torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido
gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de
una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en
general.

14. El discernimiento expuesto, es tomado y resulta complementario


del criterio sustentado por el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de
Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 72/2010 3, encaminada a
proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar mayor
eficacia a su función unificadora de la interpretación del orden jurídico
nacional.

15. Por otro lado, cabe señalar que aun cuando los criterios sustentados
por los tribunales contendientes no constituyen jurisprudencia
debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder
3
Tesis P./J. 72/2010, consultable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, novena
época, pleno, tomo XXXII, agosto de 2010, página: 7; cuyo rubro es: "CONTRADICCIÓN DE TESIS.
EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS
TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS
JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO,
INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN
EXACTAMENTE IGUALES".

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

a su análisis y establecer si existe la contradicción


planteada y, en su caso, cuál es el criterio que debe
prevalecer, siendo aplicable la tesis L/94, con el epígrafe:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU INTEGRACIÓN NO ES
NECESARIO QUE SE TRATE DE JURISPRUDENCIAS", emitida por
el Pleno de esta Suprema Corte4.

16. Posturas contendientes. En primer orden se sintetizan las


consideraciones y argumentaciones en que los tribunales colegiados
contendientes basaron sus resoluciones, las que servirán para dar
respuesta a una primera interrogante: ¿Existe contradicción en los
criterios que refiere la denunciante?

17. El Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito


resolvió el juicio de amparo directo 215/2013, relacionado con el juicio
de amparo directo 216/2013, cuyo asunto tiene las siguientes
características:

a. El dos de junio de dos mil seis, la actora promovió juicio ordinario


civil, en el que demandó lo siguiente:

 De los cinco codemandados (Abel, Abel P. Laris, Federico,


Isabel y Guadalupe), la nulidad absoluta de la escritura pública
24146, de veintiocho de noviembre de dos mil tres, en la que
se formalizó el pretendido contrato de compraventa celebrado
entre la actora, como supuesta vendedora, y los demandados,
como compradores, respecto del cierto lote de terreno, cuya
superficie fue de dos mil quinientos noventa metros cuadrados.
Tal escritura aparece inscrita en el Registro Público de la
Propiedad del Estado de Querétaro, en el folio real 12598/4, de
siete de mayo de dos mil cuatro.
4
Tesis P. L/94, consultable en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, octava época,
Pleno, Núm. 83, noviembre de 1994, página: 35.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

 De los mismos enjuiciados y de otro más (Esteban), la actora


demandó la nulidad absoluta de la escritura pública 42468, de
veinte de enero de dos mil cuatro, en la que se formalizó la
compraventa celebrada entre los primeros cinco demandados,
como vendedores, y el último como comprador, respecto del
inmueble materia del litigio. Lo cual quedó registrado en el folio
real 12598/5 del Registro Público de la Propiedad del Estado de
Querétaro, el ocho de marzo de dos mil cinco.

 La entrega del inmueble materia de la controversia, así como de


sus frutos y accesorios.

 La declaración judicial de que la actora es la legítima y exclusiva


titular de los derechos de posesión y de propiedad del inmueble
controvertido.

 De todos los demandados referidos el pago de gastos y costas.

 Del Notario Público Número Uno del Estado de Querétaro, la


nulidad absoluta y la cancelación de la escritura pública 24146.

 Del Notario Público Número Cinco del Estado de Querétaro, la


nulidad absoluta y la cancelación de la escritura pública 42468.

 Del Director del Registro Público de la Propiedad de dicha


entidad federativa, la cancelación de las inscripciones en los
folios reales 12598/4, de siete de mayo de dos mil cuatro y
12598/5, de ocho de marzo de dos mil cinco.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

b. La actora amplió su demanda en los siguientes


términos:

 Del demandado citado en último lugar (Esteban), reclamó la


nulidad absoluta de la escritura pública 44424, de siete de
septiembre de dos mil cinco en la que se formalizó el contrato
de donación celebrado entre dicho enjuiciado, como donante, y
otra persona de nombre Laura, como donataria, respecto del
terreno materia del juicio; lo cual quedó registrado ante el
Registro Público de la Propiedad en el folio real 12598/7, de
veintiuno de noviembre de dos mil cinco.

 De la donataria (Laura) y de Ana Rosa, demandó la nulidad


absoluta de la escritura pública 65415, de cuatro de enero de
dos mil seis, en la que se formalizó el contrato de compraventa
celebrado entre la primera, como vendedora, y la segunda como
compradora, en relación con el predio controvertido. Esto quedó
registrado en folio real 12598/9.

 Del Notario Público Número Cinco del Estado de Querétaro, la


nulidad absoluta de la escritura pública 44424 (en la que se
formalizó la donación).

 Del Notario Público Número Cuatro del Estado de Querétaro, la


nulidad absoluta de la escritura pública 65415 (en la que se
formalizó la compraventa).

 Del Director del Registro Público de la Propiedad del Estado de


Querétaro, la cancelación de las inscripciones en los folios

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

reales 12598/7 y 12598/9, de veintiuno de noviembre de dos mil


cinco y uno de junio de dos mil seis, respectivamente.

c. El diecinueve de febrero de dos mil doce se dictó sentencia


definitiva, en la que se acogieron las pretensiones de la actora.

d. Los demandados particulares y el Notario Público Número Uno del


Estado de Querétaro interpusieron recurso de apelación y la actora
planteó la adhesiva a dicho recurso, cuyo conocimiento
correspondió a la Primera Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia
del Estado de Querétaro, en el toca 1677/2012. El treinta de
noviembre de dos mil doce se dictó sentencia, en la que se resolvió
confirmar la de primera instancia.

18. En el juicio de amparo planteado contra el fallo de segunda


instancia, el tribunal colegiado resolvió, por mayoría de votos, negar el
amparo a los quejosos, en sesión de siete de marzo de dos mil catorce,
en razón de las siguientes consideraciones:

Por lo que se refiere al tema de la protección a los derechos de los
terceros adquirentes de buena fe –carácter que, se dijo, ostentaban
los quejosos– el tribunal colegiado estimó que para determinar la
interpretación del artículo 2889 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado de Querétaro, se tenía que tomar en cuenta que
el Registro Público de la Propiedad nació como producto de la
necesidad de la vida cotidiana de evitar que las transmisiones y
gravámenes relativos a bienes inmuebles se efectúen en forma
clandestina y se vea afectada o disminuida notablemente la
estabilidad y seguridad que debe caracterizar a los actos traslativos
de domino sobre esta clase de bienes y ante el hecho de su
circulación, surge como requisito indispensable la intervención del
poder público a fin de garantizar y organizar la seguridad de su
funcionamiento.

En su carácter de oficina pública, el objetivo principal del Registro
Público de la Propiedad es dar a conocer cuál es la situación
jurídica que guardan los bienes en él inscritos, principalmente los
inmuebles, para que toda persona que tenga interés de efectuar

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

una operación con relación a ellos, conozca la


verdadera situación que guarda el bien referido.

El tribunal federal expuso que en el sistema legal mexicano, el
Registro Público de la Propiedad no genera, por sí mismo, la
situación jurídica a la que da publicidad, es decir, no constituye la
causa jurídica de su nacimiento, ni es el título del derecho inscrito,
sino que se limita, por regla general, a publicitar, a ser un reflejo del
derecho nacido extrarregistralmente mediante un acto jurídico que
fue celebrado con anterioridad por las partes contratantes, así
como la causa o el título del derecho generado es lo que realmente
se inscribe o se asienta en la anotación relativa con la finalidad de
hacerlo del conocimiento de terceros, para declararlo así y sean
conocidos por quienes acudan a consultar sus folios y adquieran
certeza jurídica del estado que guardan los bienes sobre los que
muestran interés.

Sobre esa base, dicho órgano jurisdiccional indicó que todo tercero
no puede ni debe sufrir perjuicio alguno a causa de derechos
clandestinos, pues la seguridad derivada de la transmisión de
dominio a través de cualquiera de las formas admitidas por la ley,
constituye uno de los pilares de la economía moderna, pues admitir
lo contrario sería aceptar y contribuir al deterioro y entorpecimiento
de esa clase de transacciones.

Es por ello que en el Registro Público de la Propiedad existen
varios principios fundamentales tales como: el de publicidad, el de
inscripción, el de especialidad, el de consentimiento, el de tracto
sucesivo, el de rogación, el de prelación, el de legalidad, el de
tercero registral y el de fe pública registral o legitimación registral.
Éstos se encuentran previstos en los artículos 2881, 2882, 2883,
2885, 2889, 2890, 2891, 2892 y 2900 del Código Civil del Estado

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

de Querétaro5 –vigente al momento de la celebración de los


contratos cuya nulidad se demandó–.

Conforme a tales numerales, el tribunal colegiado señaló que el
tercero registral es la persona que inscribe un derecho real
adquirido y a título oneroso de quien aparece como su titular en el
Registro Público de la Propiedad, siempre que no se haya
efectuado en contravención a las leyes prohibitivas o al interés
público. Las características del tercero registral son que éste: 1.
Haya inscrito un derecho real; 2. Ese derecho lo haya adquirido de
quien aparece como titular legítimo, de acuerdo los datos que
5
Artículo 2881. Para efectos del presente Capítulo, el Registro Público de la Propiedad se
denominará en lo subsecuente como Registro. Las oficinas del Registro se establecerán en las
poblaciones que determine el Ejecutivo del Estado.
Artículo 2882. El Registro funcionará conforme al sistema y métodos que determine su reglamento,
el cual fijará el número de secciones o divisiones de que se componga la oficina y en donde deban
registrarse los títulos susceptibles de inscripción, así como los requisitos necesarios para
desempeñar los cargos que requiere el funcionamiento del Registro.
Artículo 2883. El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a
las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios o libros del
Registro y de los documentos relacionados con los mismos que estén archivados. También tienen la
obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros
y folios del Registro, así como certificaciones de existir o no anotaciones relativas a los bienes
señalados o a cargo de ciertas personas.
Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el
artículo 1441.
Artículo 2885. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo
producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí
podrá aprovecharse en cuanto le fueren favorables.
Artículo 2889. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a
las leyes.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los actos o contratos que se otorguen o
celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ellos no se invalidarán,
en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el
derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o
contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.
Artículo 2890. El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma
expresada por el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio
o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.
No podrá ejercitarse acción contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales sobre los
mismos o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que
previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que
conste dicho dominio o derecho.
En caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o
derechos reales, se sobreseerá el procedimiento respectivo de los mismos o de sus frutos,
inmediatamente que conste en los autos por manifestación auténtica del Registro Público, que
dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se
decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la
acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro Público.
Artículo 2891. No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos,
aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que estas sean
copartícipes.
Artículo 2892. La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga
interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el notario que haya autorizado la
escritura de que se trate.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

ofrece la publicidad del Registro Público; 3. Sea de


buena fe, es decir, que no haya conocido los vicios
de origen en las anotaciones y asientos del
Registro, si los hubiera y 4. Su derecho lo haya adquirido a título
oneroso. En caso de conflicto de derechos entre adquirente a título
oneroso y uno a título gratuito, se le dé preferencia al primero.

En conformidad con la doctrina, el tribunal federal sostuvo que la
buena fe registral emana de la estricta observancia del tracto
continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no
interrumpidas, que se traduce por una absoluta concordancia de
los asientos que figuran en el Registro Público de la Propiedad; sin
embargo, la ley dispone dos hipótesis en que la presunción de
buena fe registral no opera cuando se trata de: (i) actos gratuitos y
(ii) actos que contravengan leyes prohibitivas (venta de cosa ajena)
o al interés social (actos ilícitos o delitos).

Así, para el tribunal colegiado, conforme al Código Civil del Estado
de Querétaro, en el sistema del Registro Público de la Propiedad
Artículo 2900. Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o cualquier
derecho real sobre los mismos o que sin serlo sea inscribible, el Notario ante quien se vaya a otorgar
el instrumento, podrá solicitar al Registro certificado sobre la existencia o inexistencia de
gravámenes, en relación con los mismos. En dicha solicitud, que surtirá efectos de aviso preventivo
a partir de su presentación, deberá mencionarse la operación y finca de que se trate, los nombres de
los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador practicará inmediatamente la
nota de presentación del aviso en el folio o libro correspondiente, cuya vigencia se extenderá hasta
los treinta días naturales contados a partir de la fecha de expedición del certificado.
Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el
párrafo anterior, el Notario ante quien se otorgó, dentro del plazo de vigencia del aviso preventivo,
dará aviso definitivo al Registro respecto de la operación de que se trate, el que contendrá, además
de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de escritura y la de su firma. El registrador,
con el aviso citado practicará de inmediato la nota de presentación correspondiente, la cual tendrá
una vigencia de ciento ochenta días naturales, a partir de la fecha de presentación del aviso
definitivo. Si éste se presenta dentro del término establecido para el aviso preventivo, sus efectos se
retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el párrafo anterior; en caso
contrario sólo surtirá efectos desde la fecha y hora en que fue presentado y según el número de
entrada que le corresponda.
Si el testimonio respectivo al Registro dentro de cualquiera de los términos que se señalan en los
párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del
aviso preventivo o en su caso desde la fecha de presentación del aviso definitivo, con arreglo a sus
números de entrada. Si el testimonio se presenta vencidos los referidos plazos, su inscripción
únicamente surtirá efectos desde la fecha y hora de su presentación.
Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el primer párrafo de
este artículo fuere privado, deberá dar aviso definitivo el Notario o en su caso, con arreglo a la Ley, la
autoridad que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en
cuyo supuesto el aviso en cuestión surtirá los mismos efectos que el dado por los Notarios respecto
de instrumentos públicos.
En virtud de lo dispuesto en los párrafos anteriores, los documentos que se presenten para
inscripción o anotación en las partidas o folios en que aparezca un aviso preventivo o definitivo, no
serán motivo de asiento registral alguno, mientras no caduque la vigencia de los términos señalados,
y solamente se anotará en el control de entradas para el efecto de preservar su prioridad registral.
No podrá presentarse más de un aviso preventivo por el mismo Notario durante la vigencia de la
nota a que se refiere el párrafo primero de este artículo.

13
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

en México, sus asientos son meramente declarativos y


publicitarios; sin embargo, en garantía de la seguridad del tráfico
inmobiliario y en beneficio del tercero que adquiere confiado en el
registro a título oneroso y de buena fe, entra en juego el principio
registral de fe pública registral, esto es, el contenido del asiento se
reputa verdadero aun cuando pudiera no serlo, porque vaya contra
la realidad jurídica, al atribuírsele a la inscripción una validez jure
et de jure independiente de la validez y de la existencia del título
que pudo haberlo creado.

Esto es, se otorga a la inscripción una sustantividad respecto de lo
cual se llega a admitir el caso de que el titular registral transmita
algo que no está en su patrimonio y que el tercero adquirente de
buena fe y a título oneroso se convierta en su propietario por obra
exclusiva del registro contra todos los principios del derecho civil
relativos a las fuentes de las obligaciones.

El tribunal federal agregó que esa adquisición de la propiedad fue
la aplicación del principio de la buena fe registral, lo cual era
posible en atención al artículo 2889 del Código Civil citado.

Así, ese tipo de adquisición admite –continuó dicho órgano
jurisdiccional– solamente en forma excepcional cuando se
actualizan todos los requisitos o circunstancias que el numeral
indicado determina y son: a) la existencia de un negocio jurídico de
adquisición a favor del tercero; b) a título oneroso; c) de buena fe –
desconocimiento de los vicios que afectan el derecho de su
otorgante–; d) válido en sí mismo; e) se inscriba el negocio; f) el
transferente sea aquel que según el registro aparezca con facultad
para transmitir; g) el derecho del otorgante se anule o resuelva en
virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del mismo registro y h) no se trate de actos ejecutados
en contravención a leyes prohibitivas o al interés público.

Sobre esa base, dicho órgano jurisdiccional estimó acertada la
decisión de la sala responsable de confirmar la declaratoria de
nulidad de las escrituras públicas 42468, 44424 y 65415, a través
de las cuales los quejosos adquirieron el inmueble materia de la
controversia, ya que conforme al tema de la buena fe registral, la
anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
emitió un criterio en el que se indica en qué casos no se puede
aludir a la buena fe registral ni al derecho del tercero protegido,
contenido en la jurisprudencia de rubro "REGISTRO PÚBLICO,

14
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA


BUENA FE EN EL."6

Ello en razón de que –según el tribunal colegiado–
independientemente de que con las pruebas que obraban en autos,
se acreditara o no que los quejosos conocían los vicios del título de
su vendedor, la buena fe registral no se podía invocar cuando la
nulidad del derecho del otorgante proviniera de un hecho
delictuoso como la falsificación del firma o suplantación de una
persona, conforme al criterio de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación; lo que se actualizó en el caso concreto.

El órgano federal refirió que ello se debió a que en el juicio de
origen se declaró la nulidad de la escritura pública 24146 de
veintiocho de noviembre de dos mil tres, pasada ante la fe del
Notario Público Número Uno del Estado de Querétaro, en el que
supuestamente se formalizó la compraventa celebrada entre la
actora, como vendedora y los demandados como compradores del
inmueble materia de la controversia, toda vez que se consideró que
quedó demostrado en autos que quien fungió como vendedora fue
suplantada en ese acto, lo que implicó la nulidad de la venta
formalizada en dicho documento público, así como de los demás
actos traslativos posteriores formalizados en las escritura pública
42468, 44424 y 65415, a través de las cuales los promoventes del
amparo adquirieron el inmueble referido. Decisión que quedó firme,
no obstante que los demandados interpusieron recurso de
apelación, pues el tema sobre la suplantación de persona quedó
firme, lo cual no resultó ser materia del juicio de amparo directo.

Bajo ese panorama, el tribunal colegiado determinó que, si en el
juicio civil se resolvió que la compraventa celebrada entre la
demandante –propietaria original– y los enjuicidados resultó
ineficaz ante la falta de consentimiento de la actora en ese acto
jurídico, al haber quedado demostrada la suplantación de
personas. Por tanto, los quejosos no podían alegar la buena fe
6
Tesis 344 publicada en el Apéndice de 1995, tomo IV, parte Suprema Corte de Justicia de la
Nación, materia civil, de la Sexta Época, página 231, registro 392471, que dice: "La buena fe
registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después
se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta
claramente del mismo registro, tratándose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos
violatorios de una ley prohibitiva o de interés público. Bajo estos principios legales, la buena fe
registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros casos: cuando una
información testimonial adolece de irregularidades que aparecen en el registro, cuando el tercero
conocía el vicio de origen del título de su enajenante, cuando no exista continuidad de transmitentes
que acredite que la persona de quien adquirió el tercero, a su vez, había adquirido de quien tenía
legítimo derecho, y cuando la anulación del derecho del otorgante proviene de un hecho delictuoso,
como falsificación de firmas, o suplantación de una persona."

15
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

registral como los adquirentes posteriores del inmueble materia del


juicio, dadas las circunstancias en que se anuló el derecho del
otorgante de la venta a favor de los peticionarios,
independientemente de que conocieran o no esos vicios, pues la
presunción de buena fe no tenía el alcance de legitimar actos
efectuados en contravención al interés público y a leyes
prohibitivas, atento a los principios constitucionales de legalidad y
seguridad jurídica.

Así, continuó el tribunal federal, si la anulación del derecho que
ostentaban los presuntos compradores (en primer orden) se debió
a la suplantación de la vendedora, lo que actualizó la venta de cosa
ajena, resultaba claro que se estaba dentro del caso de excepción
prevista en el artículo 2889 del Código Civil del Estado de
Querétaro, esto es, que los actos o contratos que se otorguen o
celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho
para ellos no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una
vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no
resulten claramente del mismo registro. Esto no se aplicará a los
contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u
otorguen en violación a una ley prohibitiva o de interés público.

Al respecto, dicho órgano jurisdiccional estimó necesario hacer
referencia a los artículos 2138 y 2139 del código citado 7, pues
conforme a tales preceptos se dispone la prohibición de vender
cosas ajenas, lo que trae como consecuencia la nulidad, como
sanción para las compraventas que se realicen en contravención a
dicha norma.

De ahí que, en el caso concreto, para el tribunal federal se estaba
ante la contravención a una ley prohibitiva, específicamente al
artículo 2138 del Código Civil del Estado de Querétaro –ninguno
puede vender sino lo que es de su propiedad–. Ello en atención a
que por virtud de la suplantación de personas que originó la nulidad
de la escritura pública 24146, se hacía evidente que en las demás
operaciones consignadas en las escritura públicas 42468, 44424 y
65415, se efectuó la venta de un bien inmueble ajeno, al existir
suplantación de la propietaria original del inmueble en la primera
venta. Además, la suplantación de persona detectada en la primera
compraventa pugnaba con el interés público y con la ley penal,
7
Artículo 2138. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
Artículo 2139. La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y
perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el
título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.

16
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

pues un acto de esa naturaleza podía constituir un


delito; de manera que por esa causa los quejosos
–terceros adquirentes– no podían invocar la buena
fe registral. Ello conforme a la tesis aislada de la anterior Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro
"REGISTRO PÚBLICO. TERCEROS (LEGISLACIÓN DEL
ESTADO DE VERACRUZ)."8

Conforme a esos argumentos, el tribunal federal estimó que los
quejosos carecían de razón en cuanto a que la excepción a la
buena fe registral operaba solamente cuando los contratos a través
de los cuales adquirieron el derecho que los quejosos pretendieron
defender, se ejecuten con transgresión a leyes prohibitivas y no
cuando provenga de actos que hubieran vulnerado leyes de esa
naturaleza o de interés público, pues en conformidad con el artículo
2889 del código citado no tenían el alcance de convalidar actos
nulos, sino únicamente darle publicidad a los actos traslativos de
dominio. Así, las escrituras públicas en las que se formalizaron
diversos actos jurídicos de transmisión del inmueble controvertido
por los quejosos tuvo su origen en la comisión de un hecho ilícito –
suplantación de persona y, por tanto, venta de cosa ajena–, de
manera que la primera compraventa fue celebrada en
contravención al interés público como una ley prohibitiva, al
venderse cosa ajena, en términos del artículo 2139 del código
sustantivo referido. Razón por la cual, la nulidad del primer título
alcanzaba hasta el último en el cual una de las quejosas adquirió el
inmueble materia de la controversia, ya que el principio de buena fe
registral no podía tener por objeto proteger derechos de terceros
en perjuicio de las garantías de legalidad y seguridad jurídicas que
protegen la propiedad, pues con ello se alteraría la comisión de
hechos ilícitos, cuestión que no sería propia del derecho, sino un
contrasentido. Lo anterior fue sustentado por el órgano federal
conforme a la tesis aislada de la Tercera Sala de la Suprema Corte
de Justicia de la Nación de rubro "COMPRAVENTA MEDIANTE LA
8
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación, volumen XL, cuarta parte, materia civil, de la
Sexta Época, página 148, registro 271258, que dice: "Es verdad que el artículo 2940 del Código Civil
establece que los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro
Público aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe, una vez
inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no
inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro. Sin embargo, el propio precepto
señala, en su último párrafo, excepciones a esa regla, cuando dice: "Lo dispuesto en este artículo no
se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una
ley prohibitiva o de interés público". Ahora bien, si la anulación del derecho del otorgante se debió a
la falsificación de la firma de un supuesto vendedor, es evidente que se está dentro del caso de
excepción a que se refiere la última parte del precepto antes citado, ya que la falsificación pugna con
el interés público y aun con la ley penal, según la cual un acto de esa naturaleza puede constituir un
delito. Por tanto, siendo la falsificación de la firma del otorgante del contrato o de sus causantes, la
causa de nulidad de sus títulos, no puede invocarse, por el tercero adquiriente, la buena fe registral."

17
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

COMISIÓN DE UN DELITO, NULIDAD EN CASO DE. TERCEROS


ADQUIRENTES (LEGISLACIÓN DE NUEVO LEÓN)."9

De esa forma, el tribunal de amparo consideró que se actuó contra
una ley prohibitiva, como fue el artículo 2138 del Código Civil del
Estado de Querétaro, al prohibir la venta de cosa ajena. De manera
que, en el asunto, se actualizó la excepción prevista en el último
párrafo del artículo 2889 del ordenamiento referido para los
adquirentes de buena fe, ya que el artículo 2139 del dicho código
remite expresamente a lo que dispone el título relativo al Registro
Público para los adquirentes de buena fe, en el cual se encuentra
el artículo 2889 que prevé la invalidación de las operaciones
celebradas por terceros de buena fe, cuando se trate de contratos
que se ejecuten y otorguen en violación a una ley prohibitiva, como
fue el artículo 2138 –venta de cosa ajena–; de ahí que la remisión
que realiza ese precepto al numeral 2139 no se podía interpretar
en el sentido de que las ventas de cosa ajena no les aplica la
excepción contenida en el tercer párrafo del artículo 2889 del
Código Civil del Estado de Querétaro.

Además, dicho órgano jurisdiccional consideró que el hecho de que
en la sentencia reclamada no se hubiera abordado el examen de
los antecedentes registrales de las adquisiciones de cada uno de
los quejosos, no les causaba perjuicio a lo promoventes del
amparo, al no estarse en el supuesto de excepción al principio de
buena fe registral, en que el tercero adquirente ignorara esos
vicios, sino en el supuesto en que el acto por el que adquirió
proviniera de un acto ilícito, como fue la suplantación de persona y
la venta de cosa ajena, supuesto prohibido por la ley. Por esa
misma razón, el tribunal colegiado expuso que el hecho de que
hubiera existido tracto sucesivo en los registros previos a las
operaciones en los que los quejosos fungieron como adquirentes y
ellos hubieran actuado de buena fe al celebrar los contratos,
tampoco desvirtuaba la ausencia de la buena fe registral.

Así, el tribunal colegiado concluyó que aun cuando las
adquisiciones celebradas por los peticionarios hubieran o no
9
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación, tomo CXXIII, materia administrativa, de la
Quinta Época, página 1413, registro 340326, que dice: "Si en el contrato mediante el cual una
persona adquirió un bien, se falsificó la firma del vendedor, es indudable que si lo vende será nulo el
título por el cual adquiera su causahabiente, ya que el delito de falsificación debe tener repercusión
frente al posterior adquirente, quien no puede ostentarse como tercero de buena fe, atenta la
excepción que al respecto establece el artículo 2899 del Código Civil del Estado, al determinar que
el respeto a los terceros no incluye los casos en que concurran actos o contratos que se otorgaron
violando una ley prohibitiva o de interés público, caso en el cual la fe del Registro no convalida el
título que deriva de un acto ejecutado en las circunstancias enunciadas."

18
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

cumplido con todas las formalidades de ley, las


hubieran efectuado las personas que aparecían
como propietarias en el Registro Público de la
Propiedad, los contratos fueran lícitos y la existencia de buena fe
en la celebración de esos actos jurídicos, ello no destruyó el hecho
de que la primera venta se realizó en contravención a leyes
prohibitivas –suplantación de persona y venta de cosa ajena–, al
haber quedado firme en la sentencia reclamada la confirmación de
la declaratoria de nulidad de la primera escritura al provenir de un
acto ilícito y, por tanto, de las demás escrituras impugnadas, a
través de las cuales formalizó las adquisiciones del inmueble
controvertido por parte de los quejosos, pues la sala responsable
interpretó debidamente el artículo 2889 del Código Civil del Estado
de Querétaro.

19. Por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del


Cuarto Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 371/2013/3,
analizó un asunto con las siguientes características:

a) En el juicio ordinario civil, el actor demandó de la reivindicación de


dos lotes de terreno, que adquirió a través de una compraventa
celebrada con quien en aquel momento detentaba la propiedad de
esos predios, acto que estuvo debidamente inscrito en el Registro
Público de la Propiedad y de Comercio.

b) El Juez Mixto de lo Civil y Familiar del Décimo Distrito Judicial en


Montemorelos, Nuevo León admitió dicha demanda y ordenó el
emplazamiento de la demandada, quien dio contestación a aquélla,
en la que expuso que fue víctima de un engaño por parte de su hija,
quien con un poder otorgado a ésta por la enjuiciada para disponer
de los inmuebles materia del juicio, los donó a su hijo y éste, a su
vez, realizó la compraventa de esos inmuebles con el actor. En
contra de ello, la enjuiciada intentó un juicio en el que demandó la
nulidad de esa donación.

19
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

c) Posteriormente, al juicio reivindicatorio se acumuló el juicio ordinario


civil promovido por la demandada contra el actor, a quien demandó
la prescripción adquisitiva de los terrenos indicados.

d) El juez de primer grado dictó sentencia en la que resolvió, en


relación a la prescripción adquisitiva, que no quedó acreditada la
causa generadora de la posesión; mientras que los elementos de la
reivindicación sí fueron demostrados; además, se determinó, entre
otras cosas, que la demandada tenía el carácter de causante del
título de propiedad.

e) La enjuiciada interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento


correspondió a la Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de
Justicia del Estado de Nuevo León, quien dictó sentencia y resolvió
confirmar la sentencia recurrida.

20. En el juicio de amparo directo promovido por la demandada, el


tribunal colegiado dictó la sentencia de veintiuno de noviembre de dos
mil trece, en la que negó el amparo a la quejosa (demandada), en razón
a las consideraciones siguientes:

El tribunal colegiado analizó, conforme a la doctrina, las
instituciones jurídicas como la nulidad, la buena fe y el tercero
registral de buena fe.

Precisado lo anterior, dicho órgano jurisdiccional estimó que, en el
caso concreto, el veintitrés de marzo de dos mil doce, la
demandada allegó copias certificadas al juicio de la sentencia
dictada el veintitrés de febrero de ese mismo año, por el Juez Mixto
de lo Civil y Familiar del Décimo Distrito Judicial dentro del
expediente 1007/2008, relativo al juicio ordinario civil promovido por
aquélla en la que se declaró la nulidad del contrato de donación
celebrado entre Gracia Margarita, representada por su hija, como
donante y el hijo de esta última como donatario.

El tribunal federal señaló lo que se entiende por propiedad y explicó
cómo se desarrolla la compraventa. Indicó también que con la
finalidad de hacer efectivos los principios de certeza y seguridad
20
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

jurídica en el tráfico inmobiliario, la legislación se


vale de dos auxiliares importantes, como son el
Notario y el Registro Público de la Propiedad.

Así, indicó que el notario se integra por un calificado grupo de
peritos de derecho investidos de fe pública y facultados para
autenticar y dar forma a los términos que dispongan la ley a los
instrumentos en que se consignen los actos y hechos jurídicos. Al
respecto, la legislación civil del Estado de Nuevo León dispone que
cuando se trata de operaciones relacionadas con los inmuebles que
excedan de cierto valor, éstas deben hacerse constar en escritura
pública, para dar plena certeza y perfección al acto jurídico, a su
contenido y sobre las circunstancias en que fue realizado, mediante
la constatación del fedatario público de la identidad de las partes, la
fecha y el lugar de su realización, los antecedentes del objeto del
contrato, su redacción, así como su perfeccionamiento jurídico
intrínseco. Ello, porque la intervención del notario no se limita a
autentificar documentos, pues él es el responsable de su redacción
y de su contenido, además, corre a su cargo que la escritura
satisfaga todos los requisitos conducentes para que los interesados
que comparecieron ante él hayan participado en un negocio jurídico
perfectamente celebrado.

Por su parte, el tribunal federal refirió que la seguridad jurídica que
se pretende mediante el otorgamiento en escritura pública de un
negocio se apoya en dos pilares que son: la conservación y la
perfección del documento notarial. La conservación del documento
es permanente y su preservación corre a cargo del notario por el
tiempo que la ley obliga a la custodia de los libros de protocolo.
Transcurrido ese lapso, la función anterior corresponderá al Archivo
General de Notarías, lugar en donde quedan depositado
definitivamente, respecto de los cuales los interesados podrán
acudir a dicha institución a solicitar la expedición de otro documento
ante su pérdida o extravío.

De manera que, continuó el órgano jurisdiccional, la intervención del
notario conduce a garantizar la perfección jurídica del negocio
celebrado y la conservación de su constancia, lo que, además,
produce un medio probatorio de la operación realizada al que la ley
le atribuye eficacia de prueba plena.

Por otro lado, refirió también sobre el Registro Público de la
Propiedad, respecto del cual indicó que es una institución producto
de las necesidades de la vida cotidiana para evitar que las

21
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

transmisiones y gravámenes sobre bienes inmuebles se efectúen en


forma clandestina y la estabilidad y la seguridad que debe
caracterizar a los actos traslativos de ese tipo de bienes se vean
afectadas o disminuidas, en razón a la necesidad de ponerlos
jurídicamente en circulación y hacer necesaria la intervención del
poder público a fin de que sea el encargado de organizar su
funcionamiento.

Sobre dicha institución jurídica, el tribunal colegiado agregó que, en
su carácter de oficina pública, el registro tiene como objetivo
principal dar a conocer cuál es la situación jurídica que guardan los
inmuebles inscritos, para que toda persona que tenga interés en
efectuar una operación con relación a ellos, conozca la verdadera
situación que guaran esos bienes, como son: quién es el
propietario, cuál o cuáles son los gravámenes adquiridos, la
superficie legal con que cuenta y se pretende adquirir, así como los
demás datos de identificación, que le proporcionen seguridad y
plena garantía sobre la legalidad de la transacción que se pretenda
efectuar. Esto es, el Registro Público de la Propiedad inmobiliaria
tiene por objeto dar estabilidad y seguridad jurídica al derecho de
propiedad sobre bienes inmuebles, ya que su función es dar a
conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto en el
aspecto del derecho de propiedad, como de las cargas o derechos
reales que, en su caso, reporte un inmueble, para impedir fraudes
en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles.

La función registral –continuó el tribunal federal– está sujeta a
diversos principios, como son: publicidad registral, inscripción,
especialidad, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prioridad o
prelación, calificación, legitimación y fe pública. El método que el
Registro Público de la Propiedad sigue para otorga la seguridad
jurídica, parte de que las inscripciones de propiedad inmobiliaria se
realizan dentro de una secuencia entre adquisiciones y
transmisiones, sin que haya una ruptura de continuidad. Así, se
pretende que en dicha institución se contenga todo el historial del
inmueble para ofrecer la certeza de quien aparece inscrito como el
último propietario del inmueble deba tenerse como tal y su derecho
pueda se oponible frente a terceros.

Esos principios tienen por objeto asegurar que el comprador de un
inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la
finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea
oponible a terceros, aun cuando posteriormente resulte no serlo.

22
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014


El tribunal colegiado refirió que las inscripciones
inmobiliarias gozan de una presunción de
veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena
fe. Esa presunción de veracidad otorga certeza y seguridad jurídica
sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.

Por su parte, señaló que la legitimación se clasifica en ordinaria y
extraordinaria: la primera se da cuando existe coincidencia entre el
derecho protegido y la realidad de hecho; la extraordinaria tiene
lugar cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no goza de
la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurídica
ajena. La ley legitima ese acto basado en la apariencia jurídica,
conforme al principio de buena fe registral.

La presunción de validez que otorga el Registro a los actos
inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad,
permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular
registral.

Por otro lado, el tribunal federal señaló que la legitimación nace con
el asiento o anotación en el registro. Lo inscrito es eficaz y crea una
presunción juris tantum de que el titular aparente es real; pero si se
trata de actos en los cuales se afecta el interés de un tercero de
buena fe, que a título oneroso adquiere la propiedad del titular
registral, la presunción se vuelva juris et de jure, en protección a los
adquirentes de buena fe, respecto del cual se presume que un
derecho existe y pertenece al titular registral.

Respecto al principio de la fe pública registral, el órgano
jurisdiccional indicó que aquél hace referencia al caso en que un
tercero de buena fe adquiere un inmueble a título oneroso de quien
aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad; si
posteriormente algún tercero controvierte el título de propiedad de
quien vendió a ese tercero y, consecuentemente, el título del
vendedor es anulado, por regla general, el derecho de propiedad
adquirido a título oneroso por el tercero de buena fe prevalece sobre
el derecho de quien haya sido el legítimo propietario –sin que
apareciera como tal en el Registro Público de la Propiedad– si la
causa de la nulidad no se desprende del título de vendedor ni del
propio Registro.

Sobre esa base, el tribunal colegiado estimó que ese era el alcance
que podía tener el principio de la fe pública registral, porque ante la
inseguridad jurídica que podría ocasionar dejar desamparado al

23
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

tercero de buena fe que confió en las inscripciones que constan en


el Registro Público de la Propiedad, después de revisar y de
cerciorarse de la documentación e inscripciones correspondientes.
Ello, en atención a la jurisprudencia de la anterior Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación cuyo rubro es "REGISTRO
PÚBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE."10, así
como la tesis aislada de la Sala referida de rubro "REGISTRO
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA
REGISTRAL."11

Sobre esa base, el tribunal federal concluyó que cuando un tercero
adquirente de buena fe, a título oneroso, obtiene un inmueble de
quien aparece como propietario en el Registro Público de la
Propiedad, del propio registro no se desprende alguna causa de
nulidad de las inscripciones, se le debe dar validez a la adquisición
realizada por el tercero de buena fe, la cual debe prevalecer sobre
cualquier otra que no derive del propio registro. Ello para cumplir
10
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación, volumen CXXVI, cuarta parte, materia civil,
de la Sexta Época, página 31, registro 269437, que dice: "Es cierto que los derechos del tercero que
adquiere la garantía del registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad
del título del enajenante, porque la legitimidad de tal adquisición ya no emana del título anulado, si
no de la fe pública registral y de estricta observancia del tracto continuo o sucesivo de las
adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que se traduce en una absoluta concordancia de
los asientos que figuran en el Registro Público de la Propiedad. También es verdad que las
constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente en
buena fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los compradores no pueden conceptuarse como
terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen del título de su enajenante, que también les
es oponible, además, no basta que el adquirente se cerciore de que el inmueble está inscrito a
nombre de su vendedor, sino que es necesario que examine todos los antecedentes registrados,
pues si no existe continuidad en los títulos de las personas que aparecen en el registro, no pueden
precaverse de una ulterior reclamación."
11
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación, volumen LXXIII, cuarta parte, materia civil, de
la Sexta Época, página 52, registro 270439, que dice: "De lo que disponen los artículos 3006 y 3007
del Código Civil, se desprende que en el sistema de nuestro Registro Público de la Propiedad, sus
asientos son meramente declarativos; sin embargo y sólo en garantía de la seguridad del tráfico
inmobiliario y en beneficio del tercero que adquiere confiado en el registro a título oneroso y de
buena fe, entre en juego el principio registral llamado de la fe pública registral, por cuya virtud el
contenido del asiento se reputa verdadero, aun cuando pudiera no serlo porque fuera contra la
realidad jurídica, atribuyéndole a la inscripción una validez juris et de jure independiente de la validez
y aun de la existencia del título que pudo haberlo creado; es decir, se otorga a la inscripción una
sustantividad a virtud de lo cual se llega a admitir el caso de que el titular registral transmita algo que
no está en su patrimonio y que el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso se convierta en su
propietario por obra exclusiva del registro contra todos los principios del derecho civil relativos a las
fuentes de las obligaciones. Evidentemente esta adquisición tabular de la propiedad es una
adquisición a non dominio; y esto, que es la aplicación del principio de la fe pública registral, es
posible gracias al artículo 3007 citado. Pero este tipo de adquisición sólo se admite en forma
excepcional cautelosa y condicionada al supuesto de hecho integrado por la concurrencia de todos
los requisitos o circunstancias que el dispositivo citado establece y son: a) La existencia de un
negocio jurídico de adquisición a favor del tercero; b) Que esa adquisición sea a título oneroso; c)
Que lo sea también de buena fe; ch) Que tal negocio jurídico sea válido en si mismo; d) Que dicho
negocio jurídico se inscriba; e) Que el que en este negocio actúa de transferente sea aquél que
según el registro aparezca con facultad para transmitir, y f) Que el derecho del otorgante se anule o
resuelva en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro."

24
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

con la finalidad de otorgar seguridad jurídica que


tiene el Registro Público de la Propiedad.

Dicho órgano jurisdiccional agregó que no debía dejar de atenderse
a lo dispuesto por el artículo 2899 del Código Civil para el Estado de
Nuevo León12, pues conforme a la interpretación de tal precepto,
conduce a estimar que todo aquel que adquiere un bien raíz de una
persona que aparece como su titular ante el Registro Público debe
considerarse que lo hizo de buena fe, por los efectos propios de los
fines o principios con que está investida esa institución registral.
Además, conforme al artículo 2164 de dicho código 13, se deja intacto
el derecho de los adquirentes de buena fe, al hacer remisión a lo
que dispone en el título relativo al Registro Público, precisamente
para los adquirentes de buena fe.

Aunado a ello, el órgano federal añadió que el legislador mexicano
estimó que, además de los casos de nulidad relativa en los que el
tiempo estabiliza las transacciones y da firmeza a los actos, también
en los casos de nulidad absoluta se reconoce la seguridad dinámica
para lograr la estabilidad de los actos nulos para darles firmeza y
validez, la cual se presenta en los casos en que hay un conflicto
entre los terceros adquirentes de buena fe y el perjudicado por el
acto nulo, en cuyo caso el legislador consideró preferente el interés
del tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, al otorgarle
validez al acto a pesar de que el enajenante no tenga derecho para
disponer de la cosa; principio que se encuentra previsto en el
artículo 2899 del Código Civil del Estado de Nuevo León.

En ese tenor, el tribunal colegiado estimó que, en el caso concreto,
la demandada otorgó un poder a su hija para que dispusiera de sus
bienes y, al hacer uso de ese poder, esta última donó a su hijo los
inmuebles materia del juicio, quien posteriormente celebró contrato
de compraventa con el actor, quien resultó ser adquirente de buena
fe conforme a las inscripciones respectiva y para efectos del juicio
reivindicatorio, sin que estuviera en aptitud de apreciar si la escritura
por la que aquél adquirió adolecía de nulidad alguna, por los

12
Artículo 2899. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se
otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se
invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva
el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se
ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.
13
Artículo 2164. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y
perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el Título
relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.

25
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

alcances del referido poder, ya que esos aspectos, hasta ese


momento, no se advertían.

Lo anterior, señaló el tribunal colegiado, conforme a la institución
jurídica del tercero adquirente de buena fe prevista en los artículos
2893, 2895, 2898 y 2899 del Código Civil del Estado de Nuevo
León14, de cuyos preceptos se advierten que aquél es el que sin
intervenir en un acto o contrato tiene, en relación con la cosa que ha
sido objeto de ese acto, un derecho adquirido de buena fe, por título
oneroso, amparado por una inscripción sustentada en los principios
de publicidad y de tracto sucesivo, siempre que ese derecho no sea
violatorio de ninguna ley prohibitiva o de interés público. Es decir, el
tercero de buena fe registral que adquirió el inmueble conforme a
los datos que arrojaron las inscripciones del Registro Público de la
Propiedad y en los que apareció que el causante podía disponer
libremente de la cosa.

Sobre esa base, el tribunal colegiado indicó que, en el caso, el
tercero adquirente del inmueble materia de la controversia que
desconocía su situación jurídica, no debía reportar las resultas del
juicio de nulidad, pues ello infringiría el concepto de valor superior,
referente a la protección del tercer adquirente de buena fe registral.
Así, al sostener el actor que adquirió el inmueble referido de parte
de su legítimo propietario –lo cual se desprendía de la escritura
pública, en la que fue comprador– ello puso de manifiesto
precisamente que era un adquirente de buena fe, tal como lo había
estimado la sala responsable, para desestimar la pretensión de
reivindicación del inmueble.

14
Artículo 2893. El Registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de
permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los libros
del Registro, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También
tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los
libros del Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie
determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.
Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el
artículo 1461.
Artículo 2895. Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo
producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí
podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.
Artículo 2898. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes.
Artículo 2899. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen
o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en
cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se
ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

26
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014


Dicho órgano jurisdiccional estimó que lo referido en
el párrafo anterior no controvertía el contenido del
artículo 2164 del Código Civil del Estado de Nuevo
León, porque aunque la venta de cosa ajena es nula conforme a
dicho numeral, lo cierto es que en ese precepto se determina
también que se debe tomar en cuenta lo que se dispone en el título
relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe, esto
es, que los contratos inscritos no se invalidarían respecto a terceros
de buena fe, como ocurrió en el asunto, pues aun cuando se
decretó la nulidad del poder que se utilizó para donar el inmueble
materia del juicio en nombre de la demandada y, posteriormente, fue
vendido al actor, ello no podía afectar a quien adquirió el inmueble
de quien apareció como propietario, para efectos del juicio
reivindicatorio.

Estimó que tampoco se desconocía el artículo 2899 del código
referido, porque los contratos que se otorgaran o celebraran por
personas que en el Registro aparecieran con derecho para ello, no
se invalidarían en relación al tercero de buena fe, una vez inscritos,
aunque posteriormente se anulara o resolviera el derecho del
otorgante, por virtud de título anterior no inscrito o de causas que no
resultaran claramente del registro, ni que ello se aplicara a los
contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecutaran u
otorgaran en contravención a una ley prohibitiva o de interés
público.

El órgano federal expuso que aun cuando se anulara o resolviera el
derecho del vendedor, el legislador quiso colocar la hipótesis de la
venta de cosa ajena dentro de los casos de excepción a la regla
contenida en la última parte del artículo 2899 del código sustantivo,
que dispone que no se aplicará a los actos y contratos que se
otorguen en contravención a una ley prohibitiva, pues si aquél
hubiera considerado que el caso de la venta de cosa ajena quedaba
comprendido en esa regla, por ser un acto contra la ley prohibitiva,
no hubiera hecho la salvedad expresa referida, al señalar que para
ese supuesto se estaría a lo dispuesto en protección de los terceros
adquirentes de buena fe. De ello se deducía que en la venta de
cosa ajena se mantenía el sistema de protección en favor del
adquirente de buena fe, tanto en la validez de su título, para efectos
del Registro Público de la Propiedad, como en lo que atañe a la
posible convalidación de la venta.

Por tanto, expuso el tribunal colegiado, el contrato exhibido por el
actor para justificar el primer elemento de la reivindicación fue el de

27
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

compraventa y no uno gratuito, tal acto se celebró con quien en ese


momento apareció como propietario de los bienes cuya posición de
disputaba, su antecedente registral fue el contrato de donación
otorgado con un poder para disponer de bienes y, aun cuando
posteriormente se declaró que ese poder no tenía esos alcances,
fue después de que se trasmitiera al último adquirente, por lo cual
dicha adquisición fue de buena fe.

Sin que ello implicara para el tribunal federal, el desconocimiento de
que la voluntad de los particulares no puede estar por encima de la
ley, ni que la venta de bienes ajenos deba conceptualizarse como
nula e impidiera el fomento de actividades referidas, ni que el título
de propiedad de la demandada adquiriera validez; por el contrario
acogió lo que el legislador señaló para la protección de los
adquirentes de buena fe, y no por el hecho de que los asientos
registrales creen o no un derecho, sino en función de quienes
aparecen en ellos como titulares de aquél.

Ello en virtud de la tesis aislada de la Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, derivada de la contradicción de tesis
493/2011, de rubro "TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL." 15, así
como la sustentada por la anterior Tercera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación de rubro "VENTA DE COSA AJENA,
PROTECCIÓN A LOS ADQUIRENTES DE BUENA FE, EN CASO
DE. LEGISLACIÓN DE JALISCO."16
15
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, libro XII, octubre de 2012, tomo
2, materia civil, de la Décima Época, página 1216, registro 2002086, que dice: "El Registro Público
de la Propiedad Inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad y seguridad jurídica al derecho de
propiedad sobre bienes inmuebles. Su función es dar a conocer la verdadera situación jurídica de un
inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales
que pueda reportar el inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y
gravámenes sobre inmuebles. Lo anterior se logra mediante el cumplimiento de diversos principios
registrales, como el principio de publicidad registral, que tiene por objeto dar publicidad a sus
inscripciones, para que cualquier persona que consulte sus registros pueda tener la certeza de la
situación de los inmuebles que están inscritos, así como los principios de legitimación y de fe pública
registral, los cuales otorgan una presunción iuris tantum de veracidad a las inscripciones, que se
mantiene hasta que se pruebe su discordancia con la realidad; pero si se trata de actos que afectan
a terceros de buena fe, la presunción deja de admitir prueba en contrario, en cumplimiento a la
finalidad de seguridad jurídica que persigue la institución. Dichos principios tienen por objeto
asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con
la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando a
la postre resultara no serlo. Las inscripciones inmobiliarias gozan de una presunción de veracidad, la
cual beneficia a los terceros de buena fe. En consecuencia, cuando un tercero adquiere de buena fe,
a título oneroso, un bien inmueble de quien aparece como propietario en el Registro Público de la
Propiedad, si del propio registro no se desprende alguna causa de nulidad de las inscripciones, debe
darse validez a la adquisición realizada por el tercero de buena fe, la cual debe prevalecer sobre
cualquier otra que no derive del propio registro."
16
Publicada en el Semanario Judicial de la Federación, tomo XCI, materia civil, de la Quinta Época,
página 799, registro 347128, que dice: "El artículo 2188 del Código Civil del Estado de Jalisco,
referente a la venta de cosa ajena, estatuye que tratándose de los compradores de buena fe, se
tomará en cuenta lo que se dispone en el artículo relativo al Registro Público; y como en este título,

28
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

21. Finalmente, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia


Civil del Segundo Circuito, al resolver el juicio de amparo directo
808/2012, analizó un asunto con las siguientes características:

a) En la vía ordinaria civil, Rafael demandó de Carlos la reivindicación


y entrega material de un inmueble, como consecuencia de lo
anterior el derecho de accesión y mejoras. Tal bien raíz fue el
edificio construido en el terreno materia del juicio, el pago de una
renta mensual desde la ilegal posesión del predio por el
demandado, así como la cancelación ante el Registro Público de la
Propiedad y de Comercio de Tlalnepantla, Estado de México de la
partida registral correspondiente, entre otras pretensiones.

Como hechos fundatorios de su pretensión, el enjuiciante manifestó


que el bien inmueble materia del juicio lo adquirió mediante
adjudicación derivada de dos juicios sucesorios, el veintisiete de
enero de mil novecientos setenta y cinco y el diecisiete de enero de
mil novecientos setenta y seis; pero, el dieciocho de septiembre de
dos mil seis, el demandado privó al actor de la posesión jurídica y
material del inmueble controvertido, al entrar a éste sin título alguno

el artículo 2942, previene que respecto de esos terceros no se nulificará la adquisición que hicieren,
aun cuando se anule o resuelva el derecho del otorgante, debe concluirse que el legislador quiso
colocar la hipótesis de la venta de cosa ajena, dentro de los casos de excepción a la regla contenida
en la última parte del citado artículo 2942, por virtud de la cual, establece que lo dispuesto en ese
precepto, no se aplicará a los actos y contratos que se otorguen violando una ley prohibitiva. Si el
legislador hubiese considerado que el caso de venta de cosa ajena quedaba comprendido en esa
regla, por ser un acto contra ley prohibitiva, no hubiera hecho la salvedad expresa que menciona el
artículo 2188, estatuyendo que para esa hipótesis, se estará a lo dispuesto en protección de los
terceros adquirentes de buena fe. Por otra parte, la circunstancia de que el artículo 2189 permita que
la venta de cosa ajena quede revalidada por la adquisición que hiciere el enajenante, antes de que
tenga lugar la evicción, demuestra que en esta hipótesis el legislador no ha llevado a sus últimos
extremos la sanción de nulidad absoluta, la cual no es susceptible de convalecer por ratificación o
por prescripción; de lo que se deduce que en la venta de cosa ajena, se mantiene el sistema de
protección en favor del adquirente de buena fe, tanto en lo que a la validez de su título, para los
efectos de Registro Público de la Propiedad, cuando en lo que atañe a la posible convalidación de la
venta, por medio de la adquisición posterior que hiciere el enajenante; y es evidente que de
reputarse el caso dentro de la situación general que regula los actos ilícitos, como actos ejecutados
contra leyes prohibitivas o de interés público, no se hubiera permitido la citada convalidación."

29
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

de propiedad, al pretender sustentar dicha propiedad con un


contrato de compraventa celebrado con una supuesta persona de
nombre Yolanda y que fue formalizado en la escritura pública 14816,
de trece de marzo de dos mil seis e inscrita en el Registro Público
de la Propiedad y de Comercio de Tlalnepantla, Estado de México.

El actor expuso que la supuesta vendedora del demandado no


resultó ser la misma persona que promovió el juicio ordinario civil de
usucapión, mediante el cual adquirió el inmueble materia del litigio,
por no coincidir los datos de identificación de esa persona; de
manera que se trataba de dos personas distintas. Aun así, el
enjuiciado adquirió el predio materia del juicio mediante el contrato
de compraventa formalizado en escritura pública de una persona
diferente a la que promovió el juicio de usucapión; por tanto, el
demandado carecía de título de propiedad sobre ese bien. Ello
quedó demostrado –según el actor– con las copias certificadas del
juicio ordinario civil sobre nulidad de juicio concluido de usucapión.

En la sentencia dictada el quince de octubre de dos mil siete, dentro


del proceso de nulidad de juicio concluido de usucapión, se declaró
la nulidad del título de propiedad de la persona que promovió la
prescripción adquisitiva, esto es, la vendedora del ahora
demandado.

b) El enjuiciado contestó la demanda y se opuso a las pretensiones de


su contraparte; reconvino la declaración de poner fin a la
perturbación sobre la posesión y derecho de propiedad que tiene en
relación con el inmueble materia del juicio, la prescripción
adquisitiva positiva de los derechos sucesorios a bienes del actor
(Rafael), el pago de daños y perjuicios, entre otras pretensiones. Al
30
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

contestar los hechos, manifestó que el inmueble


materia de la controversia lo adquirió de buena fe,
tal como lo determinó el juez que emitió la sentencia definitiva en el
juicio ordinario civil sobre nulidad de juicio concluido de usucapión
por fraudulento. Tal adquisición fue a través de la compraventa
celebrada con Yolanda, contrato que quedó formalizado ante el
Notario Público Número Ciento Quince del Estado de México, en la
escritura pública 14816.

El demandado expuso también, que previamente a la celebración


del contrato de compraventa se cercioró que ese inmueble estuviera
inscrito a nombre de la supuesta vendedora y libre de gravamen e
indicó que varias autoridades determinaron que sus derechos como
tercero adquirente de buena fe, con la garantía del registro,
prevalecían sobre los derechos de quien obtuviera la nulidad de la
vendedora; por tanto, la última adquisición (que correspondía al del
demandado) resultaba legítima, al no emanar del derecho previo de
la vendedora anulado eventualmente, sino del cumplimiento estricto
a la fe pública registral.

d) El juez natural dictó sentencia el ocho de marzo de dos mil doce, en


la que desestimó la pretensión del actor, así como la reconvención
planteada y no emitió condena en costas.

e) Inconforme con tal resolución, el actor interpuso recurso de


apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Primera Sala
Colegiada Civil de Tlalnepantla del Tribunal Superior de Justicia del
Estado de México. El cuatro de mayo de dos mil doce, la sala
responsable dictó sentencia en la que confirmó la de primera

31
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

instancia y condenó al apelante al pago de costas de ambas


instancias.

f) El demandante promovió juicio de amparo directo en contra de esa


sentencia. Correspondió el conocimiento del asunto al Tercer
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, en el
amparo directo 511/2012 y dictó sentencia el doce de julio de dos
mil doce en el que concedió el amparo al quejoso para efectos.

g) En cumplimiento a la ejecutoria de amparo, el dieciséis de agosto


de dos mil doce, el tribunal de apelación dictó nueva sentencia, en
la que confirmó la sentencia de primera instancia.

22. En el juicio de amparo directo promovido por el actor, el tribunal


colegiado dictó la sentencia de veinticinco de octubre de dos mil doce,
en la que negó el amparo al quejoso, en razón a las consideraciones
siguientes:

El tribunal federal calificó de inoperantes algunos de los conceptos
de violación e infundados otros de ellos.

Dicho órgano jurisdiccional estimó que la determinación de la sala
responsable sobre la desestimación de la reivindicación demandada
por el actor fue ajustada a derecho, por estimar, esencialmente, que
los derechos del tercero adquirente con la garantía del registro
prevalecían sobre los derechos de la persona (enjuiciante) que
obtuvo la nulidad del título del enajenante, lo que trajo como
consecuencia que la legitimación de la última adquisición ya no
emanaba del derecho previo de los vendedores, sino del
cumplimiento estricto de los principios de fe pública registral,
conforme a los artículos 7.29, 7.553 y 8.8 del Código Civil del
Estado de México.

Ello en atención a que en términos de los artículos 7.29, 8.7 y 8.8 de
dicho código17, el tribunal colegiado estimó que de la interpretación
17
Artículo 7.29. Los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un inmueble, por
una persona cuyo título es declarado nulo posteriormente, quedan sin efecto y pueden ser

32
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

de tales preceptos, se obtenía que los derechos


reales o personales transmitidos a un tercero sobre
un inmueble, por una persona cuyo título es
declarado nulo posteriormente, quedan sin efectos, excepto contra
los terceros adquirentes de buena fe y que la inscripción no
convalida los actos o los contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes, con excepción de los actos o los contratos que se otorguen o
celebren por persona que en el registro aparezcan con derecho a
ello, no se invalidan en cuanto a terceros de buena fe una vez
inscritos, aunque después se anule o se resuelva el derecho del
otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que
resulten claramente del mismo registro.

Así, el tribunal federal estimó que el segundo artículo señalado
contiene una regla y él último una excepción a esa regla para los
terceros de buena fe registral. Esto es, la norma tutela al adquirente
tercero de buena fe, cuando éste celebra un contrato con una
persona que en el Registro Público aparece con derecho para ello,
a pesar de que posteriormente se anule o se resuelva el derecho
del otorgante con motivo de un título anterior no inscrito o en virtud
de causas que no se aprecien claramente del propio registro.

De ahí que para que operara el supuesto de excepción–según ese
órgano jurisdiccional– era necesario que el contrato que el tercero
adquirente de buena fe celebró con quien aparece con derecho para
ello en el Registro Público, se inscribiera en éste; por lo que ese
supuesto no podía afectar de nulidad ese contrato, si después se
anulaba o se resolvía el derecho del otorgante, ello con motivo de la
existencia de un título anterior no inscrito o de causas que no se
desprendían claramente de ese registro.

En el caso concreto, el órgano federal consideró que el quejoso
afirmó que no se actualizaba el supuesto señalado anteriormente,
porque quien se identificó con el notario público en la escritura
pública 14816, en la que se formalizó el contrato de compraventa
que celebró con el demandado no era la misma persona contra la
que accionó la nulidad del juicio concluido de usucapión, según se
reclamados directamente del poseedor mientras no opere la prescripción; excepto contra los
terceros adquirentes de buena fe.
Artículo 8.7. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes.
Artículo 8.8. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o
celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho a ello, no se invalidarán en cuanto
a terceros de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o se resuelva el derecho del
otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos.

33
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

apreciaba del poder general para pleitos y cobranzas exhibido en el


juicio y que, por esa razón, estaba facultado para demandar la
reivindicación, pues la inscripción registral de su contraparte no fue
de buena fe.

Así, conforme a los artículos referidos –continuó el tribunal
colegiado– los derechos de propiedad del quejoso sobre el
inmueble materia del juicio, aun cuando fueron nulificados los
derechos de propiedad de su causante, ello no invalidó el contrato
de compraventa otorgado en su favor e inscrito en el Registro
Público de la Propiedad, al considerarse tercero adquirente de
buena por los efectos registrales, lo que constituyó cosa juzgada
conforme a lo resuelto en el juicio de nulidad por fraudulento del
juicio de usucapión. De manera que los vicios de los que —según el
quejoso— adolecía el contrato de compraventa a través del cual el
demandado adquirió el inmueble materia del juicio y a la inscripción
registral de ese acuerdo de voluntades, relativos a la aparente
diferencia de personas de quien vendió y quien tramitó el juicio de
usucapión, el quejoso las hace derivar del título de la causante de
dicho demandado. Aspecto que no podía perjudicar al tercero
adquirente de buena fe, en atención a su derecho registral.

Además, consideró el tribunal federal, la aparente diferencia de
personas que refirió no resultó del propio registro, es decir, ese
aspecto no apareció o no constó visiblemente en la inscripción
registral realizada por el Registro Público de la Propiedad y de
Comercio de Tlalnepantla, Estado de México, el seis de junio de dos
mil seis, bajo la partida 556, respecto de la escritura pública 14816
en la que se formalizó el contrato de compraventa del inmueble
materia del juicio, celebrado entre Yolanda Vázquez Diego, como
vendedora y Carlos Lenin Díaz, como comprador, el trece de marzo
de dos mil seis.

En ese sentido, el tribunal colegiado determinó que no asistía razón
al quejoso al sostener que la inscripción registral a favor del
demandado resultara ilegal, pues la irregularidad mencionada por el
promovente del amparo no apareció del propio registro, por lo que
no existió infracción a los artículos señalados y sí su actualización,
porque el demandado al haber sido considerado como tercero
adquirente de buena fe, atento a los efectos registrales, ello puso de
manifiesto que su derecho estaba protegido, independientemente
de los vicios imputados y que el peticionario los hizo derivar de la
aparente diferencia entre la usucapista y causante del enjuiciado.

34
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014


Sobre esa base, el tribunal de amparo expuso que
si en el asunto subsistía el contrato del demandado
por los efectos registrales, y los vicios imputados
por el quejoso no aparecieron del propio registro, entonces la
reivindicación reclamada resultaba improcedente, porque la
propiedad del inmueble controvertido que detenta el enjuiciado
prevalecía sobre el derecho de propiedad que el quejoso dice tener
sobre aquél, ya que su adquisición emana de la fe registral y no a
título de su causante.

Dicho órgano jurisdiccional estimó que eran inaplicables la
jurisprudencia de rubro "TERCERO EXTRAÑO A JUICIO.
PROCEDE EL JUICIO DE AMPARO PROMOVIDO POR ÉSTE
RESPECTO DE UN JUICIO EN EL CUAL NO SE LE ESCUCHÓ
AUN CUANDO LOS BIENES MATERIA DE ÉSTE SE HAYAN
ADJUDICADO A UN TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE." al
no irrogarle perjuicio al quejoso, ya que ese criterio parte de la base
de que es procedente el juicio de amparo promovido por un tercero
extraño a juicio en uno en que ya se la han adjudicado a un tercero
adquirente de buena fe los bienes en litigio, cuando en el caso en
concreto al quejoso se le otorgó el derecho de audiencia en el juicio
en el que se declaró acogió la nulidad de juicio fraudulento de
usucapión del cual derivaron los actos reclamados. Además, tal
criterio no podía aplicarse por analogía, porque según el quejoso, la
procedencia de la reivindicación no le restringía el derecho del
demandado a repetir en contra de la persona que le vendió el
inmueble materia de la controversia, el cual sería desposeído por el
efecto de esa acción. Ello en razón a que el derecho a repetir en
contra de la persona cuyo título fue declarado nulo posteriormente,
no operaba para los terceros adquirentes de buena fe, según lo
dispuesto por el artículo 7.29 del Código Civil del Estado de México
y, por esa razón, no era dable sostener que la procedencia de la
acción reivindicatoria no le restringía el derecho del quejoso a
repetir en contra de su causante.

23. Precisadas las posturas de los tribunales contendientes, ha lugar ahora


a examinar si, en el caso, se satisfacen los requisitos necesarios para
afirmar la existencia de una contradicción de criterios, de los que se ha
dado noticia en párrafos precedentes.

24. Primer requisito: resolución de alguna cuestión litigiosa en la que


hayan ejercido su arbitrio judicial a través de un ejercicio
35
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

interpretativo. A partir de la síntesis que ha quedado relacionada sobre


la postura de cada uno de los órganos jurisdiccionales, se advierte que
éstos sí ejercieron su arbitrio judicial para interpretar si, los terceros
adquirentes de buena fe deben ver protegidos sus derechos derivados
de las inscripciones que constan en el Registro Público de la Propiedad,
esto, a pesar de que, en algún momento, se haya declarado la nulidad
de uno de los actos jurídicos que componen la cadena de los actos
traslativos; de ahí que debe concluirse que esa primera exigencia se
encuentra satisfecha.

25. Segundo requisito: punto de toque y diferendo de criterios


interpretativos. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación considera que el segundo requisito no queda cumplido en el
presente asunto, ya que si bien existe coincidencia en los ejercicios
interpretativos realizados por los tribunales colegiados, puesto que los
tres tribunales analizaron el tema de si el tercero adquirente de buena
fe pierde o no la protección de la buena fe registral, cuando uno de los
actos que integran el tracto sucesivo (que culminó con la transmisión a
su favor de la propiedad de un inmueble) fue declarado nulo, lo
definitivo es que los órganos jurisdiccionales contendientes llegaron a
conclusiones diferentes al haber resuelto juicios de amparo con
características tan específicas y particulares, que de éstos no podría
derivar alguna regla, aplicable a cada uno de ellos.

26. Ciertamente, si bien los tres tribunales analizaron la protección que


merecen los terceros adquirentes de buena fe, por virtud de las
inscripciones registrales, lo contundente es que la divergencia de sus
decisiones atiende a los antecedentes de cada uno de los asuntos,
específicamente a la naturaleza del preciso acto jurídico que rompe la
cadena de transmisiones que aparecen en el Registro Público de la
Propiedad, pues en el caso del Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo

36
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

Segundo Circuito, cuyo criterio es divergente de los


otros dos, tal naturaleza (como acto fraudulento, al
tratarse de una suplantación de persona) es la que actualiza la
excepción prevista en la ley, mientras que, los restantes tribunales se
acogieron a la regla general, sin considerar que se actualizara la
excepción atinente al dolo o a la mala fe en el acto que generó la
inconsistencia del tracto sucesivo. Esto se explicará enseguida, a partir
de las características específicas de los asuntos que resolvieron los
tribunales contendientes y que son:

a) El Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito


estudió un asunto en donde una persona, quien dijo ser la
propietaria de un terreno, demandó la nulidad de diversas
escrituras públicas en las que se formalizaron varias
compraventas y una donación respecto del inmueble materia de la
controversia, las cuales fueron registradas en el Registro Público
de la Propiedad, por estimar que la persona que vendió en la
primera compraventa no era ella. Esto quedó acreditado en
primera instancia, es decir, la actora justificó que fue suplantada
por otra persona, lo que trajo como consecuencia que se
anularan las demás compraventas y la donación a través de las
cuales fue transmitido el inmueble materia del litigio; decisión que
fue confirmada en la sentencia de apelación.

b) El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto


Circuito analizó un asunto en el que una persona demandó a
otra, la reivindicación de dos lotes de terreno, porque los adquirió
de persona que, en su momento, detentaba la propiedad de
aquéllos, acto que estuvo inscrito debidamente el Registro Público
de la Propiedad. Por su parte la demandada reconvino la
prescripción adquisitiva de esos predios, porque –según ella– fue

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

víctima de un engaño por parte de su hija, quien con un poder


otorgado a ésta por la enjuiciante para disponer de los inmuebles
materia del juicio, los donó a su hijo y éste, a su vez, vendió al
actor. La demandada señaló que promovió un diverso juicio en el
que solicitó la nulidad de esa donación, la cual fue acogida. El
juez del conocimiento, en atención a la buena fe registral, tuvo por
válida la compra realizada por el actor y acogió la reivindicación.
Tal decisión fue confirmada en apelación.

c) Finalmente, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del


Segundo Circuito analizó un asunto en el que una persona
demandó de otra, la reivindicación de un inmueble, con el
argumento de que el demandado carecía de título de propiedad,
pues si bien existía el contrato de compraventa formalizado en
escritura pública, lo definitivo fue que por sentencia judicial se
declaró la nulidad del juicio concluido de usucapión, generador del
título de propiedad de quien vendió al enjuiciado. El juez de
primer grado, sobre la base de que debía protegerse al tercero
adquirente de buena fe, estimó válido el derecho del último
comprador del bien y desestimó la pretensión del actor, así como
la reconvención planteada; dicha sentencia fue confirmada en
segunda instancia.

27. Cabe mencionar que, en las ejecutorias de amparo dictadas por el


Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito y por el
Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito,
existe coincidencia en cuanto al análisis sobre la función del Registro
Público de la Propiedad y cómo actúa éste en relación al tercero
adquirente de buena fe, respecto de lo cual ambos afirmaron que tal
institución tiene como finalidad dar a conocer al público en general la
situación jurídica de un bien inmueble inscrito en él, esto es, evitar que

38
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

las transmisiones y gravámenes sobre los


inmuebles se efectúen en forma clandestina y evitar
fraudes, para dar seguridad jurídica a los adquirentes de esos bienes, lo
cual hace efectivo el principio de fe pública registral en aras de dar
protección al adquirente de buena fe que se ha ocupado de verificar la
sucesión en los actos traslativos de dominio.

28. Sin embargo, después de hacer una interpretación de los artículos que
prevén la nulidad de la venta de cosa ajena, en relación con el
adquirente de buena fe, el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo
Circuito concluyó que una persona que adquiere un inmueble de
buena fe pierde ese carácter y, por tanto, no puede hacer valer la buena
fe registral, cuando ese acto fue realizado en contravención a leyes
prohibitivas, como fue la venta de cosa ajena por suplantación de
personas.

29. Por su parte, si bien el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Cuarto Circuito analizó los preceptos legales que prevén la nulidad de
la venta de cosa ajena y la excepción a ello cuando se trata del
adquirente de buena fe. Desde su perspectiva, aun en el supuesto de
venta de cosa ajena atentatoria de una ley prohibitiva se mantiene el
sistema de protección registral a favor del tercero adquirente de buena
fe; sin embargo, el órgano colegiado de que se trata no aplicó ese
examen al caso específico, pues al final concluyó que, en el caso
concreto, la demandada otorgó un poder a su hija para que dispusiera
de sus bienes y, al hacer uso de ese poder, esta última donó a su hijo
los inmuebles materia del juicio, quien posteriormente celebró contrato
de compraventa con el actor, quien resultó ser adquirente de buena fe
conforme a las inscripciones respectiva y para efectos del juicio
reivindicatorio, sin que estuviera en aptitud de apreciar si la
escritura por la que aquél adquirió adolecía de nulidad alguna, por

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

los alcances del referido poder, ya que esos aspectos, hasta ese
momento, no se advertían.

30. Finalmente, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del


Segundo Circuito consideró, al analizar lo que dispone la ley sobre el
adquirente de buena fe, que una persona que adquirió un inmueble de
buena fe mantiene ese carácter, aun cuando posteriormente se anule o
se resuelva el derecho del otorgante con motivo de un título anterior no
inscrito o por causas que no se aprecien claramente del propio
registro, en virtud de que la adquisición del inmueble emanó de la
buena fe registral y no del título del causante.

31. Precisado lo anterior, como ya se adelantó, esta Primera Sala estima


que no existe contradicción entre los criterios sustentados por los
tribunales colegiados contendientes porque, en la decisión del Primer
Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito, fue relevante que, la
nulidad de la compraventa que generó la fractura de la cadena de actos
traslativos de la propiedad, atendió a la suplantación de persona y, por
ende, a la venta de cosa ajena de mala fe, esto, en franca transgresión
a las leyes prohibitivas, mientras que los otros dos tribunales, partieron
de la base de que, si bien los actos que legitimaron a los vendedores de
las respectivas compraventas (que se cuestionaron en el juicio de
origen) fueron declarados nulos, lo cierto fue que, al momento de
celebrarse, ambos vendedores estaban en aptitud de llevar a cabo el
acto jurídico de la compraventa, uno en virtud de que tenía a su favor
una sentencia de usucapión y otro porque ejerció el poder que le fue
dado para actos de dominio, cuyos posibles vicios al momento de la
compraventa se desconocían, e incluso, éstos no podrían advertirse de
las inscripciones contenidas en el Registro Público de la Propiedad, es
decir, los dos tribunales que coinciden en su conclusión, analizaron

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

casos en los que no advirtieron la comisión de algún


acto fraudulento o de mala fe, a cargo del vendedor.

32. Al respecto, para una mayor claridad en la resolución del asunto, esta
Primera Sala estima necesario precisar algunas generalidades sobre
los temas de: i) la venta de la cosa ajena y ii) la suplantación de
persona.

33. En lo que ve al primero de esos temas, es decir, a la venta de cosa


ajena, cabe mencionar que los Códigos Civiles de Querétaro, de Nuevo
León y del Estado de México (que fueron aplicados por los tribunales
contendientes, respectivamente) disponen lo siguiente:

Código Civil del Estado Código Civil del Estado Código Civil del Estado
de Querétaro de Nuevo León de México
Artículo 2117. Habrá Artículo 2142. Habrá Artículo 7.532. Hay
compraventa cuando uno de compraventa cuando uno de compraventa cuando uno de
los contratantes transfiere los contratantes se obliga a los contratantes se obliga a
la propiedad de una cosa o transferir la propiedad de transferir la propiedad de un
de un derecho, y el otro a su una cosa o de un derecho, y bien o de un derecho, y el
vez se obliga a pagar por el otro a su vez se obliga a otro, a su vez, se obliga a
ello un precio cierto y en pagar por ellos un precio pagar por ello un precio
dinero. cierto y en dinero. cierto y en dinero.

Artículo 2138. Ninguno Artículo 2163. Ninguno Artículo 7.552. Ninguno


puede vender sino lo que es puede vender sino lo que es puede vender sino lo que es
de su propiedad. de su propiedad. de su propiedad; en caso
contrario se estará a lo
dispuesto en este capítulo,
independientemente de la
responsabilidad penal.

Artículo 2139. La venta de Artículo 2164. La venta de Artículo 7.553. La venta de


cosa ajena es nula y el cosa ajena es nula, y el bien ajeno es nula y el
vendedor es responsable de vendedor es responsable de vendedor es responsable de
los daños y perjuicios si los daños y perjuicios si los daños y perjuicios si
procede con dolo o mala fe; procede con dolo o mala fe; procede con dolo o mala fe;
debiendo tenerse en cuenta debiendo tenerse en cuenta debiendo tenerse en cuenta
lo que se dispone en el título lo que se dispone en el lo que se dispone en el título
relativo al Registro Público Título relativo al Registro relativo al Registro Público
para los adquirentes de Público para los adquirentes de la Propiedad para los
buena fe. de buena fe. adquirentes de buena fe.

Artículo 2140. El contrato Artículo 2165. El contrato Artículo 7.554. El contrato


quedará revalidado, si antes quedará revalidado, si antes quedará revalidado, si antes
de que tenga lugar la de que tenga lugar la de que tenga lugar la
evicción adquiere el evicción, adquiere el evicción adquiere el
vendedor, por cualquier título vendedor, por cualquier título vendedor, por cualquier título

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

legítimo, la propiedad de la legítimo, la propiedad de la legítimo, la propiedad del


cosa vendida. cosa vendida. bien vendido.

Artículo 2889. La Artículo 2899. No obstante Artículo 8.7. La inscripción


inscripción no convalida los lo dispuesto en el artículo no convalida los actos o
actos o contratos que sean anterior, los actos o contratos que sean nulos
nulos con arreglo a las contratos que se otorguen con arreglo a las leyes.
leyes. o celebren por personas Artículo 8.8. No obstante lo
No obstante lo dispuesto en que en el Registro dispuesto en el artículo
el párrafo anterior, los actos aparezcan con derecho anterior, los actos o
o contratos que se para ello, no se contratos que se otorguen
otorguen o celebren por invalidarán, en cuanto a o celebren por personas
personas que en el tercero de buena fe, una que en el Registro
Registro aparezcan con vez inscritos, aunque aparezcan con derecho a
derecho para ellos no se después se anule o ello, no se invalidarán en
invalidarán, en cuanto a resuelva el derecho del cuanto a terceros de
tercero de buena fe, una otorgante en virtud de buena fe, una vez
vez inscritos, aunque título anterior no inscrito o inscritos, aunque después
después se anule o de causas que no resulten se anule o se resuelva el
resuelva el derecho del claramente del mismo derecho del otorgante en
otorgante en virtud de registro. virtud del título anterior no
título anterior no inscrito o Lo dispuesto en este inscrito o de causas que
de causas que no resulten artículo no se aplicará a no resulten claramente del
claramente del mismo los contratos gratuitos, ni mismo registro.
registro. a actos o contratos que se Lo dispuesto en este artículo
Lo dispuesto en el párrafo ejecuten u otorguen no se aplicará a los
anterior no se aplicará a violando una ley contratos gratuitos.
los contratos gratuitos, ni prohibitiva o de interés
a actos o contratos que se público.
ejecuten u otorguen
violando una ley
prohibitiva o de interés
público.

34. Conforme a tales preceptos, las personas pueden vender solamente lo


que es de su propiedad y en caso de que vendan una cosa ajena, el
resultado de ello será la nulidad de ese acto, si el vendedor procedió
con dolo o mala fe.

35. Respecto a la venta de cosa ajena, ésta se entiende como aquella en la


cual la persona que lo celebra como vendedor no es propietaria de la
cosa-objeto en el momento de la celebración del acto y actúa sin
estar autorizado por el dueño del bien ni por ley, que recae sobre un

42
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

bien determinado y pretende, por ese medio,


conseguir el efecto traslativo de dominio que es
propio del contrato18.

36. Ahora, en lo que ve al segundo de los temas mencionados, sobre


suplantación de persona, ésta se define como la apropiación de la
identidad de otro, esto es, hacerse pasar por otra persona, asumir su
identidad ante otras personas en público o en privado, en general para
acceder a ciertos recursos o la obtención de beneficios en nombre de
aquélla. En algunas legislaciones, tal conducta se encuentra tipificada
como delito19, lo que pone de manifiesto que su actualización
corresponde a la venta de cosa ajena que, al haberse celebrado con
dolo o mala fe implica la transgresión a una ley prohibitiva, tal como lo
entendió el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito,
cuyos integrantes, por mayoría, sostuvieron que, quien adquiere un
inmueble de buena fe pierde ese carácter cuando el acto traslativo

18
Zamora y Valencia, Miguel Ángel. "La compraventa de cosa ajena.", en el libro Cincuentenario del
Código Civil, del Instituto de Investigaciones Jurídicas, serie G, estudios doctrinales 25, Primera
Edición, México, 1978, páginas 317 a 349.
19
Por ejemplo, el Código Penal del Estado de México, en su artículo 264 dispone: Artículo 264. Se
le impondrán de uno a cuatro años de prisión y de cien a quinientos días multa, a quien ejerza con
fines ilícitos un derecho o use cualquier tipo de datos, informaciones o documentos que
legítimamente pertenezcan a otro, que lo individualiza ante la sociedad y que le permite a una
persona física o jurídica colectiva ser identificada o identificable para hacerse pasar por él.
Se equiparan a la usurpación de identidad y se impondrán las mismas penas previstas en el párrafo
que precede prevista en el presente artículo a quienes:
I. Cometan un hecho ilícito previsto en las disposiciones legales con motivo de la usurpación de la
identidad;
II. Utilicen datos personales, sin consentimiento de quien deba otorgarlo;
III. Otorguen el consentimiento para llevar a cabo la usurpación de su identidad; y
IV. Se valgan de la homonimia para cometer algún ilícito.
Las sanciones previstas en este artículo se impondrán con independencia de las que correspondan
por la comisión de otro u otros delitos. El Código penal del estado de Nuevo León, al referirse a la
suplantación de identidad, en su artículo 444 prevé: Artículo 444. Comete el delito de suplantación
de identidad quien se atribuya por cualquier medio la identidad de otra persona, u otorgue su
consentimiento para llevar la suplantación de su identidad, produciendo con ello un daño moral o
patrimonial u obteniendo un lucro o un provecho indebido para si o para otra persona. Este delito se
sancionará con prisión de tres a ocho años y multa de mil a dos mil cuotas., mientras que el artículo
159 bis del Código Penal de Querétaro establece: Artículo 159 BIS. El que para descubrir los
secretos o vulnerar la intimidad de otro, sin el consentimiento de éste, se apodere de sus papeles,
cartas, mensajes de correo electrónico o cualesquiera otros documentos o efectos personales o
intercepte sus telecomunicaciones o utilice artificios técnicos de escucha, transmisión, grabación o
reproducción del sonido o de la imagen o de cualquier otra señal de comunicación, se le impondrán
de seis meses a tres años de prisión y de cien a trescientos días multa.

43
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

deriva de venta de cosa ajena por suplantación de persona, lo cual


implica que ese acto contraviene una ley prohibitiva.

37. En lo hasta aquí relacionado, esta Primera Sala concluye que no existe
la contradicción de tesis, pues no debe pasarse por alto que para el
surgimiento de la contradicción es indispensable que lo que se afirme
por un tribunal se niegue por el otro, así como que, además, la cuestión
jurídica estudiada en los criterios antagónicos goce de generalidad y no
de individualidad, ya que lo que se pretende con la resolución de estos
asuntos es generar certidumbre jurídica; luego, si en el caso específico,
el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito afirmó que,
ante la celebración de un acto traslativo de dominio fraudulento, no
opera la buena fe registral que proteja al resto de los adquirentes que
han intervenido en la sucesión del tracto sucesivo, pues se actualiza la
excepción a la regla que prevé el artículo 2889 del Código Civil del
Querétaro (de contenido similar al 2899 del Código Civil de Nuevo
León); en tanto que, los otros dos tribunales, sin incorporar el tema del
dolo o el de la mala fe en la celebración de los actos traslativos de
dominio, estimaron que aquél que ha sido declarado nulo no impacta en
la protección de los derechos de terceros compradores de buena fe,
porque las causas que generaron la nulidad de los actos no se
apreciaban claramente del propio registro, además de que la
adquisición del inmueble emanó de la buena fe registral y no del título
del causante, cuyo vendedor, al momento de la adquisición del bien
gozaba de facultades para vender; de ahí que aplicaron la respectiva
regla general prevista en cada una de sus legislaciones (artículos 2899
del Código Civil de Nuevo León y 8.8 del Código Civil del Estado de
México). En ese sentido, dado que lo fundamental en cada una de las
decisiones adoptadas por los tribunales fue la naturaleza del acto
traslativo que se cuestionó y la facultad para vender, lo que involucra el

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

tema de la buena o mala fe, y esos elementos


fueron diferentes en uno y otro caso, no es posible
afirmar la existencia de la contradicción.

38. Luego, con la confrontación de las consideraciones emitidas por los


tribunales antes mencionados, se llega a la conclusión de que no existe
contradicción de criterios, pues los órganos colegiados no sostuvieron
criterios discrepantes sobre el tema de la pretendida contradicción
planteada, esto es, la venta de cosa ajena en relación al adquirente de
buena fe y la protección de la fe pública registral, pues mientras que
uno aplicó el supuesto de excepción (acto contrario a una ley
prohibitiva), los otros dos atendieron a la regla general (terceros
adquirentes de buena fe, cuya compraventa o bien se realizó con las
facultades necesarias en su momento, o bien las irregularidades no se
advertían claramente de las inscripciones contenidas en el Registro).

39. Así las cosas, ha lugar a declarar inexistente la presente contradicción


de tesis, dado que como quedó demostrado, los tribunales no se
pronunciaron sobre el punto de derecho referido. Sirven de apoyo las
jurisprudencias siguientes:

"CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES


COLEGIADOS DE CIRCUITO. DEBE DECLARARSE
INEXISTENTE CUANDO LA DISPARIDAD DE LOS
CRITERIOS PROVIENE DE TEMAS, ELEMENTOS
JURÍDICOS Y RAZONAMIENTOS DIFERENTES QUE NO
CONVERGEN EN EL MISMO PUNTO DE DERECHO. Para
que exista contradicción de tesis entre Tribunales Colegiados
de Circuito, en términos de los artículos 107, fracción XIII,
párrafo primero, de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos y 197-A de la Ley de Amparo, es necesario
que: 1) Los Tribunales contendientes hayan resuelto alguna
cuestión litigiosa en la que se vieron en la necesidad de
ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo
mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera
que fuese; y, 2) Entre los ejercicios interpretativos respectivos

45
CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

se encuentre algún punto en común, es decir, que exista al


menos un razonamiento en el que la interpretación ejercida
gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico, como el
sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la
finalidad de una determinada institución o cualquier otra
cuestión jurídica en general. En ese tenor, si la disparidad de
criterios proviene de temas, elementos jurídicos y
razonamientos diferentes, que no convergen en el mismo
punto de derecho, la contradicción de tesis debe declararse
inexistente."20

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. ES INEXISTENTE SI LOS


CRITERIOS DIVERGENTES TRATAN CUESTIONES
ESENCIALMENTE DISTINTAS. Para que se configure la
contradicción de tesis a que se refiere el artículo 197-A de la
Ley de Amparo, es menester que las resoluciones
pronunciadas por los Tribunales Colegiados que sustenten
criterios divergentes traten cuestiones jurídicas esencialmente
iguales; por tanto, si la disparidad de criterios proviene de
temas diferentes, la contradicción es inexistente." 21

Por lo expuesto y fundado,

SE RESUELVE:

PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la


Nación es competente para resolver la presente contradicción de tesis.

SEGUNDO. No existe la contradicción de tesis a que este expediente


86/2014, se refiere.

20
Jurisprudencia, Tesis: 2a./J. 163/2011, Tomo XXXIV, Septiembre de 2011, Novena Época,
Instancia: Segunda Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Registro:
161114, Página: 1219.
21
Jurisprudencia, Tesis: 2a./J. 24/95, Tomo II, Julio de 1995, Tomo II, Julio de 1995, Novena Época,
Instancia: Segunda Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Registro:
200766, Página: 59.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

Notifíquese; con testimonio de esta ejecutoria,


comuníquese la anterior determinación a los Tribunales
Colegiados en cita y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto
concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia


de la Nación, conforme a las siguientes votaciones:

Por mayoría de cuatro votos de los señores Ministros: Arturo


Zaldívar Lelo de Larrea, Jorge Mario Pardo Rebolledo, Olga Sánchez
Cordero de García Villegas y Presidente Alfredo Gutiérrez Ortiz
Mena, en cuanto a la competencia legal de esta Primera Sala en
contra del emitido por el Ministro José Ramón Cossío Díaz (ponente);
y,
Por unanimidad de votos en cuanto al fondo del asunto.

Firman el Ministro Presidente de la Sala y el Ministro Ponente, con el


Secretario de Acuerdos que autoriza y da fe.

PRESIDENTE DE LA PRIMERA SALA

MINISTRO ALFREDO GUTIÉRREZ ORTIZ MENA.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 86/2014

PONENTE

MINISTRO JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ

SECRETARIO DE ACUERDOS
DE LA PRIMERA SALA

LIC. HERIBERTO PÉREZ REYES.

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