Sobre temas patrimoniales (Respuestas a inquietudes planteadas y explicadas en clase)

1) ¿En qué consiste el Bien de Familia?

El régimen de Bien de Familia es un derecho constitucional reglamentado por el Código Civil y Comercial que tiene

por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar a la propiedad de una posible ejecución por

deudas del titular posteriores a su constitución. Esto significa que una propiedad inscripta como Bien de Familia

puede ser embargada pero no rematada por deudas cuyo origen sea posterior a su inscripción como tal,

exceptuándose de esta regla las deudas propias del inmueble (expensas comunes e impuesto ABL). La normativa

vigente entiende como “familia” beneficiaria a la integrada por el propietario, su cónyuge, descendientes (incluyendo

los adoptivos) y ascendientes, aceptándose ahora como “familia” la unipersonal o sea sólo el propietario.

Una propiedad "afectada" a éste régimen difícilmente sea aceptada como garantía. Si se constituye una propiedad

bajo el régimen de bien de familia, y alguna vez se desea vender su propiedad, previamente deberá "desafectarla".

Asimismo, si uno tiene un inmueble en “Bien de Familia” y lo desafecta para vender, y a su vez compra otro inmueble

como vivienda, puede transferir esa protección a la nueva vivienda con fecha retroactiva a la protección que daba

aquél.-

2.- ¿Cuáles son las sociedades que protegen mejor el patrimonio personal?
Las sociedades de responsabilidad limitada, ya que en caso de quiebra por motivos que no constituyan
delitos o violación de las normas legales, no involucran al patrimonio personal de cada individuo.
Básicamente son dos:
a) La Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)
b) La Sociedad Anónima (S.A.)
En ambos casos y ante las deudas existentes y exigibles de una sociedad se pierde la totalidad del capital
societario pero no llega a afectar solidariamente el patrimonio personal de cada uno de los socios.-
3.- ¿ Cuál es el régimen de Administración en una Sociedad Conyugal?
Cuando personas casadas compran un inmueble es muy importante establecer quién o quiénes van a ser los
administradores del inmueble que se adquiere.-
De ahí que es fundamental que el notario lo deje expresamente aclarado en la escritura.
Hay tres maneras: a) … comparece José, casado en primeras nupcias con María.-
En este caso el administrador del inmueble es José.
b) … comparece María, casada en primeras nupcias con José
En este caso la administradora del bien es María.
c) … comparecen los cónyuges en primeras nupcias José y María.
En este caso los administradores del inmueble son ambos.
En cualquiera de los tres casos los bienes son gananciales o sea el 50% pertenece a cada cónyuge.
Salvo contadas excepciones, es de destacar que en el caso a) por las deudas, destrozos y responsabilidades
graves de José ese inmueble puede ser embargado y rematado por el 100%, mientras que si el notario lo
hubiera puesto como se detalla en el caso b), o sea si la administradora fuera María no podría ser
embargado ni subastado en ningún porcentaje; y viceversa.
Si estamos frente al caso c) por las deudas, etc. de José sólo podría ser embargado y subastado sólo un 50%
porque el otro 50% lo administra María.
4.- ¿Protegen los seguros el patrimonio personal?
Es indudable que sí porque la complejidad es una de las constantes de la construcción de hoy en día, pero
también lo es la necesidad de llevar a cabo una edificación sostenible y responsable. Las expectativas de los
clientes cada vez son más exigentes y los plazos más cortos, así que independientemente de lo bien que se
lleve a cabo un proyecto, el potencial para cometer errores en el desempeño de la actividad profesional es
muy alto. El seguro de Responsabilidad Civil Profesional cubre a los Arquitectos e Ingenieros frente a los
reclamos presentados contra ellos por las pérdidas económicas derivadas de los servicios que prestan a sus
clientes, proporcionando una protección financiera para cubrir los gastos para la defensa de acciones legales
y todos los daños que se deban indemnizar.
Es también importante tener todas las coberturas de seguros que exigen las leyes laborales ya que la
responsabilidad, en caso de la inexistencia de éstos, conlleva la responsabilidad solidaria con el comitente y
el contratista.
5.- ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

El fideicomiso se ha convertido en una herramienta clave, sobre todo en el mercado de las urbanizaciones
cerradas. Hoy sigue siendo una interesante opción para invertir en ladrillos, obviamente, si se desarrolla con
seriedad. Un fideicomiso es el marco jurídico del negocio inmobiliario; es decir, es el contrato en el que se
definen el conjunto de derechos y obligaciones de los fiduciantes (inversores), el fiduciario (administrador) y
demás participantes del proyecto. El fiduciario es quien administra el fideicomiso con el objetivo de
construir un emprendimiento y entregarlo a los compradores. Uno de los principales atractivos de los
fideicomisos es que conserva ciertas ventajas en comparación con las sociedades anónimas.
Un dato para tener en cuenta es que si el administrador no obra como corresponde, se lo puede remover y
se lo reemplaza a través de una asamblea de beneficiarios, y se busca otro administrador, sin grandes
problemas y gastos legales.
Si funciona bien los proyectos se construyen exclusivamente por el aporte de cada uno de los
suscriptores. Es un sistema al costo, donde los propietarios son inversores y el fiduciario, el administrador
de los aportes para llevar adelante las obras.
Al tratarse de un sistema al costo, es decir, que los diferentes factores del desarrollo ingresan al valor del
costo de la construcción en ese momento, contempla ventajas y desventajas. Como desventaja principal,
podemos decir que la inflación influye en el aumento de estos costos y por lo tanto en el incremento de las
cuotas de los aportantes. Como ventaja, son los propietarios quienes se benefician con la revalorización
posterior de sus terrenos.
Hay tres diferencias entre el fideicomiso y una sociedad anónima. La primera es que el fideicomiso tiene un
objeto mucho más puntual, como: ‘construir un barrio cerrado en tal lote, subdividiéndolo en tantas’
unidades", y a partir de ahí las decisiones que se tomen deben apuntar a llevar a cabo y concluir ese objeto",
"adicionalmente, al finalizar ese objeto, o sea con la escrituración y entrega de los lotes, el fideicomiso se
extingue y, con él, las posibilidades de futuros inconvenientes legales o tributarios". La segunda diferencia -
que el fideicomiso no tiene un dueño o director sino que existe la figura del fiduciario, quien administrará
como ‘un buen hombre de negocios’, según lo definido en la ley, todos los bienes fideicomitidos. Es decir,
todos los aportes que realicen los fiduciantes (ya sea en tierra, dinero, bienes o servicios) quedarán
resguardados por la figura del fideicomiso y bajo la custodia y administración de una persona designada. A
diferencia de una SA o una SRL, donde el administrador en caso de quiebra tendría implicancias en lo civil y
comercial, el fiduciario le agrega la penal. En tercer lugar, y este punto en los casos de los loteos que son
proyectos de larga duración es especialmente importante, la inhibición o embargo de alguno de los
fiduciantes o inclusive al fiduciario no inhibe o embarga al fideicomiso en sí mismo. El fideicomiso sí puede
ser inhibido pero por cuestiones propias y no por la de sus integrantes.

6.- ¿A qué se llama “simulación lícita”?·

Se entiende por “simulación lícita” aquel acto jurídico, como puede ser la venta de un inmueble, que
encubre otro real. Dicho acto es plenamente eficaz mientras no perjudique los derechos de un tercero ni
vaya en contra de la ley, la moral o las buenas costumbres.
Quién alega la simulación de un acto jurídico debe probarla, por eso los que lo realizan se valen
generalmente de un “contradocumento” que mantienen en secreto, para asegurarse la prueba de la
simulación.
El contradocumento contiene el acuerdo simulatorio, que los simulantes mantienen en secreto, en el cual
consta el verdadero carácter del acto simulado.

7.- ¿Tiene un ingeniero acreedor derecho a retener la entrega de una obra?

Teniendo en consideración que hay que estar bien asesorado para ejercerlo y hacerlo en el momento
oportuno, el derecho de retención resulta en simples palabras, el derecho que tiene un ingeniero acreedor
para conservar en su poder una cosa que pertenece y debía entregar a su deudor, hasta que éste le pague
la deuda.
Los requisitos necesarios son:
a) que detente el ingeniero retenedor la posesión o tenencia de la cosa
b) Que haya entrado el retenedor por medios lícitos en la tenencia o posesión de la cosa, es decir que no use
las “vias de hecho” o la fuerza para hacerse de ella.
c) La existencia de un crédito exigible a favor del ingeniero.
d) Que haya un vínculo entre el crédito y la cosa: es decir, el crédito debe originarse por erogaciones
realizadas a la cosa retenida o que surjan por consecuencia de ella. Por ejemplo, reparaciones de un rodado
llevadas a cabo por un mecánico.
En su consecuencia, si no le ha sido satisfecho al acreedor la totalidad de la deuda, éste no está obligado a
devolver la cosa. El pago parcial no altera lo afirmado y el ingeniero goza de un privilegio especial
(preferencia ante otros créditos comunes) para cobrarse embargando o rematando esa cosa antes que
cualquier otro acreedor.

Dr. Carlos María Perroni

Jefe de las Cátedras de Legislación e Ingeniería Legal.