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« Gestión Inmobiliaria »
«Estructuración, Desarrollo y Gerencia
de Proyectos Inmobiliarios»
2017
«Mg. Ing. Paula Rojas Julián»
«Estructuración, Desarrollo y Gerencia de Proyectos
Inmobiliarios»
ÍNDICE:
1. Desarrollo Inmobiliario
2. Actores Inmobiliarios
3. Etapa del Proyecto Inmobiliario
3.1. Pre inversión
3.2 Inversión
3.3 Operación
3.4 Post venta
1. Desarrollador Inmobiliario:
Propietarios Profesionales
Registros
Constructores
Públicos
Desarrollo
Fondos de
SUNAT
Inmobiliario Inversión
Instituciones
Inversionistas
Públicas
Instituciones
Notarías
Financieras
Proveedores
3. Etapas del Proyecto Inmobiliario:
Pre
Inversión Operación Postventa
inversión
3.1. Pre inversión:
Conocimiento de :
Análisis de
Sector Potencial
Mercado
Nota 1: ¿ Porqué creció Lima?
Reforma Agraria
Hiperinflación
Informalidad
Terrorismo
Nota 2:Migrantes:
• Forzados a venir
Generación 1 : • Informales en lo que hacen
• Invaden o compran a
urbanizadores
• Autoconstrucción
• Lo hijos: inician
interculturización
Generación 2 : • Moda costeña con influencia
andina
• Viven en casas de los padres en
Segundo Piso
• Ventas en obra
• Financiamiento de obras a través de compradores
Precio del m2 en Lima
Precio m2 en Lima
Precio M 2
El valor de la tierra se ha incrementado entre 100% y 900% en los últimos 10 años (
dato al 2013), luego se estancó y precios de tierra bajaron .
Las antiguas zonas industriales, las zonas de expansión y residencial vertical, y las
zonas con potencial comercial y oficinas prime, son las que mostraron crecimiento
del año 2005 al 2012
• Gráfico de Market
Share
• Tabla de Atributos
• Mapas Estratégicos
Revisar la
zona de
estudio.
Cuando se realiza el estudio de mercado, se deben considerar los siguientes temas:
1. Proyectos de la Zona
2. Eficiencia, analizar la competencia.
3. Ritmo de ventas Mensual
4. Mapa de precios
5. Fotos
6. Establecimientos comerciales por la zona
7. Establecimientos comerciales por rubro: Indumentaria, Materiales de construcción, Juegos de azar,
telefonía, restaurantes, medicamentos, hogar, otros.
8. Apreciación Cualitativa: Tipo de fachada, Seguridad, impacto visual, lumínico, limpieza, áreas verdes,
fachada,etc.
Evaluación:
3.1.2. Análisis económico financiero
EGRESOS
Valor IGV Total
Terreno 1,587,600 1,587,600
Alcabala 47,628 47,628
Diseño (Arq. + Ing) 71,265 12,828 84,093
Licencias 53,800 - 53,800
Construcción 2,868,433 516,318 3,384,751
Gerencia Proyecto 201,750 - 201,750
Publicidad 113,983 20,517 134,500
Ventas 170,975 30,775 201,750
Financieros + imprevistos 67,250 67,250
5,182,684 580,438 5,763,122
INGRESOS
Unidades 5,443,119 489,881 5,933,000
Estacionamientos Techados 726,606 65,394 792,000
6,169,725 555,275 6,725,000
ESTRUCTURA FINANCIERA
Aporte 31% 1,773,121
Preventas 40% 2,305,249
Financiamiento bancario 28% 1,601,278
5,679,648
Criterios de evaluación:
n
BNt
VAN
La decisión se adoptará al relacionar la TIR con la COK (costo de oportunidad)
0 exigida al proyecto, así tenemos:
t 0 (1 i )
t
TIR < COK se rechaza el proyecto
TIR = COK es indiferente
TIR > COK se acepta el proyecto
1. Servidumbre
2. Derecho de uso
3. Anotaciones de demanda
4. Hipoteca Legal
5. Titularidad
6. Tributos
7. Afectaciones de vías
8. Zonificación y cambios de uso
9. Linderos y superposiciones
10. Construcciones sin regularizar
1. El impuesto a la renta
Es el impuesto que grava la “ganancia obtenida como resultado de la venta”. En materia tributaria se denomina
“ganancias de capital”, que viene a ser la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el
valor de venta.
Este impuesto le corresponde pagar al vendedor. En algunos casos no es tan simple establecer el valor de adquisición,
como por ejemplo en la donación que es un acto gratuito.
En dichos casos se tomará como referencia todo el valor precio de venta que no podrá ser menor al valor del auto
valúo para el impuesto predial fijado la Municipalidad.
Asimismo, debe considerarse, al momento de hallar el valor de adquisición (costo computable), el reajuste por los índices
de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas.
La ganancia obtenida como resultado de la venta está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría. Esta
ganancia está afecto al pago del impuesto a la renta, que está gravada con una tasa efectiva del 5%, monto que se
considera como pago definitivo.
Es importante señalar que los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de enero de 2004 están exonerados del pago
de este impuesto.
La obligación del pago nace al momento de celebrar el contrato y será verificado por el notario como requisito para que la
compraventa sea elevada a escritura pública.
Fuente: https://urbania.pe/blog/asesoria-inmobiliaria/que-impuestos-se-pagan-en-la-compraventa-de-un-inmueble/
2. La alcabala
Este impuesto se paga al momento de comprar el inmueble, ya sea una casa, departamento o terreno en general.
Corresponde al comprador pagar este impuesto y la tasa es del 3% del precio de venta que no puede ser menor al valor del
autovalúo reajustado por el índice de precios al por mayor. Es importante precisar que las primeras 10 UIT del precio están
inafectas. Actualmente, el valor de 1 UIT es de S/. 4050 soles.
La alcabala podrá ser pagada hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.
Un poco de Humor
3. El impuesto predial
Este tributo es de periodicidad anual, que grava el valor de los predios urbanos y sobre la base de su autovalúo.
La obligación de pago de este impuesto recae en la persona que haya sido propietaria al 1 de enero del año. En caso haya una
venta durante el periodo, el vendedor tiene la obligación cancelar este tributo. Esto aplica para todos los propietarios sin
excepción.
Es importante precisar que, en caso de un predio alquilado, es el propietario quien debe asumir este tributo y no podrá exigir un
reintegro de este monto al inquilino.
La tasa de este impuesto es progresiva dependiendo del valor de autovalúo del predio. Este valor depende de los metros
cuadrados construidos (no del metraje del terreno), porque se asume que un área construida mayor, implica un predio de valor
más alto. También se toma en cuenta los materiales de construcción.
En caso de ser pensionista y tener un solo predio hay el beneficio de no pagar por las primeras 50 UIT debiendo pagar solo el
exceso. Para obtener este beneficio deberá cumplir las siguientes condiciones:
• Ser propietario de un solo predio (no solo en el distrito), a su nombre o de la sociedad conyugal, destinado a su vivienda.
•Su ingreso bruto debe estar constituido por la pensión y ser menor a 1 UIT mensual.
Es obligación del comprador declarar ante la Municipalidad que ha adquirido el inmueble hasta el último día hábil del mes de
febrero del año siguiente que se compró el inmueble.
Sin embargo, como se deben de pagar arbitrios, que es un pago mensual, la declaración deberá de hacerse el último día hábil del
mes siguiente de la transferencia.
4. Los arbitrios
Son tasas que se pagan en las municipalidades por los servicios públicos que
prestan, como limpieza pública, parques, jardines y serenazgo. El obligado es el
propietario y paga según las tasas fijadas por cada municipalidad distrital.
El valor se determina basado sobre la declaración jurada de autoavalúo que
presenta el contribuyente anualmente, el último día hábil del mes de febrero. Los
Arbitrios son de periodicidad mensual y su recaudación es trimestral.
Finalmente, recomendamos a quienes estén interesados en comprar un inmueble
a que se asesoren, previamente, con un abogado especialista en la materia no
solo para asegurar que su compra sea segura sino para evaluar los costos
tributarios de la transacción.
Artículo elaborado por Collins Salvador Bejarano, abogado principal de
Corporación Peruana de Abogados.
3.2. Inversión:
• Municipalidad
Diseño e • Tipo de • Registros • Demolición
Ingenierías
construcción Trámites Públicos Licencias • Construcción
• ¿ qué ofrezco? • Otros
3.2.1. Diseños e Ingenierías
Se trata de los productos de acuerdo a las necesidades del mercado, el cliente objetivo ( ya estudiado en la etapa de
pre inversión), de acuerdo al bolsillo de nuestros potenciales clientes: COMPRADORES; y con un valor agregado que
sea apreciado por el mercado al que nos dirigimos
Es fundamental conocer bien a nuestro equipo de arquitectos e ingenieros, su experiencia y dedicación, y
durante el desarrollo, mantener coordinaciones permanentes. Las reuniones con todos los involucrados en el
proyecto es importante , testeando su trabajo, y compartiendo la experiencia de compatibilización, evitando
los adicionales, generando costos ( gastos) que no estuvieron incluidos en la cabida del proyecto.
También, un punto importante es que los proyectos deben tener la capacidad de preveer cambios futuros, y
caminos alternativos de calidad.
Es importante que un proyecto contemple:
A veces por temor, algunas comisiones técnicas pre calificadoras municipales, delegados del CAP, etc.
buscan argumentos cuyo resultado sea negativo para aprobar un proyecto.
El costo financiero del proyecto será resultado de las fuentes de recursos utilizados y del éxito o fracaso del
proyecto.
El proyecto debe iniciar, siempre al 100% financiado desde su inicio, evitando problemas de paralización,
retraso en sus tiempos proyectados, porque cuanto más tiempo se torne la construcción y posteriormente
la entrega, menos utilidad se gana.
Nota 7 : ¿ Qué debemos tener en cuenta ?
- La evaluación de riesgo se realiza sobre :
1. El Proyecto
2. El Mercado
3. El promotor
4. El constructor
40%
Esquema de financiamiento
APORTE PREVENTAS
FINANCIAMIENTO
DESEMBOLSOS DE
DESEMBOLSOS DE BANCO
PREVENTAS pagaré = desembolsos - ingresos + intereses
1. Terreno
2. Mercado Objetivo
3. Cabida y precios Nota : El trabajo final debe
4. Análisis de factibilidad manejar estas consideraciones.
5. Sistema constructivo
6. Estructura de costos y ratios
7. Cronograma valorizado y de actividades
8. Flujo de caja
Precios vs.
Plano de Plano Parámetros Servicios en Estatus
Zonificación Tasación vs.
ubicación topográfico urbanísticos el Entorno Físico Legal
valor
Mercado Objetivo
Análisis de la oferta:
Identificación
Competencia - Entorno
Análisis de la demanda:
Tamaño, Comportamiento,
capacidad
Analizar el Sistema constructivo a emplear, es importante, para calcular los costos de
construcción.
Flujo de caja: Aportes, preventas. Debemos considerar usar las consideraciones que se usan
por las entidades financieras. Los flujos deben responder a diversos escenarios, pero es
importante mantener un flujo con escenario conservador.
Planificación Comercial
Debe tener muy claro que una vivienda es un producto inmobiliario que
principalmente satisfaga una necesidad.
Producto Son productos inmóviles, y que su licencias sean para una única producción.
Son productos de rotación lenta, venta racional y diferente.
Cuando se trata de primera vivienda, es la compra más importante que se realiza.
Debe interesar lo que el consumidor piensa de nuestro producto, y debe
sustentarse por su satisfacción.
Ubicación
Potencial de la Zona
Accesibilidad
Aspectos exteriores
Variables evaluadas Vista que ofreces
Áreas verdes
Estacionamientos
Seguridad
Acabados
precio
Cada segmento de mercado, Nivel Socio económico, y particularmente el cliente , dará un peso
específico distinto a cada variable, pero en general según su bolsillo, estilo de vida, etc.; nos aproxima a
ciertos estándares prefijados.
La venta inmobiliaria
Yo soy diferente
Los colores hablan y dicen mucho
Me encontraste!!!!
Tu mundo soñado a pocos
metros de distancia !!!
Pilotos
3.3. Operación
Construcción y Supervisión
Para Iniciar la Operación se deben tener las siguientes consideraciones:
Ventas / contratista de construcción y supervisión
Situación Legal
Presupuesto de Obra
Cronograma
Valorizaciones, en que tiempo se deben hacer?
Seguridad
Calidad
Permisología
3.4. Postventa
El arreglo de cualquier
observación del cliente
al producto final
entregado.
Bibliografía :
1. Web de Capeco
2. Web TINSA
3. Gustavo Tanaka. Contabilidad y análisis financiero: Un enfoque para el Perú.
Fondo editorial de la PUCP, Julio 2016.
4. Felix Lossio Barbierei, Alexander Martínez y Eddy Morris. La gestión de proyectos
en el Perú. Análisis de madurez 2015 – 2016. ESAN ediciones 2017.
5. Diarios Gestión, Comercio
6. Revista Costos, Edición Octubre 2017.
paularojasjulian@gmail.com