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COLEGIO DE LICENCIADOS EN ADMINISTRACION


DEL ESTADO LARA
Telef. 0275- 8819635 Cel. 0416- 8739366
0251-4468848-4462322
BARQUISIMETO EDO. LARA

TU MEJOR INVERSION

José Contreras Salas


MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN
PROFESOR ASOCIADO
UNIVERSIDAD EZEQUIEL ZAMORA
VICE-RECTORADO DE GUANARE
SOCIEDAD AVALUADORES
PROFESIONALES DE VZLA Nº 279
S. DE BANCOS Nº P-773
FOGADE Nº FG-J045
B.I.V. Nº 175

COORDINADOR: Lic. ELEAZAR GUILLEN O.

BARQUISIMETO 2002
1

INDICE

Pág.

INTRODUCCION........................................................................................... 2
ASPECTOS FUNDAMENTALES.................................................................. 3
CONCEPTOS PRINCIPALES......................................................................... 4
TIPOS DE AVALÚO ....................................................................................... 5
ASPECTOS QUE HAY QUE CONOCER ANTES
DE REALIZAR UN AVALUO........................................................................ 5
DIAGNOSTICO............................................................................................... 7
VALORACIÓN DE TIERRAS........................................................................ 11
VALORACIÓN DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS, IMPLEMENTOS........ 25
VALORACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES...................................... 40
VALORACIÓN DE BIENHECHURIAS......................................................... 41
VALORACIÓN DE INSUMOS EN DEPOSITO............................................. 53
VALORACIÓN DE SEMOVIENTES.............................................................. 53
VALORACIÓN DE CULTIVOS.................................................................... 65
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICA............................................................... 79
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INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este material de apoyo es analizar la normativa que


actualmente esta exigiendo en Banco Industrial, FOGADE y demás Instituciones
Financieras para la presentación de informes de avalúo.

Este material esta dirigido a todos los profesionales orientados a la tasación de


Activos Rurales, a objeto de ampliar y complementar los conocimientos en valoración de
“Empresas Agropecuarias".

Se incluye una primera parte referente a los aspectos fundamentales que deben ser
conocidos para una mejor aplicabilidad de las técnicas modernas de tasación a nivel rural.
Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional, para
poder elaborar un informe de avalúo. Aquí se da preferencia a los trabajadores de
Investigación y Publicaciones realizadas por el autor.

En este texto se presentan los resultados y experiencias de veintidós años en el área


de la tasación. Esta actualidad llevó al autor a recorrer todo el país dictando cursos de
extensión y elaborando avalúos a diferentes instituciones públicas y privadas.

Muchas de las experiencias aquí presentadas serán de utilidad para quienes están
dedicados a la tasación de Empresas Agropecuarias.

En una segunda parte se analizan los métodos que actualmente se están utilizando a
nivel nacional e internacional como son: Línea Recta Mejorado,

Kuenzle, Ross, Ross-Heidecke, Elio D'Caires, Sociedad Mexicana de Ingeniería y


de Costos y Universidad "Ezequiel Zamora". (UNELLEZ).

Finalmente se muestra un ejemplo practico de la forma como las instituciones


públicas y privadas exigen la presentación de Informes de Avalúo.

Se espera que este texto sirva de material de apoyo a todos aquellas personas
naturales y jurídicos vinculados con la tasación de Empresas Agropecuarias.

J.C. S.
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I- ASPECTOS FUNDAMENTALES.
A. - Breve reseña histórica de la Valoración Rural en Venezuela.
En el ambiente de Empresa Rurales en Venezuela, el papel del avaluador como
profesional independiente, capaz de certificar, emitir, respecto de un bien, una opinión de
valor científicamente elaborada y sustentada, es relativamente nuevo, ha comenzado hacer
aceptado en el transcurso de los últimos 10 a 15 años.
Originalmente Venezuela era un país con una economía tradicional,
fundamentalmente agrícola y con un sector petrolero prácticamente enajenado del resto de
la economía, el avaluador como tal no solo es inexistente, sino que el concepto mismo
resulta extraño al tipo de relaciones económicas predominantes.
El inicio del proceso de Urbanización e Industrialización en el país supone un
mayor volumen de transacciones comerciales y cierta diversificación y complejificación de
las mismas. No obstante el papel del avaluador normalmente lo desempeñan las mismas
partes envueltas en la negociación pues este era el razonamiento -, " como todo el mundo
sabe, esto vale tanto", expresión que podía estar referida a una negociación de tierras,
mejoras, bienhechurias, semovientes etc.
El fuerte impulso dado al proceso de industrialización en los últimos 20 años, la
apertura del país hacia los mercados de capitales exteriores la profundización del proceso
de urbanización el nacimiento y ascenso de nuevas Agroindustrias; en general, la
complejificación del medio ambiente operacional, financiero, jurídico y sobre todo el
proceso inflacionario de los últimos 6 o 8 años llevaron a que el avaluador, como
profesional con opinión autorizada frente a terceras, cobrara importancia y relevancia en el
campo, comercial, industrial y agropecuario.
A partir del año de 1.989 y como parte de una estrategia económica encaminada a
enfrentar y a solucionar la crisis que para finales de la década de los ochenta se había
acentuado peligrosamente en el país, se ha venido desarrollando una modernización del
sistema tributario, con el fin de procurar una política fiscal acorde con los requerimientos
de los contribuyentes que permitiera por una parte disminuir a los niveles más bajos la
evasión existente.
Esta modernización del sistema tributario la ha venido realizando el estado
Venezolano mediante las siguientes normativas: (a) Reforma a la Ley de Impuestos sobre
La Renta. (b) Reforma al Código Orgánico Tributario. (c) Ley de Impuestos a los Activos
Empresariales. (d) Ley de Impuesto al Consumo Suntuario y Ventas al Mayor. Todo este
entorno legal contempla las obligaciones y deberes de los contribuyentes so pena de ser
sancionados por su incumplimiento.
Toda esta reforma Tributaria, ha influido en proceso de avance que actualmente
tiene la tasación en Venezuela. Debido a lo explicado anteriormente existen en Venezuela
tres Asociaciones de avaluadores debidamente registrados ellas son: Sociedad de Ingenieros
Tasadores (SOITAVE), Sociedad de Avaluadores Profesionales de Venezuela (SAPROVE)
y la Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores (SOVECTA). Hoy día todas las
instituciones públicas y privadas exigen para la realización de los avalúos estar inscrito en
una de estas asociaciones, lo que indica la importancia que tiene actualmente la Tasación en
actividad económica, financiera y tributaria del país.
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B- CONCEPTOS PRINCIPALES.
Como toda disciplina nueva es conveniente uniformizar criterios sobre los
conceptos utilizados. En esta parte se presenta una serie de definiciones que hay que
conocer porque son frecuentemente utilizados en esta área. En algunos casos se usan
palabras en Inglés, que no tiene un equivalente en nuestro idioma.

VALOR: Utilidad o deseabilidad de un bien rural en el mercado en un momento dado,


expresado en términos de dinero. Para que un bien tenga valor debe reunir las siguientes
características: a) Obtenible, b) Útil, c) Escaso (6).

COSTO: El precio pagado por una propiedad cualquiera, más otro gasto ocasionado al
comprador por la adquisición de la casa deseada. (6).

PRECIO: Acuerdo entre dos o más partes en un determinado instante, por el valor de un
bien.

BORDEN LINE: Limite fronteras, hasta donde llegan los bienes muebles y hasta donde
los inmuebles.

PUNTO DE MERCADO: Facilidad o dificultad de ubicar en el mercado los activos


rurales sometidos avalúo.

VALOR DE REPOSICIÓN: Valor que hay que pagar en el mercado por la adquisición de
un activo igual o semejante al que se está avaluando, pero nuevo (4).

BASE DEPRECIABLE: Parte del activo que esta sujeta a depreciación.

VALOR RESIDUAL: Valor que tienen los activos una vez que han cumplido su vida útil.

VIDA ÚTIL: Número de años que se considera que el activo prestara sus servicios en
condiciones normales.

REVALORIZACIÓN: Proceso de actualización del valor de los activos de una empresa


agropecuaria.

OVER HAUL: Reparaciones completas de las máquinas equipos e implementos agrícolas.

BIENES MUEBLES: Aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro dentro de
la finca, porque no están adheridos físicamente a los terrenos o edificaciones.

VALORACIÓN O AVALÚO: Conjunto de técnicas que le permiten al avaluador, recabar,


clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes muebles e inmuebles en
un momento dado, con el fin de asignarles un valor que se ajuste lo más estrictamente
posible a lo lógico y real.

C.- CLASES DE AVALÚO: a) Obras de arte, b) Maquinarias y Equipos Industriales, c)


Bienes Muebles e Inmuebles, d) Empresas en marcha, e) Empresas Agropecuarias
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D.- TIPOS DE AVALÚO.

1.- Solicitud de Crédito: Son los que elaboran para tramitar ante los organismos
financieros créditos a corto y mediano plazo otorgando como garantía todos los
activos de la empresa.

2.- Privado o Particular: Cuando el avalúo es realizado para fines sucesorales,


contables o netamente privados o particulares.

3.- Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designación


de un experto por parte del tribunal.

3.1.-Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial.


3.1.1.- Designación de los peritos avaluadores por parte del tribunal de la
causa.
3.1.2.- Aceptación por parte de los peritos, en forma escrita a nivel de la
secretaría del tribunal.
3.1.3.- Juramentación antes la secretaria del tribunal.
3.1.4.- Entrega de los credenciales por parte del Juez.
3.1.5.- Elaboración del avalúo, hora y fecha fijada en el tribunal.
3.1.6.- Entrega del informe de avalúo a la secretaria del tribunal, junto con el
expediente día y hora de audiencia.

4.- Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Instituto Agrario Nacional,
cuando va adquirir fincas, para la dotación de tierras por Causa de Utilidad Pública
o Social Art. 25 de la Ley de Reforma Agraria.

5.- Indemnizaciones: Es realizado por mandato de una persona natural o jurídica que
haya causado daños y perjuicios a una unidad de producción.

E.- ASPECTOS QUE HAY QUE CONOCER ANTES DE REALIZAR UN AVALÚO A


NIVEL RURAL.

1.- Finca, predio, hacienda, fundo, unidad de agropecuaria C.A.

Es una extensión de tierra dedicada a la producción de rubros agrícolas y


pecuarios y es manejada como una unidad económica. En Venezuela, encontramos
varios tipos de fincas, entre ellos tenemos: Agrícolas, cuando su actividad principal
es producir rubros agrícolas, sin que sea excluyente la presencia de algunos
animales dentro de ella. Pecuarias, cuando su actividad principal es la producción de
rubros pecuarios, sin que sea excluyente la presencia de algunos cultivos dentro de
ella.
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2.- Tierra Virgen o Montaña: Es aquella que no ha sido deforestada ni cultivada.


3.- Mejoras: Aquellas labores o bienes que se les hacen a las tierras para
incrementar su productividad o consérvalas. Están pueden ser, incorporadas a la
tierra o de mantenimiento.
Incorporadas: Deforestación, alta, mediana, baja, destroncamiento, remoción de
piedras, nivelación.
Mantenimiento: Drenaje, canales de riego, represas, tomas de agua, caminos,
lagunas.
4.- Plusvalía: El aumento del valor de la tierra por inversiones en infraestructura
realizadas por el estado o por los propietarios de la finca, en la localidad donde esta
ubicada, también se considera como plusvalía, precipitaciones favorables, grado de
fertilidad, relieve, organización del mercado, etc.
5.- Bienhechurias: Bienes u obras que facilitan a las personas el trabajo dentro de la
finca, y protegen la maquinaria, equipo, implemento y semovientes de la intemperie,
entre ellas tenemos: Cercas, viviendas, galpones, caminos, puentes, corrales,
vaqueras, caneyes, pozos, etc.
6.- Maquinaria, Equipos e Implementos: Son el conjunto de equipo de trabajo,
utilizado para preparar la tierra y cosechar la producción. Generalmente el equipo de
trabajo es móvil, aunque hay unos inamovibles que se incluyen dentro del inventario
de las instalaciones. El equipo móvil está compuesto de:
- Maquinaria: Son maquinas móviles accionadas por tracción mecánica tales como:
Tractores pesados y livianos, cosechadoras, trilladoras, secadoras, etc.
- Implementos: Son los accionados por fuerza de tracción mecánica o animal.
Ejemplo: Arado, rastras, cultivadoras, subsoladoras, big-rome, etc.
- Equipos: Grupo de maquinas que funcionan coordinadamente para realizar el
trabajo. Ejemplo: Equipo de riego, equipo de ordeño, equipo de rayos lasser, etc.
-Otros Equipos: Poseen usos especiales tales como: romanas, silos, fumigadoras,
etc.
-Vehículos Agrícolas: Aquellos que transportan cargas tales como: camionetas,
camiones, carretas, etc.
7.- Semovientes: La sumatoria de todos los animales que posee la unidad de
producción, incluyendo, aves y peces se clasifican en: Bovinos, porcinos, equinos,
caprinos, ovinos y peces.
8.- Cultivos: Son las plantaciones que posee la finca y se clasifican en: Temporales
o ciclo corto, aquellos cuyo ciclo de producción es menor de 6 meses ejemplo:
hortalizas, cereales, leguminosas, oleaginosas, textiles, raíces y tubérculos.
Semi-permanente (anuales). Aquellos cuyo ciclo de producción es de un año tales
como: Caña de azúcar, musaceas, piña, lechosa, parchita
Permanentes o perennes: Aquellos cuyo ciclo de producción es de mayor de un año:
Frutales, café, cacao, árboles maderables, pastos, etc.
9.- Insumos en Deposito: Son los bienes que la finca posee en inventario para
utilizarlos como materia prima en los futuros procesos de producción tales como:
Semillas certificadas, fertilizantes, insecticidas, alimentos concentrados, rollos de
alambre, medicinas veterinarias, repuestos para maquinarias, etc.
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F.- PASOS A SEGUIR EN LA ELABORACIÓN DE UN AVALÚO.

1. - Visita preliminar a la finca: Esto se hace con la finalidad de conocer la


ubicación práctica, superficie de la finca y distancia del sitio que se va a tomar como
punto de partida hasta la finca, así como las características de las carreteras.

Esta visita preliminar ayuda a preparar el presupuesto de los honorarios


profesionales, del equipo a utilizar en el campo como en la oficina y el tiempo
máximo para confeccionar el avalúo.

2. - Visitar los organismos del estado (MINDUR, MTC, INAVI, MRNR), para
verificar los planes, que a corto, mediano plazo tienen previsto realizar en la zona
donde se ubica la finca y que pudiese afectar su valor. Así como aquellas
instituciones que poseen información en cuanto a: Fotografías aéreas, mapas,
estudios de suelos, satélites, como son: las universidades nacionales, institutos de
investigación, cartografía nacional.

3.- Entrevistas al Propietario, Capataz, Obreros, Empleados, para conocer los


sistemas de producción utilizados, técnicas de comercialización, canales de
comercialización, fijación de precios, etc.

4.- Recolección de toda la información a nivel de la unidad de producción


(Diagnostico), medición de las bienhechurias, levantamiento topográfico, revisión
de la maquinaria, equipo, implementos.

5.- Elaboración del informe.

G.- DIAGNOSTICO.

Antes de valorar los activos de la finca es necesario elaborar un diagnostico


agronómico de la misma.
Este permite conocer claramente, la ubicación, superficie, aspectos físicos,
forrajeros, agrológicos, etc.
El diagnostico ayuda a corregir fallas, así como también algunos problemas para
tomar correctivos necesarios en cuanto a las mejores combinaciones posibles (insumos -
factores ) que garanticen una mejor productividad en la finca. Comprende un inventario de
los recursos disponibles clasificados por su disponibilidad y aptitud, el cual da a conocer
los principales problemas que afectan la unidad de producción, de forma tal que pueda
tomarse las medidas pertinentes a solucionar los problemas existentes. Es importante que a
todo diagnostico se le incluya una análisis contenido de:
- Recursos potenciales.
- Recursos limitantes.
- Determinar para que tipo de explotación es económicamente factible su desarrollo.
Los diagnósticos sin sus respectivos análisis carecen de valor.
A continuación se presenta un diagnostico elaborado especialmente para avalúos, de
empresas agropecuarias.
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DIAGNOSTICO.
1.- ASPECTOS LEGALES.
1.1.-Identificación de la Propiedad y del Propietario.
La unidad de producción es conocida en la zona como tundo "Las Mercedes", cuyo
propietario según documento de propiedad es el Señor Giustino De Cesaris y su hijo
Giovanny De Cesaris, residenciado en la ciudad de Barquisimeto Edo. Lara.
1.2.- Tradición Legal.
Según documento de propiedad son tierras propias compradas al Instituto Agrario
Nacional (I.A.N).
1.3.-Linderos.
Según documento de propiedad los linderos del tundo "Las Mercedes" son los
siguientes:
Norte: Fundo Eduardo Cohollero.
Sur: Fundo de Celestino García.
Oeste: Fundo Canaguapo.
Noreste: Fundo de Francisco Sivira.
Sureste: Callo Maratan.
1.4.- Tenencia.
Según documento de propiedad los terrenos que conforman el Fundo "Las
Mercedes" son propios.
1.5.- Gravámenes u otras Restricciones de Tipo Legal.
El tundo en los actuales momentos no posee gravámenes ni restricciones legales de
ningún tipo.

2.- ASPECTOS FÍSICOS.

2.1.- Ubicación.

2.1.1.- Política.
Los terrenos del Fundo están ubicados en el Municipio Acarigua Estado
Portuguesa.
2.1.2.- Astronómica.
Latitud: 9º 36' Norte.
Longitud: 69º 13' Oeste.
2.1.3.- Práctica.
Partiendo de la Plaza Bolívar de Acarigua, vía Autopista Páez-Ospino, hacia
la Quebrada del Mamón a la altura del kilómetro 60, se cruza a la izquierda y
se toma la carretera engranzonada, se recorre 12 Km.. y allí se ubica en la
margen derecha el fundo.

2.2.- Superficie.

2.2.1. - Superficie Agrícola Total.


Según documento de propiedad el fundo posee una superficie de 309,28 Ha.
2.2.2.- Superficie Agrícola Útil.
Las hectáreas que actualmente están en producción son 292,51, lo que
representa el 94,57%.
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2.2.3.- Superficie Improductiva.


9,27 hectáreas conformadas por bosques y reserva forestal que representa el
2,99%.

2.2.4.- Superficie Indirectamente Productiva.


Está ocupada por instalaciones, construcciones, edificaciones y ocupa 7,5
Ha, que equivale a un 2,42%.

2.3.- Climatología.
2.3.1.-Altitud.
El Fundo esta ubicado a 200 m.s.n.m.
2.3.2.- Temperatura.
La media anual es de 26,20ºC, presentando temperaturas bastantes uniformes
durante todo el año. La mayor temperatura se observa entre los meses Marzo
- Abril y la menor temperatura entre los meses Junio - Julio.
2.3.3.- Vientos.
Los vientos se dirigen de sur oeste, con una velocidad promedio anual de
8,68 kph.
2.3.4.- Balance Hídrico.
La evatranspiración promedio es de 131,49 mm y la precipitación 104,71
mm.
2.3.5.- Precipitación.
La media anual desde 1.986 a 1.996 fue de 2.500 mm siendo los meses de
mayor precipitación Junio, Julio y Agosto y los meses de menor
precipitación Enero, Febrero, Marzo.

2.4. - Vegetación.
2.4.1.- Vegetación Natural.
La vegetación arbórea está representada por las siguientes especies:
Roble (Platymiscium of pinnatum).
Drago (Pterocarpus oficinalis).
Cañafistola (Casia grandis).
Saqui-saqui (Bombacopsis quinata).
Flor Amarilla (Tabebuia guayacan).

2.5.- Hidrología.
2.5.1.-Aguas Superficiales.
Están representadas por dos callos que bordean la finca, proporcionando
agua durante todo el año, el Callo Canaguapo y el Callo Maratan. Existen 32
lagunas de diferentes diámetros que conservan agua durante todo el año.
2.5.2.- Aguas profundas.
No existen pozos profundos, debido a que el nivel friático en esta zona es
bastante alto (3 metros), lo cual permite que las lagunas no se sequen.
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2.6.- Topografía.
La topografía del tundo es plana en un 100%, con pendiente del 1%. El 20%
de sus tierras son bancos bajos y el 80% son bancos medio.

2.7.- Agrología.
Los suelos de la finca están clasificados dentro del gran grupo
USTROPEPTS, tipo Inceptisoles. Son suelos con grava y piedra entre 100 y 150
cms de profundidad, clasificados como tierras clase III, de 70 a 70 puntos. Según el
mapa de clasificación de Acarigua, el 60% son suelos clase III y el 40% suelos clase
II, se caracterizan por ser suelos con medianas limitaciones, que reducen a un mas la
selección de cultivos y requieren de prácticas de manejo. La textura es arenosa
-arcillosa, con moderada cantidad de sales, con un pH de 5,6.

3.- ASPECTOS FORRAJEROS.


3.1.- Pastos Naturales.
Los pastos naturales están representados por las siguientes especies nativas:
Cola de Mula (Sporobolus indicus).
Gamelotillo (Paspalum plicatolum).
Alfombra (Axonopus compresus).
Lambedora (Leersia hexandra).

3.2.- Pastos Introducidos.


Conforman la mayor superficie del fundo (97%), entre los cuales tenemos:
Angleton (Dichathium aristathium)........................................... 32 Ha.
Para (Brachiaria mutica)............................................................ 35 Ha.
Barrera (Brachiaria decumbens)................................................ 154,5 Ha.
Pasto Aguja (Brachiaria humidicola).......................................... 5,5 Ha.
Estrella (Cvnodon nlemfuensis)................................................. 45,00 Ha.
Total 282,00 Ha.

4.- ASPECTOS AGROECONÓMICOS.


La explotación que tiene actualmente la unidad de producción es de doble propósito
(Carne y leche), basada en el cruce de mediano mestizaje Holstein -Brahman - Guserat. Las
hembras producto de este encruzamientos son dedicadas al reemplazo y los machos son
cebados hasta un peso aproximado de 450 Kg (18 arrobas), cuando son sacados para la
venta. La comercialización de leche y carne, se realiza a puerta de corral a los precios
vigentes en el mercado.
5.- ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS.
5.1.- Servicios Públicos.
El fundo se encuentra a 2 Km. del Caserío el Mamón, el cual posee actualmente los
siguientes servicios: Escuelas, medicatura, electricidad, etc.

6.- ANÁLISIS.
El resultado del diagnostico indica que las tierras del fundo "Las Mercedes" son de
buena fertilidad, no presentan limitaciones de drenaje, y se observa una gran adaptación de
los pastos introducidos, lo cual indica que las tierras pueden ser utilizadas para la
producción pecuaria y para la agrícola con rubros tales como: Maíz, ajonjolí, algodón,
sorgo, etc.
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1.- VALORACIÓN DE TIERRAS.

La determinación del valor de la tierra es la fase de la tasación más importante y


delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente a acudir a diversas
fuentes de información que permitan formarnos un concepto cabal del precio de la misma.
Actualmente existen diversos métodos para llegar a su verdadero valor real o verdadero,
entre ellos tenemos:
1.1.- MÉTODO DE LA RENTA DE LA TIERRA.
Este método permite calcular el valor de la tierra en base a su productividad
neta, con la siguiente formula:
VAT = RT
i
donde RT = Px - (Cpx + I + B)
i= tasa máxima pasiva para el momento de realizar el avalúo.
RT = Renta neta anual.
Px = Producción media durante los seis (6) años inmediatamente anteriores al
momento de solicitud del avalúo.
Cpx = Costos de producción promedio durante los últimos seis años.
I = Intereses sobre el capital invertido en la producción menos el capital tierra y sus
mejoras de carácter permanente, se calcula con la formula siguiente:
-.I = (Valor costos de Producción Promedio + Valor de las Bienhechurias + Valor
Maquinaria, Equipo, Implementos) i.
B = Remuneración del factor organización o beneficio de la finca, se calcula con la
formula siguiente: B = (Costos de producción promedio + I) i.
- Problema.
Calcular el valor de la tierra de la finca " La Palma ", que posee según documento
de propiedad 516,89 hectáreas. La producción promedio durante los últimos 6 años
fue de 1.550.000.000. El valor actual de las bienhechurias es de 81.611.528 Bs.
Maquinaria, equipos, implementos menores Bs. 1.046.380,82.
Los gastos de producción promedio durante los últimos 6 años fue de
Bs.775.000.000.
Solución:
- Cálculo de I:
I = ( CPx + Valor Bienhechurias + Valor Maq, Equip, Imp, Vehículos, H menores).
I = (775.000.000 + 81.661.528 + 306.172.104 +1.046.380,82) 0,25
I = 290.957.503,22
- Cálculo de B:
B = ( CPx + I )i = ( 775.000.000+ 290.957.503,2 ) 0,25.
B = 266.489.375,8 Bs.
- Cálculo de RT:
RT = 1.550.000.000 - (775.000.000 + 290.957.503,2 + 266.489.375,8)
RT = 1.550.000.000 - 1.332.446.879 = 217.553.121 Bs.
- Cálculo del VAT = RT
i
VAT = 2l7.553.l21,00 = 870.212.484,00 Bs.
0,25
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1.2.- MÉTODO DE MERCADO O VENTAS COMPARABLES.


Para valorar tierras agrícolas por este método se debe tomar en consideración
los siguientes parámetros: a.) Identificación de las tierras a base del documento de
propiedad, contrato de alquiler, planilla sucesoral o cualquier otro documento legal.
b.) Determinar la ubicación precisa, área, topografía, vías de acceso.
c.) Se hace la comprobación en las oficinas de catastro del Ministerio de Agricultura
y Cría de la denominación catastral y de la conformidad de uso: agrícola, pecuaria.
d.) Se efectúa una investigación de referenciales de operaciones, compra - venta de
fincas semejantes debidamente registrada y protocolizadas en las oficinas del
Registro Subalterno del Municipio a que pertenece a de la Notaria Publica, con un
máximo de un año de diferencia. Se buscan referenciales de ofertas de tierras
semejantes.
e.) Los precios unitarios por hectárea deben ser homogeneizados para que puedan
ser comparables con las tierras bajo estudio. Para ello se usan factores correctivos
tales como: ajuste por actualización de precios, ajuste por ubicación, acceso y uso,
con la tabla del Doctor MENDEZ-SOBRINHO.
f) Se efectúa el análisis estadístico, para calcular la media aritmética, la mediana, la
moda y el rango de los valores unitarios.
g.) Se calcula la relación rango/promedio. Si existe variabilidad mayor que 0,50, en
los valores unitarios se procede al análisis de correlación. Se busca la curva de
mayor ajuste o la que tenga el coeficiente de correlación más alto, y finalmente se
adopta la curva de mercado más probable. Se entra a la curva con la superficie a
avaluar y se obtiene directamente el valor unitario en hectárea. En caso de que no
exista correlación, es preferible aplicar la mediana directamente, porque cuando no
existe variabilidad es la mejor medida de tendencia central, porque no es
influenciable por los extremos.

La forma más adecuada para aplicar la teoría es resolviendo un caso practico.

- Descripción de las tierras.


El presente avalúo versará sobre 500 Has de tierras agrícolas ubicadas en el
municipio CAJA SECA del Estado Zulia, perteneciente a la finca "El Venado".
- Superficie.
500 Has de las cuales el 80% son directamente productivas, 15% improductivas y el
5% indirectamente productivas.
-Zonificación.
De acuerdo con la Oficina de Catastro del Ministerio de Agricultura y Cría del
Edo. Zulia son tierras clasificadas aptas para la agricultura y la cría.
- Operaciones de compra - venta de tierras.
Se efectúa una investigación de operaciones compra - venta de tierras en la Oficina
Subalterna del Registro del Municipio, encontrándose solo tres referenciales
comparables relativamente cercanos a las tierras en estudio. Aunque las fechas del
registro no son recientes lo que obliga a su actualización.
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Referencial Nº 1.
Vendedor: Antonio Urdaneta.
Comprador: Adolfo Finol Anzola.
Monto: 180.000.000.
Superficie: 300 Has.
Valor Unitario: 600.000 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 23, Tomo 18, Protocolo 2,4to Trimestre 1.997.
Fecha de Operación: 28-12-97.

Referencial Nº 2.
Vendedor: Norma Gil de Calve.
Comprador: Norberto Contreras.
Monto: 310.000.000.
Superficie: 700 Has.
Valor Unitario: 442.857,14 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 46, Tomo 4, Protocolo I,4to Trimestre 1.997.
Fecha de Operación: 10-12-97.

Referencial Nº 3.
Vendedor: Euclides Romero Troconis.
Comprador: José Moran Urdaneta.
Monto: 200.000.000.
Superficie: 280 Has.
Valor Unitario: 714.285,71 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 18, Tomo 8, Protocolo I, 1er Trimestre 1.998.
Fecha de Operación: 08-1-98.

Las tierras fueron clasificadas como clase II ubicación buena 425 Has. Clase VII
ubicación mala 75 Has.
Cuadro 1.
CORRECTIVO POR ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS.
Ref. Valor Unitario C. A. P. Valor Actual
Bs/Ha. IPCA IPCH FAI Bs/Ha.
2 442.857,14 12.418,32 11.599,57 1,07 473.857,13
1 600.000,00 12.418,32 11.599,57 1,07 642.000,00
3 714.285,71 12.418,32 11.831,56 1,04 742.847,13
TOTAL... 1.858.714,26

MEDIANA= 642.000 Bs/Ha.

Cuadro 2.
CORRECTIVO POR UBICACIÓN, USO, ACCESO.
14

Clase Ubicación Nº Ha. Valor C.U.U.A Valor Valor Actual


Acceso Unitario M.S. Bs/Ha. Bs.
Bs/Ha.
II Buena 425 642.000 0,855 548.910 233.286.750
VII Mala 75 642.000 0,090 57.780 4.333.500
500 Valor Total .................Bs. 237.620.250

VU =237.620.250 Bs.
500 Has.
VU 475.240,50 Bs./Ha.
C.U.U.A= Correctivo por uso, ubicación, acceso del Dr. Méndez - Sobrinho. Tabla
Nº 2.

Tabla 2.
CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN Y ACCESO DEL
Doctor Méndez-Sobrihno.
Clase I II III IV V VI VII VIII
Ubicación
Acceso
Óptima 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,10
Buena 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,09
Regular 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,02
Mala 0,300 0,285 0,225 0,165 0,150 0,120 0,090 0,00
Pésima 0,200 0,190 0,150 0,110 0,100 0,080 0,060 0,00
Fuente: José Contreras. 5. Avalúo de Fincas ESPASANDI ~. S.R.L Caracas 1.996.

1.3.- MÉTODO DEL VALOR AGREGADO DE LA UNIVERSIDAD DEL


ZULIA (UCPCUZ).
Este método consiste en valorar la tierra en base a: propiedad, plusvalía,
mecanización, riego, mejoras.
Valor por propiedad. Este valor solo se toma en cuenta cuando la tierra es propia
(posee Titulo Jurídico). Por este valor se ha estimado 60.000 Bs./Ha.
Valor por Plusvalía. Este valor incluye ubicación, vías de acceso, precipitaciones
favorables, fertilidad, relieve, obras de infraestructura. Por esta variable se estima un
15

mínimo de Bs.50.000 por hectárea. Este valor depende de los factores favorables que posea
la unidad de producción para el momento de realizar el avalúo.
Valor por Mecanización. De acuerdo al grado de mecanización se le asignará un
valor de 82.000 Bs.
Riego. Se le asignará a la parte que sea factible de regar Bs. 600.000 (canales o
surcos).

1.4.- MÉTODO VALOR AGREGADO DE LA UNIVERSIDAD EZEQUIEL


ZAMORA UNELLEZ - VICE RECTORADO DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA
GUANARE.
Este método se basa en calcular el valor de la tierra partiendo del valor de tierra
virgen o montaña, este valor esta dado por las oficinas de catastro del municipio donde
están localizadas las tierras o por encuestas representativas realizadas en la zona. A este
valor se le van agregando todas aquellas labores que son necesarias para llevar a tierra a
condiciones optimas de producción tales como:
Deforestación, alta, mediana, baja, que incluye tumbar el árbol, desenrraizar, tapar el hoyo,
limpieza para terraceo y quema de trincheras. Se debe tomar en cuenta el tipo de
deforestación empleado (a maquina, a mano o mixta).

Estos valores son los que existen en el mercado para el momento del avalúo, es
decir cuanto costaría en los actuales momentos deforestar una hectárea de bosque, a
maquina si el bosque es alto, mediano o bajo a los precios vigentes de la zona. Para aplicar
este método se elabora un cuadro de la forma siguiente:

Cuadro 3.
Nº Descripción Nº Has. Valor Unitario Valor Actual
Bs./Ha. Bs.
1 Valor de tierra virgen o montaña 100 150.000 15.000.000
2 Deforestación pesada (Tumbar el 80 380.000 30.400.000
árbol, desenrraizar, tapar el hoyo,
limpieza para terraceo y quema de
trincheras)
3 Conformación superficie de apoyo 80 330.000 26.400.000
con patrol a Bs. 33 el metro
cuadrado
Total........Bs. 718.000.000
Valor Unitario Bs/Ha. 718.000.000

I. CORRECTIVO DE PRECIOS, UBICACIÓN, USO Y ACCESO.

Tal como fuese analizado anteriormente, podría pensarse que la exactitud y bondad
de un avalúo dependerá de una buena fórmula o método matemático, pero esto es
solamente una parte de la solución, porque existen en la practica numerosos factores
imponderables que distorsionan los mecanismos de la fórmula matemática. Ocurre con
frecuencia que los resultados de los valores calculados de las tierras, no concuerdan con la
realidad practica, debido a que existe en el medio rural factores que influyen, de manera
16

directa e indirecta disminuyendo en mayor o menor cuantía, su valor tal es el caso de la


ubicación, uso y acceso que posee la unidad de producción para el momento del avalúo. En
Venezuela existen dos criterios para la aplicación de los correctivos por uso, ubicación y
acceso para lograr una concordancia entre el valor calculado y la realidad del mercado. Para
la gran mayoría de los avaluadores la principal causa de la perdida de valor de las tierras es
la ubicación y el acceso que pueda tener durante las diferentes épocas de año.

Muchos avaluadores, por simple observación constatan "estados aparentes" de las


tierras lo cual genera que se le aplique factores de corrección en base a criterios personales.
Con el objeto de producir mayor concordancia entre el valor de avalúo calculado y el valor
real de mercado de las tierras se han ideado varios procedimientos, fórmulas y artificios,
que después de pasar por procesos complejos, a veces traspasando otros campos de la
Ingeniería Agronómica, llegan a cifras que al final de cuentas no son otras cosas que
porcentajes del valor para aplicarlos al resultado del calculo obtenido por cualquier método.

- El primer método o procedimiento para corregir los valores actuales, se basa en la


tabla elaborada por el Ingeniero Brasileño Méndez-Sobrinho, mediante la cual
interrelaciona la conocida clasificación de tierras según su capacidad de uso, elaborada por
el profesor NORTON (Tabla 4), con la calificación del fundo considerado su ubicación y
acceso (Tabla 5).

La tabla de Corrección de MÉNDEZ-SOBRINHO es la siguiente:

Clase I II III IV V VI VII VIII


Ubicación
Acceso
Óptima 1,00 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,10
Buena 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,09
Regular 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,02
Mala 0,300 0,285 0,225 0,165 0,150 0,120 0,090 0,00
Pésima 0,200 0,190 0,150 0,110 0,100 0,080 0,060 0,00
Caracas -1.996.

Tabla 4.
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGUN SU CAPACIDAD DE USO
(NORTON-MODIFICADA).

Clase I II III IV V VI VII VIII


Adecuados para Cultivos Cultivos Cultivos Cultivos Pastos Pastos Pastos Abrigo de
Bosques vida silvestre
Problemas de No Pequeños Serios Serios No Pequeños Serios No
conservación
La conservación de Fertilización Practicas Practicas serias Si ----- Practicas Practicas -----
17

suelos exige de simples como simples complejas


mantenimiento como terraceamiento
nivelación
Fuente de producción Rubros Rubros Rubros Rubros vegetales Pecuaria Pecuaria Pecuaria con Eventual
vegetales de vegetales de vegetales alta y de media lechera o lechera o restricc. explotación
alta lata media rentabilidad ceba ceba Madera para piscícola
rentabilidad rentabilidad rentabilidad (1-2 años) aserrío o
pecuaria lechera o pulpa
ceba (3-4 años)
Escala de valores (%) 100 95 75 55 50 40 30 10

Tabla 5
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN SU UBICACIÓN Y ACCESO
DEL DOCTOR NORTON.

Acceso Características Visibles de Acceso Escala de


Ubicación Tipo Transitabilidad Valores (%)
Óptima Pavimentada Permanente 100
Buena Engranzonada Permanente 90
Regular Tierra Difícil en invierno 80
Mala Pica de Tierra Difícil en invierno y en verano 30
Pésima Pica de tierra y/o Pluvial aérea Problemática todo el año 20
Fuente: José Contreras. Avalúo de Fincas. ESPASANDES. S.R.L. Caracas 1.996.

Para ajustar o corregir el valor de la tierra utilizando la tabla 3 de Méndez-Sobrinho,


se utiliza la tabla siguiente:

Tabla 6.
CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN, ACCESO.

Clase Ubicación Nº de Hectáreas Valor Unitario Factor Méndez- Valor/Ha Valor total Bs.
acceso Bs/Ha Sobrihno
V Buena 250 500.000,00 0,450 225.000,00 56.250.000,00
VII Buena 100 500.000,00 0,270 135.000,00 13.500.000,00
18

II Buena 200 500.000,00 0,855 427.500,00 85.500.000,00


I Óptima 50 500.000,00 1,000 500.000,00 25.000.000,00
600 TOTAL... 180.250.000,00
Fuente: Cálculos propios.

Segundo método, para corregir valores actuales del Instituto Agrario Nacional (I.A.N). Este
método se basa en la clasificación de tierras artículos 238 al 250 del Reglamento de la Ley
de Reforma Agraria (R.L.R.A). Con esta clasificación el Instituto Agrario Nacional (I.A.N)
estableció la tabla 7, la cual permitirá darle valores a las diversas clases de tierras existente
en una unidad de producción para el momento del avalúo.
Para utilizar la tabla 7, se elabora el cuadro 4

Cuadro 4.
CORRECTIVO POR USO, ACCESO, UBICACIÓN.

Clase Ubicación Nº Hectáreas Factor I.A.N. (*) Nº Hectáreas Valor Unitario Valor Total Bs.
Bs./Ha.
II Bueno 1.693 1 1.693 120.574,48 204.132.594,60
III Bueno 423,26 0,67 283,58 120.574,48 34.192.511,03
TOTAL 2116,26 1.976,58 238.325.601,30
Fuente: Cálculos propios.
(*) Tabla 7.

Tabla 7.
Clase Clase de tierra por convertir en otra equivalente
1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª
Deseada
1ª -- 0,75 0,50 0,30 0,15 0,08 0,03 1ª
2ª 1,33 -- 0,67 0,40 0,20 0,11 0,04 2ª
3ª 2,00 1,50 -- 0,60 0,30 0,17 0,06 3ª
4ª 3,33 2,50 1,67 -- 0,50 0,28 0,10 4ª
5ª 6,67 5,00 3,33 2,00 -- 0,57 0,20 5ª
6ª 11,67 8,75 5,83 3,50 1,75 -- 0,35 6ª
7ª 33,33 25,00 16,67 10,00 5,00 2,85 -- 7ª
1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª Valor
Clase de tierra de valor deseado (Bs./Ha)
Conocido (Bs./Ha)
19

Fuente: Instituto Agrario Nacional. Manual de Valoración de Activos. Caracas 1.991.

Procedimiento para manejar la tabla.


Para convertir una clase de tierra en otra equivalente de cualquier calidad.
Utilícese la columna de la izquierda y la hilera superior.
Nota: Para elaborar la tabla 7, el I.A.N. se basó en el análisis de la clasificación de las
tierras señaladas a continuación:

DE LA CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS


El Articulo 238- De acuerdo con lo dispuesto en el Articulo 204 de la Ley de
Reforma Agraria, las tierras se clasifican según las condiciones siguientes:

a) Agrológicas
b) Topográficas
c) Climatológicas y de disponibilidad de agua superficial
d) De accesibilidad a los mercados normales

Articulo 239- Cada una de las condiciones indicadas en el Artículo anterior tendrá
una clasificación en base a una escala 0 a 100 puntos, y participará en la formación de la
clasificación total en la proporción expresada en el mismo Articulo.

Para establecer los porcentajes, de acuerdo con el número de características


constituyente de cada una de las condiciones mencionadas, el total de puntos de estos se
multiplicará por los factores siguientes:
Condiciones agrológicas.................................................................................Por 0,04
Condiciones topográficas................................................................................Por 0,10
Condiciones climatológicas y de disponibilidad de agua superficial..............Por 0,10
Accesibilidad a los mercados normales...........................................................Por 0,05

Artículo 240- Las condiciones agrológicas se evaluará con base a las características
y escala siguientes:
A) Perfil

a) Naturaleza Puntos
Aluvial ........................................................................................................... 40 a 100
Rendzina, Desértico .......................................................................................40 a 90
Chestnut rojizo, Grumosol (Grumaquert) ......................................................40 a 80
Podzólico amarillo rojizo, marrón rojizo Laterítico .......................................20 a 50
Grumoso ( Mazaquert). Latería hidromórfica. Planosol, Arena marina .........20 a 30
Gley poco húmico. Arena laterítica. Lithosol .................................................10 a 20
Suelo esquelético ..............................................................................................0 a 10

b) Espesor Puntos
Muy profundo(76a126cms) ..........................................................61a100
Profundo(51 a75cms) ...................................................................41 a 50
Medio(26a5Ocms) ........................................................................21 a 40
Superficial(l3a2Scms) ...................................................................11 a 20
20

Muy superficial (hasta 12cms) ........................................................0 a 10

c) PH Puntos
6.1 a 6.5 ..........................................................................................81 a 100
5.6 a 6.0 ........................................................................................ 61 a 80
6.6 a 7.0 ..........................................................................................61 a 80
7.1 a 8.0 ..........................................................................................41 a 60
5.1 a 5.5 ..........................................................................................31 a 40
4.6 a 5.0 ..........................................................................................21 a 30
4.1 a 4.5 ..........................................................................................11 a 20
4 y menos .........................................................................................0 a l0
8.l y más ...........................................................................................0 a l0

d) Salinidad Puntos
Sin salinidad .........................................................................................100
Salinidad muy débil ........................................................................71 a 99
Débilmente salino ...........................................................................51 a 70
Medianamente salino ......................................................................31 a 50
Salino ..............................................................................................11 a 30
Muy salino ........................................................................................1 a 10
Excesivamente salino ...............................................................................0

e) Capacidad de intercambio de bases Puntos


Muy alta ..........................................................................................81a 100
Alta ..................................................................................................61a 100
Moderada ........................................................................................41 a 60
Baja ............................................................................................ 21 a 40
Muy baja ...........................................................................................0 a 20

B) Capa superficial hasta 30cms.

a) Textura (tipo de suelo) Puntos


Franco ..............................................................................................81 a 100
Franco limoso ..................................................................................61 a 80
Franco arcillo arenoso ......................................................................61 a 80
Franco arcillo limoso ......................................................................61 a 80
Franco arenoso .................................................................................41 a 60
Arenoso ............................................................................................31 a 50
Limoso ..............................................................................................21 a 40
Arcillosos ..........................................................................................21 a 40
Arcilloso limoso ..................................................................................0 a 20

b) Contenido de Materia Orgánica Puntos


Muy alto ..........................................................................................81 a 100
Alto ..................................................................................................61 a 80
Medio ..............................................................................................41 a 60
Bajo .............................................................................................21 a 40
21

Muy baja ............................................................................................0 a 20

c) Contenido de Nitrógeno Puntos


Muy alto ....................................................................................81 a 100
Alto ............................................................................................61 a 80
Medio ........................................................................................41 a 60
Bajo ........................................................................................21 a 40
Muy bajo .....................................................................................0 a 20

d) Contenido de Fósforo Puntos


Muy alto ..............................................................................81 a 100
Alto ..........................................................................................61 a 80
Medio ..........................................................................................41 a 60
Bajo ..........................................................................................21 a 40
Muy bajo ................................................................................0 a 20

e) Contenido de Potasio Puntos


Muy alto ..............................................................................81 a 100
Alto ..........................................................................................61 a 80
Medio ..........................................................................................41 a 60
Bajo ..........................................................................................21 a 40
Muy bajo .......................................................................................0 a 20

Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas a este


Artículo, se multiplicará cantidad de puntos acumulados por sus diez (10) características
por el factor 0.04, de acuerdo con el Artículo 239.

Artículo 241- Las condiciones topográficas se evaluarán con base a las


características y escalas siguientes:

A) Pendiente media Puntos


0 al 5 % ..................................................................................81 a 100
6 a1 0% ..................................................................................66 a 80
11 a1 5% ..................................................................................56 a 65
16 al 25% ..................................................................................41 a 55
26 al 35% ..................................................................................31 a 40
36 al 50% ..................................................................................21 a 30
51 al 70% ..................................................................................11 a 20
71 al 100% ....................................................................................0 a 0

B) Drenaje Puntos
Suelo bien drenado ............................................................................100
Suelo moderadamente bien drenado .................................................76 a 99
Suelo algo pobremente bien drenado .................................................56 a 75
Suelo con drenaje algo excesivo .................................................41 a 55
22

Suelo excesivamente drenado .................................................26 a 40


Suelo pobremente drenado ............................................................11 a 25

C) Discontinuidad del terreno


Se trata de limitaciones constituidas por ondulaciones, huecos, zanjas, barrancos,
piedras, troncos, etc. El grado en que la presencia de estas limitaciones afecta la
productividad del terreno, con respecto a la que tendrían de no existir tales limitaciones,
será apreciado por los técnicos dentro de una escala de 0 a 100 puntos.

Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas de este


Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulados por sus tres características por el
factor 0. 10 de acuerdo con el Artículo 239.
Artículo 242- Las condiciones climáticas y de disponibilidad de agua superficial
aprovechable para riego se evaluará con base en las características y escalas siguientes:

a) Índice Climático
En función del Índice de aridez, que es igual al cuociente de dividir la cantidad
promedio anual de lluvia (expresada en milímetros) por la suma resultante del valor
correspondiente a la temperatura media anual (expresada en grados centígrados) y el
sumando 10.

Puntos
Clima semiárido a subhúmedo, cuocientes de 31 a 40 ..................61 a 100
Clima subhúmedo a húmedo, cuociente 41 a 50 ........................... 46 a 60
Clima semiárido, cuociente de 11 a 20 ...........................................31 a 45
Clima húmedo cuociente de 51 a 80 .................................................6 a 30
Clima árido, cuociente de 10 y menos ..............................................0 a 5
Clima superhúrnedo, cuociente superiores a 81 ...............................0 a 5

b) Disponibilidad de agua superficial aprovechable para riego


Este valor lo determinarán los técnicos por la relación entre el agua superficial
aprovechable y las necesidades de riego del terreno o predio; el tanto por ciento resultante
indicará el número de puntos correspondientes a esta características.

Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas en este


Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulado por ambas características por el
factor 0.10 de acuerdo con el Artículo 239.

Artículo 243- La accesibilidad a los mercados naturales de los productos del fundo
o terreno considerado se evaluará con base a las características y escala siguientes:

A) Tiempo de transporte Puntos


De 0 a 3 horas ............................................................................71 a l00
De 4 a 12horas............................................................................46 a 70
De 13 a 24 horas ........................................................................21 a 45
Más de 24horas........................................................................... 0 a 20
23

B) Calidad de las vías de comunicación Puntos


Carretera buena, bien conservada.............................................71 a 100
Carretera en medianas condiciones, vías férreas o vías
navegables todo el año..............................................................46 a 70
Carretera o camino malo, traficable la mayor parte del año.... 26 a 45
Carretera o camino transitable o solamente en verano...............6 a 25
Camino de recuas, traficable todo el año....................................6 a 15
Camino de recuas o vía navegable, transitable solamente
una parte del año..........................................................................0 a 5

Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas en el


Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulados por ambas características por el
factor 0.05 de acuerdo con el Artículo 239.

Artículo 244- La determinación de la calificación de la salinidad de la capacidad de


intercambio de base de los contenidos de materia orgánica, nitrógeno, fósforo y potasio, y
del drenaje, será hecho por los técnicos dentro de las escalas fijadas en este Reglamento y
de acuerdo con las normas usadas en el Centro de Investigación Agronómicas del
Ministerio de Agricultura y Cría.

Artículo 245- La clasificación de un fundo integrado por diferentes tipos de


condiciones agrológicas y topográficas, se hará por sectores, tomados para cada uno de
ellos las condiciones medias.

Artículo 246- Los terrenos o sectores de pendiente mayor de un 60 por ciento no


deberán ser explotados, salvo que así lo autorice el Ministerio de Agricultura y Cría
mediante el establecimiento de métodos especiales de conservación.

Artículo 247- A los fines previstos en el Artículo 25 de la Ley de Reforma Agraria,


se considera tierra de primera clase las que dentro de las normas de clasificación
procedentes sean calificadas entre 90 y 100 puntos.

Artículo 248- De acuerdo con el Articulo 29 de la Ley de Reforma Agraria, la


magnitud de la reserva inexplorable se obtendrá aplicando la siguiente escala de
equivalencia.

Clases de Tierra Puntos Hectáreas


Primera ........................................................................... 90 a 100 150
Segunda ...........................................................................80 a 89 151 a 200
Tercera ............................................................................70 a 79 201 a 300
Cuarta ............................................................................. 60 a 69 301 a 500
Quinta .............................................................................50 a 59 501 a l000
Sexta .............................................................................40 a 49 1001 a 1750
Séptima ..................................................................Menos de 40 1751 a 5000

Articulo 249- Si después de terminada la calificación de un fundo y fijada la reserva


correspondiente, aquella fuera mejorada en virtud de obras realizadas por el propietario
24

para corregir deficiencias, esta circunstancia no se utilizará para reducir la extensión de la


reserva fijada.

Artículo 250- Las tierras que resultaren con una clasificación inferior a 40 puntos,
de acuerdo con la escala de clasificación establecida, no se considera económicamente
explotable.

EQUIVALENCIA APROXIMADA

Segunda aproximación Séptima aproximación

Aluvial Entisol
Rendzina Molisol
Desértico Aridisol
Chesnut Rojizo Altisol
Grumosol ( Grumaquert) Vertisol
Rodzólico Amarillo RojizoUltisol
Marrón Rojizo Lateritico Ultisol
Grumosol (Mazaquert) Entisol
Lateritica Hidromórfica Ultisol
Planosol Ultisol
Arena Marina Entisol
Gley poco Húmico Inceptisol
Arena Later itica Ultisol
Lithosol Ultisol
Suelo Esquelético Entisol

2.- VALORACIÓN MAQUINAS, EQUIPOS, IMPLEMENTOS.

La maquinas, equipos e implementos se valoran con la expresión matemática


siguiente:
VA = VR-DA.
Donde:
VA = Valor de avalúo.
VR = Valor de reposición.
DA = Depreciación acumulada.

La primera tarea del avaluador, para poder resolver la expresión matemática, es


determinar el valor de reposición (VR), que represente en verdad el precio que tendría que
pagarse hoy por una maquina nueva, igual o semejante a la que se avalúa. Es la parte
técnica más complicada para el avaluador debido a las dificultades para encontrar
cotizaciones nacionales e internacionales.

2.1.- Métodos para calcular el Valor de Reposición (VR):


25

2.1.1.- Cotizaciones zonales, regionales, nacionales. Están pueden darse


de varias formas:
1.1.- Precio C.I.F. en Bolívares, Dólares, con o sin el impuesto
Valor Agregado (I.V.A)
2.1.2. Cotizaciones internacionales:
Estas se dan en varias formas:
1.1. F.O.B. Fábrica en Dólares, Liras, Pesetas, Libras.
1.2. F.O.B. Puerto de Embarque (Bolívares, Dólares, Etc.).
1.3. C.I.F. Puerto de Destino (Bolívares, Dólares, Etc.).

Caso FOB, Puerta de fabrica en Dólares:


Consideramos el casi más complejo, que resulta ser el más indirecto. Supongamos
que se nos da el precio de la máquina "FOB Fábrica", debemos llegar al precio de la
máquina o equipo en condiciones de producir como máquina nacionalizada.

1. Valor Máquina FOB fábrica ................................................................. 50.000,00 $


1.1. Embalaje para exportación y gastos varios
Puerto de Embarque (4-10%) ......................................3.500,00 $
Total precio FOB Puerto Embarque .............................53.500,00 $
2. Fletes Marítimo (5 - 100/o)..................................................................... 3.745,00 $
3. Seguro (1 - 5%) ........................................................................1.605,00 $
4. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%) ................................................... 535,00 $
Total Precio C.I.F Puerto Venezolano ............................59.385,00 $
5. Impuesto del Estado (1%) ........................................................................... 593,85 $
6. Ley de Aranceles (5 - 25%)........................................................................ 2.969,25 $
7. Impuesto a las Ventas (16.5%) ...................................................................9.798,52 $
8. Fletes y seguro (1 - 3%) .............................................................................. l.187,70 $
Valor Reposición .................................................................73.934,32 $

Mediante la Fórmula del Ing. Néstor García López:

VR = Fi (Vo x Bs/Divisa Origina!).


Vo = Valor de compra de la máquina o valor histórico.
Fi = Bs/Divísa Actual (1 + i)n
Bs/Divisa Original
Fi = Factor de incremento.
(1+ i)n = Factor de incremento de la inflación, desde que se compró hasta que se está
avaluando.
i = Tasa de Inflación país origen de la máquina.

Método del Índice de Precios del Banco Central de Venezuela:

La Ley de Impuesto Sobre la Renta (L.I.S.L.R.), hizo obligatorio la revalorización


de los activos al 31-12-92 con la utilización de los índices de precios al consumidor
emitidos por el B.C.V. (Artículo 12).
VR = IA (Vo x Bs/Divisa Original).
26

IA = IM
Im
IM = Índice Mayor
Im = Índice Menor.

Método de la Universidad Ezequiel Zamora, Vicerectorado de producción Agrícola.


Proyecto de Socio-Económico Guanare Estado Portuguesa:
VR = ia (Vo x Bs/ Divisa Original).
ia = (i1 x i2 x i3 xi4 x ...xin)
i= Tasa inflacionaria acumulada en Venezuela año a año.

Problema:
Calcular el Valor de Reposición de una máquina que fue adquirida en Marzo de 1982 por
323.240 Dólares, Precio FOB en EE.UU. La inflación promedio durante los últimos 10
años en EE.UU. es de 3,65%. El valor de la divisa en Marzo de 1982 era de 7.50 Bs/$. La
divisa en Marzo 1998 550 Bs/$.

1er. paso cálculo Valor de Reposición:


1. Valor Máquina FOB fábrica ....................................................323.340,00 $
1.1.Fletes (5-10%) ............................................................22.633,80 $
1.2. Seguro (5 - 10%) .........................................................9.700,20 $
1.3. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%) .......................323,34 $
Total Precio CIF Puerto Venezolano .............355.999,34 $
2. Impuesto del Estado (1%) ..............................................................355,99 $
3. Ley de Aranceles (5 - 25%) .......................................................17.799,96 $
4. Impuesto a las Ventas (16.5%) ..................................................58.739,89 $
5. Fletes y seguro (1-3%) .................................................................7.119,98 $
Valor Reposición ..............................................440.015,16 $

2do. paso cálculo Valor de Reposición por el Método de García López:

VR Fi (Vo x Bs/Divisa Original).

Fi = 550 Bs/$. (1 + 0.0365)16 = 130,13


7,50 Bs/$

VR = 130,13 (440.015,16 $ x 7,50 Bs/$) =


VR 130,13 x 3.300.113 Bs. =429.443.795,7Bs

Método Índice de Precios B.C.V.

VR = IA (Vo x Bs/Divisa Original)

IA = IM = 12.418.32=151,81
Im 81,80
27

VR = 151,81 (440.015,16 $ x 7,50 Bs/$) = 500.990.260,7 Bs.

Método UNELLEZ:

VR = ia (Vo x Bs/Divisa Original)

ia= (1,183 x 1,183 x 1,183 x 1,091 x 1,127x 1,403 x 1,355 x 1,810 x 1,365 x 1,310 x 1,319
x 1,459 x 1,708 x 1,566 x 2,032 x 1,376 x 1,071) = 130,97

VR = 130,97 (440.015,16 x 7,50 Bs/$) = 432.215.891,2 Bs.

IDENTIFICACIÓN DE MÁQUINAS Y EQUIPOS


Generalmente las maquinarias y equipos, tienen maneras comunes de identificarlas,
por lo tanto no existe un método explícito para cada tipo de activo. Básicamente hay dos
tipos o maneras de identificarlos.

Macroidentificación:

Aquí se estudia el proceso entero de fabricación como planta completa,


identificando componentes mayores que contribuyen a lograr la capacidad de diseño de la
planta, como ejemplo podríamos hablar de la torre de perforación petrolera.

Frecuentemente nos referimos a una torre de perforación petrolera como un equipo,


cuando en realidad es una planta entera formada por componentes. Dichos componentes
pueden ser vendidos o reemplazados cuando se dañan, no obstante la torre de perforación
no es considerada completa sin los diversos componentes, como puede ser la torre, sub-
estructuras, taladro, fuentes de potencia, bombas, etc.

Algunas plantas son combinación de plantas dentro de una planta. Una planta puede
alimentar con materia prima a otra planta, ejemplo: Un central azucarero puede alimentar
con fibra o bagazo a una planta adyacente de fabricación de papel.
Se puede decir que la macro identificación es el método que el Avaluador utiliza
para identificar lo siguiente:
I)
- Que productos fabrica la planta.
- Proceso de producción.
- Capacidad de la planta (Tm/hora, Litros/hora).
II)
- Turnos de trabajo.
- Tipo de combustible que utiliza y consumo.
- Tipo de personal que opera.
- Calendario del plan operativo de mantenimiento (correctivo,
preventivo).
- Condiciones generales de la planta.
- Edad de las máquinas, equipos.
- Vida útil.
- Analizar el entorno donde está instalada la planta (factores de peligro,
28

contaminación, oxidación).
- Equipos para control de la contaminación.
- Es una planta moderna u obsoleta.

Microidentificación:
Es el proceso de encontrar las características individuales de las máquinas o
equipos, y consiste en identificar lo siguiente:
- Marca.
- Modelo.
- Serial.
- Tipo de ruedas.
- Tipo de combustible (diesel, gas, gasolina, otro.)
- Condiciones generales.
- Capacidad (Tm).
- Tipo de uso (dentro o fuera de la planta).
- Motor Eléctrico (Monofásico, trifásico).
- Kva.
- HP.
- Voltios.
- RPM.

Los datos de la microidentificación tienen que estar relacionados con los datos que
son necesarios para solicitar las cotizaciones.

Es importante cuando se haga la inspección inicial observar todos los detalles de las
máquinas, equipos, herramientas, así como el entorno donde funciona

La segunda tarea del Avaluador es calcular la depreciación acumulada (DA).

J. DEPRECIACIÓN
1. Generalidades:
Depreciación: Es la pérdida de valor de un activo tangible de la empresa por acción
del uso, tiempo, y obsolescencia. Está considerada en contabilidad como un gasto
no monetario.
Causas Directas: Deterioro físico causado por el uso normal en el proceso
productivo. Los motivos de esta pérdida de valor son: el desgaste por fricción de las
piezas o materiales, desgaste de la parte exterior, agentes climáticos y ambientales
tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos, polvo,
humedad, salitre en zonas cercanas al mar.
Uso indebido: Cuando los operadores no le dan uso para el cual fueron diseñadas y
no reciben mantenimiento adecuado.
Desuso por abandono: Las máquinas y equipos cuando no están funcionando están
expuestas a oxidación, deterioro de sus motores, daños a los motores, en los cables
debido a los roedores, saqueo y daños causados por personas ajenas a la planta.
Turnos de trabajo: Número de horas de trabajo, no es lo mismo una máquina que
trabaje 4 horas diarias a que trabaje 8 ó 24 horas diarias.
29

Obsolescencia Económica: Es la pérdida del valor del activo por disminución de


su capacidad funcional, para adaptarse a las exigencias del mercado en cantidad y
calidad que se traduce en una depreciación de la máquina por sus bajos
rendimientos ante las exigencias del mercado.
Obsolescencia Tecnológica: Es la salida en el mercado de otras máquinas y equipos
similares que realicen el mismo trabajo pero con mayor eficiencia, lo que origina
una disminución del valor de las máquinas antiguas.
Causas indirectas: Marcas, modelos y el país donde fueron fabricadas son
símbolos de garantía para las máquinas y equipos.
Tipos de Depreciación:
Contable: Es la que utiliza la empresa para depreciar los activos en los libros de
contabilidad, para saber en que momento han cumplido su vida útil y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al artículo 12 de la Ley de
Impuesto Sobre la Renta, con los índices del Banco Central de Venezuela (I.P.C).
Dentro de la depreciación contable tenemos los siguientes métodos:
- Línea Recta con valor residual.
- Número dígitos y porcentaje constante del valor inicial o de compra.
Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo, debido a
que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no el inicial o de
compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el proceso inflacionario
del país, además de considerar los factores año de uso, vida útil, considera otros
como son:
- Estado de Conservación.
- Mantenimiento.
- Turnos de trabajo.
- Coeficiente de desgaste.
- Punto de mercado.
- Obsolescencia tecnológica y económica.
- Deprecia a los activos en línea curva que es lo que acontece en la realidad.
2. Dentro de los métodos tasativos tenemos los siguientes:
2.1) Línea Recta Mejorado: Su nombre se debe a que llevados sus
resultados a un gráfico de coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor
de avalúo resultará ser una línea recta cuya pendiente dependerá de la
esperanza de vida útil que se le asigne al activo o del valor residual.
Este método deprecia los activos en línea recta tomando en
consideración dos factores: años de uso y vida útil, y como base el valor de
reposición o de mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:
VA = VR [1 – (1 – r) . n ]
t
A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a deducirla de
la siguiente manera:
VA = Valor de avalúo o valor actual
30

VR = Valor de Reposición.
r = Valor residual
n = años de uso.
T= Vida útil.
Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión matemática:
VA = VR - DA(l)
De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se sabe que DA
representa la depreciación acumulada al término de II período o años. Si se habla de una
depreciación acumulada en n períodos, es lógico pensar que en una depreciación lineal
habrá depreciaciones unitarias iguales para cada período llamadas CD, tantas como
períodos de vida útil se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la
relación entre la base depreciable y la vida útil
CD = BD.
T
Siendo BD la depreciación anual o unitaria y n representa la cantidad de
T
años del activo, la depreciación acumulada será:
DA = BD x n , que se puede escribir en forma más conveniente:
T

DA = BD x n . (2)
T

En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que están


afectando a la BD es n, que constituye e] grado de aceleración mayor o
t
menor de la depreciación acumulada y del valor del activo, que se está avaluando.

En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente: BD,


pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se tiene:

BD = VR-r (3)

Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el
Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje r, si se expresa
como fracción decimal, se tendrá:
31

Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de Reposición del


Activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un dato conocido, que oscila
entre el 5 y 15% según el manual del Doctor Elio D'Caires

Remplazando en la Expresión (3):


BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD = VR [1 - r]

Volviendo a la expresión matriz (1):


VA = VR - DA reemplazando:
VA = VR – VR (1-r). n.
T

Factorizando tendremos:
VA = VR [1- (1-r) n ]
T

Donde queda demostrado que VA = VR - DA es igual a


VA=VR [1- (1-r) n ]
T

REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta Mejorado"

VA

Bs
VR Valor de Reposición
VR

BD
rr

Valor residual

T años
32

VIDA ÚTIL

Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que


dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron en
que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura 1). Esta
debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la
mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos de esta vida útil. Luego
por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación para activos tangibles debe
ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.

Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación n
T
las cuales mostraremos a continuación.

2.2 Método de KUENZLE:


Para mejorar la falla en la fórmula para calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de
fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la
depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta
al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y
aumentar su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de
depreciación debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha.

Para lograr esto Kuenzle le elevó el factor de depreciación n


T
al cuadrado y la fórmula quedó así:

VA = VR [1- (l-r) (n)2 ]


(T)2
Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea curva.
Figura 2.
33

FIGURA 2

1: LÍNEA RECTA
VA
2: KUENZLE
Bs 3: ROSS

3 2
BD
VR

Valor
Vr

Método de ROSS
La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea recta y
KUENZLE.

El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es diferente la


expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas matemáticas logró
reemplazar el factor n/T, por la semisuma de este mismo consciente más este factor al
cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a
forma, pero con valores intermedio entre línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda
entonces así:

VA= VR [1 - (1-r)½ (n + (n)2 ]


T (T)2

Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica, con el valor
de las máquinas, equipos en el transcurso de la vida útil. Al comienzo el rendimiento es alto
y el costo de mantenimiento bajo, a medida que transcurre el tiempo va bajando su
34

rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas todo se traduce en que la
depreciación de la máquina y equipos sea una línea curva con pequeña pendiente al
comienzo moderada en la mitad y fuerte al final de su vida útil. Si se analizan los tres
métodos el más recomendable para máquinas, y equipos industriales el de ROSS.

Existen dentro del área de los avalúos, numerosos métodos para la obtención del
valor actual o de avalúo, en un instante determinado, bajo unas condiciones determinadas;
de hecho muchos ingenieros avaluadores han terminado desarrollando sus propios métodos
en base a criterios personales y que siendo originalmente aplicados por ellos, se han ido
conociendo y extendiendo incluso en el ámbito internacional del avalúo tal es el caso del
Ing. Elio D'Caires.

Método del Ingeniero Elio D'Caires:


Este método se basa en la obtención de un coeficiente de depreciación, tomando en
cuenta los factores de mantenimiento y de trabajo, para ser aplicadas al valor de reposición
para disminuir su valor.
Este valor reconoce como punto de partida para depreciar máquinas y equipos
industriales, el Valor de Reposición o de Mercado (VR), debido a los factores de inflación
y/o de carácter cambiario, que son comunes en Sur, Centroamérica y África, porque la
mayoría de la maquinaria, equipos en estos países es importada de EE.UU. y de Europa.
Para aplicar este método se admitirá que existe una función de desgaste Q (U, t), donde t =
coeficiente de trabajo U = coeficiente de mantenimiento Q = función de desgaste luego
tenemos que las fórmulas de Elio D'Caires son:

VA=VR[ (l - r)* D(t) + r ]


t = Q (U,t). n
T T

VA = Valor actual para el instante n transcurrido.


VR = Valor de reposición o de mercado.
r = Valor residual o de chatarra.
D (t) = Coeficiente de depreciación.
t = Coeficiente de depreciación ponderado.
T
n = años de uso
T = Vida útil.
Q (U, t) = Función de desgaste.

Ejemplo:

Se tiene una máquina para movimiento de tierra que se quiere avaluar con las
siguientes características:

MARCA: CATERPILLAR
TIPO: Cargador sobre ruedas.
MODELO: 96613
SERIAL: 75 y 25897
35

EDAD: 9 Años.
VIDA UTIL: 20 Años.

La inspección constató que se encontraba en buenas condiciones, sometido a un


mantenimiento normal y condiciones de trabajo normal.

Se encontró una cotización de uno similar nuevo por cantidad de 190.000 $ en


Puerto Norteamericano.

Calculo Valor de Reposición:

1. Valor Máquina FOB Pto. Norte Americano........................................... 190.000,00 $


2. Fletes (5 - 10%) ..................................................................................... 13.000,00 $
3. Seguro (1 - 5%) .................................................................................... 5.000,00 $
4. Gastos Varios Puerto Venezolano (1%) ............................................... 1.900,00 $
Total Precio CIF Puerto Venezolano.............................. 210.900,00 $
5. Impuesto del Estado (1%) ...................................................................... 2.109,00 $
6. Ley de Aranceles (5 - 25%) ................................................................... 10.545,00 $
7. Impuesto a las Ventas (16.5%) ............................................................... 34.798,00 $
8. Fletes y seguro (1 - 3%) .......................................................................... 4.218,00 $
Valor Reposición ............................................................... 262.570,00 $

Calculo del Valor de Avalúo:


VR = 262.570,50 $
U= 10
t= l0
Q (u, t) = 1
r= 0,10
t= 9 años.
T= 20 años.

Con esto se tiene: t = l x 9=045


T 20

Con el valor de 0,45 se va a la tabla Nº 2, obteniendo D (t) = 0,49154, este valor se


sustituye en la fórmula Nº 1 y se tiene:
VA = 262.570,50 $ [(1-0,10). 0,49154 + 0,10]
VA = 262.570,50 $ [0,5423] = 142.414,56 $
VA = 142.414,56 $

Método de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de costos:


36

Este método consiste en calcular el valor actual de las máquinas, equipos


industriales y agrícolas en Línea Recta Ponderada, considerando de una sola vez la
influencia en la perdida de valor de los activos por los factores: Edad, conservación,
mantenimiento y obsolescencia mediante la siguiente fórmula:
VA = VR {l - [(n/r). A + Fc (B) + Fo (c)]}

Definiciones:
VA = Valor actual para la fecha de avalúo.
VR = Valor de reposición a nuevo, que incluye los gastos de instalación, fletes,
gastos aduanales, etc.
n = Número de años de vida consumida, en término de producción (Edad
efectiva del activo).
T = Vida útil que se estima tendrá el bien en términos de producción en
condiciones normales.
FC = Factor de conservación o apariencia física que se determina en el momento de
la inspección física del equipo. La ponderación de este factor es de acuerdo
con el siguiente criterio:

CONDICIÓN DEL EQUIPO PORCENTAJE


Nuevo 5
Muy bueno 15
Bueno 35
Regular 55
Malo 90

Fo = Factor de obsolescencia, está en función de las innovaciones o modificaciones,


en nuevos diseños y capacidades de los equipos. La ponderación de este factor
es de acuerdo con el siguiente criterio:
VIDA CONSUMIDA PORCENTAJE
1 a 6 Años 15
7 a l2 Anos 35
13 a I8 Años 45
l9 a 24 Años 60
25 a 30 Años 75
31 a 36 Años 90
37 a 42 Años 100

A, B, C = Peso o aporte que tiene cada factor, asignado en forma decimal


para hacer la ponderación. La ponderación de estos tres factores es
la siguiente:
A = Aporte por efecto de edad = 40%
B = Aporte por efecto de la conservación = 40%
37

C = Aporte por efecto de la obsolescencia = 20%.

Ejemplo:
Calcular el Valor Actual de un tractor LANDINI, Serial PH 5234B, Modelo 10.000,
doble transmisión, 110 HP, con 10 años de usos y una vida útil estimada de 15 años. Para el
momento del avalúo el perito observó que el estado físico es bueno y sometido a
mantenimiento normal.

De acuerdo con la información del proveedor la cotización de uno nuevo o similar


es de Bs. 20.013.993,00.
Datos:
VR = 20.013.993,00
AÑO USO = 10
VIDA ÚTIL = 15 Años.
VA = VR {1 – [(n/T). A + Fc (B) + Fo (c)]}
VA = 20.013.993,00 {1 - [(10/15) x 0,40 + 0,35 (0,40) + 0,30 (0,20)]}
VA = 20.013.993,00 [0,54] = 10.807.556,22 Bs.

COEFÍCIENTE DE AJUSTE ("K"):


Tal como se ha analizado anteriormente hay un inevitable grado de subjetividad que
caracterizan los resultados de los avalúos y éstos dependerán de la fórmula o método
matemático que se aplique, sin embargo hay otros factores imponderables que distorsionan
los mecanismos de las fórmulas matemáticas tales como: conservación, mantenimiento,
punto de mercado, tecnología, turnos de trabajo, etc.

Para la gran mayoría de los avaluadores matemáticos la segunda principal causa (y


muchas veces la única que consideran), para la depreciación de máquinas y equipos además
de la producida por la vida cronológica de la misma, es aquella producida por la
conservación y mantenimiento. En la práctica suele existir inexactitudes en los valores de
avalúo calculado debido a los factores imponderables expresados anteriormente, que deben
ser corregidos o ajustados mediante un coeficiente denominado "K", para llegar a cifras que
concuerden con valores reales o prácticos de los activos. Para aplicar este coeficiente se
crearon las siguientes las siguientes tablas:

TABLA 1
COEFICIENTE K POR MANTENIMIENTO (DMAN)
Estado Aparente Símbolo Coeficiente de Ajuste K (%)
Excelente E 100
Bueno B 95
Regular R 85
Malo M 75
Pésimo P 65

TABLA 2
COEFICÍENTE "K" POR MERCADO (DMER)
TIPO DE MERCADO FACTOR AJUSTE (%)
38

Excelente 100
Bueno 95
Más que regular 90
Regular 85
Menos que regular 80
Malo 75
Muy malo 70
Pésimo 65

TABLA 3
COEFICIENTE "K" POR TECNOLOGÍA (DTEC)
TECNOLOGÍA FACTOR AJUSTE (%)
La misma tecnología 100
Algunos cambios sensibles 95
Cambios importantes vigentes en producción 90
Cambios de tecnología vigentes 85
Cambios de tecnología no vigentes en producción. 65

La cifra que se quiere del "Valor de Avalúo", del activo en estudio se obtiene de la
expresión matemática siguiente:
VA = (VR - DA) x “K”

Los valores de VR y DA, se obtienen por los métodos anteriormente descritos según
el criterio del perito Avaluador.

Esto indica que el coeficiente "K" se le puede aplicar a cualquier método, que el
Avaluador considere como importante para la disminución del valor de1 activo.

Como conclusión se tiene: el cálculo matemático es para el Avaluador una


herramienta valiosa que permite ubicar un valor de avalúo probable, el cual permite ubicar
al valor final mediante el factor de corrección "K", prudentemente elegido. De aquí se
desprende que:

a) El factor de ajuste "K" es una cifra subjetiva basada en la inspección directa a la


máquina o equipo que se avalúa.

b) El tasador debe poseer conocimientos muy completos de la máquina que se


valora y debe aplicar un criterio técnico.

c) El valor obtenido luego del correctivo dependerá de la experiencia, los


conocimientos técnicos que posea el tasador.

El procedimiento de aplicar el coeficiente "K", es ampliamente utilizado


actualmente por los profesionales del avalúo, quienes consideran que es más que suficiente
como factor de ajuste al valor de avalúo calculado, considerar los factores de
mantenimiento, conservación, tecnología y punto de mercado.
39

En conclusión se puede decir que la calidad de los resultados de un avalúo


dependerán principalmente del buen análisis que se realice para obtener a nivel nacional,
internacional de un Valor de Reposición (VR) preciso, una elección acertada del Método de
Depreciación adecuado y de la aplicación de un coeficiente "K", prudentemente elegido.

Estas tres condiciones tendrán asegurado su buen éxito sobre la base que el
Avaluador debe poseer amplios conocimientos de la materia, así como de las
máquinas, equipos que se propone avaluar, de esta manera se puede decir que se tendrá
mayor objetividad y certeza a la hora de emitir un juicio razonado sobre su valor.

Depreciación por mantenimiento (Dman):

Este coeficiente se determinará calificando, durante la inspección de las máquinas,


equipos, el mantenimiento que pueda apreciar el perito Avaluador a través de la
información suministrada, por el propietario, ingeniero de planta, obreros, etc.

También se puede obtener del cronograma de mantenimiento correctivo o


preventivo, que posee la empresa. Es importante que el tasador efectúa una investigación
del entorno donde se ubican los activos, para detectar los agentes climáticos y ambientales
desfavorables e inevitables tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes
químicos dañinos, ambientes polvorientos o saturados de humedad.

Para aplicar este factor se utiliza la Tabla 1.


Depreciación por Mercado (Dmer):

Este factor representa la apreciación del tasador, en base a su investigación dentro


del mercado, de la facilidad o dificultad de ubicar las máquinas o equipos sujetos a avalúo.
Este factor de apreciación está vinculado con la utilidad, deseabilidad, escasez, marca
modelo, de los activos a avaluar.
Hay máquinas y equipos difíciles de ubicar en el mercado debido:
a) Marca no reconocida, modelo descontinuado.
b) Poca existencia en el país de fábricas que las utilicen
Para cuantificar la incidencia del mercado se utiliza la tabla 2.

Depreciación por Tecnología (Dtec):

Este factor se determina en base a la obsolescencia de tipo tecnológica que pudiera


tener las maquinas y equipos, cuando en el mercado existen otros modelos que optimicen
los sistemas de producción, es decir que realicen el mismo trabajo pero con mayor
eficiencia, debido a perfeccionamientos técnicos que la hacen más económica en su
operación y mantenimiento. El avaluador debe observar detenidamente la diferencia
tecnológica que existe entre los equipos que se valoran y los que existen actualmente en el
mercado. Este ajuste se realiza con la tabla 3.

3.- VALORACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES.


40

Son aquellos activos de la finca, que por su condición no se pueden incluir en la


valoración de maquinas, equipos e implementos y es necesario avaluarlos en forma
separada, ya que si bien no son aceptados como garantía en prestamos bancarios, representa
un valor muy significante en los activos de la finca, debido al incremento de su valor en el
mercado. Entre ellos tenemos: Compresores, taladros, sierras eléctricas, palas, machetes,
escardillas, chicoras, juego de llaves, soldadores eléctricos, etc.
Para valorar estos activos se está utilizando actualmente dos métodos:
Porcentaje constante del Valor de Reposición (VR):

Este método consiste en depreciar las herramientas menores, en base a un porcentaje


constante todos los años del Valor de Reposición o de mercado (VR), hasta un 90%,
quedando un 10% de valor residual o de chatarra. Para aplicar este método se elabora una
tabla de la forma siguiente:

CUADRO 1
VALOR ACTUAL HERRAMIENTAS MENORES Y MOLDES

Nº Descripción Años Depreciación Dep. Valor Valor


U % Monto Acumulada Reposición Actual Bs.
s Bs.
o
1 Un (1) compresor marca
“SERMAC”, con un motor de
3,5 Hp, monofásico, serial Nº
881234P, con 6 años de uso en
buenas condiciones de
funcionamiento 6 10 111.000 666.000 1.110.000 444.0000
2 Un (1) soldador Marca Lincold
Modelo AC 225-GLM, Serial Nº
13632 3 10 28.153 84.459 281.536 197.077
VALOR ACTUAL ......................................... 641.077
2. Método de Apreciación de la UNELLEZ:

Este método consiste en apreciar las herramientas menores en un porcentaje que


surge de la observación y criterio de Avaluador en base a las causas directas e indirectas
que motivan la depreciación tales como: deterioro físico, desgaste por fricción, exceso de
temperatura, oxidación, mal uso, ausencia de mantenimiento, marca, modelo, país donde se
fabricó, etc. El tasador en base a los factores antes señalados calcula un factor total de
apreciación, que multiplicado por el Valor de Reposición (VR) da el valor actual del activo.
Para aplicar este método se elabora un cuadro de la forma siguiente:

CUADRO 2

Nº Descripción Valor Factores Factor Valor


Reposición Físico Funcionales Mercado Total Actual
Bs. Bs.
1 Un (1) cargador de baterías de
41

110 voltios marca LINCOLD,


sin serial ni modelo visible,
en regulares condiciones
físicas y de mantenimiento,
con 12 años de uso. En
funcionamiento. 95.500 0,60 1 1 0,60 57.300
VALOR ACTUAL ......................................... 57.300

4.- VALORACIÓN DE BIENHECHURIAS.

4.1.- Valoración de Edificaciones.

Para valorarlas se utiliza la expresión matemática siguiente:


VA = VR - DA ; donde VA = Valor de Avalúo.
VR = Valor de Reposición.
DA = Depreciación Acumulada.

Determinación del Valor de Reposición. La determinación cuanto vale construir una


edificación, no es fácil, para ello existen solamente dos alternativas:
a) Índices oficiales de organismos públicos.
b) Análisis de precios unitarios.
c) Método costos directos e indirectos
La obtención de estos índices oficiales, se realizan en las respectivas Oficinas
Técnicas de la Contraloría de los Estados, los cuales emiten manuales sobre precios
unitarios de construcción.
El análisis de precios unitarios, es el instrumento más confiables para determinación
del valor de reposición (VR). El análisis consiste en desglosar en tres grandes grupos:
Materiales, equipos y mano de obra (Costos directos) más los costos indirectos (Proyecto
5% del costo directo, inspección 3%, supervisión 0,5%, administración y otros gastos
3,5%).
Para llegar al valor de reposición se procede de la forma siguiente: a) Se mide la
edificación largo x ancho para llegar al total de metros cuadrados, b) Se mide las columnas,
vigas, pisos, paredes, ventanas, habitaciones, baños, etc, c) Se revisan las características de
la edificación (Tipo de techo, piso, estructuras, pinturas, frisado, etc.).

Una vez calculado el valor de reposición se calcula la depreciación acumulada por


el Método de Ross-Heidecke.

MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE. Este método fue creado por dos estudiosos de la


materia (Ross y Heidecke) y consiste en depreciar los activos, en línea curva tomando en
consideración los siguientes factores:
- Años de uso.
- Vida útil.
- Estado de conservación y mantenimiento del activo.

La fórmula de Ross-Heidecke queda así:


VA = VR {1 -(1 -r) x [A+ ( 1 -A) x C]}
42

Donde:
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de mercado o reposición.
A = Factor Ross.
C = Coeficiente de Estado de Heidecke ( en porcentaje).
r = Valor de residual.
1 = Constante.
A= ½ [n/T+ n2/T2]
n = Años de uso.
T= Vida útil.
El valor de C viene dado por la tabla 7.

TABLA 7.
TABLA DE ROSS-HEIDECKE.

ESTADO CARACTERÍSTICAS C
1 Nuevo o muy bueno. 0%
1,5 0,032 %
2 Regular, conservación normal. 2,52 %
2,5 8,09 %
3 Necesitando reparaciones sencillas. 18,10 %
3,5 33,20%
4 Reparaciones importantes. 52,60 %
4,5 75,20 %
5 Demolición. 100%

Se pueden utilizar estados intermedios de acuerdo a las observaciones realizadas por


el perito avaluador. En vista de que este método es el más utilizado en valoración de
edificaciones, veamos el siguiente ejemplo:

Calcular el valor de avalúo de un galpón con las siguientes características:


- Estructura: de hierro.
- Piso: Cemento rústico.
- Techo: Acerolit y zinc.
- Puertas: Tipo "Santa María".
- Columnas: Concreto armado.
- Vigas: Hierro doble T.
- Área de construcción: 201 m2.
- Años de uso: 4
- Vida útil: 30 años.
- VR = 10.727.525,10 Bs.
-C= Nuevo(0,032%).
43

Aplicación del Método Ross-Heidecke.


VA = VR {[1-(1-r)]x [A+ (1-A) x C]}

Cálculo de Ross.
A= ½ [n/T+ n2 /T2]
A = ½ [4/30 + 42/302 ] =0,0753.
A = 0,0753.

Cálculo del VA.


VA = 10.727.525,10 Bs. {[1 - (1 - 0,10)] x [ 0,0753 + (1 -0,0753 ) x 0,00032]}
VA = 10.727.525,10 [0,931] = 9.987.325,86 Bs.
VA =9.987.325,86 Bs.

Luego se lleva este resultado a un cuadro que tiene la siguiente forma:

Cuadro 5
VALOR ACTUAL DE EDIFICACIONES.

Nº Cant. Descripción Factor Ross- VR Bs. Valor Actual


Heidecke Bs.
1 1 Galpón, con estructura de hierro,
techo de acerolit, columnas de
concreto, piso de cemento
rústico con 4 años de uso en
buen estado de mantenimiento.
Área de construcción: 201 m2 0,931 10.727.525,10 9.987.325,86
TOTAL ............... 9.987.325,86
A continuación algunas edificaciones a nivel rural.

Casa del Mayordomo. Finca El Ujano. Techo de acerolit, estructura de


concreto, paredes de bloque frisados, piso de cemento pulido
44

Galpón para guardar insumos, techo de acerolit, columnas de hierro redondo,


piso de cemento rústico, paredes de bloque frisado. Finca La Palmita, San Silvestre
Edo. Barinas

Casa de Palma, columnas de madera, techo de palma, piso de cemento rústico.


Finca “El Ujano”. San Felipe Edo. Yaracuy

4.2.- Valoración de Construcciones.

4.2.1.- Cercas. Su valor se calcula utilizando la expresión matemática


siguiente: VA VR - DA.
Para calcular el valor de reposición hay que tomar en consideración que las cercas
se clasifican en dos tipos:
a) Corrientes o comunes.
b) Eléctricas.
Corrientes o comunes. Se clasifican en tres clases:
1.- Clase A.
2.- Clase B.
3.- Clase C.
Clase A, son aquellas que poseen estantillos de concreto, alambre púa de primera,
botalones de madera de primera, 5 o 6 pelos de alambre.
Clase B, poseen estantillos de madera uniforme, botalones de madera, 5 o 6 pelos
de alambre púa.
Clase C, poseen estantillos de madera, de concreto, de hierro, botalones de madera
de segunda, 5 o 6 pelos de alambre no uniforme.
45

Cada clase tiene valores diferentes de reposición.


El valor de reposición se calcula elaborando un cuadro del costo de un (1) kilómetro
de cerca, tal como se muestra en la página siguiente.

UNELLEZ
VICE-RECTORADO
Guanare.

COSTO DE (1) KILOMETRO DE CERCA.

Alambre púas. Estantillos de madera. 5 pelos de alambre. Madrina ubicadas

cada 50 metros. Estantillos cada 2 metros.

Fecha: Agosto 1.998.


Nº Descripción Precio Unitario Bs. Precio Total Bs.
1 20 Madrinas de madera ubicadas cada 50 metros 6.000 120.000
2 480 Estantillos de madera ubicadas cada 2 metros 1.500 720.000
3 10 Rollos de alambre púa de 500 metros 23.390 233.900
4 5 Kilogramos de grapas 841 4.205
5 Hechura de 500 hoyos, colocación de estantillos y
madrinas. Tensadas y clavado de alambre (480+20) 150.000 150.000
Sub-Total .................... 1.228.105,00
6 Transporte: 10% Sub-Total: 122.810,50
TOTAL............. 1.350.915,50
Fuente: UNELLEZ. Proyecto Socio-Económico. Guanare. Agosto 1.999
Nota: Pelo Adicional: 54.231 Bs.

Eléctricas. Para calcular su valor de reposición se solicita a la empresa

Gallanger un presupuesto de un kilómetro de cerca, con uno, dos, tres, cuatro, cinco pelos

de alambre.

Una vez calculado u obtenido el valor de reposición se aplica la fórmula de

Ross-Heidecke, para obtener su valor actual o su avalúo, tomando en consideración el

estado de conservación y mantenimiento de las cercas.


46

Cercas Internas y Perimetrales Clase B. 4 pelos de alambre, estantillos de


madera. Finca La Rosa Machiques Edo. Zulia

Cerca Tipo B. 5 pelos de alambre púa, estantillos de madera cada 2 metros,


botalones cada 25 metros
47

Cerca Interna 4 pelos de alambre, estantillos de madera, botalones de madera

4.2.2.- Laguna o Jagüeyes.


Para valorar un jagüey o laguna es necesario calcular los metros cúbicos (m3) de
tierra removida y las horas del tractor empleados en la actividad, para llegar a su valor de
reposición, luego se aplica la fórmula de Ross-Heidecke, de acuerdo a su estado de
conservación y mantenimiento. Ejemplo: Una laguna que tenga las siguientes dimensiones:
40 m x 50 m x 1,50 m =3.000 m3.

Este valor se convierte en horas de trabajo de tractor utilizando la tabla 8 de


promedio de tiempo para movimiento de tierra de la unidad Coordinadora de Proyectos
conjuntos de la Universidad del Zulia.

Este valor se multiplica por Bs./Hora tractor y da el valor de reposición, a este valor
se le aplica el método de Ross-Heidecke.

VR = 3.000m3 =80 horas.


VR = 80 horas x 16.000,00 Bs./hora = 1.280.000,00 Bs.
VR = 1.280.000,00 Bs.
VA = 1.280.000 {[1- (1 - 0,10)] x [(1/2) x (8/15 + 82/152)]
48

VA = 1.280.000 [ 0,6355 ] = 813.440,00 Bs.


VA = 813.440,00 Bs.

Tabla 8.

PROMEDIO DE TIEMPO
PARA MOVIMIENTO DE TIERRA.

Mts3 Horas Empleadas


12.000 320
9.000 260
6.000 160
3.000 80
1.500 40
750 20
375 10

Fuente: U.C.P.C. LUZ. Maracaibo Edo. Zulia.


Diciembre - 1.995.
49

Laguna ubicada en la Finca Matutera. Municipio Guanarito Edo. Portuguesa

4.2.3.- Canales de Tierra.

Para el cálculo de los canales se procede de la siguiente manera: a) Se calcula su

valor de reposición, b) Se aplica la fórmula de Ross-Heidecke, tomando en consideración

su estado de conservación y mantenimiento.


50

Ejemplo: Un canal que tenga las dimensiones siguientes: 500 m x 1 m x 0,75m.

El cálculo es: 500 m x 1 m x 0,75 m =300 m3.

Si para remover 300 m3 de tierra es utilizada 10 horas/tractor se tiene:

VR = 10 horas/tractor x 16.000=160.000,00 Bs.

VR = 160.000,00 Bs. a este valor se le aplica la fórmula de Ross Heidecke, de

acuerdo a sus años de uso, vida útil y estado de conservación y mantenimiento.

VA = 160.000,00 {[1 - (1 - 0,l0)] x [½ (5/30 + 52/302]}

VA = 160.000,00 [0,9131] = 146.096,00 Bs.

VA = 146.096,00 Bs.
51

Canales de riego por superficie. Finca La Palma, Agua Blanca. Municipio Acarigua.
Edo. Portuguesa

4.2.4.- Pozos.

Para determinar su valor hay que considerar los siguientes aspectos: aforo,

hidrología del pozo, análisis de agua, localización, prueba de verticalidad, profundidad,

diámetro, valor de la bomba, etc.


52

Se solicita una cotización del valor actual del pozo y a este valor se le aplica el

Método de Ross-Heidecke para llegar a su valor actual.

Pozo de 6” de diámetro y 60 metros de profundidad, con su respectivo tanque y canal


de desagüe, Finca El Samán, Barinas Edo. Barinas

5.- VALORACIÓN E INSUMO EN DEPOSITO.

Hace referencia a los valores de aquellos bienes o insumos (Fertilizantes, herbicidas,


insecticidas, alimentos concentrados, sales minerales, repuestos para las maquinas, equipos
e implementos, medicinas veterinaria, etc), que el productor almacena, para utilizarlos en
futuros procesos productivos.
El criterio que se esta utilizando actualmente para su valoración es el valor de
mercado, dependiendo de las condiciones o estado que presenten al momento de elaborar el
avalúo. No se debe valorar aquellos insumos que hayan sido utilizados por el productor.
Para valorarlos se elabora un cuadro de la forma siguiente.
53

VALORACIÓN INSUMOS EN DEPOSITO.

Nº Cant. Descripción Valor Unitario Bs. Valor Total Bs.


1 10 Rollos de alambre púa de 500 m. Marca
“Motlo” 19.490,00 19.490,00
2 20 Litros de tordón 101 7.486,50 149.730,00
3 10 Kilogramos de semilla de pasto
(Brachiaria humidicola) 4.687,00 46.870,00
TOTAL .... 391.500,00

6.- VALORACIÓN DE SEMOVIENTES.

Los semovientes están representados por la sumatoria de todos los animales que
posee la unidad de producción en un momento determinado, incluyendo aves, peces, y
babas.
6.1.- Valoración de Bovinos.
6.1.1.- Valor de las vacas productoras de leche.
Se determina en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne más un
valor por su productividad en leche.
Valor por carne:
Se traslada el animal a una romana y se toma su peso en pie en arrobas (una arroba
en pie es igual a 25 Kg), luego para calcular su valor se multiplica el peso por el valor del
kilogramo de carne en pie dado en el mercado.

Ejemplo:
Peso promedio en pie de una vaca mestiza lechera: 400 Kg.
VVC = 400 Kg x 531 Bs./Kg. =212.400,00 Bs.
Valor de la vaca por carne =212.400,00 Bs.
Valor por leche:
Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: se estipula el
promedio de producción de leche de la finca durante el año entre el número de vacas totales
del rebaño (vaca - masa).

Ejemplo:
VVL = Producción total leche año =340.000 litros =1.888 lts/vaca/año
Vaca – masa 180 vacas
Valor de la Vaca por leche:
VVL = 1.888 lts/vaca/año x 180 Bs./litro = 339.840,00 Bs./vaca
Valor de la Vaca por leche =339.840,00 Bs.
Valor promedio de las vacas = Valor por carne + Valor por leche
VPV =212.400,00 Bs + 339.840,00 Bs. = 552.240,00 Bs.

VALOR DE LAS NOVILLAS.


Para estimar su valor, se determina en base al 60% del valor de las vacas, de esta
manera se valora no solo el valor por carne, sino también un estimado por su posible
producción láctea de acuerdo a la productividad de leche aportado por las madres.
54

VALOR DE LAS MAUTAS.


Su valor se determina en base a un 30% del valor de las vacas o a un 50% del valor
de las novillas.

VALOR DE LAS BECERRAS.


Su valor se estima en base a un 10% del valor de las vacas. Es importante cuando se
valoran semovientes (vacas productoras de leche) tomar en consideración los siguientes
parámetros: a) condiciones sanitarias, b) Edad, las vacas comienzan a ser montadas a los 24
meses y tienen una vida útil de 7 partos.

VALOR DE LOS MACHOS.


El toro lechero se valora en base a su pureza de raza, edad, condiciones sanitarias,
condiciones físicas, los toros comienzan a servir a los dos (2) años y tienen una vida útil de
7 años más. Si el toro posee más de 9 años de edad, se valora por su peso en carne. La raza
se clasifica de la siguiente manera: 100 % puros, 1/2, 3/4 y 7/8, dentro de las razas lecheras
más comunes en Venezuela tenemos las siguientes: HOLSTEIN, PARDOSUIZO, TIPO
CARORA, LIMONERO, SIBONEY, JERSEY.

VALOR DE LOS NOVILLOS.


Su valor se determina en base a su peso en carne en pie, por el valor de un
kilogramo de carne en pie en el mercado. Ejemplo:
Peso promedio de novillos = 350,00 Kg x 810,00 Bs./Kg. = 283.500,00 Bs.
Valor de novillo = 283.500,00 Bs.

VALOR DE LOS MAUTES.


Se determina en base a su peso en carne en pie, por el valor de un kilogramo en pie
en el mercado.
Ejemplo:
Peso promedio del maute =200,00 Kg x 790,00 Bs./Kg. = 158.000,00 Bs.
Valor del maute = 158.000,00 Bs.

VALOR DE LOS BECERROS.


El valor de los becerros se puede considerar en base al 10% del valor de las vacas, o
su peso en pie por el valor vigente kilogramo en pie.
Ejemplo:
Peso promedio becerro = 100 Kg x 540,00 Bs./Kg. = 54.000,00 Bs.
VALOR DE LA VACA =552.240,00 X 10% =55.240,00 Bs.
6.1.2.- VALORACIÓN SEMOVIENTES DE CARNE.

Como en el caso del ganado de leche, el de carne se puede valorar en base a la


aplicación de un criterio por su productividad. El ganado de carne se divide en dos
categorías: Para consumo y para cría.

VALORACIÓN DEL REBAÑO PARA CRÍA.

Se determina el valor de la vaca por su peso más un valor por productividad de


carne.
55

Valor por carne.


Se coloca el animal en una romana y se toma su peso en arrobas o kilogramos en
pie, y se multiplica por el precio vigente en el mercado.

Ejemplo:
Peso promedio en pie de una vaca =400,00 Kg
VVC =400,00 Kg x 552,00 Bs./Kg. =220.000,00 Bs.
Valor de la vaca por carne =220.000,00 Bs.
Valor de la vaca por productividad de carne.
Su valor se calcula de acuerdo a la producción de carne de la finca durante un año,
proveniente de la venta de los animales, machos o hembras (mautes, mautas, novillas,
novillos, toros de desecho, vacas desechos).

Ejemplo:
Una finca vende al año los siguientes animales:
60 Vacas de descarte de 400,00 Kg. cada una = 24.000,00 Kg.
2 Toros de descarte de 625,00 Kg. cada uno = 1.250,00 Kg.
l00 Novillos de 420,00 Kg. cada uno = 42.000,00 Kg.
80 Mautes de 350,00 Kg. cada uno = 28.000,00 Kg.
Total Kg. 95.250,00 Kg.

Productividad de carne = Total Kg. de carne vendidas al año


Total de vacas del rebaño
PCV = 95.250,00 Kg. =476,25 Kg/Vaca/Año
200 vacas
Luego el valor por productividad de carne es el resultado de multiplicar los
kilogramos de carne/vaca por el precio de carne en pie del mercado.

VPC =476,25 Kg. x 552.00 Bs./Kg. =262.890,00 Bs.


Valor promedio de las vacas = valor por peso + valor por productividad
VPV =220.000,00 Bs. + 262.890,00 Bs. = 483.690,00 Bs.

VALOR DE LAS NOVILLAS.


Se determina en base al 50% del valor de las vacas.
VN = 483.690,00 x 0,50 = 241.845,00 Bs.

VALOR DE LAS MAUTAS.


Se puede calcular de dos maneras: 50% del valor de las novillas o el 25% del valor
de las vacas.
VM =483.690,00 x 0,25 = 120.922,50 Bs.

VALOR DE LOS BECERROS Y BECERRAS.

Su valor se determina en base al 10% de1 valor de la vaca o por su peso se


multiplica por el precio vigente en pie en el mercado.
VB = 483.690,00 Bs. x 0,10 = 48.369,00 Bs.
56

VB = 100Kg. x 531,00 Bs./Kg. = 53.100,00 Bs.

VALORACIÓN DEL REBAÑO PARA CONSUMO.


Para valorar ganado de carne para el consumo, se debe considerar los siguientes
parámetros:
- Clasificación, edad, peso, condiciones sanitarias.
Clasificación: Edad Peso
Becerro 0 – 4 meses 100 – 150 Kg.
Ternero 5 – 10 meses 150 – 200 Kg.
Maute 11 – 18 meses 200 – 350 Kg.
Novillo 19 – 30 meses 350 – 425 Kg.
Toro 31 – 40 meses 425 – 625 Kg.

Condiciones Sanitarias:
Los animales deben ser sanos, libres de enfermedades infecto - contagiosas,
defectos físicos (patas o manos partidas) una vez tomado en consideración los parámetros
antes citados, trasladamos los animales a una romana calculamos su peso en pie y lo
multiplicamos por el precio vigente en el mercado.
En aquellos casos que la finca no posea romana y que sea imposible trasladar el
ganado a una finca cercana que la posea, se utiliza dos métodos técnicos para calcular el
peso del animal.
1.- La fórmula de CREVAT:
PA = Pt x Pa x La x 80
PA = Peso del animal
Pt = Perímetro toraxico
Pa = Perímetro abdominal
La = Largo del Animal (*)
80 = Constante expresada en Kg/m3
(*) = Procedimiento desde la Articulación escápula humeral.

Procedimiento: Con una cinta Métrica se mide detrás de las manos del animal
(perímetro Toráxico) Luego el perímetro del Abdomen y el largo del Animal, todos
multiplicado por una Constante 80.

Ejemplo: Un Animal que mide 1,80 Metros de perímetro toráxico, 1,95 de Perímetro
Abdominal y 2 Metros de largo:
57

PA = pt x pa x la .80
PA = 1,80m x l,95m x 2m.80 =561,60Kg.

Esta Formula se aplica a una muestra representativa tomando en consideración,


raza, edad y tamaño.
2. La Cinta Métrica Pesadora de INDULAC:
Se coloca la cinta alrededor del cuerpo del Animal, a la altura del corazón (pt),
teniendo en cuenta que esta quede ajustada. La cinta da el peso en Kilos.

PA
PT
L
PT= PERÍMETRO TORÁXICO
PA= PERÍMETRO ABDOMINAL
L = LARGO DEL CUERPO

En Venezuela las Razas Más utilizadas para ganado de Carne son:


BRAHMAN, GYR, NELORE, GUZERAT INDO BRASIL, CEBU VENEZOLANO,
SANTA GERTRUDIS, GHIANINA.
58

Toros Brahman, puro, 24 meses de edad, criado en potreros, peso 20 arrobas. Finca
“El Porvenir”. Barinas Edo. Barinas

Lote de novillas Brahman, 18 meses de edad con un peso promedio 350 Kg.
Finca “Mi Tesoro”. San Felipe Edo. Yaracuy

6.2 VALORACIÓN DE BUFALOS


Para valorar búfalos hay que tomar en consideración los siguientes parámetros:
- En Venezuela solo existe una especie (Bubalus bubalis) búfalo de agua o
doméstico.
59

- Clasificación Edad Peso


Bucerros 0 -10 meses 100 - 200 Kg.
Maute (a) Búfala 11 - 18 meses 200 - 350 Kg.
Bubillos(as) 19 - 30 meses 350 - 450 Kg.
Reproductor (Búfalo) 31 - 40 meses 450 - 650 Kg.
Vaca - Búfala 31 - 40 meses 450 - --- Kg.

- Los razos lecheros de mayor importancia son los siguientes:


MURRAH, color negro, cuernos espirilados, producción de leche por lactancia
1500 – 4000 litros, porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 10%.

NILLI-RAVI, color negro, cuernos espirilados, producción de leche por lactancia


1500 –4000 litros, porcentaje de grasa en la leche 6,4 - 8%

JAFEARABADI, color negro, cuernos tienden hacía abajo, producción de leche


por lactancia 1800 -2700 litros, porcentaje de grasa en la leche 6 - 8%

MEDITERRANEO, color grisáceo, cuernos en forma de Hoz, producción de leche


por lactancia 1000 - 1400 litros, porcentaje de grasa en la leche 8 - 9%
Vida Útil: 7 Partos
Comienza a montar a los 15 meses de edad
Considerando los parámetros citados, lo búfalos se valoran de la forma siguiente:
a) Por su producción de leche
b) Por su peso en carne en piel
Por su producción de leche:
Se estipula el promedio de leche del rebaño, dividiendo el total de producción de
leche de la finca entre el número total de búfalas.
Ejemplo:
V.B.L.= 168.000 litros = 1.680 litros/búfala/año
100 búfalas
VALOR BUFALA POR LECHE
VBL = 1.680,00 lts x 200,00 Bs./lt 336.000,00 Bs.
Valor de la Búfala por carne.
Se traslada la Búfala a una romana, se toma su peso en pie y se multiplica por el
valor del kilogramo en el mercado.
Ejemplo:
VBC = Peso del animal x Precio del mercado
VBC = 450,00 Kg. x 552,00 Bs./Kg. 248.400,00 Bs.
Valor promedio de las Búfalas = valor por carne + valor por leche
VPB 248.400,00 Bs. +336.000,00 Bs. 584.400,00 Bs.
Valor de los machos.
Los Búfalos se valoran por su peso en carne multiplicando por el precio de carne en
pie del mercado.
Los machos reproductores se valoran por unidad actualmente se cotizan en el
mercado entre 750.000,00 - 800.000,00 Bs., de la raza MURRAH.

6.3.- VALORACIÓN DE PORCINOS.


60

Para fijar el valor real de un lote de porcinos se debe considerar los siguientes
aspectos:
- Observación en conjunto
- Clasificación según la aptitud
- Discriminación
- Condiciones sanitarias

OBSERVACIONES EN CONJUNTO.
El perito avaluador solicitará al propietario de la granja el mayor número de datos
que le permitan hacerse una idea general preliminar del lote de cerdos.
Para el avaluador es importante tener un tipo “standard” ideal de la raza cuyas
aptitudes y características va a comparar con el animal que va a valorar.
De igual manera debe tener "golpe de vista" para analizar y sintetizar al instante las
diferentes regiones que constituyen el cuerpo del animal y al mismo tiempo juzgarlo por los
atributos de calidad, tamaño, peso.

CLASIFICACIÓN SEGÚN LA APTITUD.


La apreciación de conjunto anteriormente expuesta le permitirá al avaluador ubicar
los porcinos como de cría o de carne, y destacar los argumentos en que se basa para
determinar si la raza es 100% pura, 3/4, ó 7/8 de mestizaje. Los verracos puros en este caso
son, de primordial importancia y se debe tratar en lo posible de obtener la documentación
que acredite la pureza de raza para anexarlo al expediente.

DISCRIMINACIÓN.
La discriminación consiste en clasificar y ordenar a los porcinos en lotes
homogéneos de la forma siguiente: verracos o padrotes, madres o marranas, cerdos y
lechones.
VERRACOS: Son los padrotes que tienen un peso entre 90 y 300 Kg. en pie, con
una edad entre 1 y 3 años, generalmente son de raza pura. Se valoran según precio
de mercado, edad y condiciones sanitarias. Cuando cumple su vida útil (Descarte) se
valora por su peso en pie.

MARRANAS: Son las hembras para la reproducción, generalmente son mestizas su


peso varía entre 80 - 200 Kg con una vida útil de seis (6) partos. Se valora a precio
de mercado según peso y edad.
Cuando cumple su vida útil (Descarte) se valoran por su peso multiplicado por el
valor del kilogramo en pie, fijado por el mercado. Si las marranas están preñadas los
lechones se valoran en un 10% del valor de las madres.
Una marrana pare ocho (8) lechones.

LECHONES: Son los cerdos recién nacidos, con una edad entre 5 - 30 días, pesan
entre 9 - 13 Kg. generalmente se venden por unidad y no por peso.

CERDOS O MARRANOS: Son los animales que están listos para llevarlos al
matadero, con un peso entre 80 - 90 Kg.
Se valoran por su peso en pie multiplicado por el precio del kilogramo en pie dado
por el mercado.
61

Las razas más utilizadas en Venezuela son: DUROC, POLANCHINA,


HAMPSHIRE, YORKSHIRE, LANDRACE.

6.4.- VALORACIÓN DE OVINOS.


Para llegar a un justiprecio de un rebaño de ovinos se debe considerar los siguientes
aspectos:
DISCRIMINACION:
Consiste en clasificar y ordenar a los ovinos en lotes homogéneos de la forma
siguiente carnero o padrote, oveja, borrega, cordero.

CARNERO O PADROTE:
Son los machos reproductores, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso entre 50 -
60 Kg. generalmente son de raza pura. Se valoran de la siguiente manera: Si no han
cumplido su vida útil (7 años) su valor está dado por el mercado. Si tiene más de 7
años (Descarte) se valora por su peso en pie.

OVEJA:
Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 6 años, con un peso entre 40
- 50 Kg. generalmente son de raza mestiza. Su valor se calcula de la manera
siguiente: Si no han cumplido su vida útil, se valoran a precio de mercado, si ya
cumplieron su vida útil, se valoran por su peso en pie, de acuerdo con el valor que
tenga en ese momento un Kg. en pie en el mercado.

BORREGA: Son los animales hembras que no han parido, con una edad entre 8 -
10 meses. Se valoran por unidad o por el peso en pie.

CORDERO: Son los animales recién nacidos, con un peso entre 10 -20 Kg.,
generalmente se valoran por unidad y no por peso, de acuerdo a los precios fijados
por el mercado para el momento del avalúo.
Las razas más comunes en Venezuela para producción de carne de consumo son:
BARBADOS (Barriga negra), PERSA, y WEST - AFRICAN.
6.5.- VALORACIÓN DE CAPRINOS.
Para llegar a un valor real y verdaderos necesario considerar los siguientes aspectos:

DISCRIMINACION:
Consiste en clasificar y ordenar a los caprinos en lotes homogéneos de la forma
siguiente: Chivato o padrote, chivas o cabras, cabritonas y cabritos.
Chivato o Padrote: Son los machos reproductores, con una edad entre 1 a 7 años,
con un peso entre 50-70 Kg.
Para valorarlos hay dos formas: a) Si no han cumplido su vida útil (7) años, se
valoran a precio de mercado por unidad. b) Si ya cumplieron su vida útil (Descarte),
se valoran por su peso en pie.
Cabras: Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso
que oscila entre 40-50 K
Las razas más importante en Venezuela son: NUBIAN, ALPINO CANARIAS y
CRIOLLO.
Se valoran en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne mas un valor
por su productividad en leche.
62

Valor por carne.


Se coloca el animal en una romana y se toma su peso en pie, luego se multiplica su
peso por el valor del kilogramo en el mercado para el momento del avalúo.

Ejemplo:
Peso promedio en pie de una chiva mestiza lechera =50 Kg.
VCC = 50 Kg. x 450,00 Bs./Kg. =22.500,00 Bs.
Valor de la cabra por carne = 22.500,00 Bs.
Valor por leche.
Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: Se estipula el
promedio de producción de leche del rebaño, dividiendo, el total de leche producida en la
finca durante el ultimo año entre el número total de cabras.

Ejemplo:

VCL = 22.000.00 litros = 220,00 litros/cabra/año


100 cabras

Valor de la cabra por leche.

VCL =220,00 litros/cabras/año x 270,00 Bs./litro = 59.400,00 Bs.


Valor promedio de las cabras = valor por carne + valor por leche
VCL = 22.500,00 Bs. + 59.400,00 Bs. = 81.900,00 Bs.
Valor de las cabritonas.
Su valor se determina en base a un 60% del valor de las cabras.
Valor de los cabritos o cabritas.
Su valor se estima en base a un 10% del valor de las cabras.
Valor de los chivos.
Su valor esta determinado por su peso en pie multiplicado por el precio en pie
vigente para el momento del avalúo.

6.6.- VALORACIÓN DE CONEJOS.

Para llegar a un valor real y verdadero (Justiprecio) de los conejos es necesario


considerar los siguientes aspectos:

DISCRIMINACION:
Consiste en clasificar y ordenar a los conejos en lotes homogéneos de la forma
siguiente: Reproductores, hembras, gazapos.
Reproductores: Son los machos, con una edad entre 18-26 semanas y un peso entre
3,5-4 Kg. generalmente son de raza pura. Para valorarlos se solicita su precio en el
mercado para el momento del avalúo. Si poseen más de 27 semanas de edad se
valoran por su peso en pie.
Hembras (Conejas): Son las utilizadas para la reproducción, generalmente son de
raza mestiza, con una edad entre 16 y 22 semanas, con un peso entre 2 - 3 Kg.
Para valorarlas se procede de la siguiente manera:
63

a) Si no han cumplido su vida útil (22 semanas) se valoran a precio de marcado por
unidad.
b) Si cumplieron su vida útil, se valora por su peso en pie.
Gazapos: Son los conejos recién nacidos, se valoran por unidad.
Conejos: Son los que están listos para beneficiarlos con un peso entre 2,50 a 3 Kg.
se valoran por su valor en pie.

6.7.- VALORACIÓN DE ABEJAS:


El técnico encargado de realizar el avalúo de un apiano, debe tener en consideración
los siguientes aspectos:
a) Elaborar un inventario del número de colmenas existentes para el momento del
avalúo.
b) Determinar cuantas de ellas están en producción (poseen núcleo y reina).
c) Elaborar un inventario de los accesorios y utensilios ( cuchillo desoperculador,
coladores, guantes, bragas, velos aumadores, baldes, cepillo barre abejas, kit
marcador de reinas, etc.).
d) Valorar el extractor de miel, de acuerdo a su capacidad ( cuadros hora), si es
manual o eléctrico.

Valoración de las colmenas:


Las colmenas son de madera, con un tamaño standar (50 x 24 x 40 cm) integrados
por : cámara de cría, cuadros de cría, piso, tres alzas, tapa interna, tapa externa, un núcleo
una reina, cuadros de alza, laminas de cera, un soporte metálico. Para llegar a un valor real,
se solicita una cotización a la "Casa de Apicultor" San Casimiro Edo. Aragua. Telefax (046)
560850.

Valoración del extractor de miel.


Este se valora como equipo, y se deprecia por el método de Ross-mejorado, de
antemano se solicita una cotización de acuerdo a las características del mismo.
Los utensilios y accesorios, se valoran a precio de mercado vigentes para el
momento del avalúo.

Si para el momento del avalúo, las colmenas están en producción (cargadas de


miel), su valor se calcula de la manera siguiente: cada cuadro produce un kilogramo de
miel, un alza posee 10 cuadros, total miel por alza 10 Kg generalmente las colmenas poseen
3 alzas.

Valor de la miel = 3 alzas x 10 Kg. 30 Kg. x El precio de venta del mercado


Ejemplo:
Valor miel = 30 Kg. x 2.800,00 Bs./Kg. 84.000,00 Bs.
Valor Total = Valor de una colmena x Nº de colmenas
VT = 84.000,00 x 100 colmenas = 8.400.000,00 Bs.
64

COLMENA DE 3 ALZAS, CÁMARA DE CRÍA, PISO, SOPORTE

Tapa Exterior

Alza Nº 1

Alza Nº 2

Alza Nº 3

Cámara de Cría

Piso

Piso

7.- VALORACIÓN DE CULTIVOS.


Para valorar los cultivos, el avaluador debe tomar en consideración los siguientes
aspectos:
65

- CLASIFICACIÓN:
Los cultivos se clasifican en: Perennes, Semi - perennes y Temporales o ciclo corto,
cada una de ellos obedece a una valoración diferente.

- CONDICIONES FITOSANITARIAS:
Se refiere a las plagas o enfermedades que posee el cultivo para el momento del
avalúo.

- EDAD:
Número de días - meses - años que posee el cultivo, desde el momento que fue
sembrado hasta el momento de elaborar el avalúo.

- CICLO:
Lapso de tiempo que dura el cultivo en la tierra

- DENSIDAD DE SIEMBRA:
Número de plantas por hectárea.

- RENDIMIENTOS:
Total de kilogramos producidos por hectárea.

7.1.- AVALÚO DE CULTIVOS PERENNES.

VALORACIÓN DE ÁRBOLES EN PIE. (MADERA).

Para su valoración el avaluador debe tomar en consideración lo siguiente:


a) Los árboles en pie Solo se les valora el FUSTE, que es el tronco del árbol, sin tomar
en cuenta las ramas.
b) La medida para valorarlos es el volumen expresado en metros cúbicos(m3)
c) La formula para valorarlos es la siguiente:

VA = VR
VA = Valor actual o de avalúo.
VR Valor de revalorización.

- CALCULO DEL VALOR DE REVALORIZACIÓN.

VR = 0,642 x D2 x h
0,642 = Constante.
D = Diámetro.
h = Altura del fuste.

METODOLOGIA:
66

- Se identifican las especies.


- Se marcan y se elabora el inventario forestal.
- Se calcula la altura del fuste.
- Se calcula el volumen de madera.

IDENTIFICACIÓN DE LAS ESPECIES:

Consiste en determinar el nombre vulgar del árbol y marcarlo con un número que lo
identifique y lo diferencie de los restantes.

CALCULO DE LA ALTURA:

Para su cálculo hay dos métodos: uno práctico y un técnico.

- Método Práctico: Con una vara de bambú de 7 metros, se coloca desde la base del
fuste hasta donde comienzan las ramas, si el fuste posee más de 7 metros, este
método no es exacto, porque hay que aproximar los metros restantes.

- Método Técnico: Con un clisímetro o clinómetro de mano, se coloca a una


distancia entre 5 - 10 metros del árbol, el clisímetro mide el ángulo. Al calcular el
ángulo a, queda un triángulo, donde conocemos el cateto adyacente y desconocemos
el cateto opuesto. Calculamos la tangente que es igual a cateto opuesto sobre cateto
adyacente y tenemos: tg α = h/d. Despejamos a h = tag α x d, conocemos el ángulo
que fue calculado con el clisímetro, lo buscamos en la tabla o en la maquina
calculadora de bolsillo.

Luego calculamos al diámetro de la forma siguiente:

C=πxD
D=C= C
π 3,1416

Una vez calculado la altura y el diámetro, se entra directamente en fórmula


VR=0,642 x D2 x h y se calcula el total de metros cúbicos que posee el fuste; teniendo en
cuenta de agregarle a la altura (h) un metro (1 m.), debido a que, cuando se calcula en
ángulo ~, con el clisímetro queda un espacio de aproximadamente metro y medio (1,50 m.)
entre la base del fuste y la altura de colocación del clisímetro. Se toma un metro (1) y no
metro y medio (1,50 m.), porque el fuste nunca se corta a ras, siempre queda medio metro
( 0,50 m.) de base del fuste.

PROBLEMA:
Calcular el valor actual de un Cedro que tiene una circunferencia a nivel del pecho
de 3,60 m., un ángulo de 48º que fue calculado a una distancia de 6 m. El precio del
m3 de Cedro en pie es de Bs. 70.000,00.

Procedimiento:
67

1.- Calculo del diámetro: C =  x D


Despejando a D = C = 3,60 m = 1,1459 m.
 3,1416
2.- Calculo de la altura.

tg  = h; despejando h = tag  x d
d
h = 1,11x 6m. = 6,66m.
h = 6,66 + 1m.= 7,66m.

3.- Cálculo del volumen.

V = 0,642 x D2 x h
V = 0,642 x (1,1459)2 x 7,66 m.
V = 6,4569 m3.

4.- Cálculo del valor del fuste.

VAF = 6,4569 x 70.000,00 Bs./m3.


VAF = 451.987,64 Bs.
68

INVENTARIO FORESTAL.

Hoja Nº 1 Ubicación: Guanarito Fecha:


Propietario: Antonio Contreras
Elaborado por: José Contreras

Nº de Árbol Nombre Vulgar C.A.P. (m) Altura (m) Estado Actual Fuste Volumen m3
1 Caoba 5,20 6 Bueno 10,55
2 Samán 6,10 6 Bueno 14,52
3 Cedro 5,30 5,80 Bueno 10,59

Total de Árboles: 3 Total Volumen M3 :35,66

VALORACIÓN DE CRITERIOS:

Para la valoración de estos cultivos el perito avaluador debe considerar lo siguiente:


- Edad de la plantación.
- Condiciones fitosanitarias.
- Densidad de siembra.
- Variedad, especie.
- Rendimiento por hectárea
La expresión matemática para valorarlas es la siguiente: VA = VR - GT.
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de las plantaciones para el momento de elaborar el avalúo + el valor de
las frutas.
69

GT = Total de gastos que hay que incurrir, para llevar las plantaciones a condiciones
normales, en el caso de que posean, plagas, enfermedades o están
enmalezadas.

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICIÓN (VR):

1. Se calcula el número de plantas que hay por hectárea de la manera siguiente:


NP = 10.000m2. = l0.000m2 = l0.000m2 = 3l2 Plantas
D.S. 8x4 32m2/p

2. Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precios
vigentes en el mercado entre el número de plantas.
CUP = CTP = 2.337.608,00 Bs. = 7.492,33 Bs./p.
Nº de planta 312 p.

a) Se calcula el valor por frutas, si para el momento del avalúo las plantas están en
producción de frutas, de la siguiente forma: se divide los rendimientos estimados
por hectárea entre el número de plantas.
VUF = 21,84 Tm = 0,070 Tm.
312p.

VUF = 0,070 Tm. x 2.500,00 Bs./Tm. = 175,00 Bs.


VALOR TOTAL DE LA PLANTA = Valor Unitario + Valor por Fruta.
V'TP = 7.492,33 Bs. + 175,00 Bs. = 7.661,33 Bs./p.

VALOR TOTAL POR HECTÁREA.


VTH = 7.667,33 Bs. x 313 p. =2.392.206,96 Bs./Ha.
"Nota": En el cálculo de costo total de producción solo se toma en cuenta el valor de
fundación más dos (2) años de mantenimiento, esto se debe a que los cultivos perennes
producen a los cuatro (4) años y el costo de mantenimiento se justifica por la cosecha de los
frutos.
PROBLEMA:
Calcular el valor del avalúo de 6 hectáreas de Naranja Valencia, que para el
momento de la inspección reúne las siguientes características:

a. 8 años de edad.
b. Condiciones Fitosanitarias regulares.
c. Densidad de Siembra: 8 x 3 en cuadrado.
d. Costo de Producción mas mantenimiento segundo y tercer año Bs.2.337.608,00.
e. Rendimiento por hectárea = 40 Tm.
f. El valor unitario de la Tm. de naranja a nivel del productor es de Bs. 45.000
Cálculo del número de plantas (NP):
NP = 10.000m2. = 10.000m2 = 416 Plantas.
8x3 24m2/p.

Cálculo valor de las plantas:

VP = CPH = 2.337.608,00 Bs. 5.619,25 Bs./p.


70

Nº plantas 416 p.

Cálculo del valor por frutas:

VF = Rend/Ha. = 40 Tm = 0,096 Trn.


Nº plantas 416 p.

VF = 0,096 Tm. X 45.000 Bs./Tm. =4.320 Bs./p


VALOR TOTAL DE LAS PLANTAS = Valor por Planta + Valor por Fruto.
VTP =5.619,25 Bs. + 9.320 Bs./p. = 9.939,25 Bs./p

VALOR DE LAS 6 HECTÁREAS:

VT= 9.939,25 Bs. x 416p x 6 Has = 24.808.368,00 Bs.

VALORACIÓN DE CAFE:

Para valorar las plantaciones de café el avaluador debe tomar en consideración los
siguientes parámetros:

1. - El café se comercializa en tres formas diferentes:


1.1.- Café fruta o cereza.
1.2.- Café pergamino.
l.3.-Café oro.

El café oro se comercializa en tres forma diferentes:


a.- Café lavado fino.
b. - Café lavado bueno.
e. - Café natural bueno.

2.- Hay una relación de 240 Kg. café fruta por 46 Kg. de café oro.
3.- 46 Kg. de café oro es igual a un (1) quintal.
4. - Condiciones fitosanitarias, edad de las plantas, densidad de siembra y variedad.

La expresión matemática para calcular el valor del avalúo (VA) es la siguiente:


VA= VR - GT
VA = Valor Actual.
VR = Valor de Reposición.
GT = Sumatoria de todos los gastos que hay que incurrir, para llevar las
plantaciones a condiciones normales, en el caso de que posean plagas,
enfermedades o están enmalezadas.

Calculo del Valor de Reposición.


1. - Se calcula el número de plantas que hay en una hectárea de la manera siguiente:
NP = 10.000 m2. = 10.000 m2. = 6.666 plantas.
(1 x 1,50)m2. 1,50 m2 /p
71

2.- Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precio
vigente en el mercado, entre el número de plantas.

CUP = Costo total = 1.950.460,00 Bs. =292,59 Bs./p.


Nº plantas 6.666 p.

3.- Se calcula el valor por fruta, si para el momento del avalúo las plantas están en
producción de frutas, se divide los rendimientos estimados por hectárea entre el número de
plantas.
VUF = Rendimiento = 40 qq = 0,006 qq/p.
Nº plantas 6.666p.

VUF = 0,006 qq/p. x 25.000,00 Bs./qq = 150,00 Bs./p.


Valor Total de la Planta = Valor Unitario + Valor por Fruta.
VTP = 292,59 Bs. + 150,00 Bs. = 442,59 Bs./p.
VT = 442,59 Bs. x 6.666 p.= 2.950.304,94 Bs./Ha.

PROBLEMA:
La Finca "La Samoreña", ubicada en Sarare Edo. Lara, con una extensión de 8 hectáreas
sembradas de Café variedad Caturra, se le elaboró un avalúo para verificar el valor real y
verdadero de sus plantas de café. El avaluador verificó lo siguiente:
a) Las plantaciones tienen una edad de 7 años estaban cargadas de café fruta.
b) Densidad de siembra = 6.000 plantas/Ha.
c) Rendimiento café fruta por hectárea =7.200 Kg.
d) El café fue clasificado como lavado bueno.
e) Precio del quintal a nivel del productor Bs. 50.000,00.
t) Costo por hectárea = 1.974.260,40 Bs.

VP = Costo x Ha = 1.974.260,40 Bs. = 329,04 Bs./p.


Nº plantas 6.000 p.

Cálculo valor por frutas:


VF= 7.200 Kg. /240 =30 qq.
VF = 30qq = 0,005 qq/p.
6.000p.

VP = 0,005 qq/p. x 50.000,00 Bs./qq =250,00 Bs./p.

Cálculo valor de las plantas = Valor por planta + Valor por fruta.
VP = 329,04 Bs. + 250,00 Bs./planta.
Valor de las ocho (8) hectáreas:
VT = 579,04 Bs. x 6.000 plantas x 8 Has =27.793.920,00 Bs.
VALORACIÓN DE PASTOS:

Para valorar pastos el avaluador debe conocer los siguientes parámetros:


a) Condiciones fitosanitarias.
b) Edad.
c) Los pastos se clasifican en: Naturales e Introducidos.
72

VALORACIÓN DE LOS PASTOS NATURALES:

Los pastos naturales son aquellos que se producen en forma natural o espontánea, en
las sabanas Venezolanas, poseen menos contenido de proteínas y son menos palatables a los
bovinos.
Entre los pastos más comunes en Venezuela tenemos: Paja de agua (Hymenachne
amplexícaulis), Lambedora (Leersia hexandra), Paja chiguirera (Paspalum fasciculatum),
Cola de muía (Sporobolus indicus).

Valoración:
Los pastos naturales no tienen valor comercial, debido a que no hay en el mercado
Valores unitarios de los costos de producción por hectárea, porque las fincas no lo siembran
en forma comercial, si no que dejan que se produzca en forma espontanea.
Queda a criterio del avaluador que valor de mercado le asigna a dichos pasto, de
acuerdo a la zona y a la época en que elabore el informe de avalúo.

VALORACIÓN DE LOS PASTOS INTRODUCIDOS:

Para valorar pastos introducido se utiliza la siguiente expresión matemática:

VA= VR - GT.
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de reposición.
GT = Gastos totales, si los pastos poseen, enfermedades, plagas o están
enmalezados.

Calculo valor de reposición (VR):


El valor de reposición de los pastos introducidos es igual al costo por hectárea
actualizado a precios de mercado.

Para valorar pastos introducidos se toma en consideración solo el costo por hectárea
de fundación para el año uno (1), no se valora los años de mantenimiento; silos pastos para
el momento del avalúo poseen más de dos años de edad. (Anexar los costos de producción
por hectárea).

PROBLEMA:

Calcular el valor actual de 80 hectáreas de Pasto Estrella (Cynodon nlemfuensis).


Para el momento del avalúo, el tasador detecto los siguiente: Edad 4 años, condiciones
fitosanitarias buenas, 1% de malezas, costo por hectárea Bs. 365.655,00.

Solución:

VA = VR-GT.

VR = 365.655,00 Bs.
73

VA = 365.655,00 Bs./Ha x 80 Ha =29.252.400,00 Bs.

VA = 29.252.400,00 Bs. - 182.827,50 Bs. = 29.069.572,50 Bs.

7.2.- VALORACIÓN DE CULTIVO SEMI-PERENNES (Plátanos, Pifia, Caña


de Azúcar).

VALORACIÓN DE PLATANOS Y CAMBURES:

Para valorar las plantaciones de plátano y cambures, el avaluador debe tomar en


consideración lo siguiente:

a) El ciclo del plátano es de 360 días.


b) Una vez cosechados queda la cepa o macolla (Tres plantas hijos).
c) Condiciones fitosaniatarias.
d) Densidad de siembra y rendimiento por hectárea.

Valoración:
VA= VR - GT.
VR = Valor de reposición.
GT = Total de gastos a incurrir, si las plantaciones poseen, enfermedades, plagas o
están enmalezados, etc.
74

Potrero de Tañer, 6 años de edad en buenas condiciones de mantenimiento.


Finca “El Carmen”. San Fernando de Apure

Potrero de Pangola (Digitaria decumbens), 2 años de edad. En regulares


condiciones. Finca “El Carmen”. Maturín Edo. Monagas
75

Cultivo de Plátano Hartón. 1.111 Plantas por hectárea. Finca “El Carmen”.
Boconoito Edo. Portuguesa

Cálculo valor de reposición (VR):


1. Se calcula el número de plantas adultas e hijos que hay por hectáreas de acuerdo
a la densidad de siembra de la manera siguiente:
NP = 10.000 m2 = 10.000 m2 = 1.111 plantas
(3 x 3)m 9 m2/p
2. Se calcula el valor de cada planta adulta, dividiendo el costo total por hectárea a
precio vigente en el mercado, entre el número de plantas.
CUP = Costo total = 1.493.874,00 Bs. = 1.344,62 Bs/p
Nº plantas 1.111 p
3. Se calcula el valor de los hijos, a precio de mercado
4. Se calcula el valor por fruto, si para el momento del avalúo las plantas están en
producción. Se divide los rendimientos estimados por hectáreas entre el número
de plantas.
VUF = Rendimiento = 14.568 Kg. = 13,11 Kg./p.
Nº plantas 1.111p.
VUF = 13,11 Kg. x 160,00 Bs./Kg. = 2.098,07 Bs./p.
Valor Total de la Planta = Valor Unitario + Valor hijo + Valor por Fruta.
VTP = 1.344,62 Bs. + 403,38 Bs. + 2.098,07 Bs. = 3.846,07 Bs./p.
VT = 3.846,07 Bs. x 1.111 p. = 4.272.983,77 Bs./Ha.

VALORACIÓN CAÑA DE AZÚCAR:


Para valorar las plantaciones de caña de azúcar, el avaluador debe conocer lo siguiente:
a. Condiciones fitosanitarias.
b. El ciclo de la caña de azúcar es de 365 días.
c. La caña cuando se cultiva, queda la soca que tiene un valor de 60% de la Plantilla.
d. Cuando se siembra se le llama plantilla.
VA = VR-GT
GT = (Gastos por enmalezamiento, Plagas)
VR = (Costo x Ha + VF Días) (Nº Ha)
Ciclo
VF= Rend/Ha. Ra. PVP
VA = Valor de Avalúo
VR = Valor de Reposición
GT = Gastos totales, a incurrir, si las plantaciones poseen enfermedades, plagas o
están enmalezadas.
EJEMPLO:
76

Calcular el valor actual de 100 hectáreas de caña de azúcar, que para el momento
del avalúo presentaban las siguientes características: 220 días de edad, rendimientos
esperados 70 toneladas métricas por hectárea con 8 grados de rendimiento en azúcar (RA) y
el precio esperado Bs. 1.350 por Tm. El costo de plantilla Bs. 1.500.000. gastos totales el
5% del VR.

SOLUCIÓN:
Cálculo del valor de reposición (VR)
VR = 1.500.000 + VF. Días
Ciclo
VF = 70 Tm x 8º x 1.350 Bs/Tm =756.000 Bs
VF = 756.000.220 =455671,23 Bs. 365
VR = 1.500.000+455.671,23 Bs = 1.955.671,23 Bs
VA = 1.955.671,23 Bs -97.783,56 Bs = 1.857.887,66 Bs
VA = 1.857.887,66 Bs x 100 Has = 185.788.766,80 Bs.
VA = 185.788.766,80 Bs.
Nota: Anexar al informe de avalúo el costo x Ha de plantilla o soca

VALORACIÓN DE PIÑAS:
Para valorar las plantaciones de Piñas, el avaluador debe considerar los siguiente
parámetros:
a) Condiciones fitosaniatarias.
b) Densidad de siembra.
c) El ciclo de la piña es 365 días.
Valoración:
VA = VR- GT.
VA = Valor de avalúo.
VR = Valor de reposición
GT = Sumatoria de los gastos a incurrir, si las plantas poseen, enfermedades, plagas
o están enmalezados, etc.
Calculo valor de reposición (VR):
1. Se calcula el número de plantas adultas e hijos que hay por hectárea de acuerdo
a la densidad de siembra, de la manera siguiente:
NP = 10.000 m2. = 10.000 m2. = 5.000 plantas.
(1 x 2) m2 2 m2./p.

Luego se enumeran los hijos, generalmente hay tres o cuatro por planta.
2. Se calcula el valor de cada planta adulta, dividiendo el costo total por hectárea a
precio vigente en el mercado, entre el número de plantas.
CUP = Costo total
Nº plantas
3. Se calcula el valor de los hijos, a precio de mercado.
4. Se calcula el valor por frutos, si las plantas están en producción.
VPF = VF. Días
Ciclo

VF = R/Ha x PVP.
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R / Ha = Rendimiento por hectárea.


PVP = Precio a nivel del productor.

PROBLEMA:
Calcular el valor actual de 6 hectáreas de Piña variedad Cayena Lisa que para el
momento del avalúo tenia 8 meses de edad y estaba en plena producción. La densidad de
siembra detectada fue de 16.000 plantas por hectárea, con un rendimiento de 37.500
Kg./hectárea.
Cálculo valor por planta:
VP = Costo x Ha = 2189.012,24 Bs. = 136,81 Bs./p.
Nºplantas 16.000 p.

Cálculo valor por frutas:


VF = VF. Días / Ciclo =37.500 Kg. / Ha. 240 / 365 = 24.657,53 Kg.
VF = 24.657,53 Kg. /16.000 p. = 1,54 Kg./p.
VF = 1,54 Kg./p x 500,00 Bs./Kg. =770,00 Bs./p.

Valor Total por Planta.

VP = Valor por planta + Valor por fruto + Valor por hijo.


VP = 136,81 Bs. +770,00 Bs. +7,70 Bs. = 914,51 Bs./p.

Valor por hectáreas:


VTH=914,51 Bs. x 16.000 plantas = 14.632.160,00Bs.
VT = 14.632.160,00 Bs. x 6 Ha = 87.792.960,00 Bs.
En los anexos se muestran los costos por hectárea de algunos cultivos perennes.

7.3.- VALORACIÓN DE CULTIVO DE CICLO CORTO:


Para valorar cultivos de ciclo corto (Maíz, Sorgo, Ajonjolí, Girasol), el avaluador
debe conocer lo siguiente:
a) Condiciones fitosanitarías.
b) Edad.
c) Ciclo
d) Rendimiento por hectárea

La expresión matemática para calcular el valor actual es la siguiente:


VA = VR - GT
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Costo por hectárea x VF. Día
Ciclo
VF = Valor de los kgs. de producto de acuerdo al número de días que posea en el
campo.
VF = R/Ha x Días
Ciclo

PROBLEMA:
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Calcular el valor actual de 300 Has de Maíz.


Para el momento del avalúo reunía las siguientes características:
a) 48 días en el campo.
b) Rendimiento promedio esperados 3.900 Kg./Ha.
c) Precio a nivel del productor esperado Bs. 140 Kg.
d) Condiciones Fitosaniatarias buenas.

1.- Cálculo valor por hectárea.

VHa = 393.010,00 Bs./Ha (Este valor no incluye gasto de cosecha).

2. - Cálculo del total de Kg. de maíz para el momento del avalúo.

VP =3.900 Kg./Ha x 48 días = 1.560 Kg./Ha.


120 días

VP = 1.560 Kg/Ha x 140,00 Bs./Kg. = 218.400,00 Bs.

3.- Valor total por hectárea = Costo por hectárea + Valor por producto.

VTH = 393.010,00 Bs. +218.400,00 Bs. =611.410,00 Bs./Ha.


VT = 611.410,00 Bs./Ha x 300 Has = 183.423.000,00 Bs.
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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS CITADAS.

1. BORNAS, Rafael. (1.991). Talleres de Valorización de activos agropecuarios.

Caracas. Venezuela 10 pp.

2. CONTRERAS, José. (1.991). Avalúos de Fincas. Caracas. Venezuela. 150 Pp.

3. FUNDACIÓN CIARA. J.J.C.A. (1.979). Diagnóstico y valoración rural.

Caracas. Venezuela Tomo 11.365 pp.

4. GARCÍA, Néstor y GIMENEZ, Alejandro. (1.994). Avalúo de maquinaria y

equipos industriales. Barquisimeto, Venezuela. 91 PP.

5. PIOL, Roberto. (1.994). Valuación de edificaciones e instalaciones

agropecuarias. Caracas Venezuela. 26 PP.

6. PULIDO AZPÚRUA, Bernardo y PARDO AZPÚRUA, Rafael. (1.996).

Valuación de maquinarias y equipos industriales. Universidad Central de

Venezuela, Caracas. 40 y 49 PP.