SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

ARTICULO 1524
El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el
valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus
cualidades para ese efecto.

CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 12!, 1"#$, 1"#!, 1$2#
%E& 2!##' arto 2#

1. Aspectos prel!"#res

(ale
(ale la pena
pena iniciar
iniciar el present
presentee comentar
comentario,
io, recordan
recordando
do que el supuest
supuesto
o que
contempla el art)culo 1$2" del Código Civil es una de las formas en las que puede
manifestarse la obligación general de saneamiento, la cual hemos definido, de
manera breve y concisa, al comentar el art)culo 1$1# del Código Civil, indicando
que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir 
los derechos reales de propiedad, posesión o uso frente a aquel que los adquiere,
sea a t)tulo gratuito u oneroso, en caso este último no pueda destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual lo adquirió.
*ebemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente
dentro de dicho conte+to y partir en el análisis de esta figura que no ha sido
regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican
otras figuras -ur)dicas para dar solución al mismo problema, teniendo en cuenta
que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los art)culos
que van del art)culo 1"#" al 1"/ del Código Civil.

2. El $ec$o propo %el tr#"s&ere"te

En nuest
nuestroro pa)s,
pa)s, el orde
ordena
namie
miento
nto posit
positivo
ivo ha sanci
sancion
onado
ado e+pre
e+presa
samen
mentete la
responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real
que este atribuyó al adquirente. 0e persigue con ello que el transferente cumpla
con una obligación inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la
trans
transmis
misión
ión de la prop
propied
iedad,
ad, la poses
posesión
ión o el uso de un bien,
bien, sino
sino además
además
procurar, en todo lo que de l dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los
derechos que le han sido transmitidos. (ale la pena indicar que e+isten posiciones
que
que nieg
niegan
an la nece
necesi
sida
dadd de cont
contar
ar con
con una
una regu
regula
laci
ción
ón de esta
esta form
formaa de
saneamiento as), en la doctrina alemana se ha se3alado que, en aplicación de los
dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios -ur)dicos se les
debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de
prestación 4%56E78 en 95&56, p. 1!:. En Espa3a, ;adenes <asset ha sido
enfático al manifestar que =el >hecho personal? no es otra cosa que vicios no
decla
declara
rado
dos,
s, entr
entrega
ega defec
defectu
tuos
osa,
a, incum
incumpli
plimie
mient
nto
o o dolo,
dolo, por
por lo que
que pued
puedee
prescindirse
prescindirse de este concepto@ 4p. $1:. Aese a ello, otro sector de la doctrina y la
 -urisprudencia espa3olas encuentran el sustento de la obligación de resarcir por 
parte del transferente que perturba el derecho atribuido en la denominada
=doctrina de los actos propios@. En efecto, se ha dicho que =la cuestión que da
lugar a las turbaciones provenientes del propio ena-enante, deben resolverse por 
aplicación del principio de buena fe, del cual deriva la regla venire contra factum
propium@.
En nuestro pa)s, autoriBada doctrina ha acogido esta postura indicando, al
comentar el art)culo 1$2" del Código Civil, que se trata de =una manifestación
plasmada legislativamente de los actos propios@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p.
!"":. Aor nuestra parte, estamos de acuerdo en que la inclusión e+presa de la
figura del saneamiento por hecho del propio transferente en el Código Civil,
obedece a la intención del legislador nacional de plasmar e+presamente el
remedio aplicable ante una situación patológica aplicando el principio general de la
buena fe, que se encuentra contemplado, dentro del ámbito contractual, en el
art)culo 1!2 del mencionado te+to legal. 0in embargo, creemos que en nuestro
pa)s no es necesario encontrar el fundamento del art)culo 1$2" del Código Civil en
la doctrina de los actos propios, ya que esta es una manifestación del principio
general de buena fe aplicable ante situaciones no previstas legislativamente, ya
que dicho principio informa 4o debe informar: al ordenamiento -ur)dico contractual
en su con-unto.
 5hora bien, los actos del transferente que dan origen al deber de saneamiento
pueden ser il)citos, como ocurrir)a cuando aquel actúa con dolo, culpa o violencia,
o tambin, dicha obligación se puede generar cuando se realiBa una conducta
totalmente l)cita, que no implicar)a deber de saneamiento para un tercero, pero s)
en cambio para el transferente, debido a que le están vedados =por atentar contra
aquello que su voluntad, unida a la del otro contratante, deseó crear@ 4*E %5
AE7DE & %5(5%%E, p. !: as), citando un e-emplo que ha registrado la
doctrina francesa, diremos que debe saneamiento aquel que establece un nuevo
local comercial en la misma vecindad en la que se encuentra el local que ha
vendido, privando al adquirente de una parte de su clientela 4A%57F% y 6AE6D
41:, p. !:. Como puede verse, en este último caso no se evalúa si la conducta
del transferente es contraria al ordenamiento, sino se verifica únicamente la
e+istencia de la perturbación y que ella sea imputable al transferente. Aor otra
parte, la perturbación que puede producir el transferente puede ser de hecho o
derecho. %a primera de ellas se produce cuando el transferente, mediante actos
materiales o a travs de actos -ur)dicos, no permite disfrutar al adquirente de
manera pac)fica y útil el derecho atribuido mientras que en la segunda forma de
perturbación, esto es, en la de derecho o -ur)dica, el transferente pretende
ampararse en algún derecho para realiBar la conducta perturbatoria.
Ftro tema de inters, constituye determinar qu actos del transferente deben ser 
considerados para los fines del saneamiento vale decir, si generan dicha
obligación los actos realiBados antes del negocio de transferencia, los realiBados
despus del mismo, o si el deber de saneamiento se debe en cualquiera de los
dos casos. Coincido en este punto con lo e+presado por el profesor *e %a Auente
en cuanto se refiere a que la responsabilidad de sanear se debe en virtud a que el
transferente no cumplió con una prestación inherente al negocio de transferencia,
como es el no molestar el derecho atribuido al adquirente, con lo cual, el deber de
resarcir nace al momento de celebrar el negocio de transferencia, tornándose
e+igible por hechos del transferente previos o posteriores al mismo. En efecto, el
referido autor nacional ha manifestado que =la responsabilidad del transferente
emana de la violación de su deber de respetar los efectos de la relación
contractual, lo cual puede resultar de hechos suyos tanto anteriores como
posteriores a la transferencia@ 4p. !"!:. Aensamos además que no hay por qu
hacer una distinción en donde la norma no la hace en ese sentido, resultan
aplicables a nuestro ordenamiento las raBones e+puestas por un ilustre -urista
italiano, quien respecto al articulado del Código Civil de su pa)s ha se3alado que
=el parágrafo del art)culo 1"#' no distingue entre hecho anterior y hecho posterior,
e incluso emplea una formula tan amplia y enrgica que comprende todo hecho
del vendedor, aún posterior a la venta@ 4GE007EF, p. 1/":.

n asunto que ha generado gran polmica es determinar si la obligación de

saneamiento por hecho propio de los transferentes, en caso e+ista una pluralidad
de ellos, puede ser e+igida por el adquirente en forma individual a cada uno de los
transferentes o no es decir, si dicha obligación tiene carácter divisible o indivisible.
0egún la doctrina tradicional, la obligación de saneamiento es por naturaleBa
indivisible sin embargo, se han presentado posturas que critican dicha posición,
cuestionándose si es -usto asimilar la perturbación de hecho a la de derecho,
como ocurrir)a en el caso de la reivindicación de un bien vendido por una
pluralidad de supuestos copropietarios cuando en realidad la propiedad le
pertenec)a a uno de ellos, que es quien luego intenta reivindicar el bien o una
parte de l 4A%57F% y 6AE6D 41:, p. !:. *e otro lado, se dice que no hay
raBón alguna para no considerar indivisible la obligación de garant)a cuando esta
provenga de uno de los transmitentes, ya que no es posible dividir entre los
ena-enantes la garant)a de una posesión quieta y pac)fica 495&56, p. /:.
6efle+ionando sobre ese punto, ciertamente comple-o y discutible, hemos llegado
a la misma conclusión a la que llega 9ayar. Aensamos, pues, que en l)nea de
principio la obligación de saneamiento debe ser considerada indivisible, ya que
corresponde a cada uno de los cotransferentes velar por que el derecho atribuido
al adquirente resulte idóneo a los fines de la adquisición. 5hora bien, en el caso
propuesto anteriormente, se debe hacer una evaluación de la intención de las
partes a la luB del principio de buena fe, de tal forma que en caso el propietario del
bien haya actuado desconociendo que el bien era de su e+clusiva pertenencia, la
reivindicación ser)a válida para recobrar únicamente las partes al)cuotas de los
demás presuntos propietarios, y el adquirente contar)a con la facultad de e+igir la
indemniBación por da3os a los falsos ena-enantes en virtud de las reglas de la
responsabilidad civil 495&56, p. 1:.
Aor otra parte, para saber si estamos ante una perturbación que haga e+igible el
saneamiento por el hecho del transferente, aquella debe ser actual y no hipottica
es decir, no se puede presumir que se producirá la perturbación, sino que esta
debe ser real y cierta. Como se ha afirmado, =mientras el destino no sea
perturbado efectivamente, aunque se encuentre en peligro de serio, nada ha
perdido el adquirente, pues el bien sigue siendo tan útil como lo era antes del
hecho del transferente@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. !"$:.
En nuestro ordenamiento la obligación de saneamiento por hecho del propio
transferente no es perpetua, como s) lo ser)a para el ordenamiento francs según
la doctrina de ese pa)s 4A%57F% y 6AE6D 42:, p. #:, ya que el art)culo 1$1" del
Código Civil ha sido e+preso en establecer los plaBos de caducidad que deben
computarse para iniciar las acciones redhibitoria o estimatoria a las que faculta la
obligación de saneamiento.

'. I"(tl%#% %el )e" p#r# los &"es %e l# #%*(sc+"

Como lo indicamos al iniciar el comentario del art)culo 1$2" del Código Civil,
desde nuestra perspectiva, a travs de la obligación legal que impone el deber de
saneamiento 4sea por evicción, por vicios ocultos o por hecho del propio
transferente:, se persigue que el adquirente pueda destinar el bien transferido a
los fines para los cuales lo adquirió es decir, tutelar la satisfacción del inters que
lo llevó a celebrar el negocio de transferencia.
0iendo as), las menciones que hace la norma comentada sobre la Hdisminución
del valorH o de Hlas cualidadesH del bien transferido, las entendemos como la
reducción parcial de los atributos con los que contaba dicho bien para servir a los
fines de la adquisición, en opinión compartida con el profesor *e la Auente y
%avalle, quien te+tualmente afirma que Hel menor valor 4y agregamos la
disminución de las cualidades para los fines de la adquisición: debe4nI estar 
referido4sI a la inidoneidad del bien y no a la ocurrencia de los eventosH 4pp. "1!,
!"':. En suma, pensamos que la interpretación que debe hacerse del art)culo en
discusión, es que el saneamiento por hechos del propio transferente se debe
cuando la perturbación que realiBa este último hace totalmente inútil al bien para
los fines de la adquisición, o cuando dicha perturbación solo hace parcialmente
inútil a la cosa o al derecho adquirido para tales fines.

ACCIONES REDHI,ITORIA - ESTIMATORIA

ARTICULO 1525
En raBón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede
e-ercer las acciones previstas en los art)culos 1$11 y 1$1. Estas acciones son
e+cluyentes.

CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1$11, 1$1, 1$1", 1$2", 1$2!

1. C(esto"es prel!"#res

En rasgos generales, el art)culo ba-o comentario no hace sino volvemos a

presentar a las acciones previstas para el saneamiento por vicios ocultosJ la
acción redhibitoria y la acción estimatoria, las cuales tambin podrán ser utiliBadas
para el saneamiento por hecho propio del transferente. 5demás de ello, el art)culo
resalta el uso e+cluyente de las mismas.
6especto a las acciones redhibitoria y estimatoria podemos decir que sus or)genes
se encuentran en el *erecho 6omano. En efecto, en 6oma una de las
clasificaciones de las acciones, atendiendo a su origen, distingu)a entre acciones
civiles y acciones honorarias o pretorianas 45%85GF65, p. "":. 5su veB, dentro
de las acciones honorarias se encontraban las acciones pretorianas y las acciones
edilicias. & es -ustamente dentro de esta última especie que se identificaban a las
acciones redhibitoria y estimatoria o quantis minoris 4<5%<57F, en
Enciclopedia... p. "": %a primera tendiente a la resolución de la venta y la
segunda a la obtención de la disminución del precio 4AEDD, p. ":. 5mbas
acciones eran otorgadas por los ediles curules a los compradores dependiendo de
su inters en conservar o no el bien. Kablamos de HcompradorH, pues la mayor)a
de legislaciones regula el saneamiento sólo respecto de la venta a diferencia de
nuestro código que establece la garant)a del saneamiento para todo contrato que
transfiera propiedad, posesión o uso 4art)culo 1"#" del C.C.:.

2. Acc+" re%$)tor#: "#t(r#le# /(r0%c#

Auede ser que, como consecuencia del hecho del transferente, el adquiriente ya
no tenga inters en conservar el bien. Aara ello, dicho adquiriente deberá recurrir 
al órgano -urisdiccional y plantear una acción redhibitoria a travs de la cual se le
desvinculará del transferente.
 5hora bien, no es pac)fica en la doctrina la determinación de la naturaleBa -ur)dica
de la acción redhibitoria ya que un sector minoritario lo reconduce a la rescisión,
mientras que un basto sector considera que su esencia se encuentra en la
resolución.
0e sostiene que la acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la rescisión,
pues el efecto principal de la acción redhibitoria es el de retrotraer los efectos o
hacer que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la
celebración del contrato 4En ese sentido, 6CC, p. 1':. En la doctrina nacional,
esta posición es compartida por 5rias 0chreiber quien afirmaJ H4...: pues como el
vicio oculto tiene que e+istir antes o coetáneamente con el contrato y no con
posterioridad, creemos que debió considerarse como una causal de rescisión y no
de resoluciónH 45650 0CK6E;E6, p. #":. Aor el contrario, se sostiene que la
acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la resolución, y para ello se tiene
como referente al Código Civil italiano, que, en su art)culo 1"', se3alaJ H4...:
cuando la cosa vendida no tiene las calidades prometidas o bien aquellas
esenciales para el uso a que está destinada, el comprador tiene derecho a obtener 
la resolución del contrato 4...:H asimismo, en el art)culo 1"2 estableceJ HEn los
casos indicados en el art)culo 1"/ Lque el bien se vuelva in idóneo para el uso al
que está destinado o disminuya en modo apreciable su valorM el comprador puede
demandar a su elección la resolución del contrato o bien la reducción en el precio
4oo.:H lo que se busca es eliminar las consecuencias prácticas y, por lo tanto, la
restitución del precio ya pagado contra la devolución de la cosa 4*E %5 AE7DE
& %5(5%%E, p. $': & tan arraigada es esta posición en talia que por e-emplo
<aBBoni nos diceJ H%a acción redhibitoria no se diferencia de la acción resolutoria
sobre el plano de la naturaleBa -ur)dica, sino sobre el plano del rgimen normativo
4<588F7, p. 1/2:.
 5hora bien, no creemos que la acción redhibitoria pueda ser reconducida hacia la
rescisión por la sencilla raBón que al hablar de rescisión nos referimos a causales
e+istentes al momento de la celebración del contrato 4art)culo 1'/ del C.C.:, y el
vicio oculto o el hecho propio del transferente puede e+istir o no en ese momento.
En realidad, ello es indiferente, pues lo que importa para que e+ista saneamiento
por vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se encuentre
en el momento de la trasferencia del bien, entendiendo ste como la entrega f)sica
del mismo 4plano material:.
 5dvirtase que en el caso de la venta de bien inmueble, lo que el contrato con
efectos reales produce es la transferencia del derecho de propiedad 4plano
 -ur)dico:. Es decir, que el momento de la celebración del contrato 4la transferencia
 -ur)dica: no coincide con el momento de la transferencia f)sica del mismo. &
creemos que el punto de referencia debe ser la entrega f)sica del bien y no la
 -ur)dica, pues solo desde que se está en la posibilidad de observar los vicios
ocultos es que debe darse por iniciado el plaBo para la caducidad. n e-emplo nos
aclarará el temaJ Nqu ser)a del comprador que recibe el bien a los siete u ocho
meses de celebrado el contratoO Es decir, si computamos el plaBo desde que se
produce el contrato con efectos reales, dicho comprador no podr)a acudir al
órgano -urisdiccional y la única v)a que tendr)a ser)a el de conservar el bien con el
vicio. 0in embargo, para el caso de saneamiento ser)a me-or, en aras de tutelar al
comprador, que el plaBo se inicie desde la entrega f)sica y no desde el momento
de la transferencia como indica el art)culo 1$/ del Código Civil.
*e otro lado, dudamos tambin de las bondades de la doctrina que reconduce la
acción redhibitoria hacia la resolución, pues cuando hablamos de sta
entendemos que necesariamente deben restituirse las prestaciones en el estado
en que se encuentren al momento que se produce la causal. & en el presente
caso, según el art)culo 1$12 inc. 1:, el transferente debe pagar al adquiriente el
valor que el bien tendr)a al momento de la resolución. Entonces, como se puede
apreciar, Hese valor al momento de la resoluciónH no es la prestación que el
adquiriente entregó al transferente en un primer momento, es decir, no es el
precio. 5demás, y como se3ala *e la AuenteJ H4...: lo que se ha buscado con la
mención de la resolución del contrato es que los efectos del saneamiento por vicio
oculto no tengan carácter retroactivo y como, precisamente, la resolución
contractual no tiene efecto retroactivo, se incurrió en el grave error de identificar la
causa con los efectosH 4el resaltado es nuestro:. Aor ello, coincidimos con *e la
Auente en que el art)culo 1$12 no reconoce los efectos de una resolución
contractual, sino efectos propios de la institución del saneamiento por vicio oculto

'. Acc+" est!#tor# o *(#"t !"ors

0in embargo, puede ser que el adquiriente no haya perdido inters en el bien
adquirido, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente. 0i nos
encontramos frente a este supuesto, el su-eto solicitará que se le restituya la
prdida de valor causada por el vicio.
Kaciendo referencia al hecho propio del transferente, podemos decir que nos
encontramos frente al supuesto en el que es el mismo transferente quien provoca
la prdida de inters en el adquiriente producto de ello, es que ste puede optar 
entre seguir conservando el bien o simplemente devolverlo. 5s), por e-emplo, 5
arrienda su casa a ; para que ste viva con su familia, sin embargo al d)a
siguiente 5 interpone una demanda de desalo-o contra su arrendatario, En este
caso se puede apreciar que el acto de 5 no permite alcanBar la finalidad para la
cual contrató ;. 5nte ello y, $1 es que ; conserva aún su inters en la casa, puede
plantear una acción estimatoria contra 0, solicitándole la restitución del menor 
valor del bien, como producto del acto perturbador de 5.

4. Acc+" %e "%e!"#c+" por %#os

 5demás de las dos acciones edilicias, el per-udicado por el acto propio del
transferente tendrá derecho a solicitar una indemniBación por da3os siempre que
el transferente haya actuado con dolo o culpa respecto de la e+istencia de los
vicios 4art)culo 1$12 inc. $ del C.C.:. 5simismo, es necesario precisar que los otros
cuatro supuestos previstos por el art)culo 1$12, a diferencia del quinto, serán
e+igibles por el solo hecho de haberse producido el acto propio del transferente.

5. Acco"es ecl(-e"tes

Pinalmente el art)culo ba-o comentario se3ala que el e-ercicio de las acciones

redhibitoria y estimatoria Hson e+cluyentesH. %a raBón de esta disposición es que
ante el hecho propio del transferente, es decir, ante la causal que altera el normal
desempe3o del derecho del adquiriente, ste podr)a encontrarse en dos
escenarios, de acuerdo a su intersJ

. 0i mantiene su inters en la conservación del bien, a pesar del hecho del trans
ferente. En este caso, podrá solicitar que se le restituya el menor valor que el bien
ha sufrido, mediante la acción estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:.

. 0i ya no mantiene inters en la conservación del bien. En este caso, podrá

solicitar la resolución del contrato a travs de la acción redhibitoria 4art)culo 1$11
del C.C.:.
Alanteada as) la situación, es claro que ambas acciones sean e+cluyentes, pues
sobre una misma persona no puede e+istir al mismo tiempo el inters de seguir 
con el bien y el inters de no seguir con el mismo. Es claro que habr)a un
contrasentido al pretender tutelar ambas acciones simultáneamente. En atención a
lo e+puesto, desde el plano procesal, nada obsta presentar una demanda con una
pretensión principal de resolución y una subordinada de reducción del precio, o
viceversa 4art)culo #' del C.A.C.:. 5s), en caso se desestime la pretensión
principal, inmediatamente ingresará la subordinada.

PLA3OS DE CADUCIDAD DE LAS ACCIONES

ARTICULO 152
%os plaBos de las acciones del que trata el art)culo 1$2$ son los indicados en el
art)culo 1$1".
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1$1", 1$2$
C.A. C. arts. ""2, ""

1. Pl#os %e l#s #cco"es %e s#"e#!e"to

%as acciones a las que se refiere el art)culo ba-o comentario sonJ la redhibitoria
4art)culo 1$11 del C.C.: y la estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:.
Como sabemos, nuestro Código Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles
4art)culos ##$ y ##!:. En atención a ello, el legislador ha establecido un plaBo de
caducidad distinto para cada tipo de bien. 5s), establece que el plaBo de
caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de
tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses.
%a diferencia en los plaBos se debe fundamentalmente a dos raBonesJ iI la mayor 
accesibilidad al bien y iiI la verificación de los vicios ocultos. En efecto, si un bien
mueble tiene como plaBo tres meses es porque es más fácil acceder a l y por 
tanto es mucho más fácil verificar los vicios ocultos. %o que no se da en el caso de
los inmuebles 4seis meses: a cuyo acceso no se llega de manera tan rápida como
a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos.
 5rias 0chreiber 4p. #': muestra su preocupación, pues según el autor e+iste en el
precepto una omisiónJ no se ha referido a los derechosH, llegando a la siguiente
conclusiónJ HEn silencio de la ley pensamos que será aplicable el plaBo de
caducidad más largo, esto es, seis mesesH 4sic et simpliciter:. 5 nuestro modo de
ver no hay omisión alguna, toda veB que como hemos se3alado el Código
clasifica los bienes en muebles e inmuebles 4art)culos ##$ y ##!:, considerando a
algunos derechos como bienes muebles 4por e-emplo, los derechos patrimoniales
de autor:. En atención a ello no e+iste el HsilencioH que acusa el autor citado.
En la legislación comparada los plaBos de caducidad var)an, as), en 5lemania se
aplica un plaBo de prescripción de seis meses para los muebles y de un a3o para
los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados
dolosamente, el plaBo prescribe a los treinta a3os 4E77ECCE60 y otros, p.:
11':. *e otro lado, en el *erecho italiano la acción prescribe al a3o contado desde
la entrega del bien, sin hacer distinción alguna de si trata de un bien mueble o
inmueble 4art)culo 1"$:.

2. Mo!e"to e" *(e se "c# el c+!p(to %el pl#o

El art)culo 1$1" se3ala que el plaBo de caducidad se iniciará desde el momento de

la HrecepciónH del bien. Esta solución es adecuada en atención a que es desde
ese momento en que el adquirente estará en la posibilidad de conocer el vicio que
tiene el bien. El art)culo 1$# del código derogado se refer)a a HentregaH, sin
embargo estos dos momentos no siempre coinciden, como ocurre en
determinadas compraventas a distancia, en las que media un lapso entre la
entrega y la recepción, siendo sta la oportunidad en que el adquirente realmente
puede conocer la cosaH 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. $:.
0in embargo, no será suficiente la mera recepción, si no e+iste un t)tulo en que se
sustente la misma, as), por e-emplo, si e+iste entrega, pero aún no el contrato que
transmite el derecho, esa recepción no tiene efectos para el cómputo del plaBo de
caducidad. 5simismo, es necesario precisar que no se requiere que la recepción
sea efectiva, pues conforme a la teor)a del conocimiento, bastará que sea
entregado en su respectivo domicilio para que desde ese momento se inicie el
cómputo del plaBo, sin embargo, el adquirente que no haya tomado conocimiento
efectivo, podrá alegar ello mostrando el correspondiente sustento probatorio.

'. F/#c+" %el pl#o %e c#%(c%#%

El art)culo ba-o comentario hace referencia a un plaBo de caducidad, por lo que

serán de aplicación las normas contenidas en los art)culos 2// al 2//' del
Código Civil. 5s), los referidos art)culos se3alanJ 1. Aor la caducidad se e+tingue el
derecho y la acción correspondiente, 2. %os plaBos de caducidad los fi-a la ley, sin
admitir pacto en contrario, . %a caducidad no admite interrupción ni suspensión,
salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, ". %a
caducidad puede ser declarada de oficio o a petición de parte, y $. %a caducidad
se produce transcurrido el último d)a del plaBo, aunque ste sea inhábil.
 5hora bien, conforme al art)culo 2//" del Código, los plaBos de caducidad los fi-a
la ley, sin admitir pacto en contrario entonces resultar)a imposible que las partes
fi-en un plaBo distinto al se3alado por el art)culo 1$1". 0in embargo, esta
afirmación ha sido cuestionada. 5s), por e-emplo, (idal 6am)reB se3ala que Hel
art)culo 2//" no debe interpretarse como que contiene una prohibición absoluta,
pues no puede tener ese carácter. %a prohibición, a nuestro entender, no
prevalece cuando e+iste otra norma que permite pactar plaBos de caducidad, pues
el art)culo 2//" no es una norma categórica 4.oo:H 4(*5% 65G6E8, p. 1!:. En
el mismo sentido opina Garcial 6ubioJ H4oo.: a diferencia de lo que ocurre con la
prescripción, aqu) posible que las partes fi-en plaBos de caducidad cuando no
contravengan uno que haya sido establecido por ley 4.oo: El art)culo 2/// está
e+cluyendo que se fi-e plaBos de prescripción por medios distintos de los de la
norma legislativa con rango de ley, como oportunamente hicimos notar. 0in
embargo, el art)culo 2//" no establece ta+ativamente lo mismo simplemente se
limita a decir que los plaBos fi-ados por la ley no pueden ser modificadosH 46;F
CF66E5, p. ':.
Deniendo en cuenta las opiniones citadas, debemos considerar dos art)culosJ el
1$1" y el 1"# del Código Civil. El primero fi-a el plaBo de caducidad de las
acciones redhibitoria y estimatoria, mientras que el segundo, permite a las partes
ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento, y una forma de
ampliarla es -ustamente, ampliando el plaBo de caducidad, entonces como se3ala
*e la Auente ,la propia ley está autoriBando tácitamente que se pacte la
modificación de tales plaBos en el caso de la obligación de saneamientoH 4p. !/1 :.
En atención a lo e+puesto, e+istiendo una norma que fi-a el plaBo de caducidad
4art)culo 1$1": y otra que se3ala que el mismo no puede ser pactado en contrario
4art)culo 2//":, y considerando, además, que los plaBos de caducidad forman
parte de las normas que interesan al orden público, somos de la opinión que el
plaBo de caducidad no puede ser ampliado ni suprimido, pues ello ser)a contrario a
la ley, además se atentar)a contra los intereses del transferente por el contrario,
en aplicación del art)culo 1"#, el plaBo de caducidad s) podr)a ser reducido.
ECEPC6N DE SANEAMIENTO
ARTICULO 1527

0i el transferente entabla acción -udicial destinada a enervar cualquiera de los

derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato,
tiene este la facultad de deducir la e+cepción de saneamiento, cuyo ob-eto es
poner definitivamente fin al -uicio.

1. Co"s%er#co"es 8e"er#les

%a obligación de quien transfiere un derecho de propiedad, posesión o uso, no se

agota con el cumplimiento de su prestación 4la transferencia del derecho:, sino
que comprende tambin la abstención de cualquier acto que perturbe el e-ercicio
pac)fico del derecho que ha transferido. 5s), si el transferente no cumple esteI
deber, el adquirente podrá demandar el saneamiento por hecho propio 45rt)culo
1$2" del C.C.:. %a responsabilidad por el incumplimiento de esta obligación no se
debe ya al derecho de un tercero o al defecto del bien, como sucede en el
saneamiento por evicción o por vicios ocultos respectivamente, sino encuentra su
origen en el comportamiento del propio transferente, será l, a travs su propio
acto, quien cause esta perturbación.
 5hora bien, como sostienen los GaBeaud 4citados por *E %5 AE7DE &
%5(5%%E, p. !: esta perturbación puede ser de hecho 4cuando el autor no
pretende que se base en un derecho, pudiendo estar constituida tanto por actos
materiales o por actos -ur)dicos: o de derecho 4cuando el autor pretende que se
base sobre un derecho:. 0obre este último supuesto se refiere el art)culo ba-o
comentario.
0in embargo, es preciso indicar que el referido deber de abstención se encuentra
impuesto no solo al transferente, sino a todas las personas en efecto, todos
tenemos el deber de no perturbar el e-ercicio del derecho de otras personas. %a
distinción en uno y otro caso se encuentra en el Hgrado de e+igibilidadH, el cual se
mide en atención a la e+istencia o no de una relación contractual entre perturbado
y perturbador respecto al derecho que es ob-eto de perturbación. 5s), si e+iste una
relación entre ambos en los trminos se3alados, el grado de e+igibilidad será
mayor en otras palabras, si quien perturba es el transferente del derecho que está
perturbando, será más reprochable su conducta que si no lo fuese.

2. Ecepc+" %e s#"e#!e"to

En atención a lo e+puesto, el ordenamiento brinda medios de tutela distintos

dependiendo del caso que se trate, as)J si el perturbador es el transferente, el
afectado podrá deducir la e+cepción de saneamiento si no lo es, la acción var)a
dependiendo del derecho afectado 4v. g. si es propiedad, reivindicación:. Con esta
disposición, al perturbado que se encuentre en el primer supuesto, no se le
suprimen las acciones comunes, pues tambin podrá interponer la acción
reivindicatoria si se le perturba el derecho de propiedad, lo que sucede es que el
ordenamiento le provee una v)a adicional y más eficaB, -ustamente por la relación
contractual que tiene con el transferente, esta v)a es la e+cepción de saneamiento,
denominada tambin como e+cepción de garant)a.
n e-emplo nos ayudará a entender los alcances de este art)culoJ 5 vende a ; un
inmueble que pertenece a C, es decir, ha vendido un bien a-eno luego C dona
este inmueble a 5 convirtindolo en propietario. %a pregunta surge de inmediatoJ
Npodrá 5 interponer una acción reivindicatoria contra ; invocando el nuevo t)tuloO
%a respuesta correcta es la negativa, -ustamente por la garant)a que debe todo
transferente al adquirente del e-ercicio pac)fico del derecho transferido. En este
caso, bastará que ; deduBca la e+cepción de saneamiento para poner fin al
proceso.

'. Alc#"ces %el #rt0c(lo 1527

Este art)culo solo se refiere a una Hacción -udicialH, sin embargo no vemos
inconveniente alguno para realiBar una interpretación e+tensiva y aplicarla tambin
para los casos en que el transferente presente acciones administrativas que
perturbe el derecho que ha transferido al adquirente. 5hora bien, respecto de las
acciones -udiciales, Nante qu tipos de demandas podr)a deducirse la e+cepción
de saneamientoO En principio, la garant)a del saneamiento se encuentra presente
en todos los contratos que transfieren propiedad, posesión y uso 4art)culo 1"#" del
C.C.:, por ello, es posible que la e+cepción de saneamiento pueda ser deducida
en los procesos iniciadosJ por reivindicación, cuando se perturba el derecho de
propiedad 4art)culo 2' del C.C.:, y por las acciones posesorias y los interdictos,
cuando se perturba el derecho de posesión 4art)culo 21 del C.C.:, sobre el uso,
vase nuestro comentario al art)culo 1$1 del Código Civil en este mismo tomo.
0in embargo, debemos mencionar que la garant)a de saneamiento no opera solo
respecto del derecho que se le ha otorgado, tambin comprende perturbaciones
sobre las facultades que comprende ese derecho as), por e-emplo. si transfiero
propiedad el deber de abstención no está limitado solo a cuestionar ese derecho
de propiedad, sino comprende tambin las facultades que forman parte de ese
derecho, como podr)a ser el uso o disfrute por ello, el art)culo ba-o comentario
hace referencia a cualesquiera de los derechos sobre el bien que correspondan al
adquirente en virtud del contrato 4Q:H
 5simismo debemos se3alar que debe tratarse de una perturbación efectiva, la cual
se presentará desde el momento en que se interponga la demanda,
independientemente de su notificación, pues el art)culo se3ala Hentabla acción
 -udicialH, as) por e-emplo, H4... : si el adquirente debió realiBar gastos para su
eventual defensa, si tales gastos son -ustificados, y aunque despus el traslado no
se concrete, de todos modos tales gastos podrán ser reclamados al ena-enante en
virtud de la turbación producida. Aor cierto, el reembolso de los gastos estará
supeditado a la prueba, por parte del adquirente, de que fueron necesarios para la
defensa y que si no se realiBaban hubiesen favorecido la posición del
demandanteH 495&56, p. 1$!:.
4. Alc#"ces %el t9r!"o ecepc+"

*e otro lado, el articulo hace referencia a una He+cepciónH de saneamiento, sin

embargo la misma no se encuentra se3alada en el listado que establece el articulo
""! del Código Arocesal Civil, por lo que nos preguntamosJ Ncuál es la naturaleBa
de esta e+cepciónO Aara responder esta pregunta será necesario se3alar que
e+isten e+cepciones procesales y materiales. %as primeras son las establecidas en
el art)culo ""! del C.A. C., mientras que las segundas las encontraremos en el
Código Civil, entre ellas tenemos, la e+cepción de incumplimiento 4art)culo 1"2!:,
la e+cepción de caducidad de plaBo 4articulo 1"2':, la e+cepción de saneamiento
4art)culo 1$2':. %as e+cepciones procesales son cuestionamientos de forma,
cuyos efectos son la suspensión o anulación del proceso dependiendo de la
e+cepción de que se trate 4articulo "$1 del C.A.C.:, mientras que las e+cepciones
materiales atacan el fondo del proceso, las cuales serán resueltas por el -ueB al
momento de dictar sentencia definitiva 495&56, p. 1"/:.
Conforme a lo dispuesto en los articulas 1"#' y !!/ del Código Civil, esta
e+cepción se transfiere a los herederos del adquirente, quienes podrán deducirla
ante el transferente, e, inclusive, ante los herederos de ste.

5. F("%#!e"to %e est# %sposc+"

Consideramos que esta norma es adecuada, pues como lo se3ala 6icciH si el

vendedor no quedase obligado a la garant)a que resulte de sus propios actos, se
de-ar)a en su poder el privar al comprador de las utilidades que procedieran del
contrato, y por las cuales se ha obligado a prestar una equivalenciaH, 5s), si no
e+istiera esta obligaciónJ El vendedor, por e-emplo, que hubiera vendido la
hacienda a-ena, podria, adquirindola del propietario, reivindicarla del comprador,
sin que ste pudiese rechaBar su pretensión con la e+cepción de la garant)a. Aues
de-ar esta facultad al vendedor, equivale a desarmar al comprador frente a la mala
fe y a los fraudes probables del mismo vendedor lo que no puede ser consentido,
por respeto a la moral y al orden público, porque interesa a la sociedad que se
repriman los fraudes y que no se enmoheBcan las armas dispuestas para
impedirlo y reprimirlo. El pacto, por consiguiente, con el que el vendedor es
e+imido de la garant)a que procede de sus propios actos, no tendrá valor -ur)dico
porque es contrario al orden públicoH 46CC, pp. "/"1/:.
0in embargo, consideramos que este instituto encuentra su fundamento, no en el
orden público, sino en la protección de la buena fe ob-etiva, la cual encuentra
respaldo positivo en el art)culo 1!2 del Código Civil. En efecto, toda persona al
momento de contratar, no se imagina que su vendedor, luego de celebrar el
contrato, interpondrá una demanda para perturbar el derecho que hace poco le ha
transferido. Aor el contrario, siempre se conf)a en la apariencia que genera la
contraparte, y esta apariencia en ningún momento indica que el transferente
actuará en contra de su propio acto 4venire contra factum proprium:. E+iste,
entonces, una contradicción en el actuar del transferente 4da y luego quita:. 5 esta
teor)a se le denomina la doctrina de los actos propios. Como ense3a 9ayar HAara
que funcione la regla, deben darse estos presupuestosJ a: que una persona haya
 observado dentro de una determinada situación -ur)dica, una cierta conducta
 -ur)dicamente relevante b: que posteriormente esta misma persona intente
e-ercitar un derecho sub-etivo, creando una situación litigiosa y formulando dentro
de ella una determinada pretensión c: que entre la conducta anterior y la
pretensión e+ista una incompatibilidad o una contradicción, según el sentido que
de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anteriorH 495&56, p. 1"1:. En
atención a ello, el ordenamiento ha otorgado la herramienta de la e+cepción del
saneamiento para que los adquirentes se HdefiendanH si se encuentran en la
situación descrita por este art)culo.

NULIDAD DEL PACTO DE LI,ERACI6N O LIMITACI6N DEL

SANEAMIENTO
ARTICULO 152;
Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de
saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. 0in embargo, puede
ser válida, a -uicio del -ueB, la e+oneración o limitación del saneamiento por 
hechos concretos, cuya -ustificación debe e+presarse en el contrato.

CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1$", 1"#

1. Alc#"ces %el #rt0c(lo 152;

Este art)culo constituye una e+cepción a la regla contenida en el art)culo 1"# del
Código Civil, el cual permite a las partes restringir o suprimir la obligación de
saneamiento. %a norma resulta coherente, pues de permitirse este tipo de pactos,
el transferente quedar)a libre de toda responsabilidad, ya que una norma en el
sentido contrario carecer)a de todo sentido al no brindar tutela al adquirente, y
permitir que el transferente que actuó con dolo quede libre de responsabilidad.
 5simismo este art)culo encuentra concordancia con lo establecido en el art)culo
12# del Código, el cual se3ala queJ HEs nula toda estipulación que e+cluya o
limite la responsabilidad por dolo o culpa ine+cusable del deudor 4...:H. 6epárese
que lo establecido por el art)culo ba-o comentario se limita solo al pacto por un
hecho voluntario del transferente, lo cual har)a pensar que s) ser)a posible el pacto
por un hecho culposo. 0in embargo, esa conclusión no es válida, en atención a lo
dispuesto por el art)culo 12#, que e+tiende la nulidad tambin a la culpa
ine+cusable, sin embargo s) ser)a posible pactar la liberación de la obligación de
saneamiento del transferente por culpa leve.

2. Hec$o <ol("t#ro %el tr#"s&ere"te

El art)culo hace mención a H4...: un hecho voluntario suyoH. El trmino HvoluntarioH,

puede interpretarse como sinónimo de intencional o doloso, con lo que se llegar)a
a afirmar queJ HEs nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la
obligación de saneamiento del transferente por doloH, contrario sensu, ser)a válido
el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento
del transferente por culpa. Esta interpretación es errada, pues el hecho propio
incluye tanto al dolo como a la culpa, en ambos casos el pacto será nulo. Aor el
contrario, no será nulo el pacto cuando no dependa de la voluntariedad del
transferente como, por e-emplo, si se trata de caso fortuito o fuerBa mayor, sin
embargo en esos casos no es necesario pacto e+preso para que el transferente no
responda por sus actos, pues nadie es responsable por caso fortuito o fuerBa
mayor 4art)culo 11$ del C.C.:.
En atención a lo e+puesto, no compartimos la opinión de Espino GndeB y
(ásqueB Gar)n 4p. 1"$: cuando se3alan que H4..,: esta cláusula de liberación no
debe operar tratándose de la conducta voluntaria del transferente, sino
únicamente en el supuesto de acontecer hechos imputables a aqul a t)tulo de
culpa, que impidan al adquirente el disfrute pleno de la cosa adquiridaH, pues en el
primer párrafo se establece la regla y en el segundo la e+cepción, y donde la ley
no distingue no hay por qu distinguir, por lo que consideramos que este pacto
será válido siempre que se cumplan los requisitos se3alados.

'. Ecepc+" # l# "(l%#% %el p#cto

El art)culo se3ala que puede ser válido el pacto que e+onera o limita el
saneamiento por hechos concretos, siempre que concurran dos requisitosJ i: que
se e+prese en el contrato los hechos concretos en que puede operar la cláusula
liberatoria con su respectiva -ustificación, y ii: que esa -ustificación sea aceptada
por el -ueB.
7o vemos inconveniente alguno en que el adquirente consienta la limitación o
e+oneración de la obligación de saneamiento, siempre que sepa que esa
posibilidad es latente. Esta situación seguramente será refle-ada en el precio en
beneficio del adquirente, quien asumirá voluntariamente ese riesgo. 0in embargo,
no será suficiente el asentimiento del adquirente, el segundo requisito establece
que esta -ustificación deberá ser HaprobadaH por el -ueB. Esta disposición resulta
lógica, pues es posible que el transferente intente convencer al adquirente a travs
de un motivo ob-etivamente no -ustificado, y cuando suceda el hecho el adquirente
no tendrá derecho a e+igir el saneamiento. Aara evitar esos inconvenientes se ha
establecido que dicha -ustificación deberá ser considerada válida por el -ueB.

4. F("%#!e"to %el #rt0c(lo 152;

El fundamento de este art)culo es el mismo que para el saneamiento por hecho

propio del transferente en general, es decir, se aplica la regla que proh)be
contradecir el acto propio, esta regla, a decir de 9ayarH4...: significa que cuando
los actos de una persona han suscitado en otra una fundada confianBa en la
realiBación de una determinada conducta futura, según el sentido ob-etivamente
deducido de los actos anteriores, la primera no debe defraudar la confianBa
suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con lo esperado por la
segundaH 495&56, p. 1"/:.