UNIVERSIDAD AUTONOMA

DE GUERRERO

UNIDAD ACADEMICA DE DERECHO

MATERIA: DERECHO INTERNACIONAL

PUBLICO.
MAESTRO: SANTIAGO MORALES CARITINO.
NOMBRE: ETZEL CARMELO RAMIREZ
RAMIREZ.
GRADO: 5 GRUPO: “C”
TURNO: MATUTINO

CHILPANCINGO GUERRERO A 29 DE ENERO DEL 2014.

TÍTULO DE SEGUNDO

DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS

A).CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS.- En la doctrina hay diversas

clasificaciones de los contratos civiles, pero sólo nos vamos a referir a los
siguientes:

1. UNILATERALES Y BILATERALES.
2. ONEROSOS Y GRATUITOS.
3. CONMUTATIVOS Y ALEATORIOS.
4. PRINCIPALES Y ACCESORIOS.
5. INSTANTÁNEOS Y DE “TRACTO SUCESIVO”.
6. CONSENSUALES, REALES Y FORMALES.
7. NOMINADOS E INNOMINADOS.

A continuación nos vamos a referir a cada uno de ellos.

1. CONTRATOS UNILATERALES.- Los contratos son unilaterales, cuando los

derechos son sólo para una de las partes y las obligaciones para la otra.

Nuestra legislación define el contrato unilateral diciendo: “El contrato es

unilateral cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra, sin que ésta le
quede obligada” (artículo 183 del C.C).
Es conveniente no confundir el contrato unilateral con el acto unilateral, el
contrato requiere para su existencia, la voluntad de dos o más personas, que
son los contratantes y en estos contratos resulta que los derechos son sólo a
favor de una sola persona y las obligaciones son para la otra. En cambio, en el
acto unilateral sólo existe la declaración de la voluntad de una sola persona.

CONTRATOS BILATERALES.- Los contratos son bilaterales cuando las partes

se obligan recíprocamente, es decir, aquellos que producen derechos y
obligaciones para ambas partes.
Por ejemplo, la compraventa, el arrendamiento, el comodato, etcétera (artículo
1836 del C.C)

2.-CONTRATOS ONEROSOS.- Estos contratos son aquellos en los que se

estipulan provechos y gravámenes recíprocos (artículo 1837 del C.C).

No es conveniente confundir los contratos onerosos con los bilaterales en virtud

de que en los bilaterales se trata de los derechos y obligaciones recíprocos.
En efecto, hay contratos bilaterales que son gratuitos, como por ejemplo el
comodato. El comodante está obligado principalmente a conceder el uso y el
comodatario a restituir la cosa; pero es conveniente precisar que la obligación
del comodatario no implica una carga o gravamen, que experimente una
disminución de un patrimonio, como es la devolución de la cosa ajena.

CONTRATOS GRATUITOS.- El contrato es gratuito cuando el provecho es para

una sola de las partes y los gravámenes para la otra (artículo 1837 del C.C).
Como ejemplo podemos señalar la donación, el comodato, el mutuo simple.

3.-CONTRATOS CONMUTATIVOS.- El contrato es conmutativo cuando las

prestaciones que se deben en las partes son ciertas y determinadas, desde la
celebración del contrato.
Nuestro legislador agrega: “(…) de tal suerte que ellas pueden precisar
inmediatamente el beneficio o las pérdidas que le cause éste” (artículo 1838 del
C.C).
Algunos comentaristas de derecho civil estiman que la anterior adición, no es
exacta, en virtud de que las partes al celebrar el contrato conocen con exactitud
el importe de sus prestaciones, pero no pueden saber el beneficio o la pérdida
que les reportará el contrato con posterioridad, dado que las pérdidas o
ganancias dependen de otros factores, como son los económicos, sociales y
hasta circunstanciales, que no se pueden predecir.

Un ejemplo concreto seria la adquisición de cien kilos de oro de 18 quilates en el

precio de quinientos millones de pesos. En este contrato las prestaciones son
ciertas y determinadas en el momento de la celebración del contrato, pero las
partes no pueden apreciar inmediatamente los beneficios o las pérdidas que
sufren dado que después el libre comercio puede traer , como consecuencia, el
aumento o disminución del precio de esa mercancía.

CONTRATOS ALEATORIOS: los contratos aleatorios son aquellos en los

cuales la presentación debida depende de un acontecimiento incierto.

Nuestro legislador, en igual forma que el contrato conmutativo agrega: “(…) que
hace que no es posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino que hasta
que este acontecimiento se realice” (artículo 1838 del C.C.)

Este afirmación dicen los tratadistas es inexacta. Puede saberse a veces las
ganancias o las pérdidas de un contrato aleatorio, sin ser necesario que el
acontecimiento incierto se realice.
Como ejemplo, citan los autores de derecho civil el contrato de seguros donde
las empresas que lo realizan saben perfectamente las ganancias que van a
recibir, por medio de cálculos actuariales. Entre los contratos aleatorios
podemos citar el contrato de juego y de apuesta, la renta vitalicia y la compra de
esperanza (articulo 2764 y 2793 del C.C.)
4.-CONTRATOS PRINCIPALES.- Los contratos principales sin los que existen
por si por si mismo, es decir, que tienen existencia propia y que no dependen
de ningún otro contrato. Por ejemplo: la compraventa, la permuta, la donación.

CONTRATO ACCESORIO.- Los contratos accesorio son los que no tienen

existencia propia y que, por tanto, depende de otros contratos. Siempre corren
la suerte del principal. Por ejemplo: la prenda, la fianza y la hipoteca.

5.-CONTRATOS INSTANTÁNEOS.- Los contratos instantáneos son aquellos

que producen sus efectos en un solo acto. Por ejemplo: la compraventa al
contacto, la permuta si las partes se entregan inmediatamente las cosas
permutadas, la prestación de servicios si se realiza en un solo acto y los horarios
se pagan de inmediato.

CONTRATOS DE “TRACTO SUCESIVO”.- lo contrario de los contratos

instantáneos, estos contratos de tracto sucesivo producen sus efectos a través
del tiempo. Como ejemplo podemos citas la compraventa en abonos, el
arrendamiento, el comodato, la permuta.

6.-CONTRATOS CONSESUALES.- los contratos consensuales, no requieren

para su validez, que el consentimiento se manifiesta en forma determinada,
desde que se perfeccionan, obligan a los contratos no solo el cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a las consecuencias que según su
naturaleza, son conforme a la buena fe, el uso y a la ley (artículo 1832 del C. C.).
En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos a que
quiso obligarse, si que para la validez del contrato se requiere formalidades
determinadas, fuera de los casos establecidos por la ley (artículo 1832 del C.C.)

Como ejemplo de los contratos consensuales encontramos la compraventa de

muebles, el comodato y el depósito.

CONTRATOS REALES.- para el perfeccionamiento de los contratos no basta

el consentimiento de las partes, sino que es necesaria la entrega de la cosa.
Como ejemplo el contrato de prenda.

CONTRATOS FORMALES.- los contratos formales son aquellos en los cuales

la voluntad de los contratantes debe manifestarse mediante alguna forma, para
que este sea válido.

Nuestra legislación, como ya lo hemos manifestado, en materia de las

formalidades de los contratos, aceptan el sistema ecléctico. En efecto, considera
como principal general, que el consentimiento se manifiesta en la forma que lo
determines los contratantes y solo cuando el legislador impone determinada
formalidad, deben cumplirse con ella, para que el contrato no sea afectado de
nulidad relativa (artículos 2228, 2229 y 2231 del C.C.)

Debemos agregar, que existe una clase de formalidades que se denominan Ad

probationem, que son las realizadas, con el Fin de poder demostrar, en los
procedimientos judiciales, la existencia de los contratos, pero que no constituye
un elemento necesario para su validez.

Como ejemplo de los contratos formales podemos mencionar la compraventa de

inmuebles y la aparcería agrícola.

7.-CONTRATOS NOMINADOS.- los contratos nominados son aquellos que

regulan el Código Civil y tienen un nombre determinado.

Como ejemplo la compraventa, la permuta, la donación, el mutuo

CONTRATOS INNOMINADOS.- Los contratos innominados son aquellos que el

Código Civil no reglamenta de un modo determinado en sus disposiciones
legales. Sin embargo, este mismo ordenamiento legal establece que los
contratos que no están específicamente reglamentados por el mencionada
Código, se regirán por las reglas generales de los contratos, por las
estipulaciones de las partes y en lo que fueron omisos, se regirán por las
disposiciones del contrato con el que tenga mayor analogía, con los
reglamentos por el mencionado ordenamiento (artículos 1858 del C.C.)

El principio de que la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos,

permiten que las partes tengan absoluta libertad para celebrar cualquier clase
de contratos, con la única condición de que no seas ilícitos, es decir, que no
vayas en contra de la ley o de las buenos costumbres.

Es más, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes,

excepto aquello que deben revestir una forma establecida por la ley; pero desde
que se perfeccionan, obligan a los contratantes no solo al cumplimiento de los
expresamente pactado, sino también a las consecuencias, que según su
naturaleza son conformes a la buena fe, el uso de la ley (artículo 1796 del C. C.)

A) CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS, SEGÚN NUESTRO CODIGO

CIVIL.- Nuestro Código Civil hace una clasificación de los contactos en la
siguiente forma:

1.- CONTRATOS PREPARATORIOS.- El contrato de promesa.

2.- CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO.- El contrato de compraventa, el
contrato de permuta, el contrato de donación y el contrato de mutuo.
3.- CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO Y DISFRUTE.- El contacto de
cómodo, el contrato de arrendamiento y el contrato de subarrendamiento.

4.- CONTRATOS DE PRESTACIONES DE SERVICIOS.- El contrato de

depósito, el contrato de mandato, el contrato de prestación de servicios
profesionales, el contrato de obras a precio alzado, el contrato de transportes y
el contracto de hospedaje.

5.- CONTRATOS PARA REALIZAR UN FIN COMUN.- El contrato de

asociación, el contrato de sociedad y el contrato de aparcería agrícola y de
ganado.

6.- CONTRATOS ALEATORIOS.- El contrato de juego y apuesta, el contrato de

renta vitalicia y el contrato de compra de esperanza.

7.- CONTRATO DE GARANTÍA.- El contrato de fianza, el contrato de prenda y el

contrato de hipoteca.

8.- CONTRATO QUE PREVIENEN CONTROVERSIAS.- Los de transacción.

CAPITULO I
Contratos preparatorios
Promesas de contrato

A).- CONCEPTO.- Podemos definir el contrato de promesa como el convenio por

virtud de cual una o más partes se comprometen a celebrar, dentro de cierto
tiempo, un determinado contrato, que no pueden o no desean celebrarlo por el
momento.

Los contratos preparatorios los reglamenta nuestro Código Civil, al determinar

que pueden las partes asumir contractualmente la obligación de celebrar un
contrato futuro (artículo 2243 del C. C.)
A los contratos de promesa se les dan diversos nombres, como precontrato,
como ante contrato, como contrato preliminar, como contrato preparatorio o
como pacto de contrayendo.

B).- CLASIFICACION.- El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral.

En efecto, el artículo 2244 del Código Civil establece:

“La promesa de contraer, o seas, el contrato de otro, puede ser unilateral o

bilateral.”
Los contratos de promesa son UNILATERALES, cuando los derechos favorecen
solo para una de las partes y las obligaciones son para la otra, y son
BILATERALES, cuando las partes se obligan recíprocamente.

También la promesa de contrato es FORMAL, porque debe constatar por escrito

(artículo 2246 del C.C.).

La falta de requisitos trae como consecuencia la nulidad relativa (Artículo 2228

del C.C.).
Las consecuencias de esta nulidad serán las siguientes:
1.- Puede pedirla cualquiera de los interesados (artículo 2229 del C.C.)
2.- Cuando el acto jurídico no se otorga en forma establecida por la ley su la
voluntad de las partes ha quedado contante de una manera indubitable y no se
trata de un acto revocable, cualquiera de los intereses puede pedir que el acto
se otorgue en la forma prescrita por la ley (artículo 1833 del C.C.).
3.- También se extingue de la acción de nulidad, por falta de forma establecida
por la ley cuando existe la confirmación voluntaria de ese acto hecho en la
formación omitida. Esta confirmación tiene efecto retroactivo al día en que se
verifico el acto nulo, sin perjuicio de derechos de terceros (artículos 2233 y 2235
del C.C.).
4.- Por último, se trata de un contrato de GARANTIA, porque mediante este
convenio se asegura la celebración de un contrato futuro, que de momento las
partes no pueden o no desean celebrarlo.

A) ELEMENTOS ESENCIALES.- Para que exista el contrato preparatorio o de

promesa de contrato, se requiere dos elementos fundamentales. El
consentimiento y el Objetivo que puede ser material del contrato (artículo 1794
del C.C.)

1.- EL CONSENTIMIENTO.- El consentimiento se define como un acuerdo de

voluntades sobre un punto de interés jurídico. Tratándose del caso de la
promesa de contrato, pueden quedar obligados ambas partes, en este caso la
promesa es bilateral y ambos son promitentes y beneficiarios a la vez. Si la
promesa es unilateral, solo una parte queda obligada y tiene el carácter de
promitente, la otra tiene el carácter de beneficiario.

Para aclarar este punto nos permitimos exponer los siguientes ejemplos: Juan
se compromete a venderles a Pedro una Fábrica de manganeso en el precio de
cien millones de pesos, ubicada en el pueblo de Autlán, Jalisco, dentro de un
predio de diez hectáreas cuyas medidas y colindancias se expresan en
contrato; en cuanto a la maquinaria se agrega como anexo del inventario
correspondiente, además se compromete a extender la escritura de propiedad
en un plazo de 180 días a partir del día de la celebración del contrato de
promesa. En este caso se trata de un Contrato de Promesa Unilateral, en virtud
de que solo Juan queda obligado, pues aunque Pedro este conforme con el
ofrecimiento, pero no queda obligado a celebrar la operación, Juan es el
promitente (vendedor) y Pedro es el Beneficiario.

En cambio, Si Pedro está conforme con la oferta que hace Juan, se trata de un
Contrato de promesa Bilateral, porque ambos quedan obligados a celebrar el
contrato de compraventa, en este cado ambos son promitentes y beneficiarios a
la vez.

2.- EL OBJETO.- El objeto de los contratos preparatorios lo constituye la

obligación de hacer. En efecto, el artículo 2245 del Código Civil dice: “La
Promesa de contrato Solo da origen a obligaciones de hacer, consistente en
celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”

La falta de consentimiento o de objeto en los contratos preparatorios o de

promesa, originan la inexistencia del contrato.
En efecto, el acto jurídico inexistente, por falta de consentimiento o del objeto
que puede ser materia de él, no producirá efecto legal alguno. No es susceptible
de valerse por confirmación, ni por prescripción y su inexistencia puede ser
alegada por cualquier interesado (artículo 2224 del C.C.).

B).- ELEMENTOS DE VALIDEZ.- para que la promesa de contrato sea válida

debe contener los siguientes requisitos:
1.- Que las partes tengan capacidad legal;
2.- Que no existan en la contrato vicios del consentimiento;
3.- Que el objeto o el motivo o el fin del contrato sea licito, y
4.- Que el consentimiento se haya manifestado la forma que establece la ley
(artículo 1795 del C.C.).

En el caso concreto, para que la promesa del contrato sea válida, debe constar
por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y
limitarse a cierto tiempo (artículo 2246 del C.C.)

Solo nos vamos a referir a dos de los elementos esenciales para validez de este
contrato, que es la capacidad y la forma, los otros elementos los estudiantes
anteriormente cuando hicimos un análisis de los principios generales que rigen
los contratos civiles.

1.- LA CAPACIDAD.- Los contratantes para celebrar un contrato necesitan

tener plena capacidad legal, es decir, ser mayores de edad y en pleno uso de
sus facultades.
En esta clase de contrato, los tratadistas de derecho civil consideran que no es
necesario que los contratantes tenga plena capacidad legal, pero si es
necesario que la tenga cuando vayan a celebrar el contrato definitivo.
Por ejemplo, Juan se compromete a vender una casa a Pedro en la ciudad de
Tampico, Tamaulipas, en la cantidad de quince millones para cuyo efecto se
deberá celebrar el contrato definitivo al concluir 180 días de la fecha de la
celebración del contrato de promesa de venta, teniendo este contrato definitivo.
Este plazo se concede para que Pedro, que de nacimiento estadunidense,
pueda tener permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para celebrar el
contrato de compraventa, pues aunque se encuentre el inmueble a mas de cien
kilómetros de la frontera, se necesita un permiso especial, para lo cual, Pedro
conviene en consider5arse como mexicano respecto de dichos bienes y no
invocar la protección de un gobierno, bajo la pena , en caso de faltar al convenio,
de perder en beneficio de la Nación los bienes que hubieran adquirido (artículo
27, fracción I de la C. P.E. U. M. ).

O bien, hasta en tanto transcurre el tiempo para celebrar el contrato preparatorio

de venta el vendedor sea mayor de dieciocho años.
En este caso, de no llenarse los anteriores requisitos no podrán celebrarse el
contrato definitivo por estar afectado de nulidad.

2.- LA FORMA.- Para la celebración de los contratos preparatorios se necesita

que se hagan por escrito, sin cuya formalidad, el contrato sería nulo.

Otra de las formalidades necesarias para que los contratos preparatorios sean
validos, es el que se refiere a que deben contener los elementos característicos
del contrato definitivo (artículo 2246 del C.C.)

Por ejemplo, si el contrato preparatorio es una promesa de venta, es necesario

que se determine con precisión el objeto material de la compraventa, como son
la superficie, las medidas y colindancias; y también que se determine el precio.
Entre otros requisitos, pues de lo contrario habría una imposibilidad, jurídica para
celebrar el contrato definitivo.

Y, por último, otra de las formalidades de los contratos preparatorios, es que

deben limitarse a cierto tiempo para celebrar el contrato definitivo. Nuestra
legislación no permite que el promitente quede obligado indefinidamente a
sostener su oferta, pues resultaría injusto, en virtud de que habiendo libre
cambio, podría subir el valor de la cosa materia de la compraventa, recibiendo el
vendedor un precio inferior al que existe en el mercado.

Además, si el promitente vendedor no pudiera disponer de la cosa objeto del

contracto definitivo, hasta que el beneficiario manifestará su conformidad, el
convenio quedaría sujeto a la voluntad de una sola de las partes y esto lo
prohíbe la ley.
A).- DIFERENCIAS ENTRE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS Y EL
CONTRACTO DEFINITIVO:

1.- El consentimiento es diferente para la celebración del contracto preparatorio,

que para la celebración del contracto definitivo. En el preparatorio se obliga a
celebrar un contrato futro y en definitivo para realizar este.
2.- Además, es diferente el objeto del contrato preparatorio del contrato
definitivo. En el contrato preparatorio o de promesa solo tiene por objeto la
obligación de hacer, es decir, celebrar al futuro un contrato definitivo. En cambio,
el contrato definitivo puede tener por objeto la obligación de dar, de hacer o de
no hacer.
3.- La capacidad de los contratos preparatorios es diferente a los contractos
definitivo. En los contractos definitivos se requiere capacidad general y, en
definitivos se requiere una capacidad especial.
4.- En los contractos preparatorios o definidos, puede haber formalidades
diferentes. En el contrato de promesa para su validez solo es necesario que se
haga por escrito. En cambio con el contrato definitivo puede ser que se haga una
escritura pública o que se trate de un contracto meramente conceptual, donde
no se requiere formalidad alguna.
5.- Los contratos preparatorios pueden tener por objeto la celebración de un
contracto transitorio. En cambio los contratos definitivos tienen por finalidad la
realización en forma definitiva.

B).- CLASES.- Existen varias clases:

1.- PROMESA DE VENTA.- en el contrato de promesa de venta una persona se

obliga a vender a otra una cosa y el comprador esta conforme a realizar la
operación. Existe una responsabilidad solo para el vendedor que es el único que
queda obligado.
2.- PROMESA DE COMPRA.- En este caso, el comprador queda obligado a
adquirir una cosa, mediante un precio determinado, sin que el vendedor quede
obligado a venderla. Es la misma operación que en la anterior, pero a la inversa.
3.- PROMESA DE COMPRA Y DE VENTA.- en este contrato preparatorio, el
vendedor se obliga a vender una cosa cierta y determinada mediante el pago de
un precio y el comprador se obliga a adquirir en las mismas condiciones,
quedando ambos comprometidos a celebrar en un plazo futuro el contrato de
compra y de venta definitiva. Se trata en este caso de obligaciones bilaterales.

EL INCUMPLIMIENTO.- en caso de incumplimiento del contrato de promesa,

puede el beneficiario exigir al promitente, el cumplimiento del contrato de
promesa, o sea, la celebración del contrato definitivo de venta.

Cuando la cosa materia del contrato preparatorio o de promesa se ha pasado

por título oneroso a propiedad de un tercero de buena fe, la promesa quedara
sin efecto, siendo responsable el que hizo de todos los daños y perjuicios que le
haya originado a la otra parte (artículo 2247 del C.C.).

C).- UTILIDAD PRÁCTICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS.-

En la práctica los contractos preparatorios o de promesa tiene una gran
importancia, en virtud de que una de las partes o las dos, se comprometen a
celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato, que de momento no
pueden o no desean celebrar, por diversos motivos. Por ejemplo, el promitente
vendedor es un menor emancipado que necesita la autorización judicial para
celebrar el contrato. O bien, cuando se trata de un contrato de promesa de venta
entre dos cónyuges, que para celebrar el contrato definitivo necesitan la
autorización judicial. O bien cuando el comprador está gestionando préstamo de
una cantidad de dinero de una institución de crédito para pagar el precio de la
venta.

Mediante esta figura jurídica, uno de los contratantes, se asegura, dentro de

cierto tiempo, la celebración de un contrato definitivo que de momento no puede
realizar. La ley concede a estas personas esta oportunidad para consolidar las
operaciones, que tienen planeado realizar.

CAPITULO ll

Contratos Traslativos de Dominio

SECCION PRIMERA
Contrato de compraventa

A).- CONCEPTO.- podemos dar una definición de la compraventa:

Es un contrato por medio del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se
obliga a transferir el dominio de una cosa o un derecho a otro llamado
comprador, quien a la vez se obliga a pagar un precio cierto en dinero (artículo
2248 del C.C.).

El principal objetivo de este contrato es la transmisión del dominio de una cosa o

de un derecho.
B).- CARACTERISTICAS.- son las siguientes:

1.- ES UN CONTRATO TRASLATIVO DE DOMINIO.- Esto se deduce de la

propia definición que da el artículo 2248 del código civil, al decir que habrá
compraventa cuando uno de los contratantes se obligue a transferir la propiedad
de una cosa o de un derecho.
2.- ES UN CONTRATO PRINCIPAL.- La compraventa no depende de ningún
otro contrato para su existencia, como la fianza, la prenda o la hipoteca.
3.- ES UN CONTRATO BILATERAL.- Produce derechos y obligaciones
recíprocos.
4.- ES UN CONTRATO ONEROSO.- Efectivamente la compraventa otorga
derechos y gravámenes recíprocos, pues el vendedor recibe el precio como un
provecho y transmite la propiedad como un gravamen. A la vez, el comprador
recibe un provecho cuando le transite el dominio de una cosa y tiene una carga
cuando cubre el precio de la cosa vendida.
5.- ES UN CONTRATO CONMUTATIVO.- En la compraventa desde que las
partes celebran el contrato pueden precisar la cuantía de las prestaciones, en
virtud de que siempre se celebre sobre cosas ciertas y determinados.
6.- ES UN CONTRATO ALEATORIO.- Por excepción, la compraventa es un
contrato aleatorio, ya que en ciertos casos, la garantía de las prestaciones no es
cierta y determinada, pues depende de un hecho futuro e incierto, como la
compraventa de esperanza y la compara de cosa futura.
7.- ES UN CONTRACTO CONSENSUAL EN OPOSICION AL REAL.- en
efecto, por regla general, la compraventa es perfecta y obligatoria para las
partes, se ha convenido sobre la cosa y el precio, aunque la primera no haya
sido entregada, ni el segundo satisfecho (artículo 2249 del C.C.). es decir, el
contrato se perfecciona por el mero consentimiento de las partes sobre la cosa y
el precio, sin que sea necesaria la entrega de la cosa, ósea, sin necesidad de la
tradición, pues la entrega solo es una consecuencia de la celebración del
contrato.
8.- ES UN CONTRATO CONSENSUAL, EN OPOSICION AL FORMAL.- En
efecto cuando se trata de la compraventa de bienes inmuebles, el contrato se
perfecciona por el simple consentimiento de las partes como se puede ver a
contrario sensu del artículo 2316 del Código Civil, que dice: “El contrato de
compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, si no
cuando recae sobre un inmueble.”

C).- ELEMENTOS ESENCIALES.- ya hemos indicado que los elementos

esenciales de todo contrato son el consentimiento y el objeto (artículo 1794 del
C.C.) la falta de alguno de estos trae como consecuencia la inexistencia del
contrato y en este caso no producirá ningún efecto legal; no es susceptible de
valerse por confirmación; ni por prescripción. Su inexistencia puede alejarse por
todo interesado (artículo 2224 del C. C.)

1.- EL CONSENTIMIENTO.- El consentimiento del contrato de compraventa es

el acuerdo o concurso de voluntades, que tienen por objeto transmitir el dominio
de una cosa o de un derecho a cambio de un precio cierto y en dinero. La
voluntad del vendedor está encaminada a transmitir la propiedad o derecho y la
voluntad del comprador en pagar un precio cierto y en dinero.
Tampoco hay consentimiento cuando existe un error sobre la naturaleza del
contrato. Por ejemplo, Juan transmite la propiedad de una cosa a Pedro,
mediante el contrato de Compraventa, pero Pedro considera que se trata de una
donación.

Tampoco existe el consentimiento cuando hay un error sobre la identidad de

objeto. Por ejemplo, Juan Vende a Pedro el lote No. 3 de la manzana 4 del
fraccionamiento Ojo de agua, en el Edo. De México y Pedro cree que ese lote 4
del mismo fraccionamiento.

En este caso de error sobre la naturaleza del contrato o sobre la identidad de la

cosa, los contratos son inexistentes por falta de consentimiento, porque es uno
de los elementos esenciales para la inexistencia del contrato.
2.- EL OBJETO.- en el contrato de compraventa existe un objeto directo y un
objeto indirecto.

El objeto directo consiste en tramitar el dominio de una cosa o de un derecho,

por una parte y pagar un precio cierto y en dinero por la otra. El objeto indirecto
es la cosa y el precio.

a).- LA COSA MATERIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.- de acuerdo

con el artículo 1824, fracción I, son objetos de los contratos, la cosa que el
obligado debe dar y dentro de estas cosas se comprenden los bienes inmuebles
y los muebles, los derechos reales con sus respectivas limitaciones y hasta las
simple expectativas de derecho, siempre que estas cosas llenen los siguientes
requisitos.

1.- QUE EXISTA EN LA NATURALEZA.- Sin embargo, existe la compra de cosa

futura, cuyos objetos no existen realmente en el momento de celebrarse el
contrato, como veremos posteriormente.

2.- DEBE SER DETERMINADA O DETERMINABLE EN CUANTO A SU

ESPECIE.- La determinación de una cosa puede ser individual o en especie.

Es individual cuando se detallan todos los datos que se refieren a la cosa, que
no permite que pueda confundirse con otra y la determinación en especie es
aquella en que la cosa se precisa atendiendo a su género, calidad, cantidad,
peso y medida.

Como ejemplos de la determinación individual, sería el señalar la superficie,

medidas, colindancias y ubicación de un perímetro y como determinación en
especie, la adquisición de un kilo (artículo 2016 del C.C.).
3.- DEBE ESTAR EN EL COMERCIO.- Ya anteriormente expresamos que las
cosas están afuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.
Por su naturaleza están fuera del comercio las cosas que no puede ser poseídas
por algún individuo exclusivamente. Por ejemplo nadie está en posibilidades de
poseer el aire que envuelve a la tierra. Por disposición de la ley son aquellas
cosas que son irreductibles a propiedad particular, como los bienes de uso
común y los destinados a un servicio público (artículos 748, 749. 768 y 770 del
C.C.).

b).- EL PRECIO.- en la compra venta o en la transferencia del dominio de una

cosa o un derecho, el comprador está obligado a pagar un precio cierto y en
dinero (artículo 2248 del C.C.).

No es necesario que la totalidad del precio sea en dinero, pues también puede
hacer el pago, con alguna otra cosa. Cuando el precio en dinero también puede
hacerse el pago, con otra cosa. Cuando el precio en dinero es del 50% o excede
de esa cantidad y el saldo se paga con el valor de otra cosa, se trata de un
contrato de compraventa; y cuando el importe del precio en dinero es menor del
50% y el saldo se paga con el valor de la otra cosa, se trata de una permuta.

En efecto el artículo 2250 del código civil dice “si el precio de la cosa vendida se
ha de pagar en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será venta
cuando la parte enumeraría sea igual o mayor que la que se pague con el
vendedor de otra cosa. Si la parte enumeraría fuera inferior, el contrato será
permuta.”

Además, el precio debe ser cierto, es decir, debe ser real y verdadero, no
simulando o mejor dicho el precio debe ser determinado al celebrar el contrato
de un amanera precisa, matemática, exacta, sin embargo, se pueden dar las
reglas necesarias para fijarlo, es decir, para determinarlo.

El precio no siempre es fijado por las partes, puede ser fijado por un tercero.
También el precio puede ser, el que corre en día y lugar determinados o el que
fije un tercero (artículo 2251 del C.C.).
Fijando el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes,
solo en caso de que estén de común acuerdo (artículo 2252 del C.C.).

El señalamiento del precio no pude dejarse al arbitrio de uno de los contratantes

(artículo 2254 del C.C). de otro modo se violaría lo dispuesto por el artículo 1797
del código civil que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos,
no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

También el precio lo puede fijar la ley, como por ejempló cuando, se trata de la
venta de productos básicos dedicados a la alimentación o a la salud de las
personas. En estos casos es el gobierno el que fija los precios con el objeto de
salvaguardar la economía de los consumidores.

Por el ultimo podemos manifestar que, además de los anteriores requisitos, en

precio debe ser justo, es decir, no debe ser desproporcionado y lesivo a los
intereses del consumidor. En efecto, el vendedor no debe fijar un precio
excesivo explotado la suma inexperiencia, la extrema miseria del otro, para
obtener un lucro excesivo, que sea evidentemente desproporcionado a lo que él,
por su parte, se obliga (artículo 17 del C.C.). en ese coso procedería la nulidad
del contrato por existir el vicio de la lesión (artículo 2228 del C.C).

D).- ELEMENTOS DE VALIDEZ.- Ya indicamos que para que los contratos sean
válidos, es necesario que los contratantes tengan capacidad legal; que en el
contrato no existan vicios del consentimiento, como son el error, el dolo, la mala
fe, la violencia y la lesión; que el objeto, el motivo, el fin o la condición del
contrato sean lícitos; y que el contrato llene todas las formalidades que
establece la ley (artículo 1795 del C.C.).

Ya hicimos anteriormente un análisis general sobre la validez de los contratos, y

en el presente caso solo nos ocuparemos de la capacidad de los contratantes y
la formalidad de la compraventa.

1.- LA CAPACIDAD.- sobre este punto también dijimos que para tener
capacidad legal se necesita ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus
facultades mentales

Sin embargo, en materia de la compraventa se necesitan mayores requisitos y

con este motivo procederemos a analizar tanto las prohibiciones, como las
restricciones contenidas en la Constitución política de los Estados Unidos
mexicanos y en el código civil del Distrito Federal.
a) LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.-

1. PROHÍBE A LOS EXTRANJEROS A ADQUIRIR EL DOMINIO DIRECTO DE

LAS TIERRAS Y AGUAS.- esto es una faja de 100 kilómetros a lo largo de las
fronteras y de 50 km en las costas (artículo 27 fracción I de la C.P.E.U.M.)

Cuando los extranjeros requieran adquirir el dominio de las tierras y sus

accesorios fuera de la faja prohibida, o sea, de 100 km a lo largo de las fronteras
y de 50 km de las costas, necesitan permiso de la Secretaría de Relaciones
Exteriores. Este se otorgara siempre que convengan ante la propia Secretaría en
considerarse como naciones respecto de dichos bienes y no invocar, por lo
mismo, la protección de sus gobiernos, bajo la pena de perder en beneficio de la
nación los bienes qué hubiera adquirido en virtud del propio convenio, en caso
de faltar a ese compromiso. (Artículo 217 fracción I de la C.P.E.U.M.)

2. LAS ASOCIACIONES DENOMINADAS IGLESIAS. En efecto, cualquiera que

sea su credo, no tiene capacidad para adquirir, poseer o administrar bienes
raíces, ni tener capitales impuestos sobre ellos. (Artículo 27 fracción II de la
C.P.E.U.M.)

3. LAS INSTITUCIONES DE ASISTENCIA PÚBLICA O PRIVADA. Cuando

tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación científica, la
difusión de la enseñanza, la ayuda recíproca de los asociados o cualquier otro
objeto lícito, no podrán adquirir más bienes raíces que los indispensables para
su objeto, inmediato o directamente destinados a el. (Artículo 27, fracción III de
la C.P.E.U.M.)

4. LAS SOCIEDADES COMERCIALES POR ACCIONES. Éstas no podrán

adquirir, poseer, administrar fincas rústicas. Las sociedades de esta clase que se
constituyan para explotar cualquier industria fabril, minera, petrolera o por un fin
que no sea agrícola, podrán adquirir, poseer, puede o administrar terrenos
únicamente en la extensión que sea estrictamente necesaria para los
establecimientos o servicios de los objetos indicados y que el ejecutivo de la
unión o de los estados fijarán en cada caso. (Artículo 27 fracción IV de la
C.P.E.U.M.)
5. LOS BANCOS DEBIDAMENTE AUTORIZADOS. Conforme las leyes de
instituciones de crédito no podrán tener la propiedad de bienes raíces, que los
enteramente necesarios para su objeto. También podrán tener capitales
impuestos sobre propiedades rústicas o urbanas de acuerdo con las leyes.
(Artículo 27 fracción V de la C.P.E.U.M.)

6. LAS DEMÁS CORPORACIONES. Exceptuando los núcleos de población, que

de hecho o por derecho guardan en el estado comunal o de los que hubiesen
sido dotados, restituidos o constituidos en centros de población agrícola, no
podrán adquirir en propiedad o administrar por si bienes raíces o capitales
impuestos sobre ellos, con la única excepción de los edificios destinados
inmediata y directamente al objeto de la institución. (Artículo 27 fracción VI de la
C.P.E.U.M.)

b) EL CÓDIGO CIVIL. El código civil establece que los extranjeros y las

personas morales sólo pueden adquirir bienes raíces, sujetándose a lo dispuesto
en artículo 27 de la Constitución y sus leyes reglamentarias. (Artículo 2274 del
C.C.)

Las prohibiciones y limitaciones que establece el código civil en materia de

compraventa son las siguientes:

1. COMPRAVENTA DE CONSORTES: El contrato de compraventa sólo puede

celebrarse entre los cónyuges cuando el matrimonio está sujeto a régimen de
separación de bienes (artículo 176 del C.C.)

2. LOS MAGISTRADOS, LOS JUECES, EL MINISTERIO PÚBLICO, LOS

DEFENSORES DE OFICIO, LOS ABOGADOS, LOS PROCURADORES Y LOS
PERITOS. No pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que
intervengan.

Se exceptúa la venta o cesión de acciones hereditarias, cuando sean

coherederos las personas mencionadas o de derechos a que estén afectados
bienes de su propiedad (artículo 2276 y 2277 del C.C.)

3. LOS HIJOS SUJETOS A LA PATRIA POTESTAD. No pueden vender a sus

padres los bienes que adquieren por cualquier título distinto a su trabajo
(artículos 428 y 2278 del C.C.)
4. LOS COPROPIETARIOS. No pueden vender su parte alícuota cuando el
partícipe quiere hacer uso del derecho de tanto (artículo 973 del C.C.)

5. LOS HEREDEROS LEGATARIOS. No pueden enajenar su parte en la

herencia, sino después de la muerte de aquel a quien heredan. Además deben
conceder el derecho de tanto a sus coherederos en los términos de lo dispuesto
por los artículos 1291, 1292 ,1293 y 1294 El código civil.

6. LOS TUTORES Y CURADORES, LOS MANDATARIOS, LOS EJECUTORES

TESTAMENTARIOS Y LOS QUE FUERON NOMBRADOS EN CASO DE
INTESTADOS. LOS INTERVENTORES NOMBRADOS POR EL TESTADOR O
POR LOS HEREDEROS, LOS REPRESENTANTES, ADMINISTRADORES O
INTERVENTORES EN CASO DE AUSENCIA Y LOS EMPLEADOS PÚBLICOS.
No pueden comprar los bienes de cuya administración hayan sido encargados
(artículo 2280 del C.C.)

7. LOS PERITOS Y CORREDORES. Tampoco pueden comprar los bienes en

cuya venta hayan intervenido. La violación de estas disposiciones produce la
nulidad del contrato, ya sea que las ventas se hayan hecho directamente o por
interpósita persona (artículos 2281,2282 y 1292 del C.C.)

8. LOS QUE EJERCEN LA PATRIA POTESTAD. No pueden enajenar los bienes

inmuebles, ni los bienes preciosos que corresponden al hijo, Sino por causa de
absoluta necesidad o de evidente beneficio y previa autorización del juez.

Tampoco pueden vender valores comerciales, industriales, títulos de renta,

acciones, frutos, ni ganado, por un valor menor del que se cotice en la plaza el
día de la venta (artículo 436 del C.C.)