PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto: “Es el Derecho Real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un
condominio forzoso sobre las partes comunes (con características especiales)”
El Código Civil prohibió la propiedad horizontal:
Art. 2617: “El propietario de edificios, no puede dividirlo horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni
por actos de última voluntad”.
El régimen de Propiedad Horizontal se aplica por medio de la Ley 13.512 que fue promulgada el 13-10-1948,
Reglamentada por Dec. 18.734/49.
Naturaleza Jurídica:
Tesis más difundidas:
-Es un Dominio integrado con condominio de indivisión forzosa
-Es un Derecho real autónomo
Otras posturas:
-Es una Servidumbre
-Es una Sociedad
-Es una Superficie
Objeto:
El objeto de este derecho es siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada consorcista
tiene un derecho exclusivo y sobre las otras un derecho común; existen partes propias de cada propietario y
partes comunes a todos ellos.
-Partes propias (exclusivas o privativas – art. 1 ley 13.512): pertenecen en forma exclusiva a cada propietario y
debe reunir los siguientes requisitos:
1.-Independencia funcional: que cada unidad sea autónoma y se baste a sí misma para satisfacer el fin a la que
va a ser destinada.
2.-Salida a la vía pública: directamente o por un pasaje común (pasillo, escalera, etc.)
-Partes comunes (art. 2 ley 13.512): el artículo 2 dispone que para que una parte se considere como común debe
ser:
1.-Cosas de uso común del edificio;
2.-Cosas indispensables para mantener la seguridad del edificio.
La ley efectúa una enumeración no taxativa y considera partes comunes:
* El terreno
* Los cimientos, muros maestros, los techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras,
puertas de entradas, jardines.
* Los locales e instalaciones de servicios centrales (calefacción, agua caliente o fría, etc.)
* Los locales para alojamiento del portero y portería.
* Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicio de beneficio común.
* Los sótanos y azoteas.
Se adquiere por
* Tradición
* Sucesión de los derechos del propietario
* Prescripción.
Reglamento de Copropiedad y administración:
Impuesto por el art. 9 de la ley 13.512 al constituirse el consorcio de propietarios.
El reglamento de copropiedad representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de los intereses
comunes y constituye el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la
comunidad.
Naturaleza jurídica: reviste naturaleza contractual
Cláusulas Obligatorias (Art. 9 Ley 13.512 y Art.3 Dec. Regl. 18.734)
1.-Determinar cuáles son las partes exclusivas y cuales las comunes.
2.-Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los gastos comunes.
3.-Determinar cómo será el uso de las cosas y servicios comunes.
4.-Determinar el destino que se dará a las unidades (oficina, viviendas, etc.).
5.-Especificar todo lo relacionado con la reunión del consorcio: designar al presidente, detallar el quórum,
mayoría para modificar el reglamento, etc.
6.-Detallar todo lo relacionado con el administrador: elección, remoción, sueldos, derechos y obligaciones, etc.
7.-Si algún propietario no va a vivir en el inmueble hay que constituir su domicilio.
8.-Determinar quien va a certificar las actas de la asamblea, las deudas que haya por expensas, etc.
El Reglamento de Copropietarios puede ser redactado por:
* El Propietario-Vendedor
* Todos los Copropietarios en forma unánime
Formalidades:
* Escritura Pública
* Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
Inscripción:
La inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble, hace nacer el denominado “estado de
propiedad horizontal”
No causa la división del inmueble, ni el nacimiento de los diversos derechos de propiedad horizontal.
Para que éstos surjan deben cumplirse los requisitos impuestos por el código civil: tradición, escritura pública e
inscripción del título para hacerlo oponibles a terceros.
Consorcio de hecho:
Son supuestos en los cuales, sin haberse perfeccionado el derecho real de propiedad horizontal en cabeza de los
adquirentes, ya sea por no mediar sanción del reglamento de copropiedad o por no haberse suscripto las
pertinentes escrituras de dominio, existen sin embargo una serie de relaciones comunitarias entre estos
adquirentes.
La jurisprudencia ha resuelto que excepcionalmente puede reconocerse al grupo de copropietarios y atribuirle el
carácter de sujeto de derecho, en tanto se pruebe la existencia de una comunidad de intereses y someterlo
analógicamente al régimen de la ley 13.512.
Modificación del Reglamento: (Art. 9 Ley 13.512)
Solo puede modificarse por decisión de los propietarios mediante mayoría no menor de dos tercios (de los
copropietarios, no sobre los presentes) convocándose a tal efecto una asamblea.
Se diferencian dos tipos de cláusulas:
-Cláusulas estatutaria o contractuales: para su modificación se requiere unanimidad.
-Cláusulas reglamentarias: para su reforma se exige una mayoría no menor de dos tercios del total de
propietarios.
Los jueces no pueden modificarlas, únicamente estarían autorizados a declarar la nulidad de las cláusulas
contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres, o las que sean manifiestamente arbitrarias.
La modificación debe ser consignada en escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad de Inmueble.
Consorcio de Copropietarios: (Art. 9 Ley 13.512)
Es obligación acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración que se debe cumplir al
establecerse el “consorcio de propietarios”, que es el grupo formado por los propietarios de las unidades
funcionales.
Naturaleza jurídica:
Se han expuesto dos opiniones:
* Otorgándole Personalidad
* Negándole Personalidad
El administrador:
Es el representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño y tiene facultades para
administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin.
Naturaleza jurídica:
Si se sostiene que el consorcio carece de personalidad, el administrador, aparece como “mandatario o
representante de los copropietarios”.
Si se considera al consorcio como persona jurídica, el administrador aparecerá como órgano de dicha persona,
como su “representante o mandatario legal”.
Designación y remoción del Administrador:
La designación del primer administrador está contenida en una cláusula del reglamento de copropiedad.
Su calidad le puede ser revocada con causa o sin causa, pero su mandato no le puede ser revocado sino previa
deliberación de los copropietarios reunidos en asamblea.
Si se considera que el nombramiento del administrador implica reforma del reglamento de copropiedad, la
escritura pública en la que se lo designa deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Facultades y obligaciones del administrador:
Son esencialmente administrativas.
*Administrar las cosas de aprovechamiento común
* Proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
* Podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo
 *Posee los derechos y obligaciones que surjan del reglamento de copropiedad.
*Custodia de los títulos de propiedad del inmueble y de toda la documentación relativa al consorcio
*Deberá llevar los libros del consorcio, que son: libro de acta de las asambleas y libro de administración
del inmueble.
*Está obligado a asegurar el edificio contra incendio.
*Tiene que dar cuentas de sus operaciones y a entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del
mandato.
Funciones judiciales:
*Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario
legal y exclusivo de aquellos.
*Está autorizado a presentarse en juicio en caso de violación por los copropietarios u ocupantes de las
unidades, de las prohibiciones contenidas en el artículo 6 (usos contrarios a la moral, buenas costumbres,
perturbar con ruido, etc.).
*Puede considerarse que esté autorizado a intervenir en las contiendas judiciales derivadas de las
relaciones de trabajo con el personal de servicio del edificio.
Consejo de administración:
En algunos reglamentos suele preverse, al lado del administrador, la existencia de un denominado “consejo de
administración” o también de una “comisión revisora de cuentas”, con facultades consultivas y de control respecto
de la actuación y administración.