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DOUSUFRUTO

2018

CONCEITO: "é o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os


frutos, ressalvada sua substância (ususfructus est iusalienis rebus utendifruendi, salva
rerumsubstantia).

Alguns dos poderes inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário, que


passa a ter, assim, direito de uso e gozo sobre coisa alheia. Como o usufruto é
temporário, ocorrendo sua extinção passará o nu-proprietário1 a ter o domínio pleno da
coisa.
Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

A ideia de preservação da substância é essencial à noção de usufruto.


Efetivamente, enquanto ao usufrutuário se transfere o direito temporário de usar e gozar
da coisa alheia, impõe-se-lhe o dever de preservar a substância, como salienta
Lafayette: “O proprietário no uso e gozo da coisa tem a faculdade ampla de alterá-la,
transformá-la, de destruir-lhe, enfim, a substância. Mas o direito do usufrutuário não
pode ser levado tão longe. Desde que o proprietário conserva direito à substância do
objeto, o usufrutuário é obrigado a respeitá-lo: não há direito contra direito.
“O usufruto é o direito real de retirar da coisa alheia durante um certo período de
tempo, mais ou menos longo, as utilidades e proveitos que ela encerra, sem alterar-lhe
a substância ou mudar-lhe o destino”.

NU-PROPRIETÁRIO USUFRUTUÁRIO
DIREITO À SUBSTÂNCIA DIREITO DEUSO E GOZO

1. Características do usufruto

Além das já mencionadas, de ter por conteúdo a possibilidade de usar e fruir e de


não permitir alteração da substância da coisa ou do direito, outras características
fundamentais apresenta o usufruto, encarado sob o prisma do usufrutuário:
a) É direito real sobre coisa alheia, pois se reveste de todos os elementos que
identificam os direitos dessa natureza. Trata-se de direito real sobre coisa alheia porque
“recai diretamente sobre a coisa, não precisando seu titular, para exercer seu direito, de
prestação positiva de quem quer que seja.Vem munido do direito de sequela, ou seja, da
prerrogativa concedida ao usufrutuário de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que
injustamente a detenha, para usá-la e desfrutá-la como lhe compete. É um direito
oponível erga omnes e sua defesa se faz através de ação real”.
Tal característica distingue o usufruto de qualquer utilização pessoal de coisa
alheia, como locação e comodato, por exemplo.

b) Tem caráter temporário porque se extingue com a morte do usufrutuário (CC,


art. 1.410, I) ou no prazo de trinta anos se constituído em favor de pessoa jurídica, e
esta não se extinguir antes (art. 1.410, III), sendo admitida, porém, duração menor,
como na hipótese de ser constituído por prazo certo, ou ainda determinado em razão de
atingir o beneficiado idade limite ou alcançar certa condição ou estado (obtenção de
diploma de nível universitário, casamento). Desfigura-se o usufruto se lhe for atribuída
perpetuidade.

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O proprietário, que detinha a propriedade plena, passa a deter apenas a nua-propriedade, assim denominada por restar
despida dos seus principais atributos, enquanto perdura o usufruto.
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c) É inalienável, permitindo-se, porém, a cessão de seu exercício por título gratuito
ou oneroso.

Art. 1.393 do Código Civil: “Não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício
pode ceder-se por título gratuito ou oneroso”.

O benefício só pode aproveitar ao seu titular, não se transmitindo a seus herdeiros


devido a seu falecimento. A inalienabilidade é apontada como a principal vantagem do
usufruto porque, assim, melhor corresponde aos intuitos do instituidor.
Embora vedada a alienação do usufruto, a cessão do seu exercício é permitida,
como expresso no art. 1.393. Desse modo, o usufrutuário pode, por exemplo, arrendar
propriedade agrícola que lhe foi dada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez
de ele mesmo colher os frutos e assumir os riscos do investimento, embora não possa
mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

d) É insuscetível de penhora. A inalienabilidade ocasiona a impenhorabilidade do


usufruto.
O direito em si não pode ser penhorado, em execução movida por dívida do
usufrutuário, porque a penhora destina-se a promover a venda forçada do bem em hasta
pública. Mas como o seu exercício pode ser cedido, é passível, em consequência, de ser
penhorado. Nesse caso, o usufrutuário fica provisoriamente privado do direito de retirar
da coisa os frutos que ela produz.
Observa-se que o usufrutuário não perde o direito de usufruto, o que ocorreria se
este pudesse ser penhorado e arrematado por terceiro. Perde apenas, temporariamente,
o exercício desse direito, em razão da penhora.
No entanto, se a dívida for do nu-proprietário, a penhora pode recair sobre os seus
direitos. O nu-proprietário tem o direito de dispor da coisa. O imóvel pode ser
penhorado, portanto, e alienado em hasta pública, mas a todo tempo, inclusive depois
de arrematação, incidirá sobre ele o direito real de usufruto, pertencente ao
usufrutuário, até que venha a extinguir-se, nas hipóteses previstas no art. 1.410.

2.Modos de constituição

O usufruto pode constituir-se por determinação legal, ato de vontade e usucapião.

Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:


I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

Art. 1.652. O cônjuge, que estiver na posse dos bens particulares do outro, será para com este e
seus herdeiros responsável:
I - como usufrutuário, se o rendimento for comum;

Usufruto constituído por ato de vontade é o que resulta de contrato ou testamento.


Na primeira hipótese, o ato pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou mortis causa.
Em geral, como já foi dito, surge a título gratuito, seja na doação com reserva de
usufruto, seja na doação da nua-propriedade a um beneficiário, e na do usufruto a
outro.
O negócio jurídico em si não basta, todavia, para constituir o usufruto. De fato,
quando este tiver por objeto um imóvel, a sua aquisição por atos entre vivos só se dará
com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis, segundo dispõe o
art. 1.277 do Código Civil. A exigência do aludido registro é reforçada no art. 1.391 do
mesmo diploma, segundo o qual “o usufruto de imóveis, quando não resulte de
usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”.O
registro é apenas necessário para o usufruto relativo a bens imóveis.
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No concernente aos bens móveis, é indispensável a tradição para a sua
transferência (CC, art. 1.267). Igualmente não depende de registro o usufruto
decorrente do direito de família.
A fonte mais frequente de constituição do usufruto por ato de vontade, todavia, é o
testamento,quando o ato de última vontade atribui a uma pessoa a fruição e utilização
da coisa, destacada da nua-propriedade deixada ou legada a outra. Segundo Lafayette,
o usufruto pode ser constituído pelo testador de três modos:
a) quando lega simplesmente o usufruto do objeto; neste caso a nua-propriedade
se entende pertencer ao herdeiro;
b) quando lega a propriedade da coisa, reservando o usufruto (deducto usufructu):
a reserva é em benefício do herdeiro;
c) quando lega expressamente a um a propriedade e a outro o usufruto.

Admite-se, ainda, a constituição do usufruto pela usucapião, ordinária ou


extraordinária,desde que concorram os requisitos legais. Configura-se, de ordinário,
quando adquirido pelo decurso de lapso prescricional em favor, de quem não seja
proprietário, ou seja, quando o objeto sobre que recai não pertence àquele que o
constitui. Consumada a prescrição, o direito do usufrutuário subsiste em pleno vigor com
todos os seus efeitos diante do verdadeiro proprietário, como se por ele mesmo
houvesse sido estabelecido.

3. Coisas objeto de usufruto

Art. 1.390:“O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades”.

O usufruto tem, assim, um campo de incidência bastante amplo, recaindo sobre


bens móveis ou imóveis individualmente considerados, sejam corpóreos ou incorpóreos,
seja um patrimônio todo inteiro ou parte dele, abrangendo-lhe no todo ou em parte os
frutos e utilidades. Ao se referir à possibilidade de o usufruto recair sobre um patrimônio
inteiro, o dispositivo ora transcrito viabiliza a sua incidência sobre uma universalidade,
como, por exemplo, uma empresa ou determinado patrimônio.
A lei ainda cogita, como veremos adiante, de casos especiais de usufruto, como o
de rebanhos, de bens incorpóreos como os direitos autorais, os títulos de crédito, as
apólices e ações; disciplina o usufruto sobre coisas que não dão frutos, mas produtos,
como ocorre no caso das minas e florestas; e vai mais longe, permitindo o usufruto de
coisas consumíveis.

Art. 1.392:“Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e


seusacrescidos”.

Desse modo, se se trata de imóvel agrícola, o usufruto abrange, além da sede,


lavoura,animais, pertenças etc.; se se cuida de imóvel residencial, o usufrutuário tem
direito a desfrutar amplamente de todas as suas utilidades, como quintal, jardim,
piscina, churrasqueira etc.
Alcança, enfim, o que lhe é integrante e o que, por disposição de lei e vontade do
proprietário, é acessório. A regra legal tem, porém, caráter supletivo, uma vez que as
partes estão autorizadas a dispor do modo como entenderem melhor.

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4. Espécies de usufruto

As várias espécies de usufruto são classificadas sobre diversos prismas:

a) quanto à origem ou modo de constituição;


b) quanto à duração;
c) quanto ao objeto;
d) quanto à extensão;
e)quanto aos titulares.

Quanto à origem ou modo de constituição, o usufruto pode ser legal e


convencional(voluntário).
Usufruto legal é o instituído por lei em benefício de determinadas pessoas, (dos
pais sobre os bens do filho menor,do cônjuge sobre os bens do outro quando lhe
competir tal direito etc.).
Usufruto convencional é o que resulta de um negócio jurídico, seja bilateral e inter
vivos, como o contrato (em geral sob a forma de doação), seja unilateral e mortis causa,
como o testamento.
O usufruto constituído por usucapião não se enquadra em nenhuma dessas
espécies, por não decorrer de determinação legal e configurar modo originário de
aquisição do direito real, não havendo nenhuma transmissão de um sujeito para outro.
Quanto à sua duração, o usufruto pode ser temporário ou vitalício.
Usufruto temporário é o estabelecido com prazo certo de vigência. Extingue-se com
o advento do termo. Todo usufruto é, por definição, temporário. Mas pode durar toda a
vida do usufrutuário, extinguindo-se somente com a sua morte, ou pode ter a duração
subordinada a termo certo.
O usufruto estabelecido para durar enquanto viver o usufrutuário chama-se
vitalício. É assim denominado, portanto, o usufruto que perdura até a morte do
usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva (CC, arts. 1.410 e 1.411).
Quanto ao seu objeto, o usufruto divide-se em próprio ou impróprio.
Próprio é o que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis, cujas
substâncias são conservadas e restituídas ao nu-proprietário.
Impróprio é o que incide sobre bens consumíveis ou fungíveis, sendo denominado
quase usufruto (CC, art. 1.392, § 1º).
Quanto à sua extensão, o usufruto divide-se em universal e particular, pleno e
restrito.
Universal é o usufruto que recai sobre uma universalidade de bens, como a
herança, o patrimônio, o fundo de comércio, ou parte alíquota desses valores; particular
é o que incide sobre determinado objeto, como uma casa, uma fazenda etc.
Pleno é o usufruto que compreende todos os frutos e utilidades que a coisa produz,
sem exclusão de nenhum; restrito é o que restringe o gozo da coisa a alguma de suas
utilidades.
Quanto aos titulares, o usufruto pode ser simultâneo e sucessivo.
Simultâneo é o constituído em favor de duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo,
extinguindo-se gradativamente em relação a cada uma das que falecerem, salvo se
expressamente estipulado o direito de acrescer. Neste caso, o quinhão do usufrutuário
falecido acresce ao do sobrevivente, que passa a desfrutar dobem com exclusividade
(CC, art. 1.411).
Esse direito, nos usufrutos instituídos por testamento, rege-se pelo disposto no art.
1.946 do Código Civil, que assim dispõe: “Legado um só usufruto conjuntamente a duas
ou mais pessoas, a parte da que faltar acresce aos co-legatários”.
Usufruto sucessivo é o instituído em favor de uma pessoa, para que depois de sua
morte transmita-se a terceiro. Essa modalidade não é admitida pelo nosso ordenamento,
que prevê a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário.

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Se o doador, ao reservar para si o usufruto deducto (dedução) do bem doado,
estabelecer a sua inalienabilidade, esse gravame só poderá ser cancelado após sua
morte, se estiver bem evidenciada a sua intenção de não permitir a alienação do bem
somente enquanto permanecer como usufrutuário. Falecendo este, cancelam-se o
usufruto deducto e a cláusula de inalienabilidade de caráter temporário.

5. Direitos do usufrutuário

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

Frutos naturais são os que se desenvolvem e se renovam periodicamente, em


virtude da força orgânica da própria natureza, como as frutas das árvores, os vegetais,
as crias dos animais etc.

Art. 1.396. “salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes
ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção”.
Parágrafo único. “os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao
dono, também sem compensação das despesas”.

Se alguém, por exemplo, adquire o usufruto de uma propriedade agrícola em que


está plantado um laranjal, a colheita das laranjas lhe pertencerá por inteiro, ainda que a
constituição do usufruto se faça nas vésperas da colheita. O usufrutuário somente não
terá direito aos frutos naturais pendentes ao começar o usufruto se houver direito
adquirido por outrem. A ressalva feita pelo diploma civil justifica-se porque o proprietário
poderá ter alienado a alguém os frutos pendentes.
Por outro lado, cessado o usufruto, os frutos pendentes transferem-se ao domínio
do proprietário, que passa a ter disponibilidade sobre eles, sem também a obrigação de
indenizar as despesas feitas. Isto porque tem ele, extinto o usufruto, o direito de receber
a coisa no estado em que se acha, com seus acréscimos e melhoramentos.

Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao
usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.

Frutos civis são os rendimentos produzidos pela coisa, em virtude de sua utilização
por outrem que não o proprietário, como os juros e os aluguéis. A solução dada pelo
dispositivo em apreço é uma decorrência do fato de que “os frutos civis reputam-se
percebidos dia por dia”, ou seja, de die in diem.
No tocante às acessões industriais, aplicam-se as regras dos arts. 1.253 e
seguintes do Código Civil, concernentes às construções e plantações. Assim, se o
usufrutuário edifica no terreno objeto do usufruto, perde a construção em favor do
proprietário, assistindo-lhe, porém,direito à indenização (art. 1.255).
Se o usufrutuário arrenda ou loca o prédio a terceiro, resolve-se o contrato desde
que ocorra um dos casos legais de extinção do usufruto. A hipótese atinente à locação
encontra-se disciplinada atualmente no art. 7º da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91).

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto [...], a locação celebrada pelo usufrutuário [...] poderá ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência
escrita do nu-proprietário [...], ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário [...].

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6. Extinção do usufruto

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:


I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela
perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as
contribuições do seguro.
§ 1º Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.
§ 2º Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.
Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este
obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o
prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o
usufruto.
Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele
for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação
ou perda.

VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes
acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às
importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em
relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses
couber ao sobrevivente.

I -Tratando-se o usufruto de um direito patrimonial de ordem privada, é suscetível


de renúncia,que ocorre, frequentemente, nos casos em que os pais doam um imóvel aos
filhos e reservam para si o usufruto. Posteriormente, por alguma razão, em geral por
problemas financeiros, necessitam vendê-lo e os filhos concordam em renunciar ao
usufruto, no mesmo instrumento em que aqueles realizam a alienação do imóvel.
Tendo caráter temporário e sendo intransmissível, como já referido, o usufruto
cessa com o falecimento do seu titular. Esta causa extintiva se aplica ao usufruto
vitalício, cujo término é condicionado à sua ocorrência, bem como ao usufruto
temporário, extinguindo-se, neste caso,antes do termo final. Pode, no entanto,
sobreviver à morte de um dos usufrutuários quando se constitui em favor de várias
pessoas conjuntamente.

II - Extingue-se o usufruto, em segundo lugar, pelo advento do termo


[acontecimento futuro e certo] de sua duração,estabelecido no seu ato constitutivo (art.
1.410, II), salvo se o usufrutuário falecer antes. Embora não mencionado
expressamente no dispositivo em apreço, desaparece também o direito real com o
implemento da condição resolutiva estabelecida pelo instituidor.

Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes,
subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

“Trata-se de obrigação condicionada a evento futuro e incerto, como ocorre quando


alguém se obriga a dar a outrem um carro, quando este se casar”. (Gagliano e Pamplona
Filho, Novo Curso de Direito Civil, p. 94)
Em qualquer hipótese, porém, extingue-se o usufruto, ainda que se não tenha
verificado o termo de duração, ou o implemento da condição, vindo a falecer o
usufrutuário.

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III - Extingue-se o usufruto, também, pela extinção da pessoa jurídica (art. 1.410,
III). Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua extinção
com a morte do usufrutuário e limita sua duração, quando o usufrutuário for pessoa
jurídica, a trinta anos. Neste caso não há falar em morte, mas em extinção da
usufrutuária. Expira antes, todavia, o usufruto, com a extinção e liquidação desta, como
no caso de dissolução da sociedade, de cessação da fundação e de supressão de um
estabelecimento público.

IV - Igualmente se extingue o usufruto pela cessação do motivo de que se origina


(art. 1.410, IV) [condição - acontecimento futuro e incerto],que pode ser pio (que revela
caridade), moral, artístico, científico etc. Se, por exemplo, o usufruto foi estabelecido
para que o usufrutuário possa concluir seus estudos, findos estes cessa a causa que
havia determinado a sua instituição.

V - Em quinto lugar, extingue-se o usufruto pela destruição da coisa, não sendo


fungível (art.1.410, V). Perecendo o objeto, perece o direito. Poderá este, no entanto,
permanecer, se a perda não for total e a parte restante puder suportá-lo. Equipara-se à
destruição a modificação sofrida pela coisa, que a tornou imprestável ao fim a que se
destina.
Se, no entanto, a coisa foi desapropriada ou se encontrava no seguro, o direito do
usufrutuários e sub-roga na indenização recebida (arts. 1.407, 1.408, § 2º, e 1.409).
Acontece o mesmo quando a destruição da coisa ocorreu por culpa de terceiro
condenado a reparar o dano.

VI - Extingue-se ainda o usufruto pela consolidação [fusão, reunião da posse direta


e indireta na pessoa do nú-proprietário] (art. 1.410, VI), quando na mesma pessoa se
reúnem as qualidades de usufrutuário e nu-proprietário. Pode tal situação ocorrer
quando o usufrutuário adquire o domínio do bem, por ato inter vivos

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por
título gratuito ou oneroso.

ou causa mortis [filho que adquire por herança o imóvel que estava em usufruto de seu
pai], ou quando o nu-proprietário adquire o usufruto (extinção do usufruto).

VII - Prevê o Código Civil, em seguida, a extinção do usufruto por culpa do


usufrutuário, quando falta ao seu dever de cuidar bem da coisa (art. 1.410, VII). A
extinção, nesse caso, depende do reconhecimento da culpa por sentença. Também pode
ela ocorrer quando, no usufruto de títulos de crédito, o usufrutuário não dá às
importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os
frutos e a cobrar as respectivas dívidas.
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos
da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária
segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

VIII- Extingue-se, por fim, o usufruto pelo “não uso, ou não fruição”, da coisa em
que o usufruto recai (art. 1.410, VIII). Não tendo o dispositivo em epígrafe mencionado
o prazo em que ocorre a aludida extinção, cabe a aplicação, à hipótese, do art. 205 do
Código Civil, segundo o qual “a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja
fixado prazo menor”.

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DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.

Consiste a promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o


promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado
imóvel, pelo preço,condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura
definitiva quando houver o adimplemento da obrigação. O compromissário comprador,
por sua vez, obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas na
avença, adquirindo, em consequência, direito real sobre o imóvel, com a faculdade de
reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória havendo
recusa por parte do promitente vendedor.
Cuida-se de direito real, porque o adquirente tem a utilização da coisa e pode
dispor do direito mediante cessão. Desfruta, ainda, da sequela, podendo reivindicar a
coisa em poder de quem quer que a detenha — o que é apanágio do direito real. Pode,
também, opor-se à ação de terceiros que coloquem obstáculos ao exercício do direito,
havendo oponibilidade erga omnes— igualmente, um dos atributos dos direitos reais.
Trata-se, como expressamente mencionado, de direito real à aquisição do imóvel,
para o futuro. Exige-se, para que se configure:

a) inexistência de cláusula de arrependimento;


b)registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A irretratabilidade do contrato resulta da manifestação da promessa unilateral de


vontade.Constitui condição para o nascimento do direito real. Não se reclama declaração
expressa. Para a caracterização da irrevogabilidade basta a ausência de pactuação sobre
o direito de arrependimento. No silêncio do compromisso, pois, quanto a esse direito, a
regra é a irretratabilidade.

Art. 1.647. [...] nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da
separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;