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Artículo 1882: el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Artículo 1883: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa
que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
3) Numerus Clausus.
Significa “número cerrado”. En el Derecho Argentino, los derechos reales son taxativos, es
decir, existen únicamente los que sus leyes y Códigos dicen. Los particulares no pueden
crear ni modificar derechos reales.
1) Absolutos / relativos
● Absolutos: frente a mi facultad de titular del derecho real, le sigue el deber de
abstenerse al resto de las personas de ejercer dicho derecho. Son considerados
oponibles erga omnes (frente a todos). (Ejemplo: dominio de un terreno)
● Relativos: facultad a determinada persona a ejercer determinada conducta (Ejemplo:
derecho al alimento entre alimentante y alimentado)
2) Sobre cosa propia / ajena
● Cosa propia: titular ejerce derecho sobre un objeto que le pertenece.
Ejemplo: dominio - superficie (inclusive).
● Cosa ajena: carga / gravamen para el titular.
a) de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre)
b) de garantía (hipoteca, prenda y anticresis)
3) Principales / accesorios
● Principales: no dependen de nada. Son todos menos: hipoteca, prenda y anticresis.
● Accesorios: derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis). Dependen
de una obligación principal
4) Registrables / no registrables
● Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables (autos,
etc.)
● No registrables: no requieren inscripción en ningún registro.
El modo suficiente es la tradición, o sea, la entrega efectiva de la cosa. (Art. 750: Tradición,
el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición).
Tiene tres condiciones: a) ser hecha por el propietario de la cosa; b) las partes deben tener
la capacidad legal necesaria; c) la tradición debe ser por título suficiente para transferir el
dominio.
7) Publicidad Suficiente.
Artículo 1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o
no.
9) Tenencia: Concepto.
Artículo 1910: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Cuando se ejerce poder físico y voluntario sobre una cosa, pero reconociendo en otra
persona un señorío superior. Por eso decimos que en la tenencia hay corpus pero falta
animus domini, porque se reconoce en otro el señorío superior.
12) Adquisición de las Relaciones de Poder por actos entre vivos: Unilateral y
Bilateral.
Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse
voluntariamente, por sujeto capaz, por medio de contacto con la cosa o la posibilidad física
de establecerlo; o cuando ella ingresa al ámbito de custodia del adquirente.
La adquisición es bilateral o derivada, cuando participan las dos partes (es decir, es
voluntario), requiere la concurrencia de título y modo suficientes a través de la tradición. No
es necesaria la tradición en los casos de Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio.
La Traditio Brevi Manu tiene dos supuestos. El primero sucede cuando el tenedor pasa a ser
poseedor/dueño. Es decir, asciende de categoría, de tenedor a poseedor. El segundo
supuesto pasa cuando el tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a
nombre de otro poseedor. En pocas palabras, cambia de poseedor sin hacer la tradición.
Ejemplo: propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el inquilino pasa a
ser inquilino del nuevo dueño.
El Constituto posesorio es cuando va a vender dueño actual habla con comprador y éste
nuevo dueño se lo alquila al anterior poseedor. Desciende de categoría, de poseedor a
tenedor.
Nadie puede cambiar, ni por la mera voluntad, ni por el transcurso del tiempo, la especie de
su relación de poder, o sea que en el carácter que comenzó continua hasta su extinción.
Esto es lo que se conoce como principio de inmutabilidad de la causa.
Pero este principio tiene una excepción que es la interversión del título, cuando se produce
un cambio el causa.
15) Interversión de Título: Bilateral y Unilateral
Artículo 1941: el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Extensión del dominio: el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio se extiende desde el subsuelo hacia el espacio
aéreo, en la medida en que las normas lo permitan. Las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en un inmueble pertenecen al dueño y se presumen hechas por
este (principio de accesión).
Se deberá devolver la cosa libre de todos los actos jurídicos realizados por el dueño
imperfecto; es un dominio con efecto retroactivo. Puede expresarse que no se actuará con
este efecto, pero si no lo dice el contrato es presupuesto por la ley.
Cuando se cumpla la condición, el dueño imperfecto pasa de ser poseedor a ser tenedor
automáticamente (constituto posesorio). En caso de cosa registrable se debe ir a anotar al
registro para hacer oponible la readquisición y recuperar el derecho real.
El fiduciario va a poder realizar todos los actos que se ajusten al fin del contrato o
testamento. Estos efectos en principio no son retroactivos y los actos son por lo tanto
oponibles al dueño. Si se estableció la retroactividad, se entregará la cosa libre de actos.
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
● Elementos:
○ Objetivo: la cosa se encuentra al acceso de todos pero el lugar no es el
destinado a conservarla.
○ Subjetivo: hay negligencia o descuido pero eso no significa que renunció al
derecho.
Artículo 1955: Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero
si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla
a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
Artículo 1956: Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a
reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin
perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas anteriormente son válidas si su
plazo no excede de diez años. Si carece de plazo, o establece un plazo incierto o superior a
diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo es renovable si lo renueva de
manera expresa y por un lapso no superior a diez años, contados desde que se estableció
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
Según las circunstancias del caso (prioridad del uso, las necesidades de la producción, etc),
los jueces pueden disponer:
● La remoción/supresión de la causa
● La cesación
● Indemnización de los daños
El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre de obstáculos una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso. Si se viola el límite, el
perjudicado puede pedir que se remuevan los obstáculos.
25) Condominio: Concepto. Caracteres. Tipos.
Artículo 1983: Condominio. Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
Caracteres:
● Unidad de objeto: cosas, universalidad (una o varias), muebles o inmuebles.
● Sujeto plural: una cosa pertenece a varias personas (dos o más, si no es dominio).
Van a tener una parte indivisa sobre la totalidad de la cosa.
● Existencia de partes ideales / abstractas / indivisas: el derecho a la propiedad de
cada condómino es por una parte indivisa o alícuota o cuota-parte que se representa
en forma de fracciones.
● Cosa común no se fracciona en partes materiales: el objeto de poder es toda la
cosa, está limitado a la parte indivisa. (Ej.: condóminos de todo el departamento, no
uno dueño de la cocina, otro dueño el baño, etc.).
Tipos:
● Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición).
Este plazo no puede exceder los 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene
plazo incierto / superior, se considera 10 años. Plazo inferior puede ser ampliado
hasta que en total sumen 10 años (Ej.: 5 en el inicio más una renovación por otros 5
años).
○ Temporaria: condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición
por un tiempo indeterminado pero puede convenir la indivisión temporaria. No
más de 10 años.
○ Perdurable: indivisión se prolonga sin límite en el tiempo. En 2 supuestos:
sobre accesorios indispensables para uso de heredades y sobre muros,
cercos y fosos. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos
puede pedir la división. Está determinado legalmente.
● Sin indivisión forzosa: cualquiera puede solicitar partición en cualquier tiempo y sin
conformidad de los demás copropietarios.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla
sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a
su parte acrece a los otros condóminos.
● Sobre su parte ideal, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar,
reivindicar, etc; es decir, que sus facultades son equivalentes a las de un propietario
sobre su cosa.
○ Cuando dice gravar, el código refiere a la hipoteca, el usufructo y el uso, ya
que no puede realizarse respecto de la anticresis, la prenda, la habitación, la
servidumbre ni la superficie.
El copropietario puede ejercer las acciones posesorias y reales contra terceros sin
necesidad del concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra cualquiera
de los otros condóminos que turbasen o pretendan un derecho exclusivo sobre la cosa.
27) Condominio: Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de
la cosa.
● Sobre toda la cosa o sobre parte material de ella, las facultades de los condóminos
son restringidas, existiendo, en principio, imposibilidad de obrar individualmente, se
trate de actos materiales o jurídicos.
○ Disposición y mejoras con relación a la cosa: La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere
acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y
goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer
en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
De haberse llevado a cabo esos actos sin la conformidad de los demás propietarios, su
suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición y al efecto declarativo que ésta
tiene.
Aún no existiendo indivisión forzosa por las causas enunciadas, la ley contempla una
restricción a la facultad de pedir la partición en cualquier momento.
Artículo 2001: Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de
cinco años. Este término es renovable por una vez.
El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación
según el punto de vista jurídico es la siguiente:
● Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Divide 2
fundos. Se presume por ley. Un muro entre 2 edificios de altura mayor a 3 metros se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de
esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto. Desde línea divisoria
hasta 3 metros para arriba y separa 2 fundos distintos.
● Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a uno solo de los
colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza construcción
corre el plazo de prescripción liberatoria (cinco años) para reclamar cobro de lo que
gastó.
● De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. Facultad de exclusión: dueño
puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Necesidad de preservar
intimidad. Requisitos físicos: estable, aislante y de altura no menor a 3 metros
(Recordar: hasta 3 metros es medianero, en condominio).
El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación
según el punto de vista físico o material es la siguiente:
● Lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante, entre dos propiedades distintas. No es medianero.
● Encaballado: se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Se
construye desde línea divisoria.
● Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes. “Filo” coincide
con límite separativo, construido completamente en el terreno del lindante.
● De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3 metros
está en condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente a quien
construyó). Conviven 2 regímenes jurídicos en un mismo muro.
● Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. (Ej.:
edificio necesita enterrado. No es medianero, sí la pared hasta los 3 metros. De ahí
para arriba es uso privativo del edificio).
El artículo 2006 define al muro de cerramiento como el muro de cerramiento forzoso, lo que
impone determinar de qué se trata este cerramiento forzoso. Al dueño le pertenece la
facultad de exclusión y por ello puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos.
Sin embargo en los núcleos de población o en sus arrabales esa facultad se transforma en
obligación para los propietarios de dos inmuebles colindantes se denomina cerramiento
forzoso urbano. La misma se funda en la necesidad de preservar la intimidad de los
vecinos, etc.
En la porción que supere los 3 metros se tratará del muro de elevación. Ese sector elevado
es privativo, es decir, pertenece exclusivamente a quien lo construyó.
En ese muro convivirán 2 regímenes jurídicos: hasta los 3 metros el de los muros de
cerramiento y de allí hacia arriba el de los muros de elevación.
Hay que distinguir el estado de propiedad horizontal del derecho real de propiedad
horizontal: La escritura del Reglamento de propiedad horizontal y su registro en el Registro
de Propiedad del Inmueble para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe, da
origen al denominado “estado de propiedad horizontal”, y aunque en tales condiciones
diversas personas tengan la posesión de las distintas unidades, ellas solo configurarán un
agrupamiento de futuros propietarios.
El nacimiento del derecho de propiedad horizontal sólo operará con la enajenación de las
unidades funcionales cumpliendo con los requisitos comunes exigidos por el Código (título
suficiente y modo suficiente), o por la adjudicación de las unidades funcionales entre los
propietarios.
Las dos notas características son la independencia funcional y la salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común
1. Independencia funcional: Implica que cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a
si misma para satisfacer el fin al cual se la destina.
2. La salida a la vía pública podrá ser directa o a través de un pasaje común que los
propietarios utilizarán en calidad de cotitulares y no por la existencia de servidumbre
de paso alguna.
Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven los asuntos que les atañen: es el
órgano deliberativo de la persona jurídica consorcio.
La mayoría absoluta es una mayoría residual, para los casos que involucren el interés
común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial en otras
normas legales o reglamentarias.
Artículo 2060. Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y
se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin
expresión de causa.
Artículo 2038. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio
o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El reglamento contiene:
● Cláusulas estatutarias: son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de
todos los titulares de la PH (ej: especifican el destino de la unidades).
● Cláusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el régimen de la
administración, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de
interés común.
Son emprendimientos urbanísticos con varios fines distintos (de vivienda, laboral, comercial,
empresarial, etc.). Son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, entre otros.
Características:
● Cerramiento.
● Existencia de partes comunes y partes privativas.
● Reglamento que establece órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a
los derechos particulares.
● Hay una entidad de personería jurídica que agrupa a los propietarios de las unidades
privativas (consorcio).
● Las diversas partes comunes y privativas son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
Artículo 2124. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el
no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar
o forestar.
Solo se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte
de su valor. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las
formas previstas en las reglas locales. No puede afectarse más de un inmueble.
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio,
deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por testamento; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción de la propiedad a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio
Público si hay menores, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución
que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio.
b) En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan
con el constituyente.
Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. Es un
derecho real principal, cuya constitución importa una desmembración del dominio pues
importa restringir las facultades del propietario. A éste se lo denomina “nudo propietario” que
ya no podrá usar y gozar de ese objeto.
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
● Una cosa no fungible: puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble, lo que
supone el deber de reintegrarlas una vez extinguido el derecho real, con el desgaste
habitual y propio del buen y normal uso. Pueden ser registrables o no, y la
registración podrá ser constitutiva o declarativa.
● Un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé.
● Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales.
● El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario: hace referencia al usufructo universal y puede suceder únicamente a
través de un acto de última voluntad, quedando los legitimarios autorizados a
sustituirlo por la porción disponible.
2) Usufructo: Legitimación.
El derecho real de usufructo puede constituirse por actos entre vivos o actos de última
voluntad. También puede constituirse por prescripción adquisitiva.
Tratándose de cosas inmuebles, el acto debe instrumentarse en escritura pública y
realizarse la tradición de la cosa. Cumplido ello, corresponde proceder a la inscripción
registral del documento al solo efecto de su oponibilidad frente a terceros. Si la cosa
fructuaria fuese un automotor o caballo de carrera, la inscripción registral – al resultar
constitutiva del derecho- resulta imprescindible.
4) Usufructo: Duración.
Puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la
sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la
separación no ocasiona daño a los bienes.
El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por
la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias
y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por
vetustez (antigüedad) o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que
realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del
acto de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes
por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe soportar el costo de las
mejoras realizadas por el nudo propietario.
El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. Frente al acreedor los obligados a
satisfacerlos son tanto el usufructuario y el nudo propietario.
El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado. El usufructuario que no
restituye el bien al concluir el usufructo es considerado de mala fe, lo cual agrava su
responsabilidad por destrucción de la cosa, debe restituir los frutos percibidos en ese estado
y reparar los daños que haya producido si contrató sobre ese bien como libre de gravamen.
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si
el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo. Sólo puede constituirse a favor de una persona humana.
Este derecho concede a su titular las mismas facultades que el usufructo, con la salvedad
de que el usuario verá limitado su derecho al goce en la medida de la satisfacción de sus
necesidades y las de su familia.
El uso es uno de los derechos reales principales y se encuentra comprendido entre aquellos
que se ejercen sobre cosa ajena. Se trata de una desmembración del dominio,
reservándose el constituyente las facultades de disposición jurídica y material.
La esencia del derecho real de uso es la satisfacción de las necesidades del usuario y su
familia. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se
limita a las necesidades básicas del usuario y su familia. Los frutos revisten un tinte
alimentario y la solución contraria implicaría quitar protección al instituto.
El derecho está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto
constitutivo o, en su defecto, con la muerte del usuario.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Sí puede constituir derechos
personales de uso y goce, cuya duración máxima no puede exceder la vida del usuario, y
establece la obligación previa de dar garantía suficiente.
11) Habitación: Concepto. Caracteres propios.
La habitación es un derecho real autónomo y principal que se ejerce sobre cosa ajena.
Puede inferirse la constitución de habitación a favor de varias personas simultáneamente,
sin que se afecta la regla de indivisibilidad del derecho de habitación.
La idea sustancial que trae aparejado este derecho es lograr la protección del habitador y
de su familia. Como tiene un matiz netamente alimentario, es inherente a la persona a favor
de la cual se concibe.
La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador
no puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa. No es ejecutable por los
acreedores.
El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho
sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y
que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este
derecho es inoponible a los acreedores del causante.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
Objeto: la servidumbre siempre requerirá la existencia de dos inmuebles pertenecientes a
propietarios distintos:
● Titular inmueble dominante (el que se favorece con servidumbre)
● Titular inmueble sirviente ajeno (el inmueble que la debe soportar)
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Esta clasificación enfoca a la servidumbre desde el punto de vista del fundo sirviente:
● Positiva: La carga consiste en soportar su ejercicio (servidumbre de paso).
● Negativa: La carga se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante y debe procurar una ventaja real a
este. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real
debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante.
Ambas servidumbres son inherentes al fundo dominante, pero solo las reales lo son al
dominante:
1. Si se transfiere el inmueble sirviente, la servidumbre “viaja” con él, dada su
inherencia, sea real o personal.
2. Si se transfiere el fundo dominante, tal calidad sólo es predicable respecto de la real.
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que
recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser
constituida por el conjunto de los titulares.
18) Servidumbre: Servidumbres Forzosas.
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o
con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los
derechos reales de garantía recaen sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en
escritura pública. La prenda y la anticresis pueden ser constituidas por instrumento público o
privado porque son no solemnes.
Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran; son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos
legalmente previstos. Vemos que no existen de forma independiente sino que están unidos
a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida
la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garantía pueden ser
cosas y derechos (Ej.: prenda de créditos). Debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento
de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los
cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente ante el
incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta. Vencido el plazo, la
garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su
publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta
al régimen de garantía.
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno
de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda
la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes
puede perseguirlos a todos conjuntamente o sólo a uno o alguno de ellos, con
prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una
por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes,
hasta la mínima expresión del crédito principal.
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
1. Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
2. Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.
Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter
perpetuo. Las rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no
corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la
disponibilidad de su patrimonio.
Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de
la garantía tiene derecho a dar por caducado el plazo y a cobrar con la preferencia
correspondiente.
Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor
puede requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido
para el caso de frustración de la condición (medida conservatoria).
Tres supuestos:
1. Aquel deudor que contrae la deuda y garantiza el cumplimiento de la obligación con
una cosa propia.
2. Aquel que garantiza una deuda ajena con una cosa propia pero que se obliga como
deudor.
3. Aquel que adquiere la cosa gravada, y cuando la adquiere asume la obligación de
pagar el crédito que grava.
Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado.
Legitimados: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. Es decir que son los
titulares de derechos reales sobre cosa propia, ya sea uno o más inmuebles.
Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca duran 35 años, si antes no
se renueva. Es decir que el plazo del asiento registral es de 35 años (si antes no se
reinscribe el gravamen) y pasado ese tiempo caduca automáticamente el asiento registral,
pero no el derecho real de hipoteca, ni el crédito garantizado (los cuales subsisten), ya que
no es lo mismo la vigencia de la hipoteca que la vigencia del asiento registral que la
publicita.
Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Legitimados: Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo.
El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los
cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar
cuenta al deudor.
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que
resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la
manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde
de los daños que ocasiona al deudor.
Institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o
consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de este derecho para
su anterior titular.
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el
plazo es de dos años.
La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura pero
aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
Causales:
● Interpelación fehaciente: hecha por el titular del derecho contra el poseedor, una sola
vez. esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que
corresponda a la prescripción de la acción.
● Pedido de mediación: se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de audiencia de mediación o desde su celebración, lo que
ocurra primero. el plazo de la prescripción se reanuda a partir de los 20 días
contados desde que el acta de cierre se encuentre disponible para ambas partes.
● Casos especiales:
1. Entre cónyuges, durante el matrimonio.
2. Entre convivientes durante la unión convivencial.
3. Entre personas incapaces o capacidad restringida y sus padres, tutores
curadores o apoyos.
4. Entre personas jurídicas y sus administradores.
5. A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada.
Causales:
● Reconocimiento: del deudor o poseedor hacia el derecho de aquel contra quien
prescribe.
● Petición judicial: del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intención de no abandonarlo, aun hecho en el plazo de gracia.
● Solicitud de arbitraje: sus efectos se rigen por lo dispuesto en la interrupción de la
prescripción por petición judicial.