Metodologia Aplicada en Avaluos

La “Apreciación Metodológica” en Avalúos Inmobiliarios.

EL MÉTODO DEL COSTO EN LA VALORACION

El avaluador tiene variados métodos para llegar a sus conclusiones, pero existen
tres principales métodos de universal aceptación. Ellos son, el método del mercado
o de las ventas comparadas, el método del costo y el método de los ingresos o de
la renta, que suele combinarse con el de los valores residuales. Ese método, el del
costo, es muy útil en la determinación del valor de construcciones cuando no puede
ser obtenido a través del método de las ventas comparadas.
El método del costo consiste en determinar el valor de una construcción
considerando el monto de dinero que es necesario desembolsar para obtener una
obra similar a la que estamos avaluando, Similitud que debe existir en cuanto a los
materiales constructivos, sistemas de construcción, acabados, áreas terminadas y
otros detalles. Luego de determinar ese monto, el cual constituye el Costo de
Reposición a Nuevo, se le descuenta la Depreciación Acumulada que presenta el
bien objeto del avalúo, por la edad que tiene la construcción, por la obsolescencia
(física, funcional o económica) y por el estado de mantenimiento y conservación que
presenta la obra. Para ello, los avaluadores solemos usar los métodos de
depreciación más conocidos como son el de la Línea Recta, el de Kuenzel, el
método de Roos Heideck que es más popular y el de la Depreciación Tasativa de la
Universidad del Zulia.

COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO

Para determinar el costo de la reposición a nuevo usamos diversos procedimientos.

Uno de ellos consiste en levantar el presupuesto de construcción de la obra
analizada como si pretendiésemos construir otra obra igual en el mismo sitio. Para
hacer ese presupuesto podemos acudir a las partidas de costo de obras civiles que
llevan algunos organismos públicos y corporaciones gremiales, o bien, podemos
obtener el presupuesto de obras de un arquitecto experimentado de una empresa
constructora reconocida.

También se pueden emplear las Tablas de Costo de Construcción que editan

diversas firmas profesionales. Una de ellas es la de la organización CINPRONET.
La gerencia técnica de esa firma profesional, ampliamente consultada por los
especialistas en materia valuatoria, que está dirigida técnicamente por Ingenieros y
Arquitectos. La Tabla recibe el nombre de “EVOLUCIÓN Y COSTOS DE
CONSTRUCCIÓN.

Esa información clasifica los diversos costos de construcción por tipologías de

obras. La de CINPRONET trae noventa tipologías de construcción, subdivida en las
categorías de edificaciones unifamiliares, multifamiliares y edificaciones no
residenciales, dentro de la cual incluyen los comercios, las oficinas, los galpones y
los hoteles. También desarrollan cuatro tipos de tipologías de trabajos de
urbanismo. Una vez identificada la tipología que se aviene con nuestro objeto de
estudio, aplicamos el costo de metro cuadrado al área del bien avaluado.

DEPRECIACIÓN ACUMULADA.

Tal como quedó dicho, se emplean varias técnicas para medir la depreciación
acumulada que presenta el bien avaluado. El de la Línea Recta parte del principio
de la depreciación lineal que presenta el bien a lo largo de su vida útil. Para las
construcciones se suele considerar una vida útil de 60 años, en los casos de las
menos importantes, y de 100 o más años en los casos de edificaciones especiales
como edificios de mucha envergadura. Cuando la construcción está en una zona en
período de transición, o sea, cuando está en proceso de cambio el vecindario, se
indica los 60 años como vida útil más probable. Pero, si estamos en presencia de
una zona consolidada, sin presión de cambio de uso en el entorno, puede
considerarse una vida útil de 80 años. Este procedimiento de depreciación de la
Línea Recta es usado por los contadores partiendo del costo histórico. Los
avaluadores parten del Costo de Reposición a Nuevo y le agregan un dato relativo
al valor de salvamento.

EL MÉTODO DE ROOS HEIDECK

Este método es el más popular entre los profesionales de la valuación. Incluye la

depreciación por la edad, teniendo en cuenta el estado conservación y
mantenimiento que presenta el bien estudiado. Igualmente, parte del principio de
que el valor actual de una construcción es el resultado del Costo de Reposición a
Nuevo menos la Depreciación Acumulada. Ésta se determina multiplicando por 0,5
el resultado de la sumatoria de dos cocientes: a) de la edad entre la vida útil y b) el
del cuadrado de la edad entre el cuadrado de la vida útil. A ese producto se lo
multiplica, a su vez, por el factor de Heideck, el cual se obtiene dividiendo entre 100
el resultado de la resta del número 100 menos el coeficiente de depreciación por
conservación y mantenimiento que viene tabulado en la Tabla de Depreciación que
va de cero hasta 100, según las condiciones físicas que presenta la construcción.
La tabla tiene cinco categorías, empezando por óptimo hasta llegar al estado de
demolición necesaria.

EL MÉTODO DE LA DEPRECIACIÓN TASATIVA

Este método se deriva de la Universidad del Zulia y es llamado Método de la

Apreciación Tasativa para determinar la depreciación acumulada de un bien objeto
de valoración por el método del costo. Este método toma en cuenta varios factores,
a saber: el deterioro (f1); el uso o funcionalidad (f2); la edad (f3); y el factor
económico exógeno (f4). El procedimiento es sencillo. A cada factor se le da un
peso (apreciativamente por el avaluador) de 0.1 hasta 1. A mayor afectación, el
factor se acercará a cero y a menor afectación el factor se acercará a la unidad. Se
multiplican todos los factores entre sí, y el resultado se multiplica por el costo de
reposición a nuevo.

Este método es interesante, ya que toma en cuenta, además de los elementos

tradicionales, el que tiene que ver con el entorno económico exógeno. Éste se
refiere a las condiciones del entorno. Si hay amenazas de invasión, si hay amenazas
de deslizamiento, si hay un buen desarrollo comercial, etc.

¿Cuánto cuesta un avalúo?

Los Honorarios son calculados en base a la tabla publicada por la Sociedad de
Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), en la cual se toman en
consideración las unidades tributarias vigentes, el cual corresponden al bien que se
vaya a valorar y un porcentaje que se desprende del valor final de dicho inmueble.
Honorarios = % aplicado x Valor del Inmueble + Unidades Tributarias.
El incremento fuera de la ciudad dependerá del tiempo que abarque la investigación
en el registro determinado.
 CONTENIDO INFORME AVALÚO BIENES INMUEBLES
Resolución 003-2014-P4

A. ASPECTOS GENERALES

 Identificación completa del sujeto de avalúo

 Objetivo o finalidad
 Fecha del Informe
 Descripción del sector donde se ubica el inmueble: vecindario, vialidad, accesos,
servicios públicos existentes, acceso a bienes y servicios
 Descripción del inmueble. Zonificación. Uso presente y permitido. Constancias, Permisos.
 Titularidad del bien. Linderos, medidas. Caracteristicas de la construcción. Edad. Calidad
de materiales y acabados, obras exteriores y complementarias, instalaciones y equipos
 Estampilla de Seguridad emitida por SOITAVE

B. MEDICIONES Y CÁLCULOS

 Terreno
 Verificación de áreas y linderos, señalando la fuente utilizada (documentos,
planos, inspección, mediciones en sitio, etc.)
 Construcciones
 Verificación de áreas, señalando la fuente utilizada (documentos, planos,
inspección, mediciones en sitio, etc.)

C. FORMACIÓN DEL VALOR

 Enfoque del problema. Selección y justificación de la metodología a emplear

 Fuentes de recopilación de datos
 Selección y análisis de referenciales
 Procesamiento de datos
 Cálculo de valor
 Conciliación de resultados, en caso de tener varios
 Conclusión de valor
 Recomendaciones
 Certificación de Imparcialidad
 Resumen gerencial

D. ANEXOS

 Planos o croquis de ubicación del inmueble, terreno y construcciones

 Fotografías del sector y del inmueble
 Tablas y gráficos usados
 Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al
ínforme
 Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere
 Cualquier otro que se considere necesario
 CONTENIDO INFORME AVALÚO BIENES MUEBLES
Resolución 003-2014-P6

A. ASPECTOS GENERALES

 Identificación completa del sujeto de avalúo

 Objetivo o finalidad
 Fecha del Informe
 Ubicación
 Titularidad de los bienes
 Descripción del proceso productivo en que son utilizados los bienes muebles objeto de
avalúo.
 Identificación de los bienes muebles: marca, modelo, serial, año de fabricación, vida útil,
país de origen, uso, condiciones de conservación y mantenimiento, comentarios y
observaciones
 Estampilla de Seguridad emitida por SOITAVE

B. CÁLCULOS

 Bienes Muebles
 Verificación de facturas de adquisición, declaración jurada, cotizaciones, facturas
proformas, etc. señalando la fuente utilizada (documentos, planos, catálogos,
observaciones en sitio, consultas especializadas, etc.)

C. FORMACIÓN DEL VALOR

 Enfoque del problema. Selección y justificación de la metodología a emplear

 Fuentes de recopilación de datos
 Selección y análisis de datos
 Procesamiento de datos
 Cálculo de valor
 Conciliación de resultados, en caso de tener varios
 Conclusión de valor
 Recomendaciones
 Certificación de Imparcialidad
 Resumen gerencial

D. ANEXOS

 Planos o croquis de ubicación del inmueble donde se encuentran y de bienes muebles

 Fotografías de los bienes muebles
 Tablas y gráficos usados
 Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al
ínforme
 Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere
 Cualquier otro que se considere necesario
 TABLA BASE PARA EL CÁLCULO DE HONORARIOS PROFESIONALES
AVALÚO DE BIENES INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y RURALES
Resolución N° 003-2014-P3 - Marzo de 2014
Conjunto de Terrenos
Terrenos con
Casas, Unidades extraurbanos,
Unidades en Terrenos construcciones
CLASE DE quintas y Galpones no sujetas a Fincas,
Propiedad Urbanos en proceso o
INMUEBLE bienhechurías (IV) propiedad Predios,
Horizontal (I) (II) paralizadas
(III) horizontal Haciendas
(V)
(VI) (VII)
H=
H = 0,03%
H = 0,03% * H = 0,03% * 0,03% * H = 0,03% * H = 0,03% * H = 0,03% *
FÓRMULAS * MA + 80
MA + 50 UT MA + 120 UT MA + 150 MA + 180 UT MA + 200 UT MA + 300 UT
UT
UT
MA= Monto del H= UT= Unidad Tributaria Vigente
DEFINICIONES 1 UT = BsS 0,01 (2018)
Avalúo Honorarios (20/06/2018)

CLASES DE INMUEBLES
I. Unidades en Propiedad Horizontal: apartamentos, locales comerciales, oficinas, depósitos, puestos de
estacionamiento u otros incluidos en documentos de condominio.

II. Terrenos Urbanos: terrenos y parcelas sin construcción, ubicados dentro del perímetro de las ciudades, con
variables urbanas (zonificación) asignadas.

III. Casas, quintas y bienhechurías: en general, terreno o parcela con construcciones (excepto edificios), no
sujetos a régimen de propiedad horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones
(bienhechurías)

IV. Galpones: terreno o parcela con construcciones dedicadas a depósitos o actividad comercial o industrial. Esta
clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechurías)

V. Terrenos con construcciones en proceso o paralizadas.

VI. Edificios: edificación y terreno, conformada por un conjunto de unidades tales como apartamentos, locales
comerciales, oficinas, estacionamientos, depósitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal.

VII. Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del área urbana de la ciudad, conformada
por terreno con fines agropecuarios o posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e
instalaciones (bienhechurías).

CRITERIOS DE APLICACIÓN
1.1.- La presente tabla se aplica en el caso de avalúos de inmuebles elaborados con las técnicas y métodos de
valuación de general aceptación, ubicados dentro del área urbana del domicilio del tasador o de la empresa
contratada.

1.1.1.- En el avalúo de instalaciones industriales, se considerará al inmueble como Clase IV y los honorarios por
el avalúo de maquinarias y equipos se calculará según la Tabla de Bienes Muebles aprobada por la Sociedad de
Ingeniería de Tasación de Venezuela.

1.1.2.- En el avalúo de fincas, predios, haciendas, se considerará al inmueble como Clase VII y los honorarios
por el avalúo como unidad de producción será de mutuo acuerdo entre las partes.

1.1.3.- Cuando además del inmueble se solicite la valoración de mobiliario, equipos o accesorios, los honorarios
por este concepto se estimarán por separado aplicando para ello la Tabla de Bienes Muebles.

1.1.4.- El avalúo de inmuebles singulares o atípicos se consideran casos especiales, y se le podrá aplicar un
incremento sobre el monto determinado por la tabla, a ser acordado entre las partes según el grado de dificultad,
métodos utilizados y tiempo estimado de dedicación.

1.2.- En caso de avalúo de inmuebles situados fuera del área especificada en el numeral 1.1. se cobrarán aparte
los gastos reembolsables que se deriven de esta situación tales como transporte, alojamiento, alimentación, etc.

1.2.1.- Los gastos complementarios necesarios para la ejecución del avalúo, tales como fotografías. fotocopias de
planos y documentos. así como copias adicionales del informe, serán convenidos en cada caso y pagados contra
relación de tales gastos.

1.3.- En caso de que fuere necesario efectuar levantamientos topográficos, consultar a otros profesionales
especializados, elaborar presupuestos, cómputos de obra, etc., se cobrará una suma adicional, cuyo monto será
convenido entre las partes.

1.4.- Los Honorarios calculados mediante la presente tabla, no incluyen diligencias ante tribunales, ni el tiempo
de traslado y permanencia en ellos, para cuyo pago se calculará un 40% sobre el monto resultante de los
honorarios, hasta un tope máximo equivalente a 40 UT, el más restrictivo de los dos. La tramitación de
certificaciones de gravámenes o tradiciones legales se relacionarán aparte y su monto será calculado en función
del tiempo y los gastos de actuación para el logro de estas actividades.

1.5.- Cuando a solicitud de un comitente, sea éste público o privado, por requisito legal o por decisión propia, se
asigne a más de un valuador la responsabilidad de constituirse en comisión para estimar el valor de un inmueble,
bien para presentar un solo informe de avalúo, o bien estableciéndose la posibilidad de elaborar informes
individuales, se pagará a cada uno de los valuadores el cien por ciento (100%) de los honorarios fijados según la
presente tabla, calculados con base en el resultado de los respectivos informes.

1.6.- En caso de avalúos para créditos de adquisición, mejora y ampliación de vivienda por la Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat, se aplicará una tarifa social equivalente al 60% de la presente tabla.

1.7.- La presente Tabla se aplica a un avalúo realizado según se especifica en el Punto 1.1., con el contenido
mínimo, entregado en tiempo considerado razonable por el tasador. No limita otras formas de establecer las
contraprestaciones dinerarias por los servicios especiales prestados, en cuyo caso las condiciones de
contratación, forma de pago y urgencia en la entrega serán convenidas previamente entre las partes.

1.8.- En el caso de avalúos complejos, se recomienda aplicar al monto de los honorarios calculados un factor de
experiencia del profesional en el área de tasación, de acuerdo a los siguientes factores: de 5 a 10 años, un factor
 del 10%; de 11 a 20 años, un factor del 20% y para más de 20 años de experiencia en tasación, un factor del
25%.

1.9.- La aplicación de esta tabla implica la obligatoriedad de uso de la estampilla de seguridad en el informe de
avalúo.

1.10.- Para avalúos de Revalorización de Activos bajo formato NIIF del año base, se aplicará la presente tabla.
Para los años anteriores, se estimarán en base a un 25% del monto del avalúo original.

1.11.- En el caso de avalúos que contengan repeticiones, tales como pisos o unidades iguales, los honorarios se
estimarán en base al primero y las repeticiones se calcularán de la manera siguiente: la primera el 50%, la
segunda el 25% y las sucesivas el 10% de los honorarios base. Siempre que se trate de un solo informe y para un
mismo propietario o cliente.

METODO DE DEPRECIACIÓN

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la

valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales
que son:

 la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

Donde :

x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
  y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la
ayuda de la tabla número N° 4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la
siguiente igualdad.

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar
la siguiente fórmula:

Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

conservación como se muestra en la tabla numero 4.

TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.

Edificaciones nuevas sin daños en

acabados o estructura. 0.0
1 Óptimo-O
Presenta labores de mantenimiento a nivel 0.032
2 Muy bueno-MB
de acabados como repellos y pintura.
Algunos acabados han sido sustituidos
parcial o totalmente: guarniciones, marcos 2.52
3 de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, Bueno B
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y sustituciones 8.09
4 Intermedio-I
totales a nivel de acabados como repellos
 y cielos, parte de tuberías, canoas,
bajantes, loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel estructural y
de acabados en forma parcial: contrapiso, 18.10
5 Regular-R
pisos, paredes secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
6 estructural en uno o más elementos como: Deficiente-D
paredes secundarias, cubierta, y otros.
A nivel estructural requiere de
sustituciones totales 52.60
7 Malo-M
en cerchas, contrapiso y algunas paredes
primarias.
Requiere sustituciones estructurales en 72.20
8
cimientos, columnas, muros de carga, Muy Malo-MM
vigas en forma parcial e inmediata.
Edificaciones sin valor por ser necesaria
9
su demolición. Demolición-DM 100

5.1 Definiciones de los estados

A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido
reparaciones de ningún tipo.
Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan
como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.
Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se
citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y
puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.
Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y
sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas,
bajantes, loza sanitaria.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones a nivel
estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más
elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel
estructural en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones
estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e
inmediata.
Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.

5.2 Factor de estado

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
Ejemplo

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación

es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición
nuevo de ¢ 140 000 el metro cuadrado.

Aplicando la fórmula anterior se tiene

De lo anterior

Vn = ¢ 140 000 /m²

x = 15 años
n = 60 años
E = factor de bueno

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

Por consiguiente,

VA = ¢115 148,25 /m²

Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para el edificio es de ¢115 150
el metro cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.