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INDICE
EJEMPLO DE LA PLNEACION FINANCIERA DE UN PROYECTI DE CONSTRUCCION
......................................................................................................................................................... 2
Características del Proyecto ................................................................................................... 2
Resumen de resultados (Análisis Estático) ............................................................................ 3
Análisis Dinámico .................................................................................................................. 4
.................................................................................................................................................... 7
FIDUCIA Y TITULARIZACION ENMOBILARIA ................................................................ 8
ANTECEDENTES ................................................................................................................. 8
GENERALIDADES .............................................................................................................. 9
FIDUCIA INMOBILARIA .................................................................................................. 10
Fideicomitente inicial: ...................................................................................................... 10
Fideicomitentes adherentes o de inversión: ..................................................................... 10
La fiduciaria: .................................................................................................................... 10
Fideicomiso inmobiliario: ................................................................................................ 11
Fideicomisos de administración de recursos inmobiliarios: ............................................ 11
Titularización inmobiliaria ................................................................................................... 12
Partes que intervienen en un proceso de titularización .................................................... 14
CONCLUSIONES ................................................................................................................... 15
BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................................... 15
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EJEMPLO DE LA PLNEACION FINANCIERA DE UN PROYECTI DE

CONSTRUCCION

Características del Proyecto

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Resumen de resultados (Análisis Estático)

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Análisis Dinámico
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FIDUCIA Y TITULARIZACION ENMOBILARIA

ANTECEDENTES

Una de las características más relevantes del negocio de la construcción, es necesidad de invertir

cantidades relativamente altas de recursos financieros, aun antes de iniciar la misma y

obviamente, durante el periodo de la construcción, recursos cuyo entorno generalmente es

posible obtener cuando se termina tanto la obra como la comercialización del proyecto.

En Perú gran parte de estos recursos preceden de los bancos especializados en este tipo de

financiación, pero, de todas maneras, es indispensable contar con recursos adicionales para

completar la financiación total del proyecto. Estos recursos son los que generalmente se

denominan “ recursos propios”, puesto que es prácticamente imposible pensar en llevar a cabo

un proyecto de edificación, si no se dispone de los recursos propios necesarios, para adquirir un

lote y liberarlo de todo tipo de hipotecas, requisito indispensable para obtener el crédito

principal, para contratar los planos y estudios requeridos, para iniciar la obra y para cubrir las

diferencias que se presentan, entre la inversión requerida periodo a periodo, los ingresos

provenientes del crédito y los ingresos generados por las ventas.

Es frecuente que el promotor del proyecto no disponga de la totalidad de los recursos propios

requeridos para poder llevar a cabo el proyecto, o que se quiera reducir los costos financieros

minimizando el monto del crédito principal a través de una inyección de “recursos de ventas”

provenientes de los futuros propietarios de las viviendas o cualquier otro tipo de edificación que

piensa construir, o que sencillamente, se requieran unir los “recursos requeridos” provenientes de

los futuros propietarios utilizando una figura que les inspire para su inversión. En este caso es

muy adecuado acudir a una sociedad fiduciaria, los cuales ofrecen algunos mecanismos que

permiten llevar a cabo la obtención de recursos financieros, garantizando a los inversionistas que
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sus dineros se emplearan en la construcción de las edificaciones que desean adquirir, en otras

palabras, desarrollar el proyecto a través de una fiducia.

Este sistema de financiar en todo o en parte un proyecto de edificación, funciona en el país

desde hace varios años y hay varias sociedades fiduciarias que lo ofrecen, teniendo cada una su

propia modalidad. En este capítulo se presenta un resumen de las características generales de la

fiducia y específicamente de la fiducia origina a proyectos de construcción, es decir, la fiducia

inmobiliaria.

GENERALIDADES

La fiducia tiene raíces muy antiguas. En el derecho romano existía el “Fideicommisum” por

medio del cual una persona transfería a otra en su testamento uno o varios bienes para que los

administrara en beneficio de otra persona que el prestador quería favorecer. También existía el

“Pacrum Fiduciae” que era un acuerdo entre dos personas en el que una le transfiera a otra, uno o

varios bienes, para que cumpliera una determinada finalidad.

En el derecho algosajon la fiducia se originó en los llamados “uses” que eran compromisos de

conciencia que adquiría una persona al recibir los bienes que le eran entregados por otra. Esos

compromisos podían ser en favor del propietario inicial o de un tercero designado por él.

La palabra fiducia significa confianza, fe, palabras que expresan la base de la misma. La

fiducia mercantil es un negocio jurídico que requiere para su existencia la manifestación expresa

de la voluntad de las partes involucradas por medio de un contrato, mediante el cual un apersona

transfiere uno o más bienes muebles o inmuebles al Fiduciario, quien como propietario temporal

y cumpliendo con el fin específico, los administra o enajena en beneficio del Fideicomitente o

del Beneficiario.
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FIDUCIA INMOBILARIA

El fideicomiso de tipo inmobiliario ha tenido un desarrollo significativo debido a la necesidad

de los empresarios inmobiliarios de minimizar riesgos económicos, evitándose construir

sociedades y especialmente motivados al poder desarrollar sus proyectos a través de una

institución especializada, con adecuada infraestructura jurídica, administrativa, técnica, operativa

y con experiencia en el manejo de recursos financieros provenientes de otras fuentes no

financieras.

La fiducia inmobiliaria en un negocio en el cual el fideicomitente transfiere, si se requiere, la

propiedad de una o más inmuebles a la Fiduciaria, para que los transforme, administre y

posteriormente enajene en favor del fideicomitente o de los terceros que se vinculen al

fideicomiso, de conformidad con las instrucciones contenidas en el acto constitutivo del mismo.

Los bienes dados en fiduciaria se constituyen en un patrimonio autónomo, y como tal, se

mantienen separados de los bienes propis de la Fiduciaria y de los otros fideicomisos. Las partes

que intervienen en un proyecto de fiducia inmobiliaria son:

Fideicomitente inicial:

Puede estar conformado por una o más personas, los cuales aportan el terreno y de ser el caso,

los estudios y promoción del proyecto.

Fideicomitentes adherentes o de inversión:

Son las personas interesadas en involucrarse como inversionistas al proyecto, a cambio de una

redistribución en área o en dinero al final del mismo.

La fiduciaria:

De acuerdo con el alcance del contrato es la entidad encargada de la administración del

proyecto, lo cual puede ser en los aspectos jurídicos o técnicos o administrativos o financieros.
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Las fiduciarias ofrecen varios tipos de fideicomisos, basadas en su experiencia y en las

necesidades de sus clientes. Algunos tipos de fideicomisos son los siguientes:

Fideicomiso inmobiliario:

En virtual del cual se transfiere un inmueble y los documentos técnicos a la fiduciaria para

que esta se administre y lleve a cabo la construcción de un proyecto inmobiliario de acuerdo con

las instrucciones recibidas y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios

en el respectivo contrato. La supervisión del desarrollo está a cargo de los órganos del

fideicomiso; tales como la asamblea de constituyente (todos los inversionistas del proyecto) y el

comité directivo, que es el organismo encargado estudiar, aprobar las normas, procedimiento y

políticas de carácter administrativo, financiero y técnico, decidir sobre contratos, subcontratos,

profesionales que intervendrán en el proyecto, complimiento de cronogramas y especificaciones

técnicas.

Fideicomisos de administración de recursos inmobiliarios:

Este tipo de fideicomiso puede desarrollarse con o sin trasferencia del inmueble a la

Fiduciaria. La función básica de esta es la administración de los recursos que se vinculen al

proyecto, de tal forma que se le de confianza al inversionista para que una vez cumplidos los

procedimientos establecidos en el contrato de fiducia, la fiduciaria traslade dichos dineros al

gerente o al constructor para la construcción del proyecto. Para el desarrollo de esta clase de

fideicomisos es indispensable contar con la participación de un gerente, el cual tendrá como

función velar por el buen desempeño en todos los aspectos técnicos, administrativos, legales y

financieros. En esta modalidad de fiducia, todos los contratos relacionados con el desarrollo y

ejecución del proyecto son celebrados por los inversionistas o por el gerente del proyecto.
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En ambos tipos de fideicomiso, las ventas se pueden llevar a cabo mediante un esquema “a

precio fijo” o “al costo”.

Los proyectos “ a precio fijo” se caracterizan porque las ´personas interesas en unidades

privadas se vinculan a través de contratos de compraventa a quienes se les ofrece un precio fijo,

de tal manera que el beneficio que pretende el fideicomitente varía según la diferencia que

presente, entre los ingreso provenientes de las ventas y la suma de los costos y gastos en que

hubiese necesidad de incurrir para la construcción, de tal suerte que la diferencia, bien sea

positiva o negativa, le corresponderá al fideicomitente es determinable solo hasta la fecha de

liquidación del negocio fiduciario.

En un proyecto “al costo”, el fideicomitente aporta el lote y los documentos arquitectónicos y

técnicos que hacen viable el proyecto de construcción, a cambio percibe unos “derechos”, a título

del beneficio provisto, el cual puede ser cancelado en dinero de acuerdo con el flujo de caja del

proyecto o en arca construida. El beneficio corresponde al valor del lote y los estudios aportados,

más una utilidad estimada por el fideicomitente.

La titularización de Activos Inmobiliarios se constituye en una de las alternativas de

financiamiento a largo plazo utilizada por las Empresas para el desarrollo de sus proyectos. Para

nuestro caso Colombiano, las titularizaciones de Activos Inmobiliarios son autorizadas por la

Superintendencia de Valores a través de fondos inmobiliarios, previo requisitos establecidos en

la Resolución 400 de 1995.

Titularización inmobiliaria

Esta figura se inició en la década de los 70 en Estados Unidos, país que más ha utilizado este

sistema. En Europa es relativamente reciente, en Inglaterra, Francia y España, se creó en la

década de los 80, en Italia en el año 2000 y en Colombia en 1992, considerándose como uno de
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los países pioneros en la titularización. En el año 2002 obtuvo el primer lugar en América Latina

con una participación el 34 % de las emisiones, seguido de México.

Constituye la posibilidad de estructurar procesos de titularización a partir de proyectos

inmobiliarios donde el patrimonio autónomo está constituido por el lote en que se construirá el

inmueble, los estudios técnicos y de factibilidad económica y el presupuesto de costos del

proyecto. Esta figura contribuye a la reducción de costos financieros en la construcción

inmobiliaria y facilita la comercialización de proyectos, igualmente este esquema puede concebir

su conformación con sumas de dinero destinadas a compra del lote o a la ejecución del proyecto.

En este tipo de titularización se puede contemplar que los inversionistas que adquieran los

títulos emitidos participen en la valorización del inmueble y/o en los ingresos generados por el

arrendamiento del mismo, además definir variantes en cuanto al destino del inmueble una vez

finalice la titularización, bien sea venderlo o aplicar una opción o compromiso de recompra por

parte del originador.

Titularización por patrimonio autónomo (Abierto o Individual)

 Requiere de Fiduciaria

 Transferencia del activo

 Registro fuera del balance del administrador

Fondos inmobiliarios

 Fondo común especial

 Inversión

 Bienes inmuebles
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 Proyectos de construcción

 Vrs. Emitidos en procesos de titularización inmob.

 Títulos emitidos en procesos de titularización de créditos hipotecarios

 Otros autorizados por el Gobierno

 Garantía interna o externa

 Títulos sólo de participación, sin redención primaria

 Inversión de excedentes en activos de alta seguridad y liquidez

Partes que intervienen en un proceso de titularización

El originador

Es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularización, puede ser persona

natural o jurídica, nacional o extranjera.

El agente de manejo

Es el vocero del patrimonio autónomo, se encarga el administrador: Es la entidad encargada

de la administración, custodia y conservación de los activos o bienes objeto de la titularización,

así como el recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos provenientes de dichos

activos o bienes. Puede actuar como administrador el originador, el agente de manejo o una

persona diferente.

El colocador

Es la entidad que facultada por su objeto social puede actuar como suscriptor profesional de

una emisión, es el encargado de colocar los títulos en el mercado.

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CONCLUSIONES

1. El informe de la planeación financiera de un proyecto de construcción deberá contar por lo

menos con los siguientes ítems: Características del proyecto (información general, cuadro de

áreas construidas), Resumen de resultados (análisis estático), Análisis dinámico, y el análisis

de sensibilidad. El principal objetivo de la planeación financiera es el de determinar la

sensibilidad de los principales indicador financieros de viabilidad y rentabilidad del proyecto.

2. La titularización es un mecanismo financiero cuya finalidad es generarle liquidez a su

originador a través de la utilización de activos improductivos que antiguamente, es decir

antes de la existencia de este mecanismo, lo único que generaban eran gastos puede servir

como mecanismo alterno de financiación de las entidades públicas y así evitar que se

incremente el déficit fiscal.

3. El servicio de fiducia inmobiliaria tiene muchas alternativas en cuanto a su alcance, ya que

puede referirse a una simple recaudadora y administradora de las cuotas iniciales, hasta quien

maneja gran parte del desarrollo del proyecto, los negocios fiduciarios son muy flexibles y

que en general las entidades dedicadas a este negocio, diseñan el tipo de negocio que pueda

ser aconsejable en cada caso.

BIBLIOGRAFIA

1. TELLEZ, Miguel

2010 “Ejemplo de la planeación financia de un proyecto de construcción”. Finanzas en la

construcción. Colombia: Bhandar Editores LTDA, pp.167-191.

2. TELLEZ, Miguel

2010 “Fiducia y titularización inmobiliaria”. Finanzas en la construcción. Colombia:

Bhandar Editores LTDA, pp.201-208.