Bolilla 15: HIPOTECA.

Tema 4: Hipoteca. Concepto, Naturaleza jurídica. La especialidad y accesoriedad. Hipoteca en

moneda extranjera, en garantía de saldos deudores de cuenta corriente; hipotecas abiertas.
Constitución. Contrato y derecho real de hipoteca. Legitimación. Hipoteca por Condómino.
Forma del Contrato constitutivo. Objeto: su determinación. Inscripción registral. Efectos.
Duración. Hipotecas de tráfico y de Seguridad.

Concepto, Naturaleza jurídica

Art. 2205. Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar
sobre su producido el crédito garantizado.

RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: La noción que se brinda del derecho real de hipoteca, mantiene en
esencia las notas tipificantes de esta garantía contenidas en elart. 3108del Código Civil, pero corrigiendo sus
imprecisiones, a saber: aludir a "bienes" inmuebles (cuando se trata en sentido estricto de cosas); no
contemplar la posibilidad de que la garantía la constituya una persona distinta al deudor principal y no
indicar de qué manera ejercerá el acreedor su poder jurídico sobre el objeto gravado.

El derecho real de hipoteca: La hipoteca es el derecho real sobre la cosa ajena de garantía, accesorio a un
crédito u obligación, que recae sobre uno o más inmuebles determinados, a los que se afecta por una cifra o
monto también determinados, siendo una prerrogativa real de origen exclusivamente convencional, que no
se ejerce por la posesión de objeto alguno, pero que en última instancia, ante la falta de pago en tiempo y
forma del crédito que le da origen, habilita a su titular a hacer efectiva su potestad sobre el valor del objeto
gravado, a través de su desapoderamiento y venta forzada.

El artículo en análisis pone el acento en tres aspectos de este derecho real:

a) Se aplica a cosas inmuebles, excepción hecha de los casos en que pueda recaer sobre muebles
registrables (hipotecas de buques mayores, aeronaves y sus motores) y derechos.

b) Es una garantía real sin desplazamiento del objeto gravado, que permanece en poder de su propietario y
constituyente, sea o no éste el deudor de la obligación asegurada.

c) A diferencia del Código velezano, en la misma noción de la figura se indica de manera expresa y precisa
cómo el titular de la garantía real ejerce sus prerrogativas sobre el objeto cuya posesión no detenta ab initio.
Esto es, frente al incumplimiento del deudor y valiéndose del ius persequendi , puede seguir y recuperar la
cosa de manos de quien esté al momento de esgrimir la acción a los fines de proceder a su ejecución o venta
forzada por el procedimiento que se haya establecido, con la finalidad de satisfacer su crédito.
Y en estas circunstancias la potestad real se completa con el ius praeferendi , que se traduce en la prioridad
temporal por el momento de constitución del gravamen y por el privilegio que el mismo le confiere al
acreedor, una vez registrado, que lo torna oponible frente a otros pretensores respecto del mismo
patrimonio inmobiliario del constituyente, que eventualmente podrán beneficiarse con el remanente del
producido de la subasta, pero una vez satisfecho el acreedor hipotecario.

Por último es importante destacar la posibilidad de que sobre un mismo inmueble recaiga más de una
hipoteca, en cuyo caso se establece una graduación de rangos, regida por el ART. 19 de la ley 17801 que
establece que la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y número de prestación asignados a los documentos que cada registro inmobiliario
debe llevar de acuerdo a un criterio cronológico.

La especialidad y la accesoriedad: Antes de la sanción del nuevo código, la doctrina estaba divida
respecto del alcance de los requisitos de las garantías reales.
Para un sector, a fin de cumplir con el requisito de la especialidad hipotecaria, era menester la
individualización del crédito garantizado en el acto constitutivo, incluyendo la causa fuente que le da origen.
Ello implicaba, además de detallarse el monto del gravamen (la cual debía expresarse en una suma de
dinero cierta) que se debía especificar el objeto, la entidad y la causa de la obligación garantizada; lo que
suponía que, para este sector de la doctrina, la accesoriedad estaba circunscripta a la exigencia del que el
derecho de garantía estuviera necesariamente ligado a la existencia de un crédito al cual iba anexo.

Otra parte de la doctrina, entendía que la especialidad hipotecaria refería a la especificación de la

responsabilidad a la que está afectado el inmueble, es decir, a la descripción de la suma por la cual el
inmueble se encuentra gravado con lo que la especialidad quedaba satisfecha siempre que la obligación se
encontrare determinada en su monto. DE esta manera, la precisión – en el acto constitutivo- de todos los
elementos del crédito garantido (incluida su causa), hacían al principio de accesoriedad hipotecario.

Tal cuestión fue zanjada con la sanción del CCyCN que respecto de las garantías reales, en su parte general,
vino a desarrollar claramente el contenido de los requisitos estructurales de todos los derechos reales de
garantía.

Hipoteca en Moneda extranjera: El CCyCN no prohíbe la contratación en moneda extranjera, pero en

virtud del principio de especialidad en cuanto al crédito, se impone que el mismo deba consignarse en
dinero. La moneda extranjera, no siendo la de curso legal en el territorio argentino, no puede ser
jurídicamente considerada como “dinero” en términos de lo establecido por la nueva codificación.
No obstante, la especialidad crediticia exige en definitiva un valor en pesos (dinero) que nada tiene que ver
con el monto consignado en el crédito sino con el máximo de agresión patrimonial que está obligado a
soportar el deudor hipotecario. Ello supone que, si bien el gravamen de la hipoteca debe ser expresado en
un monto en dinero, la obligación que es garantizada por ella puede ser por un monto en moneda
extranjera, siendo ésta entendida según al ART 765 como una obligación de dar una cantidad de cosas.

Hipoteca en Garantía de Saldos deudores en la Cuenta Corriente: Se trata de un caso típico de constitución
de una garantía real de créditos eventuales. Éstos créditos nacen como consecuencia de una contingencia
futura, por lo que en su contrato constitutivo, ha de individualizarse adecuadamente los sujetos, el objeto y
la causa de los mismo.

Contratos típicos asegurados mediante esta figura son la cuenta corriente mercantil (ART 1430:

Hipotecas Abiertas: La ausencia de un crédito, torna al derecho real de hipoteca un derecho sin causa, lo
que se conoce como “derecho sin causa”.
Tal situación se presenta cuando gravamen real es constituido en garantía de un número de créditos no
especificados de manera individual, los que son presentados en el acto constitutivo como “operaciones”
entre dos sujetos.
Normalmente la indeterminación de los réditos tiene su origen en el giro económico de los sujetos
involucrados, tanto acreedor como deudor, presentando un sinnúmero de operaciones comerciales y
financieras de crecimiento constante, lo que impide una determinación precisa de la causa de todas y cada
una de las obligaciones generadas.

La codificación actual posibilita que la obligación garantizada por el derecho real nazca con posterioridad,
aunque no se exime de su designación en la convención.
Constitución. Contrato y Derecho Real de Hipoteca:
El derecho real de hipoteca se constituye al confluir el título y el modo suficientes. El título necesario es un
contrato realizado en escritura pública, mientras que el modo alude a la inscripción registral, exigida en
virtud del ART 2 de la ley 17801, ya que él ejercicio de este derecho no hace necesaria la posesión.

Respecto del contrato de hipoteca y del derecho real de hipoteca, cabe precisar que el contrato constitutivo
de hipoteca queda perfeccionado cuando concurren sus elementos, incluida la forma, quedando las partes
obligadas entre sí y sin alcanzar a terceros. No obstante, de no mediar la inscripción registral que tiene por
efecto la publicidad y oponibilidad ante terceros, el derecho real no se constituye.

En suma, la hipoteca en cuanto a derecho no existe si no se inscribe, pero el contrato es válido y eficaz
obligando las partes a su cumplimiento.

Legitimación:

Art. 2206. Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: El precepto indica de manera extensiva quiénes son los legitimados para
constituir el gravamen hipotecario, dando mayores precisiones que el art. 3119 del Cód. Civil, que alude de
manera genérica a los propietarios con facultad de disponer de sus bienes inmuebles.
Ello así, dado que en el Código velezano la expresión "propiedad" tiene múltiples significados (entre otros:
derecho subjetivo, derecho real, derecho real sobre cosa propia, que se ejerce por la posesión, derecho real
de dominio).

La legitimación para constituir hipotecas: Quien pretenda constituir una garantía de esta naturaleza, debe
ser titular de un derecho real sobre cosa propia que recaiga sobre uno o más inmuebles (muebles
registrables, o derechos, según sea el caso), en tanto no exista ninguna disposición legal que expresamente
lo impida y contar con capacidad y aptitudes suficientes para hacerlo con respecto a esos objetos.
Así se indica a los facultados a estos fines, siendo la nómina no taxativa, pues deben incluirse también como
legitimados a los titulares de derechos reales que recaen sobre los conjuntos inmobiliarios (clubes de
campo, barrios cerrados, parques industriales, tiempo compartido, etc.), respecto de las unidades
funcionales derivadas de la subdivisión de los predios generales y que se transmiten en propiedad a los
particulares.
Ello así, con la única excepción de las parcelas de los cementerios privados, atento a su carácter de
inembargables, salvo que se trate de una hipoteca constituida en garantía del pago del saldo del precio de
su adquisición.

Hipoteca por el Condómino:

Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de
la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: Se reconoce la facultad del condómino a constituir hipoteca sobre la parte
indivisa de la cosa de su copropiedad, sin requerir la autorización de los demás copropietarios, tal como
disponía el código velezano en numerosos artículos. Pero se aclara que los efectos de la partición
EXTRAJUDICIAL del objeto común solo alcanzarán al acreedor hipotecario en tanto y cuanto haya prestado
su consentimiento expreso a ella.
(*Cabe recordar: 1) la partición es una de las formas de extinción delcondominio que puede ser pedida por
cualquier condómino, judicial o extrajudicialmente; 2) Dado el caso de la partición judicial se inicia un
proceso mediante la “acción de división de condominio” que dará lugar a la traba de la Litis por el juez con
los restantes condóminos a los fines de que se conteste la demanda y se manifiesten – de existir- las
causales que pudieran suspender la partición o la condición de indivisión del condominio, de no presentarse
alguna de estas circunstancias, procede la partición).

No se consideran, en cambio, los conflictivos casos de hipotecas constituidas por el condómino sobre la
totalidad del inmueble o sobre una parte materialmente determinada de éste tal cómo daba a lugar el
régimen del antiguo Código Civil. Ello así, dado que se trata de gravámenes que como tales son ineficaces,
pues quien los ha pactado se ha extralimitado en sus prerrogativas y que excepcionalmente pueden verse
convalidados si del resultado de la partición el objeto del gravamen de adjudica en el todo o en la parte
afectada al comunero hipotecante.

La hipoteca constituida por el condómino sobre su parte indivisa: Entre las facultades de disposición
jurídica que tiene el condómino está por cierto, la de constituir derecho reales de garantía en seguridad de
obligaciones propias o ajenas.

La suerte del gravamen está ligada al resultado de la partición, que a tales efectos opera propiamente como
una condición resolutoria. Ello así, pues tal acto extintivo de la comunidad tiene efectos declarativos y
retroactivos al comienzo mismo de aquélla, de manera que quien resulte beneficiario en ella será reputado
como propietario inicial del bien, como sin el mismo nunca hubiera estado en varias manos.
Con lo cual, si el inmueble es adjudicado en propiedad exclusiva a un comunero distinto al constituyente de
la garantía real, la misma queda extinguida irremediablemente.

Pero esto es así, en tanto y cuanto el acreedor hipotecario haya consentido expresamente la partición
extrajudicial del objeto común, como dispone de manera expresa la norma en análisis. En caso contrario, el
resultado de aquélla le resulta inoponible, y por ende, puede exigir en su caso la ejecución de la garantía.
La participación del acreedor hipotecario en la partición (sea esta judicial o ex- trajudicial), es insoslayable,
pues hace a la defensa misma del derecho real de garantía en cabeza de su titular, quien de otro modo
puede verse privado de su prerrogativa en forma inconsulta.

En resumidas cuentas, durante la vigencia del condominio, la hipoteca sobre parte indivisa es plenamente
eficaz y el acreedor puede proceder a su ejecución, aunque siempre limitada a la porción inicialmente
comprometida.
Si a consecuencia de la partición extrajudicial del inmueble, consentida de modo expreso por el acreedor
hipotecario, éste se adjudica en plena propiedad al constituyente del gravamen, la hipoteca subsiste aunque
acotada a la parte indivisa afectada ab initio.
Si el resultado de la partición conformado por el acreedor favorece a un comunero distinto al hipotecante,
opera la condición resolutoria y la garantía se extingue.

La hipoteca constituida por todos los condóminos: En este supuesto, la hipoteca es plenamente válida,
eficaz y en su caso, ejecutable, sea que la cosa esté en poder de todos los comuneros, o bien, que por el
resultado de la partición, se haya adjudicado a uno de ellos, o que se haya enajenado a un tercero ajeno a la
comunidad.

El gravamen recae sobre todo el inmueble, de manera que cada uno de los comuneros está obligado, a estos
fines, por la totalidad de la deuda, por el principio de la indivisibilidad de las garantías reales. En rigor, por la
parte del débito que corresponde a sus congéneres, cada condómino será, en sentido estricto, un
propietario no deudor, con lo cual, afecta a ella el bien común (en el que se proyecta su parte indivisa), pero
no el resto de su patrimonio.
Esta solución, no significa que se establezca solidaridad alguna entre los co- muneros, motivo por el cual,
cada uno de ellos sólo puede ser demandado por la parte que le corresponda de la deuda. Sin embargo, por
ella (la parte del pasivo que le corresponda como deudor), responde con todo el inmueble gravado, toda vez
que el acreedor no está obligado a realizar ejecuciones parciales.

Forma del Contrato Constitutivo:

Art. 2208. Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública
excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: El precepto consagra dos aspectos relevantes del derecho hipotecario
como son, por un lado la forma del contrato que le da origen que debe ser la escritura pública, salvo
disposición legal expresa en contrario (lo que coincide con lo dispuesto por el Cód. Civil).

Por otro lado, se considera de manera expresa la posibilidad de que el contrato hipotecario sea celebrado
entre ausentes, es decir, en distintos lugares y fechas, exigiéndose en estas circunstancias que se observe la
forma antes prescripta tanto en el acto de la oferta, como en el de su aceptación, y que una vez conformado
como tal, acceda al Registro de la Propiedad Inmueble para su toma de razón.

La forma del contrato hipotecario: Se prescribe la escritura pública para exteriorizar el contrato hipotecario
como forma impuesta solemne relativa. Esto es: se trata de un acto en el cual la ley ha impuesto una
formalidad específica para su celebración, pero su incumplimiento no acarrea la invalidez del acto.
Incumplida la forma dispuesta (v.gr. el acuerdo celebrado por instrumento privado, designado por muchos
autores como "promesa" de hipoteca, por acta judicial o por acto administrativo en un expediente
determinado), la consecuencia no es la nulidad del contrato sino su mutación material en otro acto por el
cual las partes quedan conminadas a elevar a escritura pública el acuerdo precedente.

Las excepciones a la forma notarial dispuesta: El artículo en análisis repara también en la posibilidad que el
contrato hipotecario revista una forma distinta de la notarial.
Esto sucede cuando los gravámenes hipotecarios se constituyen ante los oficiales públicos titulares y
adscriptos de las Escribanías de Gobierno de las distintas jurisdicciones (v.gr. garantías concedidas para la
adquisición de viviendas sociales, operatorias con inmuebles del Estado, etc.).

Estos funcionarios integran los estamentos de la Administración Pública, y por tanto, son oficiales públicos
administrativos pero no notarios. De aquí que el resultado de su actuación sea un instrumento público
administrativo, pero no de corte notarial (escritura pública).
Otro tanto sucedería se la operatoria hipotecaria se celebrara ante los cónsules argentinos destacados en el
extranjero, respecto de inmuebles ubicados en la República Argentina, dado que dichos funcionarios tienen
una competencia material equivalente a la de los notarios.
Respecto de las hipotecas constituidas bajo la forma de instrumento público judicial, ello solamente es
procedente cuando se está ante gravámenes pactados en subasta pública, como medio de asegurar el pago
del saldo del precio de la adquisición. Ello así, en la medida que por expresa disposición judicial el inmueble
salga a la venta en tales condiciones.

Objeto: su determinación:

Art. 2209. Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su
debida individualización.
RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: De manera más precisa que el inc. 3º del art. 3131 del Cód. Civil, en el
precepto en análisis se indican los elementos que sirven para la determinación del inmueble objeto de la
garantía real hipotecaria.

La determinación del objeto de la garantía hipotecaria: El cumplimiento de esta exigencia hace a la

existencia misma de los derechos reales que, como poderes jurídicos, no pueden ejercerse sobre cosas
indeterminadas o futuras.

Se trata de precisar con la mayor exactitud posible, cuáles son los bienes afectados a la garantía.
Respecto de los inmuebles, su ubicación hace a la indicación de la localidad, partido, provincia, calle y
entrecalles.
En cuanto a las unidades funcionales, corresponde describir, amén de su ubicación en el inmueble en
general y la descripción de aquél, los polígonos que la integran, su superficie, porcentual y destino.

Inscripción Registral. Efectos:

La hipoteca no producirá efectos respecto de terceros sino desde su inscripción en el registro respectivo. Las
partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el escribano y los
testigos, no pueden prevalerse de la falta de defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública se considera registrada.
Consecuentemente, la inscripción confiere al acreedor la titularidad del derecho de hipoteca, con todas las
facultades que el mismo otorga frente a terceros.

Duración de la Inscripción Registral:

Art. 2210. Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan
por el término de veinte años, si antes no se renueva.
RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: Se mantiene el plazo de vigencia vicenal del asiento registral que publicita
la hipoteca, tal como lo disponen los arts. 3151 y 3197 del Cód. Civil.

La vigencia del asiento registral de la hipoteca: El asiento registral a que da origen el derecho de hipoteca
rige por el término de veinte años, computados desde el momento de la toma de razón inicial de la garantía,
si antes de dicho evento no se pide la reinscripción del gravamen.

Transcurrido el plazo vicenal indicado, se verifica su caducidad automática, con independencia de la suerte
que corran tanto el crédito garantizado, como la misma garantía, que pueden subsistir si el deudor no ha
cumplido con lo debido (el plazo de vigencia apuntado es del asiento registral, pero no del derecho real al
que éste se refiere).

Pero en estas circunstancias, la hipoteca como derecho real si bien no concluye, queda desprovista de la
oponibilidad erga omnes y del privilegio inherente a la persona del titular del gravamen.
Esto significa que al perder oponibilidad el gravamen, cualquier adquirente de derechos sobre el inmueble
puede proceder como si la hipoteca no existiera.

La jurisprudencia ha sostenido al respecto:

1. La caducidad de la inscripción de la hipoteca por el transcurso del tiempo no puede ser opuesta por las
partes y quienes hayan intervenido en el acto, para impedir la procedencia de la ejecución hipotecaria.

2. La caducidad de la inscripción de la hipoteca implica que esta garantía no sea oponible a terceros, pero las
partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no
pueden prevalerse del defecto de la inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura
pública se considera registrada , de tal modo, puede darse perfectamente el supuesto de una hipoteca cuya
inscripción se haya cancelado y que, sin embargo, no se haya extinguido, quedando entonces como hipoteca
no inscripta oponible sólo contra las personas recién individualizadas. Así como a la inversa, puede haberse
extinguido la hipoteca —por el pago de la obligación principal— y subsistir la inscripción por no haberse
efectuado la pertinente cancelación.

Hipotecas de tráfico y de Seguridad: la hipoteca de tráfico es aquella que asegura obligaciones ciertas en
su existencia y determinadas en su cuantía. En tanto, la hipoteca de seguridad es aquella que garantiza el
cumplimiento de obligaciones inciertas en su existencia, como los son aquellas sometidas a condición
resolutoria o suspensiva.

Tema 5: Efectos de la Hipoteca. Relaciones entre acreedor y constituyente, entre acreedores y

terceros poseedores, tercer poseedor y adquirente. Ejecución hipotecaria, distintos
procedimientos. Letras Hipotecarias.

Efectos de la Hipoteca. Relaciones entre acreedor y constituyente, entre acreedores y terceros

poseedores, tercer poseedor y adquirente

1) El acreedor hipotecario, se encuentra munido frente a su deudor (constituyente de la hipoteca) con

una acción real nacida de esta garantía, por la cual puede ejecutar y vender el bien para así cobrarse su
precio. Al mismo tiempo, está legitimado para ejercer todas las acciones reales cuando los titulares de
los inmuebles hipotecados han sido desposeídos, turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión.
También cuenta con una acción personal para exigir el cumplimiento de la obligación del deudor
hipotecario.

2) En relación a OTROS ACREEDORES tiene un privilegio especial en virtud del ART. 2582 para cobrar
primero en el supuesto de que la ejecución del bien hipotecado no resulte suficiente para satisfacer a
los todos los acreedores convocados como consecuencia de dicho procedimiento. En caso de que el
bien gravado se encuentre gravado por varios derechos reales de garantía, la prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones respecto al mismo inmuebles se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos (conforme ART. 19, ley 17801).

3) Respecto de los terceros poseedores llamados por el CCyCN como “propietarios no deudores” rige lo
dispuesto respecto de las garantías reales en general (artíulos 2199 a 2202), a saber: ante el acreedor
hipotecario, el propietario no deudor responde por la deuda asegurada solamente con el objeto
gravado, y hasta el importe máximo fijado en el acto de constitución de la garantía. Dada la condición
de propietario no deudor del titular del objeto gravado, para activar la vía ejecutiva, el acreedor deberá
previamente requerir el pago de la obligación al deudor; si en el término acordado para el
cumplimiento de la obligación, el deudor no cumple, el acreedor tiene expedito el camino para
reclamar, ahora, al actual titular del objeto gravado el pago de lo adeudado. El sujeto pasivo de esta
intimación – propietario no deudor-, cuenta con dos opciones, a saber: pagar la deuda u oponer
excepciones.
Si paga la deuda se subroga automáticamente en los derechos del acreedor desinteresado.

Ejecución Hipotecaria:
Art. 2211. Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez
de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, recono- cidas por leyes especiales.

RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL: El Código Civil no se refiere de manera expresa a la ejecución de la
garantía real hipotecaria, en el entendimiento que esto es de incumbencia de las leyes de procedimientos
que se sancionen en cada una de las veinticuatro jurisdicciones en que esté dividida la República Argentina.

El proceso judicial para la realización de la hipoteca: Como regla o principio general se puede sostener que
el procedimiento para la realización de la garantía hipotecaria, será el del juicio ejecutivo.
En efecto, todos los Códigos de procedimientos de corte local regulan el juicio hipotecario, como una
ejecución especial o reforzada, dentro del libro del juicio ejecutivo.
Esto es así en la medida que el título que presente el actor reúna las exigencias propias, materiales y
formales, de manera que del mismo surjan por igual, la deuda y el derecho real que la garantiza.
Es de destacar que el acreedor siempre puede optar por perseguir el cobro de lo adeudado por la vía
ordinaria o común, renunciando así al trámite del juicio ejecutivo.

La posibilidad de someter la ejecución hipotecaria a procedimientos especiales: Sin embargo, debe

atenderse a las ejecuciones hipotecarias y prendarias contempladas en las cartas orgánicas de algunos
bancos oficiales (Hipotecario Nacional, de la Nación Argentina), que se pueden tramitar fuera del ámbito
tribunalicio.

También al régimen previsto por el Título V de la ley 24.441, donde se instaura, propiamente, un régimen
mixto para tornar efectiva la garantía que supone el gravamen hipotecario para el acreedor, con mayor
protagonismo de éste y su letrado, en las distintas etapas de la ejecución, estando la intervención del
órgano jurisdiccional acotada a distintos momentos puntuales del proceso para garantizar que el sujeto
pasivo de la acción pueda esgrimir su derecho a la libre defensa en juicio, sin cortapisa o limitación algunas.
A estos regímenes especiales se refiere la última parte del precepto en análisis.

Procedimiento de Ejecución Hipotecaria Ley 24.441:

Régimen especial de ejecución de hipotecas: Se trata del título V de la ley que establece:
1) Que quedan sometidas a las disposiciones del título las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras
hipotecarias con la constancia previstas y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente la
ejecución conforme estas reglas.
2) En caso de mora en el pago, el acreedor intimará por medio fehaciente para que se pague en un plazo no
menor de 15 DÍAS, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago íntegro de la suma intimada, el
inmueble será rematado por la vía extrajudicial. En el mismo acto, se le intimará a denunciar el nombre y
domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado.
3) Vencido el plazo de la intimación sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse
ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un
certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y
obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dará traslado de la presentación por 5
DÍAS al deudor a los efectos de oponer excepciones. El juez ordenará verificar el estado físico y de
ocupación, si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se
intimará a su desocupación en el plazo de 10 DÍAS, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza
pública.
Todo este procedimiento tramitará in audita parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los
códigos de forma.
4) Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenará por sí, sin intervención judicial, la venta en
remate público del inmueble afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y con las
condiciones usuales de plaza. Se deberán publicar avisos durante 3 DÍAS en el diario oficial y en 2 diarios
de gran circulación, uno al menos en el lugar de ubicación del inmueble. El último aviso deberá realizarse
 con una anticipación no mayor de 2 DÍAS a la fecha fijada para el remate. En el remate estará presente el
escribano quien levantará acta.
5) La base de la subasta será el monto de la deuda a la fecha de procederse a la venta.
6) El deudor, el propietario y los demás titulares de derechos reales sobre la cosa hipotecada deberán ser
notificados de la fecha de la subasta por medio fehaciente con 7 DÍAS HÁBILES de anticipación, excluido el
día de la subasta.
7) Realizada la subasta, el acreedor practicará liquidación de lo adeudado, más los gastos correspondientes a
la ejecución. Procederá a depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la
correspondiente rendición de cuentas documentada dentro de los 5 DÍAS siguientes. El juez dará traslado
al deudor de la citada presentación de la acreedora por el término 5 DÍAS a los efectos de la impugnación
o aceptación de la liquidación.
8) La venta quedará perfeccionada, una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y hecha la
tradición a favor del comprador, y será oponible a terceros cuando fuere realizada la inscripción registral
correspondiente.
9) El ejecutado no podrá interponer defensas, incidente o recurso alguno salvo que acreditare
verosímilmente alguno de los siguientes supuestos:
a) Que no está en mora;
b) Que no ha sido intimado de pago;
c) Que no se hubiera pactado la vía elegida; o
d) Que existieran vicios graves en la publicidad.
En tales casos el juez competente ordenará la suspensión cautelar del lanzamiento o de la subasta.
10) Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía
judicial:
a) La no concurrencia de los hechos que habilitan la venta;
b) La liquidación practicada por el acreedor;
c) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente título por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los daños causados, sin perjuicio de las sanciones
penales y administrativas a que se hiciere pasible.

Letras Hipotecarias: El título III de la ley 24.441 crea las letras hipotecarias, adjudicándoles la calidad de
títulos valores con garantía hipotecaria.

La emisión de estas letras debe estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca,
pudiendo corresponder sólo a hipotecas de primer grado, y se extingue por novación la obligación que era
garantizada por la hipoteca.
La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo
propietario tendrá los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada (adecuado ello al
nuevo CCyCN, se trata de los derechos y obligaciones del “propietario no deudor”)
Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble
que corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble hipotecado. Las letras hipotecarias
deberán contener las siguientes enunciaciones:
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;
b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligación incorporada a la letra;
d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago;
 e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y
que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.
También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crédito,
como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, etcétera, las letras hipotecarias también podrán ser
escriturales.
Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo; deberá constar el nombre del endosatario,
quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, y la fecha del endoso. No es necesaria
notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario las defensas que tuviere contra
anteriores endosatarios o portadores del título. El endoso de la letra hipotecaria es sin responsabilidad del
endosante.
El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento
de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de
constitución de la hipoteca.
Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los 3 AÑOS contados desde la fecha del
vencimiento de cada cuota de capital o interés.