TRAMITE MUNICIPAL

DOM: Dirección de Obras Municipales. Mira, lo primero es pedir el CIP, Certificado de

Informaciones Previas, donde la DOM te informa las normas del Plan Regulador aplicables al
terreno y los usos de suelo. Es importante que tenga uso Industrial para almacenamiento y talleres
inofensivos, o molestos calificados por la autoridad competente.

Una vez que tengas el CIP es el arquitecto quien te orienta y adapta el diseño arquitectónico a los
requerimientos del Plan Regulador.

Para sacar la Patente Comercial necesitas el Certificado de Recepción Final de la obra, y para ello
tienes que pasar por todo el proceso previo de obtención de Permiso de Edificación con el ingreso
de la carpeta firmada por el arquitecto y eventualmente el calculo estructural y hasta estudio de
mecánica de suelos si procede.

Precios de Construcción de Casas y Galpones Chile

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Distintos valores de construcción que dan empresas constructoras:

1) Viviendas en madera: UF 10/m2

2) Viviendas en albañieria: UF 15/m2
3) Viviendas hormigón armado: UF 25/m2
4) Viviendas hormigón armado full equipo con termopanel y domotica: UF 40/m2

1) 13UF material ligero

2) 15UF metalcom
3) 20Uf Albañilería
4) 24Uf hormigón armado
Costos de Construir una Casa

Entre que se toma la decisión de construir una casa y el tiempo en que efectivamente
comienzan los trabajos pueden pasar ocho meses, o incluso más. “En ese primer período ni
siquiera ha entrado una pala al terreno y se gastan en promedio $15 millones, que se tienen
que contabilizar en el presupuesto final”, advierte Rodrigo Compan, socio de la
constructora CBC Arquitectura y Construcción.

El primer egreso es el estudio topográfico, antecedente que tiende a pedir el arquitecto

antes de comenzar cualquier trabajo.

“Este sirve para ver si hay desniveles o distintas alturas, además de poder entender cuáles
son los deslindes del terreno”, explica el arquitecto Juan Hernández, con experiencia en
más de 10 proyectos de casas particulares. Según cuenta el profesional, este informe ronda
los $300 mil.

En esta etapa inicial, generalmente se manda a hacer también el estudio de mecánica de

suelo, que tiempo después pedirá el calculista. Este informe tiene un costo de alrededor de
$500 mil. “Se analizan dos o tres metros de profundidad para saber cómo se componen los
sustratos del suelo, y según eso, qué estructura se necesita”, agrega Hernández.

Con estos antecedentes sobre la mesa, el arquitecto presenta su propuesta al cliente.

Además de hacer los planos de la vivienda, es él quien coordina a todos los especialistas
involucrados en la obra y gestiona los trámites municipales, por lo que su papel es clave en
la construcción de una vivienda. Lo habitual es que cobre 1,7 UF por metro cuadrado
(UF/m {+2} ) por superficie proyectada, por lo que para una casa de 140 m {+2} , por
ejemplo, sus honorarios serían de $5.808.000. De todas formas, dependiendo de la
experiencia del arquitecto, el monto puede variar entre las 1,2 Unidades de Fomento por
metro cuadrado y las cuatro UF/m {+2} .

Acá es donde parten los problemas, según la mayoría de los expertos. “Generalmente,
cuando haces el anteproyecto, la casa era de 100 m {+2} {+,} pero termina siendo de 150
m {+2} ; y cuando el cliente se da cuenta de que debe pagar ahora por esos 150 m {+2} , es
un desastre. Lo que parece muy obvio al principio, a veces deja de serlo”, indica
Hernández.

A su juicio, para evitarse problemas, lo mejor es explicitar todo en el presupuesto inicial,

que al firmarse se valida como contrato.

Pablo Rivas no lo hizo. Compró un terreno en Peñalolén y mandó a construir tres casas, una
de 90 m {+2} y dos de 200 m {+2} . Los problemas con el arquitecto llegaron al momento
de pagar los extras.
“No me complicaba que me cobrara los cambios que le fui haciendo al proyecto en la
medida en que este avanzaba, pero en un minuto comenzó a cobrarme por visita, y eso
nunca se explicitó. Este llegó con una cuenta de pendiente de $300 mil por cuatro visitas”,
cuenta.

Gastos antes de la construcción

Con el anteproyecto arquitectónico aprobado por el cliente, el siguiente paso es que se

empiecen a involucrar las distintas especialidades. Los proyectos básicos son de
electricidad, sanitario, de gas y de cálculo. La mayoría de ellos tiene un costo promedio de
$350 mil, pensando en casas de hasta 500 m {+2} . Sin embargo, el proyecto de cálculo se
dispara y los valores rondan las 0,2 UF/m {+2} . Por ejemplo, en una casa de 200 m {+2}
esta cifra bordea los $980 mil.

Otro cobro que no es de la construcción propiamente tal, pero que sí está asociado a ella, es
el que hacen las distintas compañías para implementar los servicios de agua, gas y
electricidad.

Desde Chilectra aseguran que considerando un empalme aéreo de 10 KW de potencia (el

más frecuente en los últimos años), los servicios de instalación de un empalme a 20 metros
de distancia de la casa, una inspección de una hora y la instalación del medidor suman un
costo de $101.564, aunque varía caso a caso.

En Aguas Andinas aclaran que ellos revisan que el proyecto sanitario se ajuste a la norma,
lo que es gratuito. “Los costos adicionales tienen que ver con las obras que la empresa
encargada de hacer la conexión deba ejecutar”, señalan desde la compañía. Según la
experiencia de Rodrigo Compan, empalmar una vivienda a la red de agua potable sale
como mínimo de $1,8 millones.

En cuanto al gas, desde Metrogas indican que si la vivienda está cerca de la red, la
conexión externa de gas natural es gratuita, junto con la instalación del medidor y del
regulador. Otra opción es colocar un balón de gas que se rellena cada cierto tiempo. En
Abastible, por ejemplo, el costo de instalación de un tanque de 125 kilos se estima en torno
a los $200 mil, que debiera cubrir las necesidades de consumo de gas licuado (de calefón y
cocina) para una casa de 250 m {+2} .

Por último, para comenzar a edificar se requiere de un permiso municipal que también
significa un gasto, el que no varía dependiendo de la municipalidad, pues está definido por
la Ley General de Urbanismo y Construcción. “Los derechos para construir son el 1,5% del
presupuesto de construcción. Por ejemplo, si una casa que se fija a $20 millones su precio
de construcción, se paga un derecho de edificación de $300 mil”, explica el director de
Obras de la Municipalidad de Ñuñoa, Carlos Frías.

Así, considerando una casa de 200 m {+2} , la suma de todos los ítems anteriores al
proceso constructivo propiamente tal -estudios previos ($800 mil), proyectos de
especialidades ($10.324.660), empalmes a los servicios básicos (1.901.800) y permiso
municipal ($2.343.072)- dan un costo total de $15.369.532.

Ahorros con materiales propios

La empresa constructora debiera hacer su aparición una vez que las observaciones de cada
especialidad ya estén incorporadas al proyecto habitacional y hayan sido aprobadas por el
propietario. Para lograr un presupuesto más competitivo, dicen los expertos, conviene hacer
una pequeña licitación abierta, donde participen dos o tres constructoras.

Según los cálculos de Rodrigo Compan, el costo mínimo de construcción está en 32 UF/m
{+2} . “Si el propietario aporta los materiales, puede significar un ahorro de 10%, aunque a
los clientes que se meten en la obra se les hace un verdadero calvario”, señala el socio de la
empresa CBC Arquitectura y Construcción.

En la compra de los insumos, por ejemplo, hay que considerar el trabajo de logística que
hay detrás. “Un baño normal significa una tonelada de cerámicas. Yo tengo que poner a
alguien tres horas en la tienda para que le pasen todo el material y lo suban a un camión”,
explica Compan. Además, advierte que los tiempos de la obra exigen que ciertos materiales
estén disponibles en determinados días; si no, se debe pagar la jornada perdida de los
trabajadores.

En todo caso, el presupuesto inicial que finalmente se acuerda con la constructora

generalmente sufre modificaciones, y este tiende a elevarse. “Siempre les advierto a mis
clientes que durante el proceso de construir una casa, que son como mínimo nueve meses,
va a haber un valor agregado que significa un 10 o 20% adicional, porque van ocurriendo
cosas, y siempre hay cambios”, advierte el arquitecto Juan Hernández. En el caso de Pablo
Rivas, por ejemplo, el alza fue de un 30% respecto del primer presupuesto de construcción.

“Los particulares generalmente hacen cambios una vez que se inician las obras, porque no
entienden el 100% de lo que se está proyectando. Eso no pasa cuando se trabaja con
empresas ni instituciones”, señala Fernando Leiva, socio de la constructora LS, con
experiencia en cerca de 15 proyectos de casas. A su juicio, el sobrecosto efectivamente se
mueve cerca del 20%. Federico Harding, supervisor de obra de la constructora Concreta,
también coincide con esta cifra: “En desarrollos grandes puede llegar al 10%, pero en obras
menores no es raro que sea el doble”.

Ahora bien, un gasto que se podría sumar durante este período de construcción, pero que no
se paga a la constructora, es el servicio de Inspección Técnica de Obra (ITO). “Se asesora
al cliente integralmente, incluyendo controles de plazos y costos, de pagos y de
administración. Se hace, además, una gestión de comunicación entre las partes participantes
del proyecto y una inspección a los procesos constructivos”, explica Cristian Grandón,
gerente general de Casa Check.
En dicha empresa, la ITO diaria (media jornada) tiene un valor de 90 UF mensuales; tres
veces a la semana sale 75 UF mensuales, mientras que dos veces a la semana llega a 60 UF
mensuales. “Las solicitudes de ITO a tiempo completo prácticamente no existen en
proyectos de casas, pues es más frecuente en obras de mayor envergadura, como los
edificios”, agrega el ejecutivo.

Sumando y restando, siguiendo este ejercicio, construirse una casa de 200 m {+2} puede
costar fácilmente $215.995.072. De ellos, $156.204.800 son costos directamente de
construcción; es decir, el 72%.

$256 mil es el valor tope que tiene la inscripción de una propiedad en el Conservador de
BBRR de Santiago si esta cuesta $128 millones o más.

UF 90 al mes cuesta la ITO diaria (Inspección Técnica de Obra),mientras que tres veces a
la semana sale 75 UF mensuales.

$500 mil en promedio cuesta el estudio de mecánica de suelo , donde se analiza este para
saber cómo se componen los sustratos del suelo y qué estructura se necesita.

PARA EMPEZAR A EDIFICAR UNA VIVIENDA SE REQUIERE DE UN PERMISO

MUNICIPAL QUE ESTÁ DEFINIDO POR LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIÓN. LOS DERECHOS PARA CONSTRUIR SON EL 1,5% DEL
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN.