CASO J: Compra de casa en la playa

I.Introducción.

En primer lugar, las instituciones jurídicas más relevantes encontradas en este caso
son, entre otras, las siguientes: (I) Oferta: acto jurídico unilateral por el cual una persona le
ofrece a otra la celebración de un contrato, en términos tales que, para que se perfeccione,
basta con que el destinatario de la oferta acepte pura y simplemente; (II) Aceptación: acto
jurídico unilateral por el cual la persona a quien va dirigida la oferta, manifiesta su
conformidad con ella; (III) Responsabilidad extracontractual: a obligación que pesa sobre
una persona en orden a indemnizar el daño sufrido por otra, a raíz de un delito o cuasidelito
civil; (IV) Compra venta de un inmueble: ; (V) Indemnización de perjuicios:

Respecto a las preguntas al profesor, nos surgieron las dudas que a continuación
se señalan: la oferta realizada por José, ¿cumplió con el requisito de seriedad exigible para
que dicha oferta sea válida?; ¿existe un derecho efectivo de retractación dentro de la
aceptación?; ¿José tiene derecho efectivo sobre el pago del inmueble, anterior a la
realización del contrato de compra venta?; entre otras.

En cuanto a los dilemas éticos, este caso nos hizo dudar del derecho que posee
José frente al dinero de Manuel, debido a que éste se retracta de la aceptación posterior a
que la contraparte hiciera el cobro del pago.

Las fortalezas de nuestro equipo son el dominio de los conceptos de oferta,

aceptación, compraventa de bienes inmuebles, entre otros. Además del manejo de portales
jurídicos para la búsqueda de fuentes doctrinales y jurisprudenciales aplicables al presente
caso.

En cuanto a las falencias que detectamos, se encontró el manejo deficiente del

término responsabilidad extracontractual y otros conceptos afines, los cuales gracias a la
búsqueda en códigos y libros, logramos suplir dichas dificultades y lograr llevar a cabo el
desarrollo correcto de este caso.

A diferencia de los casos anteriores, en este caso hubo muchos progresos, debido
a que se mejoró la organización para resolver las situaciones jurídicas, se logró distribuir
de mejor manera los roles de cada integrante del equipo, así como también logramos
superarnos en el desplante oral de la exposición de los casos jurídicos.
II. Organización del trabajo.

Las funciones desempeñadas por la jefa de grupo, Emilia Bozán, fueron entre otras
dirigir al grupo organizando el desempeño de funciones, supervisar el trabajo de cada uno
de los integrantes del grupo, además de aportar con apoyo y motivación a nuestros
compañeros.

Respecto de los miembros del grupo, cada integrante se enfocó en un

caso diferente, aportando con ideas nuevas y relevantes, dependiendo del caso que cada
sub equipo de trabajo escogió, en virtud de sus desafíos personales, fortalezas y
debilidades:

• María Ignacia Barrera, en conjunto a Nicolás Atenas, se enfocaron en el caso

N: El viaje.
• Pablo Arancibia, en conjunto a Tomás Arriola, se enfocaron en el caso I: la
retroexcavadora.
• Emilia Bozán, en conjunto a Vanessa Abarca y María José Aravena, se
enfocaron en el Caso J: compra de casa en la playa.

Respecto del último subgrupo, la división del trabajo se realizó de la siguiente

manera:

• Vanessa Abarca se centró en buscar jurisprudencia aplicable al caso, así

como artículos de revistas.
• María José Aravena se enfocó en buscar artículos de revistas aplicables al
caso, además de la redacción parcial del informe.
• Emilia Bozán se desempeñó buscando libros y doctrina aplicable a la
situación jurídica.

En este caso particular, para llegar a la mejor defensa para nuestro cliente,
realizamos una lluvia de ideas en torno a las acciones y excepciones que José puede
interponer frente a Manuel, para posteriormente analizar cada una de las opciones
vislumbradas y llegar a la que más se adapte a las necesidades de José.
III. Resumen de información encontrada relevante a cada caso.

En palabras sencillas, José le ofrece a Manuel venderle un inmueble por 100

millones de pesos, éste acepta y le hace la entrega del pago, sin embargo se retracta y
solicita la devolución del dinero. Nuestro cliente se opone ya que cobró el cheque.

Respecto a las instituciones jurídicas relevantes encontramos: oferta; aceptación;

responsabilidad extracontractual; indemnización de perjuicios; compra venta de bien
inmueble.

Fuentes normativas:

• Artículo 97 del Código de Comercio.

• Artículo 101 del Código de Comercio.
• Artículo 1801 del Código Civil.
• Artículo 1443 del Código Civil
• Artículo 1554 n° 1 del Código Civil

Fuentes bibliográficas (libros):

Sandoval López, Ricardo, “Derecho Comercial, tomo III, volumen I: reglas generales
de los contratos mercantiles”.

Ruz, XXXXX, “Derecho Civil” de Ruz;

Fuentes bibliográficas (revistas):

Fuentes jurisprudenciales:
IV. Cuerpo prospectivo.
Don José, usted ha recurrido a nosotros por el problema que se ha suscitado recientemente
entre usted y el señor Manuel, donde este último quiere devuelta el pago que le ha dado a
usted. Todo ello ha ocurrido producto del acto que ustedes celebran por la venta de un
inmueble ubicado en la playa, dicho acto ha sido efectuado pura y simplemente. Ante esto
tenemos entendido que usted quiere conservar la suma pagada. Este problema ha tenido
impacto para usted puesto que contaba con ese dinero, por la venta de la casa en la playa.
Sin embargo, también afecta a su contraparte, Manuel, por el hecho de que él se ha
arrepentido de celebrar un contrato con usted.

Ante esta situación podemos vislumbrar diversas vías para que usted logre su cometido.
Nuestra principal sugerencia es mantener la actitud pasiva, y dejar que Manuel ejerza
acciones judiciales, ello debido a que podemos estimar cuáles serían las posibles
acusaciones sobre su persona y así generar una defensa óptima. Ante esto, suponemos la
acción que alegue la inexistencia del acto, el cuasicontrato por el pago de la cosa no debida,
y finalmente (lo de las obligaciones…)

V. Cuerpo de análisis estratégico.

Primeramente Don José nos remitiremos a relatar los hechos que lo han traído hasta acá,
usted nos contaba que le ofreció a Manuel venderle una casa que tiene en la playa por la
suma de 100 millones de pesos, ante esta oferta Manuel acepta y producto de ello le
entrega a usted la suma que acordaron, sin embargo, Manuel se arrepiente y desea el
precio pagado de vuelta. Entonces, ante esta situación que le aqueja como equipo de
trabajo le planteamos las siguientes opciones:

Para comenzar le aconsejamos como equipo que usted no realice acción judicial alguna y
espere a que la contraparte inicie acciones judiciales en contra de usted, dichas acciones
podrían ser las que relataremos a continuación.

Manuel tiene la posibilidad de demandar por inexistencia del contrato, ello fundado en el
artículo 1801 el cual señala “La venta de bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una
sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado
escritura pública”. Para que usted nos entienda, cuando se celebra un contrato de
compraventa de un inmueble, en este caso su casa en la playa, se deben seguir ciertas
solemnidades. Es un acto solemne “cuando la voluntad de las partes, expresada sin formas
exteriores determinadas, no basta para que quede ejecutado, exigiendo la ley, además,
ciertas formalidades particulares, faltando las cuales el contrato adolece de nulidad, aun en
las relaciones entre las partes” 1, ello además se contempla en el artículo 1443 que señala
“Es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de
manera que sin ellas no produce ningún efecto civil”. Entonces, a partir de esto usted
comprenderá que como se “omitió un requisito esencial para su existencia jurídica, lo que
determina que el acto no produzca efecto alguno, pues se estima que ni siquiera llegó a
constituirse como tal”2, en otras palabras la omisión de un requisito conllevaría a la
inexistencia lo que “impide que el acto nazca a la vida del derecho y que produzca efectos” 3.

El requisito omitido es el instrumento público, el cual es definido por el artículo 1699 como
“el autorizado con las solemnidades legales por el competente funcionario”, siendo en este
caso la escritura pública; esta solemnidad se entiende importante porque “deja constancia
de la celebración y condiciones de actos y contratos de toda especie” 4. Siguiendo entonces
con la idea, el artículo 1701 señala “La falta de instrumento público no puede suplirse por
otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán
como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento
público dentro de cierto plazo”, en virtud de este artículo entendemos que el acto se
entendería como no celebrado.

Respecto a lo señalado anteriormente nos adentraremos en lo que ha formulado la doctrina

respecto a la inexistencia, este tema ha sido controvertido para nuestros juristas chilenos y
se perpetúan 2 posturas. La primera de ellas es una postura avalada por Arturo Alessandri
Rodríguez, siendo una teoría donde la inexistencia no tiene aplicación en el Derecho Civil,
él señala que “la teoría de la inexistencia sería aceptable sólo en doctrina, ya que el Código
civil no la reconoce como sanción” 5, además de que se entiende como sanción máxima la
nulidad absoluta. Para sostener su teoría Alessandri se funda en diversos argumentos, de
los cuales destacaremos el que se refiere al artículo 1682, en el cual se sanciona con

1 Pág. 241. Causales de nulidad.

2 Pág. 234. Ineficacia de los actos.
3 Ídem.
4 Pág. 263. Instrumento público.
5 Pág. 238. Ineficacia de los actos jurídicos.
nulidad absoluta la omisión de los requisitos. Por otra parte, se encontraba la postura de
Luis Claro Solar, quien consideraba que “la inexistencia tiene aplicación en el Código Civil
chileno” 6, ello debido a que “si falta una de las cosas esenciales a su existencia, el acto
jurídico no puede existir, no puede producir efecto alguno, es la nada. […] La nada y la
nulidad son dos conceptos diferentes. La nada es la no existencia; y su sanción es la misma
inexistencia que ha hecho posible el perfeccionamiento del acto y la producción de algún
efecto. En cambio, la nulidad es la invalidez; es la sanción del vicio de que el acto adolece” 7.

Entonces, ante esta situación podríamos defendernos con que .-……

Otra acción contra la cual nos podríamos defender sería el pago de lo no debido. Para que
usted entienda esto primero debemos referirnos a los cuasicontratos, los que nuestra
doctrina, siguiendo a Pothier, ha definido como “un hecho voluntario lícito no convencional
que genera obligaciones”8, ello se sustenta en el artículo 2284, el cual señala “las
obligaciones que se contraen sin convención, nacen o de la ley, o del hecho voluntario de
una de las partes. Las que naces de la ley se expresan en ella. Si el hecho de que nacen
es lícito, constituye un cuasicontrato”. Entonces, ciñéndonos en la institución del
cuasicontrato el pago no debido primero debemos comprender que “El pago supone una
deuda, es decir, una obligación destinada a extinguirse. Este cuasicontrato supone un pago,
que no obedece a una deuda y que conduce a la restitución de lo recibido indebidamente”9,
esto se relaciona directamente con el artículo 2295, el cual señala “Si el que por error ha
hecho un pago, y prueba que no lo debía, tiene derecho para repetir lo pagado […]”. El pago
de lo no debido cuenta con ciertos requisitos, entre los que encontramos: la existencia de
un pago; dicho pago debe ser indebido, es decir, “que no exista una obligación que lo
justifique como si la obligación simplemente no existe, o carece de causa que lo justifique” 10;
que la obligación no se haya contraído jamás. Por tanto, según lo expuesto, no estaríamos
ante un pago de lo no debido, ya que se formó el consentimiento dando paso de esa forma
a una obligación natural, esto debido a la inexistencia del acto. En síntesis, “en el pago de
una obligación natural no hay pago de lo no debido, conforme al artículo 2296 con relación
al artículo 1470 del CC”11.

6 Ídem.
7 Ídem.
8 Pág. 223. Los cuasicontratos.
9 Pág. 228. Ídem.
10 Ídem.
11 Pág. 229. Ídem.
Para finalizar, podemos adherirnos a la idea de que se contraen obligaciones naturales, las
que son entendidas por el artículo 170 como “las que no confieren derecho para exigir su
cumplimiento, pero que cumplidas, autorizan para retener lo que se ha dado o pagado n
razón de ellas”; puesto que “si el comprador paga el precio aunque el vendedor no entregue
la cosa, éste podría retener el pago, y no habría manera de obtener el cumplimiento de su
obligación, pues dicho cumplimiento no podría ser exigido en juicio por falta de prueba, y
como tampoco podría pedirse la nulidad absoluta, porque la falta de solemnidad sería
requisito de la existencia y no de validez, la persona que efectúa la prestación se vería en
la imposibilidad de obtener su restitución” 12.

12 Pág. 267. Causales de nulidad.