Hipoteca

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre

bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder
del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, que
aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca, da derecho al
acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligación
por la cual sirvió de garantía el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien

adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u obligación con un
bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Aquí vemos que surgen
dos contratos, el contrato mediante el cual surge la obligación o deuda, y el contrato de la
hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero. La hipoteca
debe necesariamente constituirse mediante escritura pública, y si es el caso, tanto la hipoteca
como el contrato principal, se pueden hacer en la misma escritura, pues así lo establece el
artículo 2434 del código civil Colombiano.

La hipoteca deberá inscribirse en el Registro de instrumentos públicos, pues este requisito es

esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto así que la hipoteca no se entenderá
constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal inscripción.

Art- 2432: Derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles que no dejan de pertenecer
al deudor.
Aunque el código lo considera un contrato de prenda la realidad señala que existen
diferencias notorias entre lo que es una hipoteca y una prenda. Entre estas encontramos:
1. La Hipoteca recae sobre bienes inmuebles, al paso que la prenda no puede recaer sino
sobre bienes muebles.
2. La hipoteca no implica desplazamiento de la cosa hipotecada de parte del
contribuyente al acreedor. La prenda, en cambio, supone que el contribuyente hace
 entrega de la cosa pignorada al acreedor, lo que resulta de la sola circunstancia de que
el contrato de prenda es real.

Para que la Hipoteca exista, tiene que existir un contrato anterior pues forma parte de los
contratos accesorios. Por ejemplo el de mutuo o préstamo de interés

La hipoteca es una especie de caución:

El artículo 65 del código civil señala "caución significa" generalmente cualquier obligación
que se contrae para la seguridad de otra obligación que se contrae para la seguridad de otra
obligación propia o ajena, son especies de caución, la fianza, la hipoteca y la prenda"

Caución Garantía

Características:
1. Solemne: Requiere escritura pública e inscripción la oficina de instrumentos públicos.
2. Unilateral: Para algunos tratadistas es unilateral, para otros es bilateral pues genera
obligaciones para ambas partes.
3. Accesorio: Se constituye para respaldar una obligación principal generalmente un
contrato de mutuo.
4. Nominado: Porque se encuentra definido y regulado en la ley.
5. La hipoteca es indivisible:

La hipoteca existe como garantía de una obligación principal y cuando esta se

extingue se extingue la accesoria ósea la hipoteca

Hipoteca como derecho real: Pues recae sobre un bien mueble.

La hipoteca es indivisible: Esto implica que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago
total de la deuda y de cada parte de la mima. También porque el acreedor puede perseguir la
todos los bienes gravados hasta lograr la satisfacción de la deuda en su totalidad.
Tipos de Hipoteca:
1. Hipoteca abierta o eventual:
Es aquella que se constituye con el fin de garantizar UNA O VARIAS obligaciones a cargo del
deudor y a favor del acreedor, surgidas durante la vigencia de la relación contractual entre
las partes. Estas obligaciones varias, normalmente derivan de los diversos productos y
servicios ofrecidos por las entidades financieras. Ej.: créditos hipotecarios, créditos de
consumo, creditrámites, pólizas, tarjetas de crédito, etc. En el caso que el(los) acreedor(es)
sea(n) persona(s) natural(es), éstas obligaciones varias pueden derivarse de varios
préstamos sucesivos concedidos a un mismo deudor.

Así entonces, esta hipoteca “abierta” garantizará el cumplimiento de todas y cada una de las
obligaciones que el deudor contraiga para con el acreedor, sin importar el monto al cual
ascienda la deuda total, ni el plazo ni las condiciones del pago.

2. Hipoteca Cerrada:

Es aquella que se constituye con el fin de garantizar ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE una

obligación determinada, es decir, un sólo crédito con unas condiciones de pago específicas e
inmodificables, por ejemplo, el valor y el plazo.

La hipoteca se realiza para garantizar el cumplimiento de la obligación

3. Hipoteca sobre bienes comunes:
La hipoteca sobre bienes comunes es sobre el contrato de una comunidad, es el
caso en el que varios son los propietarios de un bien inmueble. El bien común si
se puede hipotecar si se limita la parte a hipotecar.

Partiendo de la base de que esta hipoteca nace de una

A b comunidad, de un cuasicontrato (2 o más personas son
propietarias)

El comunero necesita dinero y el comunero D habla con el

c d acreedor para que le preste dinero y decide hipotecar la
cuota parte que le corresponde a D para poderla hipotecar.

El resto de los
comuneros también pueden hipotecar su parte para ayudar a la realización de la
hipoteca, esto se dejaría plasmado en la escritura pública pues es su voluntad
manifiesta.
4. Hipoteca por extensión:
Son las hipotecas que se hacen sobre el predio que está hipotecado siempre y cuando
sea de propiedad del deudor.
 5. Hipoteca sobre propiedad horizontal
Cada unidad esta diferenciada y está delimitada por su área linderos, etc. Aquí está
contenido el nombre del propietario, matricula inmobiliaria y las delimitaciones.
Esta hipoteca puede afectar todo el edificio, pero un tercero puede comparar un
apartamento y excluirlo de la hipoteca, de esto queda constancia en la escritura.
6. Hipoteca sobre bien futuro:
Hace relación al contrato de garantía sobre el bien inmueble que espero adquirir a
futuro. Este contrato es sobre algo que NO tengo. Esta condicionada a que yo
adquiera el bien.
Si no se inscribe la garantía, la hipoteca pasa a ser una obligación personal.

7. Hipoteca sobre sobre cosa ajena

El mismo artículo de venta ajena es válido para la hipoteca de cosa ajena. Pues esta
es válida siempre que el propietario lo ratifique, está condicionada a que el
propietario la ratifique. Algunos doctrinantes dicen que no tiene validez pues no se
tiene el dominio del bien.
8. Hipoteca sobre bien embargado
(Son aquellos que salen del comercio) cualquier contrato sobre este bien es nulo
(nulidad absoluta), también cualquier contrato celebrado sobre este bien, para
disponer de el no puede ejercer el derecho de disposición. La hipoteca se puede
realizar pero no se puede registrar y el deudor debe acordar ir con el acreedor para
que hablen con un juez que autoriza la hipoteca y ordene la inscripción de esta
escritura en dicha oficina.

El embargo si no se paga, se da a remate y lo que sobre le corresponde al acreedor

hipotecario.

Extinción de la hipoteca:
1. La hipoteca se extingue junto a la obligación principal. En este caso se hace
una escritura publica para cancelar la hipoteca y lo hace el acreedor.
2. Se extingue cuando hay expropiación.
3. Cuando el mismo acreedor compra al deudor el bien hipotecado.
4. Se saca a remate por el 70%. Si no hay postores el acreedor puede pedir que
se le adjudique e predio por cuanta de la obligación.
5. Purga de la hipoteca.
 Prenda
Por el contrato de prenda o empeño se entrega una cosa mueble a un acreedor para la
seguridad de un crédito. La cosa entregada se llama prenda. El acreedor que la tiene se llama
prendario.

La doctrina lo define como un contrato por el que un deudor o un tercero entrega al acreedor
o a un tercero la posesión de un bien mueble, enajenable, para garantizar el cumplimiento de
una obligación y su preferencia al pago con el producto de su venta, en caso de
incumplimiento de la misma obligación.

El acreedor recibe el bien a título de tenedor. Y el bien que así se recibe, solamente puede ser
restituido a su propietario, cuando este haya cancelado la tonalidad de la obligación.

Características:

1. Contrato real: Se perfecciona con la entrega de la cosa empeñada.

2. Es unilateral: El acreedor prendario se obliga a guarda y conservar la prenda
3. Es accesorio: Depende de una obligación principal.
4. Nominado: Está contenido en la norma legal.
5. Indivisible.

Prenda de la cosa ajena: Es posible la prenda de cosa ajena y en este caso el verdadero dueño
tiene acción reivindicatoria contra la cosa empeñada. Si el verdadero dueño interpone esta
acción entonces el acreedor puede exigir:

1. Que se le dé otra cosa igual a la anterior para respaldar el crédito.

2. Que se le entregue otra caución.
3. De lo contrario, el acreedor puede exigir el pago inmediato de la obligación principal.

La cosa embargada no se puede dar en prenda, pues en este caso el objeto es ilícito.

Derechos de las partes: en la prenda existen los siguientes derechos, principalmente:

 Derechos del acreedor prendario:

1. Derecho de retención: El acreedor retiene la cosa hasta el pago de la deuda.
2. Derecho de persecución: El acreedor puede perseguir la cosa dada en prenda pues
se trata de un derecho real.
3. Derecho de preferencia y derecho de venta: El acreedor es preferido en caso de
subasta pública.
 Derechos del deudor prendario:
1. Derecho de restitución: una vez pagada la obligación tiene derecho a que se le
restituye la cosa.
2. Acción indemnizatoria: en caso de pérdida, daños o deterioros de la cosa por culpa
del acreedor.
3. Acción reivindicatoria o de dominio: Frente a terceros que le disputen la cosa y la
tuvieren en posesión.
Prenda con tenencia: El deudor entrega al acreedor la cosa para que la tenga en garantía de
la deuda.

Prenda sin tenencia: El deudor se reserva la tenencia de la cosa prendaria para que lo explote
y pague la deuda.

 Obligaciones de las partes

Del acreedor prendario: Conservación, restitución, indemnización (Si es el caso)

Del deudor prendario: Pago de la obligación y si es el caso de los prejuicios ocasionados.

 Extinción de la prenda:
 Por cumplimiento de la obligación.
 Por la destrucción de la cosa.
 Por confusión.
 Cuando el acreedor adquiere la propiedad de la cosa prendada.
 Cuando hay proceso ejecutivo.
 5 días después de la subasta desierta, el (a) puede pedirle al juez, la cosa prendada,
adjudicándole lo excedente de la deuda.
 Remate.

Fianza
La fianza es un contrato accesorio de garantía personal definida por el art. 2361 del código civil
como: “una obligación accesoria en virtud de la cual una o más personas responden de una
obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el
deudor principal no la cumple”

Es un contrato accesorio que origina una obligación, en este contrato se pueden determinar tres
personas; El acreedor, que es quien exige la fianza, el deudor que adquiere la obligación y busca
el fiador, y el fiador que es un tercero que se obliga a cumplir la obligación por cuenta del
deudor.

En la prenda e hipoteca el bien responde por el cumplimiento de la obligación. Aquí pasa a ser
una obligación personal y el fiador responde con todos sus bienes por la deuda.

Ninguna persona puede ser obligada a servir de fiador. Esto es algo voluntario.

Características:

1. Consensual: Se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades entre el acreedor y el

fiador, puede ser solemne cuando se consigna por escrito.
2. Es unilateral: Solo e obliga el fiador.

Requisitos:

1. Consentimiento
2. Capacidad
 3. Causa y objeto licito

Clases de fianza:

1. Convencional: Surge de una convención de 2 personas. También es contra actual porque

nace de un contrato.
2. Exigida por la ley: en los casos que la ley expresamente lo solicite.
3. Judicial: La que impone el juez.
4. Prendario e Hipotecario: El fiador garantiza el cumplimiento de la obligación y
responderá con un determinado bien. NO CON TODOS SU BIENES.
5. Limitado o ilimitada: en la limitada se responde por una determinada cantidad de
dinero fija. Mientras la ilimitada puede aumentar por ser una hipoteca abierta o
aumentar por intereses o indemnizaciones.
6. Solidaria o simple: La simple tiene varios fiadores y todos responden por una parte
proporcional de la deuda, pero si es solidaria todos pueden responder por la totalidad
de la deuda.

Medidas Cautelares:

Son embargo y secuestro de los bienes del deudor que son rematados en caso de que no se dé
el pago.

Aquí el juez ordena que los implicados deudor y fiador deben ir al juzgado a que les notifiquen
la demanda. Aquí el fiador invoca el beneficio de la defensa para defender sus intereses, estos
son:

1. Excepciones de exclusión:
2. Beneficio de exclusión: El fiador le pide al juez que desembargue sus bienes porque el
deudor tiene bienes para responder por las obligaciones. Aquí debe demostrar la
existencia de esos bienes y especificarlos.

Condiciones:

1. Denuncie/ relacione cuales son los bienes de derecho.

2. No ser obligación solidaria, porque no se puede excluir.
3. Que los bienes del fiador no estén embargados en otro proceso.
4. El fiador no haya renunciado al beneficio de exclusión
5. Que la obligación principal produzca acción.
6. Todo depende de las circunstancias
7. Se pacte el beneficio de división

3. Beneficio de subrogación: El fiador luego de pagar la deuda se convierte en el acreedor,

con los mismos derechos y obligaciones con el mismo deudor, y documento, pudiendo
demandar al deudor con el mismo.
4. Beneficio de la división: Si se ha adquirido pactada la obligación en forma simple en el
momento de a demanda y embargo pueden pedir que se divida la obligación cuando
sea solidaria.
Nota: No se puede dividir la deuda en la obligación solidaria.
¿Cómo se extingue?

1. Cumplida la obligación se extingue la fianza y el contrato de mutuo.

2. Relevo de la fianza (Cambio de fiador)
3. Cuando se da la dación en pago. ( se cambia la deuda por una obligación dineraria)
4. Confusión, (se confunde la calidad de acreedor y deudor)

Contrato de Autocomposición
Litigiosa
Son dos, la conciliación y la transacción

Se llaman así porque cuando se celebra un contrato bilateral que genera obligaciones, pero en
ocasiones una de las partes incumple su parte del contrato y se debe acudir al juez para que
solucione el conflicto. Sin embargo este tipo de contratos buscan una solución sin interferencia
del juez.

La ley las tiene de forma separada pero tienen muchas similitudes.

El contrato de Transacción está en el artículo 2469 y el artículo 612 del CGP. Mientras la
conciliación en la ley 640/01.

Son contratos en virtud de los cuales la partes deciden solucionar el conflicto, precaviendo o
dando por terminado el mismo cuando surja a la vida jurídica. Son contratos autónomos,
independientes y principales y no son contratos de garantía.

Del incumplimiento del contrato surgen acciones judiciales.

Conciliación: Se tiene que realizar en centros de conciliación autorizados por la ley:

 Notaria
 Centros de conciliación de derecho (autorizados) El conciliador debe en abogado
especializado en conciliación
 Estación de policía
 En los municipios que están circunscritos tienen como conciliador a los personeros.

Es necesaria la existencia de otro contrato, No es accesorio, es autónomo, tampoco es de

garantía.

(V) (C) Incumple con el paro.

Deciden conciliar Van a la notaria y lo manifiestan.

El conciliador le explica a las partes sobre lo que significa

la conciliación. Se deja constancia de todo lo pactado y hablado, ese acuerdo constituye la
conciliación da nacimiento a un nuevo contrato que remplaza al anterior y todo se cumplirá
conforme lo pactado.

Si se cumple la conciliación, según la ley, eso hace tránsito a cosa juzgada, es obligatorio su
cumplimiento cabe únicamente la acción de cumplimiento se va a un proceso ejecutivo con
razón de hacer o dar.

Cuando se incumple, no cabe la acción de resolución del contrato para terminar todo cabe la
acción de nulidad. Esta no revive el contrato anterior.

Cuando la conciliación se da dentro del proceso, se llama conciliación procesal. Cuando se da

fuera de un proceso, se da la conciliación extra procesal.

Si se declara la nulidad el proceso si estaba finalizado revive.

 Diferencia entre conciliación y transacción:

En la conciliación participa obligatoriamente un conciliador (interviene) en la transacción no

existe un intermediario.

Transacción:

Luego de la transacción, se lleva ante un juez que revisa las formalidades, uno se cumple se
tramita el proceso ejecutivo con obligaciones de dar o hacer. Si se decreta nulidad, el proceso
revive otra vez.

 Obligaciones de los transaccioncitas:

1. Se obligan a no iniciar el pleito.
2. A dar por terminado el pleito.
3. A cumplir las obligaciones adquiridas.