LA COPROPIEDAD

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LA COPROPIEDAD

CONCEPTO:

Es un derecho de propiedad por la que dos o más personas ejercen sobre un mismo
bien el derecho de propiedad. Pero cada uno de ellos no son propietarios del bien (lo
que si son dueños de su parte alícuota o cuota ideal), con los que podemos decir, que
no hay división material de las partes, es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa
o el derecho pertenece a varias personas, pero no se puede decir cual parte específica
corresponde a cada uno, pues la cosa o el derecho en cuestión pertenece a todos, sin
división material de las partes.

Artículo 969°

DEFINICION

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

¿QUE ES LA PARTE ALICUOTA?

Es una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función
de una idea de proporción. Podría decirse que es una parte que solo se representa
mentalmente, que permite establecer sobre la cosa una participación de todos y cada
uno de los copropietarios, cuya participación variara según los derechos de estos.
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 En este caso veremos las participaciones cuantificables y abstractas a favor de

cada uno de los cotitulares, es decir, vamos a establecer lo que le corresponde a
cada copropietario ya sea en el reparto de la renta que produce el bien en común y
también cuando hacemos referencia a la distribución de los tributos que gravan al
bien en común o a la forma en que se distribuyen los costos de mantenimiento o
reparación del mismo.

Artículo 970°

CUOTAS DE LOS COPROPIETARIOS

Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en
proporción a sus cuotas respectivas.

 En lo que respecta a la UNANIMIDAD, conlleva a que en los acuerdos de

administración la aprobación debería ser unánime por parte de los copropietarios,
este punto es criticado puesto que el criterio unánime es demasiado rígido para
decidir o no ciertos actos, con lo cual se estaría afectando en forma temporal los
derechos singulares de los copropietarios, pues la sola oposición de uno de estos
haría imposible que otros puedan beneficiarse con una adecuada explotación del
bien común.
 Frente a ello el ordenamiento civil ha establecido dos reglas para la adopción de
decisiones del bien común, una regla es la de UNANIMIDAD antes mencionada
para los actos del inciso 1 del Art. 971 y la otra es MAYORIA ABSOLUTA para los
actos del inciso 2 del Art. 971. En los que respecta a MAYORIA ABSOLUTA exige
más del 50% del total de votos que corresponde a quienes integran la organización
de la que se trate.
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Artículo 971°

DESICIONES SOBRE EL BIEN COMUN

Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:

1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o

introducir modificaciones en él.

2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se
computan por el valor de las cuotas.

En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

 En lo que respecta a este artículo hace mención de una administración judicial de

los bienes comunes el cual según el Art.769 del Código Procesal Civil señala que
las situaciones respecto a las cuales procede la petición de nombramiento de un
administrador judicial son las siguientes ``A falta de padres, tutor o curador, y en
los casos de ausencia o de copropiedad´´. En el último punto en el caso de
copropiedad la administración judicial es una opción para la gestión de los bienes,
porque pudiera ser que los copropietarios se encarguen directamente de la misma
o que esta se encuentre a cargo de un administrador convencionalmente
designado o, incluso, de un administrador de hecho.
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Artículo 972°

ADMINISTRACION JUDICIAL DEL BIEN COMUN

La administración judicial de los bienes comunes se rige por el Código de

Procedimientos Civiles. (*)

(*) La referencia al Código de Procedimientos Civiles debe entenderse

efectuada al Código Procesal Civil.

Artículo 973°

ADMINISTRACIÓN DE HECHO DEL BIEN COMÚN:

Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender

los trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la
administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de
ellas.

En este caso las obligaciones del administrador serán las del administrador
judicial.
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Sus servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez
quien será el que observara el trabajo del administrador y de acuerdo a eso
será el porcentaje que se le retribuirá al administrador.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

Artículo 974°

USO DEL BIEN COMUN

Cada uno de los copropietarios tiene el derecho de beneficiarse con las

utilidades del bien común, siempre y cuando al beneficiarse ellos no
perjudiquen los intereses de los otros copropietarios.
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Artículo 975°

INDEMNIZACION POR USO

Aquel Copropietario que haga uso del bien en forma parcial o total sin incluir a
los demás copropietarios, él copropietario que hiso uso del bien común deberá
indemnizar en las proporciones que les corresponda.

Artículo 976°

DERCHO DE DISFRUTE

Este derecho le corresponde a cada uno de los copropietarios. Éstos están

obligados a reembolsarse proporcionalmente los beneficios obtenidos del bien

común.

Otro derecho es que todos los copropietarios pueden administrar la cosa

común en forma igualitaria y así percibir los frutos que esta propiedad

produzca. Esta administración se podrá realizar a través de acuerdos fijados en

estatutos internos que rijan la copropiedad.

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DISPOSICIÓN DE CUOTA IDEAL Y DE SUS FRUTOS

En su afán de igualar ala copropiedad con la propiedad, el legislador establece que el

copropietario no solo tiene derecho de uso y de disfrute del bien, sino también del
derecho de disponer. O sea de enajenar, gravar su cuota ideal.

Artículo 977°

DISPOSICION DE LA CUOTA Y SUS FRUTOS

Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos.

Puede también gravarlos.

1.- el condueño tiene así un verdadero derecho absoluto sobre su cuota ideal. No
obstante este atributo debe entenderse en concordancia con lo que estipula el numeral
971, 1° del código, según el cual cuando se dispone de los bienes comunes exige la
unanimidad. Se trata de una clara paradoja que debe ser resuelta por el legislador.

2.- nosotros no cuestionamos esta norma por cuestión ideológica, sino por técnica
legislativa. Está bien que se fomente la libre circulación de la riqueza, pero este
principio no debe colisionar con una redacción adecuada. Indiscutiblemente es esta
una faculta de la mayor trascendencia, puesto que, por un lado, el copropietario
singular puede disponer (enajenar) su cuota ideal (esto es, la totalidad del bien, pues
antes de partición no existe una cuota o parte material), mientras que, por otro, es
exigible, para ser ejercitado este, la unanimidad de las voluntades de todos
los copropietarios (art. 971, 1°). He aquí un contrasentido lógico, y que es fuente en la
práctica de innumerables e interminables conflictos judiciales. Pero seamos justos; no
es solo nuestro código el que incurre en dicho yerro, se trata de un efecto de la
copropiedad romana.

3.- de manera genérica, el código permite disponer del bien, así como que pueda
gravarse. El código permite la venta y no solo la hipoteca respecto a esta última,
establece que cada uno de los copropietarios puede sustituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso que el inmueble toque
en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

4.- pero obviamente, si bien un copropietario tiene la potestad de disponer y gravar su

cota ideal (en buena cuenta la totalidad del bien), también es cierto que los otros
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coparticipes tienen el derecho de retracto en la venta a un tercero (art. 1.599. 2°). O

sea que esta potestad también está limitada.

La cuota parte, es una porción ideal que no se localiza materialmente en cierto lugar
de la cosa, si no que se extiende sobre la totalidad de la misma.

Dentro de la copropiedad se dan los siguientes aspectos:

1. - sobre la parte ideal, el copropietario tiene un derecho privativo, puede en principio
disponer de él, sin embargo, la ley confiere a los copropietarios el derecho del tanto,
cuando uno de ellos pretende enajenar su cuota parte.

2. - el copropietario no puede realizar ningún acto de disposición por el bien objeto de

la copropiedad, solamente se puede servir de la cosa común, siempre que disponga
de ella conforme a su destino de manera que no perjudique el interés de la comunidad,
ni impida a los demás copropietarios usarlas según sus derechos.

Nadie está obligado a la indivisión cuando la cosa común sea indivisible y los
partícipes, no puedan convenir que es lo que se adjudicara a cada uno de ellos, en
esta circunstancia sé procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los
interesados.

Artículo 978°

CONDICIONALIDAD DE LA VALIDEZ DE ACTOS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el

ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento
en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto

Artículo 979°

REIVINDICACIÓN Y DEFENSA DEL BIEN COMÚN

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo, puede

promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio,
aviso de despedida y las demás que determine la ley.

Artículo 980°

MEJORAS NECESARIAS Y ÚTILES EN LA COPROPIEDAD

Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la

obligación de responder proporcionalmente por los gastos.

Mejoras necesarias, el artículo 916 del código civil establece que pueden tener como
presupuesto la posible destrucción del bien común, sea cual fuere el fenómeno que se
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presente , la naturaleza de este tipo de mejoras nos indica que existe la necesidad
imperiosa de tener que desarrollar alguna actividad con la finalidad de evitar la
destrucción o deterioro del bien.

Las mejoras útiles, el artículo 916 define a las mejoras útiles como aquellas obras
que aumentan el valor y la renta del bien.

Artículo 981°

GASTOS DE CONSERVACIÓN Y CARGAS DEL BIEN COMÚN

Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los

gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al
bien común.

Gastos de conservación, serán gastos de conservación aquellas erogaciones que

efectúen los copropietarios para la reparación de la cosa común porque, reparar es
conservar; quizá la forma más importante de la conservación, puesto que no se trata
simplemente de conservar la cosa, tal y como se encuentra en un momento dado sino
de conservarla en aquel estado en que pueda proporcionar una mayor utilidad a los
copropietario.

Tributos, como es el caso del impuesto predial de aquellos que constituyen

verdaderas retribuciones por ciertos servicios que son brindados por la administración
pública a favor de quien resulte propietario o poseedor de un inmueble, tributos que en
nuestro país son conocidos como tasas o arbitrios municipales.

Cargas y gravámenes, la expresión gravamen alude a la afectación o limitación que,

en sus derechos, padece el propietario de un bien sobre el cual se ha construido un
derecho real sobre cosa ajena: una servidumbre, un usufructo, una hipoteca o una
prenda.
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Artículo 982°

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN DEL BIEN COMÚN

Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de

evicción, en proporción a la parte de cada uno.

El saneamiento, es la obligación impuesta legalmente al transferente de responder

frente al adquirente por las consecuencias derivadas de esa privación.

Evicción, es la privación que sufre el adquirente, por mandato de una sentencia firme,
del derecho a la propiedad, posesión o uso de una cosa, que adquirió del transferente
por razón de un contrato.

LA PARTICION

Artículo 983°

Nuestro legislador ha optado claramente por considerar a la partición como un acto

traslativo. El art. 983 del C.C. lo tipifica como una permuta, en donde cada copropietario
transmite su cuota ideal a cambio del derecho que se le adjudica. La permuta es un
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contrato de enajenación y, por tanto, existe transferencia de propiedad. Por la permuta

los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes. Otra
norma que tipifica claramente el efecto traslativo de la partición, es el art. 982 del C.C.,
por el cual los copropietarios están obligados al saneamiento en caso de evicción, en
proporción a la parte de cada uno.

Artículo 984°

Los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor
de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que
fije plazo para la partición.

Artículo 985°

IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA ACCIÓN DE PARTICIÓN

El art. 985 del C.C dispone “la acción de partición “es imprescriptible y ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.

La acción de prescripción no rescribe ni se extingue en el tiempo y puede solicitarse

en cualquier momento y por cualquier copropietario, lo que es una consecuencia de
obligatoriedad para poner fin a la división.

Formas de hacer la partición

1) Extrajudicialmente
2) Judicialmente

Partición Extrajudicial.
El art. 986 del C.C. sostiene que los copropietarios pueden hacer partición por
convenio unánime. La partición convencional puede ser hecha mediante
sorteo.
Los requisitos para esta forma de partición son:
a) Que todos los copropietarios tengan capacidad para contratar.
b) Que exista acuerdo unánime. En cuanto a la formalidad se debe precisar
que el Código Civil no ha establecido una forma, pudiendo las partes, en
esa línea optar libremente.
Sin embargo para asegurar el derecho frente a terceros con fe registral,
debe optarse por la escritura pública cuando se trate de bienes inmuebles.
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Partición Judicial
Es la que se lleva a cabo por el juez. La acción la puede incoar cualquier
copropietario o acreedor de este. La sentencia que ampara la pretensión no
adjudica los bienes, simplemente declara el porcentaje de participación de cada
copropietario frente al bien o la masa de bienes factibles de división. Así
tenemos:
Un primer caso: será cuando los copropietarios no se han puesto de acuerdo
unánimemente para la partición convencional.
Segundo caso: Incapacidad de uno de los copropietarios.
Tercer caso: Cuando uno de los copropietarios esté ausente y no ha dejado
representante con poder suficiente.
En estos dos últimos casos el juez velará por la tutela de sus derechos
procurándoles una curaduría o defensor del ausente.
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Artículo 986º

PARTICIÓN CONVENCIONAL

Los copropietarios pueden hacer partición por convenio unánime.

La partición convencional puede ser hecha también mediante sorteo.

Partición convencional, es realizada por los copropietarios, quienes prestan su

consentimiento en que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de
ellos se le adjudique.

Por ejemplo:

 Un lote
 Un departamento.

Artículo 987º

PARTICIÓN CONVENCIONAL ESPECIAL

Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición

convencional se somete a aprobación judicial, acompañando a la solicitud tasación de
los bienes por tercero, con firma legalizada notarialmente, así como el documento que
contenga el convenio particional, firmado por todos los interesados y sus
representantes legales. Puede prescindirse de tasación cuando los bienes tienen
cotización en bolsa o mercado análogo, o valor determinado para efectos tributarios.

La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso, con citación

del Ministerio Publico y del consejo de familia, si ya estuviera constituido (*)

(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por la Primera Disposición

Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por
Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

 La división convencional se rige básicamente por la autonomía privada y en

este caso no existe controversia el título que generalmente es presentado al
Registro es el Parte notarial que contiene la escritura pública de división y
partición con la subsiguiente adjudicación de inmuebles.
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Artículo 988º

PARTICIÓN DE BIENES INDIVISIBLES

Los bienes comunes que no son susceptibles de división material pueden ser
adjudicados, en común, a dos o más copropietarios que convengan en ello, o se
venderán por acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no
estuvieran de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, se
venderán en pública subasta.

Bienes Indivisibles.-son aquellos que no son pasibles de fraccionamientos porque se

ser así perderían su esencia.

Por ejemplo:

 Los animales vivos.

 Una guitarra.
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Artículo 989º

PREFERENCIA DEL COPROPIETARIO

Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata
el artículo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en
las partes que correspondan a los demás coparticipes

EXTINCION DE LA COPROPIEDAD
Artículo 992°
Causales de extinción de la copropiedad
La copropiedad se extingue por:
 1. División y partición del bien común.
 2. Reunión de todas las cuotas parte en un solo propietario.
 3. Destrucción total o pérdida del bien.
 4. Enajenación del bien a un tercero.
 5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.
 El caso del inc. 1°, por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada
uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio
que le ceden en los que se le adjudiquen, importando lógicamente una
transferencia de dominio de tal manera que la permuta no será declarativa,
sino constitutiva del derecho de propiedad (Art. 983).

 El caso del inc. 2° supone que un copropietario adquiere las porciones de los
demás, convirtiéndose en propietario del bien o bienes.

 Destrucción total o pérdida del bien: En cualquiera de los dos supuestos habría
desaparecido física y jurídicamente el bien o bienes.
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 Enajenación del bien a tercero.

Supone que los copropietarios unánimemente han transferido el bien a un
tercero y se han repartido el precio.

 El ultimo inciso “Perdida del derecho de propiedad de los copropietarios”,

supone la existencia de una resolución judicial, que privado a los copropietarios
de la titularidad del bien, extinguiéndose el derecho de aquellos a favor de un
tercero; o revertido el derecho a favor de un ente público.