O debate em torno da questão urbana no Brasi l passa pouco a pouco a

ter como centro a defesa de uma política fundiária. Tenta-se demonstrar

teoricamente como tal \ intervenção do Estado _é necessária para resolver os
impasses do desenvolvimento urbano brasileiro - ePromover a justiça social.
O f undamento da argumentação é a crença de que o mercado de terras é
o principal mecanismo gerador dos problemas urbanos: dispersão/hipercon-
centração, déficit habitacional, crescimento periférico, alto custo dos equi-.
pamentos urbanos etc.
A relação entre mercado de terras e o processo de estruturação das
cidades é vista como decorrente, de um lado, das imperfeições do funcio -
namento desse mercado, as quais permitem a especulação com os preços
fundiários, e, de outro, da estreita ligação entre valorizaçãó fundiária e in -
vestimentos públicos em infra-estrutura e equipamento urbanos.
Essas colocações estão baseadas nas crescentes críticas que têm sido
formuladas às teorias de tradição neoclássica. O ponto nodal é o abandono
do pri n cí pi o d o m er ca d o co mo m e c a ni smo d e di s tri b ui ç ão e q ui l i br a d a
das atividades no espaço, na medida em que não preenche todas as condi -
ções para que o preç o das terras seja um elemento regul ador da of erta e
da demanda. Pelo contrário, para esses autores, criam -se nesse mercado
situações de oligopólio geradoras de ineficiências no uso do solo e desi -
gualdades sociais.
Nesse movimento crítico, os autores têm incorporado algumas orien -
tações da Economia do Bem-Estar, segundo a qual:

a) a terra não pode ser assi mi l ada a um f ator de produção;

b) o rendimento da terra propicia um nível de bem-estar superior em
rel ação aos outros ti pos de rendimentos, já que o proprietári o
não despende esforços para auferi -lo;

31
solo urbano
c) os preços fundiários são determinados pela apropriação de econo -
mias externas criadas sobretudo pelo poder público;
d) assim sendo, torna-se necessária a intervenção governamental com
o objetivo de corrigir as' irracionalidades no uso do solo e de pro -
mo v er a e q üi d a d e na di s tri b ui ç ão s ó ci o - es p a ci al d a ri q ue za.
A tal argumentação teórica juntam -se considerações de ordem práti -
ca. Tenta-se demonstrar que o combate aos ganhos "ilícitos" dos proprie -
tários seria possível, mesmo tratando -se de uma limitação do direito de
propriedade, pois contaria com o apoio das frações capitalistas da socieda -
de, interessadas em aliviar as tensões sociais decorrentes das desigualdades
sociais nas cidades. Alguns chegam até a pensar na formação de um pacto
dos interesses capitalistas contra os interesses dos proprietários.
Não obstante acdaréi - iCia - da argumentação; o que presenciamos é
uma i ncapacidade do Governo para intervir de maneira efi caz nos meca -
nismos de valorização da terra, não somente no Brasil, mas também nos
países latino-americanos. Em muitos existe mesmo um conjunto de instru-
mentos jurídicos e i nstitucionais de intervenção que form almente permi-
tiriam um control e do desenvolvi mento urbano. No entanto, nesses países
é muito acanhada a atividade pl anejadora e o crescimento urbano continua
a produzir as "irracionalidades" na ocupação do solo.
Por não acreditar na existência de um "caráter tropical ", que expli -
caria esses impasses entre intenção : e gesto, penso ser necessário aprofundar
a discussão sobre a natureza da questão fundiária. A meu ver, mesmo con -
siderando haver avanços recentes nas formul ações teóricas, permanece
,
confusa a relação entre estruturação do espaço urbano e mercado de terras.
A noção de especulação, que se tornou a pedra de toque dos debates, serve
mais para confundir do que para explicar, pois remete a relação a uma in -
determi nação econômi ca, sobretudo quando se quer estabel ecer separa-
ções entre ganhos "lí ci tos" e "i lí citos".
A meu ver, o debate somente tomará cami nhos mai s prof í cuos se
partir de uma constatação f undamental: o f ato de que a terra é um bem
não-produzido que, portanto, não tem valor, mas que adquire um preço.
Ora, um bem não-produzido não pode ter seu preço regul ado pel a lei dá
oferta e da procura; pois não há lei regulando a sua oferta. É a procura que
sus ci t a o p r eç o d a te rr a e nã o o e n co n tro n o m er c ad o d e "p ro d ut or es "
e compradores de solo. Mas aqui é necessário esclarecer que não é a de -
manda fi nal formada pel os consumi dores ori entados pel as suas pref erên -
cias e levando em consideração as utilidades das várias porções de solo.
.T.rata- s- é- dá— dseM- a- nda capitalista por solo. Em outras palavras, é necessário
espaço urbano
•
col ocar como pr emi ssa d e an ál i se q ue os pr eços f undi ári o s são f ormados
a partir da hierarquia de preços gerada pelas várias demandas dos agentes
capitalistas que valorizam seus capitais através da utilização e da t ransfor-
mação do uso do solo urbano. Isso significa dizer que a compreensão dos
mecanismos de formação dos preços da terra, bem como os efeitos destes
sobre a configuração espacial das cidades, passam, necessariamente, pela
análise das relações entre valorização dos capitais e uso do solo.
Ness e s e nti d o g an h a p arti c ul ar i m port â nci a o est ud o do proc esso
de produção e di stri bui ção dos objetos i mobili ári os, especi al mente das
edificações. Com efeito, o capital que nele se valoriza é grande demandador
de solo urbano, pois a cada ciclo da sua reprodução necessita utilizar terra.
Duas conseqüênci as surgem dessa especificidade. De um lado, o proprietá -
rio fundiário, enquanto monopolizador do uso d a terra, é uma barreira à
valorização do capital produtor dessas mercadorias. O surgimento e o de -
senvol vimento desse ramo de produção depende das condições que per -
mi tem ao ca pi tal super ar esse obstác ul o. D e outro l a d o, esse c api tal
tem a possi bilidade de captar parte do preço do solo através da
transformação do seu uso. É necessário, pois, estudar o mercado de terras
juntamente com
o mercado imobiliário, identificando-se os agentes que neles operam e as
relações de cooperação e conflito que estabelecem.
Não pretendo aqui realizar tal análise. Espero apenas identifi car al -
guns aspectos teóri cos da relação entre espaço urbano, mercado de terras
e produção dá habitação, fundamentados em pesquisa bibliográfica. Esse
trabalho tem, portanto, um caráter preliminar .
Num primeiro momento, tentarei estabelecer as bases teóricas para
compree nsão da rel aç ão entr e espaço ur ba no e a cum ul a ção do c api tal .
Este tópico servirá para colocar os termos da questão fundiária a partir da
compreensão mais ampla das contradições da urbanização capitalista. Num
segundo, procurarei identificar as relações entre a produção e consumo dos
objetos imobiliários e a valorização da propriedade privada da terra urbana,
buscando construir o quadro teórico para a análise das relações entre os
agentes presentes nos processos de valorização fundiária e imobiliária. Por
sua importância em termos de uso de solo e pelas suas especificidades, cen-
trarei minha atenção no processo de produção da habitação. Por último,
esboçarei algumas conclusões que poss ibilitem alimentar a discussão sobre
o papel da propriedade privada da terra na geração dos problemas urbanos.
solo urbano
A Formação e Renovação do Espaço Construído
A busca do estabelecimento de relações entre o espaço e a acumulação do
capital tem sido uma constante preocupação de economistas e sociólogos.
Para os teóricos da sociedade capitalista ela tem-se resumido na elaboração
de modelos de localização que permitam às firmas maximizar seus investi -
mentos, através da internalização de economias externas. A formação des -
sas economias é irrelevante para esses autores e são assimiladas às "condi-
ções naturais" da produção.
Outros autores, mai s preocupados em compreender e criticar a l ó -
gica global da produção capitalista de mercadorias, têm buscado com -.
preender aqu el a rel ação através do concei to de capi tal soci al fi xo. Para
eles as firmas se apropriam de um capital produzido socialmente, sem que
nada paguem por essa utilização. A ci dade seri a então um espaço cons -
truído, onde estão presentes um conjunto de el ementos que exercem para
o processo global de produção o mesmo papel q ue as máqui nas no interior
de um processo parti cul ar: capi tal constante fi xo. Embora essa f ormul a -
ção lance as bases para a compreensão das contradições da urbanização
capitalista, ela não esclarece a real natureza da relação entre o espaço e a
acumulação do capital. Com efeito, cada processo particular de valorização
não i ncorpora valor da i nf ra -estrutura e dos equi pamentos urbanos, como
o faz com a utilização das máquinas, das instalações, enfim do capital cons -
tante fixo. A relação entre a produção capitalista de mercadorias e o espa -
ço se dá através da apropri ação pel o capital dos efei tos úteis existentes
nesse espaço. Em outras pal avras, o espaço construído se constitui num
valor de uso complexo l que tem a propriedade de tornar o trabalho social
mais produtivo de mais-valia.
O espaço construí do representa uma força produtiva sociali zada, da
qual cada capitalista procura apropriar -se para valorizar seu capital em me-
lhores condições. Veremos mais r,cliante os termos dessa relação. Parece -
me importante identificar antes os aspectos concretos desse valor de uso
compl exo. O mais importante, como há mui to tempo se reconhece, é a
concentração espacial de um grande número d e trabalhadores, que tem a
propriedade de gerar uma força p'rodutiva coletiva superior à simples soma
das forças de cada trabal hador tomado separadamente. Um outro elemento
é a complexa interdependência entre uma multiplicidade e diversidade de
uni dades de produção e de ci rcul ação de mercadori as, f ormando aqui l o
que nos est udos sobr e l oc al i z ação se c un hou como mei o i ndustri al .' Mas
o surgimento desses ef eitos úteis de aglomeração depende da existênci a
de, um sistema espacial de objetos imobiliários. O siste ma espacial de obje-
3
espaço urbano
tos imobiliários é a base física da formação do valor de uso complexo. Ele
nasce da articulação quantitativa, qualitativa e espacial de vários valores de
uso específicos: vias de transportes e comunicações, sistema de captação,
tratamento e di stri bui ção de água, si stema de recol hi mento de esgoto,
sistema de distribuição de energia, moradias, praças, parques, sistema de
abastecimento etc.
Para a indústria a localização no espaço urbano significa a escolha de
um pónto que l he permita maximizar a apropri ação do val or de uso com -
pl exo. E ssa local ização óti ma se traduz em mai or capaci dade de extrair
mais-valia através do uso das utilidades que compra na forma de merca -
dorias e dos efeitos úteis de aglomeração que encontra pceexistente s. Para
a esf era de circul ação, o espaço construi - do tem a utilidade de permi tir
uma di minui ção do tempo de duração da imobilização do capital.
Mas, se o espaço construído tem um importante papel , no processo
de a cu mul aç ão do c api t al , a s u a f orm aç ão e r en ov aç ão é pro bl em áti ca.
A razão principal é que a sua constituição se dá nos marcos das relações
capi talistas de produção, o que equival e a diz er que el a está subordi nada
às leis que regem a produção e circulaçã o de valores. Para melhor com -
preender essa af i rmação val e uma comparação entre a f orça produti va
cri a da no i nt eri or d e um p roc esso pa rti c ul ar de pr od uç ã o e est a, q u e
,
nasce da combinação de vários processos autônomos de produção e cir -
cul aç ão d e me rc ad ori as. E nq ua nt o n um a em pres a o c a pi tal co ns eg u e
impor sua domi nação para combi nar mei os de produção e f orça de traba -
lho para melhor utilizar as forças produtivas, o valor de uso complexo de -
pende de uma cooperação nascida ao azar. É por esse moti vo que convé m
falar em formação do espaço construído e não em produção pois nenhum
agente capitalista detém o controle sobre o seu surgimento.
No que concerne ao sistema espacial de objetos imobiliários, a sua
for i maçâ'o depende das condi ções econômi cas que permitam a produção
de cada el emento como mercadori a. Com ef ei to, embora o conjunto de
objetos formem uma utilidade, cada um em si mesmo é um valor de uso,
muitos produzidos como mercadoria. Assim sendo, a formação desse sis -
tema depende de processos autônomos, o que não garante a necessária
articul ação quantitati va, qualitati va e locaci onal .
As contradições da urbanização capitalista podem, em grande parte,
ser entendidas a partir dos obstáculos que se colocam à formação do sis -
tema espacial de objetos imobiliários. Em primeiro lugar, a natureza desses
objetos (bens duráveis e fungíveis, de co nsumo indivisível) dificulta a sua
produção na f orma de mercadori a, que exi ge a separação entreprodução
e 'co nsumo, i ndi vi dual i z ação do consumo e tot al a propri aç ão do o bj eto
solo urbana
pelo consumidor. Em segundo lugar, a produção exige muitas vezes um
capital de forte composição orgânica e baixa velocidade de rotação, com
conseqüências ao nível da taxa de lucros. Contudo, esses dois obstáculos,
por si sós, não explicam as dificuldades para a formação do sistema espa -
cial de .objetos imobiliários. Com efeito, alguns objetos já foram produzi-
dos de forma capitalista, como, por exemplo, o sistema de transporte fer -
roviário, que hoje se acha nas mãos do Estado como valor de uso. Por
outro lado, em alguns países certos objetos são produzidos e circulam co -
mo valor de uso e em outros surgem como valor de troca. A forma como
em cada sociedade e em cada momento são vencidos os obstáculos à pro -
dução dos objetos imobiliários que constituem o suporte físico do valor de
uso complexo é a base para .a compreensão dos processos de urbanização
.
e do surgimento do planejamento urbano.
Um terceiro obstáculo é a questão fundiária. Ela se expressa, de um
lado; pela necessidade de grandes quantidades de solo urbano para a pro -
dução dos objetos imobiliários, que se contrapõ em ao imenso parcelamento
do uso da terra urbana, característica marcante de todas as cidades ca -
pitalistas. De outro lado, a propriedade privada da terra é um monopólio
sobre um eleme nto fundamental da pr oduç ão dos objetos imob iliár ios.
Esse obstáculo, em princípio enfrentado por todos os capitalistas, atinge
mais fortemente o setor de produção imobiliário, uma vez que a proprie -
dade privada da terra ressurge como empecilho a cada novo ciclo de repro -
dução do capital. Em conseqüência, no caso da produção de objetos imo-
biliários, particularmente de edificações, o proprietário fundiário está em
posição de exigir altos tributos para ceder seu monopólio sobre o uso do
solo. Para que surja e se desenvolva a produção capitalista imobiliária são
necessárias certas condições que permitam o pagamento pelo capital desse
alto tributo e ainda lhe reste o lucro médio. Essa posição limitadora é ainda
maior na medida em que o capital se defronta com a terra usada como su
porte de atividades não-capitalistas ou que correspondem a momentos ante-
riores da divisão social do trabalho. São os casos em que a propriedade é a
base do pequeno comércio, do artesanato, do campesinato instalado nas
zonas periurbanas. Nesses casos, um ' obstáculo adicional a ser enfrentado
pelo capital é a "irracionalidade" do proprietário em não querer transfor -
mar seu bem em mërcadoria. 3 Muitas vezes, será necessária a intervenção
do Estado, na forma dos programas de "renovação urbana" para resolver
esse conflito.
Conc luind o, p odemos afirma r que a p ropr ied ade pr ivada da ter ra
não pode ser colocada como a principal causa dos problemas urbanos. Ela
36
espaço urbano
ocupa um lugar específico no conjunto das contradições da urbanização
capitalista.
Produção e Comercialização da Habitação
e Propriedade Privada da Terra Urbana
Tentamos mostrar anteriormente que a contradição básica da urbanização
capitalista é que o espaço construído (como valor de uso complexo) repre -
senta uma socialização das forças produtivas cuja formação e renovação
se chocam com as relações capitalistas de produção. O aspecto fundamental
dessa contradição é que o espaço construído é ao mesmo tempo objeto de
consumo (intermediário e final) e de . valorização de capitais especializados
na produção e circulação dos objetos imobiliários que servem de suporte
físico do valor de uso complexo.
Nesta parte do trabalho vamos examinar as contradições do setor
que produz os objetos imobiliários, tomando como centro a produção de
edificações para moradia. Nossa preocupação será identificar os agentes
presentes nesse processo e suas relações.
Valor de Uso da Moradia
Antes de entrarmos nessa análise é necessário discutir como se define o
valor de uso da mercadoria moradia. Essa discussão é importante para que
se compreenda a relação entre os processos de produção e comercialização
da moradia e o solo urbano. Pertence a nossa consciência a imensa impor-
tância da localização na determinação dos preços da moradia.. Ela revela
que a utilidade dessa mercadoria não é apenas definida pelas suas caracte -
rísticas internas enquanto construção. Seu valor de uso é também determi -
nado pela articulação espacial de abjetos imobiliários. O que é vendido não
são apenas "quatro muros", mas também um ticket de participaçã) no
consumo dos objetos imobiliários. 4 A importância desse elemento na de-
terminação dos valores de uso das moradias cresce na razão direta da dife-
renciação do espaço construído, ou seja, quanto maiores as desigualdades
quantitativas, qualitativas e locacionais do sistema espacial de objep:)s imo -
biliários, maiores, serão as diferenças dos valores de uso das moradias.
É a dependência da moradia vis-à-vis o espaço construídó que con-
fere importância à localização na determinação'clo seu preço. Esta é uma
solo urbano
constatação importante na medida em que o conhecimento do uso em po -
tenci al dos terrenos permite o control e de um el emento importante do
processo de valorização fundiária e imobiliária. Em outras palavras, o con -
trole do momento de transformação do uso do solo pode permitir que um
agente se benefi ci e de um preço que não provém apenas do monopóli o
sobre a terra, mas do monopólio sobre o acesso ao consumo do sistema
espacial de objetos imobiliários. Utilizaremos ess e elemento quando ana-
lisarmos a produção capitalista da habitação.
Contradições da Produção Capitalista da Habitação'
F. Engels, em A questão da moradia, analisa o processo social de constitui-
ção da probl em áti ca ha bi taci onal . Na. pol êmi ca q ue tra va com Pro udho n
e Sax sua preocupação é demonstrar que se trata de uma questão produ -
zi da pel a própri a l ógi ca de f uncionamento da soci edade capi talista. No
entanto, E ngel s não consegue ser convi ncente q uando tenta explicar por
que, malgrado o fato de as moradias alugadas aos operários apresentarem
elevadas taxas de rentabilidade em relação ao investimento realizado, o
desenvol vimento de um setor capitalista de produção da habitação encon -
tra dificuldades . Na sua opi nião interessava aos capitalistas manter a pe -
núri a de moradi as como meio de manter a dominação sobre os operários.'
Na verdade não estava nos horiz ontes de E ngel s os obstácul os para
a valorização de capitais na produção da habitação. Hoje está demonstrado
que existem dificuldades estruturais para que tal setor surja e possa suprir
as necessidades sociais. 6
Elas dizem respeito às condições de produção e realização do capital
investido na construção de moradias.
O primeiro obstáculo é a propriedade privada da terra. Ela representa
o monopóli o sobre uma condi ção da produção, que não p ode ser cri ada
pelo próprio capital. ? Como dissemos anteriormente, o capital deve pagar
um tri buto para obter essa condi ção a cada novo ci clo da sua reprodução.
O que desejamos frisar nesta parte é que o agente que detém o direito de
uso da terra controla um elemento fundamental no processo de produção.
Esse agente pode ser o proprietário fundi ário ou outro qual quer que obte-
nha o direito de propriedade. O capitalista construtor somente terá contro -
le desse elemento se puder aplicar parte do seu capital na compra da terra.
Mas o setor de produção de moradias somente poderá se constituir e se d e-
senvol ver se houver um fluxo permanente de terrenos disponí veis, condi -
ção fundamental para a existência de um processo contínuo de valorização
38
espaço urbano
do capital investido na produção de moradi as. Sem essa condição apenas
existirão pequenas empresas, de caráter artesanal ou manufatureiro, com
escassos capital-dinheiro investidos. Assim sendo, torna-se necessária a exis= -
tência de um pré-financi amento, capaz de aprovisionar em terrenos o capi -
tal. Essa função será exercida com o surgimento do capital de incorporação,
como veremos a seguir.
O segundo obstáculo é a inexistência de uma demanda solvável. Ela
se define por uma inadequação do valor da moradia aos salários. Com efei-
to, os preços da moradia tendem a ser extremamente elevados, se compara-
dos aos outros produtos de consumo, e, paralelamente, os rendimentos da
popul ação tendem a li mi tar -se aos sal ários. O capi tal -moradi a somente
pode realizar-se aos poucos, na medida do seu consumo, pois os salários
tendem a contempl ar as necessi dades habitaci onais de hoje .e não as do
ano que vem. A conseqüênci a é que _o retorno do capi tal comprometi do
à sua forma di nheiro tenderá a se prol ongar durante um período muito
superior ao das outras mercadorias. .
A produção capitalista da habitação passa .a depender da existênci a
de um capital de circulação capaz de suportar esse longo período de rota -
ção, através do financi amento do consumo, permitindo ao capital constru -
tor obter uma rotação normal.
A emergência e desenvolvimento de um setor capitalista de produção
de moradias depende, pois, da existência de agentes capazes de exercer as
funções de liberação do terreno e financiamento do consumo, seja através
do aluguel seja através da compra. As formas como são atendidas essas ne -
cessi dades determi nam em cada soci edade e em cada momento históri co
as características dos processos de produção e circulação da habitação. Eles
constituirão sistemas de produção e de circulação específicos, definidos
pelos lugares de dominação/subordinação ocupados pelo proprietário fun -
diário, construtor, financiador e usuário.
Passarei agora a tratar desses sistemas. Limitar-me-ei aos sistemas de
produção. Não preteri do f az er uma históri a dos processos de produção,
mas apenas construir um quadro teórico que sirva como instrumento de
análise.8
Sistemas de Produção da Habitação
O primeiro sistema que podemos pensar é o da produção não-mercantil.
Nel e o usuári o é o ag ent e domi n ant e: tem a t erra, por co mprq ou outro
meio, constrói a moradia ele mesmo ou através da contratação de um agen -
solo urbano
te construtor. A tendência é que esse sistema se desenvolva nas duas franjas
opostas do mercado imobiliário, no segmento composto pelos trabalhadores
excluídos do mercado capitalista e no constituído pelas camadas mais enri -
queci das da soci edade. Nos dois casos, a l ógi ca domi nante e determi nada
pela utilidade e pelas posses do consumidor, mesmo quando o sistema este -
ja integrado com circuitos de valorização de capital (empréstimos imobiliá -
rios, pagamentos de empresa de construção, compra de materiais etc.).
0 segundo sistema é o comando pela lógica rentista. Corresponde ao
predomí nio do propri étári o no processo de li beração e transf ormação do
uso do solo, produção e na comerci alização das m oradi as. Ele é composto
de três vari antes, o l oteamento, a construção de conjuntos de habitações
e o aluguel da terra a um construtor. Na primeira, o proprietário limita -se a
transformar o uso do solo, acondici oná -lo com alguns objetos urbanos e
vender os lotes. Na segunda, o proprietário emprega uma soma de recursos
também na construção de moradias para al ugar. 9 Na terceira, o proprietário
aluga seu terreno a um construtor, sob a condição de nele serem cons truídas
casas para al uguel e, findo o contrato, o terreno e as casas retornam ao
proprietário. 10 Nas três variantes a racionalidade que preside ao processo é
a apropriação de uma renda, fundiária ou imobiliária, capital iza da ou não.
E sses doi s si stemas predomi nam quando o capi tal ai nda não pene -
trou no ramo de produção de moradias, ou penetrou apenas parcialmente,
embora exista uma escassez de moradi as, fruto de um rápi do e i ntenso
crescimento urbano. Geralmente, os construtores são pequenas firmas,
muitas vezes artesanais, que surgem e desaparec em em função da expansão
ou retração do mercado.
O terceiro sistema é o da incorporação imobiliária. Corresponde ao
momento em que o papel domi nante é exercido por um capital de circul a -
ção, uma vez que este passa a controlar o terreno e a transformação do seu
uso. O incorporador compra a terra, planeja a operação, encontra financia -
mento para a produção e a comercialização e contrata a empresa constru -
tora. A racionalidade do processo passa a ser a racionalidade do capital de
circulação. A origem desse capital pode ser variada, desde patrimônios fa -
miliares que passam a ser "aplicados no imobiliário" até o capital financei -
ro, passando por formas combinadas de capitais de origens diferentes.
A condi ção bási ca para o surgi mento desse si stema é a ex ti nção ou
a perda do signifi cado dos sistemas domi nados pelo propri etári o e pelo
consumidor, que passam a agir nas franjas do mercado. Isso pode acontecer
pela ação de vários fatores, a saber: espaço urbano
40
a) surgimento de uma demanda mais estável e de maior poder aqui-
sitivo;
b) aumento dos preços dos terrenos, em função, sobretudo, das ren -
das de localização, exigindo a aplicação de grandes somas de capi -
tal-dinheiro, como pré-requisito à produção.,
c) transformações no capitalismo, com a emergência dos monopólios
que empurram as frações não-monopolistas para esferas menos
rentáveis;
d) surgimento de um sistema financeiro capaz de captar pequenas
poupanças, sub-remunerando-as e colocando-as à disposição do
setor imobiliário, para o financiamento da produção e da comer -
cialização.
E m mui tos países f oi necessári a a i ntervenção do E stado para que
essas condições fossem criadas e esse, ao nosso ver, é o principal objetivo
das políticas habitacionais.
Esses sistemas não representam uma cronologi a históri ca da produ -
ção da habitação. Numa sociedade eles podem coexistir de uma forma arti -
culada» Isso equivale a dizer que existem racionalidades heterogêneas no
mercado i mobi li ári o e, conseqüentemente, no processo de ocupação do
espaço urbano. No entanto, podemos supor que há uma tendência para o
predomínio da racionalidade do sistema de i ncorporação na formação do
espaço urbano. Por esse motivo é interessante aprofundar o conhecimento
desse sistema.
O Sistema de Incorporação
O incorporador é um agente que exerce as seguintes funções: 12
a) escolha e compra do terreno;
b) análise do mer c ado;
c ) concepção e desenvolvimento do projeto, compreendendo aspec -
tos técnicos, legais, fiscais, financeiros e operacionais;
d ) mobilização do capital necessário à operação, compreendendo, fi -
nanci amento para construção e para o consumidor final.
E xi ste uma pol êmi ca sobre a def i ni ção da naturez a desse sente. A
razão das divergências é o fato de que, apesar de ser um agente capitali sta,
o incorporador após a compra do terreno assume -a função exarcida pelo
propri etári o f un di ári o. Pe nso q ue s eri a mai s prof í cuo pe nsar o p ap el do
 solo urbano
incorporador a partir desta dupla função: de capitalista comercial, que in-
veste nas atividades promocionais da produção, e de um proprietário fun-
diário que exerce o controle sobre o acesso e a transformação do uso do
solo. Trata-se de um proprietário fundiário-capitalista comercial, na feliz
expressão de Dechervois e Théret. 1 3 Uma ou outra f unção pode predomi nar,
o que significa que a racionalidade desse agente pode -ser predominantemente
renti sta ou predominantemente baseada no lucro comercial . Os fatores que
condicionam essa racionalidade s ão as relações travadas pelo incorporador
com os outros dois agentes do processo, ou seja, o proprietá rio inicial da
terra e a empresa construtora.
Relação incorporador versus proprietário fundiário
Essa é uma relação diferente da relação clássica que serve a Marx como
parâmetro para a sua análise da renda fundiári a. O incorporador não é o
agente-suporte do capital produti vo, como o é o arrendatário que investe
na agricultura. Se,u capital se valoriza na esfera da circulação da mercadoria
e não no momento da produção. Por isso parece -me dif ícil pensar que o
prdço da terra pago pelo incorporador seja regulado pelos sobrelucros gera -
dos no processo de construção.
Por outro lado, o proprietário não se ass emel ha ao proprietário ren-
tista que vive do arrendamento da sua propriedade. Ela pode ser suporte de
processos de valoriz ação de capi tais, quando se trata de terrenos utiliza dos
por indústrias, empresas comerciais e financeiras; ela pode ser suporte de
atividades econômicas não-capitalistas quando se trata de locais usados pelo
pequeno comérci o, pelo artesanato e pel o camponês i nstal ado nas
fronteiras agrícolas da cidade; a terra pode também ser usada apenas como
suporte de consumo, quando se trata de terrenos utilizados para moradias;
finalmente, a terra pode servir como meio dd reserva de valor, através da
compra e retenção por um agente econômico.
Nos primeiro e último tipos de uso o preço da terra pode ser regul ado
por condi ções econômi cas, ou seja, pel os sobrel ucros de local ização
obtidos pelos agentes capitalistas e pelas condições de rentabilidade dos in -
vestimentos realizados nos circuitos financeiros. Mas, nos outros c asos, não
há uma determinação econômi ca da relação entre incorporador e propri e -
tário da terra. Em outras pal avras, o preço da terra não é determi nado
exclusivamente pelo funcionamento das leis de mercado de terras. É a pro -
cura capitalista que suscita a oferta de terras urbanas.
Essa característica da relação entre incorporador e proprietário é evi -
denciada pela prática do cálculo da viabilidade de uma operação. É um cál -
42
espaço urbano
culo "da frente para trás", no qual o dado é o preço de mercado: o i ncor -
porador descobre um terreno passível de liberação; concebe uma operação
l evando em co nta o preço máxi mo das moradi as que o "ponto" permi te
cobrar, a quanti dade total de moradias que podem ser construídas; calcul a
os custos de produção, i ncl uindo a construção, pl anejamento, financiamen -
to e comerci alização. E sses el ementos l he permitem cal cular a sua margem
de l u cros. " É ess e o da do f u nd am ent al das ne go ci aç ões qu e est a bel ec e
com 'o propri etário. O preço máxi mo que pode pagar pela terra é aquel e
que não signifi que uma dimi nuição da margem de l ucros para aquém do
determi nado pel a taxa geral de l ucros. O i ncorporador tentará pagar um
preço fundiário que lhe permita um sobrelucro. Isso serás.possi'vel na medi -
da em que a l ocalização do terreno no espaço urbano permita ao i ncorpo -
rador fixar um preço de mercado pela m oradia superior aos praticados na-
quel e ponto. Nesse caso, o i ncorporador se apropri a de uma renda ori unda
da transformação do uso do solo.
A natureza da rel ação entre propri etário fundiário e incorporador faz
com que o elemento central das empresas que se dedicam à incorporação
imobiliária seja a política de compras de terras. Ela se constitui em estraté -
gias de aquisição que permitem ao incorporador liberar o terreno e se apro -
priar de parte da renda fundi ária. Segui ndo as pegadas de Topalovls pode -
mos i dentif i car basi camente dois ti pos de estratégi as. A pri mei ra provém
da i novação i ntroduzi da pelo i ncorporador no uso do sol o, que comporta
várias práticas diferentes. A segunda se fundamenta na antecipação sobre a
alta dos preços de mercado das moradi as num a determinada zona, em fun-
ção da real ização pel o Estado de equi pamentos urbanos que mudam os
valores de uso das moradias nela localizadas.
Concl ui ndo. O e xam e da rel aç ão entr e propri etári o/ i nc orporador
comporta duas dimensões: uma proprietário/capitalista comercial e outra
propri etário/proprietário.
Relação incorporador versus construtor
Trata-se de uma relação de dominação/ subordinação. Com efeito, por con-
trolar o acesso e a transformação do uso do solo e por ser um agente -supor-
te do capital de circulação necessário ao financiamento da produção e da
comerci alização, o i ncorporador está em posi ção de domi nação dg proces -
so de produção. A empresa construtora trabal ha sob a encomenda do
incorporador, que define todas as características do produto e muitos ele -
mentos do processo de produção.
43
solo urbano
O i ncorporador paga ao construtor o preço geral de prod ução, ou
seja, os custos de produção e mais o lucro determinado pel a taxa geral de
lucros.
É , po rta nt o, um a rel aç ão q u e a dmi te t am bém d u as di mens ões:
capi tal i sta com erci al / capi tal i sta "i n dustri al " e propri et ári o/ capi tal i sta
"industrial". 16
Essa dupla posição de dominação torna possível a apropri ação pelo
incorporador dos eventuais sobrel ucros surgi dos a nível de produção, em
f unção de f atores li gados a condi ções naturais dos terrenos e l ocalização
do empreendimento em relação às fontes de matérias -primas, mercado de
trabalho etc.
A l imitação dos ganhos do capi tal construtor ao determi nado pel o
preço geral de produção é a pri nci pal raz ão do atraso tecnológi co do setor
de produção de habitações. Com efeito, na medida em que os lucros extra-
ordi nários tendem a ser transf eri dos ao i ncorporador, a acumul ação d o
capital empregado na construção é baixa, o que coloca obstáculos à sua
concentração e ao aumento da sua composição orgâni ca. Convi vem no se -
tor um pequeno número de grandes empresas e um grande número de pe -
quenas empresas. A organização do trabal ho é ai nda do ti po manuf atureiro
e as poucas máquinas utilizadas são do tipo ferramentais, ou seja, instru -
mentos d e trab al ho ma ni pul ados pel o tra bal ha dor. E m c onseq üê nci a, a
única forma pela qual o capital de construção pode aumentar seus ganhos é
através do aum ento do ní vel de expl oração da força de trabal ho: extensão
da jornada de trabalho, contratação de subempreiteiros, utilização do "tra -
balho negro" etc.
Conclusões
Gostaria agora de assinalar alguns pontos para discussão.
1. Em primeiro lugar, é equi vocado pensar que a formação do espa -
ço' urbano está submetida a uma monorracionalídade. Coexistem
processos dif erenci ados responsáveis pel a configuração espaci al
das cidades.
2. Em segundo lugar, o fundamento dessa heterogeneidade é o duplo
papel assumido pelo espaço nas sociedades capitalistas. Enquanto
valor de uso complexo, o espaço é apropriado como efeitos úteis
de agl omeração que permi tem valoriz ações dif erenci adas dos
capi tais. Mas a ci dade é também um conjunto de mercadori as
imobiliárias.
44
espaço urbano
3. Em terceiro l ugar, essa heterogenei dade é maior na medida em
que a principal' mercadoria imobiliária — a moradia, é produzida
por sistemas que funcionam segundo racionalidades diferenciadas,
determinadas pelas formas como se valorizam propriedade da ter ra
e capitais: renda fundiária/imobiliária, lucro comercial/renda
f undi ári a e l ucro "i ndustri al ".
4. Em quarto lugar, os pontos acima mencionados nos levam a con -
clui r que a i nfluência do mercado de terra na estruturação do
espaço urbano é medi atiz ada pel as f ormas como são produzi das
e distribuídas as moradias.
5. Por último, a questão fundiária urbana não pode ser colocada par-
tindo-se do pri ncípi o segundo o qual existe um conflito entre
interesses capitalistas e fundiários. A meu ver, como surgimento e
expansão do sistema de incorporação a tendência é que haja uma
articulação entre os processos de valorizaç ões fundiária e irnobi-
liária, aprofundada com o estabelecimento de relações orgânicas
entre a incorporação e o capital financeiro. Apenas para ilustrar
essa tendência, menciono a entrada do Grupo Brascan na incor -
poração de edifícios de apartamentos e a recente decisão do Grupo
Atlântica-Boavista em se lançar na incorporação de shoppings.
Penso, no entanto, que a compreensão exata da questão fundiária
necessita que, para cada país e mesmo para cada cidade, sejam an alisados
os sistemas de produção imobiliária, e. apreendidas suas articulações.
Notas
E s s e con ce it o e n co nt ra -s e d e se n vo l vido , p ri n cip al me n te , na s s e gu i nt es o br as:
— P r et e ce i l l e , E . L a p la n if ic at ion urb a in e . Pa r i s , C en t r e de S o cio l og i e U rb a i n e ,
1974,
Lojkine , J. L'État, Le marx isme et l' urbain e. Paris, PUF, 1976.
T op al o v, C . L a urb an iz a ción ca p it a list a. M éxi cd, Ed i tor i al Ed i co l , 197 9.
2 . V e r a p r o p ó s i t o C a s t e l l s , M . L a q u e s t k in u r b a in e . P a r i s , M a s p e ro , 1 9 7 3 .
3 . Para es se s ag en te s a propri ed ad e da terr a ka poss e so bre as co ndi çõ e s de produ -
ção. Muitas vezes, pequenos comerciantes,' artesãos e camponeses resistem à pro -
l e t ar iz a ção pe l a p rop ri e da de q u e m an t êm . No caso do s do is pr im e iro s, a p rop ri e -
dad e pode sig nif i car o a cesso a um a cli ent el a q ue fa ta lme nt e per der á com a ve nd a
d a t e r r a . O a t u a l co n f l i t o e m t o r n o d a s d e s a p r o p r i a çõ e s f e i t a s p e l a H i d o e l é t r i ca
de ,It aipu e viden ci a es sa contradi ção. Para os ca mpon eses, o pre ço obtido não
lhes p ermitirá conti nuar livres, como produtores ind epend ente s, sob fetudo con -
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s i de ra n do- se qu e o Pa ra n á s ofr e r áp ido pro ce sso d e con ce nt ra ção f un di á ri a .