Declaratoria de fábrica

Es la inscripción de una edificación en el registro de predios. Es como una partida de

nacimiento de la propiedad, puesto que deben inscribirse las características y
condiciones técnicas de la obra.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe
inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento
podrá vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cómo esté
inscrito el predio. Eso le va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se
valorizará más por estar saneada.

Requisitos
Si la edificación se construyó sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, se debe
tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Superintendencia Nacional
de Registros Públicos (Sunarp) y acogerse a la Ley 27157.
El procedimiento administrativo para la regularización de edificación sin licencia se
inicia con la presentación de los siguientes documentos.
1. Formulario Único de Edificaciones (FUE).- Documento que debe ser visado por el
propietario y por el profesional responsable del proyecto, en tres juegos con firmas
originales.
2. Documento que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular
en los casos que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario del
predio.
3. Si el solicitante en una persona jurídica se acompañará la respectiva constitución de
la empresa y copia literal del poder expedido por el registro de personas jurídicas,
vigente al momento de presentación de los documentos.
4. Memoria Descriptiva.- Informe de ubicación, forma, área, medidas, estado de
terminación y de conservación del predio en trámite; firmado por el profesional
constatador responsable de la edificación.
5. Carta de Seguridad de Obra.- Documento que debe ser firmado y sellado por un
Ingeniero Civil colegiado y Habilitado, que actúa como constatador.
6. Documento que acredite la fecha de ejecución de la obra.
7. Declaración Jurada de Habilitación Profesional.- Declaración Jurada simple de estar
habilitado por el colegio profesional respectivo.
8. Juego de Planos.- Plano de Ubicación y Localización (con cuadro comparativo de
áreas, secciones de vías), Plantas (totalmente amobladas), Cortes y elevaciones a nivel
de proyecto suscrito por el administrado y con firma y sello del profesional
constatador responsable del proyecto. Planos de sistema de seguridad, evacuación y
señalización (cuando sea necesario).
9. Antecedentes de la edificación.- Declaratoria de fábrica, conformidad de Obra,
licencia de obra, de la construcción existente que no es materia de regularización, con
sus correspondientes planos de ser el caso.
10. Presupuesto de Obra calculado en base a cuadro de valores unitarios oficiales de
Edificación (actualizado a la fecha de regularización para el pago de multa).
11. Indicación del Comprobante de Pago por Derecho de Trámite.- Número de Recibo
efectuado ante la Municipalidad Distrital de Santa Anita.
12. Recibo de pago al CAP y a INDECI para la revisión de proyectos comprendidos en
las modalidades C y D de acuerdo a la Ley N° 29090 y modificatorias.
13. En el caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya fábrica se
encuentre inscrita en el registro de predios se acreditará que sobre el bien no recaigan
cargas y/o gravámenes, en su defecto se acreditará la autorización del titular de la
carga o gravamen.
14. En los casos de que el predio se encuentre dentro del Régimen de Propiedad
Exclusiva y propiedad común, deberá de adjuntar autorización de la junta de
propietarios y copia del reglamento interno, el plano de independización
correspondiente a la unidad inmobiliaria. Los predios que no cuenten con reglamento
interno y su respectiva junta de propietarios inscritos, deberán presentar el
consentimiento expreso con carácter de declaración jurada legalizado de los
propietarios de las unidades de vivienda que conforman la edificación. La propiedad
debe encontrarse libre de cualquier proceso judicial de copropiedad.

Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999

- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente
llenado y firmado por el presentante.

- Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante, con la

constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa
respectiva.

- Formulario Único de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley Nº 29090 aprobado

por la municipalidad, o parte notarial de la escritura pública donde se inserte el FUE.
- Plano de ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional
competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de
aprobación).

- Declaración jurada con firma certificada por Notario Público de los propietarios
indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido
en el FUE (Art. 79 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).

Normas: reglamento interno e independizaciones según las nuevas

normas
DECLARATORIA DE FÁBRICA
 Ley 29090 (Ley) (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de
edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300, 29476 y 29566.

 D.S. Nº024-2008-VIVIENDA (Reglamento) (Reglamento de Licencias de

habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.

 Ley 27157y su Reglamento. (regularización de edificaciones)

 D. S Nº 035-2006-VIVIENDA

 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por

Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.
Ley 29090
 Objeto: facilitar y promover la inversión inmobiliaria.
 CAPITAL INMOBILIARIO
 Desregula las edificaciones en el Perú.
 ÉNFASIS aprobación automática de los proyectos edificatorios.
 Reducción del control y supervisión previos de las comisiones técnicas.

Tramites
Una vez aprobada, se solicita la conformidad de obra. Luego se presentan en la Sunarp
los planos de ubicación y de distribución por plantas -autorizados por un ingeniero civil
o arquitecto (no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por la
municipalidad-, la conformidad de obra y el formulario de solicitud de inscripción de
título debidamente llenado.