LA PROPIEDAD

- CONCEPTO
En un derecho real principal juntamente con el derecho de posesión y
el derecho de co-propiedad. Es el derecho más amplio y completo.
En sentido objetivo “el derecho de propiedad es un conjunto de
disposiciones legales que regulan la potestad del hombre sobres los
bienes”.
Subjetivamente, “derecho de propiedades es el poder legítimo de
ejercer las diferentes facultades que le reconoce la norma objetiva en
los bienes sobre los cuales recae este derecho”.
Como derecho objetivo el derecho de propiedades está constituido por
todas las normas legales que fijan y señalan los diferentes modos de
adquisición de los bienes; sus modos de transmisión y, finalmente, sus
modos de extinción o acabamiento.
Etimológicamente viene de la voz latina propietas, derivada de
propium, la que a su vez procede de prope con las personas,
consistente en la adherencia moral de los primeros a las segundas, de
un modo exclusivo para servir a los fines de esas personas.
El art. 923 del C.C. dice: “La propiedad es el poder jurídico que
permitió usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de
la ley”.
La Dra. Maish Von Humboldt, la define diciendo: “La propiedad es un
derecho de un bien, en armonía con el interés social, dentro de los
límites de la ley y con observancia de las restricciones por ella
impuestas”.
Hay que hacer presente, además, que la propiedad de un bien comprende
simultáneamente la de los “accesorios” que se encuentran en él,
natural o artificialmente unidos y la de los “frutos”, sean naturales
o civiles, así como de los “productos”, o sea que la propiedad de un
bien, sea mueble o inmueble se extiende a sus “accesorios”.

- FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Es indudable que el hombre tenga derecho para utilizar aquellas cosas
del mundo exterior que le son necesarias, para la satisfacción de sus
necesidades. De allí deriva el fundamento de la propiedad, como el
 derecho a excluir a los demás del uso y del goce de un bien. De no
existir el derecho de propiedad, las personas se verían continuamente
enfrentadas en la disputa violenta de los bienes y precisamente el
Derecho en general tiene el objeto originario de lograr, en lo
posible, la armonía social bajo determinados parámetros o leyes.

- NATURALEZA (caracteres) del Derecho de Propiedad:

1° Es un derecho real completo.- No hay otro derecho real de mayor
Jerarquía ni amplitud que éste: encierra facultades de uso y
disposición ya sea a título oneroso o gratuito.
2° Es un derecho absoluto.- Es el carácter que más se ha debilitado.
Mediante este carácter se daba al propietario el máximo de “poderes de
disposición” sobre la cosa; esto es, el propietario podía darle al
bien de su propiedad el destino o uso que más le conviniera, vale
decir, que más la viniera en gana, sin limitaciones.
Hoy en día la propiedad es vista como una “institución” que debe
reglarse y organizarse en función del interés social, colectivo,
mayoritario. Es carácter es de “absoluto” sólo ha quedado como tal en
teoría. Actualmente es muy relativo, por haberse restringido
notablemente.
3° Derecho exclusivo.- Sólo y únicamente el propietario puede tener a
su favor el provecho del bien: esto es, no se concibe que un mismo
bien pueda tener simultáneamente, al mismo tiempo, dos propietarios
(caso distinto es la figura del condominio).
4° Es un derecho Tendencialmente perpetuo.- Una vez constituido o
nacido el derecho de propiedad a favor del titular “x”, continúa
vigente en forma indefinida; es decir, no es temporal, vale decir, no
tiene un plazo fijo de duración; continúa hasta que es transferido por
un acto intervivos o por un acto mortis-causa, esto es, hasta que se
extinga el derecho de propiedad con la muerte del titular y pase a
otras personas o a sus familiares.
5° Inviolable.- Este carácter significaba antes que la propiedad era
invulnerable, como consecuencia de ser “absoluto”. Actualmente ya no
se reconoce este carácter de inviolabilidad en el caso de
expropiación, por causa de necesidad pública o de interés social.
- ATRIBUTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD:
1) FACULTADES DE LIBRE DISPOSICIÓN. Ellas consisten en:
a) Poder transmitir su derecho de dominio en la cosa a otra
persona, a título gratuito u oneroso, intervivos o mortis-
causa; sin embargo hay bienes determinados que no pueden ser
enajenados; esto es, son inalienables.
b) Ceder temporalmente la posesión a otra persona, sea natural o
jurídica, mediante figuras como el arrendamiento, el usufructo,
el comodato.
c) Gravar la cosa con un derecho real de garantía como la prenda,
la anticresis o la hipoteca.
2) FACULTADES DE LIBRE APROVECHAMIENTO.- Consiste en que el dueño, sin
desprenderse de la posesión del bien, puede percibir los frutos
civiles o naturales del mismo, haciéndolos suyos directamente.
3) FACULTADES DE ACCESIÓN.- Comprende: la Accesión directa de los
frutos del bien, ya que rige el principio de que lo accesorio sigue
la suerte de lo principal. Comprende también la accesión por
aluvión, en los inmuebles y por adjunción o especificación, en los
muebles, vienen a constituir modos originarios de adquisición de la
propiedad inmueble y mueble, respectivamente.
Luego se tiene también las denominadas “facultades de posesión
excluyente” (tercería, por ejemplo) y reinvidicación. Esta última
le da al titular del derecho de propiedad, el derecho de recuperar
el bien del cual es dueño, cuando el bien se encuentra en poder de
un tercero que se encuentre en posesión de él.

- PROPIEDAD Y DOMINIO
El término propiedad tiene una significación más amplia; comprende
también los derechos no solo las cosas. En cambio, el vocablo dominio
se reserva para las cosas tradicionalmente consideradas muebles e
inmuebles. Así no se podrá decir que se tiene el dominio de los
derechos de autor, por ejemplo, sino la propiedad de dichos derechos.

- RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

La tendencia histórica de las últimas décadas en el derecho de
propiedad ha sido la de intervención del Estado, mediante las
Constituciones y las Leyes, para restringir el ejercicio de este
derecho.
Tales restricciones son para menguar el carácter absoluto del derecho
de propiedad asignado por el Derecho Civil tradicional. En tal sentido
los bienes no deben servir sola y únicamente a los propietarios, sino
a toda la colectividad. Esto es lo que se denomina “fundación social
de la propiedad”.
No se trata de liquidar o desaparecer el derecho de propiedad, sino de
hacer primar el derecho o interés colectivo antes que el individual.
Las principales restricciones al derecho de propiedad son las
siguientes:
Expropiación: La Constitución de 1993 en su art. 70, se refiere a la
expropiación, haciendo presente que procede en casos de seguridad o
necesidad pública declarada por ley, previo pago de justiprecio y de
la acción que se le faculta al expropiado, sólo sobre el precio del
bien. El C.C. en el art. 928, simplemente establece que la
Expropiación se rige por la legislación de la materia. El D. Leg. 313,
del 12.11.84, Ley General de Expropiación, establece, entre otras
disposiciones, la indemnización justipreciada, la forma de pago y los
procedimientos aplicables a cada caso.
La expropiación podemos definirla como la privación forzosa o
imperativa de la sociedad, como contraprestación el afectado recibe
una Indemnización.
Se trata de una facultad exclusiva del estado que haciendo uso de su
“ius impero”, que lo caracteriza, priva a alguna persona (natural o
jurídica o privada) de su dominio, obviamente en forma unilateral.
Restricciones a las edificaciones por razones arquitectónicas,
arqueológicas y urbanísticas: La ley 24047, el D.S. 063-70-VI y el
D.S. 16-85-ED, así como los Reglamentos de Construcciones de los
Concejos Provincilaes, entre otras normas, impiden a los propietarios
de inmuebles declarados monumentos arqueológicos o históricos,
disponer de ellos libremente, estando impedidos de restaurarlos,
efectuar nuevas edificaciones y de demolerlos o disponer de ellos, sin
la previa autorización del INC. Tampoco pueden efectuar construcciones
que impidan conservar la fisonomía arquitectónica de las zonas
monumentales.
 Limitaciones a los extranjeros por seguridad nacional: El segundo
párrafo del art. 71 de la Constitución, impide a los extranjeros
adquirir y poseer tierras, minas, bosques, aguas, combustibles, etc.
Dentro de los cincuenta kilómetros de las fronteras.

Restricciones en el Derecho de Sucesiones: Los arts. Del 723 al 727 y

demás pertinentes del Libro de Sucesiones del C.C. y el art. 1691
referido a la donación impiden disponer libremente de los bienes de su
propiedad a las personas que tienen herederos forzosos.

Restricciones en los Derechos Reales: Los arts. Del 959 al 964 del
C.C. referidos a las Limitaciones por razón de vecindad en la
propiedad predial, establecen limitaciones en los casos de evitar
peligros a las propiedades vecinas, de ruinas, de ejecución de obras
peligrosas y paso de aguas. El inc. 4 del art. 968 del C.C. establece
que la propiedad me extingue por caso de abandono por más de 20 años.
Existen otras muchas limitaciones pero las señaladas son algunas de
las más importantes.
Además es necesario señalar las siguientes normas del C.C.,
relacionadas con las restricciones a la propiedad:
Abuso del derecho de propiedad: El art. 924 del C.C. dispone que aquel
que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en
el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya el estado
anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjucio de la
indemnización por los daños irrogados.
Prohibiciones: El art. 925 C.C., asimismo establece que las
restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de la
necesidad y utilidad públicas o de interés social no puede modificarse
ni suprimirse por acto jurídico.

- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD
FORMAS DE ADQUISICIÓN
a) Modos Originales: Se trata de los casos en que el bien no tiene
propietario (por lo que, no existe acto jurídico que transmita la
propiedad), como es el caso de la apropiación de las piedras,
 conchas y demás bienes a la rivera de los ríos o mares: de la
accesión natural, la caza y pesca; los hallazgos y tesoros, etc.
b) Modos Derivativos o Derivados: Cuando la propiedad se adquiere de
su anterior propietario (por acto jurídico o por mandato de la
ley). La Adquisición intervivos y mortis causa en general, a
título universal o particular, gratuito u oneroso. Por contratos:
La compraventa, la permuta, etc., y el derecho suscesorio, son los
ejemplos de este caso.

- APROPIACIÓN DE COSA MUEBLE.

La apropiación o aprehensión está circunscrita únicamente a bienes
muebles de escaso valor, que se suelen encontrar en las playas y las
orillas del mar o de los ríos y que no pertenecen a nadie. La persona
capaz del acto solo requiere de su simple voluntad.
Art. 929 C.C.: “Las cosas que no pertenecen a nadie como las piedras,
conchas u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en
sus playas u orillas, se adquieren por la persona que las aprehenda,
salvo las previsiones de las leyes y reglamentos”.

- La caza y la pesca. El art. 930 del C.C. dispone que los animales
de caza y pesca se adquieren por quien los coge, pero basta que
hayan caído en las trampas o redes, o que, heridos sean
perseguidos, sin interrupción.
No está permitida la caza ni la pesca en predio ajeno. Sin permiso
del dueño o poseedor, según el caso, salvo ue se trate de terrenos
no cercados ni sembrados.

- El hallazgo y el tesoro. Es la adquisición de bienes muebles

encontrados y que pertenecen a desconocidos, vale decir, que no se
sabe propiedad de quien son. Hay dos clases de hallazgos: de cosas
perdidas y de tesoros.
El que se encuentra una cosa perdida está obligado a entregarle a
la autoridad municipal, quien anunciará el hallazgo, y, si en 3
meses no es reclamado, se procederá a remate, distribuyéndose el
producto entre la Municipalidad y el que efectuó el hallazgo.
Se considera tesoro, según García Calderón, al “Depósito de dinero
 u otra, cosa preciosa oculta o escondida, sobre quien nadie puede
justificar derecho de dominio, “Está prohibido” buscar tesoros en
terreno ajeno y si ese fuera el caso, el tesoro corresponderá al
propietario, quién además deberá ser indemnizado. Si el terreno no
estuviera cercado, sembrado o edificado, se divide en partes
iguales entre el propietario y el que halló.
No se considera como “tesoros” los objetos arqueológicos. Se
prohíbe la búsqueda de tesoros en predio ajeno, cercado, sembrado o
edificado, salvo con expresa autorización del propietario.

- Adjunción: Se configura cuando se unen dos cosas muebles sin llegar a

confundirse o se juntan formando un solo objeto: ejemplo: piedra
preciosa en anillo.
- Mezcla: Unión de dos muebles sólidos que llegan a confundirse
íntimamente, de manera que sea difícil o aún imposible el separarlos,
p.e. aleación.
- Confusión, especificación o transformación
- La confusión: Consiste en la mezcla de dos bienes muebles líquidos
que sean de la misma especie.
- La especificación o transformación: Consiste en crear una obra de
arte empleando elementos o materiales ajenos.
Solución legal para estos 4 últimos casos: El art. 937 del C.C.
dispone que el objeto que se hace de buena fe con materia ajena
pertenece al artífice (al artista) pagando el valor de la cosa
empleada, esto es, los materiales.
“La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes
dueños, pertenece a éstos en proporción a sus valores respectivos”.
La doctrina considera en estos casos que se trata de una accesión
de bien mueble, porque se considera los animales de predio con
propietario, a la cosa perdida, al tesoro y a los materiales que
puedan ser objeto de adjunción, mezcla, confusión y especificación,
como bienes accesorios del predio o bien principal donde se
encuentra o de que se trate.

- CASOS ESPECIALES:
La tradición.- El art. 948 del C.C. establece que quien de buena fe y
como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere
el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para
hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos
con infracción de la ley penal. El fundamento de esta norma radica en la
presunción de propiedad del poseedor, de un bien mueble y, además, en que
por lo general, el propietario de un mueble muchas veces carece de
documentos que acrediten su derecho, de propiedad. Deben concurrir dos
personas: el poseedor que da y el poseedor que recibe el bien mueble de
buena fe. Debe haber entrega, tradición y un titulo (que no quiere decir
documento) traslativo de dominio, como seria una compra-venta, una
permuta.

-La accesión natural de bien mueble.- Por accesión natural el propietario

de un animal hembra adquiere la cría, salvo pacto en contrario. “En casos
de inseminación artificial realizada con elementos reproductivos
procedentes de animal ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cría
pagando el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el
triple de dicho valor, si lo hace de mala fe” (art. 946 C.C.)

ADQUISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Accesión.
Consiste en el derecho que tiene el propietario de hacer suyo todo lo que
puede unirse o agregarse materialmente al inmueble que le pertenece. Art.
938 del C.C. “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se
une o adhiere materialmente a él".
Se trata de una unión material permanente, ya sea por obra de la
naturaleza, supuesto en la que se denomina “accesión natural”, o por la
concurrencia del trabajo humano, caso en que se llama “accesión
industrial”. Esta fundada en el principio de que “lo accesorio sigue la
suerte de lo principal”.
Accesión Natural.
Aluvión.
-Art. 939 “Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva
e imperceptiblemente en los fundos (predios) situados a lo largo de los
ríos o torrentes, pertenecen al propietario del fundo”.
Avulsión.
-Art- 940 “Cuando las fuerzas del río arranca una porción considerable y
reconocible en un cambio ribereño y lo lleva al de otro propietario
ribereño, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo
hacerlo dentro de los dos años del acaecimiento. Vencido este plazo
perderá su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al
que se unió la porción arrancada no haya tomado posesión de ella”.
Otras formas: Casos de Accesión Industrial.
-Edificación en terreno ajeno.- Si hay buena fe) el dueño del suelo puede
hacer suyo lo edificado en su terreno pagando el valor de la edificación,
u obligar al invasor que le pague el valor del terreno (art. 941).
-Invasión de suelo ajeno. - Cuando le edificación en terreno ajeno es de
mala la fe. En este caso, el dueño puede exigir la demolición de lo
edificado si le causare perjuicio, más el pago de una Indemnización, o
hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor (art. 942 C.C.).
-Edificación en terreno propio con materiales ajenos.- Si se procede de
buena fe, el constructor, sembrador o plantador que edifica, siembra ó
planta con materiales ajenos, adquiere lo construido o sembrado, pagando
el precio o valor de ésos materiales ajenos (plantas, semillas o
materiales de construcción), abonando, además, la indemnización por daños
y perjuicios ocasionados o causados (art. 945 C.C).
Si se actúa de mala fe, la solución es la misma y la sanción consiste en
pagar el doble del valor de los materiales más la indemnización (art.
945CC).

Además de las hipótesis de invasión de propiedad ajena colindante o

vecina, precisada en el artículo 944, se presentan otros dos casos de
exceso de áreas en los predios sin que haya existido invasión por haberse
respetado los linderos con los vecinos.
En los casos de diferencias en las áreas de los inmuebles que es
presentan derivadas de la compra venta se observan dos situaciones:

1.- la venta efectuada con arreglo a la extensión o cabida del bien

(venta ad-mesuran) y
2.- La venta Ad Corpus.
En la primera hipótesis, esto es, en la compra venta de un inmueble con
indicación expresa de su extensión o cabida, el vendedor debe entregar la
cantidad pactada, pero de no suceder así, el comprador debe pagar lo que
se halle de mas y el vendedor debe devolver el precio correspondiente a
lo que se encuentre de menos. Debe distinguirse si la diferencia de área
(exceso o falta) excede no la decima parte del bien vendido. Cuando
sobrepasa ese límite, el comprador puede optar por la recisión del
contrato. Si no llega o no excede esa cantidad, el comprador tiene la
obligación de pagar lo que halle demás y el vendedor de devolver la
diferencia resultante (el precio de lo que encontrare de menos), en ambos
casos el plazo para el pago o la devolución es de treinta días.

En el segundo caso es decir en la venta Ad Corpus que se da cuando el

bien se vende fijando el precio por la totalidad y no con arreglo a su
extensión, el comprador está obligado a pagar la totalidad del precio
aunque resulte que la extensión real es diferente. Empero si la extensión
real difiere de la señalada en el contrato es mas de una decima parte el
precio será reducido o aumentado proporcionalmente

CASO ESPECIAL:
La prescripción adquisitiva de dominio.- Usucapión. Es una forma
originaria de adquirir la propiedad inmueble o mueble y otros derechos
reales, mediante la posesión de los mismos por el tiempo y condiciones
señalados en la ley civil. Esta tema seré tratado en adelante con mayor
detalle.

TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD.
El tema está referido a la transmisión de la propiedad de cosa mueble y
está regulado por loa arts. del 947-949 C.C.
Tratándose de muebles.- la propiedad se transmite por la simple tradición
al acreedor, salvo disposición legal diferente, como en las ventas a
plazos, por ejemplo. En cambio tratándose de muebles, la solo obligación
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario,
también, salvo disposición legal diferente (como por ejemplo: los
contratos preparatorios o las arras) o prueba en contrario (caso de el
pacto de reserva de dominio, etc.).
Las normas mencionadas legislan los casos generales y diarios de actos
Jurídicos entre particulares, como las compras cíe alimentos,
tratándose de muebles, y la transmisión de la propiedad de inmuebles de
escaso valor entre las personas.
Siendo que la ley determina que con la tradición se perfecciona la
transferencia de propiedad de los Bienes muebles, se presume y que quien
posee la cosa mueble es el propietario, debido a que, por lo general, no
existe ningún documento que acredite al propietario como tal.
En el caso de bienes muebles enajenados por un “no propietario” (non
dominus), el que recibió posesión adquiere la propiedad siempre que haya
actuado de buena fe. No importa que quien enajena sea de mala fe, pero es
quien debe entregar la posesión; no otra persona. (Art. 948). Se
exceptúan. de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal, como por ejemplo, el hurto, estafa,
apropiación ilícita o similares.
El art. 949 del C.C. señala que la sola obligación de enajenar un
inmueble hace al acreedor propietario de él. Es decir, no existe
diferencia entre el título y el modo de adquirir la propiedad, a
diferencia de la transferencia de la propiedad de los bienes muebles, en
donde un contrato no transfiere la propiedad si es que no ha existido la
tradición.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE MUEBLES E INMUEBLES.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.- Usucapión. “Es una forma
originaria de adquirir la propiedad inmueble o mueble y otros derechos
reales, mediante la posesión de los mismos por el tiempo y condiciones
señalados en la ley civil.
Este modo adquisitivo originario se funda en la presunción de que la
persona que permite, sin oponerse, que otra persona ocupe, posea, explote
un bien de su propiedad o dominio, es porque no lo necesita; porque no le
interesa. Se presume que tácitamente está renunciando a ser propietario.
Asimismo, nuestro ordenamiento civil considera que de no existir la
prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que,
habría que remontarse siglos atrás para probar la legalidad del derecho.
Las condiciones generales que se exigen a la posesión para servir de base
a la usucapión son:
1.- Que sea continua, esto es, que no interrumpa. El art. 953 del C.C. ,
se refiere a la interrupción del término prescriptorio, el qué se produce
cuando el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, salvo que la
recupere dentro de un ' año o por sentencia. La citación con la demanda
que efectúe el propietario del bien, hace que desaparezca la buena fé
necesaria para la prescripción corta.
2.- Pacífica, es decir, la posesión no ha debido ser adquirida, ni
debe ser mantenida por la fuerza.
3.- Pública y no clandestina, lo que no requiere de mayor
explicación.
4.- Por el tiempo establecido en la ley.
5.- Para el caso de la prescripción corta es necesario, además, que el
poseedor se conduzca como propietario, esto es, haciendo uso y cumpliendo
los deberes correspondientes a todo propietario.
6.- Finalmente, la prescripción corta requiere de Justo título y buena
fé.
El justo título no debe confundirse con el documento que lo contiene,
esto es, se refiere al derecho con el que actúa el poseedor, quien, por
ejemplo, adquirió de una persona que no era propietario. Hacemos notar
que la norma no expresa que el título deba ser legal.
La buena fé es el elemento subjetivo que debe existir en el poseedor,
quien debe estar persuadido, creer, que es legítima su posesión, o que el
título que tiene es legal, pese al herror de hecho o de derecho en que se
encuentre.

El art. 950 del C.C. dispone que la propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años, (prescripción extraordinaria o larga) “Se
adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”,
(prescripción ordinaria o corta)
Conforme al art. 951 del C.C. la adquisición por prescripción de un
bien mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante dos años, si hay buena fe y por cuatro, si no lo
hay”.
La diferencia con la tradición es que opera incluso cuando no hay buena
fe, simplemente rige cuando se posee el bien mueble en forma pacífica y
pública.
Transcurrido el término de la prescripción, según sea el caso, el
interesado puede demandar se le declare propietario.
No pueden adquirir por prescripción, los arrendatarios, de los bienes
que ocupan (por el hecho de ser poseedores Inmediatos que poseen en
nombre de los propietarios), los que retienen bienes en razón a su
derecho de retención; los que administran bienes como representantes
legales, sobre los bienes que administran, los depositarios de los bienes
que se les ha encargado; los socios, los bienes de la sociedad y otros
casos señalados por ley.
Finalmente, precisamos que existen bienes imprescriptibles, esto es, que
no pueden ser objeto de prescripción adquisitiva, como por ejemplo los
que son los de propiedad del Estado, de uso público. Así, el mar territo-
rial, sus playas y zonas anexas, los yacimientos minerales y de
hidrocarburos, lo monumentos históricos y arqueológicos, y otros bienes
señalados por ley.

PROPIEDAD PREDIAL.
La expresión de propiedad predial viene de "praedium", esto es,
propiedad, finca. El “ámbito físico” de la propiedad predial es la
superficie, el subsuelo y el sobresuelo medidos arbitrariamente en
función de los planos verticales del perímetro superficial.
El derecho de dominio, de la propiedad predial no es ilimitado.
El art. 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el
principio de "utilidad". Lo que es útil para el propietario gira
alrededor de las circunstancias y varía en la práctica, debiendo hacer
notar que los avances tecnológicos conducen a hacerlo más amplio, por
ejemplo, la necesidad de la comunidad de usar el sobresuelo para el
despegue y aterrizaje de aviones. Al respecto Larroumet manifiesta que
“en realidad, la utilización del sobresuelo, al menos a partir de una
cierta altura, es el hecho exclusivo de la autoridad administrativa y
resulta evidente que el propietario de la superficie está sujeto a sufrir
esta utilización.
Algo semejante sucede con el subsuelo. No sólo el dueño de la superficie
puede utilizarlo, sino inclusive terceras personas, sujetas en esta
última hipótesis a que no causen daño al propietario del predio.
El art. 954 (excluye del principio de utilidad a los recursos naturales
que se encuentran en el subsuelo, pues constitucionalmente la riqueza
minera pertenece al Estado y éste concede su explotación a los
particulares mediante el otorgamiento de concesiones; otro caso de
excepción lo constituyen las aguas, que también son recurso naturales y
pertenecen al Estado. Por último, los restos arqueológicos son también
patrimonio de la Nación y por ende están excluidos de la propiedad del
subsuelo

Propiedad del subsuelo y sobresuelo. El art. 955 señala que el subsuelo o

sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente, a propietario distinto
que el dueño del suelo. Puede suceder que exista necesidad de gozar del
dominio del sobresuelo, en cuyo caso podrá ser motivo de venta. Esto no
se extiende a situaciones como las concesiones mineras, por ejemplo,
donde la explotación del predio es integral, no pudiendo darse el caso
del art. En comentario, sin aprobación del estado.

Obra Ruinosa: Conforme al Art. 956, si alguna obra amenaza ruina,

quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o
la adopción de medidas preventivas. Su fundamento no sólo está en el
interés particular de los vecinos sino que va más allá y
garantiza la seguridad de los transeúntes, evitándoles la exposición a
peligros innecesarios. Se trata de una obligación de hacer impuesta por
la ley. Procesalmente esta acción está regulada por los arts. 706 y ss.
pertinentes del C.P.C.
Zonificación de la propiedad predial: Como lo dispone el Art. 957, “La
propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas. Las normas de tipo administrativo que se tomen
al respecto son por razones de interés comunitario.
Propiedad Horizontal, El art. 958 del C.C., se limita a señalar que la
propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia. Se refiere
a la Ley 22112, Ley de propiedad Horizontal y su Reglamento, D.S. No.
019-78-VC de 27.04.78.
Es un tipo de propiedad especial, distinta del derecho' de propiedad
genéricamente contemplado. Podemos decir que constituye un tipo de
propiedad predial.

Es un tipo de propiedad que, constituida exclusivamente sobre edificios

divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de
un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de
copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos
pertenencias y servicios comunes del inmueble.

- Limitaciones por razón de vecindad.

1.- Estando al art. 959 del C.C., el propietario de un predio determinado
.no puede impedir que en él se ejecuten actos que estén destinados a
impedir peligros actuales o inminentes; sin embargo, en tal caso se le
indemnizará a dicho propietario.
El propietario no puede ser ajeno al interés de su vecino, quien
a mérito del principio de estado de necesidad, está autorizado para
eje-rutar servicios para conjurar un peligro actual o inminente que
amenace la integridad física o patrimonial.
2.- El caso del art. 960 C.C., se refiere a la obliga-clon del
propietario de un predio de permitir el paso de materiales y trabajos en
otro colindante, lo que a su vez originará la indemnización por daños y
perjuicios. Existe un interés superior que supera el egoísmo del
propietario y pone nuevamente en evidencia el sentido social de la
propiedad.
En caso de que el propietario se niegue a cumplir esta obligación. Se
tratará en este caso de una obligación de hacer y serán aplicables los
art. 1148 - 1157 C.C.
3.- Están prohibidos a los propietarios perjudicar la propiedad de sus
vecinos, aún cuando se trate del ejercicio de su derecho o de su trabajo
de explotación industrial, asi como no lo está permitido afectar la
seguridad, el sosiego y la salud de los mismos vecinos (art.61 C.C.)
4.- Igualmente está prohibido cavar pozos que puedan perjudicar las
propiedades vecinas y también efectuar construcciones y actividades o
almacenar sustancias peligrosas, explosivas o radioactivas. También esta
prohibido hacer discurrir aguas por predios vecinos (arts. 962, 963 y 964
C.C).

Derechos del propietario de una propiedad predial.

1.- El derecho que tiene a cercarlo, por razones de seguridad y en
razón a la exclusividad de la propiedad.
2.- El derecho a obligar al propietario o poseedor de predio vecino al
deslinde y al amojonamiento, esto es, a establecer los limites entre
ambas propiedades.
3.- El derecho a “cortar las ramas” de los árboles que se extienden sobre
el predio y las raíces que lo invadan, para lo cual deberá acudir a la
autoridad municipal o judicial.
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD.
1.- La adquisición del bien por otra persona. Se trata de cualquier
transferencia del inmueble, a título gratuito u oneroso, intervivos o
mortis causa, mediante el cual el bien pasa a nuevo propietario.
2.- Por destrucción o pérdida total o consumo del bien. Es decir la
desaparición física, su extravío, su destrucción, por incendio,
terremoto, por memo de terceros, etc.
3.- Por expropiación. Mediante la cual se pierde título a cambio del
justiprecio del bien.
4.- Por abandono del bien durante veinte años. Pasa el bien a dominio del
Estado, siendo distinto esta caso del de la prescripción.

- COOPROPIEDAD.
Coopropiedad o Condominio es La figura que se constituye cuando un bien
corporaL (mueble o inmueble) pertenece en conjunto a dos o más personas,
sin que aún pueda asignárseles a éstas partes materiales del bien o
bienes, sobre el cual o sobre los cuales recae este condominio. Le
corresponderá a cada condómino o a cada copropietario una "cuota"
determinada del total.
El art. 969 del C.C., establece que hay coopropiedad cuando un bien
pertenece por cuotas ideales dos o más personas.

CARACTERES:

a) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes).

b) La particularidad de sujetos proyectados, hacia el mismo bien o
bienes. El derecho de los condominios se ejercita conjuntamente.
c) La particularidad de que sus derechos están representados por
cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o
bienes.
d) La copropiedad puede constituirse por contrato, por testamento o por
mandato de la ley (propiedad minera, en la mezcla y confusión.
Conforme al art. 970 C-C. "La cuotas de los coopropietarios se presumen
iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios
tanto en los beneficios como en las cargas, están en proporción a sus
cuotas respectivas.

CLASES:
Io Copropiedad normal u originaria, es aquella que en cualquier momento
puede concluir mediante la división o partición.
2o Condominio con indivisión forzada, es el impuesto por la ley. Debe
mantenerse permanentemente el estado de indivisión, por ejemplo la
medianería en los predios urbanos o la establecida por la Ley de Reforma
Agraria.

Derechos y obligaciones de los copropietarios.

a) Derecho de posesión; sin embargo, un condómino aislado “no podrá
realizar actos materiales” en el bien, sin consentimiento de los demás
copropietarios.
b) Derecho a la percepción de los frutos del bien, en proporción a su
cuota.
c) Derecho a las mejoras necesarias y útiles. Estas pertenecen a todos
los copropietarios con la obligación de responder proporcionalmente
por los gastos.
d) Derecho de defender el bien, que al mismo constituye una
obligación común. Art. 979.
e) Derecho a solicitar la partición y que, para demás, constituye una
obligación. Arts. 984 y 986.
f) Derecho de preferencia o tanteo, para evitar la subasta de que trata
el art. 988 y adquirir su propiedad pagando en dinero el precio de la
tasación en las partes que le correspondan a los demás copropietarios.
Art. 989.
g) La prescripción ganada por un condómino beneficia a
los restantes, pero entre condominio no hay prescripción.
h) Derecho de retracto en la venta de las porciones indivisas.
i) A servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni
perjudique a los demás.
Cada copropietario puede vender su parte, o también puede agravarla,
pero no podrá él solo, arrendarla, porque este contrato importa la
entrega del bien al locatario, para lo cual se necesita el consenso
de todos los condómino.
j) A decidir sobre el bien común. Las decisiones se adoptan por
unanimidad cuando se trata de disponer, gravar o arrendar el bien,
imponer servidumbres al predio; igual para darlo en comodato o para
introducir modificaciones en él.

Las decisiones se adoptan por mayoría absoluta cuando se trata de actos

de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las
cuotas. En caso de empate decide el Juez.

OBLIGACIONES DE LOS COOPROPIETARIOS:

1° A concurrir en proporción a su parte, al pago de los gastos de
conservación del bien así como al pago de los tributos y gravámenes que
afecten al bien común.
2° Hacer la partición cuando otro u otros condóminos la soliciten, salvo
los casos de indivisión convencional o de indivisión legal.
3° A reembolsar a los demás copropietarios los frutos percibidos en
provecho propio, proporcionalmente a la cuota de cada uno.
4° Al saneamiento en caso de evicción, en proporción a las partes de cada
uno.

PARTICIÓN
Es el acto Jurídico mediante el cual concluye el estado de condominio y
por medio del que, cada condómino recibe una parte material" del bien en
proporción a la cuota que tiene en la copropiedad o, en su defecto, su
equivalente en dinero. La partición es un acto traslativo de dominio. La
acción de partición es imprescriptible.
CLASES:
-Partición extrajudicial.- Es la que opera por acuerdo, por convenio de
los copropietarios. Es necesario que todos tengan plena capacidad civil
de ejercicio y, luego que estén en completo acuerdo. Se debe usar la
forma de la escritura púb1ica, la que hará posible la inscripción de este
acto jurídico en el Registro de la Propiedad inmueble. Procede también
por sorteo.
- Partición judicial.- Procede en dos supuestos:
* Cuando hay condóminos incapaces o ausentes. El Juez interviene para
aprobar, luego de realizada la partición convencional o por medio de
arbitro.
* Cuando, siendo capaces los condóminos, éstos no se ponen de acuerdo. Lo
corriente es que dentro del proceso de la partición los bienes comunes se
repartan entre los condóminos, siempre que ello sea materialmente
posible. Pero puede suceder que tales bienes no pueden ser divididos
materialmente o su división no sea cómoda (p.e. una fábrica) y en estas
hipótesis la ley permite que sean adjudicados en común siempre que haya
acuerdo entre los interesados o se vendan dividiendo el precio entre
ellos. Pero no existiendo desición unánime el bien
se venderá en pública subasta.
En el caso de pública subasta; los condóminos tienen derecho de
preferencia o tanteo para adquirir el bien por el precio de su tasación.

LA LESIÓN EN LA PARTICIÓN.- Teniendo la partición una naturaleza

traslativa de dominio, se aplican las normas pertinentes: arts. 1447 a
1456.
DIFERIMIENTO 0 SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN.- Art. 991: “Puede diferirse o
suspenderse la partición por acuerdo unánime de los copropietarios. Si
hubiese copropietarios incapaces, se requerirá autorización judicial,
observándose las reglas previstas en el art. 987”.
- EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD.
Conforme al art. 992: del C.C. La copropiedad se extingue por:

1.- División y partición del bien común. Esto es, cuando deja de existir
la copropiedad por pasar cada copropietario a ser propietario exclusivo
del bien o de la parte del bien que le toque materialmente.
2.- Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario. Es el
caso de que uno de los copropietarios adquiera las acciones y derechos,
la parte ideal, de los demás copropietarios.
3.- Destrucción o pérdida del bien. Un bien se destruye cuando deja de
existir como tal no pudiendo ser utilizado para los fines pertinentes,
por ejemplo, la destrucción de una casa en un terremoto. Un bien
desaparece, cuando, sin destruirse, no es posible ubicarlo o rescatarlo,
como por ejemplo, cuando cae una joya al mar. En ambos casos deja de
existir la copropiedad.

4.- Enajenación del bien a tercero. Al ponerse de acuerdo los

copropietarios y vender al bien o bienes en copropiedad a un tercer, se
consolidan en este las cuotas partes, por lo que deja de existir la
copropiedad.
5.- Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios. Si son
vencidos en juicio., por ejemplo, respecto del derecho de copropiedad que
tenían, se extingue la propiedad.

- PACTO DE INDIVISIÓN.
Conforme al art. 993, copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión
por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo
juzguen conveniente, especificándose que el pacto de indivisión que
consigne plazo se presume que es por cuatro años y para que se produzca
efectos contra tercero, el pacto de indivisión debe inscribirse en el
registro correspondiente. Si median circunstancias graves, el juez puede
ordenar la partición antes del vencimiento del plazo.
En determinadas circunstancias, el pacto es necesario, como en ^momentos
de crisis económica o de devaluación temporal de algún bien o bienes 0
cuando uno de los condóminos es menor de edad pero próximo a llegar a la
mayoría, por ejemplo.
La indivisión es un estado que funciona como la antecámara de la
partición. No puede ser permanente e indefinido. La doctrina no lo
considera así, ya que perjudica el derecho de los propios copropietarios,
a no permitírseles disponer y administrar correctamente el bien.
El pacto de indivisión puede ser establecido por acto (bilateral
(convenio o unilateral (testamento).

La medianería constituye .modalidad o matiz de la propiedad comunitaria o

copropiedad, que se materializa sobre los elementos que la componen
(paredes, cercos, zanjas o similares) eje modo que cada propietario del
predio contiguo tiene un derecho de uso común, dentro de un permanente
estado de indivisión forzosa.
Conforme al art. 994, las paredes, cercos o zanjas situados entre dos
predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.

CARACTERÍSTICAS DE LA MEDIANERIA:
a) La existencia de materiales demarcatorios entre dos predios.
b) Su uso común por parte de los propietarios contiguos. Se permite,
entre otras cosas, la instalación de soportes, enredaderas y afines.
c) La existencia de un permanente estado de indivisión forzosa, siendo
por lo tanto una excepción a lo prescrito por el art. 984 (obligatoriedad
de la partición).

DERECHOS DE LOS COLINDANTES:

Estando a lo dispuesto por el art. 995, si la pared que separa los
predios se ha Levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del
suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea
incompatible con el derecho que le da la medianería.
Son condiciones para que tenga lugar la adquisición del derecho
medianero:
Que entre los predios exista un elemento demarcatorio propio edificado en
terreno de uno de los colindantes
Que el otro colindante tenga interés de adquirir la medianería, para lo
cual deberá abonar la mitad del valor del suelo y de los gastos de
construcción. Este valor deberá ser el actual.
FACULTADES DE LOS MEDIANEROS:
Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera y
servise de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas y
claraboyas. Así lo establece el art. 996 C.C.

LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA:

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su
cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otro que exigiera
la mayor altura, conforme lo establece el art, 997 C.C..La ley permite el
jumento de la altura de la pared medianera, sin requerir el
consentimiento del vecino, determinando los siguientes efectos:
- Que el exceso sea bien propio de quien la levanta, pudiendo el
colindante adquirir la medianería sobre dicho exceso, de conformidad con
el art. 995.
Todos lo gasto que sean inherentes a esta elevación correrán por cuenta
de quien ejercita el derecho de levantar la pared.
Los gastos de conservación de la mayor altura serán de cargo de quien
construye.

CARGAS DE LA MEDIANERÍA:
De conformidad con el art. 998, los colindantes deben contribuir a
prorrata (en partes iguales) para la conservación, reparación o
reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la
medianería, o no hagan uso de ella.

EL USUFRUCTO

Origen y concepto.
El Usufructo es una institución conocida desde la antigua legislación
romana. Se le contemplaba bajo el concepto genérico de las servidumbres
personales, que incluía el “uso y la habitación”
José Puig Brutau sostiene que el usufructo nació en Roma para "corregir
el deficiente derecho sucesorio del cónyuge supérstite", en consecuencia
su origen se encuentra vinculado al derecho sucesorio y, particularmente,
a la figura del legado, ya que procuraba dotar de medios de subsistencia
a una persona (generalmente la viuda), pero sin hacerla responsable de la
gestión de los herederos.
Paulo, en el Digesto, define al usufructo como el derecho de usar y
disfrutar una cosa ajena dejando a salvo su substancia de lo que se puede
apreciar, que este derecho tiene dos conceptos básicos: 1) un criterio
positivo consistente en usar y disfrutar; y 2) otro negativo consistente
en conservar la substancia de la cosa, es decir, abstenerse de alterarla.
En la Edad Media esta figura se acrecentó y tomó variadas formas, dentro
del acrecentamiento de las desmembraciones del derecho de propiedad, en
razón a que la propiedad estaba reservada para el Señor Feudal, quien
otorgaba el uso de la tierra.
Sin embargo ello trajo consigo atraso en el desarrollo económico,
trabando la circulación de la riqueza, ya que, el Señor era el único que
tenia la propiedad de la tierra, no siendo de interese para los sirves
que tenían el dominio útil de la misma, efectuar mejoras.
En cuanto a su definición, hay unanimidad en la doctrina, siendo la
definición de Albadejo la que nos parece más acertada: es el "derecho
real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de
ser". Asimismo es importante la definición de Salvat, quien dice que "el
usufructo es el derecho real de usar o gozar una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal de no se altere su sustancia".
Disposiciones Generales.
Nuestro C.C en BUS arto, del 999 a] 1005, señala un conjunto de
normas generales que son las siguientes:

CONCEPTO EN EL C.C: El art. 999 del C.C. conceptualiza al usufructo

manifestando que "confiere las facultades de usar y disfrutar
temporalmente un bien ajeno”.
Agrega que pueden excluirse del usufructo determinados provechos y
utilidades, lo que autorizaría al propietario a otorgar el usufructo
sobre las cosechas y no sobre los animales y sus crias, en un mismo
predio rustico. Asimismo, Expresa el misma artículo que el usufructo
puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo
dispuesto por los arts. 3018 a 1020, esto, es, al dinero y créditos, lo
que configura el cuasi usufructo.

FORMAS DE CONSTITUCIÓN: Conforme al art. 1000 del C.C, el usufructo se

constituye:
(a) por ley: por ejemplo en los casos del inc. 8 del art. 123 del C.C,
sobre usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos sobre los que
ejercen la patria potestad, o también un el caso del art. 732 del
C.C. sobre usufructo de la viuda que no esta en condiciones de
autosostenerse.
b) Por Contrato o Acto Jurídico Uni1ateral.
cuando el propietario lo conceda, a titulo oneroso o gratuito sea porque
se pague un precio por el usufructo o porgue se otorgue a título de
donación o legado,
c) por testamento: generalmente a titu1o de1egado, ya que los herederos
forzosos del testador serán propietarios incluyéndose en ella el
derecho de uso).

TEMPORALIDAD - PLAZOS: El art. 1001 del C.C, establece el carácter

temporal del usufructo, puesto que de otro modo significaría la
inexistencia ríe la propiedad. El plazo del usufructo es de 30 años,
salvo el caso de bienes monumentales de propiedad del estado, donde se
prolonga a 99 años, plazos que se han establecido arbitrariamente, en
consideración a dicha temporalidad.

TRANSMISIÓN DEL USUFRUCTO: Como corresponde a su naturaleza de derecho

real, el usufructo puede ser transferido, salvo cuando se hubiese
prohibido al constituirse, sea de carácter personalísimo, o en el
usufructo legal.

EN CASO DE EXPROPIACIÓN: El art. 1003 establece que el valor pagado por

efecto de la expropiación será el que remplace al usufructo vigente,
debiendo entenderse que ha/ una distribución proporcional entre el
usufructuario y el propietario, lo que implica su extinción.

USUFRUCTO DE LOS PADRES Y EFECT0S LEGALES: El art. 1004 obliga a los

padres a devolver la mitad de los ingresos obtenidos de bienes no
renovables; y el art. 1005 establece que el usufructo se rige por
su acto constitutivo y supletoriamente por lo que dispone el C.C.
DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE NACEN DEL USUFRUCTO.
DEL NUDO PROPIETARIO:
DERECHOS:
- Facultad de enajenar el bien.
- Derecho a los frutos pendientes al cesar el usufructo.
- Facultad de pedir que se explote normalmente el bien y que se
conserve la sustancia del bien.
- Derecho de exigir la devolución del bien fructuario.

OBLIGACIONES:
- Obligación de reembolsar la mejoras.
- Obligación de abonar los gastos invertidos en los cultivos
pendientes al cesar el usufructo.

DEL USUFRUCTUARIO:
DERECHOS:
- Usar y disfrutar del bien.
- De percibir sus frutos.
- A entrar en posesión.
- Facultad de explotación (administración) del bien fructuario.
- Facultad de enajenar el usufructo.
- Facultad de imponer gravámenes al bien fructuario.
- Derecho a usar el bien aunque se desgaste.
- Derecho de retención.

OBLIGACIONES:
Nacen en tres momentos:
Obligaciones ANTES de la toma de posesión del usufructo:
- Realizar el inventario al entrar en posesión y verificar la
tasación de los bienes muebles
- Otorgar garantía.
- Obligación de pagar rentas, tributos y pensiones

Obligaciones DURANTE el ejercicio del usufructo:

- Obligación de conservar la sustancia del bien.
 - Obligación de goce y explotación normal.
- Obligación de efectuar las reparaciones derivadas de su uso.
- Obligación de efectuar mejoras.
- Obligación de pagar la hipoteca o el interés que esta devengue.

Obligaciones AL EXTINGUIRSE SU DERECHO:

- Obligación de restituir el bien cuando termine su derecho de
usufructo.
- El usufructo responde por lo deterioros del.

CLASES.
En principio y en el derecho Universal, se considera que hay dos especies
de usufructo: Usufructo perfecto y u8sufructo impoerfe3ctoo
cuasiusufructo. Nuestro Código no hace tal distinción.
El usufructo prefecto reviste varias clases.
Ya hemos mencionado algo al respecto al ocuparnos de las formas de
constitución del usufructo. Son las siguientes:

CONVENCIONAL:
Cuando surge del acuerdo de dos o más personas. Se regirá en tal
caso, por Las reglas del Acto Jurídico y de las “Obligaciones y
Contratos”. También puede ser a título gratuito.

TESTAMENTARIO:
El que se instituye por Testamento. Esta ha sido la forma originaria del
nacimiento del usufructo, en especial a favor de la viuda.

LEGAL
El que se instituye por mandato expreso de la ley, son ejemplos de
esta clase de usufructo, los establecidos en los arts. 423 y 732 del
C.C., ya mencionados.

Acciones que puede ejercitar el usufructuario.

Considerando al usufructuario también como un poseedor, éste tiene
derecho a las acciones interdictales y posesorias, que hemos estudiado
oportunamente, a las que nos remitimos.

EL CUASIUSUFRUCTO
La doctrina y la legislación. Comparada admite que el usufructo puede
constituirse sobre toda clase de bienes. En tal sentido, el cuasi
usufructo o "usufructo imperfecto", es definido por Salvat como
aquel que recae "sobre cosas que el usufructuarlo no puede gozar sin
consumirlas o cambiar su substancia".

Existe discusión y discordancia en la doctrina respecto de la

naturaleza jurídica del cuasiusufructo, pues hay quienes consideran que
tratándose de bienes consumibles, realmente se transfiere la propiedad
de mismos. En nuestro C.C., Los arts. del 1018 al 1020, admite el cuasi
usufructo de dinero y créditos.
Así, si se constituye usufructo sobre una cuenta de ahorros, el
usufructuario tendrá derecho a percibir los intereses que ésta genere.
Le mismo sucederá con los créditos.
El usufructo sobre un crédito supone que el constituyente sea acreedor de
un tercero, quien le debe una suma determinado. Por este usufructo el
mencionado acreedor-constituyente cede al usufructuario los frutos del
bien, o sea los intereses que genere dicho crédito. En este segundo caso
de cuasiusufructo el usufructuario tiene derecho a hacer uso de las
acciones legales pertinentes para el cobro de dicha renta o intereses,
así como las acciones que impidan la extinción del mismo crédito.

EXTENSIÓN Y MODIFICACIONES DEL USUFRUCTO.

CAUSALES DE EXTINCIÓN: El art. 1021 del C.C. establece que son éstas las
siguientes:
1.- El Cumplimiento de los plazos, ya sea éste de 30 o 99 años conforme
al art. 1001.
2.- Prescripción extintiva, por el no uso del usufructo durante 5 años.
3.- Consolidación de la propiedad, al reunirse en una misma persona las
calidades de usufructuario y propietario.
4.- Muerte o renuncia de usufructuario. Generalmente se establece el
usufructo para beneficiar en vida a una persona, la viuda por ejemplo,
presentándose una situación similar de extinción si el usufructuario
renuncia a su derecho.
5.- Destrucción o pérdida total del bien. Sin el bien u objeto del
usufructo es imposible el ejercicio de este derecho.
6.- En caso de abuso, deterioro o perecimiento del bien, etc., por causa
del usufructuario, el Juez puede declarar la extinción del usufructo.
Si el usufructo se constituyó en favor de varias personas sucesivamente,
se extingue al morir la última de éstas. Si la constitución fuera en
favor de varias personas conjuntamente, al fallecer una las demás
adquieren su derecho en conjunto, e igualmente se extingue este usufructo
al fallecer la última de éstas.

MODIFICACIONES DEL USUFRUCTO:

Si se destruye el bien por causa de tercero, la indemnización que pague
éste se convertirá en objeto del usufructo. Si el bien materia del
usufructo estuviera asegurado y se destruye, la indemnización pagada por
la Cia. de Seguros se convertirá en materia del usufructo.
Por otro lado, si solo se destruye en parte el bien, el usufructuario
conservará su derecho sobre lo que quede. Finalmente, si el usufructo se
constituyó sobre un fundo y una edificación dentro de él, al destruirse
el edificio solamente, se conserva el derecho de usufructo sobre el suelo
y los materiales del mencionado edificio (se trata de una perdida parcial
similar al caso anterior).Si el usufructo existe solamente sobre un
edificio se destruye, se extinguirá el usufructo.

USO Y HABITACIÓN
Derecho de Uso:
Antiguamente se ha entendido al uso como el derecho real que faculta al
beneficiario para utilizar un bien ajeno, pero excluyendo el disfrute del
mismo, o sea, la percepción de los frutos. Se trata de un "uso sin
disfrute".
Salvat sostiene que "en el derecho moderno, el derecho de uso comprende
no solamente la utilización de la cosa (el "ius utendi"), sino también el
derecho a los frutos (el "ius fruendi"), solamente que éste ultimo
derecho se encuentra restringido dentro de ciertos límites."
Se trata de un usufructo restringido, en el cual el "ius fruendi" queda
limitado a las necesidades del usuario y su familia.
Derecho de Habitación:
Es el mismo derecho de uso cuando éste recae sobre una vivienda o parte
de ella pera servir de morada. Es un caso particular del derecho de
uso. A diferencia del derecho de uso, en el derecho de
habitación está excluida la posibilidad del disfrute.
A este respecto el art. 1027 del C.C., establece que "Cuando el derecho
de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se
estima constituido el derecho de habitación".
Reglas a que están sometidos estos derechos.
El art. 1026 del C.C., expresa que "El derecho de usar o de servirse de
un bien no consumible se rige por las disposiciones del título anterior,
en cuanto le sean aplicables. Es decir que el liso y la habitación se
rigen por las realas del usufructo.
Por otro lado, el art. 1029 del C.C., establece que los derechos de uso y
habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la
consolidación. Es decir que, a diferencia del usufructo, no se puede
transferir o disponer, ni gravar estos derechos en favor de otras
personas.
Duración.

En aplicación de lo dispuesto por el art. 1026 ya mencionado, la duración

del uso y la habitación, puede ser de 30 años entre particulares y de 99
años si se trata de bienes monumentales de propiedad estatal, como lo
establece el art. 1001 en el caso de usufructo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES.
De conformidad con la misma disposición emanada del art. 1026 del C.C.,
los derechos y obligaciones, tanto del propietario o constituyente del
uso o habitación, como del usuario son los mismos que corresponden al
usufructo y que ya hemos mencionado oportunamente.
Merece atención lo dispuesto por el art. 1028 del C.C., conforme al cual
los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario,
salvo disposición distinta. Es decir; que estos derechos están
restringidos en el disfrute a lo que sea necesario para la subsistencia
de la familia y que pueda ser aprovechado únicamente por ella.

LAS SERVIDUMBRES
Es este un instituto jurídico que data del Derecho Romano, donde se
entendía como "una calidad impuesta a la cosa por la cual alguien
disminuyó su derecho y acrecentó el de otro, como lo sostiene Ulpiano.
En la época de los glosadores fue parte del Digesto, confundiéndose con
el uso y habitación. En la revolución francesa fue excluido de las
relaciones prediales, para evitar el retorno de las concepciones
feudales.
En el derecho moderno ha ampliado sus fronteras al derecho público, como
el C.C. de Colombia, donde se establece para dar derecho a los navegantes
y pescadores a hacer uso de las riberas de los mares y ríos,
denominándose servidumbres de uso público y escapando a la concepción
tradicional de éstas.
Definición.
Se entiende por servidumbre, según lo expresa Max Arias Shereiber,
aquellos derechos reales con los que se grava y limita a un predio en
beneficio de otro que corresponde a un propietario distinto. La
limitación podrá ser temporal o perpetua y adoptar los más diferentes
matices, positivos como negativos.
Nuestro C.C. en su art. 1035, define a las Servidumbres manifestando que:
"La ley o el propietario de un predio pueden imponerle gravámenes en
beneficio de otro, que den derecho al dueño del predio dominante para
practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al
dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos."

CARACTERES JURÍDICOS.
De las definiciones mencionadas se desprende que son características de
este derecho:
1.- Se trata de derechos reales, sobre predios exclusivamente,
rústicos o urbanos.
2.- Requieren la existencia de dos predios.
Representan una limitación o carga) sobre un predio denominado sirviente.
Dicha carga beneficia a otro predio denominado dominante.
3.- Son derechos accesorios. No pueden ser materia de actos
independientemente de los predios de donde se originan.
4.- Por regla general, la propiedad de ambos predios es de distintos
propietarios, salvo el caso del art. 1048.
5.- Por regla general son perpetuas pero puede pactarse que sean
temporales.
6.- Puede manifestarse de formas diversas a criterio de las partes, en
actos positivos o negativos.
7.- Son indivisibles.
8.- Generan una obligación de no hacer de parte del propietario del
predio sirviente.
9.- Deben prestar utilidad, ya que de no ser así no habría
justificación para que exista.
10.- No puede constituirse servidumbre de otra servidumbre, lo que
deriva de su carácter accesorio.

CLASES
En el Derecho Romano se distinguían solo dos clases de servidumbres:
1.- Las Servidumbres personales, que han derivado en el usufructo, uso
y habitación, y,
2.- Las servidumbres reales o prediales, las que modernamente se
conocen como servidumbres.
Sin embargo, el desarrollo de este instituto y su vinculación con el
derecho público han establecido las siguientes clases:
1.- Voluntarias y Legales: Son las que están referidas en el art. 1035
del C.C.
2.- Rústicas y Urbanas.
3.- Afirmativas y Negativas. De hacer o de No Hacer.
4.- Continuos y discontinuas. Estas últimas serían, por ejemplo, las de
paso, de toma de agua, pastaje, etc.
5.- Aparentes y no Aparentes. Las primeras serían las que se pueden
apreciar a simple vista. Las no aparentes serían, por ejemplo, la que
obliga a no construir a mayor altura para permitir la mejor vista del
paisaje.

CONSTITUCIÓN. COMO SE ADQUIEREN LAS SERVIDUMBRES.

Conforme lo establece el art. 1035 C.C, se constituyen o adquieren las
servidumbres por disposición de la ley o por convenio o contrato entre
los propietarios de los predios involucrados.
El art. 1040, establece además, que las servidumbres aparentes se pueden
adquirir por prescripción, conforme a las reglas de la misma.
Extinción de las servidumbres.
1.- Si son temporales, por el vencimiento del plazo o del cumplimiento
de la condición.
2.- Por el cumplimiento de una de las condiciones o elementos
esenciales del contrato, en el caso de las servidumbres convencionales.
3.- Por acuerdo de los propietarios de ambos predios.
4.- Por la imposibilidad de ser utilizadas.
5.- Por prescripción extintiva o no uso, conforme lo señala el art.
1050 C.C.
6.- Por destrucción total de cualquiera de los dos predios, no
reviviendo con la reedificación, salvo las servidumbres referidas al
suelo.
7.- Por la modificación de la disposición de los inmuebles. Por
ejemplo si el propietario del predio dominante adquiere un inmueble
cercano por donde tenga salida, se extingue la servidumbre de paso.
5.- Por perder la propiedad el constituyente de la servidumbre.

HIPOTECA
Concepto.
El C.C. en su art. 1097 conceptúa a la hipoteca de la siguiente manera:
Por la hipoteca Be -afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la
desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia
y venta judicial del bien hipotecado.
Se denomina hipoteca al derecho real de garantía que grava uno o más
inmuebles, sin que haya “tradición”, concediendo al acreedor el derecho
de solicitar su venta al vencimiento del crédito si éste no es pagado y
con prescindencia de quien fuera su propietario en ese momento, para
hacerse pago con el precio, preferentemente a otros acreedores del mismo
deudor.

CARACTERES: Además de los que corresponden a los derechos rea1es de

garantía:
a.- No hay tradición,
b.- Tiene publicidad registral, deben ser inscritas,
c.- Su especialidad, esto es, que el inmueble afectado debe
individualizarse; a cual bien alcanza el gravamen y debe inscribirse en
cada caso, debe precisarse el monto de la obligación, sus intereses y
también la hipoteca responde por los gastos y costas del juicio.
d. – Exclusividad: so1o sobre inmuebles.
e.- Extensiva: sobre los accesorios del bien.

IMPORTANCIA Y ORIGEN
Viene del vocablo griego "hypoteca". Aparece en Grecia y es perfeccionada
en el Derecho Romanos Nace ante la necesidad de superar, el problema que
se originaba en la prenda donde los bienes muebles se entregaban, y que
generalmente eran las herramientas y productos del deudor, no podían ser
usados por éste. Asi, en Roma se creo la figura de ingresar los bienes
prendados a terrenos de propiedad del acreedor en los que trabajaba el
deudor, pagando una renta, sin necesidad de entregar los bienes prendados
a dicho acreedor. Esta figura que inicia el desarrollo de la hipoteca
estaba muy ligada al arrendamiento y a la prenda.
Seguidamente, se crea el derecho del acreedor de ser puesto en posesión
de los bienes ingresados a los terrenos, en caso de incumplimiento de
pago del arriendo. Finalmente, se da alcances ante terceros sobre esta
modalidad, esto es, preferencia al acreedor. La hipoteca romana__tenia
deficiencias regístrales, ya que no existía publicidad, perfeccionándose
poco a poco y en varios siglos adelante, con la aplicación de las
concepciones regístrales germanas, otorgándose seguridad y publicidad a
los acreedores. Entendemos que la hipoteca se consolidad conjuntamente
con la aparición de] Sistema Registráis y que sin él, la hipoteco no
podría ser como la entendemos ahora.

La hipoteca es un importantísimo instrumento para facilitar el crédito, y

de ese modo contribuye al desarrollo económico. Es usada corrientemente
por las persona; naturales, tomando mayor importancia en el Crédito
bancario y financiero.
- DISPOSICIONES GENERALES.
REQUISITOS
Conforme al art. 1090 del C.C., la hipoteca se constituye por escritura
pública, bajo sanción de nulidad.
Asimismo, el art. 1099 del mismo cuerpo legal señala taxativamente
cuales son los requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien al propietario o quien esté autorizado para ese
efecto conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscribo en él Reg. de Prop. Inmueble.
Igualmente, conforme el art. 1100, la hipoteca debe recaer sobre
inmuebles específicamente determinados.

- RANGO DE LAS HIPOTECAS.

Conforme al art. 1112 del C.C.: “Las hipotecas tendrán preferencia por
razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo que se
ceda su rango."Esta disposición se complementa con el art. 1113, conforme
al cual" No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con según
con segunda y ulteriores hipotecas. De este modo se crean diversas rangos
en las hipotecas, conforme a su antigüedad.

CESIÓN DE RANGO
Previamente anotamos que le cesión de rango de la hipoteca consiste en
que el acreedor hipotecario transfiere su crédito como cederte, a otra
persona, como cesionario. El cesionario se subroga o substituye en todos
los derechos del cedente o primer acreedor. Se hace por escritura pública
y se inscribe en RR PP. El deudor debe consentir. Esta regulada por los
arts. del L206 al 1217 C.C.
La cesión de rango de hipoteca consiste en que habiendo, varios
acreedores, uno que sea preferente, pospone su derecho en favor de otro
acreedor que no es preferente. El art. 1114 del C.C. dispone que "El
acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario.
Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste
la acepte o que le sea comunicada fehacientemente".
REDUCCIÓN DE LA HIPOTECAS.
Los arts. 1115 y 1116 del C.C., se refieren a la reducción de la
hipoteca, la que puede presentarse en dos casos:
a.- Reduciendo el monto de la hipoteca, esto es, hasta que suma esta
afectado el bien.
b.- Reduciendo los bienes afectados, en el caso de que fueran estos
varios.
Se trata de una reducción concertada libremente por las partes en los
casos en que la deuda haya sido amortizada en gran parte.
El último de los dispositivos mencionados está referido al caso
contrario, esto es, cuando, pese a la significativa reducción de la
deuda, el acreedor no acceda a reducir la hipoteca. Ello afectarla al
deudor que de otro modo no podría afectar el bien o bienes con otra
hipoteca y conseguir un nuevo crédito. En tal caso deberá recurrir al
Juez competente, quien tramitará la demanda como incidente.
Lo mencionado hace concluir en que es factible también el aumento o
ampliación de las hipotecas, cuando se obliga el deudor a una suma mayor
ante el mismo acreedor, lo que aumenta el monto de la hipoteca, pudiendo
ser el caso también que se constituya sobre otro u otros inmuebles.

EFECTO FRENTE A TERCEROS

Preferencia del acreedor hipotecario frente a otros acreedores. Las
excepciones se dan en casos excepcionales y cuando existan créditos
laborales y fiscales, conforme a leyes especiales y tratándose de
personas jurídicas generalmente.
El art. 1117 del C.C, establece además la forma en que debe proceder al
acreedor ante la falta de pago, con la acción personal contra el deudor,
o la acción real, contra el tercero adquiriente del bien hipotecado.
Refiere dicha norma que el uso de una acción no excluye la otra. De
cualquier modo, aún cuando el bien haya sido vendido a tercero y éste se
encuentre en poder del bien, la hipoteca debe ejecutarse.
CLASES DE HIPOTECAS:

A).- HIPOTECAS LEGALES

Son hipotecas establecidas por el C.C. que operan automáticamente si se
dan las condiciones o supuestos que establece el art. 1118 C.C.
Dicha norma establece que: "Además de las hipotecas legales establecidas
en la ley, se reconocen las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya
proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el mentó
que el comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la ob1igación de
hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Estas hipotecas se inscriben de oficio por el Registrador y no requieren
de otra escritura pública ya que emanan del documento respectivo.
Así lo establece el art. 1118: "Las hipotecas legales a que se refiere el
articulo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos
de los cuales emanan. En los demás casos, el derecho del acreedor surge
de la inscripción de las hipotecas legales en el registro. Las personas
en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el
otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.

B).- HIPOTECAS SABANA:

Conforme se ha referido en la doctrina nacional, la hipoteca general
también denominada sabana es aquella que es constituida por una persona
natural o jurídica a favor de un acreedor bancario para garantizar
operaciones de mutuo pasadas, presentes y futuras, es decir las que se
hayan contraído y las que por cuestión de las operaciones comerciales
habituales puedan desembolsare o concretarse en el futuro. Todas las
operaciones y todos los desembolsos serán garantizados mediante una única
garantía que abarcara todas las operaciones.
Jurisprudencialmente se ha expresado de que la hipoteca es abierta
(sabana) cuando ha sido constituida para garantizar los créditos
otorgados o los que ser otorguen en el futuro.
La hipoteca sabana se pacta siempre a favor de una entidad perteneciente
al sistema financiero, así mismo podrá garantizar créditos futuros; es
decir aunque no exista la obligación principal, la hipoteca subsistirá.

La garantía sabana tiene como sustento legal lo regulado en los artículos

1104 del Código Civil y 172 de la ley Nº26702 Ley General del sistema
financiero y del Sistema de seguros y Orgánica de la Superintendencia de
Banca y seguros.

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
Conforme al art. 1101 de C.C, la hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del inmueble y a sus accesorios. Inclusive a las
Indemnizaciones por seguros y al pago de la expropiación, salvo pacto
distinto. Esto concuerda con le establecido en los arts.887 a 889 del
C.C, que expresan que las partes accesorias de un bien siguen la suerte
del bien principal.
Así, la hipoteca se extiende a las mejoras, salvo las de recreo que
puedan, retirarse, y a las contracciones efectuadas en el inmueble, aún
después de constituida la hipoteca.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
El art. 1122 del C.7, establece los casos en que se acaba la hipoteca:
1.- Extinción de la obligación que garantiza.
2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3.- Renuncia escrita de del acreedor, por Esc. Públ.
4.- Destrucción total del inmueble.
5.- Consolidación.
6.- Por novación.
7.- Por sentencia de liberación (pagada la deuda no se levanta la
hipoteca p.e.)
Se puede agregar cómo caudal de extinción a. la prescripción de la acción
(inc. 1 art. 2001 C.C). Por remate del inmueble hipotecado en caso de
incumplimiento de la obligación principal.