Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO

OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214-60601012183900-2018-U
PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES
NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE DEL EXDEUDOR (s)
PORRAS JIMENEZ DAMARIS Céd. Identidad 5-0175-0850 100%

UBICACIÓN DEL BIEN

Provincia: 06 - PUNTARENAS
Canton : 06- QUEPOS
Distrito: 01 - QUEPOS
Localidad: MANUEL ANTONIO

DIRECCIÓN EXACTA
QUEPOS , MANUEL ANTONIO DEL TEMPLO CATOLICO DE MANUEL ANTONIO 100 M AL ESTE , HOTEL PACIFICO
LUNADA

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA

Inscripción de la Finca Según el Plano
Plano de catastro N° P-2065938-2018 1.125,00 m2
Identificador Predial 60601012183900 1.200,00 m2
Diferencia de medidas Porcentaje: 6,25% 75,00 m2 Demasía SI

AVALÚO
VALOR DEL TERRENO ¢95.146.875,00
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢74.678.002,00
VALOR TOTAL DEL BIEN ₡169.824.877,00
CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS
VALOR EN LETRAS:
SETENTA Y SIETE COLONES 00/100
Tiempo estimado para la venta del bien: 24 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional
MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢74.678.002,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ

OBSERVACIONES
por su ubicación en la zona
GENERALES

Nombre del Perito MARTIN HERRERA UMAÑA MARTIN HERRERA Firmado digitalmente por MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA)
Nombre de reconocimiento (DN):
serialNumber=CPF-01-0658-0328, sn=HERRERA UMAÑA,

UMAÑA (FIRMA)
givenName=MARTIN, c=CR, o=PERSONA FISICA,
ou=CIUDADANO, cn=MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA)
Fecha: 2018.09.06 09:30:15 -06'00'

Tipo de Profesional ARQUITECTO Firma del Perito

Número de registro A- 6639 Emp. 3835 Identificación N° 1-06580328
Nombre de la empresa PERSONAL
Nombre y firma representate legal de la empresa
Fecha inspección: 16 agosto 2018 Fecha informe: 16 agosto 2018
Números telefónicos para contacto 88245894
Correo electrónico / Dirección WEB martinherrerau@hotmail.com
 AVALÚO DEL TERRENO 214-60601012183900-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO
COMPARABLES
Características
SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor
VALOR ¢/m2 70.625,00 75.000,00 70.000,00 0,00 0,00
Area 1125 2000,00 1,2091 1975 1,2041 1000 0,9619 1,0000 1,0000
Nivel 1 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000
Frente 39,9 42,00 0,9873 20 1,1885 14 1,2993 1,0000 1,0000
fondo 1 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000
Regularidad 0,8 0,90 0,9428 1 0,8944 1 0,8944 1,0000 1,0000
Pendiente 0 0,00 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000
Ubicación 5 5,00 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000
Ser 1 1 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000
Ser 2 16 16,00 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000
Tipo Via 3 3,00 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
Factor de Homologación 1,1254 1,2799 1,1178 1,0000 1,0000
Valores Homologados 79.482,71 95.995,04 78.248,12

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO

DESCRIPCIÓN FACTOR DETALLE
1,0000 Área afectada 0,00 m2
1,0000 Área afectada 0,00 m2
1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO

Valor conclusivo ₡84.575 /m2 Valor ajustado ¢84.575 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno
Factor secciones 1,0000 Área 1.125,00 m2 ¢0 / m2
VALOR UNITARIO FINAL ¢84.575,00 /m2
VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢95.146.875,00

LINDEROS ACTUALES
NORTEOESTE RAFAEL ANGUEL RIVERA TANQUE AYA
SURESTE FEDERICO MURILLO LOTE CON VIVIENDA A 6 M
NORESTE CALLE PUBLICA EN MEDIO DE ESCUELA DE Manuel Antonio ASFALTO
SUROESTE PLAZA DE DEPORTES CANCHA DE FUTBOL

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN

VÉRTICE ESTE NORTE Altitud
1 483.071 1.040.526 185 M
2 483.062 1.040.539 182 M
3 483.044 1.040.550 185 M

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES

N° Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta
LOTE A LA VENTA CON COLDWELL BANBER Oferta 87721152 14/08/2018
1 COSTA RICA Coordenadas Este Norte
Transacción 27770077 14/08/2018
2 LOTE VENDIDO CON ROBERT ARCARD
Coordenadas Este Norte
Oferta 88502773 14/08/2018
3 LOTE A LA VENTA CON RICARDO
Coordenadas Este Norte
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214-60601012183900-2018-U

Y DE SU ENTORNO
VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS
Tipo de ruta Secundaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico
Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO
Ancho de vía 7,20 m Cordón NO
Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS

Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Media
Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ colindante Clase social zonas cercanas Media
Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Alta
Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ a 200 m Actividad del lugar
Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ FRENTE
TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m comercial turistica
Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS

Frente principal: 37,15 m Nivel sobre calle: 0,00 m
Fondo: 25,51 m Pendiente % 0A3%
Relación: 0,68667564 Tipo de vía: 3
Servicios S1 1
S2 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES
Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO
Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Óptimo
Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Posibilidad de daños Ninguno
Topografía Plana Pendiente Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA

La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 74,00%

AFECTACIONES DEL BIEN

FECHA ESTUDIO GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
13/08/2018 GRAVAMENES Y AFECTACIONES SI HAY TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

OBSERVACIONES

La propiedad se ubica en Puntarenas ,Quepos , Manuel Antonio , de la Iglesia Católica de esa localidad 100 m al este ,antiguo
hotel Pacifico Lunada que se ubica a la derecha de la vía , el lote presenta un área de 1125 m2 , el plano no se encuentra
inscrito pero es la base para el presente avaluó ,ya que en estudio de registro el área es de 1200 m2 , posee 37,15 m de frente
lote con forma irregular plano , con colindancia al noroeste tanque del AYA , al sureste lote con vivienda a 6 m , al noreste
calle publica en asfalto y al suroeste viviendas en medio de plaza de deportes, posee un edificio de dos niveles que posee
11 habitaciones 5 primer nivel y 6 segundo nivel , un dormitorio y un baño cada una con pasillo tipo balcón en segundo
nivel y corredor en primer nivel así como una recepción en el acceso con un área total de 407 m2 , esta área de
habitaciones presenta saqueo y vandalismo ya que fueron sustraídos puertas , ventanas , sistema eléctrico y mecánico muebles
sanitarios además se debe indicar que existen filtraciones por techo en concreto que se recomienda inyectar
impermeabilizante con el fin de que no se continúe con el deterioro, y una piscina de 50 m2 la que también fue banalizada
eliminando su enchape y dañado ductos de inyección y sustracción de aguas además de bombas y otros elementos fueron
sustraídos según se observa en sitio , además de un restaurante con cocina y tres servicios sanitarios uno en funcionamiento ,
dos dormitorios área de atención al publico y un salón abierto con un área de 121 m2 que también posee vandalismo y
saqueos en sistemas eléctricos mecánicos y muebles sanitarios ,con un tanque de agua potable y losa de concreto para aéreas
de circulación , presenta buenos servicios públicos en una zona de auge turístico ,se recomienda dar mantenimiento seguir
dando seguridad al bien , con el fin de que la infraestructura no se deteriore mas .
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 3
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214-60601012183900-2018-U

CONSTRUCCIONES
Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final
Estado
explotación m2 ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado ¢ años ¢ / m2
hotel 407,00 320.000 130.240.000 50 24 D 0,6448 0,6780 56.937.672,00 21,9 139.896
restaurante 119,00 200.000 23.800.000 50 24 R 0,6448 0,8190 12.568.542,00 26,4 105.618
- #¡DIV/0! #N/A - #¡DIV/0! #¡DIV/0!
- #¡DIV/0! #N/A - #¡DIV/0! #¡DIV/0!
TOTAL 526,00 154.040.000 69.506.214,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS
Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final
Estado
explotación m2 ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado ¢ años ¢ / m2
piscina 50,00 150.000 7.500.000 50 24 D 0,6448 0,6780 3.278.800,00 21,9 65.576
losa de parqueos 222,00 25.000 5.550.000 30 24 D 0,2800 0,6780 1.053.612,00 5,7 4.746
tanque agua potable 16,00 120.000 1.920.000 50 24 D 0,6448 0,6780 839.376,00 21,9 52.461
TOTAL 14.970.000 5.171.788,00

MEJORAS AL TERRENO
Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final
Estado
explotación m2 ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado ¢ años ¢ / m2
- #¡DIV/0! #N/A - #¡DIV/0! #¡DIV/0!
- #¡DIV/0! #N/A - #¡DIV/0! #¡DIV/0!
- #¡DIV/0! #N/A - #¡DIV/0! #¡DIV/0!
TOTAL - -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES ¢69.506.214,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS ¢5.171.788,00
VALOR TOTAL ¢74.678.002,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO
DEFINICIONES MB MUY BUENO
Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO
Área

ESTADO
Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO
V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR
VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE
VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO
Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO
Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214-60601012183900-2018-U

CONSTRUCCIONES
Tipo de construcción existente: HOTEL REST Y UNA PICSINA Uso predominante: Hotelero
Estado de la edificación: Existente Avance: Presupuesto: ¢
Nombre del Profesional Responsable de la obra:
Nombre del Desarrollador:
Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción:
Documentos de construcción adicionales:
Propiedad utilizada por: En desuso Nombre
Vigencia del contrato de arrendamiento: NINGUNO
Área construcción principal: 528,00 m2 Porcentaje de cobertura: 46% Año de construcción: 1994

DETALLE DE ELEMENTOS
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: HTO1 NÚMERO DE NIVELES: 2
Estructura concreto Sistema eléctrico:
Paredes mampostería
Entrepiso concreto Entubado Conducir NO
Techos metal Porcentaje 0%
Cubierta HG 28 Caja breaker NO
Cielos concreto y madera Interruptor
Pisos ceramica y lujado en salon Estado General Malo
Fachada mamposteria
Aposentos 11 habitaciones, 14 s.s ,restaurante , cocina , balcones , areas de circulacion Gas LP Ubicación
Baños 14 los que 13 no presentan muebles sanitarios ni sistemas de abasteciomiento Estado Físico y Mantenimiento:
Otros ninguno Paredes Regular Cielos Regular
Red de agua caliente no Pisos Regular Cubierta Regular
Tanque captación de agua no
Fisuras Apreciación visual de desplome
Repellos Importante Paredes Leve Pisos Leve Cielos Importante
Pisos Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS
Estado de la edificiación: Avance:
DESCRIPCIÓN

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para
1 construcción:
2 Equivalente al: 0,0%
3 del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES
Lote de 1125 m2 el cual no se encuentra inscrito pero se toma de base para el presente avalúo , con un edificio de tipo Hotel con 11
habitaciones , balcones , bodega y casa de maquinas , cocina , y área administrativa , escaleras , pasillos , recepción , además de restaurante
con tres servicios sanitarios con un área de 30 m 2 de salón y una piscina de 50 m2 en mal estado , tanque de agua potable con 16 m2 y losa
de concreto de 220 m2 mal estado todos los elementos con vandalismo y saqueo de materiales de construcción . No se realizaron pruebas
físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente .
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60601012183900-2018-U

PLANO CATASTRADO

NOTA : PLANO CATASTRADO NO INSCRITO PERO SE TOMA DE BASE PARA EL PRESENTE AVALUO .

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1 2 3 4 5
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60601012183900-2018-U

ESTUDIO DE REGISTRO HOJA 1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1 2 3 4 5
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60601012183900-2018-U

ESTUDIO DE REGISTRO HOJA 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1 2 3 4 5
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 9

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60601012183900-2018-U

FRENTE HOTEL HOTEL Y VALUADOR FRENTE DEL HOTEL

MEDIDOR AYA MEDIDOR ICE TABLERO MAL ESTADO

HABITACIO TIPICA SERVICIO SANITARIO TIPICO BAÑO TIPICO

HABITACION CIELO CON FILTRACIONES PASILLO BALCON

SEGUNDO NIVEL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1 2 3 4 5
 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 9

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60601012183900-2018-U

AREA DE PATIO PISCINA PISCINA PATIO

HABITACIONES HABITACIONES HABITACIONES

AREA DE BOMBAS SALON AREA DE ATENCION

RESTAURANTE COCINA COCINA

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1 2 3 4 5
 VARIABLE
LOTE VALORARCOMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

Valor Total
70.625 75.000 74.000 0,95
0,55
1 Area 1125 2000 1,209 1975 1,204 1000 0,962 0,7
2 Nivel 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
3 Frente 39,9 42 0,987 20 1,188 14 1,299
4 Fondo 1 1 1,000 1 1,000 1 1,000
5 Regularidad 0,8 0,9 0,9428 1 0,8944 1 0,8944
6 Pendiente 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000
7 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000
8 Ser 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
9 Ser 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000
10 Tipo Via 3 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000

33,55 20,89 52
1 FACTOR DE AREA

Zona Urbana
Comparable
2000 1975 1000 b a
Lote Valorar
1125 1125 1125 1 < 30000 m20,33 0,33
b
Comparable 0,33 0,33 0,33 2 ≥ 30000 m20,36
≤ 100000
0,36
m2
a
Lote Valorar 0,33 0,33 0,33 3 ≥ 100000 m2
0,27 0,27

Fa 1,209 1,204 0,962 1

2 FACTOR DE NIVEL

Zona Urbana
Lote Valorar
1 1 1 k1 k2
Comparable
1 1 1 -0 Bajo nivel
Lote valorar
K1 0 0 0 -0 Sobre Nivel
Comparable
K2 0 0 0 0 A nivel
0 0 0
Fn 1,0000 1,0000 1,0000 1
3 FACTOR DE FRENTE

Zona Urbana
Lote a Valorar
39,9 39,9 39,9 y
Comparable
42 20 14 1 ≤ 30 m 0,2500
Frente mayor
15,85 15,85 15,85 2 > 30 m ≤ 0,2537
200 m
y 0,25 0,25 0,25 3 > 200 m ≤0,2150
480 m
4 > 480 m 0,1700
Ff 0,987 1,188 1,299 1
4 FACTOR DE FONDO
Comparable
1,0 1,0 1,0
Lote a Valorar
1,000 1,000 1,000

Ffo 1,000 1,000 1,000 1

5 FACTOR DE REGULARIDAD

Zona Urbana Rango Area rh

Lote Valorar
0,80 0,80 0,80 1 < 500 0,5000
Comparable
0,90 1,00 1,00 2 ≥ 500 < 1500
0,3300
r
Lote valorar 0,50 0,50 0,50 3 ≥ 1500 < 0,2500
50000
Lote tipoh 0,50 0,50 0,50 4 ≥ 50000 <0,1500
200000
5 ≥ 2000000,1000
Fr 0,9428 0,8944 0,8944 1

6 FACTOR DE PENDIENTE

Zona Urbana
Comparable 0 0 0
Lote Valorar 0 0 0
0 0 0

Fp 1,0000 1,0000 1,0000 1

7 FACTOR DE UBICACIÓN

Zona Urbana
Lote Valorar
5 5 5 k
Comparable
5 5 5 -0 Comercial
K -0,0255 -0,0255 -0,0255 -0 Recidencial
0 0 0

Fu 1,0000 1,0000 1,0000 1

8 FACTOR DE SERVICIOS S1
Lote Valorar
1 1 1
Comparable
1 1 1
0 0 0
 F s1 1,0000 1,0000 1,0000 1

9 FACTOR DE SERVICIOS S2
Lote Valorar
16 16 16
Comparable
16 16 16
0 0 0

Fs2 1,0000 1,0000 1,0000 1

10 FACTOR TIPO DE VIA

Zona Urbana
Lote Valorar
3 3 3
Comparable
3 3 3
0 0 0

Fv 1,0000 1,0000 1,0000 1