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Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 21 - Numero 03 - Mes-Ano: 3_2015

Limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad en


playas
Leslie WHITTEMBURY AGUILAR*

[-]

TEMA RELEVANTE

Existen diversas limitaciones convencionales y legales al ejercicio del derecho de


propiedad que deben tenerse en cuenta en los proyectos inmobiliarios ubicados en las
playas del litoral, tales como la admisión de asociados, derechos de preferencia, que
cada mil metros exista una vía de acceso que permita el libro ingreso a las playas, etc.
Sobre el particular, la autora afirma que las restricciones convencionales son las que al
parecer cuentan con mayor efectividad, toda vez que aquellas permiten prever
mecanismos de sanción que desincentiven el incumplimiento de las referidas
restricciones.

MARCO NORMATIVO

• Ley que declara que las playas del litoral son bienes de uso público, inalienables e
imprescriptibles y establece zona de dominio restringido, Ley N° 26856 (08/09/1997).

• Reglamento de la ley que declara que las playas son bienes de uso público,
inalienables e imprescriptibles y establece la zona de dominio restringido, Decreto
Supremo Nº 050-2006-EF (25/04/2006).

I. Propósito

A pocas semanas de culminar la temporada de verano en nuestro litoral, puede


apreciarse el incremento de la actividad inmobiliaria en la zona de playas, como por
ejemplo el desarrollo inmobiliario de viviendas en el llamado Sur Chico (playas tales
como San Bartolo, Señoritas o Punta Hermosa), la habilitación y comercialización de
lotes en los balnearios de Asia, Punta Sal, Huanchaco o Vichayito así como la
operación de proyectos hoteleros en Paracas o Tumbes.

Como consecuencia del crecimiento en la actividad inmobiliaria en playas, pueden


apreciarse asimismo varios usos, costumbres, restricciones legales y cuestionamientos
durante la concepción, ejecución e implementación de proyectos determinados, entre
los cuales pueden identificarse dos aspectos de especial relevancia: i) las
disposiciones correspondientes a las limitaciones convencionales al ejercicio del
derecho de propiedad reguladas en los condominios o asociaciones de playa, como lo
son por ejemplo, los derechos de admisión para fines de adquirir propiedad o algún
derecho de uso de una unidad inmobiliaria determinada; las servidumbres de vista
reguladas a efectos de que existan edificaciones que no excedan los parámetros
establecidos convencionalmente por el condominio o la asociación; la utilización
“privada” de las playas, entre otros; y, ii) si los desarrolladores inmobiliarios respetan o
no las limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad y las pautas legales
establecidas en la Ley Nº 26856, Ley que declara que las playas del litoral son bienes
de uso público, inalienables e imprescriptibles, entre otros asuntos1, (en adelante, la
“Ley”) y su Reglamento, Decreto Supremo N° 050-2006-EF2, (en adelante, el
“Reglamento”).

El presente artículo tiene como finalidad desarrollar la dinámica correspondiente a las


limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de propiedad, que pueden
encontrarse en el desarrollo de proyectos inmobiliarios en playas, tomando como
ejemplo el desarrollo de condominios de playa; las limitaciones legales al ejercicio del
derecho de propiedad y otras pautas legales rescatables de la Ley y el Reglamento; y,
algunas reflexiones sobre el cumplimiento de dichas restricciones legales y su
aplicación práctica.

II. Limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de propiedad en playas: los


condominios de playa

Como ejemplo práctico para entender las diversas limitaciones convencionales al


ejercicio del derecho de propiedad3 utilizados en playas, nos referiremos a la dinámica
adoptada por los condominios de playa.

De modo general, los condominios de playa son producto de habilitaciones urbanas


realizadas por desarrolladores inmobiliarios4 que tienen como objeto la identificación,
habilitación y comercialización de lotes destinados a la edificación de unidades
inmobiliarias independientes y espacios destinados a lugares comunes de
esparcimiento (piscinas, canchas de fútbol, canchas de tenis, entre otros). En ese
sentido, un condominio de playa es un conjunto de lotes de propiedad exclusiva que
tienen como destino la edificación de viviendas; y, áreas de propiedad común y de
esparcimiento.

Dichos lotes son comercializados comúnmente mediante dos modalidades, entre


muchas otras que pueden encontrase en el mercado: i) transferencia de propiedad de
una unidad inmobiliaria determinada y participación en las áreas comunes; ii)
otorgamiento de derechos de usufructo o superficie sobre una unidad inmobiliaria
determinada por parte de una Asociación titular del lote matriz que conforma el
condominio y la incorporación del usufructuario o superficiario como asociado de la
Asociación para regular su actuación en el condominio.

Es preciso entonces, centrar la atención en las dos modalidades antes mencionadas,


ya que ambas adoptan limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de
propiedad (aplicables también a los derechos de usufructo y superficie descritos
en el párrafo precedente), las cuales se detallan a continuación por cada modalidad:

i) Transferencia de propiedad de una unidad inmobiliaria determinada y


participación en las áreas comunes: En este tipo de modalidad, los titulares de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva suelen constituir un Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común5 y con ello regular parte de sus relaciones
internas mediante un Reglamento Interno6.

Asimismo, los titulares usualmente convienen en constituir una Asociación en paralelo


a la implementación de un Reglamento Interno. La dinámica de dicha persona jurídica
radica en que los titulares de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, formen
parte de la misma como asociados y someterse a su Estatuto. Ello, con la finalidad de
aplicarles los siguientes asuntos de particular atención, los cuales constituyen algunas
de las limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de propiedad que suelen
utilizarse para condominios de playa:

a) Admisión de asociados, en donde se indica que todo titular de una unidad


inmobiliaria de propiedad exclusiva, deberá ser necesariamente asociado; y, que, de
manera previa a la adquisición de una unidad inmobiliaria determinada, deberá ser
aprobado y aceptado como asociado por el Consejo Directivo de la Asociación.

b) Derechos de preferencia a favor de los asociados para adquirir una unidad


inmobiliaria que desee ser vendida por su titular.

c) La constitución y funcionamiento de un Comité de Construcción. Este último, tiene


como objeto aprobar las características de las edificaciones realizarse sobre una
unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, sean estas edificaciones nuevas o sus
modificaciones.

d) Aprobar un Reglamento de Construcción, el cual tiene como finalidad delimitar las


características de las edificaciones a ser realizadas en las unidades inmobiliarias,
niveles, colores, entre otros.

e) Regulación de servidumbres de vista a ser otorgados por propietarios de unidades


inmobiliarias que se encuentren en determinadas filas de cada condominio.

Cabe mencionar que en el Estatuto de la Asociación puede establecerse también las


sanciones ante el incumplimiento de las disposiciones establecidas en ella, entre las
cuales se encuentran las restricciones antes señaladas.

ii) Otorgamiento de derechos de usufructo o superficie sobre una unidad


inmobiliaria determinada por parte de una Asociación titular del lote matriz que
conforma el condominio y la incorporación del usufructuario o superficiario
como asociado de la Asociación para regular su actuación en el condominio: En
este tipo de modalidad el adquirente de una unidad inmobiliaria únicamente gozará de
derechos de usufructo o superficie sobre la misma otorgados por una Asociación titular
del predio matriz; y, adicionalmente, el referido usufructuario o superficiario tendrá
derecho a utilizar las áreas comunes del condominio. A efectos de regular sus
relaciones internas y aquellas limitaciones extras a ser tomadas en consideración, los
titulares de usufructos o superficies forman parte de la Asociación en calidad de
asociados y se someten a su Estatuto. Este último contendrá también, entre otras
cosas, las limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de propiedad y
sanciones descritas en el numeral (i) anterior.

Las referidas limitaciones tendrían como propósito uniformizar las características de


las viviendas a ser realizadas en un condominio determinado, filtrar el perfil de cada
uno de los titulares de dichas edificaciones y establecer las sanciones respectivas ante
el incumplimiento de las mencionadas disposiciones.

Si bien dichas limitaciones puedan generar opiniones legales a favor o en contra, estas
pueden lograr un claro y organizado manejo de los condominios y son perfectamente
acatadas por los titulares de las unidades inmobiliarias que conforman el condominio.

III. Limitaciones legales al ejercicio del derecho de propiedad en playas y otras pautas
legales: la Ley y el Reglamento

A efectos de identificar las limitaciones legales al ejercicio del derecho de propiedad en


las playas, así como otras pautas legales a tomar en cuenta, es preciso revisar los
alcances de la Ley y el Reglamento.

La Ley tiene por objeto declarar las playas del litoral como bienes de uso público, de
libre acceso, inalienables e imprescriptibles. Dicha norma define en su artículo 1, ¿qué
es una playa? (en adelante, la “Playa”), precisando literalmente lo siguiente: “se
entiende como playa el área donde la costa se presenta como plana descubierta con
declive suave hacia el mar y formada de arena o piedra, canto rodado o arena
entremezclada con fango más una franja no menor de 50 metros de ancho paralela a
la línea de alta marea”. La determinación de la franja de hasta 50 metros de ancho
paralela a la línea de alta marea estará a cargo de la Dirección General de Capitanías
y Guardacostas - Dicapi.

La declaración antes mencionada efectuada por la Ley tiene como finalidad de


asegurar el libre uso y acceso a la Playa por parte de los ciudadanos, con lo cual los
actos de disposición sobre dicho bien se encuentran claramente limitados.

Cabe mencionar que la Ley establece una excepción al libre acceso a la playa, al
plantear la posibilidad de que estas sean materia de concesión por parte de la
Autoridad Portuaria Nacional y Dicapi para el uso de un área acuática determinada o
por parte de la Agencia de Promoción de la Inversión Privada - Proinversión en caso
establezca un proyecto determinado que implique la utilización la Playa.

De otro lado, la Ley define un área denominada zona de dominio restringido, en la cual
toda adjudicación y/o construcción de inmuebles ubicados en dicha área se encuentra
prohibida. Dicha zona se encuentra conformada por una franja de 200 metros ubicada
a continuación de la franja de 50 a la que hace referencia la Ley en su artículo 1 (en
adelante, la “zona de dominio restringido”) 7. Cabe mencionar que la norma establece
también aquellos supuestos que no constituyen zona de dominio restringido8.

Al igual que en el caso de la playa, la determinación de una zona de dominio


restringido tiene como fundamento el asegurar un espacio adicional al de la playa para
uso público de los ciudadanos, con lo cual, su determinación constituye también
una restricción a los actos de disposición que puedan ser realizados sobre la
referida zona.

No obstante, la Ley también regula una salida a efectos de que puedan desarrollarse
proyectos inmobiliarios determinados, ya sea previa desafectación por parte de la
Superintendencia de Bienes Estatales (en adelante, la “SBN”)9 o mediante la
obtención de un Decreto Supremo refrendado por el Ministerio de Transportes y el
Ministro de Defensa, se desafecte una zona de dominio restringido determinada o bien
establezca las causales, condiciones y procedimientos de desafectación.

Otro aspecto relevante regulado por la Ley y el Reglamento y que puede ser tomado
como restricción al ejercicio del derecho de propiedad es que, como regla general,
en todos los balnearios y urbanizaciones colindantes a la playa, terrenos ribereños y
similares bajo propiedad pública o privada debe existir por lo menos cada 1,000
metros, una vía de acceso que permita el libro ingreso a las playas10. Es probable que
a lo largo del litoral dichos accesos no hayan sido previstos, ya sea por inobservancia
de la Ley o por no haber sido su implementación obligatoria con anterioridad a la Ley.

Otro tema de interés regulado por la Ley y el Reglamento es que en caso de


habilitaciones recepcionadas de balnearios, urbanizaciones colindantes a la playa,
terrenos ribereños y similares bajo propiedad privada o pública que a la entrada en
vigencia de la Ley no cuenten con acceso a la playa, se constituirá servidumbre legal
de paso a efectos de garantizar tal acceso. Ello puede claramente vulnerar el
ejercicio del derecho de propiedad de aquellos proyectos ya consolidados con
anterioridad a la Ley.

No obstante lo antes señalado, la referida servidumbre legal puede ser sustituida por el
pago de un derecho anual por restringir el acceso a la playa, el cual será equivalente a
5 veces el monto que corresponde pagar por concepto de impuesto predial
(entendemos que de los predios por los cuales está compuesto el proyecto de
habilitación determinado, ya que no se indica nada al respecto en la Ley) y será
recaudada por la Superintendencia de Aduanas y Administración Tributaria - Sunat.
Para fines de la determinación de la obligación de pago, se considerará solo a los
propietarios de los predios en los que no exista un acceso a las playas a más de
quinientos metros a la izquierda o quinientos metros la derecha del centro de cada
predio.

A efectos de determinar el ente supervisor de todas las disposiciones antes


mencionadas, el Decreto Supremo N° 010-2008-VIVIENDA aclaró los siguientes
asuntos principales: i) asignar a la SBN como ente supervisor del carácter inalienable e
imprescriptible de las zonas de playa y la supervisión de la zona de dominio
restringido, sin perjuicio de las funciones de control y vigilancia a cargo de la Dicapi; y,
ii) las medidas para dar cumplimiento a la Ley y el Reglamento en caso cualquiera de
las entidades antes señaladas detecte algún incumplimiento a las normas citadas.

Si bien diez años después de la entrada en vigencia de la Ley, el Decreto Supremo


antes citado intenta identificar las autoridades correspondientes para dar cumplimiento
a la Ley y el Reglamento, deja al arbitrio de ellas la determinación de las sanciones
aplicables sin regular nada al respecto, lo cual podría incentivar el incumplimiento de
los alcances de la Ley y el Reglamento, mientras no se identifiquen las sanciones
respectivas.

IV. Cumplimiento de las restricciones legales y su aplicación práctica

Después de haber señalado algunas limitaciones legales y convencionales que pueden


detectarse en las playas de nuestro litoral, sea que se refieran al uso de las mismas o
sea que regulen las relaciones de un bien privado determinado, surgen diversos
cuestionamientos planteados a continuación:

1) Dada la regulación convencional de los condominios de playa anteriormente


explicada, muchos de ellos cuentan con lo que podrían denominarse como “playas de
uso privado”, entendidas estas últimas como playas a las que el público en general no
tiene acceso, aun cuando la Ley y el Reglamento establecen que la playa es de uso y
acceso público.
Dichas “playas de uso privado” tendrían como sustento, en la línea de lo ya explicado
anteriormente, que las Asociaciones buscan el bienestar del condominio y de sus
asociados, con lo cual aquella playa que se encuentre colindante al referido
condominio debería guardar las mismas condiciones de este último.

En este caso, aun cuando las Asociaciones velen por el bienestar de sus asociados y
el condominio que administran, ni ella ni sus asociados cuentan con título legal alguno
para brindar a la playa el carácter de “uso privado”, lo cual estaría contraviniendo la
Ley y el Reglamento.

2) Tal y como se ha podido verificar durante el análisis de la Ley y el Reglamento, los


proyectos de habilitación urbana, de construcción de balnearios, urbanizaciones,
asociaciones colindantes a la playa deben prever la implementación de uno o más
accesos, según sea el caso, del público en general a la playa con la que colinden.

En muchos casos puede verificarse a lo largo del litoral dos cosas: i) que sí existen los
referidos accesos; sin embargo, los mismos se encuentran en condiciones deplorables
o con escombros que impiden la finalidad por la cual han sido implementadas, esto es,
el permitir el libre acceso de los ciudadanos a la playa; o, ii) que no existen,
contraviniendo la finalidad de la Ley y el Reglamento.

Al respecto, es misión de la SBN, de acuerdo a las normas desarrolladas a lo largo de


este artículo, el supervisar la implementación de dichos accesos en los proyectos
desarrollados a lo largo del litoral y su correcta utilización, sin perjuicio de la revisión
respectiva a cargo de la Municipalidad competente.

3) De acuerdo al caso resuelto por el Tribunal Registral mediante Resolución Nº 1148-


2008-SUNARP-TR-L, no constituye impedimento para la inscripción de la transferencia
de parte de un predio inscrito el que exista la posibilidad que se encuentre ubicado en
zona de playas. Se entiende, de la lectura de la resolución, que el registrador se refiere
a la zona que hemos denominado como playa en el presente artículo.

Al respecto, una empresa constructora solicitó, entre otras cosas, la inscripción


correspondiente a una transferencia de un lote de gran extensión adquirido de una
comunidad campesina. Esta última a su vez adquirió correctamente el predio
enajenado antes de la entrada en vigencia de la Ley y el Reglamento.

Registros Públicos se pronunció mediante una observación al título presentado por la


sociedad, indicando que la referida transferencia no podía inscribirse al encontrarse el
bien materia de transferencia dentro de una zona de dominio restringido, indicándole a
la sociedad que realice una desafectación previa ante SBN.

Al respecto, el Tribunal Registral no se pronuncia a si el área materia de transferencia


se encuentra en una zona de dominio restringido, pero sí indica que al haber adquirido
la comunidad campesina legalmente el predio materia de transferencia antes de la
entrada en vigencia de la Ley; y, que aun cuando el predio materia de transferencia
pudiese ubicarse dentro de la zona de playa (ya no hace referencia el registrador a la
zona de dominio restringido descrita en la observación), la cual tiene un uso público (y
por ende la transferencia no alteraría el uso público de la playa), la comunidad se
encuentra legitimada registralmente para transferir el predio a cualquier tercero, en
este caso, a la sociedad, con lo cual revoca la observación antes planteada.
Al parecer el Tribunal Registral cometió un error al determinar que la transferencia sí
es materia de inscripción, ya que el uso de la playa no es el único aspecto restringido
por la Ley, sino también la prescripción e inalienabilidad de dicha área11. La
transferencia de propiedad encajaría dentro de este último aspecto, lo cual, al estar
prohibida por la Ley debería haber sido advertido por Registros Públicos.

4) Al analizar la Ley y el Reglamento, puede advertirse que la constitución de


servidumbres legales en un proyecto determinado para permitir el acceso de la
población a la playa, puede ser reemplazado por un aporte en dinero a ser recaudado
por Sunat. Si bien esta última disposición puede ser de interés para los desarrolladores
de proyectos inmobiliarios en playa, podría constituir una restricción y contradicción a
la finalidad de la Ley, la cual es el libre acceso de la población a las playas.

5) Queda claramente establecido que las limitaciones convencionales utilizadas


comúnmente en playas y descritas en el presente artículo, son reguladas y acatadas
por los titulares de las unidades exclusivas que forman parte de cada condominio de
playa, estableciéndose claramente las sanciones ante su incumplimiento. Por el
contrario, las sanciones correspondiente limitaciones legales mencionadas no
establecen las sanciones ante su incumplimiento, con lo cual no se crean mecanismos
determinados para desincentivar el incumplimiento de estas últimas limitaciones.

Conclusiones

1) Existen diversas limitaciones convencionales al ejercicio del derecho de propiedad


que pueden regularse en el ámbito de proyectos inmobiliarios en las playas del litoral,
tales como:

a. Admisión de asociados, en donde se indica que todo titular de una unidad


inmobiliaria de propiedad exclusiva, deberá ser necesariamente asociado; y, que, de
manera previa a la adquisición de una unidad inmobiliaria determinada, deberá ser
aprobado y aceptado como asociado por el Consejo Directivo de la Asociación.

b. Derechos de preferencia a favor de los asociados para adquirir una unidad


inmobiliaria que desee ser vendida por su titular.

c. La constitución y funcionamiento de un comité de construcción. Este último, tiene


como objeto aprobar las características de las edificaciones realizarse sobre una
unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, sean estas edificaciones nuevas o sus
modificaciones.

d. Aprobar un Reglamento de Construcción, el cual tiene como finalidad delimitar las


características de las edificaciones a ser realizadas en las unidades inmobiliarias,
niveles, colores, entre otros.

e. Regulación de servidumbres de vista a ser otorgados por propietarios de unidades


inmobiliarias que se encuentren en determinadas filas de cada condominio.

2) Existen limitaciones legales al ejercicio del derecho de propiedad en playas


establecidas por la Ley y el Reglamento que deben ser tomadas en consideración, las
cuales son:
a. Las playas del litoral son declaradas como bienes de uso público, de libre acceso,
inalienables e imprescriptibles.

b. La regulación sobre la zona de dominio restringido en la cual toda adjudicación y/o


construcción de inmuebles ubicados en dicha área se encuentra prohibida.

c. La obligación que en todos los balnearios y urbanizaciones colindantes a la playa,


terrenos ribereños y similares bajo propiedad pública o privada debe existir por lo
menos cada 1,000 metros, una vía de acceso que permita el libro ingreso a las playas.

d. La obligación que en caso de habilitaciones decepcionadas de balnearios,


urbanizaciones colindantes a la playa, terrenos ribereños y similares bajo propiedad
privada o pública que a la entrada en vigencia de la Ley no cuenten con acceso a la
Playa, se constituirá servidumbre legal de paso a efectos de garantizar tal acceso.

3) Existen diversos cuestionamientos y reflexiones sobre las restricciones


convencionales y legales al ejercicio del derecho de propiedad identificadas en este
artículo; no obstante, queda claro que son las restricciones convencionales las que al
parecer cuentan con mayor efectividad, toda vez que aquellas permiten prever
convencionalmente mecanismos de sanción que desincentiven el incumplimiento de
las referidas restricciones.

4) Los entes supervisores del cumplimiento de la Ley y el Reglamento (SBN y Dicapi)


tienen una ardua labor a efectos de determinar y aplicar las sanciones ante el
incumplimiento de la Ley y el Reglamento, lo cual permitirá lograr los fines para lo cual
dichas normas fueron concebidas, esto es, el libre acceso de la población a las playas
del litoral.

___________________________

* Abogada por la Universidad de Lima. Diplomado Internacional en Derecho


Corporativo por la Universidad ESAN. Especialización en Gestión y Desarrollo de
Proyectos Inmobiliarios por la Universidad de Lima.

1 Vigente desde el 9 de setiembre de 1997.

2 Vigente desde el 26 de abril de 2006

3 Cabe mencionar que las limitaciones convencionales al derecho de propiedad, esto


es, las limitaciones establecidas por un pacto determinado deberán encontrarse
inscritas a efectos de que surtan efectos frente a terceros, ello de acuerdo al artículo
926 del Código Civil.

4 La Habilitación Urbana es un procedimiento destinado a convertir un terreno rústico o


eriazo en urbano mediante la ejecución de obras determinadas por la normativa
aplicable y es requerida para un proyecto inmobiliario determinado a efectos de
obtener el/las licencia/s de edificación de las unidades inmobiliarias que la conforman,
implementar los servicios de agua, luz o desagüe, entre otros aspectos. Dicho
concepto se define de manera más amplia en la Ley Nº 29090 - Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, así como en sus normas reglamentarias y
complementarias. Existen muchos condominios de playa que no efectúan
habilitaciones urbanas para el desarrollo de proyectos de condominios de playa, toda
vez que algunos municipios otorgan licencias de edificación sin tomar en cuenta las
disposiciones de la norma acotada en el presente párrafo, lo cual resulta incorrecto y
contingente de acuerdo a la normativa vigente.

5 Es el régimen jurídico que supone la existencia de un bien común o conjunto de


bienes integrados por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un
Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. Dicho régimen jurídico se define de
manera más amplia en la Ley Nº 27157, así como en sus normas reglamentarias y
complementarias.

6 Es el acto jurídico celebrado por los propietarios el cual vincula indivisiblemente las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva con los bienes de propiedad común,
estableciendo facultades, limitaciones, cargas, obligaciones y dando origen al Régimen
de Propiedad Exclusiva y Común.

7 Para determinar la zona de dominio restringido se tomará como punto de partida de


la medición, el límite posterior de la franja de hasta 50 metros de ancho paralela a la
línea de alta marea antes mencionada, proyectando desde dicho punto un trazo de 200
metros perpendicular a ese límite posterior.

8 Es preciso comentar que la propia ley establece qué tipo de terrenos no se


encuentran comprendido en la zona de dominio restringido, siendo estos los
siguientes: i) los terrenos ubicados más allá de acantilados, lagos, montañas, lomas,
carreteras y otras situaciones similares que rompan con la continuidad geográfica
mencionada líneas arriba; y, ii) los terrenos de propiedad privada adquiridos
legalmente a la fecha de entrada en vigencia de la ley que se encuentren en la zona de
dominio restringido. Es importante resaltar dicha disposición ya que nuestro litoral
puede presentar de manera recurrente las situaciones antes delimitadas.

9 La desafectación puede ser realizada por SBN a efectos de que los terrenos
desafectados puedan destinarse a: i) la ejecución de proyectos para fines turísticos y
recreacionales, así como para el desarrollo de proyectos de habilitación urbana de
carácter residencial, recreacional con vivienda tipo club o vivienda temporal o
vacacional de playa; o, ii) la ejecución de obras de infraestructura pública o privada
llevadas a cabo por particulares que permitan brindar servicios vinculados con el uso
de la playa y la zona de dominio restringido o con las actividades económicas
derivadas o complementarias de aquellas que son propias del litoral.

10 La ley y el reglamento establecen en sus disposiciones las variantes que pueden


sufrir dichas vías de acceso de acuerdo al proyecto de habilitación urbana propuesto
para un área determinada.

11 Artículo 73 de la Constitución Política de 1993.

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