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Campinas-SP
Janeiro/ 2012
FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS
Campinas-SP, 18/01/2012
Professor Orientador
TERMO DE COMPROMISSO
Campinas-SP, 18/01/2012
Dedico este trabalho à minha família, mãe Kátia, pai Flávio, irmã Bianca, avó Benvinda, avô
Rubens, padrinho Rubens Jr. e namorada Fernanda.
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RESUMO
Este estudo tem como objetivo desenvolver um plano de projeto contendo pelo menos
10 documentos (termo de abertura, declaração de escopo, e os oito planos de gerenciamento)
aplicados á uma obra de edifícios residenciais que faz parte do programa do governo federal
“Minha Casa Minha Vida”, esta obra tem como engenheiro responsável executor o próprio
autor deste projeto. As informações utilizadas nesse estudo foram baseadas em dados reais do
dia a dia da obra e o projeto busca aplicar as melhores práticas em gerenciamento de projetos
baseado nas diretrizes do PMBoK. Para não expor o nome da empresa, serão utilizadas as
nomenclaturas fictícias WST e Sandeiro para os nomes da empresa e do condomínio
respectivamente.
ABSTRACT
This study aims to develop a project plan containing at least 10 documents (charter,
scope statement, and the eight management plans) will apply a piece of residential buildings
as part of the federal program "Minha Casa Minha Vida”, this work has responsible engineer
that is the same as author of this project. Information used in this study were based on actual
data from day to day work and the project seeks to apply best practice project management
guidelines based on the PMBoK. To do not show the name of company and condo
nomenclatures will be used fictitious WST and Sandeiro respectively.
AGRADECIMENTOS
Agradeço à minha família pelo apoio emocional, ao prof. André Bittencourt do Valle e
a todos os professores que contribuíram com a minha formação e me deram suporte técnico.
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SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 14
5. CONCLUSÕES ................................................................................................................. 60
8. GLOSSÁRIO ...................................................................................................................... 61
9. APÊNDICES ...................................................................................................................... 63
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
1. INTRODUÇÃO
Tendo em vista esse recente capítulo na história do país que favoreceu o boom de
obras, este trabalho busca fornecer ferramentas ao engenheiro e gerente de obras, cada vez
mais solicitado, através de padronização de trabalho e aplicação de plano de projeto baseado
nas diretrizes do PMBoK.
2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Este trabalho de conclusão de curso tem por base as normas contidas na ABNT NBR
15575 e na bibliografia pertinente ao assunto gerenciamento de projetos, contida
principalmente no guia PMBoK.
3. METODOLOGIA CIENTÍFICA
Os dados coletados para o estudo foram extraídos do cotidiano da obra pelo próprio
engenheiro e autor do projeto.
Todos os dados foram coletados no dia a dia real da obra, obtidos de relatórios
gerenciais que já são emitidos regularmente para a empresa WST.
4. PLANO DE PROJETO
O gerente desta obra é o próprio autor deste projeto, atuando como engenheiro pleno
de obra. A escolha foi realizada por seu coordenador em um processo seletivo com base em
sua formação e experiência profissional. A autoridade do gerente está em atuar como
responsável pela execução da obra e reportando-se diretamente ao coordenador.
A empresa WST é uma das atuais líderes de mercado em seu segmento e precisa
entregar esse empreendimento como parte de suas metas. Trata-se de uma das obras em maior
evidencia da empresa e demanda um plano de projeto completo.
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4.1.3. Objetivos
A obra deve ser entregue aos clientes dentro do prazo, com a qualidade em
conformidade com o PBPQ-H. De Acordo com Basilio (2010):
Os clientes que solicitaram kits nos seus apartamentos deverão receber os mesmos
devidamente equipados.
4.1.7. Prazo
4.1.8. Investimento
• Ivan (Almoxarife)
4.1.11. Aprovações
• Reuniões semanais serão feitas com a equipe para definição de metas e estratégias de
obra;
• Uma vez ao mês será realizada a medição dos empreiteiros e essa atividade será
centralizada no estagiário de medição.
O apartamento padrão não terá itens que não estão contemplados no memorial
descritivo definido pelo banco financiador do programa “Minha Casa Minha Vida”. Os
quartos e sala não terão revestimento no piso além do contrapiso, a tinta das paredes não terá
outra cor a não ser a branca. Os números de pontos elétricos não ultrapassarão os que estão no
memorial descritivo assim como as marcas e modelos dos equipamentos não sofrerão
variação. O box do banheiro não terá porta, a pia não terá água quente e o apartamento não é
mobiliado.
O cliente tem a opção de comprar kits para o apartamento, desta forma ele consegue
comprar itens exclusivos além do que está definido no memorial descritivo para o
apartamento padrão, como por exemplo: outros modelos de louça para a pia do banheiro, piso
laminado para sala e quartos, maior número de pontos elétricos, etc... Para conseguir essa
opção, o cliente deverá entrar em contato com o vendedor no plantão de vendas e pagará um
valor adicional pelo kit.
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• A Central de Notas será responsável pela conferencia de notas fiscais recebidas das
obras e o encaminhamento para a área Fiscal;
• A área Fiscal irá cadastrar os contratos de empreiteiros e fará a conferência fiscal nas
notas fiscais de empreiteiros e fornecedores;
4.2.5. Premissas
• A área da obra tem espaço suficiente para acomodar, vestiários e alojamentos para
funcionários;
• A área da obra possui banheiros, vestiários, água, energia e espaço para acomodar todos
os funcionários.
4.2.6. Restrições
• Do total da verba, 30% deve ser gasto com mão de obra e 70% com material;
• Os funcionários próprios da WST não poderão ultrapassar 20 horas extras por mês;
• Os clientes não poderão visitar a obra, a não ser que seja pré-agendado com o
engenheiro.
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Aprovação do projeto de gás 01/08/2010 Aprovação do projeto pela Ultragaz e pela Prefeitura
Aprovação do projeto pelo Corpo de Bombeiros e pela
Aprovação do projeto de incêndio 01/09/2010 Prefeitura
Aprovação do projeto da CPFL 01/09/2010 Aprovação do projeto pela CPFL e pela Prefeitura
Aprovação do projeto de abastecimento de
água 01/10/2010 Aprovação do projeto pela SANASA e pela Prefeitura
Entrega da obra para os Bombeiros 10/01/2012 Aprovação das instalações pelo Corpo de Bombeiros
Entrega da obra para a Assistência Técnica 20/01/2012 Aprovação técnica da obra pela Assistência Técnica
A obra executada deverá estar de acordo com o projeto
Habite-se 01/02/2012 aprovado e aprovada pela Prefeitura
Entrega de Chaves 30/03/2012 -
Tabela 2 - Principais Entregas
O desenvolvimento dos projetos e execução da obra tem como base a obra Jasmin,
desenvolvida também pela empresa WST, por se tratar de uma obra similar.
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A EAP do Projeto Obra Residencial do Programa Minha Casa Minha Vida foi
elaborado pelo gerente de projetos orientado pelo produto a ser entregue e seus componentes,
sendo mostrada a seguir:
Figura 2 - EAP
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PROJECT CHARTER
Project Charter
Informações do Projeto
Fase(s) Coberta(s):
O produto principal deste projeto é a execução e entrega de seis blocos residenciais, totalizando 192 unidades.
Descrição do Negócio
A WST é líder de mercado no Brasil em seu segmento, construções residenciais de baixo custo. O seu foco é a construção de
apartamentos com custo reduzido, permitindo assim a realização do sonho da compra da casa própria pelos seus clientes.
o Redução de custos;
Premissas:
o A obra terá como funcionários próprios um engenheiro, um mestre de obras, três encarregados, quatro estagiários, um
almoxarife e um auxiliar de almoxarife;
Restrições:
o Do total da verba, 30% deve ser gasto com mão de obra e 70% com material;
o A execução da obra deverá ser feita conforme as restrições do Memorial Descritivo estabelecido pelo banco financiador;
Treinamento 50%
Aprovações
4.4.1. Descrição
Para gerenciar uma obra é necessária a criação de uma Equipe de Obras cujos
membros participarão nas decisões do gerenciamento e na execução do projeto. A Equipe de
Obras terá como responsabilidade:
Antes do início da execução da obra é realizada uma reunião entre o gerente e a equipe
de obra para analisar os projetos técnicos com o objetivo de definir diretrizes para a obra e
identificar incompatibilidades entre projetos técnicos e entre projeto técnico x execução, essa
reunião é chamada de Reunião de Planejamento.
Cada um dos 6 blocos possui um cronograma de barras com cada atividade da obra, a barra verde corresponde à referência de linha base,
já a linha vermelha representa à duração real da atividade que é atualizada mensalmente pelo engenheiro da obra. Após o lançamento da duração
real o cronograma gera a linha azul que é a reprogramação da duração da atividade.
Com o objetivo de visualizar as atividades dos seis blocos da obra como um todo foi
criado um cronograma sintético que agrupa as etapas construtivas.
4.6.1. Introdução
A gestão de custos em projetos, segundo VALERIANO (2005), deve ser baseada nos
custos de atividades (custeio ABC, do inglês, Activity-Based Costs). Os projetos atravessam
as fronteiras departamentais, sendo necessário, portanto, que os custos ou valores agregados
ao projeto sejam aqueles referentes às atividades e materiais realmente debitados.
Este projeto está com a gestão de custos baseada no custeio ABC e conforme o
PMBOK (2004), consta das seguintes etapas:
• Controle de custos: controle dos fatores que criam as variações de custos e controle das
mudanças no orçamento do projeto.
Como grupos de custos da obra são considerados: mão de obra fixa, serviços de
empreiteiros, materiais, equipamentos e custos fixos.
A mão de obra fixa refere-se ao custo com os funcionários próprios da WST que são:
engenheiro, estagiários, mestre de obras, encarregados, almoxarifes e técnico de segurança.
Materiais são todos os insumos e matéria prima que serão utilizados na construção dos
prédios.
Os custos fixos são: energia elétrica, água, telefone, internet, limpeza, etc...
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Os custos da obra foram estimados por estimativa análoga, utilizando o custo real dos
projetos anteriores semelhantes com base para estimar os custos do projeto atual, taxas de
custo por hora de mão de obra e composição de custos, que se baseiam em tomar os custos
dos blocos elementares do projeto e adicionar sucessivamente os custos para formar os custos
dos blocos intermediários até se chegar à estimativa de custo do projeto (POSSI, 2004),
utilizando a EAP.
A empresa WST utiliza a estimativa análoga, pois grande parte de suas obras são
padronizadas. O engenheiro tem a possibilidade de solicitar a revisão de orçamento de sua
obra, caso ocorra alguma alteração na execução que acarrete em custos extras como, por
exemplo, a construção e muros de arrimo.
• Valor Planejado (VP): custo orçado do trabalho agendado (planejado) para a data em
questão, conforme apresentado na Curva ‘S’ (Figura 5 - Curva S);
Figura 5 - Curva S
VC = VA - CR
VT = VA - VP
Índices:
IDC = VA / CR
IDA = VA / VP
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Uns dos custos mais significantes da obra são os de aluguéis de equipamentos, por
conta disso é criado um planejamento de aluguel de equipamentos indicando o início da
utilização de cada equipamento e a data prevista para a devolução do mesmo. Um mês antes
da data prevista para a devolução do equipamento a área de Controle entrará em contato com
o engenheiro alertando sobre a necessidade de entregar o equipamento.
No caso da obra estar com os custos maiores do que o previsto a área de Controle
passará a intervir de forma mais presente na compras da obra, monitorando e fiscalizando
possíveis compras indevidas.
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4.7.1. Objetivo
O plano de qualidade será aplicado com o objetivo de que o projeto seja implantado
com sucesso dentro das normas da construção civil. O plano gerencial da qualidade garante
procedimentos para que todas as etapas da obra sejam executadas em equilíbrio e
minimizando riscos.
Figura 7 - FVS
Todo o primeiro dia do mês haverá uma auditoria interna de Qualidade na obra, sendo
que toda a equipe deverá ter providenciado anteriormente a resolução das pendências para a
obra atender aos requisitos. Após a realização da auditoria será divulgado um ranking de
classificação da obra em relação ao conjunto de obras da empresa. Após a auditoria a
engenheira de Qualidade entregará para a estagiária de Qualidade as pendências que deverão
ser solucionadas até a véspera da próxima auditoria.
4.8.1. Objetivo
Para garantir a troca de informações é preciso ter certeza que o fluxo de informações
corretas chegue ao momento certo para as pessoas certas.
• Tipo;
• Motivo;
• Freqüência;
Local onde estarão disponíveis relatórios de custo, formulários, atas, projetos técnicos,
solicitações de contratações de funcionários, solicitações de reembolsos, Help Desk, e outros
acessos importantes.
• Pendências
Serão utilizados indicadores verde, amarelo e vermelho. Verde para a etapa do projeto
que está dentro do custo, tempo e com qualidade. Amarelo para a etapa que apresente risco,
podendo interferir em outras etapas nos quesitos tempo, custo e qualidade. Vermelho para o
item que esteja atrasado, acima do custo e com baixa qualidade.
4.9.1. Introdução
Nas primeiras definições sobre projetos no PMBOK (2004) está descrito que “Projetos
são feitos por pessoas”. As pessoas reunidas e organizadas são capazes de realizar um projeto
baseado na visão de um idealizador, durante a história de humanidade vimos registros de
grandes projetos desde a Pirâmide do Egito até as construções de Dubai.
É responsável por:
• Propor tarefas;
• Coordenar empreiteiros;
4.9.5.2. Encarregados
• Solicitar recursos;
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• Fazer inspeções;
• Organizar estoque;
4.9.5.4. Estagiários
Ao final da obra cada colaborador receberá um “prêmio” caso a mesma termine dentro
do custo e prazo.
4.9.9. Avaliação
Uma vez ao ano o engenheiro da obra deverá realizar uma avaliação individual com
cada estagiário.
4.10.1. Introdução
Gerenciar risco envolve consenso entre diferentes pontos de vista dos indivíduos de
uma equipe de projetos e o entendimento dos efeitos que cada ação produz nas diferentes
entregas.
Segundo afirmativa de Gasnier (2000), “o gerenciamento ruim dos riscos é uma das
principais causas de sucesso e fracasso dos projetos”.
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Serão realizadas avaliações de riscos com divulgação para toda a equipe do projeto,
sendo o gerente de projetos o responsável pela aprovação.
• Organizacionais;
• Externos;
• De Gerenciamento do Projeto;
4.10.3.1. Organizacionais
4.10.3.2. Externos
• Evento
• Impacto
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• Probabilidade
IMPACTO
ALTO AA AM AB
PROBABILIDADE MÉDIO MA MM MB
BAIXO BA BM BB
INDÍCE DA
NÍVEL CRITÉRIOS
OCORRÊNCIA
Cada risco classificado como alto será analisado pelos engenheiros e documentado no
formulário para identificação de riscos que é aprovado pelo gerente do projeto.
4.11.1. Definição
• Preço:
Buscar o produto com custo abaixo do orçado, comparando-o com a última compra.
• Prazo:
• Qualidade:
• Condições de pagamento:
4.11.4. Propostas
A cada requisição de compras o gerente do projeto deverá indicar pelo menos três
fornecedores da lista de empresas pré-qualificadas que a WST possui. Em caso do serviço ou
produto não ser atendido pela empresa pré-qualificada, a equipe de compras da área de
Suprimentos indicará três empresas compatíveis no mercado para as quais será enviada um
RFI.
No caso dos empreiteiros, a cada medição realizada mensalmente será feita uma
retenção técnica do valor de 8% do total da medição. As parcelas das retenções técnicas só
poderão ser liberadas para o empreiteiro no mínimo depois de passado três meses. O objetivo
da retenção técnica é dar ao engenheiro da obra a segurança de que o empreiteiro concluirá o
serviço antes de receber todo o pagamento por ele.
4.12.1. Definição
Inclusos às etapas do projeto estão juntos os itens comunicação e pessoas, que são os
responsáveis pela dinâmica. Todos os envolvidos no projeto receberam treinamento sobre
suas respectivas responsabilidades. Já o gerenciamento de comunicação foi feito de forma a
garantir que todos os envolvidos tenham acesso aos documentos através da intranet, SAP e e-
mail.
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Neste projeto o registro das lições aprendidas será feito através de dois procedimentos:
(i) Fundação, (ii) Estrutura, (iii) Instalações, (iv) Gesso, (v) Pisos e Azulejos, (vi)
Pintura e (vii) Pavimentação. Haverá uma última reunião para avaliação do projeto
como um todo.
As reuniões terão presença do gerente de projetos, de sua equipe direta e dos membros
de equipes periféricas essenciais. O relatório final contará com a aprovação do gerente do
projeto.
Outro procedimento adotado pelo gerente do projeto é o envio imediato para toda a
equipe de um e-mail nomeado Lições Aprendidas, assim que um erro técnico ocorrer na obra
e for identificada a solução.
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5. CONCLUSÕES
O objetivo deste trabalho foi desenvolver um plano de projeto contendo pelo menos 10
documentos (termo de abertura, declaração de escopo, e os oito planos de gerenciamento)
aplicados à obra de edifícios residenciais que faz parte do programa do governo federal
“Minha Casa Minha Vida”.
As investigações dos dados e métodos gerenciais aplicados foram feitas com alta
precisão já que fazem parte do dia a dia profissional do autor deste projeto.
Pretende-se, após a conclusão deste projeto e baseada no mesmo, criar uma cartilha
que servirá como referencia para os engenheiros de obra da WST gerenciarem suas
construções de forma padronizada e com maior eficácia.
Como a intenção deste TCC foi desenvolver um plano de projeto e fornecer uma
ferramenta para gerenciamento de obras na empresa WST, só será possível a verificação de
sucesso deste ao longo prazo, se as obras apresentarem melhora dos índices gerenciais.
6. POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS
7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
GASNIER. D.G.. Guia Prático para Gerenciamento de Projetos, Editora Instituto IMAM,
3ª. Ed., São Paulo, 2000.
VALERIANO, D.. Moderno Gerenciamento de Projetos, Editora Prentice Hall Brasil, 1ª.
Ed., São Paulo, 2005.
8. GLOSSÁRIO
Subsídio: É uma forma de apoio monetário, concedida por uma entidade (instituição
ou pessoa) a outra entidade individual ou coletiva, no sentido de fomentar o desenvolvimento
de uma determinada atividade desta ou o desenvolvimento da própria.
9. APÊNDICES