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INDICE
MODELO DE VALORACION
CATASTRAL
PROPIEDAD INTELECTUAL MAX ARNSDORFF (Prohibido reproducir)

1. INTRODUCCION

2. FUNDAMENTOS TEORICO TECNICOS

2.1. Objetivos
2.2. Premisas
2.3. Postulados
2.4. Principios Técnicos

3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES SOBRE VALORACION

3.1. Valor, Precio y Costo
3.1.1. Valor
3.1.2. Precio
3.1.3. Costo
3.2. Valor Comercial y Valor Catastral
3.2.1. Valor Comercial y/o de Mercado
3.2.2. Valor Catastral
3.3. Tipos de Propiedad
3.3.1. Propiedad Privada
3.3.2. Propiedad en Condominio
3.3.3. Propiedad Comunal
3.3.4. Propiedad Oficial o Estatal
3.4. Esquema General de Valoración Catastral

4. INFORMACION REQUERIDA PARA LA VALORACION

4.1. Base de Datos
4.2. Listado de Información física, legal y económica
4.3. Fuentes de Información

5. CONTENEDOR BASICO DE INFORMACION

5.1. Código o Clave Catastral
5.1.1. Componente Zona
5.1.2. Componente Polígono
5.1.3. Componente Manzana
5.1.4. Componente Predio
5.2. Ficha Catastral

6. INFORMACION TERRITORIAL OFICIAL

6.1. Límites, Zonificaciones, Distritos, Barrios y Unidades Vecinales
6.2. Planes de Ordenamiento Territorial, Planes Reguladores y Esquemas de
Ordenamiento Urbano
6.3. Equipamiento, Servicios e Infraestructura
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6.4. Información estadística sobre valores catastrales últimas 5 gestiones e

Información de catastros o actualizaciones realizadas recientemente

7. VALORACION CATASTRAL MASIVA DEL SUELO

7.1. VALORACION TERRITORIAL
7.1.1. Zonas o Regiones de Valor (Polígonos)
7.1.2. Valor del Suelo por Zona o Región de Valor (Bs/m2)
7.1.3. Ajuste de Valores por Vía
7.1.4. Mapas Municipales de Valores de Zonas y Vías

8. VALORACION CATASTRAL MASIVA DE LA CONSTRUCCION

8.1. Tipologías constructivas
8.2. Características de la construcción por tipología
8.3. Valor unitario por Tipología de Construcción (Bs/m2)

9. FORMULAS Y PROCEDIMIENTOS DE VALORACION CATASTRAL PREDIAL

9.1. Coeficientes Correctores
9.1.1. Coeficientes Correctores de Valoración del Terreno
9.1.2. Coeficientes Correctores de Valoración de la Construcción
9.2. Valor catastral de un predio urbano
9.2.1. Propiedad unitaria
9.2.1.1. Valor del Terreno (Bs)
9.2.1.2. Valor de la Construcción (Bs)
9.2.1.3. Valor Catastral predial final (Bs)
9.2.2. Propiedad en Condominio -PHPV- (Propiedad Horizontal - Propiedad
Vertical)
9.2.2.1. Tipologías Constructivas -PHPV-
9.2.2.2. Componentes básicos - Fracciones Ideales
9.2.2.3. Valor del Terreno por unidad de condominio (Bs)
9.2.2.4. Valor de la Construcción por unidad de condominio (Bs)
9.2.2.5. Valor Catastral final por unidad de Condominio (Bs)

10. CONCLUSIONES

ANEXOS:

ANEXO 1.- Manual de Procedimientos de Valoración Catastral.

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NORMA DE VALORACION CATASTRAL

PROPIEDAD INTELECTUAL MAX ARNSDORFF (Prohibido reproducir)
1. INTRODUCCION

En términos generales, los sistemas de información territorial sirven para compilar y

procesar datos en forma sistemática sobre las propiedades inmuebles, su valor y sobre las
personas relacionadas con las mismas.

Un sistema catastral que determine y establezca los linderos, el valor de los terrenos y de
las construcciones; que identifique a las personas que deben pagar los impuestos
correspondientes, y que posibilite un método de valoración equitativo y justo en la
tributación inmobiliaria (El justi-precio).

La valoración catastral y su tributación inmobiliaria se inician con el registro de

propiedades (objetos) y de los correspondientes contribuyentes (sujetos). El modelo de
valoración catastral está basado bajo los siguientes objetivos, premisas, postulados y
principios técnicos desarrollados a continuación.

2. FUNDAMENTOS TEORICO TECNICOS

2.1. Objetivos

Dotar al país de una metodología única, que permita la valoración catastral, de

manera homogénea a nivel nacional, teniendo de esta manera información
articulada, y estructurada según los diversos niveles geopolíticos que requieren de
esta información para las diversas tomas de decisiones, fundamentalmente
relacionada a la política impositiva municipal y a los Planes de Desarrollo
Territorial y Urbano.

Contar con una fuente confiable de información sobre terrenos, edificaciones y

sobre sus propietarios, arrendatarios e inquilinos, para proteger los derechos de
propiedad, recaudar un justo impuesto inmobiliario, guiar el desarrollo urbano y
administrar adecuadamente un sin número de tareas municipales.

Disponer de información confiable sobre valores de terrenos y edificaciones, para

garantizar un justo y equilibrado pago de impuestos por parte de los
contribuyentes y recaudar ingresos inmobiliarios adecuados por parte del los
municipios, para responder a las demandas del crecimiento y desarrollo urbano.

Asimismo, disponer y otorgar información oficial a la ciudadanía, sobre valores

inmobiliarios que permitan regular el mercado de tierras y construcciones y evitar
la especulación de los mismos, También ofrecer información, justa y equilibrada
para los procesos de expropiación urbana en beneficio de la población y
desarrollo local.

2.2. Premisas

Aproximadamente el 80% de los Municipios del país carecen de Normas y

Reglamentos de Urbanización y Edificación. Procediéndose de manera empírica y
arbitraria la autorización, registro y escasa o nula valoración de propiedades.

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Han transcurrido varios años de vacío normativo e institucional en materia de

catastro que ha originado desajustes y distorsiones en la administración catastral
municipal, que basado en un Reglamento Nacional de Catastro obsoleto y fuera
de la realidad, han intentado formar catastros con resultados desastrosos.

Existe deficiencia técnica y recursos humanos no debidamente calificados en la

mayoría de los municipios del país.

Formación y desarrollo de catastros incompletos con información únicamente

física o geométrica.

Falta de institucionalidad y/o carencia de estructuras que brinden información

oficial actualizada sobre valoración inmobiliaria, ya sean catastrales o comerciales.
Solo los bancos y mutuales de ahorro y préstamo cuentan con información
relativa, la que es construida para valuar y otorgar préstamos de vivienda y otros
(garantía) y la misma es manejada muy reservadamente.

2.3. Postulados

Construir un sistema de catastro práctico y confiable, donde su información y

valoración debe proporcionar una base sólida para una efectiva y moderna
administración territorial (urbano-rural).

Consolidar un sistema efectivo y actualizado de información territorial como un

instrumento de manejo indispensable, tanto para entidades gubernamentales en
el ámbito nacional y municipal, en especial para proyectos de desarrollo y
mejoramiento urbano.

Desarrollar una norma de valoración catastral basado en criterios locales reales y

dentro de la política de identidad nacional, propugnada por el Gobierno nacional,
que permita implementar y ejecutar efectivamente catastros integrales en la
mayoría de los municipios del país, considerando sus deficiencias técnicas y de
recursos humanos no calificados, sin que esto signifique, no implementar sistemas
de registro y valoración catastral moderno en soportes de última generación
tecnológica, empleo de programas SIG y el uso de protocolos de administración y
seguridad correspondientes.

Empleo y ajuste de criterios técnicos y económicos acordes a la realidad socio-

territorial (cultural) que permitan el desarrollo de algoritmos adecuados a cada
realidad municipal del país y que logren esencialmente la estandarización de
métodos y procedimientos a nivel nacional. Es importante señalar que el sistema
y algoritmos considerará factores socio-económicos finales que permitan regular y
equilibrar valores finales, en función a políticas y realidades locales.

2.4. Principios Técnicos

El procedimiento de valoración catastral estará basado en la valoración masiva de

inmuebles, bajo criterios normativos reglados y homogéneos, para así garantizar
los principios de proporcionalidad, equidad fiscal y seguridad jurídica.

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El valor catastral del inmueble es distinto del valor de mercado, pero para calcular
el valor catastral se deberá tomar como referencia el valor de mercado, tanto
para el terreno como para la construcción. El valor catastral no puede ser mayor
al de mercado, debiendo cumplirse una determinada relación entre ambos (la
mayoría de estudios latinoamericanos determina que el valor catastral no debe
ser menor al 80 % del valor de mercado, y mejor si se aproxima al mismo).

Los procedimientos de valoración catastral se basarán en: 1) Valor del suelo o

terreno por el método comparativo-aditivo y 2) Valor de las construcciones o
mejoras por el método del coste de reposición, (Ver ANEXO - 1.- Métodos de
Valoración Catastral Masiva.- Justificación de la metodología a emplearse).

El método de comparación con base en la información del mercado inmobiliario

local, basado en los precios de propiedades de similares características (los
denominados precios testigos). O sea la comparación de precios en terrenos o
inmuebles similares mediante la técnica de la homogeneización.

El método de comparación (también llamado de mercado). Método que con la

utilización de matrices y modelos matemáticos homogeneízan y ajustan aspectos
físico naturales como servicios y equipamiento generando mapas de Polígonos de
Valor y posteriormente Mapas de Valores ajustados a cada municipio (Con
empleo de tecnología SIG).

El método del coste de reposición, en el que se calcula el coste de construcción

como nuevo (por analogía con edificios de nueva construcción de tipología
similar), y después, éste podrá ser depreciado en función de su antigüedad,
conservación, uso, calidad y cualquier otro factor que pueda incidir sobre la
edificación y/o construcción.

En cuanto a los costos básicos por Tipología Constructiva, las que debido a la
realidad (constructiva del país) se establecen en cuatro, desde la tipología
constructiva de materiales más resistentes y durables a los de bajo costo y de
menor durabilidad. Su deducción, cálculo y determinación de valores finales se los
realizará por el método de reposición.

El procedimiento de Valoración Catastral en su estructura, proceso y sistema, y a

fin de racionalizar y sistematizar la información básica requerida, se fundamenta
en la utilización de un solo Formulario (Contenedor Básico) o Ficha de Registro
Catastral. Esto debido a evitar complicaciones, tanto en los trabajos de campo,
como los de gabinete.
En cuanto a los Coeficientes Correctores se utilizarán y apoyarán en cuadros y
tablas acordes con la realidad físico-espacial, cultural y económica del país.

3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES SOBRE VALORACION

La valoración catastral tiene vital importancia para los procesos modernos de gestión
territorial y municipal, para lo que es necesario desarrollar los principales conceptos y
definiciones sobre valoración, valor y precio y otros que son utilizados en la presente
norma. Por lo tanto, valoración es la acción y efecto de valorar y la valoración catastral es
la acción y efecto de establecer valores catastrales bajo criterios debidamente normados y

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ajustados a sistemas que respondan a necesidades y realidades concretas de los distintos

municipios establecidos a lo largo de nuestro país.

3.1. Valor, Precio y Costo

Debido a que en la vida cotidiana se usa indistintamente algunos de estos conceptos,

en el campo de la valoración y economía, cobran importancia sus diferencias, por lo
que es muy importante que entendamos sus definiciones.

3.1.1. Valor

En general Valor se refiere a la escala de necesidades de las personas, es la

importancia que el consumidor asigna al bien o servicio consumido. En nuestro
caso es la importancia que se asigna particularmente o institucionalmente a los
bienes inmuebles sean estos valores comerciales o catastrales.

3.1.2. Precio

Es el resultado de una negociación entre el oferente y el demandante, es el

precio finalmente concertado y concretado entre partes o agentes
intervinientes en la operación. Dicho en otras palabras, el precio es un acto
concretado, un hecho. El precio es lo que realmente se pagó por una
propiedad e implica un intercambio.

3.1.3. Costo

Finalmente, costo es la medición en moneda del uso de factores de producción

para la elaboración de un objeto y/o servicio, los Insumos y uso de los factores
de producción. Concretamente, se refiere a la cantidad de dinero empleada
para la creación de construcción y/o mejoras, dependiendo de lo que se está
valorando, se consideran diferentes partidas al completar el costo.
Típicamente se diferencia lo que son costos directos, costos indirectos y costos
de coordinación.

3.2. Valor Comercial y Valor Catastral

3.2.1. Valor Comercial y/o de Mercado

Según las Normas Internacionales de Valoración1, el valor comercial o de

mercado es definido como "la cantidad estimada por la cual una propiedad
podría ser intercambiada, en el periodo de valoración, entre un comprador y
un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia dónde
las partes actúan con conocimiento y sin coacción". O dicho en palabras más
breves, el valor comercial es el valor de mercado del activo si decidiese
venderse. Es el valor por el que se vendería el activo o bien, bajo condiciones
físicas, jurídicas y económicas concretas.
Valor de mercado es el mayor precio estimado en términos de moneda
circulante , que una propiedad puede producir al ser ofrecida a la venta en un
mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones requeridas para

1
Ver: http://www.ivsc.org

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llegar a una venta justa y considerando que tanto el comprador como el

vendedor actúan prudentemente, con conocimiento de causa.

3.2.2. Valor Catastral

El valor catastral es el valor administrativo que se determina generalmente de

manera institucional bajo criterios objetivos a partir de datos físicos,
económicos y jurídicos del Catastro. El valor catastral está compuesto por el
valor del suelo y el valor de la construcción. Para determinar el valor del suelo
se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten y para
determinar el valor de la construcción se tendrán en cuenta las condiciones
urbanístico-edificadoras del inmueble, su situación, su carácter histórico-
artístico, su uso o destino, la calidad y antigüedad de la construcción y
cualquier otro factor. El valor catastral no es un valor fijo y puede sufrir
variaciones a lo largo del tiempo.

El valor catastral no debe superar el valor de mercado y es recomendable que

debería aproximarse lo más posible al valor comercial que se tenga en el
periodo de su valoración.

3.3. Tipos de Propiedad

Para efectos catastrales, la propiedad se ha clasificado en los siguientes regímenes:

3.3.1. Propiedad Privada

El Estado tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las

tierras, constituyendo así la propiedad privada. El Título Constitutivo de una
propiedad deberá registrarse en Derechos Reales o el Registro Público de la
Propiedad. Para inscribir ahí la Escritura de Compraventa, será necesario que
previamente se haya inscrito el Título Constitutivo del régimen de propiedad
del inmueble, en el mencionado registro.
En el ámbito catastral es el régimen que en mayor porcentaje se registra o
procesa. Los distintos procesos de formación catastral han dirigido con mayor
énfasis su registro y procesamiento debido al potencial impositivo que
contiene dicho régimen.

3.3.2. Propiedad en Condominio

Se denomina Condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales

o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y
susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a
distintos propietarios. Éstos tendrán un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios
para su adecuado uso o disfrute.

3.3.3. Propiedad Comunal

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Las Propiedad Comunal es aquella titulada colectivamente a comunidades

campesinas y ex haciendas y constituyen la fuente de subsistencia de sus
propietarios. Son inalienables, indivisibles, irreversibles, colectivas,
inembargables e imprescriptibles. Este régimen generalmente se da en áreas
rurales especialmente del occidente boliviano.
El solar campesino, la pequeña propiedad, la propiedad comunal y las tierras
comunitarias de origen en Bolivia, cumplen una función social cuando están
destinadas a lograr el bienestar familiar o el desarrollo económico de sus
propietarios, pueblos y comunidades indígenas, campesinas y originarias, de
acuerdo a la capacidad de uso mayor de la tierra.

3.3.4. Propiedad Oficial o Estatal

Del Gobierno Central, Gobierno Departamental, los Municipios o las

Dependencias Descentralizadas. Son bienes que están sujetos al dominio de
uno de los tres niveles de Gobierno y además están contemplados en sus
respectivas leyes.

3.4. Esquema General de Valoración Catastral

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4. INFORMACION REQUERIDA PARA LA VALORACION

4.1. Base de Datos

La Base de Datos se fundamenta en la filosofía del "Catastro Multipropósito"2 cuyo

desarrollo y funcionamiento se basa en técnicas que buscan una efectiva
automatización de labores catastrales, y un adecuado manejo y procesamiento de
datos, de gran utilidad para la planificación y administración municipal y para el control
y fiscalización del justo pago de impuestos sobre la propiedad inmueble urbana.
El modelo esta desarrollado considerando la realidad nacional boliviana, es decir, su
aplicación puede ser ajustada a municipios de diferentes pisos ecológicos (altiplano,
valle y trópico). El detalle y atributo correspondiente a cada región está implícito en el
modelo que interpreta y maneja, en especial en el rubro de la construcción, los
parámetros de materiales de alta resistencia hasta materiales precarios y de corta
durabilidad, nomenclatura que es universal en todas las regiones geográficas de Bolivia.
El diseño de la base de datos obedece a las necesidades de procesar información física,
económica y jurídica para los centros o municipios urbanos, fundamental para
conformar un sistema de información territorial catastral.
La Base de Datos contempla datos físicos, datos económicos y datos jurídicos, los que
son administrados y procesados para otorgar información especializada para determinar
el valor catastral de la propiedad, el impuesto a cancelar, la certificación catastral, la
información física del inmueble, la ubicación y características, tanto del inmueble como

2
La información catastral almacenada en la Base de Datos, además de otorgar información para el control del pago de
impuestos, nos permite generar información muy importante para la planificación, gestión y administración municipal. El
Catastro Multipropósito es el registro ordenado y sistematizado de la propiedad inmueble urbana que nos genera información
para múltiples finalidades y no solo de carácter impositivo fiscal.

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de la vía en la que se encuentra, así como información sobre equipamiento y redes de

infraestructura, usos y servicios.

4.2. Listado de Información física, legal y económica

Fuentes de Información
IN SITU INSTIT GABINETE
1 APELIDOS Y NOMBRES DEL PROPIETARIO 1
2 CI 1
3 REGISTRO DE LA PROPIEDAD DD.RR. 1 1
4 CIUDAD O POBLACION 1
5 COD. DE LOCALIDAD 1
6 CODIGO DE PROPIEDAD 1
7 UBICACION DE LA PROPIEDAD 1 1
8 TIPO DE PROPIEDAD 1 1 1
9 No. 1
10 TIPO DE VIA 1 1
11 USO DE LA CONSTRUCCION 1
12 VIVIENDA 1
13 COMERCIAL 1
14 INDUSTRIAL 1
15 SALUD 1
16 DEPORTE 1
17 CULTURAL 1
18 ESTATAL 1
19 RELIGIOSO 1
20 OTROS 1
21 LOCACION 1 1
22 FINANCIAMIENTO DE CONSTRUCCION 1
23 ADQUISICION 1
24 CONSTRUCCIONES 1 1
25 OBRA GRUESA 1
26 OBRA FINA 1
27 INSTALACIONES 1
28 MURO EXTERNO 1
29 MEJORAS ADICIONALES 1
30 INFORMACION DEL TERRENO 1 1
31 UBICACIÓN 1 1
32 FORMA 1 1
33 PENDIENTE 1 1
34 FRENTE 1 1
35 FONDO 1 1
36 VALOR METRO CUADRADO 1
37 SUPERFICIE TERRENO 1 1
38 INFORMACION DE LA VIA 1 1

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39 ANCHO DE VIA 1 1
40 NIVEL 1
41 INFRAEST. DE VIA 1 1 1
42 CORDON 1
43 ACERA 1
44 CALZADA 1
45 SERVICIOS 1 1 1
46 ENERGIA ELECTRICA 1 1
47 RED TELEFONICA 1 1
48 RED DE GAS 1 1
49 ESTADO FISICO DE LA CONST. 1
50 POTENCIAL ECONOMICO DE VIA 1 1
51 No. DE BLOQUES 1
52 No. DE PLANTAS 1
53 No. DE DEPARTAMENTOS 1
54 No. DE HABITACIONES 1
55 SUP.TOTAL DE CONSTRUCCION 1
56 AÑO DE CONSTRUCCION 1
57 AÑO DE REFACCION 1
58 % DE REFACCION 1

59 DATOS PROPIEDAD EN CONDOMINIO 1

53 9 20

70% 10% 20%

4.3. Fuentes de Información

Como se puede apreciar en el cuadro anterior del 100% de los datos requeridos el 70
% son datos a obtener en campo que sumados a 20% hacen 90%, frente a 10% de
información a ser obtenida a través de los organismos estatales, semi-estatales y
privados que poseen dicha información. Tal resultado hace ver la importancia y
cuidado del trabajo de campo por lo que se deberá extremar la integridad y calidad
de dicha información con el cumplimiento de las normas de levantamiento catastral
contenidas en la presente norma.

5. CONTENEDOR BASICO DE INFORMACION

El Contenedor Básico de información catastral es la Ficha de Registro Catastral como

formato único e invariable a ser utilizado a nivel nacional para la formación y conservación
catastral correspondiente. El Contenedor Básico de Información, contempla los datos
físicos, económicos y jurídicos indispensables para el procesamiento y salida de
información, gráfica y alfanumérica para cumplir con la demanda inmediata y básica de los
municipios, además de la información estadística territorial de gran importancia para la
gestión y planificación territorial.

5.1. Código o Clave Catastral

Como está establecido en el capítulo correspondiente el código catastral a

emplearse se establece en:

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5.1.1. Componente Zona

El siguiente campo de un dígito especifica que la propiedad es urbana, se ha

asignado la letra U como obligatoria e invariable en el proceso catastral
urbano.

CODIGO GEOGRAFICO
DEPARTAMENTO PROVINCIA MUNICIPIO ZONA
0 0 0 0 0 0 0 0 U

5.1.2. Componente Polígono

El campo siguiente está destinado a la ubicación del POLIGONO CATASTRAL es

un código de dos dígitos

CODIGO GEOGRAFICO
DEPARTAMENTO PROVINCIA MUNICIPIO ZONA POLIGONO

0 0 0 0 0 0 0 0 U 0 0

5.1.3. Componente Manzana

El componente siguiente designa la manzana al interior de cada polígono

catastral es un código de dos dígitos que se asignará de manera correlativa
iniciando en el 01.

CODIGO GEOGRAFICO CODIGO PROPIEDAD

DEPARTAMENTO PROVINCIA MUNICIPIO ZONA POLIGONO MANZANA
0 0 0 0 0 0 0 0 U 0 0 0 0

5.1.4. Componente Predio

El siguiente componente es el código específico para identificar el predio, al

interior de cada manzana, es un código de 2 dígitos que se irá asignando en
forma secuencial a los predios de cada manzana, es decir que en cada
manzana se iniciará la numeración en 01 y así correlativamente.

CODIGO GEOGRAFICO CODIGO PROPIEDAD

DEPARTAMENTO PROVINCIA MUNICIPIO ZONA POLIGONO MANZANA PREDIO
0 0 0 0 0 0 0 0 U 0 0 0 0 0 0

5.2. Ficha Catastral

Como ya se ha señalado (Postulados técnicos), el procedimiento de Valoración

Catastral en su estructura, proceso y sistema, y a fin de racionalizar y sistematizar
la información básica requerida, se fundamenta en la utilización de un solo
Formulario (Contenedor Básico) o Ficha de registro Catastral. Esto debido a evitar
complicaciones, tanto en los trabajos de campo, como los de gabinete. Además

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considerando que el catastro en su información debe ser equilibrada y solo la

necesaria:

Ficha Catastral Cara "A"

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Ficha Catastral Cara "B"

PROPIEDAD INTELECTUAL MAX ARNSDORFF (Prohibido reproducir)

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6. INFORMACION TERRITORIAL OFICIAL

Para la formación y gestión catastral, así como para el trabajo de valoración catastral, el
municipio debe contar y/o obtener la siguiente información territorial:

6.1. Límites, Zonificaciones, Distritos, Barrios y Unidades Vecinales

Se deberá realizar un estudio y determinar si el municipio cuenta con trabajos
previos de límites, así como la existencia de zonificaciones, distritaciones,
unidades vecinales, etc.; este material debe estar en soporte gráfico y digital, ya
que el mismo es parte de las capas de información requeridas a ser utilizadas en la
confección de los Mapas de Valores Territoriales, tema que se desarrolla más
adelante.
Un aspecto primordial es contar con el polígono urbano municipal
correspondiente a los Limites Territoriales del Municipio, debidamente aprobado,
consensuado y concertado con la población y municipios vecinos, si es el caso. Sin
embargo, si no existe dicha información se deberá proceder con datos históricos y
técnicos municipales, recomendándose resolver jurídicamente el caso.

6.2. Planes de Ordenamiento Territorial, Planes Reguladores y Esquemas de

Ordenamiento Urbano
De igual manera que el acápite anterior, se deberá relevar si el municipio cuenta
con Planes de Ordenamiento Territorial, Plan Regulador y Esquema de
Crecimiento Urbano. Esta información es importante para la elaboración de los
Mapas de Valores Territoriales.
Como mínimo cada municipio deberá contar con las siguientes demarcaciones:

o Zona A (intensiva SU)

o Zona B (extensiva SU + NU)*
o Zona C (extensiva NU + AP)*

*SU= Sí urbanizada, NU= No urbanizada, AP=Área de protección.

Zonas que pueden ser varias dado los peculiares enclaves y características de los
municipios.

6.3. Equipamiento, Servicios e Infraestructura

Los equipamientos, servicios e infraestructura que tiene un municipio como parte
de su patrimonio y desarrollo corresponden a la información vital para la
confección de los Mapas de Valores Territoriales. Dicha información debe
contarse de manera actualizada en formato gráfico y digital.

6.4. Información estadística sobre valores catastrales últimas 5 gestiones e

Información de catastros o actualizaciones realizadas recientemente

Finalmente se deberá contar con información estadística fiscal sobre el

movimiento de operaciones catastrales impositivas, como pagos de impuestos a
la propiedad inmueble, criterios, metodologías y sistemas empleados, así como
volúmenes de recaudación y valores base empleados. Si el municipio ha
desarrollado algún proyecto de catastro o recatastro, se deberá contar con la
información correspondiente, en especial la que se refiere al sistema de
valoración empleada y sus productos.

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7. VALORACION CATASTRAL MASIVA DEL SUELO

7.1. VALORACION TERRITORIAL

7.1.1. Zonas o Regiones de Valor (Polígonos)

Para la elaboración del mapa de zonas geoeconómicas y sus valores se

deben proceder con las dos siguientes fases:

FASE I - Procedimiento para la confección del Mapa de Zonas

Geoeconómicas:

Se deberán establecer Polígonos o Zonas Homogéneas, que delimiten

zonas geográficas en los que el mercado inmobiliario, tanto en su
componente suelo como en su componente construcción, tengan una
similitud en sus características que permitan obtener una modulación de
su comportamiento. Para este cometido se deberá emplear un programa
SIG adecuado a la escala municipal.
En general son asimilables a los términos municipales aunque, en los
enclaves geográficos, con diferentes valores medios de mercado, pueden
definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.
Para definir los límites de un Polígono o Zona Económica y graficarla, se
deben considerar los siguientes aspectos (o capas) de carácter
homogéneo:

FISICO NATURALES
o Topografía y/o Pendiente
o Riesgos naturales

FISICO TRANSFORMADOS
o Infraestructura Básica – Agua, Electricidad y Alcantarillado
o Calidad y categoría de Vías
o Equipamiento Básico –Salud, Educación y Abasto Básico
o Áreas verdes y espacios libres.

COMPLEMENTARIOS
o Tipo y tamaño de los predios
o Tipo, tamaño y edad de las construcciones
o Límites y perímetros urbanos
o Usos del suelo – Residencial, comercial, industrial, etc. Y la
reglamentación existente.
o Densidad de la construcción.

Con la superposición de capas y con el análisis espacial de homogeneidad

en el que se distinguen y configuran las zonas geoeconómicas se establece
el mapa de Zonas Geoeconómicas (o Zonas Homogéneas) como la base de
la valoración territorial masiva. (Se puede adjuntar ANEXO de ejemplo en
SIG de cómo realizar dicha tarea)

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FASE II - Procedimiento para establecer el Valor por Zona Geoeconómica:

Para obtener el valor unitario por zona o región económica homogénea,

se deberá realizar los siguientes pasos o sub-fases:
1) Obtención del Valor Nominal VN, o Valor comercial promedio
referencial de la zona o Polígono de Valor, para lo cual se debe
realizar un recoleta de al menos 15 muestras acudiendo a: i)
publicaciones de prensa, ii) Inmobiliarias, iii) Bancos y Mutuales. Para
cuyo ajuste, si es preciso, se podrá utilizar métodos de ajuste
estadísticos para poder contar con la muestra más significativa del
polígono.
2) Obtención del Índice Ponderado Territorial IPt, mediante una Matriz
de Ponderación Territorial (o función matemática),que de acuerdo a
las capas o categorías descritas en la elaboración de la Zonas
Homogéneas corresponden a: i) Pendiente, ii) Riesgos Naturales, iii)
Infraestructura Básica, iv) Servicios Básicos, v) Usos Actuales de Uso
del Suelo y vi)
3) Obtención del Valor por metro cuadrado de terreno ajustado por
polígono o zona Vm2P, a través de la siguiente fórmula:

Vm2P = VN x IPt

Vm2P = Valor metro cuadrado de terreno por polígono o zona

VN = Valor Nominal o comercial
IPt = Valor del Índice Ponderado (matriz de ponderación territorial)

Para obtener el IP (Índice Ponderado) se empleará la siguiente matriz de

ponderación:

MATRIZ DE PONDERACION TERRITORIAL

FISICO NATURALES FISICO TRANSFORMADOS

INFRAESTRUCTURA EQUIPAMIENTO USO DEL SUELO VALOR
ZONA BASICA BASICO ACCESIBILIDAD
RIESGOS A. SUMA
PENDIENTE
NATURALES
AGUA ELECT. ALCANT. SALUD EDUCAC. ABASTO TRANSPORTE
VERDES
COMER. INDUST.
HORIZONTAL IPt
Z a b c d e F G H I j k L
Z.1
Z.2
Z.3
Z.4
…
…

Donde:

IPt = Sum(a...l)/1200

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La Tabla de ponderación territorial a emplearse es:

TABLA DE PONDERACION TERRITORIAL

VARIABLES INDICADORES PUNTAJE

FISICO NATURALES
(a) PENDIENTE PLANA 100
5° a 20° BAJA 75
20° a 40° MEDIA 50
Mayor a 40° ALTA 25
(b) RIESGOS NATURALES NO TIENE 100
Riadas o deslizamientos leves BAJO 75
Riadas + deslizamientos leves MEDIO 50
Riadas + deslizamientos graves ALTO 25
FISICO TRANSFORMADAS
INFRAESTRUCTURA BASICA
(c) AGUA POTABLE TIENE 100
NO TIENE 0
(d) ELECTRICIDAD TIENE 100
NO TIENE 0
(e) ALCANTARILLADO PRIMERA 100
Red antigua SEGUNDA 75
Tratamiento semisuperficial TERCERA 50
NO TIENE 0
EQUIPAMIENTO BASICO
(f) SALUD
Hosp. de 1ra. + Hosp. De 2da. + Postas PRIMERA 100
Hosp. De 2da. + Postas SEGUNDA 75
Postas TERCERA 50
NO TIENE 0
(g) EDUCACION 100
Universidad + Colegios + Escuelas SUPERIOR 100
Colegios MEDIA 75
Escuelas BASICA 50
NO TIENE 0
ACCESIBILIDAD
(h) ABASTO
Ferias + Mercados Pop. + Super M. ALTA 100
Mercados Pop. + Super M. MEDIA 75
Mercados Pop. o Micro Mercados BAJA 50
NO TIENE 0
SERVICIOS
(i) TRANSPORTE
80% de cobertura territorial ALTA 100
50% de cobertura territorial MEDIA 75
25% de cobertura territorial BAJA 50
NO TIENE 0
(j) A. VERDES
Parques + Plazas + Miradores ALTA 100
Parques + Plazas MEDIA 75
Plazas BASICA 50
NO TIENE 0
USO DEL SUELO ACTUAL
(k) COMERCIAL
100% ALTA 100
50% MEDIA 75

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25% BAJA 50
NULA 0
(l) INDUSTRIAL
80% ALTA 100
50% MEDIA 75
25% BAJA 50
NULA 0

7.1.2. Valor del Suelo por Zona o Región de Valor (Bs/m2)

VALOR INDICE VALOR FINAL POR

ZONA
NOMINAL PONDERADO ZONA (BS/M2)
Z.1
Z.2
Z.3

Vm2P = VN x IPt

Vm2P = Valor metro cuadrado de terreno por polígono o zona

VN = Valor Nominal o comercial (obtención métodos varios)
IPt = Valor del Índice Ponderado (matriz de ponderación territorial)

7.1.3. Ajuste de Valores por Vía

Se deberá ajustar el valor poligonal para cada segmento de vía utilizando

el siguiente procedimiento:

Con el valor Vm2P, se deberá realizar el ajuste de valor por vía utilizando
la siguiente fórmula:

Vm2V = Vm2P x IPv

Vm2V = Valor metro cuadrado de terreno por vía

Vm2P = Valor metro cuadrado de terreno por polígono o zona
IPv = Valor del Índice Ponderado (matriz de ponderación vial)

MATRIZ DE PONDERACION VIAL

FISICO
NATURALES FISICO TRANSFORMADOS USO DEL
VALOR
SUELO
VIA TOPOGRAFIA INFRAESTRUCTURA VIA
POTENCIAL SUMA
PENDIENTE AGUA ELECT. ALCANT. GAS TELEFONO CATEGORIA MATERIAL
COMER. HORIZONTAL IPv
VIA a b c d e f g h i
V.1
V.2
V.3
V.4
…
…

Donde:

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IPv = Sum(a...h)/900
La Tabla de ponderación vial a emplearse es:

TABLA DE PONDERACION VIAL

VARIABLES INDICADORES PUNTAJE

FISICO NATURALES
(a) PENDIENTE PLANA 100
BAJA 75
MEDIA 50
ALTA 25
FISICO TRANSFORMADAS
INFRAESTRUCTURA BASICA
(b) AGUA POTABLE TIENE 100
NO TIENE 0
(c) ELECTRICIDAD TIENE 100
NO TIENE 0
(d) ALCANTARILLADO PRIMERA 100
Red antigua SEGUNDA 75
Tratamiento semisuperficial TERCERA 50
NO TIENE 0
(e) GAS TIENE 100
NO TIENE 0
(f) TELEFONO TIENE 100
NO TIENE 0
VIA
(g) CATEGORIA
> a 12 mts. AVENIDA 100
Entre 8 a 12 mts. CALLE 75
Con salida => a 6 mts. PASAJE 50
Sin salida => a 6 mts. CALLEJON 25
(h) MATERIAL
Asfalto - Cemento PRIMERA 100
Loseta - Adoquin - Ladrillo SEGUNDA 75
Piedra TERCERA 50
Tierra CUARTA 0
USO DEL SUELO
(i) POTENCIAL COMERCIAL
80% de cobertura vial ALTA 100
50% de cobertura vial MEDIA 75
25% de cobertura vial BAJA 50
NULA 0

Valor de Vía Final

2
2 (IPv) INDICE (Vm V) VALOR FINAL POR
VIA Vm P
PONDERADO VIA (BS/M2)
V.1
V.2
V.3

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7.1.4. Mapas Municipales de Valores de Zonas y Vías

Por lo tanto cada municipio deberá confeccionar su Mapa Municipal de

Valores de Zonas o Polígonos de Valor, así como el Mapa de Valores Vial o
Planta de Valores Vial, debidamente poligonizados y georeferenciados,
con el empleo de un programa SIG, que mejor se adecué a sus
necesidades.
Con la información temática desglosada y clasificada en físico natural y
físico transformada el Mapa Municipal deberá establecer los diferentes
polígonos o zonas de valor.
El Mapa y sus tablas se convierten en documentos oficiales del municipio
los que deben ser actualizados y aprobados cada año.

8. VALORACION CATASTRAL MASIVA DE LA CONSTRUCCION

Cada municipio y de manera periódica deberá confeccionar y disponer de valores por

metro cuadrado construido considerando los aspectos propios de su región como
disponibilidad de mano de obra insumos, costos y utilidades profesionales. Para tal efecto
se considerarán las siguientes tipologías constructivas:

8.1. Tipologías constructivas

Para la valoración catastral de la construcción se empleará cuatro tipologías

constructivas3, las mismas que responden y son suficientes para todas las regiones
geográficas del país.

o TIPO 1 – Materiales altamente resistentes y durables

o TIPO 2 – Materiales resistentes y durables

o TIPO 3 – Materiales no muy resistentes y de mediana durabilidad

o TIPO 4 – Materiales precarios y de corta durabilidad

La característica técnica relevante de cada tipología está dada por su periodo de

vida considerando los materiales que contienen cada uno de sus ítems principales
tales como: obra gruesa, obra fina e infraestructura. Por lo que en general se
establece los siguientes periodos o vida útil de cada tipología:

o TIPO 1 – 150 años

o TIPO 2 – 100 años

o TIPO 3 – 75 años

o TIPO 4 – 25 años

* Los textos en cursiva, deberán ajustarse de acuerdo a los materiales y condiciones geográficas

3
Ver ANEXO 1 - Métodos de Valoración Catastral Masiva.- Justificación de la metodología a emplearse).

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del municipio correspondiente.

Cada municipio deberá establecer el valor unitario por metro cuadrado de cada
una de las cuatro tipologías empleando métodos de cómputos y presupuestos de
obra (método de reposición), en el que se consideran materiales, mano de obra y
utilidades. Se utilizará un modelo prototipo con materiales netos de cada tipología
en un diseño promedio de construcción de 100 a 200 metros cuadrados
construidos del que finalmente se obtendrá el valor unitario (Bs/m2).
Este valor unitario por tipología constructiva masiva es la base para determinar el
valor catastral especifico de la construcción de un inmueble, debidamente
ajustado a través de los coeficientes correctores de antigüedad, estado y uso de la
construcción.

8.2. Características de la construcción por tipología

Los materiales tanto en obra gruesa, fina, acabados e infraestructura son los
siguientes:

TIPO 1
CONSTRUCCIONES
CIMIENTOS - HORMIGON ARMADO
ESTRUCTURAS - HORMIGON ARMADO
ENTREPISOS - HORMIGON ARMADO
ESCALERAS - HORMIGON ARMADO

OBRA GRUESA ESTRUCTURA - HORMIGON ARMADO

MUROS - BLOQUE CEMENTO-PIEDRA-LADRILLO
HORMIGON ARMADO
CUBIERTA - IMPERMIABILIZADO
CIELOS - REVEST.ESPECIAL-MADERA TRATADA
MARMOL-CERAMICA-
PISOS - PARQUET
MARMOL-CERAMICA-
OBRA FINA ZOCALOS - PARQUET
VENTANAS - ALUMINIO-MADERA TRATADA
PUERTAS - ALUMINIO-MADERA TRATADA
REVOQUE INT - MADERA-EMPAPELADO SOBRE YESO
REVOQUE EXT - REVEST.ESPECIAL-MARMOL-CERAMICO
ELECTRICA - EMPOTRADA
RED Y TRATAMIENTO
AGUA - PRIVADO
RED Y TRATAMIENTO
INFRAESTRUCTURA ALCANTARILLADO - PRIVADO
ARTEFACTOS SANIT - JUEGO COMPLETO CON CALEFON
ARTEFACTOS COCINA - JUEGO COMPLETO

MURO - CERCO - H.ARMADO-PIEDRA-LADRILLO MIXTO

TIPO 2
CONSTRUCCIONES
HORMIGON
CIMIENTOS - CICLOPEO
ESTRUCTURAS - METALICA
ENTREPISOS - MADERA TRATADA
OBRA GRUESA ESCALERAS - FIERRO-ALUMINIO-MADERA TRATADA
ESTRUCTURA - METALICA
MUROS - BLOQUE CEMENTO-PIEDRA-LADRILLO
TEJA-
CUBIERTA - FIBROCEMENTO
YESO SOBRE LOSA O
CIELOS - ENVIGADO
PISOS - MOSAICO-MACHIEMBRE-VINIL
ZOCALOS - MOSAICO-MACHIEMBRE-VINIL
OBRA FINA VENTANAS - METALICAS
PUERTAS - METALICAS
PINTURA SOBRE
REVOQUE - YESO
REVOQUE - CEMENTO-CAL PINTADO
ELECTRICA - MIXTA
AGUA - CONEXION RED PUBLICA

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INFRAESTRUCTURA ALCANTARILLADO - CONEXION RED PUBLICA

ARTEFACTOS SANIT - INODORO LAVAMANOS DUCHA
ARTEFACTOS COCINA - MESON Y LAVAPLATOS

MURO - CERCO - BLOQUE CEMENTO-LADRILLO-MALLA

TIPO 3
CONSTRUCCIONES
CASCOTE PIEDRA-LADRILLO-CAL-
CIMIENTOS - BARRO
ESTRUCTURAS - BLOQUE CEMENTO-PIEDRA-LADRILLO
ENTREPISOS - ARCOS DE LADRILLO-MADERA BRUTA
OBRA GRUESA ESCALERAS - HORMIGON CICLOPEO-MADERA BRUTA
ESTRUCTURA - MADERA TRATADA
MUROS - ADOBE-MADERA BRUTA
CUBIERTA - CALAMINA
CIELOS - ESTERA-TELA-CARTON-OTROS
PISOS - ENLUCIDO CEMENTO
ZOCALOS - ENLUCIDO CEMENTO
VENTANAS - MADERA BRUTA - NO TIENE
OBRA FINA PUERTAS - MADERA BRUTA - NO TIENE
CAL-
REVOQUE - BARRO
REVOQUE - BARRO-MADERA BRUTA
ELECTRICA - VISTA O EXTERIOR
POZO-
AGUA - NORIA
POZO
INFRAESTRUCTURA ALCANTARILLADO - CIEGO
ARTEFACTOS SANIT - BAÑO COMUN
ARTEFACTOS COCINA - SOLO LAVAPLATOS

MURO - CERCO - MADERA BRUTA-ADOBE-TAPIAL

TIPO 4
CONSTRUCCIONES
CIMIENTOS - MADERA RUSTICA - NO TIENE
ESTRUCTURAS - ADOBE-MADERA - NO TIENE
ENTREPISOS - ARCOS DE LADRILLO-MADERA BRUTA
HORMIGON CICLOPEO-MADERA
ESCALERAS - BRUTA
ESTRUCTURA MADERA BRUTA -
OBRA GRUESA TECHO - NO TIENE
MUROS - TAPIAL - NO TIENE
PAJA-
PALMA-
OTROS - NO
CUBIERTA - TIENE

CIELOS - NO TIENE
LADRILLO-TABLA-
PISOS - PIEDRA-TIERRA
ZOCALOS - NO TIENE
VENTANAS - NO TIENE
OTROS MAT.PRECARIOS - NO
OBRA FINA PUERTAS - TIENE
REVOQUE INT - NO TIENE
ELECTRICA - NO TIENE
AGUA
INFRAESTRUCTURA ALCANTARILLADO - NO TIENE
ARTEFACTOS - NO TIENE

MURO - CERCO - NO TIENE

* Los textos en cursiva, deberán ajustarse de acuerdo a la región geográfica y municipio

correspondiente.

8.3. Valor unitario por Tipología de Construcción (Bs/m2)

Con la clasificación y tipologías desarrolladas se establecerá el valor unitario por

cada una de las cuatro tipologías establecidas, llamados también VALORES

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NOMINALES COMERCIALES, los que debidamente ajustados por los factores

de corrección obtendremos el valor catastral específico de construcción llamado
Valor de Construcción predial.

9. FORMULAS Y PROCEDIMIENTOS DE VALORACION CATASTRAL PREDIAL

9.1. Coeficientes Correctores

Son aquéllos que hacen referencia a características intrínsecas y extrínsecas de los
inmuebles que afectan de igual forma al terreno y a la construcción.

9.1.1. Coeficientes Correctores de Valoración del Terreno

Coeficientes o factores de valoración o depreciación del valor del terreno
según sus características geométricas de dos y tres dimensiones. Los
coeficientes o factores a emplearse son:

o Ubicación
o Forma
o Pendiente
o Frente Fondo

9.1.1.1. Coeficiente 1 - Ubicación

Coeficiente o factor de valoración o depreciación en función a la
ubicación del terreno dentro de la manzana, las posibilidades de
ubicación de un terreno son las siguientes:
Central - Factor 1.00
2 Frentes - Factor 1.10
3 Frentes - Factor 1.15
4 Frentes - Factor 1.20
Interno 1 - Factor 0.90
Interno 2 - Factor 0.80
Interno 3 - Factor 0.60
(Véase cuadro FACTOR DE UBICACION)
* Los textos en cursiva, pueden ser modificados de acuerdo a la región
geográfica y municipio correspondiente, previo a un estudio técnico
debidamente aprobado por el Gobierno Municipal.

9.1.1.2. Coeficiente 2 - Forma

Coeficiente o factor de valoración o depreciación en función a la
forma del terreno, las posibilidades de forma de un terreno son
las siguientes:
Regular - Factor 1.00
Irregular 1 - Factor 0.90
Irregular 2 - Factor 0.80
Irregular 3 - Factor 0.70
(véase cuadro FACTOR FORMA)
* Los textos en cursiva, pueden ser modificados de acuerdo a la región
geográfica y municipio correspondiente, previo a un estudio técnico
debidamente aprobado por el Gobierno Municipal.

9.1.1.3. Coeficiente 3 - Pendiente

Coeficiente o factor de valoración o depreciación en función a la
pendiente del terreno, las posibilidades de la pendiente de un

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terreno están en los siguientes rangos:

1 Plano 0° a 5° - Factor 1.10
2 Semiplano 5 ° a 10° - Factor 1.00
3 Pendiente 10° a 20° - Factor 0.90
4 Muy pendiente 20° a 40° - Factor 0.60
5 Ultra pendiente > a 40° - Factor 0.50
La pendiente se mide o considera internamente en el terreno,
desde el punto más alto al más bajo (Se recomienda usar método
CAD).
* Los textos en cursiva, pueden ser modificados de acuerdo a la región
geográfica y municipio correspondiente, previo a un estudio técnico
debidamente aprobado por el Gobierno Muynicipal.

9.1.1.4. Coeficiente 4 - Frente Fondo

Coeficiente o factor de valoración o depreciación en función a la
relación entre el frente y el fondo del terreno, El criterio está en
función al principio de proporcionalidad, donde se da mayor
valor a los frentes amplios:
(véase cuadro FACTOR FRENTE FONDO)

9.1.2. Coeficientes Correctores de Valoración de la Construcción

Coeficientes o factores de valoración o depreciación del valor de la
construcción según características propias atribuibles a edad, estado físico y
uso o función del inmueble. Los coeficientes o factores a emplearse son:
o Depreciación por edad de la construcción
o Estado físico de la construcción

9.1.2.1. Coeficiente 1 - Depreciación de la construcción

Coeficiente que se establece por el método del año efectivo
que consiste en calcular el año real tomando en cuenta el año
actual (año de catastro o recatastro), el año de construcción, el
año de refacción (si existiese), el porcentaje de refacción, la
vida útil y el valor de tipología constructiva que corresponda al
bloque de construcción.
Las formulas a emplearse son las siguientes:

DATOS EJEMPLO FORMULAS

a VIDA UTIL TIPO 75
b AÑO CATASTRO 1982
c AÑO CONST 1960
d AÑO REFACCION 1970
e % REFACCION 20
CALCULOS
f Diferencia 10 d-c
g Aumento 2 e*f/100
h AÑO EFECTIVO 1962 c+g
i RENOVACION 20 b-h
j VIDA UTIL REAL 55 a-i
k DEPRECIACION 73,33 j*100/a
l DEPRECIACION 26,67 100-k

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m FACTOR 0,73 k/100

Año Efectivo:

h = c+(e*(d-c/100))
h = Año efectivo
c = Año de construcción
d = Año de refacción

Vida útil real:

j = a-(b-(c+(e*(d-c)/100)))
j = Vida útil real
a = Valor m2 por tipología
b = Año de catastro
c = Año de construcción
d = Año de refacción
e = % de refacción

Coeficiente o Factor de Depreciación:

m = (a-(b-(c+(e*(d-c)/100))))*a
m = Coeficiente de depreciación
a = Vida útil tipo
b = Año de catastro
c = Año de construcción
d = Año de refacción
e = % de refacción

9.1.2.2. Coeficiente 2 - Estado físico de la construcción

Coeficiente que se establece en función al estado físico de la
construcción de acuerdo al bloque correspondiente.
Bueno - Factor 1.00
Regular - Factor 0.90
Malo - Factor 0.60
Ruinoso - Factor 0.20
* Los textos en cursiva, pueden ser modificados de acuerdo a la región
geográfica y municipio correspondiente, previo a un estudio técnico
debidamente aprobado por el Gobierno Municipal.

9.2. Valor catastral de un predio urbano

9.2.3. Propiedad unitaria

9.2.3.1. Valor del Terreno (Bs)

DATOS EJEMPLO FORMULA

a SUPERFICIE TERRENO 400

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b VALOR MAPA 80
c FACTOR UBICACIÓN 1
d FACTOR PENDIENTE 1
e FACTOR FORMA 1
f FACTOR FRENTE FONDO 1
CALCULOS
g VALOR TERRENO 32000 a*b*c*d*e*f

Valor del Terreno:

g = a*b*c*d*e*f
g = Valor del terreno
a = Superficie del terreno
b = Valor de la zona o mapa de valores
c = Factor ubicación
d = Factor pendiente
e = Factor forma
f = Factor frente fondo

9.2.3.2. Valor de la Construcción (Bs)

DATOS EJEMPLO FORMULA

a SUPERFICIE CONST. 200
b VALOR M2 CONSTRUIDO NUEVO 221,6 Detalle mas abajo
Ver numeral
c FACTOR ANTIGÜEDAD 0,73 1.1.2.1.

d FACTOR ESTADO FISICO 1

e MEJORAS ADICIONALES 0
VALOR M2 CONSTRUIDO DEPRECIADO 162,51
CALCULOS
g VALOR CONSTRUCCION 32501,33 (a*b*c*d)+e

Valor total de la construcción

g = (a*b*c*d)+e
g = Valor de la construcción
a = Superficie construcción
b = Valor m2 construido nuevo (Detalle de cálculo mas abajo)
c = Factor antigüedad
d = Factor estado físico
e = Mejoras adicionales (Detalle más abajo)

Valor m2 construido nuevo (Tabla de incidencias)

(a) (b) (a) (b)

Sumatoria % INCIDENCIA Sumatoria % INCIDENCIA
1 5 0,05 11 55 0,55

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2 10 0,10 12 60 0,60
3 15 0,15 13 65 0,65
4 20 0,20 14 70 0,70
5 25 0,25 15 75 0,75
6 30 0,30 16 80 0,80
7 35 0,35 17 85 0,85
8 40 0,40 18 90 0,90
9 45 0,45 19 95 0,95
10 50 0,50 20 100 1,00

Incidencia

b = a/20
b = Incidencia
a = Valor de la sumatoria por columna de cada bloque
20 = 20 ítems constructivos (Ver ficha catastral - Cara "B")

Valor m2 construido nuevo (sumatorias)

Las sumatorias se obtienen de las columnas de construcción de
la ficha o contenedor catastral Cara "B".
La sumatoria por bloque debe dar siempre igual a 20, debido a
que son 20 ítems constructivos.
n o p

BLOQUE 1 Sumatorias INCIDENCIA VALOR

B11 2 0,1 40,00
B12 4 0,2 62,00
B13 8 0,4 92,00

B14 6 0,3 27,60

La suma debe
dar 20 20 221,60 (q) VALOR NUEVO B1

BLOQUE 2 162,51 (r) VALOR DEPRECIADO B1

B21 0 0 0,00
B22 0 0 0,00
B23 0 0 0,00

B24 0 0 0,00

0 0,00 (s) VALOR NUEVO B2

BLOQUE 3 0,00 (t) VALOR DEPRECIADO B2

B31 0 0 0,00
B32 0 0 0,00
B33 0 0 0,00

B35 0 0 0,00

0 0,00 (u) VALOR NUEVO B3

0,00 (v) VALOR DEPRECIADO B3

221,60 (w) VALOR TOTAL NUEVO

162,51 (x) VALOR TOTAL DEPRECIADO

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(y) FACTOR Ver

ANTIGÜEDAD 0,73 1.1.2.1.
(Por bloque) VALOR Bnn = Valor TIPOn x Incidencia Bnn p = o*an

Valor m2 construido nuevo (formula)

w = q+s+u

w = Valor m2 construido nuevo

q = Valor nuevo B1
s = Valor nuevo B2
u = Valor nuevo B3

Valor m2 construido depreciado (formula)

x = w*y

x = Valor m2 construido depreciado

w = Valor m2 construido nuevo
s = Factor de antigüedad

Mejoras adicionales

UNIDAD P.UNITARIO CANTIDAD TOTAL

1 MONTA CARGA Un. P1 C1 P1*C1

2 INCINERADOR Un. P2 C2 P2*C2

3 GRADA MECANICA Un. P3 C3 P3*C3

4 ASCENSOR Un. P4 C4 P4*C4

5 PISCINA m2. P5 C5 P5*C5

6 TANQUE ELEVADO Un. P6 C6 P6*C6

7 CISTERNA Un. P7 C7 P7*C7

8 LAVANDERIA (COMPLEJO) m2. P8 C8 P8*C8

9 CALEFACCIÓN CENTRAL Un. P9 C9 P9*C9

a= Sum(1...9) 0,00

a = Sum(Pn*Cn)
a = Valor Mejoras Adicionales (Bs)
Pn = Precio unitario de la mejora (Bs/m2)
Cn = Cantidad de la mejora

9.2.3.3. Valor Catastral predial final (Bs)

DATOS EJEMPLO FORMULA

a VALOR TERRENO 32000,00
b VALOR CONSTRUCCION 32501,33

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CALCULOS
c VALOR CATASTRAL PREDIAL 64501,33 a+b

Valor catastral predial final

c = a+b
c = Valor catastral predial final
a = Valor terreno
b = Valor construcción

9.2.4. Propiedad en Condominio -PHPV- (Propiedad Horizontal -

Propiedad Vertical)

Como ya se describió, se denomina Condominio al grupo de

departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble,
construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional,
comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de
aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a
distintos propietarios. Éstos tendrán un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho
de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute.
El procedimiento es general aplicable a condominios verticales,
horizontales y mixtos. Las mejoras adicionales que son parte y propiedad
del condominio se prorratean entre los miembros del condominio de
acuerdo a la relación de proporcionalidad (Uso del FIE).

9.2.4.1. Tipologías Constructivas -PHPV-

La determinación de la tipología es igual que en el caso de

valoración predial unitaria, es decir la determinación del valor
nuevo por tipología de construcción es determinado de
acuerdo a los materiales e ítems de construcción de los
bloques construidos.

9.2.4.2. Componentes básicos - Fracciones Ideales

Para obtener los valores de la fracciones ideales de la

propiedad en condominio (horizontal, vertical y mixta) es
imprescindible contar con las Tablas de Fraccionamiento de
Propiedad en Condominio, debidamente aprobadas por la
instancia técnica correspondiente.

Composición de las fracciones ideales

FRACCIONES IDEALES Ejemplo

a Sup. Tot. Terreno 400 DATOS:
DATOS
b Sup. Tot. Const. 200

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c FIP Total 200

d Privada 60
AREA CONSTRUIDA
e Común 80
f Privada 0
AREA DESCUBIERTA
g Común 0 %
d+e+f+g h FIP 140 70
h/c i FIE 0,7 70
a*i j FIS 280 70

FIP - Fracción Ideal de Piso

h = d+e+f+g
h = Fracción ideal de piso
d = Área o superficie privada cubierta
e = Área o superficie común cubierta
f = Área o superficie privada descubierta
g = Área o superficie común descubierta

FIE - Fracción Ideal de Edificio

i = h/c
i = Fracción ideal de edificio
h = Fracción ideal de piso
c = Valor del FIP total (Tabla de fraccionamiento del edificio)

FIS - Fracción Ideal de Suelo

j = a*i
j = Fracción ideal de suelo
a = Área o superficie total del terreno
i = Fracción ideal de edificio

9.2.4.3. Valor del Terreno por unidad de condominio (Bs)

VALOR TERRENO
DATOS EJEMPLO FORMULA
a FIS (Fracción Ideal de Suelo) 280

b VALOR MAPA 80
c FACTOR UBICACIÓN 1

d FACTOR PENDIENTE 1
e FACTOR FORMA 1

f FACTOR FRENTE FONDO 1

g VALOR TERRENO 22400 a*b*c*d*e*f

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Valor del Terreno por unidad de Condominio:

g = a*b*c*d*e*f
g = Valor del terreno por unidad de condominio
a = FIS (Fracción Ideal de Suelo)
b = Valor de la zona o mapa de valores
c = Factor ubicación
d = Factor pendiente
e = Factor forma
f = Factor frente fondo

9.2.4.4. Valor de la Construcción por unidad de condominio (Bs)

VALOR CONSTRUCCION
DATOS EJEMPLO FORMULA
Nº PLANTAS o PISOS 1
SUPERFICIE CONST. TOT. 200
a FIE (Fracción Ideal de Edificación) 0,7
b VALOR M2 CONSTRUIDO NUEVO 221,60
c SUPERFICIE CONST. PRIVADA+COMUN 140
d FACTOR ANTIGÜEDAD 0,84
e FACTOR ESTADO FISICO 1
f VAL. MEJ ADIC. (Prorrateada) 0,00 i*c
g MEJORAS ADICIONALES GLOBAL 0,00
CALCULOS
h VALOR CONSTRUCCION 26060,16 (b*c*d*e)+f

Valor de la Construcción por unidad de Condominio:

h = (b*c*d*e)+f
h = Valor de la Construcción por unidad de Condominio
b = Valor m2 construido nuevo
c = Sup. construcción privada + común x unid. de condominio
d = Factor antigüedad
e = Factor estado físico
f = Valor Mejoras adicionales prorrateado

Valor de las Mejoras Adicionales prorrateado:

f = g*a
f = Valor de las Mejoras Adicionales prorrateado
g = Valor de las Mejoras Adicionales Global
a = FIE - Fracción Ideal de Edificio

9.2.4.5. Valor Catastral final por unidad de Condominio (Bs)

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VALOR CATASTRAL (Final x Unid de Condominio)

DATOS EJEMPLO FORMULA
a VALOR TERRENO 22400,00
b VALOR CONSTRUCCION 26060,16
CALCULOS
c VALOR CATASTRAL FINAL 48460,16 a+b+c

Valor catastral final por unidad de condominio

c = a+b
c = Valor catastral final por unidad de condominio
a = Valor terreno
b = Valor construcción

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CUADRO FACTOR UBICACION REDIBUJAR

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CUADRO FACTOR FORMA REDIBUJAR

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CUADRO FACTOR FRENTE FONDO REDIBUJAR

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10. CONCLUSIONES

La determinación de los valores catastrales de los bienes inmuebles, es fundamental

para constituir un sistema tributario efectivo. La determinación correcta de los valores
garantiza al poder público y a los propietarios que los impuestos se cobren siguiendo
una base coherente. El valor catastral debe ser justo, objetivo y tener una relación
directa con el mercado.

El valor catastral a obtenerse con la presente norma, precisa del valor de mercado, el
cual se define como el precio más probable que el inmueble alcanzaría en un mercado
libre y puede ser calculado a partir de una muestra de datos de transacciones recientes
y confiables como se plantea en el presente manual, o acudir a otras técnicas que
permitan establecer el mercado o movimiento inmobiliario del municipio de manera
precisa y científica, es decir con información verificada y con relaciones de
homogeneidad entre municipios, en los casos de los municipios pequeños y/o de
mercado restringido. En otras palabras existen pequeños municipios de características
homogéneas en cuanto a su evolución social, económica y técnica. inclusive
estancadas y paralizadas, para estos casos los estudios de homogeneidad o igualdad de
condiciones puede establecer y trasladarse valores de suelo territorial de un municipio
a otro, dado la similitud de problemas y características.

La presente Norma de Valoración cubre esa gran demanda de los municipios de contar
con guías e instrumentos prácticos y efectivos para establecer valores catastrales
justos de manera objetiva, clara y didáctica.

Dr. Arq. Max A. Arnsdorff H. Página 37