UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE INGENIERIA INDUSTRIAL

TESIS DE GRADO
PREVIO A LA OBTENCION DEL TITULO DE
INGENIERO INDUSTRIAL

TEMA:
“ESTUDIO TECNICO - ECONOMICO PARA LA
CREACION DE UNA EMPRESA DE AVALUOS DE
BIENES MUEBLES E INMUEBLES”

AUTOR:
CARPIO BRAVO JHONNY JAVIER

DIRECTOR DE TESIS:
ING. ABDON CALDERON PRIETO

GUAYAQUIL – ECUADOR
2016
CERTIFICADO DE TUTOR
CERTIFICADO DE AUTORIA DE LA INVESTIGACION
AGRADECIMIENTO
DEDICATORIA
 Índice de contenido

CERTIFICADO DE TUTOR .............................................................................................2

CERTIFICADO DE AUTORIA DE LA INVESTIGACION .......................................................3
AGRADECIMIENTO .....................................................................................................4
DEDICATORIA.............................................................................................................5
RESUMEN ..................................................................................................................8
ABSTRACT ..................................................................................................................9
INTRODUCCION........................................................................................................ 11
OBJETO DE LA INVESTIGACION ................................................................................. 11
JUSTIFICACION DE LA INVESTIGACION ...................................................................... 14
OBJETIVOS DEL PROYECTO ....................................................................................... 16
OBJETIVO GENERAL: ................................................................................................. 16
OBJETIVO ESPECÍFICO:.............................................................................................. 16
CAPITULO I............................................................................................................... 17
1.1 MARCO TEORICO ................................................................................................ 17
1.2. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................ 20
1.2.1 ESTUDIO DE MERCADO .................................................................................... 22
1.2.1.1 Métodos de pronósticos ............................................................................... 23
1.2.2 ESTUDIO TECNICO ............................................................................................ 24
1.2.2.1 Descripción del Servicio ....................................Error! Bookmark not defined.
1.2.2.2 Determinación del tamaño del proyecto ..........Error! Bookmark not defined.
1.2.2.5 MICRO LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO .............Error! Bookmark not defined.
1.2.3 ESTUDIO ECONOMICO ..................................................................................... 25
1.2.3.1 Evaluación Financiera ................................................................................... 25
1.3 FUNDAMENTOS HISTORICO ................................................................................ 26
1.4 FUNDAMENTO AMBIENTALES ............................................................................. 27
1.5 FUNDAMENTOS LEGALES ................................................................................... 28
1.5.1 Base Legal............................................................................................................. 28
1.5.2 Pasos para la constitución de la empresa ........................................................... 28
1.5.3 Calificación y registro de los Peritos .................................................................... 30
1.5.3.1 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS ............................................. 30
1.5.3.2 SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS .......................................................... 33
1.5.4 Leyes y Reglamentos vigentes ............................................................................ 35
1.5.4.1 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS .............................................. 36
1.5.4.2 SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS ........................................................... 37
RESUMEN
ABSTRACT
PROLOGO
 INTRODUCCION

TEMA:

“ESTUDIO TECNICO ECONOMICO PARA LA CREACION DE UNA

EMPRESA DE AVALUOS DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES”

OBJETO DE LA INVESTIGACION

En la actualidad en nuestro país se viven constantes transformaciones

debido al proceso de globalización que atraviesan los países. En virtud de
estos cambios las empresas se han visto en la necesidad de adaptarse a
su entorno para ser competitivas dentro del mercado nacional e
internacional. Dentro de las medidas a tomar para alcanzar este objetivo
se encuentra la adopción de estándares internacionales como lo son las
Normas Internacionales de Valuación de bienes Muebles e Inmuebles.

Estas normas se han venido aplicando en muchas entidades sobre todo

en las que cotizan en el mercado bursátil, pues son consideradas
estándares de calidad que muestran de manera uniforme, confiable, veraz
y objetiva la situación financiera de las organizaciones.

En esta perspectiva se tiene que las normas (aunque sólo recomiendan y

no obligan Alvarado, 2007), se consideran fundamentales para transar en
un mercado abierto dentro de una base homogénea y con parámetros
sólidos, que le brinden seguridad a quienes interactúan con los entes
financieros, a efecto de que los usuarios de la información posean
elementos de juicio estructurados desde un sistema de información
exacto y transparente.
Según la Superintendencia de Banco y Seguros del Ecuador los avalúos
de los bienes de instituciones controlados por las superintendencia deben
de ser realizados por profesionales calificados en ingeniería o
arquitectura, que complementen sus estudios de posgrado en el campo
de tasación y/o con experiencia de campo que involucren la valoración de
activos. El profesional debe ser objetivo e imparcial, siempre incluyendo el
suficiente soporte técnico y evitando involucrar posiciones personales.

En cuanto a los bienes que pueden ser objeto de un avalúo tenemos los
Activos Tangible e Intangible de acuerdo a lo siguiente:

Activos Tangibles

- Terrenos

- Edificios y construcciones

- Equipos y maquinarias

- Equipos de oficinas

- Mobiliario o muebles y enseres

- Equipos de computación

- Bienes especiales (Embarcaciones – Aviones - Avionetas Fumigadoras)

- Inventario de mercadería
Activos Intangibles

- Marcas

- Patentes

- Diseños industriales

- Software

- Derechos de propiedad literaria

- Composiciones

Actualmente cualquier empresa o persona natural puede requerir los

servicios correspondientes a un avalúo. En general el cliente define el tipo
de valoración que requiere según el propósito o necesita que tenga, así
vemos que existen avalúos con:

- Propósito Judicial

- Propósitos financieros

- Propósitos de Seguros
JUSTIFICACION DE LA INVESTIGACION

Este trabajo de investigación, será de gran utilidad para todas aquellas

personas dedicadas o relacionadas con esta actividad de la valuación de
bienes muebles e inmuebles (valuadores, constructores, corredores de
bienes raíces, y otros.).

Este tiempo se ha considerado como el más competitivo en la historia del

Ecuador, para muchos microempresarios esto equivale a un desafío para
sus negocios.

Una de las principales condiciones que caracterizaran a las actividades en

el sector financiero será, clientes con mayor índice de exigencias, esto
significa que ha llegado a su fin clientes fáciles, que aceptan productos o
servicios mediocres. Los nuevos clientes exigen una gama de exigencias
al momento de contratar algunos servicios tales como:

 Profesionales capacitados
 Servicios innovadores
 Garantías en los avalúos
 Confiabilidad en los informe de avalúo

Es así que los directivos de las empresas han comenzado a contratar

firmas Avaluadoras, para poder conocer el valor real de sus activos fijos y
llevar un mejor control de sus activos.

Por esta razón es necesario aportar con el desarrollo del sector financiero,
ofreciendo al mercado, profesionales calificados, técnicos y especializado,
que cumplan con todas las exigencias de las organizaciones, es decir que
realicen informes de avalúos que generen un verdadero valor agregado.
Para obtener un precio justo de mercado sobre un bien se requiere la
realización de un informe de avalúo, el mismo que será realizado por un
perito calificado en la Superintendencia de Bancos y Seguros del Ecuador
y en la Superintendencia de Compañías, dicho documento servirá como
base para la toma de decisiones con respecto a un bien.

Clasificación Industrial Internacional Uniforme

M7490 OTRAS ACTIVIDADES PROFESIONALES, CIENTÍFICAS Y

TÉCNICAS N.C.P.

M7490.14 Actividades de tasación para antigüedades, joyas, etcétera,

distintas de la tasación de inmuebles y de la relacionada con los seguros.

DESCRIPCION DE LA SITUACION PROBLEMÁTICA

Delimitación del problema

Uno de los principales problemas de los servicios de avalúos en la

actualidad es la falta de atención directa de los requerimientos por las
diferentes compañías relacionada, ya que en la ciudad de Guayaquil
existen pocas compañías dedicadas a prestar estos servicios, teniendo
bajo su responsabilidad una demanda muy alta de avalúos, lo que dificulta
la agilidad en la entrega de dichos informes de valoración.

Es así que la creación de una empresa de servicios de valoración de

activos, se convierte en un precedente de cambio e innovación en cuanto
a la elaboración de avalúos, tomando en cuenta la problemática actual de
las empresas dedicada a este giro de negocio, para mejorar el servicio no
solo en calidad, si no con servicios complementarios que mejoren la
situación de los clientes.

El presente estudio se realizara en la ciudad de Guayaquil, tendrá un

tiempo de duración aproximada de 6 meses, en el cual se tomaran datos
relevantes de las diferentes cámaras y asociación de dicha ciudad.
Se aplicara el método de estudio de mercado para poder definir la posible
demanda de nuestros servicios y así analizar el comportamiento de los
clientes.

Formulación del problema

¿Podrá una compañía de servicios de avalúo ubicada al Norte de la

Ciudad de Guayaquil, proveer, ofrecer al mercado de servicios de calidad,
costos y tiempo de entrega de los informes de valoración, utilizando
nuevas alternativas, que permitan contribuir a un correcto desarrollo y
funcionamientos de los diversos tipos de requerimientos?

¿Cómo se estimula a los posibles clientes para demandar este servicio?

¿Qué alternativas y estrategias se pueden tomar para mejorar el servicio

de valoración?

¿Cómo se encuentra la economía de las diversas compañías en la ciudad

de Guayaquil para demandar este servicio?

OBJETIVOS DEL PROYECTO

OBJETIVO GENERAL:

Analizar la factibilidad de instalar una empresa que preste servicios de

consultoría en el área de avalúos de bienes mueble e inmueble, mediante
la realización de un estudio Técnico – Económico.

OBJETIVO ESPECÍFICO:

 Realizar un Estudio de Mercado para determinar la oferta y la

demanda de prestación de servicios en valoración de bienes
muebles e inmuebles en la ciudad de Guayaquil.
  Realizar un estudio técnico, organizacional, administrativo y
operacional del proyecto parapoder brindar un servicio de calidad.

 Realizar el Estudio Económico del proyecto, que permita la

valorización de la inversión, su rentabilidad y el financiamiento del
capital de trabajo.

CAPITULO I

1.1 MARCO TEORICO

Un marco teórico es el grupo central de conceptos y teorías que uno

utiliza para formular y desarrollar un argumento (o tesis). Esto se refiere a
las ideas básicas que forman la base para los argumentos, mientras que
la revisión de literatura se refiere a los artículos, estudios y libros
específicos que uno usa dentro de la estructura predefinida. Tanto el
argumento global (el marco teórico) como la literatura que lo apoya (la
revisión de literatura) son necesarios para desarrollar una tesis cohesiva y
convincente. (Julia Scherba de Valenzuela).

En el mundo actual la tecnología es un importante elemento en la

creación de cualquier empresa, pues de ella se derivan varios conceptos
que determinan el comportamiento final u el objeto de la misma, de
acuerdo a esta integración de parámetros el emprendimiento humano
juega un papel muy importante para el desarrollo de una sociedad, en sí
para el inicio de una organización.
En palabras de Ricardo Mateo Dueñas y Ramón Sagarra Porta ser
emprendedor es: “aquel que dentro de la cadena de personas que hacen
posible avanzar y desarrollarse, es capaz de ver la oportunidad y hacerla
realidad… él posee esa capacidad de ver oportunidades que mejoren la
calidad de vida y generen valor para el conjunto de la sociedad” (Mateo

Dueñas, 2004); adicionalmente el ser emprendedor es también la capacidad

de integrar el conocimiento profesional, la teoría, la práctica, el ingenio,
las ideas y la experiencia en un contexto adecuado para el desarrollo de
nuevas oportunidades. De igual forma la unificación del conocimiento en
las diferentes e importantes áreas entre las cuales se encuentran:

Finanzas: Área que permite realizar una evaluación profunda del estado
económico de la inversión, los flujos de caja, la inyección de capital,
análisis del costo deoportunidad, gestión de bancos entre otros.

Procesos Administrativos: Condensa la teoría de la administración en

bases aplicativas que sirven como modelo para desarrollar nuevas
fuentes de investigación y liderazgo.

Gerencia del Talento Humano: Desarrolla una sensibilidad especial

hacia la administración humana haciendo énfasis en actividades
decrecimiento personal, en especial en todos los departamentos de
recursos humanos.

Gerencia del Mercadeo: Es la base de una investigación gestionada por

un segmento en especial que hace referencia a satisfacer las
necesidades de los clientes y crear valor.
Gestión de Proyectos: Permite evaluar de forma sustancial y profunda
los resultados obtenidos en las diferentes áreas que contempla la
inversión.

Economía: Analiza el comportamiento de todos los mercados desde la

premisa de la Escasez, evaluando las curvas de demanda y oferta, los
puntos de equilibrio y en general todo tipo de comportamientos del
consumidor y el productor dentro de la micro y la macro economía.

Gerencia del Servicio: Se aplican corrientes importantes sobre el CRM y

las ISO buscando siempre la calidad en el servicio ofrecido y
maximizando el beneficio de los clientes.

Contabilidad Financiera y de Costos: Es el análisis de todo el estado

de una empresa a nivel contable determinado los activos, pasivos y
patrimonio desde el costo para maximizar la utilidad.

Gerencia de Sistemas de Información Gerencial: Comprende la

formación y la optimización de operaciones en sistemas de alta
responsabilidad.

Es la materia que comprende el desarrollo de gestiones competitivas a

niveles tecnológicos de alto alcance, así como la creación de estructuras
que garanticen la fortaleza del proyecto.

Entre otras, que permiten hacer una inspección detallada de las funciones
especiales del proyecto. En la creación de empresas el emprendimiento
es un interesante punto que determina muchos de los comportamientos
primarios del consumidor porque hace énfasis en la afinidad que se tiene
con los productos y/o servicios en el momento de la venta; así como hace
posible que el contenido programático de las diversas áreas se logren
coordinar mejorando el alcance de los objetivos y las nuevas
oportunidades de negocios.

1.2. MARCO CONCEPTUAL

CRM o Customer Relationship Management.-Básicamente consiste en

centrar un modelo de negocio en el cliente y dotar a la empresa de
herramientas técnicas que permitan prestar un servicio y comunicación a
los usuarios. Es una estrategia de negocio orientada a la fidelización de
clientes. Permite a todos los empleados de una empresa disponer de
información actualizada sobre los mismos, con el objetivo de optimizar la
relación entre empresa/cliente. Los factores más valorados por los
clientes son: rapidez de respuesta, comprensión, responsabilidad y
accesibilidad.

Marketing Relacional.- Estrategia de mercadeo fundamentada en la

interacción con los clientes, los cuales se identifican y clasifican para
definir medidas puntuales que reconozcan y bonifiquen los mejores
desempeños comerciales de cada uno de ellos, estimulando sus vínculos
y permanencia con la organización.
Marketing One to One.- Una de las enormes posibilidades que
proporciona Internet es la interactividad con el usuario, lo que permite
conocer de primera mano sus impresiones y adaptar la oferta de sus
productos y servicios a su demanda precisa. Acciones de marketing
personalizada.

Asesoría al Cliente.- Orientación brindada por el cliente interno al cliente

externo, con respecto a la empresa, los productos, los servicios y
procesos que los vinculan.

Cliente Potencial.- Cliente que reuniendo las características de

consumidores o usuarios de los productos ofertados por la empresa,
están adquiriéndolos con los competidores.

Competencia.- Grupo de empresas que producen bienes y servicios

similares a los elaborados por la empresa, atendiendo al mismo grupo de
clientes objetivo, dentro de una zona geográfica compartida, con
diferentes estrategias de mercadeo.

Comportamiento del consumidor.-Conducta que caracteriza a los

clientes y que obedece a múltiples factores de origen sicológico, socio
cultural, demográfico, etc.

Consumidor.- Persona objeto final de todo el proceso mercadológico,

con el que finaliza el ciclo productivo, de distribución y de consumo.
E-Business: Estrategia que involucra a toda la organización en el
montaje de su gestión con el uso de plataformas en Internet.

E-Commerce: Comercio entre empresas y clientes que se realiza a través

de Internet.

Valores Agregados.- Hechos, acciones, medidas o eventos, que buscan

reconocer las expectativas de consumidores o usuarios, generando
niveles de satisfacción más allá de los originados en la respuesta a las
necesidades que motivaron la ejecución de la compra y del consumo.

ISO 9001:2000: Esta norma específica los requisitos de un Sistema de

Gestión de la Calidad, con el cual una organización busca evaluar y
demostrar su capacidad para suministrar productos que cumplan con los
requisitos de los clientes y los reglamentarios aplicables, y con ello
aumentar la satisfacción de sus clientes. También especifica los requisitos
para un sistema de gestión de la calidad que pueden utilizarse para su
aplicación interna por las organizaciones, para certificación o con fines
contractuales.

1.2.1 ESTUDIO DE MERCADO

En el Estudio de Mercado nos servirá para tener una idea clara de la

cantidad de posibles consumidores que adquirirán los servicios que se
pretende producir y vender dentro de un espacio definido y a que costo
están dispuesto a obtenerlo. Además el estudio nos va a indicar si las
características y especificaciones del servicio corresponden a las que el
cliente solicita.
Por otra parte, el estudio de mercado es la fase inicial de un proyecto de
inversión, el cual nos ayudara a conocer el tamaño indicado del negocio
por instalar.

Según (bloom, 2009, págs. 90-92), indica que el estudio de mercado:

Consiste en planificar, recopilar, analizar y comunicar datos relevantes

acerca del tamaño, poder de compra de los consumidores, disponibilidad
de los distribuidores y perfiles del consumidor, con la finalidad de ayudar a
los responsables de marketing a tomar decisiones y a controlar las
acciones de marketing en una situación de mercado especifica.

De acuerdo a (Gabriel, 2009, pág. 17)se entiende por demanda “La

cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para
buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio
determinado.

(Heizer J. y Render B., 2010, pág. 3), la oferta se define como “la
creación de los bienes y servicios”, dicho elemento está vinculado
directamente al área de la manufactura.

En el estudio de mercado se analizan diferentes metodologías entre ellos

el método de pronósticos que se basan en modelos matemáticos tales
como la regresión lineal.

1.2.1.1 Métodos de pronósticos

En la actualidad para un microempresarios es difícil conocer cuál será el
futuro de su empresa si tendrá éxito o no el mercado.

(Render, Stair & Hanna, 2009, pág. 44), consideran que “el pronóstico de
la demanda es una previsión que realiza el administrador para determinar
la cantidad que se espera manufacturar o comercializar un bien o servicio
en un mercado determinado.

(Levine, Krehbiel y Berenson, 2009, pág. 52)Indican que el “pronostico

de la demanda se lo puede obtener a través de un modelo matemático,
como por ejemplo el de regresión lineal, que es uno de los más utilizados
por los administradores.

El análisis de regresión lineal sirve para predecir una medida en función

de otra medida, como parte del modelo se pueden utilizar los métodos de
mínimos cuadrados, interpolación de polinomios, entre los más utilizados.

1.2.2 ESTUDIO TECNICO

“El estudio técnico tiene por objeto proveer información para cuantificar el
monto de las inversiones y de los costos de operación pertinentes a esta
área”. SAPAG CHAIN Nassir, Preparación y Evaluación de proyectos cuarta edición, McGraw-
Hill/ Interamericana de Chile Ltda., Página 21.

El objetivo principal del estudio técnico radica en obtener información

necesaria que optimice el empleo de recursos para la ejecución de los
diferentes servicios.

“Analizará la posibilidad de fabricar un producto o servicio en condiciones

de tamaño, localización de la unidad productiva, costos y gastos, todos
ellos, en lo más óptimo posible” MENESES ÁLVAREZ, Edilberto, Preparación y
Evaluación de Proyectos, III Edición, 2001, Ed. Mc.Graw Hill, México, Página 75.

1.2.3 ESTUDIO ECONOMICO

El Estudio Económico tiene la finalidad de establecer la rentabilidad de

un proyecto, además nos ayudara a ordenar y sistematizar la información
monetaria.

Tiene como unos de sus principales objetivos aprovechar los recursos

para mejorar las condiciones de vida de una población, siendo esta a
corto, mediano o largo plazo.

(Guajardo, 2008, pág. 69) El estudio financiero, indica:

Son el producto final de proceso contable de la información financiera,

elemento imprescindible para que los diversos usuarios puedan tomar
decisiones, la información financiera que dichos usuarios requieren que
se centre primordialmente en la evaluación de la situación financiera de la
rentabilidad y la liquidez.

1.2.3.1 Evaluación Financiera

Es estudio financiero tiene como objetivo aportar una estrategia que

permita al proyecto recursos necesarios para su implantación y poder
contar con la suficiente liquidez y solvencia para de esta manera
desarrollar las operaciones sin ningún contratiempo.

La evaluación de un proyecto, tiene por objeto conocer la rentabilidad

económica financiera y social, de manera de que esta resuelva una
necesidad humana en forma eficiente, rentable y segura.
(Stephen ross, 2010, pág. 273), indica: la rentabilidad “es la capacidad
que tiene algo para generar suficiente utilidad o ganancia y es un índice
que mide la relación entre la utilidad o la ganancia obtenida, y la inversión
o los recursos que se utilizaron para obtenerla.

(Nuñez S, Rafael, 2009, pág. 103), señala con respecto a la tasa interna
de retorno, “El dinero que se gana año a año se reinvierte en su totalidad.
Así como igualando el valor actual neto con cero”.

(Baca , 2009, pág. 221.), indica que el valor actual neto (VAN) es: “ El
valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos, desconectados
a la inversión inicial”.

1.3 FUNDAMENTOS HISTORICO

En el mundo son muchas las personas que practican diariamente la

valoración de bienes sin darse cuenta de ello. Todo cambio de propietario,
por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de dueño, da
lugar a una estimación que no deja ser por lo menos, una valoración
elemental.

Es así que en el pasado los avalúos eran simples opiniones de valor

expresadas por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o
administración de sus propiedades.

Toda transacción de bienes requiere una apreciación de los valores

relativos de los bienes cambiados. En las transacciones ordinarias, el
valor estimado por la impresión casi instintiva de que el precio fijado es
justo, o no lo es. En todos estos negocios de cada día la valoración se
practica de una manera empírica, intuitiva e inexacta, como se reconoce
desde luego, por todo el mundo; es así que la valuación es la base de
todo cambio de propiedad.

Para las transacciones que se practican en el área industrial se ha

reconocido la necesidad de un procedimiento sistemático y teóricamente
exacto, con el que se pueda justificar el valor de la propiedad industrial, ya
sea con fines de venta, de administración financiera o simplemente para
fijar costos y precios de sus servicios.
Como consecuencia de ello, se ha llegado a concebir formulas que se han
desarrollado gradualmente hasta constituir lo que se reconoce hoy como
un método racional en la valuación.

En la compleja economía actual, tales "avalúos" han llegado a ser algo

más que una simple opinión. Un avalúo profesional es más que una
opinión. Se requiere de una búsqueda selectiva de datos en las diferentes
áreas de mercado, recopilación sistemática de datos, aplicación
apropiada de técnicas analíticas de cálculo, y la experiencia, conocimiento
y juicio necesario para desarrollar una conclusión razonable que resuelva
el problema.

1.4 FUNDAMENTO AMBIENTALES

El presente trabajo de investigación tiene como área de estudio

“Proyectos Nuevos”, es necesario establecer en la misión de la empresa
la responsabilidad social y ambiental, para evitar daños en el medio
ambiente.

1.5 FUNDAMENTOS LEGALES

1.5.1 Base Legal

En el presente proyecto hay que analizar las base legal, así la empresa
puede ser constituida legalmente, según la Ley de Compañías.

1.5.2 Pasos para la constitución de la empresa

Con carácter general deben seguirse los siguientes pasos para constituir
la empresa:

1. Debe decidir qué tipo de compañía se va a constituir.

2. Escoger el nombre de su empresa.

3. Reservar el nombre de su compañía en la Superintendencia de

Compañías.

4. Abrir la cuenta de integración de capital en la institución bancaria

de su elección (el monto mínimo para Cía. Ltda es 400 dólares y
para S. A. es 800 dólares).
5. Contrato o acto constitutivo y estatutos de la compañía que se
trate, y elevar a escritura pública la constitución de la compañía (se
puede realizar en cualquier notaría).

6. Presentar en la Superintendencia de Compañías, la papeleta de la

cuenta de integración del capital y 3 copias de la escritura pública
con oficio del abogado.
7. Retirar resolución aprobatoria u oficio con correcciones a realizar
en la Superintendencia de Compañías luego de esperar el tiempo
establecido (48 horas).

8. Publicar en un periódico de amplia circulación, los datos indicados

por la Superintendencia de Compañías y adquirir 3 ejemplares del
mismo.

9. Marginar las resoluciones para el Registro Mercantil en la misma

notaría donde se elevó a escritura pública la constitución de la
empresa.

10. Designar representante Legal y el administrador de la empresa, e

inscribir en el Registro Mercantil el nombramiento de ellos.

11. Presentar en la Superintendencia de Compañías los documentos:

Escritura inscrita en el registro civil, un ejemplar del periódico
donde se publicó la creación de la empresa, copia de los
nombramientos del representante legal y administrador, copia de la
Cédula de Identidad de los mismos, formulario de RUC (Registro
Único de Contribuyentes) cumplimentado y firmado por el
representante.

12. Esperar a que la Superintendencia, una vez revisados los

documentos le entregue el formulario del RUC, el cumplimiento de
 obligaciones y existencia legal, datos generales, nómina de
accionistas y oficio al banco.

13. Entregar en el Servicio de Rentas Internas (SRI), toda la

documentación anteriormente recibida de la Superintendencia de
Compañías, para la obtención del RUC.

14. Así mismo, el empleador debe registrarse en el Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) aportando copia de RUC,
copia de C.I., y papeleta de representante legal, copia de
nombramiento del mismo, copia de contratos de trabajo legalizados
en el Ministerio de de Relaciones Laborales y copia de último pago
de agua, luz o teléfono y afiliar a sus trabajadores.

15. Se debe obtener el permiso de funcionamiento emitido por el

Municipio del domicilio, así como el permiso del Cuerpo de
Bomberos.

1.5.3 Calificación y registro de los Peritos

Los requisitos para poder ejercer las funciones de Perito Avaluador en el

País, se encuentran regulados por la Superintendencia de Bancos y
Seguros, Superintendencia de Compañías, a continuación se presenta lo
requisitos exigidos por las entidades antes mencionadas para ejercer
dicha función.

1.5.3.1 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS

De acuerdo a las instrucciones, que se refiere a las Normas Generales
para la Aplicación de la Ley General de Instituciones del Sistema
Financiero, Capítulo IV, Sección I, se indican los siguientes requisitos
necesarios para poder ejercer las funciones de perito Avaluador según la
Superintendencia de Bancos y Seguros.

ARTÍCULO 3.- Podrán ser peritos avaluadores las personas naturales o

jurídicas, previamente calificadas por la Superintendencia de Bancos y
Seguros, que conozcan determinado arte u oficio relacionado
directamente con el bien que se vaya a avaluar y efectuarán el referido
avalúo de manera técnica y ajustada a la realidad de mercado. Igual
requisito deberán cumplir aquellos peritos avaluadores que actúen a
nombre de una persona jurídica que se dedique a esta actividad.

ARTICULO 4.- Para obtener la calificación de perito Avaluador, el

interesado deberá presentar a la Superintendencia de Bancos y Seguros
la solicitud de calificación acompañada del formulario de datos
proporcionado por ésta, suscrito por el solicitante o por su representante
legal, según se trata de persona natural o jurídica. Dicha solicitud deberá
ir acompañada de los siguientes datos y documentos:

4.1 PERSONAS JURÍDICAS: (numeral sustituido con resolución No. JB-

2014-3091de 10 de septiembre del 2014)
4.1.1 Documentos certificados que acrediten su existencia legal, objeto
social, nómina de socios y representantes legales, número del registro
único de contribuyentes.

Las firmas extranjeras acompañarán la documentación que acredite que

están legalmente domiciliadas y autorizadas para operar en el país y que
cuentan con representante convencional;

4.1.2 Nombramiento del representante legal, o poder suficiente para

obligar a la compañía, en su caso, inscrito en el Registro Mercantil;

4.1.3 Acreditar experiencia mínima de dos (2) años en peritajes, que se

probará con la presentación de los certificados de experiencia en avalúos
y al menos tres (3) informes realizados;

4.1.4 Nómina de peritos avaluadores (mínimo uno por cada área)

calificados por la Superintendencia de Bancos y Seguros que colaboran o
prestan sus servicios, con indicación de la modalidad de contratación,
para la compañía.

En el caso de que se solicite una sola área de avalúo se deberá contar

con al menos dos (2) peritos en la nómina;

4.1.5 Certificado de cumplimiento de obligaciones y existencia legal

otorgado por la Superintendencia de Compañías y Valores;
4.1.6 Certificado otorgado por la Superintendencia de Compañías y
Valores en relación a que la empresa no tiene sanción pendiente de
cumplimiento;

4.1.7 Certificado emitido por el Consejo Nacional de Sustancias

Estupefacientes y Psicotrópicas (CONSEP), que señale que, en sus
registros, no aparece que el representante legal de la persona jurídica
haya recibido sentencia ejecutoriada por el cometimiento de infracciones
tipificadas en la respectiva ley; y,

4.1.8 Declaración juramentada ante notario público otorgada por el

representante legal, de no encontrarse incurso en las inhabilidades
señaladas en este capítulo.

1.5.3.2 SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS

De acuerdo a las leyes establecidas por la Superintendencia de

compañías, los peritos avaluadores deberán cumplir lo siguientes
requisitos para ser calificados como perito avaluadores, bajo la
denominación de persona natural o persona jurídica.

PERITO AVALUADOR

1. Requisitos para ser calificado como perito avaluador.

1.1. Personas Naturales:

1. Solicitud de calificación dirigida al Superintendente o su delegado.

2. Nómina y hoja de vida de cada uno de los miembros del equipo

profesional de apoyo.

3. Hoja de Vida y copia certificada del título profesional del

interesado.

4. Documentación certificada que pruebe una experiencia de haber

realizado al menos diez avalúos. La documentación debe reflejar la
magnitud o complejidad de la valoración ejecutada.

5. Declaración juramentada simple de no encontrarse incurso en las

prohibiciones previstas en el artículo 5 del “Reglamento para la
calificación y registro de las personas naturales, jurídicas y
asociaciones que ejerzan actividades de Avalúo y Peritaje”.

1.2. Personas Jurídicas:

1. Solicitud de calificación dirigida al Superintendente o su delegado.

2. Nómina y hoja de vida de cada uno de los miembros del equipo

profesional de apoyo.

3. Documentación certificada que pruebe una experiencia de haber

realizado al menos diez avalúos. La documentación debe reflejar la
magnitud o complejidad de la valoración ejecutada. Si la persona
jurídica no cumpliere aquello, bastará que la documentación
aludida se refiera a los socios, administradores o bien a los
 apoderados o personal de apoyo con que contare la compañía
interesada en la calificación.

4. Copia certificada de la escritura pública o de la protocolización de

los documentos de domiciliación en que conste que la actividad
relacionada con la valoración de activos y peritajes es parte del
objeto social.

5. Hoja de vida de sus socios o apoderados, según corresponda.

6. Las asociaciones interesadas en la obtención de la calificación, sin

perjuicio de cumplir los requisitos comunes previstos en este
artículo, observarán, por cada uno de sus asociados, los requisitos
que correspondan, según éstos sean personas naturales o
jurídicas.

7. Estar al día en el cumplimiento de las obligaciones para con la

Superintendencia de Compañías.

8. La compañía, administradores o apoderados, asociaciones y

personal de apoyo deben presentar una declaración juramentada
simple de no encontrarse incursos en las prohibiciones previstas en
el artículo 5 del “Reglamento para la calificación y registro de las
personas naturales, jurídicas y asociaciones que ejerzan
actividades de Avalúo y Peritaje”.

1.5.4 Leyes y Reglamentos vigentes

En el Ecuador existen leyes y reglamentos, que deben ser cumplidos por

aquellas personas que quieren ejercer la carrera de Perito Valuador, es
así que la Superintendencia de Bancos y Seguros, y Superintendencia de
Compañía, las cuales se rigen por leyes y reglamentos para dirigir esta
profesión.

1.5.4.1 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS

Los reglamentos de la Superintendencia de Bancos y Seguros,

correspondientes a los peritos avaluadores son:

ARTÍCULO 5.- No podrán ser peritos avaluadores, las personas que se

encuentren comprendidas en los siguientes casos, según su naturaleza
jurídica:

5.1 Quienes no se encuentren calificados como peritos avaluadores por

parte de la Superintendencia de Bancos y Seguros;

5.2 Las personas vinculadas por propiedad y/o administración a la

institución a la que se va a prestar el servicio, o con alguna entidad que
forma parte del grupo financiero;

5.3 El cónyuge o los parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad

o segundo de afinidad de un director, administrador o principales
funcionarios de la institución donde se efectuará el avalúo;

5.4 Quienes se hallen inhabilitadas para ejercer el comercio;

5.5 Quienes mantengan relación laboral con la institución respectiva o la
hubieran mantenido en el año inmediato anterior. La institución del
sistema financiero no podrá, dentro del año siguiente a la terminación de
las funciones del perito Avaluador emplearlo o contratar sus servicios para
el desempeño de función alguna. Se exceptúa de la disposición señalada
en el inciso anterior a los peritos de las instituciones financieras públicas,
para los avalúos que requiera la propia institución, quienes podrán ser
funcionarios de éstas, cumpliendo con todos los demás requisitos
previstos en este capítulo;

5.6 Quienes ejerzan funciones en organismos o instituciones rectores o

ejecutores de la política monetaria, crediticia o de control estatal, con
excepción de lo dispuesto en el segundo inciso del numeral anterior;

5.7 Los funcionarios de la Superintendencia de Bancos y Seguros, o

quienes perciban sueldo, honorario o remuneración con cargo al
presupuesto de la institución;

5.8 Quienes se hallen en mora, como deudores directos o indirectos;

5.9 Las personas cuyos créditos hubiesen sido castigados durante los
últimos cinco años, por una institución del sistema financiero o sus off-
shore;

5.10 Quienes registren cheques protestados pendientes de justificar

1.5.4.2 SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS

El reglamento de la superintendencia de compañías sobre los

impedimentos y sanciones para los peritos calificados, son los siguientes:

ARTICULO 12.- No podrá desempeñar las funciones de perito la persona

natural o jurídica que forme parte de uno o más órganos de
administración o de fiscalización de la compañía que aspire contratar sus
servicios periciales; tampoco podrá serlo el socio o accionista, contador,
auditor, asesor, funcionario o empleado de la compañía que requiera de
tales servicios. Asimismo, el perito calificado no podrá representar,
mediante poder, en las reuniones de junta general, a los socios o
accionistas de la compañía que haya contratado sus servicios, siempre
que en tales reuniones se vayan a conocer y resolver asuntos relativos a
los avalúos o peritajes en que hubiera intervenido. En lo que fueren
aplicables, estos impedimentos se hacen extensivos a las asociaciones
calificadas como peritos.

ARTÍCULO 13.- Si dentro de los treinta días siguientes a la fecha de

notificación de las observaciones o requerimientos que hiciere el
Superintendente de Compañías o su delegado respecto del peritaje de
que se trate, el perito no desvaneciere tales observaciones o
requerimientos, la autoridad antes citada podrá cancelar la inscripción del
perito en el Registro Nacional correspondiente.

ARTICULO 14.- Si con posterioridad a la inscripción de una persona

natural o jurídica o de una asociación en el Registro Nacional de Peritos
se comprobare falsedad en cualesquiera de los documentos de la
calificación previa a su inscripción, o si la Superintendencia de
Compañías llegare a verificar que el perito calificado estuviere
comprendido en una o más de las situaciones descritas en el artículo 5 de
este reglamento, sin perjuicio de las acciones civiles o penales a que
hubiere lugar, cancelará definitivamente la calificación que como perito le
hubiere extendido.
ARTICULO. 15.- Sin perjuicio de las acciones civiles o penales a que
pudiera haber lugar, el perito que incumpliere sus obligaciones
contractuales frente a la compañía contratante, será sancionado con la
cancelación de su calificación y con la consiguiente eliminación de su
inscripción en el Registro Nacional de Peritos.