ANTECEDENTES DEL AVALUO

El arte de la valuación se desarrolló principalmente desde 1890 cuando la expansión de bienes

inmuebles alcanzaba su mayor auge y a partir de entonces los ingenieros, los economistas,
licenciados y hasta los tribunales, empezaron a tener una participación activa en esta labor de
valoración, que dejo de ser competencia exclusiva del comerciante, del contador y del financiero
para reservarla al ingeniero licenciado, como actividad específica y propia. A la fecha el arte de
la valuación en ingeniería sigue experimentando continuos perfeccionamientos. Las diversas
fases son objeto de estudio constante por ingenieros contables, economistas y peritos. Al final de
cuentas el valor es el punto final del análisis y del criterio aplicado.

FORMULACION DEL PROBLEMA

Determinación del valor actualizado de los diferentes tipos de construcción de inmuebles.

OBJETO DE ESTUDIO

Avaluó de los 7 tipos de construcción de inmuebles.

OBJETIVOS:

OBJETIVO GENERAL

Determinación de los diferentes tipos de construcción de los bienes inmuebles.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Averiguar en las calles de la ciudad de sucre el precio de construcción de los diferentes

tipos de viviendas
 Determinar el tipo de construcción de los bienes inmuebles en torno a la detalle de
construcción la forma del acabado y la implementación de muebles
 Realizar un estudio de los tipos de material edificado y estado en los que se encuentra
para poder darle valor al inmueble tomando en cuenta el año de construcción para
calcular la depreciación
 Determinar el valor por m2 de cada tipo de construcción.

METODOLOGIA DE TRABAJO
En esta ocasión el método de trabajo realizado es el:

MÉTODO PRÁCTICO

Es el procedimiento se realizó de forma personal en el lugar del inmueble, donde se realizó una
serie de actividades:

 Visita a la zona de intervención

 Reconocimiento del terreno e inmueble
 Recopilación de Información en el lugar
 Determinación de los materiales los cuales está construido el inmueble.
Tomando en cuenta las características más importantes de las construcciones como ser: el tipo
de estructura y material, podemos clasificar a las construcciones en los siguientes tipos:

1) Lujoso: Edificaciones con estructura de hormigón armado, ladrillo, acabados de lujo,

climatización (vida útil estima 80 años).
2) Muy bueno: Edificaciones con estructura de hormigón armado, ladrillo, acabados de
primera (vida útil estimada de 70 años).
3) Bueno: Edificaciones con estructura de hormigón armado, ladrillo, acabados de segunda
o estándar (vida útil estimada de 60 años).
4) Económico: Edificaciones con estructura de madera o muros portantes de ladrillo,
acabados económicos (vida útil estimada de 40 años).
5) Muy económico: Edificaciones de interés social con o sin revoques, piso de cemento
(vida útil estimada 30 años).
6) Pobre: Edificaciones auto construidas con tecnología propia y materiales locales (vida
útil estimada 20 años).
7) Muy Pobre: Edificaciones precarias o temporales con material reciclado (vida útil
estimada menos de 10 años).
DETALLES TIPOS DE COSTRUCCION

TIPO 1° LUJOSO:

Características: Presentación lujosa.- tipo Arq. Moderno, clásico o colonial. Acabado de lujo.
Materiales finos. Funcionalmente bien distribuida. Edificio que tiene varios pisos de estructura.
Pesada. Departamentos independientes a todo confort.

Cimientos: Hormigón armado.

Estructura: Hormigón armado.
Paredes: Perimetrales e interiores de ladrillo o piedra, excelente calidad de pintura. Con
chapes de madera fina o algún otro material de bonita apariencia como laja. Etc.
Techo: (Estructura).
Cubierta: Loza de hormigón armado impermeabilizada con materiales espaciales.
Desván: (altillo), no incluye adición.
Pisos: Parquet, Baldosas plásticas, mosaicos, todo de excelente calidad.
Cielo raso: Estucado con pintura, machihembrado u otros materiales de excelente calidad.
Sótano: No incluido, (adición).

Revoque interior y Terminado: Muy fino, especialmente en las secciones principales y en la

fachada, buena pintura (óleo o látex), empleo de materiales caros, madera de alta calidad.

Ventanas: Aluminio, metálica, madera fina con buen terminado.

Artefactos sanitarios: 2 o 2 ½ baños de lujo con un mínimo de tres unidades cada uno, zócalos
y azulejos de primera calidad, accesorios de lujo, sanitario para servicio.

Servicio de agua: Buen sistemas de cañerías con magnifica distancia. Tanque de reserva con
bomba (motor) eléctrico, para agua. Sistema de agua caliente. Buen sistema de aguas negras
(Alcantarillado).

Otros: Cercos, ascensores, áreas cementadas, etc. Deben tomarse como adiciones.

Vida probable: 80 años

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 665.03

TIPO 2° MUY BUENO:

Características: Presentación atractiva. Tipo arq. Moderno, clásico o colonial. Algunos

acabados de lujo. Material no muy fino. Funcionalmente cómoda. Edificio que tiene
varios pisos de estructura pesada. Departamentos diseñados cómodamente.

Cimientos: Hormigón armado. Piedra y cemento.

Estructura: Hormigón armado.
Paredes: Perimetrales e interiores de adobe, ladrillo o piedra con revoque, excelente
calidad de pintura, a veces con enchapes de materiales diversos.
Techo: (Estructura)
Cubierta: Loza de hormigón armado, teja de buena calidad o calamina pintada,
Desván: (Altillo). No incluido (adición).
Pisos: Parquet, baldosas plásticas. Machihembrado, mosaicos. Todos de muy buena
calidad.
Cielo raso: Estucado con pintura, machihembrado u otros materiales de buena calidad.
Sótano: No incluido (adición).
Revoque interior y terminado: Muy buena calidad de pintura y acabado.
Ventanas: Metálicas o madera de buena calidad.

Artefactos sanitarios: 2 y 1 ½ baños de muy buena calidad con tres artefactos, zócalos y
pisos de azulejos de alta calidad. Accesorios de lujo. Sanitario para servicio.

Servicio de agua: Buen sistema de cañerías con magnifica distancia. Tanque de reserva
con bomba (motor) eléctrico para agua. Sistema de aguan caliente. Buen sistema de aguas
negras (Alcantarillado).

Otros: Cercos, ascensores, áreas cementadas, etc. Deben tomarse como adiciones.

Vida probable: 70 años.

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 422.04

TIPO 3° BUENO:

Características: Presentación buena. Tipo arq. Clásico o colonial. Exenta de detalles lujosos,
materiales y mano de obra de buena calidad. Edificios que pueden tener hasta tres pisos de
estructura liviana. Departamentos independientes, cada uno con sus servicios
correspondientes.

Cimientos: Piedra y cemento.

Estructura: Vigas y columnas de hormigón armado.
Paredes: Perimetrales e interiores de adobe o ladrillo con revoque. Pintura de buena calidad.
Techo: (Estructura).
Cubierta: Teja de buena calidad o calamina pintada.
Desván: (Altillo), no incluido (adición).
Pisos: Machihembrado y mosaico. Todos los materiales de uso corriente, de buen aspecto.
Cielo raso: Estucado con pintura.
Sótano: No incluido (Adición).
Revoque interior y terminado: Buena calidad de pintura y acabado.
Ventanas: Metálicas. Madera de buena calidad.
Artefactos sanitarios: 1 o 1 ½ baños de tres artefactos. Zócalos de azulejo, pisos de mosaico
y otros materiales bastante atractivos y de buena calidad.
Servicio de agua: Distribución y materiales muy buenos y completos. Buenos sistemas de
aguas negras (Alcantarillado).
Otros: Cercos, ascensores, áreas cementadas, etc. Deben tomarse como adiciones.

Vida probable: 60 años.

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 187.96

TIPO 4° ECONÓMICO:

Características: Presentación buena. Tipo arq. Corriente de construcción predominante en la

calidad. De pocos adornos y detalles. Distribución aceptable. Materiales y mano de obra de
regular calidad. Pueden ser hasta tres pisos, con departamentos independientes y servicios
comunes. Estructura corriente.
Cimientos: Piedra y cemento.
Estructura: Columnas de piedra y cemento. Paredes sustentantes.
Paredes: Perimetrales e interiores de adobe revocado y con pintura a la caseína o al óleo.
Techo: (Estructura).
Cubierta: Teja corriente o calamina pintada.
Desván: (Altillo), no incluido (adición).
Pisos: Machihembrado o entablado, mosaico, materiales de regular calidad.
Cielo raso: Estucado con o sin pintura.
Sótano: No incluido (adición).
Revoque interior y terminado: Presentación buena de pintura. Existen casas con empapelado.
Ventanas: Metálicas de tipo corriente o madera barata.
Artefactos sanitarios: 1 Baño de tres artefactos. Zócalos y pisos de mosaico tipo normal de
material económico,
Servicio de agua: Distribución de material de buena calidad. Buen sistema de aguas negras
(alcantarillado).

Otros: Cercos, ascensores, áreas cementadas, etc. Deben tomarse como adiciones.

Vida probable: 40 años.

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 143.85

TIPO 5° MUY ECONÓMICO:

Características: Presentación regular tipo arq. Antiguo, predominante en barrios alejados

del centro. Construcción sencilla de escasa presentación y gran economía. Materiales y
mano de obra de baja calidad. Pueden ser construcciones hasta dos pisos, con
departamentos, de servicios comunes. Estructura de adobe o piedra.

Cimientos: Piedra y cemento.

Estructura: Columnas de piedra y cemento. Machones de adobe, paredes sustentantes.
Paredes: Perimetrales e interiores de adobe con o sin revoque. A veces con pintura.
Techo: (Estructura).
Cubierta: Teja o calamina.
Desván: (Altillo), no incluido (adición).
Pisos: Entablado, ladrillo, materiales de regular calidad.
Cielo raso: Estucado sobre carrizo.
Sótano: No incluido (adición).
Revoque interior y terminado: Pintado de regular presentación. A veces usan
empapelados.
Ventanas: Madera barata.
Artefactos sanitarios: Un baño de tres artefactos. Materiales y mano de obra muy
económicos y sencillos.
Servicio de agua: Distribución económica y sencilla. Sistema de aguas negras
(alcantarillado) aceptable.

Otros: Cercos, áreas cementadas, etc. Deben tomarse adiciones.

Vida probable: 30 años.

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 120.41

TIPO 6° POBRE:

CARACTERISTICAS: Presentación mala tipo arquitectónico antiguo, predominante en barrios

populares y modestos. Construcción con pobreza de materiales. No reúne condiciones de
seguridad. No existen construcciones más de 1 piso.

CIMIENTOS: Piedra y cemento

ESTRUTURA: Paredes sustentantes.
PAREDES: Perimetrales e interiores de adobe sin revoque.
TECHO (estructura)
CUBIERTA: Teja en mal estado o calamina de inferior calidad.
DESVAN: (altillo) No incluido (adiciones).
PISOS: Ladrillo, o tierra apisonada.
CIELO RASO: Contensia u otros materiales de inferior calidad.
SOTANO: No incluido (adición)
REBOQUE INTERIOR Y TERMINADO: Revoque pobre de estuco o barro.
VENTANAS: Madera barata.
ARTEFACTOS SANITARIOS: Sin servicio sanitarios.
SERVICIO DE AGUA: A veces con distribución de agua potable y alcantarillada.

OTROS: Cercos, áreas sementadas, etc. Deben tomarse como adiciones.

VIDA PROBABLE 20 AÑOS

Costo por unidad en $us

Costo total por M2= 50.27

TIPO 7° MUY POBRE:

Características: Presentación precaria. Tipo arq. Deficiente. Prototipo de barrios

humildes. Construcción muy deficiente y antihigiénica. No existen construcciones de mas
de un piso.

Cimientos: Piedra y barro o cemento.

Estructura: Paredes sustentantes.

Paredes: Perimetrales e interiores de adobe sin revoque. A veces con desechos de

materiales.

Techo: (Estructura).

Cubierta: Teja en mal estado, paja o latas.

Desván: (Altillo), no incluido (adición).

Pisos: Tierra apisonada.

Cielo raso: Generalmente no tiene.

Sótano: No incluido (adición).

Revoque interior y terminado: Generalmente no tienen

Vida probable: 10 años

Costo por Unidad en $us.

Total costo M2 = 28.06

TIPO 1° LUJOSO:

TIPO 2° MUY BUENO:

TIPO 3° BUENO:

TIPO 4° ECONÓMICO:

TIPO 5° MUY ECONÓMICO:

TIPO 6° POBRE:

TIPO 7° MUY POBRE: