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TIPO DE AVALUO

(COMERCIAL)

NUMERO CONSECUTIVO

(0001)

TIPO DE INMUEBLE

(RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR PROPIEDAD HORIZONTAL)

LOCALIZACION DEL INMUEBLE

(Calle 66 #50-161 edificio Andrea Apartamento 301)

FOTOGRAFIA:

SOLICITADO POR

ARQ. CARLOS JAVIER SANCHEZ PATIÑO

BARRANQUILLA-ATLANTICO

11-04-2019

Arq. Juan Camilo Pacheco - Tel: 3185213421 - Corre: ka15_97@hotmail.es


- TIPO DE IMNUEBLE: Residencial Multifamiliar Propiedad Horizontal (Urbano)

- TIPO DE AVALUO: Comercial.

- DIRECCION: Calle 66 #50-161 Apto 301

- LOCALIZACION: Bajando por la carrera 53 de oriente a occidente hasta llegar a la calle 66 y


doblar a la izquierda en la acera occidente se encuentra el objeto de estudio.

- DEPARTAMENTO: Atlántico.

- MUNICIPIO O CIUDAD: Barranquilla.

- SECTOR: Barrio El Prado.

- DESTINACION ECONOMICA: Ninguna.

- DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO: Certificado de tradición, Recibo


predial.

- SOLICITANTE: Arq. Carlos Javier Sánchez

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CONTENIDO

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. TITULACIÓN

III. INFORMACIÓN GENERAL DEL SECTOR

IV. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

V. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

VI. CONSIDERACIONES GENERALES

VII. METODOLOGÍA

VIII. FUENTES CONSULTADAS

IX. METODOLOGÍA PARA EL AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN

X. RESULTADO DEL AVALÚO

XI. REGISTRO FOTOGRÁFICO

XII. ANEXOS

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I. INFORMACION BASICA

- CIUDAD: Barranquilla.

- DIRECCION: Calle 66 #50-161 edificio Andrea Apartamento 301.

- SECTOR: Urbano barrio el Prado (Bellas Artes).

- BARRIO: El Prado.

- TIPO DE AVALUO: Avaluó Comercial.

- TIPO DE INMUEBLE: Residencial multifamiliar propiedad horizontal urbano.

- TIPOLOGIA: Inmueble de forma triangular de 4 pisos con estructura tradicional de zapatas,


columnas, vigas y muros.

- ESTRATO: 4 Medio.

- PROPIETARIOS: Juan Carlos Pacheco Gómez y Nely Esther Pacheco Acuña.

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- FECHA DE VISITA: 03-04-2019

- FECHA DE INFORME: 11-04-2019

II. TITULACION

- TITULACION DE ADQUISICION: Escritura 2411 del 28-08-2003 Notaria 7 de barranquilla.


nota: La anterior información no constituye estudio jurídico.

- MATRICULA INMOBILIARIA: 040-63757

- CEDULA CATRASTAL: 01-01-0322-0028-902

- REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: 2335 del 26-09-1978 Notaria 1 de Barranquilla.

- AFECTACIONES: Ninguna.

- OBSERVACIONES: Inmueble situado en el 3 piso del edificio Andrea.

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III. INFORMACION GENERAL DEL SECTOR

- ACTIVIDAD PREDOMINANTE: El uso predominante en el sector es residencial, aunque


también se encuentra el uso comercial.

- TIPOS DE EDIFICACION: Las edificaciones predominantes en el sector vas desde 1 piso las
cuales son las viviendas más antiguas del sector las cuales algunas son patrimoniales hasta
edificaciones de 12 pisos las características constructivas son de estructuras tradicionales.

- CARACTERISTICAS ESPECIALES DEL SECTOR: Las vías que delimitan al sector del prado son al
norte con la carrera 60, al este con la calle 53, al sur con la carrera 50 y al oeste con la calle
75, las calles importantes que se encuentran dentro del sector son carrera 53, la calle 72, la
calle 68 y la carrera 58, los sitios importante que encontramos son el parque Santander, el
parque los fundadores, la universidad de bellas artes, el hotel del prado, el museo de arte
moderno de barranquilla, el edificio miss universo, museo bibliográfico bolivariano, Museo
de antropología, clínica del prado.

- PERSPECTIVA DE VALORIZACION: Consta de una valorización alta por ser un sector de


carácter patrimonial, actualmente hay un proyecto vial en la carrera 50 donde se piensa
realizar una ampliación de dicha vía, igualmente un proyecto de implementación de
ciclorrutas dentro del sector, es un sector central de la ciudad lo cual las distancias a otros
sectores o lugares de la cuidad son cortos.

- FUTURAS VIAS: Proyecto de ampliación de la carrera 50, la conexión de la carrera 51B con la
carrera 50 a la altura de la calle 75, la creación de ciclorrutas por las carreras 53 y 58, y se
realizó una canalización en la calle 59 y la carrera 53.

- TRANSPORTE PUBLICO: La cobertura de transporte público es amplia y suficiente, por ende,


es de fácil acceso.

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IV. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

- LOCALIZACION: Se encuentra ubicado en l ciudad de barranquilla en la localidad norte centro


histórico, en el barrio el prado en un sector patrimonial, los sitios importantes que
encontramos son el parque Santander, el parque los fundadores, la universidad de bellas artes,
el hotel del prado, el museo de arte moderno de barranquilla, el edificio miss universo, museo
bibliográfico bolivariano, Museo de antropología, clínica del prado.

- CARACTERISTICAS DEL TERRENO: Terreno plano, con forma triangular, predio medianero,
ubicado entre las calles 66 y 68, con carreras 50 y 53.

- DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION POR PISO: Vivienda multifamiliar en altura (edificio),


cuenta con un antejardín amplio que nos lleva a la entrada principal la cual cuenta con un
enrejado en concreto, al entran encontramos un jardín amplio, un lobby y parqueaderos
cubiertos, el edificio cuenta con 4 pisos con sus respectiva escalera, por piso se encuentras 2
apartamentos, el inmueble a evaluar se encuentra en el tercer piso con su entrada se
encuentra directa a la escalera con una reja metálica, y una puerta de madera solida tallada,
el apartamento avaluado tiene sala, comedor, cocina, zona de labores, estudio, tres
habitaciones, hall principal que da para las habitaciones , en la habitación principal
encontramos un baño y al fondo del hall un baño social, un balcón el cual da hacia la calle, las
ventanas son de alumno pintadas en blanco y amplias.

- CARACTERISTICAS ESPECIALES: El edificio cuenta con acometida para todos los servicios
públicos, en el inmueble a avaluar el cual es el apartamento 301 se encuentran en las
habitaciones aires acondicionados funcionales.

- CUADRO DE AREA:
Área privada 127.48 m2
Área común Proporcional 34.52 m2
Área del lote 669.38 m2
Coeficiente de copropiedad 10.9%

Nota: Áreas sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

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- FUENTE: Las áreas que se mencionan en el cuadro del área en el ítem anterior fueron tomados
del certificado de tradición de inmueble a avaluar.

- LINDEROS: El predio donde se ubica en inmueble a avaluar linda por el norte con el predio de
colserautos, por el suroeste linda con el predio de Hernando de Castro y por el sureste linda con
la calle 66, al medio, frente al predio de DIRECTV, el inmueble tiene una forma triangular;
Propiedad horizontal: 2335 del 26-09-1978 Notaria 1 de Barranquilla.

- CLASE: El inmueble a avaluar está sometido a régimen de propiedad horizontal.

- EDAD: El edificio fue construido en 1978 por ende tiene 41 años.

- NUMERO DE PISOS DE LA UNIDAD: El edificio tiene 4 pisos.

- ESTADO DE LOS ACABADOS: En general el edificio está en un buen estado tanto en el exterior
como en el interior, siendo más específicos en el inmueble donde se va a hacer el avaluó el cual
es el apartamento 301 esta en buen estado en general el apartamento.

- USO ACTUAL: El destino que presenta el edificio es residencial.

- RACIONALIDAD DEL DISEÑO: El diseño del inmueble es bueno.

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- SERVICIOS PUBLICOS: Él edificio cuenta con servicio de energía eléctrica, así como también de
agua tanto potable como aguas negras y servicio de gas, servicio de telecomunicaciones, el
funcionamiento de los servicios es óptimo.
- ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS Y ACABADOS:
✓ Cimentación: La cimentación está hecha en concreto y armazón estructural.
✓ Fachada: Las fachadas están pañetadas con una textura porosa y pintadas de color
terracota y arena.
✓ Estructura: Estructura de columnas y vigas en concreto y armazón estructural.
✓ Pisos: En todo el edificio exceptuando el jardín y el parqueadero el piso es de granito,
en el caso del inmueble evaluado los pisos de los cuartos y baños son de cerámica.
✓ Cubierta: Losa en concreto fundido y asfalto y negro.
✓ Entrepiso: Losa en concreto con viguetas a dos direcciones.
✓ Cielo raso: El cielo raso en el caso del inmueble evaluado es en yeso blanco pintado y
con molduras en yeso.
✓ Puertas: La puerta principal de edificio es de vidrio con marcos de aluminio, la puerta
principal del inmueble evaluado es de madera solida tallada y tiene una reja en hierro
negro las puertas internas del apartamento son en madera pintadas de negro al igual
que las puertas de lo closet.
✓ Ventanas: Las ventanas del inmueble avaluado son de cristal con los perfiles en aluminio
pintados en blanco.
✓ Baños: Loa baños del inmueble avaluado son con pisos de cerámica al igual que las
pareces con sus respectivos inodoros y duchas con sus griferías.

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V. REGLAMENTO URBANISTICO

- Decreto no. 0212 de 2014 por el cual se adopta el plan de ordenamiento territorial del distrito
especial, industrial y portuario de barranquilla 2012-2032, ANEXO No 5: CONDICIONES
URBANÍSTICAS PARA LOS SECTORES PATRIMONIALES.

- PLANO DE LA PIEZA URBANA DONDE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE AVALUADO.

PRADO NORTE

Plano U-19 Pieza Urbana Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

Pieza urbana donde se encuentra el inmueble avaluado.


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- PLANO DE LOS TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL SECTOR DEL INMUEBLE AVALUADO

Plano U-13 De Tratamiento Urbanístico Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

- PLANO DE ACTIVIDADES DEL SECTOR DEL INMUEBLE AVALUDADO

Plano U-14 De Actividades Del Sector Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

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- PLANO DE USO DEL SUELO DEL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE AVALUADO:

Plano U-19 Pieza Urbana Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

El inmueble avaluado se encuentra en un uso de suelo residencial R-4 y se encuentra en la pieza


urbana Prado Norte y polígono normativo PR-4
- TABLA DE POLIGONO NORMATIVO DEL SECTOR DEL LOTE:

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- PLANO DE EDIFICABILIDAD DEL SECTOR DEL INMUEBLE AVALUDADO:

Plano U-16 De Edificabilidad Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

- TABLA DE NORMATIVA DE EDIFICABILIDAD PARA TRATAMIENTO DE CONVERVACION:

NORMA DE EDIFICABILIDAD - TRATAMIENTO DE CONSERVACION

SECTORES DECLARADOS CENTRO HISTORICO, PRADO, ALTO PRADO Y BELLAVISTA

DENSIDAD MAX.
NIVEL DE RANGO DEL AREA DEL
TRATAMIENTO (Viv/M2 Area
TRATAMIENTO PREDIO (M2)
Predio)
Nivel 1 0,012
CONSERVACION Nivel 2 Todos 0,020
Nivel 3 0,040

PRADO, ALTO PRADO Y BELLAVISTA

SECTOR NORMATIVO
Altura Base
PRADO, ALTO PRADO Y Altura Máxima (Pisos)
(Pisos)
BELLAVISTA

Sector declarado (solo


aplica para inmuebles de 3 8
Nivel 3 de Conservación)

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- AISLAMIENTO LATERALES Y POSTERIORES:

- ANTEJARDIN:

- SUBSISTEMA VIAL (JERARQUIA):

Plano U-1 De Subsistema Vial Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

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- PLANO DE EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS DEL SECTOR DEL IMNUEBLE AVALUADO:

Plano U-4 De Equipamiento Colectivo Urbana Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

- PLANO DE CONSERVACION HISTORICO CULTURAL DEL SECTOR DEL INMUEBLE AVALUADO:

Plano U-9 De Conservación Histórico Cultural Del POT 2012-2032 de Barranquilla.

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VI. CONSIDERACIONES GENERALES

- DEL SECTOR: El inmueble se encuentra en un sector patrimonial de la ciudad bastante tranquilo


sin problemas de orden público con calles y andenes bien definidos y amplios, igualmente es un
barrio bastante seguro tiene un acceso al sector bastante bueno.

- DE LOCALIZACION: El inmueble se encuentra localizado en la localidad norte centro histórico,


de barranquilla en el barrio el prado, queda entre dos vías principales del sector las carreras 53
y 50 las cuales son vías rápidas que permiten una entrada fácil al inmueble y al estar en una
zona central de la ciudad las distancias a otros sectores o lugares es relativamente llegar a ellos.

- DEL TERRENO: El terreno es de forma triangular relativamente plano cuenta con una superficie
de 669,38 m2 de área total sus medidas son por el norte 52,50 m2 por el suroeste 42,00 m2,
por el sureste 31,25 m2, el predio tiene una distancia de entre la vía y el acceso al inmueble de
7,5m.

- DE CONSTRUCCION: El inmueble es un edificio de 4 pisos de construcción tradicional cuenta


con un jardín y parqueadero a nivel de calle así como de escalera que llegan a todos los
apartamentos por piso se encuentran 2 apartamentos físicamente el edificio se encuentra en
buenas condiciones y en buen estado cuenta con todos los servicios públicos y sus
funcionamientos es excelente cuenta con citófono, hablando del inmueble avaluado el que se
encuentra en el piso 3 apartamento 301 el inmueble se encuentra en un excelente estado en
los acabados.

- DE COMERCIALIZACION: La comercialización del inmueble es fácil se encuentra en una zona


valorada de la ciudad los inmuebles que se venden en el sector presentan un lapso de tiempo
moderado la mayoría se han vendido en tiempos cortos.

- ESPECIAL: El edificio donde se encuentra el inmueble tiene tanque elevado, este enrejado, se
encuentra en el barrio el prado que es un sector patrimonial de conservación, el edificio tiene
un diseño bastante agradable es muy fresco no presenta afectaciones jurídicas

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VII. METODOLOGIA

- Los métodos utilizados para determinar el valor comercial del inmueble avaluado fueron el
método de comparación de mercado, el método de costo de reposición a nuevo y para rectificar
el valor del m2 del lote el método residual.

- Para el método de comparación de mercado utilicé el buscador de Fincaraiz el cual me mostro


los inmuebles comparables con el avaluado y los cuales escogí tres para realizar el método.

- OFERTAS IMPORTANTES ENCONTRADAS CON EL METODO DE COMPARACION:

Área del apartamento de Valor del apartamento de Valor del 𝑴𝟐 del


estudio estudio apartamento de estudio

1868 𝑀2 $3.000.000.000 $1.605.995


1270𝑀2 $4.000.000.000 $3.149.602
819𝑀2 $2.000.000.000 $2.442.002

Se realiza un promedio de los valores de 𝑴𝟐 :

$2.013.888 + $3.000.000 + $3.522.727/3= $2.339.199≈ $2.400.000

VIII. FUENTE CONSULTADAS

• Área: 819m2 - Valor: $2.000.000.000 - Precio m2: $2.442.002 -


Dirección: Carrera 50 con Calle 85.

• Área: 1270m2 – Valor: - $4.000.000.000 - Precio m2: $3.149.606 –


Dirección: Carrera 54 con Calle 68.

• Área: 1868m2 - Valor: $3.000.000.000 – Precio m2: $1.605.996 –


Dirección: Calle 75 con Carrera 52.
Los datos fueron obtenidos de la página de finca raíz Barranquilla.

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IX. METODOLOGIA PARA EL AVALUO DE LA CONSTRUCCION:

Avaluó del Apartamento 301 del edificio Andrea ubicado en el barrio el Prado Información del
inmueble:

Lote: 669.38 m2

Área Construida: 127 m2

Área construcción en lote: 392,5 m2

Área Total Construida: 1158 m2

Vida Útil: 100 años

Edad Cronológica: 41 años

Estado Tabla Fito y Corvini: 2.5

- FITO Y CORVINI:

Una vez hallado el valor del porcentaje de vida útil que es del 41% y valorando el inmueble en la
tabla de Fito y Corvini en cual en este caso se dio un valor de 2.5 nos dirigimos a dicha tabla y
buscamos el valor a depreciar del inmueble.

En este caso como observamos en la tabla el valor de la depreciación es igual:

D = 34.66%

X. RESULTADO DEL AVALUO:


Recopilación de los datos obtenidos y remplazamos dichos datos en la formula 𝑽𝒄 =
(𝑪𝒕 − 𝑫) + 𝑳 para así poder hallar Vc que es el valor comercial del inmueble.

DATOS OBTENIDOS
Depreciación 34.66%
𝟐 $2.400.000
Valor 𝑴 de zona
Área del Inmueble 127 𝑀2
Coeficiente 10.9%
Área del Lote 669.38 𝑀2
𝟐
Ct Valor 𝑴 $1.962.489

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𝑽𝒄 = (𝑪𝒕 − 𝑫) + 𝑳
𝑽𝒄 = {(127 𝑀2 × $1.962.489) − 34.66%} + {10.9% × (669.38 𝑀2 × $2.400.000)}
𝑽𝒄 = {($249.236.103) − 34.66%} + {10.9% × (1.606.512.000)}
𝑽𝒄 = $162.850.700 + $175.109.808
𝑽𝒄 = $𝟑𝟑𝟕. 𝟗𝟔𝟎. 𝟓𝟎𝟖

EL valor del inmueble avaluado es de trecientos treinta y siete millones novecientos sesenta
mil quinientos ocho pesos.

Juan Camilo Pacheco Pacheco JPArquitectos.

Representante Legal Comisionado Lonja Inmobiliaria

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XI. REGISTRO FOTOGRAFICO

Baño de Habitación Principal Habitación Principal

Habitación 3 Cocina

Estudio Sala-Comedor

Baño Social Habitación 2

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XII. ANEXOS

1) DESARROLLO COMPLETO DEL AVALUO:

Avaluó del Apartamento 301 del edificio Andrea ubicado en el barrio el Prado

Vc = Valor comercial Información del inmueble:

Ct = Costo total de construcción Lote = 669.38𝑀2

D = Depreciación Área Construida= 127 𝑀2

L = Valor del terreno Área construcción en lote = 392,5 𝑀2

Área Total Construida = 1158 𝑀2

Vida Útil= 100 años

Edad Cronológica = 41 años

Estado Tabla Fito y Corvini=2.5

PROCEDIMIENTO:

1. Hallar el porcentaje de vida útil de edificio:

Si 100 años 100% 41𝐴ñ𝑜𝑠 × 100%


𝑋=
100 𝐴ñ𝑜𝑠
41 años X
𝑋 = 41%

2. Hallar la depreciación del inmueble:

Una vez hallado el valor del porcentaje de vida útil que es del 41% y valorando el inmueble en
la tabla de Fito y Corvini en cual en este caso se dio un valor de 2.5 nos dirigimos a dicha tabla y
buscamos el valor a depreciar del inmueble.

En este caso como observamos en la tabla el valor de la depreciación es igual:


D = 34.66%

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3. Hallar el coeficiente encontrado en el certificado de tradición:

Teniendo el valor del área total de la construcción existente y el área de construcción privada
del inmueble (apartamento a avaluar podemos obtener el coeficiente de copropiedad, hallo
este coeficiente ya que en el certificado de tradición no aparece:

Si 1158 𝑀2 100% 127𝑀2 × 100%


𝑋=
1158 𝑀2
127𝑀2 X
𝑋 = 10.9%
4. Hallar el valor del terreno (L):

Para hallar el valor del terreno (L) utilizo el método de comparación de mercado para hallar el
valor del 𝑀2 en la zona.

Lotes estudiados:
Área del apartamento de Valor del apartamento de Valor del 𝑴𝟐 del
estudio estudio apartamento de estudio
1868 𝑀2 $3.000.000.000 $1.605.995
1270𝑀2 $4.000.000.000 $3.149.602
819𝑀2 $2.000.000.000 $2.442.002

Se realiza un promedio de los valores de 𝑀2 :

$2.013.888 + $3.000.000 + $3.522.727/3= $2.339.199≈ $2.400.000

5. Hallar y rectificar el valor del 𝑀2 de la zona por método residual:

El POT nos indica en la tabla de edificabilidad que el barrio el prado es de tratamiento de


conservación y es nivel 3 en este caso la densidad seria de 0,040

El lote tiene un área de 669.38 𝑀2 esta área se multiplica por la densidad de viviendas que será
0,040:

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669.38 𝑀2 X 0.040 = 26 viviendas en este caso de apartamentos

Cada apartamento tendría un valor de $300.000.000 millones de pesos

26 apartamentos X $300.000.000 = $7.800.000.000 millones de pesos

Porcentaje Valores de la construcción

9% Valor 100% $7.800.000.000


20% G. Construcción 71% $5.538.000.000
Valor del Lote 20% $1.560.000.000
71%
Utilidad 9% $702.000.000

Gastos de contruccion Valor del Lote Utilidades

Para saber el valor del metro cuadrado nuevo del lote se le divide los metros cuadrados del lote:
Valor del lote = $1.560.000.000/669.38 𝑀2 = $2.330.514 Valor nuevo del 𝑀2 en la zona.

6. Hallar el Valor de 𝑴𝟐 de construcción Ct:


Revisamos la revista de construdata edición 187 de entre
junio y agosto del 2018, en mi caso de estudio tome en
los índices de costo vivienda multifamiliar medio:
Ct= $1.962.489

7. Recopilación de los datos obtenidos y remplazamos dichos datos en la formula 𝑽𝒄 =


(𝑪𝒕 − 𝑫) + 𝑳 para así poder hallar Vc que es el valor comercial del inmueble.

DATOS OBTENIDOS
Depreciación 34.66%
𝟐 $2.400.000
Valor 𝑴 de zona
Área del Inmueble 127 𝑀2
Coeficiente 10.9%
Área del Lote 669.38 𝑀2
Ct Valor 𝑴𝟐 $1.962.489

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𝑽𝒄 = (𝑪𝒕 − 𝑫) + 𝑳
𝑽𝒄 = {(127 𝑀2 × $1.962.489) − 34.66%} + {10.9% × (669.38 𝑀2 × $2.400.000)}
𝑽𝒄 = {($249.236.103) − 34.66%} + {10.9% × (1.606.512.000)}
𝑽𝒄 = $162.850.700 + $175.109.808
𝑽𝒄 = $𝟑𝟑𝟕. 𝟗𝟔𝟎. 𝟓𝟎𝟖

2) CERTIFICADO DE TRADICION DEL INMUEBLE

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3) IMPUESTO PREDIAL

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