Guia do

Alojamento Local

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Índice

1. O que é considerado Alojamento Local? 1

2. Capacidade Máxima 2

3. Exigências Legais 3

4. Tributação dos Rendimentos 5

5. Pagamento de IVA 6

6. Seguarnça Social 7

7. Modelo 30 7

8. Obrigações do Prestador de Serviço 8

1. O que é considerado Alojamento Local?

Considera-se alojamento local o estabelecimento que preste

serviços de alojamento temporário a turistas, por período inferior
a 30 dias, mediante remuneração e que não reúna os requisitos para
ser considerado empreendimento turístico. Os alojamentos locais
devem ainda pertencer a uma das seguintes modalidades: moradia,
apartamento ou estabelecimento de hospedagem.
Embora a atividade estivesse regulamentada desde 2008, foi só em
2014 que passou a ter um regime legal próprio, através da entrada
em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo
Decreto-Lei nº 63/2015).
A prestação a turistas de serviços remunerados de alojamento em
quartos está também abrangida pelo regime jurídico do alojamento
local e sujeita ao Decreto-Lei n.º 128/2014.

De acordo com o Artigo 4.º:

Prestação de serviços de alojamento

1 — Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de
alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou
coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.
2 — Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento
de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:
a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação,
por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em
agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como
alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao
público em geral, além de dormida, serviços complementares
ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por
períodos inferiores a 30 dias.
3 — A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos
termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de
contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos
serviços de finanças.

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 2. Capacidade Máxima

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com

exceção dos denominados como “hostel”, que não têm limite de capaci-
dade, é de nove quartos e trinta utentes.
Um estabelecimento de alojamento local na modalidade de apartamen-
to é constituído por um único apartamento. Nesta modalidade, cada
proprietário ou titular de exploração só pode explorar, por edifício, o
máximo de nove estabelecimentos de alojamento local, se este número
de estabelecimentos corresponder a mais de 75% do número de frações
existentes no edifício.
Para este cálculo consideram-se os AL na modalidade de apartamento
registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do pro-
prietário ou titular, bem como em nome de pessoas coletivas distintas,
em que haja sócios comuns.

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3. Exigências Legais

1. Registo da Atividade

Para poder começar a arrendar o seu imóvel para turistas, precisa fazer
o registo do estabelecimento através de mera comunicação prévia pelo
Balcão do Empreendedor. É importante notar que alugar um quarto na
sua moradia ou apartamento por exemplo (ou prestar qualquer outro
serviço de alojamento temporário mediante remuneração) entra dentro
da categoria de alojamento local e por isso precisa registrar o seu imóvel.

O documento emitido pelo Balcão do Empreendedor contém um

número de registo do estabelecimento de alojamento local e permite a
abertura do alojamento ao público.
Qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo
máximo de 10 dias após a sua ocorrência. Também a cessação da
atividade precisa ser comunicada, num prazo máximo de 60 dias após a
sua ocorrência.

2. Documentos Necessários para Mera Comunicação Prévia

(como no Artigo 6° do Decreto Lei 128/2014)

a) Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração

do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação
do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no
caso de este ser pessoa coletiva;
b) Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do
estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração
autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo
respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
c) Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em
causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
d) Cópia simples do contrato de arrendamento e, caso do contrato não
conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento ou
subarrendamento, documento autenticado contendo tal autorização do
senhorio do imóvel, no caso de o requerente ser arrendatário do imóvel;
e) Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do
titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade
de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I,
subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades
Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de
novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

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 3. Abertura de Atividade

Precisa ainda abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão

das finanças ou no Portal das Finanças, como pessoa singular ou coletiva. Tem
de abrir atividade com a CAE55201 (alojamento mobilado para turistas) ou com
a CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração) e ativar a opção
de aquisições intracomunitárias caso arrende os seus imóveis através de sites
estrangeiros como o Airbnb, Booking, entre outros.

4. Emissão de Fatura-Recibo

Como empresário em nome individual é obrigado a emitir fatura-recibo online

(antigo recibo verde eletrónico) através do Portal das Finanças ou passar faturas.
Cada vez que recebe um valor de um cliente por prestação de um serviço, tem
de emitir ou passar uma fatura nesse valor, sem descontar o valor de comissões
pagas a sites, se for o caso.

Portal das Finanças > Serviços Tributários > Cidadãos > Obter > Emitir Fatura-Recibo

Se optar por passar faturas, é necessário ou obter um livro de recibos com

tipográfica certificada com NIF e morada próprios, ou emiti-las através de um
programa informático certificado pela Autoridade Tributária. Terá de apresentar
as faturas emitidas no mês anterior até ao dia 25 de cada mês.
Se precisa enviar a declaração periódica do IVA, ou declaração de IRS por via
eletrónica, fica obrigado a emitir a fatura-recibo online. Se passar faturas, precisa
apresentar nas finanças os recibos emitidos no mês anterior até ao dia 25 de
cada mês, usando o modelo SAF-T.

Tem até 5 dias após recebimento ou prestação efectiva do serviço para emitir a
fatura-recibo no Portal das Finanças.

Os recibos-facturas são emitidos sempre em nome dos hóspedes! As agências ou

websites onde anuncia o seu estabelecimento de alojamento local são apenas
intermediários e passam facturas apenas das comissões cobradas.

5. Comunicação de Estrangeiros ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras

De acordo com o SEF, deve informar a entrada e saída de qualquer cidadão

estrangeiro num prazo de até três dias úteis e através de um boletim de
alojamento. Saiba mais aqui.

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4. Tributação dos Rendimentos

A primeira coisa que precisa saber é que o alojamento local se enquadra no

exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento e por isso, os
rendimentos provenientes do arrendamento são tributados pela CATEGORIA B
(como trabalhador independente) e não na categoria F como é o caso de
arrendamentos residenciais. Ao entregar a declaração do IRS deve
preencher o Anexo B, inserindo as importâncias recebidas sem IVA.

O regime de tributação vai depender da faturação anual do seu alojamento

local. Se os rendimentos obtidos não ultrapassarem os €200.000 por ano é
enquadrado no regime simplificado, embora possa optar pela contabilidade
organizada. Se tem rendimentos acima de €200.000 fica obrigatoriamente
enquadrado no regime de contabilidade organizada.

Por enquanto, pelo regime simplificado, é aplicado um coeficiente de 0,15,

ou seja, apenas 15% dos rendimentos são tributados. Esse montante é então
englobado aos restantes rendimentos e sujeito à taxa de imposto aplicável. Os
restantes 85% são considerados despesas relativas à atividade. Por exemplo, se
durante 2016, obteve rendimentos referentes ao aluguer do seu apartamento
a turistas no valor de €20.000, irá pagar imposto sobre apenas €3.000. Se,
suponhamos, paga uma taxa de imposto de 28%, então pagará €840 de
imposto. Neste caso, a taxa efetiva de imposto que pagou é de 4,2%.

O que muda em 2017? A proposta de Orçamento do Estado para 2017, prevê

que o coeficiente suba para 0,35, passando a estar sujeitos a tributação 35% dos
rendimentos auferidos ao longo do ano. O objetivo desta alteração é reduzir as
diferenças entre os impostos pagos por senhorios que optem por arrendamentos
tradicionais face aos proprietários de alojamentos locais. De acordo com a notícia
avançada pelo Jornal de Negócios, a proposta de Orçamento do Estado também
deverá permitir aos proprietários optarem por incluir os rendimentos na categoria F
(rendimentos prediais). Isto implica que paguem uma taxa de imposto autónoma de
28% sobre o total das rendas ou optem pelo englobamento.

Para 2017, usando o mesmo exemplo, como o coeficiente aplicado é 0,35,

dos €20.000 de rendimento obtidos ao longo do ano, 35% estarão sujeitos a
imposto, ou seja, €7.000. Para a mesma taxa de imposto de 28%, pagará €1.960
de imposto. Isto corresponde a uma taxa efetiva de imposto de 9,8%.

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 Se tiver de optar pela contabilidade organizada, precisa calcular todas as
despesas relacionadas com o desenvolvimento da atividade e só depois poderá
calcular o montante a tributar, que será igual à diferença do valor total das
rendas anuais menos essas despesas. A contabilidade organizada obriga
também a contratar o serviço de um técnico de oficial de contas (TOC).

Regime Simplificado: Pode optar pelo regime simplificado o sujeitos passivo que no
período de tributação imediatamente anterior não tenha ultrapassado um montante
bruto anual de € 200.000 dentro da categoria em que se enquadra. No regime
simplificado, o rendimento tributável decorrente da atividade de alojamento local
será dado pela aplicação do coeficiente de 0,15 (a partir de 2017, 0,35) ao
rendimento bruto obtido.
Contabilidade Organizada: O sujeito passivo que obtenha rendimentos brutos
superiores a €200.000 por ano fica automaticamente enquadrado no regime de
contabilidade organizada. Os restantes podem optar por este regime. No regime de
contabilidade organizada precisa determinar o rendimento líquido da Categoria B
subtraindo à totalidade dos ganhos a totalidade dos gastos diretamente ligados à
atividade e que precisam estar suportados por documentos. É obrigatório contratar
o serviço de um Técnico Oficial de Contas. Para senhorios, é possível reportar um
resultado líquido negativo por um período de 12 anos após a verificação do mesmo.

5. Pagamento de IVA

Até €10.000 de faturação anual e no regime simplificado há isenção

de pagamento de IVA. Para valores superiores, precisa pagar IVA à
taxa reduzida de 6%. Todos os valores de imposto cobrados aos seus
clientes são introduzidos na declaração periódica de IVA (mensal ou
trimestral). Essa declaração é entregue no Portal das Finanças, que emite
automaticamente um documento com o valor de IVA a pagar.

Se utilizar sites estrangeiros para anunciar o seu alojamento, como é o

caso do Airbnb, Booking, entre outros, terá de pagar em Portugal o IVA
referente às comissões que lhe são cobradas e a retenção de 25%
a prestadores que não lhe tenham enviado o modelo RFI-21 (através
de entrega mensal do modelo 30 e referente à data em que a
reserva foi realizada).

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6. Segurança Social

Quando inicia a atividade fica inscrito na Segurança Social e precisa

começar a fazer o pagamento mensal das contribuições. Se é
trabalhador dependente, se já desconta para a Segurança Social em
Portugal ou num país da União Europeia, ou se está reformado, pode
pedir isenção.

7. Modelo 30

Sempre que sejam pagos rendimentos a sujeitos passivos não

residentes, é necessário entregar a declaração Modelo 30 até ao
segundo mês após o pagamento do rendimento (comissões ou
prestação de serviço). Para suportar esta declaração e não ter que fazer
retenção na fonte em nome o fornecedor deve pedir ao mesmo o
Modelo RFI21. Se não tiver em seu poder o Modelo RFI21 das entidades a
quem efectua pagamentos, deverá fazer retenção na fonte de 25%.

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 8. Obrigações do Prestador de Serviço
(Artigos 12º, 13º, 18º e 20º do Decreto-Lei nº 128/2014)

– Livro de reclamações em cada um dos seus imóveis de alojamento

local
– Cumprir as regras de segurança contra incêndios, como descrito
no Decreto-Lei nº 220/2008 se tiver capacidade para mais de 10
utilizadores
– Para uma capacidade inferior a 10 utilizadores, o estabelecimento deve
ter extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros,
todos acessíveis aos utilizadores, e o número nacional de emergência
(112) visível
– Placa identificativa apenas se se tratar de um estabelecimento de
hospedagem

O estabelecimento deve:

– Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento

das instalações e equipamentos;
– Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados
de um sistema privativo de abastecimento de água com origem
devidamente controlada;
– Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas
dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
– Estar dotados de água corrente quente e fria.
– Reunir sempre condições de higiene e limpeza.
As unidades do estabelecimento devem:
– Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que
assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
– Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
– Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
– Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que
assegure a privacidade dos utentes.
– As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local
devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

A Entidade competente para a fiscalização do funcionamento dos

estabelecimentos de Alojamento Local é a Autoridade de Segurança
Alimentar e Económica (ASAE)