EL TERRENO

Factor pendiente

TIPO PENDIENTE FACTOR AJUSTE

Plano 0% 7% 1
semi inclinado 8% 25% 0.9
Inclinado 26% 40% 0.8
Muy inclinado 41% 50% 0.7
Escarpado 51% 0.58

Factor tamaño

TAMAÑO FACTOR AJUSTE

2 a 4 veces el lote tipo 1
5 a 9 veces el lote tipo 0.9
10 a 19 veces el lote tipo 0.8
20 o más veces el lote tipo 0.7

Factor frente y forma

FACTOR AJUSTE
ANÁLISIS DEL TERRENO
COMERCIAL HABITACIONAL INDUSTRIAL
Frente mayor al terreno tipo predominante 1 a 1,5 1 a 1,3 1 a 1,2
Frente igual al terreno tipo predominante 1 1 1
Frente menor al terreno tipo predominante 1 a 0,5 1 a 0,7 1 a 0,8

mts

50
40 3
30
2 4 5 6 7 8
20
10 1
15 m 2m 4m 15m 35m 25m 5m 15m
INFLUENCIA

a S f (f=S/a) ar Mi Ma Vum Vup

(Vup= Vum*Fp*t)

FONDO FRENTE DEL LOTE FONDO MÍINIMO FONDO MÁXIMO

LOTE FRENTE AREA M VR. UNITARIO MEDIO $(M2) VR. M2 PREDIO AVALUADO
EQUIVALENTE TIPO DE LA ZONA DE LA ZONA DE LA ZONA

Fp t
FONDO FRENTE

1 15 225 15.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.77 1 $ 77,460

2 2 350 175.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71 0.89 $ 62,933
3 4 824 206.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71 0.89 $ 62,933
4 15 1150 76.7 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.81 1 $ 81,000
5 35 1250 35.7 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1 1.19 $ 119,000
6 25 750 30.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1 1.14 $ 113,622
7 5 750 150.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 0.71 0.89 $ 62,933
 8 15 450 30.0 15.0 25.0 50.0 $ 100,000.00 1 1 $ 100,000

CALCULO DE "Fp"

Cuando el fondo equivalente es menor que el fondo mínimo de la zona entonces Fp = (f/Mi)1/2

Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo mínimo y menor que el fondo máximo entonces Fp = 1

Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo máximo y menor a 2 veces el fondo máximo entonces Fp = (Ma/f)1/2

Cuando el fondo equivalente es mayor a 2 veces el fondo máximo de la zona, entonces Fp=(Ma/2Ma)1/2

CALCULO DE "t"

Cuando el frente del predio es < a la mitad del frente del lote tipo t=0,89

Cuando el frente del predio es (= o > ) a la mitad del frente del lote tipo y (< o =) al doble del frente del lote tipo t=(a/ar)1/4

Cuando el frente del predio es > a dos veces el frente del lote tipo t=1,19
 EDIFICIOS TIPO

BODEGAS CON
ACABADOS
HOTEL
Vr. Metro cuadrado
$ 1,000,000.00 ENCUESTADO1 1000 1000
$ 900,000.00 ENCUESTADO2 1000 1000
$ 800,000.00 ENCUESTADO2 1000 1000
$ 700,000.00 ENCUESTADO3 1100 1100
$ 600,000.00 ENCUESTADO4 1000 1000
$ 500,000.00 ENCUESTADO5 1000 1000
$ 750,000.00 Media aritmética $ 1,016.67 $ 1,016.67
187082.869338697 Desviación estándar 40.82482905 40.824829046
24.9443825785 Coeficiente de variación 4.0 4.0
0.2672612419 Coeficiente de asimetría -2.04124145 -2.041241452

REVISAR OK REVISAR OK OK OK OK

$ 937,082.87
$ 562,917.13
 EDIFICACIONEN
BODEGAS TIPO

CASAS 1 PISO

ENRRAMADAS
DEPOSITOS

GALPONES
MATERIAL

CASETAS

GARITAS
ADOBE
600 550 160 250 250 250 180
600 550 160 250 250 250 180
650 600 160 250 250 250 150
600 500 150 280 250 270 150
600 550 170 300 250 280 160
650 500 170 300 270 250 150
$ 616.67 $ 541.67 $ 161.67 $ 271.67 $ 253.33 $ 258.33 $ 161.67
25.819888975 37.638632635 7.5277265271 24.832774043 8.1649658093 13.291601358 14.719601444
4.2 6.9 4.7 9.1 3.2 5.1 9.1
0.6454972244 1.1070186069 1.5498260497 -0.335578028 0.4082482905 -0.87774726 0.7925939239

OK OK OK REVISAR OK OK REVISAR
 PISCINAS M 3

LOCALES Y
OFICINAS
450 900
450 900
450 900
400 800
400 800
420 750
$ 428.33 $ 841.67
24.832774043 66.458006791
5.8 7.9
1.1409652939 0.6269623282

OK REVISAR
 SITUACIÓN DEL INMUEBLE 30-JUL-2009

TRANSCURRIDO

CONSERVACIÓN
NUEVO (JUL-30-

DEPRECIACIÓN
REPOSICIÓN A
VIDA TÉCNICA

COSTOS DE

% DE VIDA
2009)
EDAD
ÁREA
DISTRIBUCIONES

UD
BODEGA 320 M2 55 75 $ 450,000.00 73% 1,5 (BUENO) 63.15
LOCAL COMERCIAL 956.25 M 2
55 75 $ 800,000.00 73% 1,5 (BUENO) 63.15
MEZZANINE 87 M 2
55 75 $ 800,000.00 73% 1,5 (BUENO) 63.15
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO 176.75 M 2
55 75 $ 450,000.00 73% 1,5 (BUENO) 63.15
AREA LIBRE 120 M 2

AREA TOTAL 1660 M2

Cn VR TOTAL CONSTRUCCIONES

ÁREA VR/M2 FACTOR IREGULARIDAD

T VR TERRENO 1550.5 M 2
$ 1,400,000.00 0.85

FORMULA APLICADA

VR/COMERCIAL MAS PR
A = (Cn - D) + T INMUEBLE A JULIO 3
En donde

A = Avalúo
Cn = Costo nuevo
D = Depreciación
$ 2,234,99
T = Valor del terreno

SITUACIÓN DEL INMUEBLE 13-FEB-2011

VARIACIÓN IPC
REPOSICIÓN A

IPC 30ENERO
NUEVO (JUL-

IPC 30 JULIO
COSTOS DE

AJUSTADO
PRESENTE
30-2009)

VALOR
% DE
2009

2011

DISTRIBUCIONES

BODEGA $ 450,000.00 102.2 106.19 3.88% $ 467,477.01

LOCAL COMERCIAL $ 800,000.00 102.2 106.19 3.88% $ 831,070.24
 MEZZANINE $ 800,000.00 102.2 106.19 3.88% $ 831,070.24
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO $ 450,000.00 102.2 106.19 3.88% $ 467,477.01

FITO Y CORVINI

NUEVO (FEB-13-

TRANSCURRIDO

CONSERVACIÓN

DEPRECIACIÓN
REPOSICIÓN A
VIDA TÉCNICA

COSTOS DE

% DE VIDA
2011)
EDAD
ÁREA
DISTRIBUCIONES

UD
BODEGA 320 M2 56 75 $ 467,477.01 75% 1,5 (BUENO) 65.63
LOCAL COMERCIAL 956.25 M 2
56 75 $ 831,070.24 75% 1,5 (BUENO) 65.63
MEZZANINE 87 M 2
56 75 $ 831,070.24 75% 1,5 (BUENO) 65.63
Z.DESCARGUE Y PARQ. CUBIERTO 176.75 M 2
56 75 $ 467,477.01 75% 1,5 (BUENO) 65.63
AREA TOTAL CONSTRUIDA 1540 M 2

VR TOTAL CONSTRUCCIONES

ÁREA VR/M2 FACTOR IREGULARIDAD

VR TERRENO AJUSTADO IPC 1550.5 M2 $ 1,454,372.92 0.85

EL VALOR COMERCIAL MÁS PROBABLE DEL INMUEBLE A 13 DE FEBRERO DE 2011 ES DE

sin aplicar factor de comercialización

POTENCIAL DE DESARROLLO
El proyecto consiste en aprovechar el mejor uso permitido del terreno, realizando un edificio comercial con locales y bodegas en los primeros niveles y oficinas de clase alta e
el indice maximo de construcción.

CESIONES

AFECTACION CALLE 63 10 X 52 m = 520.0 m2 AJUSTE EN PLANOS (autocad)

AFECTACION CARRERA 7 3 X 13.4 m = 40.2 m2 AJUSTE EN PLANOS (autocad)
AISLAMIENTO POSTERIOR 9 X 9 m = 81.0 m2 AJUSTE EN PLANOS (autocad)
AF ÁREA TOTAL CESIONES Y OTRAS

AT AREA TOTAL 1550.48 m2

IO INDICE DE OCUPACIÓN 0.8 X 1550 m 2
= 1240.384 m2
IC INDICE DE CONSTRUCCIÓN 4.2 X 1240 m2 = 6512.016 m2

DESARROLLO DEL PROYECTO

AU ÁREA UTIL EN PRIMERA PLANTA ( AT - AF)= 912 m2

 No PISOS 7 X 912 m2 = 6384 m2
No PISOS (Residuo área) 1 X 128 m2 = 128.016 m2
TOTAL PISOS PROYECTO 8
No. SOTANOS 2 1200 m2 NA
AP AREA POTENCIAL A CONSTRUIR = 6512 m2
% APROVECHAMIENTO INDICE DE CONSTRUCCIÓN = 100%

ÁREAS COMUNES (AP * 13% APROX.) 852 m2

ESTUDIO DE MERCADO
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DATO VR/ ADOPTADO UND
LOCALES 700 m2
OFERTA $ 3,325,000.00 M2
BODEGAS 450 m2 OFERTA $ 1,930,000.00 M2
OFICINAS (41 UDS X 110 M2) 4510 m2 OFERTA $ 3,400,000.00 M2
PARQUEADEROS (48 UDS X 25 M2) 48 m2 OFERTA $ 9,000,000.00 UND
VALOR POTENCIAL DEL PROYECTO

VALOR TERRENO POR EL METODO RESIDUAL

VC= TERRENO CONSTRUCCIONES MEJORAS
CD CI
12.0%
51% 22%
VC= $ 2,223,600,000.00 $ 13,526,900,000.00 $ -

VALOR METRO CUADRADO TERRENO METODO RESIDUAL $ 1,434,136.00 m2

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
VR/MERCADO
FC = = FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
VR/REPRODUCCIÓN

$ 1,434,136.00
FC =
$ 1,236,216.00
= 1.16

PRESENTACIÓN AVALUO
Nota:( valores truncados para excluir decimales)
1 VALOR TERRENO 1550.5 m2 a razón de $ 1,236,216.00 m2

Bodega 320.0 m2 a razón de $ 160,671.00 m2

Local 956.3 m2 a razón de $ 285,638.00 m2
Mezzanine 87.0 m2 a razón de $ 285,638.00 m2
Z. de descargue y parq. cubiertos 176.8 m2 a razón de $ 160,671.00 m2
2 GRAN TOTAL VALOR CONSTRUCCIONES
3 FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 1550.5 m2 x 0.16 $ 1,236,216.00 m2

TOTAL AVALUO COMERCIAL m2

RENTA MENSUAL
EL ESTUDIO DE MERCADO ARROJA UN PORCENTAJE PARA LOCALES Y OFICINA DE 0.8% EN PROMEDIO
DETALLE TIPO FACTOR VR. METRO CUADRADO VALOR POR METRO C
VALOR DE RENTA MENSUAL BODEGA 0.8% $ 1,594,807.00 $
VALOR DE RENTA MENSUAL LOCAL 0.8% $ 1,719,774.00 $

VALOR DE RENTA MENSUAL OFICINA ZONA 0.8% $ 3,400,000.00 $

RICARDO GUERRERO PINZÓN

ESPECILIDAD INGENIERO MILITAR
TOPOGRAFO
VALUADOR DE BIENES INMUEBLES
 VR/ UNITARIO

VR/TOTAL
$ 165,825.00 $ 53,064,000.00
$ 294,800.00 $ 281,902,500.00
$ 294,800.00 $ 25,647,600.00
$ 165,825.00 $ 29,309,568.75

$ 389,923,668.75

VR/AJUSTADO VR/TOTAL
$ 1,190,000.00 $ 1,845,071,200.00

OMERCIAL MAS PROBABLE DEL

MUEBLE A JULIO 30-2009 ES

2,234,994,868.75
 VR/ UNITARIO

$ 160,671.85 $ VR/TOTAL
51,414,991.51
$ 285,638.84 $ 273,142,142.39
$ 285,638.84 $ 24,850,579.23
$ 160,671.85 $ 28,398,749.22

$ 377,806,462.34

VR/AJUSTADO VR/TOTAL
$ 1,236,216.00 $ 1,916,728,183.68

$ 2,294,534,646.02

rimeros niveles y oficinas de clase alta en los siguientes niveles hasta copar

517.1 m2
40.3 m2
81.0 m2
638.45 m2
 TIPO VALOR POR VENTAS
LOCAL $ 2,327,500,000.00
BODEGA $ 868,500,000.00
OFICINA $ 15,334,000,000.00
PARQUEADEROS $ 432,000,000.00
$ 18,530,000,000.00

U
15%
$ 2,779,500,000.00

RELACIÓN 1 A 0.16

os para excluir decimales)

$ 1,916,728,183.68

$ 51,414,720.00
$ 273,141,337.00
$ 24,850,506.00
$ 28,398,599.00
$ 377,805,162.00
 $ 306,676,509.39

$ 3,356,821,479.41

VALOR POR METRO CUADRADO ESTIMADO

$ 12,758.46
$ 13,758.19

$ 27,200.00
 INCIDENCIA DE LOS COSTOS
DISTRIBUCIÓN UNIFAMILIAR MULTIFAMILIAR

SOBRE EL VALOR DE
INCIDENCIA TOTAL

INCIDENCIA TOTAL
BIENES COMUNES
EN EL PROYECTO

INCIDENCIA EN
PRIVADO
COMUN

VENTAS
ITEM ACTIVIDAD Pop Mb M Ma Pop Mb M
1 Preliminares 1.50% 70% 30% 1.05% 1.0% 1.2% 0.8% 0.9% 0.3% 0.4%
2 Desagues 0.30% 90% 10% 0.27% 1.0% 1.5% 1.3% 1.7% 0.4% 0.6%

Costos directos ( Materiales,mano de obra,

3 Manposteria 2.60% 50% 50% 1.30% 9.0% 6.5% 11.7% 6.2% 3.8% 3.6%
4 Pañete 2.90% 30% 70% 0.87% 5.0% 4.1% 5.2% 8.1% 4.3% 4.9%
5 Estructura en concreto y cimentación 30.10% 100% 0% 30.10% 39.8% 31.0% 21.0% 24.6% 29.3% 32.9%
6 Cubiertas 1.10% 100% 0% 1.10% 3.5% 1.1% 5.0% 1.2% 2.4% 0.6%

herramientas y equipo)
7 Cielo raso 3.70% 15% 85% 0.56% 0.0% 0.7% 1.9% 1.2% 0.5% 0.1%

TOS TOTALES DE LA CONSTRUCCIÓN

8 Pisos Bases y acabados 6.70% 15% 85% 1.01% 2.4% 7.1% 6.3% 10.5% 8.5% 7.3%
9 Enchapados y accesorios 2.80% 5% 95% 0.14% 0.7% 2.1% 2.4% 2.0% 2.2% 2.0%
10 Inst. hidráulica y sanitaria 5.20% 60% 40% 3.12% 6.6% 5.2% 5.8% 3.9% 8.4% 3.6%
11 Inst. eléctrica, telefonica y TV 8.60% 40% 60% 3.44% 6.4% 5.0% 4.2% 3.1% 6.6% 3.5%
12 Aparatos sanitarios y griferia 1.40% 5% 95% 0.07% 45% 1.3% 2.2% 2.9% 2.6% 1.0% 1.6%
13 Carpintería en madera 3.20% 5% 95% 0.16% 1.2% 6.0% 5.5% 6.3% 4.4% 4.0%
14 Carpintería metálica 2.00% 90% 10% 1.80% 4.2% 4.5% 2.9% 5.7% 4.3% 3.2%
15 Equipos especiales y de cocina 12.90% 50% 50% 6.45% 1.5% 5.3% 4.9% 5.1% 7.7% 12.8%
16 Cerrajería 0.30% 5% 95% 0.02% 0.5% 0.5% 0.5% 0.3% 0.5% 0.5%
17 Vidrios, espejos 1.00% 90% 10% 0.90% 0.2% 0.8% 1.1% 1.0% 0.2% 0.9%
18 Pintura general muros, cielos 4.90% 30% 70% 1.47% 5.5% 4.1% 4.1% 5.5% 4.5% 4.8%
19 Varios, remates,aseo 1.90% 60% 40% 1.14% 1.0% 1.0% 2.4% 3.1% 1.7% 1.0%
20 Herramientas y equipos 0.90% 60% 40% 0.54% 2.5% 2.6% 1.8% 1.7% 3.0% 4.3%
21 Administración de obra 6.00% 60% 40% 3.60% 6.7% 7.5% 8.3% 5.3% 6.0% 7.4%
Totales 100.00% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 100.0%
1 Planos arquitectonicos y urbanisticos
2 Honorarios de construcción
3 Honorarios de interventoria

Costos indirectos
4 Estudio de suelos
5 Calculos estructurales Se puede tomar como factor de COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN = COSTOS DIRECTOS + COSTO
6 Planos hidraulicos y sanitarios costos el 1,2 y multiplicarlo por los 10% INDIRECTOS+COSTOS ADMINISTRATIVOS+COSTOS DE VENTAS+C
7 Planos eléctricos costos Directos FINANCIEROS
8 Estudios de mercado y factibilidad
9 CONEXIÓN DE SERVICIO PUBLICOS
10 IMPUESTOS SEGUROS Y GARANTIAS
11 IMPREVISTOS
Gerente
Costos administratvos

mandos altos
Equipo técnico
Como normalmente este costo
asciende al 2,5% del valor de
o generales

Secretarias y auxiliares
Arriendo oficinas
ventas y el valor de ventas es
gastos menores normalmente el doble de los costos 2.5%
Costos legales generales (inscripción en la alc directos, entonces podriamos Los costos administrativos y de ventas se pueden estimar el un 7% o
Contabilidad inferir un 5% sobre los costos ventas, osea un 14% al 16% de los costos directos
Asesoria fiscal directos.
 ventas y el valor de ventas es

Costos Costos admini

normalmente el doble de los costos

o gener
2.5%

COSTOS TOT
directos, entonces podriamos Los costos administrativos y de ventas se pueden estimar el un 7% o
inferir un 5% sobre los costos ventas, osea un 14% al 16% de los costos directos
directos.
Asesoria tributaria
Comisión de ventas

fnancieros ventas
Publicidad 3% Urbano, 4% a 5% rural sobre el 3%
Notaria y legales de venta valor de ventas
Financieros

Costos
CF=%Monto x interes x plazo 10% Estos siendo concecuentes con lo que veniamos advirtiendo anterio
podria manejar como el 10% de los valores de ventas o el 20% de
directos, por ser estos por lo general el 50% de los valores de v
TOTAL CONSTRUCCIÓN 71%
LOTE URBANIZADO 14%
UTILIDAD 15%
TOTAL PROYECTO 100%
 MULTIFAMILIAR COMERCIAL

Ma A Oficina Bodega
0.1% 0.7% 1.1%
0.2% 0.3% 1.8%
5.2% 1.6% 5.4%
2.8% 1.4% 1.2%
31.2% 28.0% 36.0%
0.8% 0.9% 4.9%
0.1% 5.8% 3.2%
7.6% 6.8% 13.9%
2.4% 7.8% 1.1%
3.6% 3.2% 3.4%
3.9% 4.2% 3.6%
2.5% 0.4% 0.7%
8.3% 0.5% 0.2%
4.0% 7.0% 3.6%
13.2% 21.2% 7.3%
0.2% 0.1% 0.2%
0.2% 0.3% 0.3%
3.0% 1.0% 1.6%
0.6% 1.5% 0.8%
3.4% 2.5% 4.8%
6.7% 4.8% 4.9%
100.0% 0.0% 100.0% 100.0%

N = COSTOS DIRECTOS + COSTOS

ATIVOS+COSTOS DE VENTAS+COSTOS
NCIEROS

s se pueden estimar el un 7% o 8% de las

16% de los costos directos
e veniamos advirtiendo anteriormente se
valores de ventas o el 20% de los costos
eral el 50% de los valores de ventas.
Inversión en costos directos por metro cuadrado segun estratos

Porcentaje AñO 2011 AñO 2012 AñO 2013 AñO 2014 AñO 2015 AñO 2016 AñO 2017 tamaño
Estrato
salario
mínimo $ 535,600.00
1 Obrero 0.75 $ 401,700.00 hasta 60m2
2 Bajo 1 $ 535,600.00 desde 60 a 80 m2
3 Medio 1.25 $ 669,500.00 de 80 a 100 m2
4 Medio Alto 1.5 $ 803,400.00 desde 100 a 150m2
5 Alto 1.75 $ 937,300.00 150 m2 en adelante
6 Alto-Alto 2 $ 1,071,200.00 150 m2 en adelante
EL TERRENO

Pendiente Factor
0% 7% 1
8% 25% 0.9
26% 40% 0.8
41% 50% 0.7
51% 0.58

TAMAÑO FACTOR
2a 4 veces el lote tipo 1
5a 9 veces el lote tipo 0.9
10 a 19 veces el lote tipo 0.8
20 veces o más 0.7
Pendiente Factor
0% 7% 1
8% 25% 0.9
26% 40% 0.8
41% 50% 0.7
51% 0.58