Fallo del día: el adquirente de inmueble en subasta

judicial y su legitimación
Por Thomson Reuters En 2 julio, 2012 · Añadir comentario · En Jurisprudencia

12/04/2012

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A

En autos “Mercado, Abel O. y otro v. Pontoriero, Liliana Maria J.” se

resolvió que el adquirente del inmueble en subasta judicial se encuentra
legitimado activamente en los términos del art. 90 del Cód. Procesal, para
intervenir en un proceso por incumplimiento de contrato de compraventa,
en el que se ofreció en parte de pago, la entrega de la posesión del
inmueble que adquiriera.

2ª INSTANCIA.— Buenos Aires, abril 12 de 2012.

¿Es justa la sentencia apelada?

El Dr. Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 475/490 hizo lugar a la demanda de cumplimiento de

contrato y daños y perjuicios entablada por Abel O. Mercado contra Liliana
M. J. Pontoriero. Asimismo, desestimó la excepción de falta de
legitimación activa interpuesta por la demandada, aunque hizo lugar a la defensa de falta de legitimación pasiva interpuesta por el
codemandado Raúl E. Reynot. Finalmente, se desestimó la reconvención instaurada al contestar demanda.

Contra dicha resolución se alzan las quejas de la codemandada reconviniente Pontoriero, cuyos agravios de fs. 536/560 fueron
contestados por la parte actora a fs. 563/568.

II. En las presentes actuaciones reclama el Sr. Abel O. Mercado el cumplimiento del contrato celebrado el 13/6/2007, ofreciendo
cumplir las obligaciones pendientes de su parte. También reclama los daños y perjuicios generados por el incumplimiento de la
parte demandada, atento no haber podido alquilar el inmueble adquirido. A su vez, en el escrito de inicio se presenta Humberto
Falcón, pidiendo se le otorgue el carácter de tercero de intervención voluntaria, señalando que en caso de prosperar la demanda
entregará la posesión del inmueble sito en la localidad de Sáenz Peña.

Por su parte, los demandados reconvinientes interponen excepción de falta de legitimación activa, toda vez que consideran que
Humberto Falcón no es parte en el contrato, careciendo de legitimación para estar en el presente juicio. También impetran
excepción de falta de legitimación pasiva por considerar que Raúl E. Reynot tampoco ha sido parte en el contrato y jamás se negó
a prestar el asentimiento. Por otro lado, se oponen al progreso de la demanda instaurada considerando que jamás han incumplido
el contrato, y que por el contrario quien no ha cumplido ha sido el accionante, motivo por el cual el contrato fue resuelto a la luz de
lo dispuesto por el art. 1204, CCiv. Consideran que las sumas entregadas por el demandante lo han sido en concepto de seña,
motivo por el cual no corresponde ordenar su devolución. También exponen que el contrato de marras debe ser analizado a la luz
de las disposiciones del contrato de permuta. Finalmente, plantean por vía de reconvención, la nulidad del acto jurídico por vicio de
lesión.

Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, el magistrado de la anterior instancia dicta sentencia haciendo lugar a la
demanda instaurada por el accionante, ordenando el cumplimiento del contrato. También condena a la codemandada Pontoriero a
abonar los daños y perjuicios, fijando un canon locativo de $ 2000, a abonar desde el 1/1/2008 y hasta la entrega de la posesión o
hasta la resolución del vínculo en daños y perjuicios, sin intereses. Se establece que no hay razones para el levantamiento de la
medida cautelar, toda vez que al haberse prometido la venta del inmueble se interpreta que se trata de un supuesto de
desafectación voluntaria. Asimismo, se rechaza la nulidad del contrato por vicio de lesión interpuesta por vía reconvencional por la
parte demandada. Finalmente, establece las costas a la codemandada Pontoriero, con la salvedad de las correspondientes a la
excepción de falta de legitimación activa que impone a la parte actora.

III. Establecido lo anterior, debo ahora centrar mi análisis en las quejas articuladas por la codemandada reconviniente Liliana M. J.
Pontoriero.

A fin de dilucidar la cuestión traída a estudio, debe destacarse que el contrato objeto de esta litis fue celebrado entre Liliana M. J.
Pontoriero —en carácter de vendedora— y Abel O. Mercado —en carácter de comprador—, bajo el rótulo de “boleto de
compraventa”, en fecha 13/6/2007 (ver documento agregado a fs. 427/428). En el mencionado contrato, la vendedora enajena al
comprador el inmueble sito en la calle Diego Rojas … y …, unidad 2, planta baja, primer y segundo piso, de esta ciudad. Se dejó
constancia que el bien en cuestión se encontraba hipotecado y en pleno trámite el juicio ejecutivo.
En la cláusula segunda del mencionado instrumento, se estableció el precio de la operación en la suma de U$S 120.000. La mitad
del precio —U$S 60.000— se abonó al momento de la celebración del acto, siendo que dicha suma sería utilizada para la
cancelación de la hipoteca del bien adquirido. El saldo de precio se consolidó mediante la transferencia de dominio a favor de
Pontoriero del bien ubicado en la calle Reverenda Madre Isabel Fernández …, piso 9 D, torre 6, localidad de Sáenz Peña, partido
de Tres de Febrero, Provincia de Buenos Aires, dejándose constancia que dicho bien fue adquirido en subasta judicial en autos
“Consorcio de Propietarios Nuestra Señora del Carmen v. Sosa, Omar E. y otra s/ejecución de expensas”, en trámite ante el
Juzgado en lo Civil y Comercial n. 2, departamento judicial de General San Martín, Provincia de Buenos Aires.

Por otro lado, en la cláusula tercera se pactó que, a fin de confeccionar las escrituras de dominio de los inmuebles, los propietarios
otorgarían recíprocamente poderes especiales de venta, tomando Mercado a su cargo los gastos que demandose la
protocolización de la subasta judicial.

En lo referente a la posesión de los inmuebles, se estableció que se haría efectiva a más tardar el 13/8/2007, con los impuestos,
tasas y servicios liberados a esa fecha (ver cláusula cuarta).

Finalmente, en la cláusula quinta, Abel O. Mercado se comprometió a entregar el inmueble de la localidad de Sáenz Peña en buen
estado de uso y conservación y con los servicios al día.

Tal como surge de la cláusula tercera, contemporáneamente a la celebración del acto mencionado precedentemente, se otorgaron
poderes especiales, cuyas copias certificadas fueron acompañadas por la escribana Marcela E. Abalo mediante informativa
agregada a fs. 224/229.

El primero de los poderes fue otorgado el mismo 13/6/2007, por Liliana M. J. Pontoriero a favor de Abel O. Mercado, a fin de
escriturar el bien de la calle Diego de Rojas, relevando al apoderado de la obligación de rendir cuentas. En el mismo acto, Raúl E.
Reynot expresa el asentimiento conyugal.

El restante poder fue extendido el 14/6/2007, por Humberto Falcón a favor de Liliana M. J. Pontoriero y/o Raúl E. Reynot, a efecto
de escriturar el bien sito en la localidad de Sáenz Peña, relevando a los apoderados de la obligación de rendir cuentas. También
participó del acto la cónyuge de Falcón —María Teresa Robles— prestando el asentimiento conyugal. En el mismo instrumento
Falcón autorizó a sus mandatarios a efectuar la protocolización de las actuaciones obrantes en los autos “Consorcio de
Propietarios Nuestra Señora del Carmen v. Sosa, Omar E. y otra s/ ejecución de expensas”, en trámite ante el Juzgado en lo Civil y
Comercial n. 2, departamento judicial de General San Martín, Provincia de Buenos Aires.

En el marco de los actos jurídicos apuntados es que se ha generado la sustanciación de la presente causa.

IV. Establecido lo anterior, corresponde analizar en primer término el agravio vertido por la codemandada Pontoriero en punto al
rechazo de la excepción de falta de legitimación activa decidida en la instancia de grado.

El tercero Humberto Falcón se presenta junto con el accionante invocando los arts. 90, inc. 1, y 91, párr. 1, Código Procesal. Allí,
expresa que el inmueble que constituye el 50% del precio del bien comprado por el actor, fue por él adquirido en subasta judicial.
En base a ello, afirma que cuando prospere la demanda entregará la posesión del inmueble de la localidad de Sáenz Peña,
conforme fuera acordado por el actor en el boleto de autos.

A partir de lo señalado, oportuno resulta recordar que, generalmente, la litis tramita entre dos partes: actor y demandado, pero
suele ocurrir que se admita la intervención de otras personas distintas de las partes originarias a fin de que hagan valer sus
derechos o intereses propios, aunque vinculados a la causa u objeto de la pretensión. Se trata de los terceros, cuya actuación se
encuentra regulada en los ordenamientos procesales bajo la denominación de intervención de terceros (conf. Lambois, Susana,
“Código Procesal…”, dirigido por Elena I. Highton y Beatriz A. Areán, t. 2, p. 378, n. 2).

La intervención adhesiva simple tiene lugar cuando el tercero, en razón de un interés jurídico, participa de un proceso pendiente en
apoyo de una de las partes intervinientes. Cabe señalar que el tercero no interviene para hacer valer un derecho suyo en posición
autónoma, sino solamente para sostener las razones de alguna de las partes contra otra; es decir para ayudar a una de las partes
principales a hacer valer su derecho frente a la otra (conf. Fassi, Santiago C. y Yañez, César D., “Código Procesal…”, t. 1, p. 514,
n. 10, apart. a).

En virtud de los principios expuestos, a raíz de que Humberto Falcón resulta ser el adquirente en subasta del inmueble sito en la
localidad de Sáenz Peña que se entregaría a fin de completar el saldo de precio pactado en el negocio jurídico instrumentado, no
cabe más que ratificar lo decidido por el magistrado de grado, pues se advierte con absoluta claridad la existencia de un interés
propio conexo a los hechos que se debaten en la presente causa.

En tal sentido, y como ya se ha dicho, el tercero Falcón ha comparecido a la causa a ratificar los dichos formulados por el
demandante y a expresar su voluntad de entregar la posesión del inmueble adquirido en subasta para el supuesto de prosperar la
demanda, tal como fuera acordado en el boleto de compraventa.

Por las razones expuestas, propiciaré la confirmación de la sentencia recurrida en lo referente al rechazo de la excepción de falta
de legitimación pasiva.

V. Analizada la cuestión de la legitimación, corresponde analizar lo atinente al planteo de nulidad de acto jurídico introducido por la
demandada por la vía reconvencional, alegando la presencia de vicio de lesión en la contratación de marras.
Previo a adentrarme en el análisis de esta cuestión y en desmedro de la posición sustentada por la apelante en su expresión de
agravios, corresponde señalar que ha sido acertado que el juez de la anterior instancia se haya expedido en primer lugar respecto
del pretendido vicio de lesión, como previo a estudiar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato instaurada por su
contraparte.

El orden lógico indica que resulta pertinente analizar en primer lugar si el contrato es válido o no a raíz de la alegada lesión, pues
para el hipotético supuesto en que se configuren los extremos que la ley exige para el mentado vicio, no resultará necesario
analizar si corresponde ordenar el cumplimiento del contrato. En pocas palabras, de prosperar el planteo de nulidad impetrado por
la parte demandada a través de la reconvención, no será necesario analizar la acción de cumplimiento instaurada por la parte
actora.

El art. 954, CCiv., según el texto de la ley 17711, consagra en nuestro sistema legal la posibilidad de demandar la nulidad del acto
jurídico, cuando una parte se aprovecha de la ligereza, necesidad o inexperiencia de la otra, para obtener una ventaja patrimonial
desproporcionada y sin justificación, consagrándose, así, un negocio ruinoso, lesivo, para quien se encuentra en alguno de tales
supuestos (conf. Llambias, “Tratado de Derecho Civil-Parte General”, t. II, p. 298, n. 1475 bis; Zannoni, en Belluscio-Zannoni,
“Código Civil Comentado, Anotado y Concordado”, t. 4, p. 369, n. 15; Mosset Iturraspe, “Teoría General del Contrato”, p. 189 y ss.;
López de Zavalía, “Teoría de los Contratos-Parte General”, p. 388 y ss., entre otros).

Para que se configure ese vicio del consentimiento, según lo prescripto en el apartado segundo de la norma, se requiere, en
efecto, la concurrencia de dos elementos, uno de índole objetiva, traducido en la notable diferencia de valores entre las
prestaciones de los contratantes —”una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación”— y el otro, de
naturaleza subjetiva, manifestado en la explotación de uno de ellos, aprovechándose de su estado de necesidad, ligereza o
inexperiencia. Sin embargo, es claro también que, a continuación, la norma añade que “se presume, salvo prueba en contrario, que
existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones”, presunción ésta que como lo explica Zannoni en la
obra citada, recogió una auténtica doctrina judicial sentada en diversos precedentes (ver p. 372, art. 954, n. 17). Se había
sostenido así, que no era necesaria la prueba del aprovechamiento de la inferioridad de uno de los contratantes cuando existe la
grosera desproporción entre las prestaciones recíprocas y la dificultad de la prueba de la explotación de la necesidad o inferioridad
podría dejar en pié un negocio francamente usurario (conf. C. Nac. Civ., esta sala, L. 454.783 del 12/12/2006, voto de la Dra. Ana
María Luaces).

A partir de estos principios, corresponde analizar, en primer término, si se configura el elemento objetivo que la ley requiere para
sancionar de nulidad el acto jurídico de marras.

Como ya se reseñara, las partes pactaron el precio del negocio en la suma total de U$$ 120.000, de los cuales la mitad representa
el valor del inmueble de la calle Reverenda Madre Isabel Fernández …, piso 9 D, torre 6, localidad de Sáenz Peña, partido de Tres
de Febrero, Provincia de Buenos Aires.

Por su parte, el perito arquitecto, en su informe de fs. 301/328, brinda la tasación de ambos inmuebles involucrados en el acto
jurídico de marras. En tal sentido, al inmueble ubicado en esta jurisdicción le asigna el valor de U$S 185.000; mientras que al bien
ubicado en la localidad de Sáenz Peña le otorga el valor de U$S 52.000. Dichas tasaciones fueron realizadas a la fecha de la
pericia (mes de agosto de 2009); sin embargo, al contestar las observaciones realizadas por la parte demandada, el experto indica
que “no es significativa la variación de precios producida entre junio de 2007 y la fecha de esta prueba pericial” (conf. fs. 372, pto.
3).

Por otro lado, debe ponderarse la declaración de la testigo Gladys C. Giradi, que resulta ser empleada de Raúl E. Reynot. Al ser
consultada acerca del valor en que fue ofrecido a la venta el inmueble de la calle Diego Rojas, declara que fue “aproximadamente
en 150.000 dólares” (conf. fs. 210, respuesta a repregunta 1ª).

A partir de lo expuesto, habré de anticipar mi coincidencia con el criterio adoptado por el juez de primera instancia en lo referente a
que no existe desproporción en las prestaciones.

Adviértase que especto del inmueble sito en esta jurisdicción, el perito asigna un valor de U$S 185.000 a la fecha de la pericia
(agosto de 2009). No se ha precisado el valor a la fecha de la celebración del negocio jurídico que sustenta esta acción (junio de
2007), aunque el experto indica que la variación de precios no fue significativa en el lapso transcurrido entre ambos momentos.
Ahora bien, que la diferencia de precios no haya sido significativa no quiere decir que no se haya producido una variación en la
tasación del inmueble en cuestión. Todo lo contrario, la manifestación del perito, si bien imprecisa en punto a que no establece el
valor del bien al mes de junio de 2007, clarifica que existió una variación pero a su entender no fue significativa.

Aparece entonces como decisiva la declaración de la testigo Giradi, quien trabaja para Reynot y afirmó que el valor de venta al que
fue ofrecido el inmueble fue de U$S 150.000.

A partir de lo expuesto, y tal como se expresara en el pronunciamiento recurrido, no se observa que la suma indicada por la testigo
aparezca como alejada del precio pactado por las partes.

Tampoco parece desproporcionado el valor asignado al inmueble sito en Sáenz Peña, ya que en el boleto se le otorgó un valor de
U$S 60.000 y según el informe del perito, a agosto de 2009, tenía un valor de U$S 52.000.

Por lo demás, no debe perderse de vista que el art. 954, CCiv., establece que la ventaja patrimonial desproporcionada debe ser,
asimismo, sin justificación.
En el caso de autos, ya he dicho que no existe una desproporción en el valor de las prestaciones a cargo de una y otra parte, sino
que existe una diferencia entre los valores que no alcanza a configurar el extremo que la norma exige. Pero además, esa diferencia
no resulta injustificada, tal como también lo exige el texto de la norma analizada.

En tal sentido, los propios accionados han manifestado que su intención de vender el inmueble de la calle Diego Rojas se debió a
la existencia de una ejecución hipotecaria avanzada que podría llegar a la subasta del mencionado bien. Esta circunstancia debe
ser ponderada para merituar la diferencia existente entre los valores que, como ya se dijera, no importa una inadmisible
desproporción. Dicho de otro modo, la diferencia —no desproporcionada— entre la tasación de mercado y el valor de la operación
está directamente vinculada con la situación judicial del expediente de ejecución hipotecaria.

En consecuencia, esa diferencia no aparece injustificada, sino todo lo contrario. Enajenar de la manera en que lo hizo la
codemandada Pontoriero no es lo mismo que haberlo hecho con un inmueble libre de todo gravamen. La existencia de la hipoteca
y la sustanciación del expediente “Taverna, Irma H. y otros v. Pontoriero, Liliana M. J. s/ejecución hipotecaria” vienen a justificar la
merma razonable entre el valor de mercado y el que se consignó en el instrumento del 13/6/2007.

Más allá del esfuerzo argumental y de los cálculos aritméticos elaborados por la recurrente al expresar agravios, considero que no
ha sido probado el elemento objetivo necesario para decretar la nulidad del acto por vicio de lesión.

En síntesis, no se ha acreditado la existencia de una desproporción en las prestaciones derivadas de la celebración del contrato de
marras.

Aun cuando no se haya cumplido el elemento objetivo configurativo de la lesión y que dicha circunstancia sea suficiente para
confirmar el rechazo del planteo de nulidad introducido por vía reconvencional, habrá que analizarse si se ha cumplido con el
elemento subjetivo que el art. 954, CCiv., también exige.

En este sentido, en la contestación de demanda se alegó el estado de necesidad al celebrar el negocio de marras, ante la
proximidad de un remate judicial en el juicio sobre ejecución hipotecaria.

La noción de necesidad se asocia a la de carencia. Es decir, la necesidad traduce una situación de angustia o de agobio, derivada
de la carencia de los medios elementales para subsistir, de lo imprescindible o necesario, teniendo en consideración las
circunstancias propias de cada persona. El derecho, en este punto, contempla los casos en que una de las partes se ha visto
obligada a contratar por causa de un peligro para su vida, su salud, su honor, su libertad, siempre que, simultáneamente, la otra
parte haya aprovechado o explotado ese estado de necesidad, obteniendo la ventaja patrimonal desproporcionada, excesiva (conf.
Zanonni, Eduardo A. “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, p. 327, n. 15, apart. a).

En base a los principios expuestos, se advierte que tampoco se configura en la especie el elemento subjetivo que la norma regula.

De las constancias de la causa “Taverna, Irma H. y otros v. Pontoriero, Liliana M. J. s/ ejecución hipotecaria” —tramitada por ante el
Juzgado Nacional en lo Civil n. 53— se desprende que la codemandada Pontoriero fue intimada de pago en fecha 16/5/2003 (conf.
fs. 61/62 de dicho expediente). Es decir, desde el mes de mayo de 2003, los accionados tomaron conocimiento de la sustanciación
de un juicio ejecutivo en su contra, pudiendo analizar desde esa fecha la posibilidad de un eventual remate judicial de su propiedad
ante la falta de pago de la deuda reclamada por los acreedores hipotecarios.

Esta perspectiva desfavorable problamente se tornó mas patente con el rechazo de las excepciones formuladas y los planteos de
inconstitucionalidad entablados (conf. fs. 143/147 del 3/9/2003, fs. 249/252 del 27/5/2004 y fs. 318/321 del 27/10/2004).

Es decir, desde el mes de mayo de 2003, los reconvinientes tomaron conocimiento de la existencia de un juicio ejecutivo en su
contra, de lo que se deriva que tuvieron tiempo suficiente como para intentar la venta del inmueble. La celebración del acto de
marras en fecha 13/6/2007, brinda un parámetro de tiempo lo suficientemente amplio como para que los demandados pudieran
reflexionar acerca del negocio que estaban celebrando.

Por otro lado, con la declaración testimonial aportada por Antonio V. Lasarte, se prueba que en el marco de las negociaciones para
llevar adelante el acto jurídico de marras participó el abogado de Pontoriero (conf. fs. 201, respuesta a la pregunta 2ª), con lo que
queda corroborada la existencia de asesoramiento jurídico al llevar adelante el negocio. En el mismo sentido, no debe perderse de
vista que la escribana que intervino en la confección de los poderes recíprocos otorgados, resulta ser compañera de colegio de
Liliana M. J. Pontoriero (conf. fs. 204, respuesta a las generales de la ley), con lo que queda también comprobado que otra persona
de confianza de la demandada tomó conocimiento de los términos del negocio celebrado.

Por su parte, el testigo Máximo E. Ojeda, quien ocupaba el inmueble ubicado en extraña jurisdicción, expresa que tanto Pontoriero
como Reynot visitaron el inmueble ubicado en la localidad de Sáenz Peña en tres oportunidades (conf. fs. 199, respuesta a la
pregunta 1ª; fs. 199 vta./200, respuesta a la pregunta 11ª; fs. 200, respuesta a la pregunta 12ª).

De esta manera, quedan sin respaldo las manifestaciones de la parte demandada reconviniente en lo referente al desconocimiento
del estado y condiciones del inmueble adquirido.

A partir de estos elementos, habré de coincidir con el Magistrado de la anterior instancia cuando sostiene que, a la luz de los
elementos analizados, no parece que el contrato celebrado por Pontoriero haya sido un acto irreflexivo, impensado o producto de
una extrema urgencia ante un estado de necesidad.
En síntesis, no ha logrado la parte demandada reconviniente acreditar la existencia de los extremos que configuran el vicio de
lesión, lo que me lleva a confirmar la sentencia en lo relativo a este punto.

VI. En lo referente al agravio que introduce la apelante, en cuanto a que el acto jurídico de marras ha importado una permuta, y no
una compraventa, debe destacarse que la propia recurrente ha afirmado que “…la cuestión no tiene mayor trascendencia a los
fines jurídicos del objeto del juicio y simplemente se trató de una corrección conceptual que esta parte pretendió ingresar al
contestar demanda” (conf. fs. 537 vta., párrafo segundo).

A la luz de los propios dichos de la demandada, no se advierte que la discusión teórica propuesta por la apelante al expresar
agravios resulte relevante para dilucidar la cuestión sometida a estudio.

En este sentido, uno de los pocos puntos sobre los que las partes han logrado ponerse de acuerdo es aquél que sostiene la
discusión sobre este tópico no resulta trascendente para decidir la cuestión de fondo (ver apartado III del escrito de la parte actora
de fs. 563/568).

En virtud de lo expuesto, corresponderá rechazar el agravio de la apelante, mediante el cual se pretende determinar que el vínculo
que ha unido a las partes ha sido una permuta y no una compraventa.

VII. Establecido lo anterior, corresponde proceder al estudio de las críticas que esboza la codemandada Pontoriero contra la
sentencia de primera instancia en tanto hace lugar a la acción de cumplimiento de contrato, desestimando la resolución del mismo
que pretendía la recurrente.

En tal sentido, al contestar demanda hubo de plantearse la resolución del vínculo, por haber la vendedora ejercido el pacto
comisorio tácito ante el incumplimiento del actor.

Cabe destacar que el instituto legal en análisis se trata de una cláusula legal o convencional de los contratos con prestaciones
recíprocas (bilaterales) en virtud de la cual la parte cumplidora del contrato, frente al incumplimiento culpable de la contraria, tiene
una opción de exigirle el cumplimiento o pedir la resolución del contrato, aclarando que en ambos casos podrán reclamarse los
daños y perjuicios generados. Así, el pacto comisorio es efectivamente una consecuencia de la bilateralidad, de la reciprocidad e
interdependencia de las obligaciones, de la correlatividad, en otras palabras de aquello que en la doctrina francesa se resume
diciendo que los contratos bilaterales deben ser cumplidos “donnat-donnat” o “traite pour traite”, en la italiana “mano a mano”, en
castellano “toma y daca”, expresiones todas ellas que son demostrativas de la reciprocidad e interdependencia. Es entonces un
derecho potestativo, que ejercido puede implicar cumplimiento o extinción y, además, reparación de daños y perjuicios (conf.
Gastaldi, José María, “Pacto Comisorio”, Ed. Hammurabi, p. 10).

El pacto comisorio tácito es una cláusula incorporada tácita o implícitamente por la ley a los contratos con prestaciones recíprocas
o bilaterales, razón por la cual no le corresponde propiamente la denominación de “pacto” comisorio tácito, pues el término “pacto”
implica acuerdo expreso de partes, que en este caso no se produce. Más allá de las cuestiones terminológicas, puede decirse que
el pacto comisorio tácito o la cláusula comisoria tácita, juega aun cuando las partes nada han previsto (conf. Gastaldi, José María,
obra citada, Ed. Hammurabi, p. 192; íd. Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos”, Ed. Rubinzal-Culzoni, ps. 448/449).

La regulación legal del instituto bajo estudio, se encuentra contemplada en el art. 1204, CCiv.

Liminarmente, y coincidiendo con el criterio expuesto por el anterior Sentenciante, habré de señalar que en el contrato celebrado
por las partes no se estableció la designación de escribano, ni fecha y lugar de escrituración, como así tampoco multas o penas
para el caso de incumplimiento. La ausencia de tales prescripciones se debe a que contemporáneamente a la celebración del
contrato rotulado como “boleto de compraventa”, se extendieron poderes recíprocos para escriturar. La única obligación pendiente
de cumplimiento era la entrega de la posesión de ambos inmuebles, en principio pactada —a más tardar— para el 13/8/2007, con
los impuestos, tasas y servicios liberados.

Cabe entonces desestimar las críticas que formula la apelante, al entender que estamos en presencia de un precontrato. Esto no
es así, las partes se obligaron, expresaron su consentimiento, se cumplieron parte de las prestaciones, sólo restaba cumplir con la
entrega de la posesión de ambos inmuebles involucrados en el negocio.

Establecido lo anterior, yendo específicamente al análisis de si ha mediado resolución del contrato por parte de la demandada,
habré de anticipar que considero que no se han cumplido con los pasos y los presupuestos que el art. 1204, CCiv., exige para
resolver el vínculo contractual.

Recuérdese que el contrato de marras fue suscripto el 13/6/2007, y que en el mismo se pactó que las posesiones se otorgarían, a
más tardar el 13/8/2007.

Sin embargo, antes de que feneciera el plazo pactado, la codemandada Pontoriero remitió carta documento a Humberto Falcón,
poniendo de resalto que el inmueble de la localidad de Sáenz Peña se encontraba con desperfectos que impedían el normal uso
del mismo, intimando a reparar dicha situación en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales por daños
y perjuicios. En la misma misiva, se dejó asentado que el inmueble registraba deudas, por lo que ejercería el derecho de retención
correspondiente al inmueble de la calle Diego Rojas (conf. fs. 16 del 30/7/2007).

El hecho de que la carta documento mencionada precedentemente no haya sido dirigida al accionante, no le quita valor pues pone
de manifiesto la postura de Pontoriero, que luego se concretaría con el intento de resolver el contrato.
Esta carta documento resulta a mi entender prematura, pues —como ya lo he dicho— fue enviada con anterioridad a la fecha
pactada para entregar la posesión. Por otro lado, la intimación fue cursada por un plazo de diez días, inferior al que regula el art.
1204, CCiv.

Aun cuando la apelante considera que este no ha sido el requerimiento que la norma establece para tornar operativo el pacto
comisorio tácito, lo cierto es que a los pocos días, más precisamente el 3/8/2007 (nuevamente, antes de la fecha pactada para la
entrega de la posesión), Raúl E. Reynot y Liliana Pontoriero, envían una nueva carta documento, esta vez dirigida a Abel O.
Mercado, mediante la cual revocan el poder otorgado al demandante.

Respecto a esta misiva, cabe efectuar algunas aclaraciones. En el remitente de la misma figura la siguiente leyenda “Raúl Eduardo
Reynot y Liliana Pontoriero soc. conyugal”, aunque en la misma figura sólo la firma de Reynot.

En la expresión de agravios, Pontoriero señala en varios pasajes que esa carta documento importó, únicamente, la revocación del
mandato otorgado por Reynot y no el otorgado por su parte (ver fs. 547 vta., segundo párrafo, y fs. 549, primer párrafo). Sin
embargo, en forma contradictoria, al contestar la demanda, Liliana M. J. Pontoriero expresa lo siguiente: “En esa misma fecha, 3 de
agosto 2007 mi cónyuge, en ejercicio de mi representación (véase el remitente de dicha misiva) remitió carta al Sr. Mercado en
donde dejaba constancia que a esa fecha luego de casi dos meses de haber suscripto el boleto de compraventa aún no habían
entregado la documentación relativa al inmueble que entregarían en saldo de precio y como permuta, por lo que le comunicó
nuestra intención de revocar el poder otorgado oportunamente por mí a él para escriturar el bien de Diego Rojas … de Capital
Federal” (conf. fs. 103, párr. final).

De modo que incurre en forma manifiesta la apelante en el conocido brocárdico venire contra factum, es decir, la doctrina de los
actos propios. En tal sentido, no puede la apelante sostener validamente al expresar agravios que no revocó el poder sino que
únicamente fue su cónyuge quien lo efectuó, cuando al contestar demanda expresó con total claridad que fueron ambos quienes
exteriorizaron su voluntad de revocar el mentado poder.

Al respecto, cabe señalar que esta conclusión no es sino derivada de una expresión de la exigencia jurídica de que concurran
“comportamientos coherentes”, pues, al fin y al cabo, lo que persigue la doctrina de los “propios actos” es reprimir y desalentar la
incoherencia en los comportamientos cargados de sentido jurídico.

Es que, el venire contra factum significa que un acto de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, que contradice el
sentido que, conforme a la buena fe, ha de darse a la conducta anterior del titular, constituye una extralimitación; luego esa
pretensión contradictoria con la propia conducta resulta inadmisible y debe ser desestimada por los tribunales. A lo que resta
agregar que también concurre el venire contra factum cuando la conducta ulterior incoherente apunta no tanto a destruir el acto
anterior, sino más bien a evitar sus consecuencias o a eludirlas.

Para que se aplique la doctrina de los actos propios es necesaria la existencia de ciertos requisitos.

En primer lugar, requiere que un sujeto haya observado, dentro de una determinada situación jurídica, una cierta conducta
jurídicamente relevante, no errónea y eficaz que genere en otro sujeto una expectativa seria de comportamiento futuro. Al respecto
cuadra resaltar que la conducta precedente no debe ser errónea, pues en nuestro derecho positivo no parece posible quitar al
autor de una conducta viciada por error el derecho de ir contra ella y, por tanto, de impugnarla por causa del mismo, siempre, claro
está, que éste haya sido un error de hecho, esencial y excusable, caracteres que, como se aprecia, no se dan en la especie.

En segundo lugar, se requiere que se ejercite una pretensión contradictoria respecto de un comportamiento precedente atribuible al
mismo sujeto o a sus causahabientes. Es que, debe mediar una completa incompatibilidad entre la pretensión o alegación que
judicialmente se intenta hacer valer y la conducta anterior, interpretada esta última conforme al sentido que la buena fe puede
proporcionarle.

Asimismo, cuadra destacar que para que exista plexo contradictorio el mismo debe concurrir desde un plano objetivo, no
interesando mayormente la disposición subjetiva de su autor. No interesa que pueda imputársele culpa o dolo, pues lo decisivo es
la desviación objetiva con el standard, concreto y actualizado en la apreciación judicial de cada caso (conf. Peyrano, Jorge W. y
Chiappini, Julio O., “La doctrina de los propios actos en el ámbito del procedimiento civil”, JA 1985-IV-818; Nicolau, Noemí, “La
doctrina de los actos propios y la verwikung”, íd. del 27/3/1985; Morello, Augusto y Stiglitz, Rubén, “La doctrina del acto propio”, LL
1984-A-871; Amodeo, José L., “La doctrina de los propios actos en la jurisprudencia argentina y española”, íd. 1984-A-519).

Es indudable que la conducta contradictoria del apelante encuadra en la totalidad de los recaudos, violentando, en consecuencia,
la doctrina de los actos propios.

Súmese a lo expuesto que la testigo Marcela E. Abalo, escribana que intervino en el otorgamiento de los poderes recíprocos,
manifiesta haber recibido órdenes de Pontoriero de no entregar la primera copia del poder que otorgara esta última a favor de
Mercado (conf. fs. 204 vta., respuesta a la pregunta 8ª).

De lo expuesto hasta aquí se desprende que la apelante no ejerció en forma propia la facultad resolutoria que regula el art. 1204,
CCiv., siendo que además ha quedado comprobado el incumplimiento de la recurrente al revocar el poder otorgado y al ordenarle a
la escribana se abstenga de su entrega al aquí accionante.

Nuevamente, coincido con lo expresado por el Juez de grado al expresar que no habían razones para que Pontoriero se
comportara de ese modo, salvo el haberse dado cuenta que había hecho un mal negocio. En este sentido, la revocación del poder
de parte del matrimonio Pontoriero-Reynot es representativo de su voluntad de no cumplir con el contrato firmado.
En lo referente al carácter que cabe asignarle a las sumas abonadas por el demandante al firmar el contrato, la demandada insiste
en que corresponde asignarle el régimen de la seña. Sin embargo, tal petición se encuentra huérfana de todo sustento. En primer
lugar, porque no se le asignó dicho carácter al contratar; todo lo contrario, la suma abonada por Mercado —U$S 60.000, que
representan la mitad del monto involucrado en la operación— lo fue como parte del precio. Por lo demás, ya se ha dicho que no se
habían fijado condiciones para escriturar, pues se habrían de confeccionar los poderes recíprocos tendientes a dicho fin. En virtud
de ello, sólo restaba la entrega de las posesiones para culminar con el negocio.

A partir de lo expuesto, habiéndose ejecutado prestaciones asumidas contractualmente, quedando claro que las sumas abonadas
por el actor lo fueron como integrantes del precio de la compleja operación inmobiliaria pactada, no corresponde asignarle a las
sumas pagadas el régimen de la seña.

Por otro lado, el hecho de que la posesión no se haya otorgado en la fecha pactada en el contrato, no convierte al demandante en
incumplidor.

En primer lugar, surge de las declaraciones de los testigos que el plazo establecido en el contrato fue prorrogado (ver declaración
del testigo Ojeda de fs. 199/200, respuesta a la pregunta 3ª, 4ª y 12ª; declaración del testigo Lasarte de fs. 201/203, respuesta a la
pregunta 10ª; y declaración de la testigo Giradi de fs. 209/210, respuesta a la repregunta 4ª).

Por lo demás, del expediente “Consorcio de Propietarios Nuestra Señora del Carmen v. Sosa, Omar E. y otra s/ cobro de
expensas” se desprende que se procedió al lanzamiento del inmueble adquirido en subasta por Humberto Falcón en fecha
21/8/2007 (conf. fs. 548 de las copias certificadas de la mencionada causa), es decir pocos días después de la fecha establecida
en el contrato.

Asimismo, luego de ello se ordenó la inscripción de la subasta y la liberación de las deudas, en fecha 18/10/2007 (conf. fs. 551/552
de las copias certificadas de la ejecución de expensas).

En lo referente a los agravios de la apelante, referentes a que no surge del boleto que Falcón sea quien entrega la propiedad, tal
argumento no puede enervar la procedencia de la acción, pues el propio Humberto Falcón se ha presentado como tercero en esta
causa y ha manifestado que habrá de entregar la posesión del inmueble por él adquirido en subasta.

Además, aun cuando Falcón no participó de la firma del contrato de marras, lo cierto es que sí extendió el poder para que
Pontoriero y/o Reynot escrituraran el bien de Sáenz Peña a su nombre. Es más, del mencionado instrumento se desprende que “el
poderdante Sr. Humberto Falcón expresa que autoriza expresamente a sus mandatarios a efectuar la protocolización de las
actuaciones obrantes en los autos caratulados ‘Consorcio de Propietarios Nuestra Señora del Carmen v. Sosa, Omar E. y otra
s/ejecución de expensas’ en trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n. 2, del Departamento
Judicial de General San Martín, Provincia de Buenos Aires” (conf. fs. 225).

En lo relativo al estado del inmueble de la localidad de Sáenz Peña, el testigo Ojeda al prestar su declaración dice que el bien se
encontraba en perfecto estado de habitabilidad (ver fs. 199, respuesta a la pregunta 3ª), mientras que el perito arquitecto indica que
—a agosto de 2009— el inmueble en cuestión se encuentra en proceso de pintura y reparación y que su estado no es óptimo pero
sí aceptable (conf. fs. 328).

En definitiva, no ha quedado acreditado que mediara incumplimiento de la parte actora. En cambio, sí ha quedado corroborado que
la prematura revocación del poder otorgado por el matrimonio Pontoriero-Reynot llevó a la frustración del contrato.

Ante la inexistencia de incumplimiento contractual, mal pudo configurarse la exceptio non adimpleti contractus tal como lo pretende
la recurrente.

Sintetizando conceptos, si mi voto fuera compartido, debería confirmarse el pronunciamiento recurrido en tanto desestima la
resolución del contrato pretendida por la recurrente y ordena el cumplimiento del mismo.

VIII. Corresponde, entonces, analizar las quejas de la apelante en lo atinente al reclamo indemnizatorio que fuera receptado en la
sentencia recurrida.

El Juez de primera instancia ha fundado debidamente que, a raíz de la frustración del contrato, el accionante tiene derecho a
reclamar la indemnización correspondiente, la cual es representada por el valor locativo del inmueble respectivo.

En tal sentido, también se ha producido la prueba pericial con la cual ha quedado corroborada la cuantía del canon locativo
correspondiente al inmueble de la calle Diego Rojas 2532 y 2536, unidad 2, planta baja, primer y segundo piso.

Las quejas de la recurrente que apuntan a que no se ha probado que el inmueble en cuestión iba a ser destinado a ser alquilado,
sin embargo no se necesita prueba concluyente tendiente a acreditar que el accionante pretendía obtener una ganancia con la
operación inmobiliaria de marras, siendo que aparece como justificado el criterio del anterior Sentenciante al fijar el valor locativo.

En lo referente a la fórmula utilizada en el pronunciamiento apelado que reza que el valor locativo habrá de contabilizarse “…hasta
la efectiva entrega de la posesión o hasta que , por la inejecución de esa obligación se resuelva en daños y perjuicios…”,
corresponde señalar que no se le ha otorgado una nueva acción al demandante sino que la mencionada fórmula apunta a limitar el
devengamiento del canon para el supuesto de incumplimiento de la demandada de entregar la posesión del inmueble y, a la luz de
lo dispuesto por el art. 513, Código Procesal, el demandante decida la resolución de la obligación en daños y perjuicios.
En síntesis, toda vez que los términos expuestos en la expresión de agravios no logran conmover lo decidido en la instancia de
grado, considero que debe confirmarse el pronunciamiento en lo referente a este capítulo.

IX. También ha merecido la crítica de la codemandada Pontoriero, el hecho de que en la sentencia se haya interpretado que se
está en presencia de un supuesto de desafectación voluntaria del régimen de bien de familia.

Ahora bien, más allá del esfuerzo argumental desarrollado al expresar agravios, lo cierto es que resulta a todas luces lógico que
quien ha decidido vender el inmueble constituido como bien de familia, ha decidido también sustraer a dicho bien del mencionado
régimen legal.

Tampoco se advierte que la sentencia haya fallado extra petita, pues fue la propia recurrente quien —al contestar demanda—
planteó la inembargabilidad del inmueble por estar sometido al régimen de bien de familia (conf. fs. 106, apartado IV).

Por tal motivo, corresponde confirmar lo resuelto en este aspecto por el magistrado de grado.

X. Tampoco tendrá favorable acogida el agravio de la apelante con relación a que la sentencia le ha asignado al demandante la
obligación de entregar la posesión del inmueble ubicado en la localidad de Sáenz Peña, siendo que el Sr. Mercado no es el
poseedor del bien.

Ahora bien, del contrato celebrado entre las partes se desprende que quien ha asumido dicha obligación ha sido justamente Abel
O. Mercado, mientras que Humberto Falcón —adquirente en subasta del mencionado bien— ha comparecido a la causa a
manifestar que habrá de cumplir con la entrega de la posesión.

Por otro lado, no correspondía que en el pronunciamiento recurrido se condenara a Falcón, pues la demandada en momento
alguno requirió el cumplimiento del contrato, sino que por el contrario intentó la declaración de nulidad del mismo y la resolución
por incumplimiento.

En lo que respecta a la falta de asentimiento que prevé el art. 1277, CCiv., por parte de Mercado y Falcón, corresponde señalar
que la cónyuge de este último, que es el adquirente en subasta del bien, ya otorgó el asentimiento conyugal conforme se
desprende del instrumento de fs. 223/226.

En definitiva, la condena dictada en esta causa ha importado obligar a las partes a cumplir con el contrato, lo que lleva ínsito que la
entrega de los bienes involucrados deberá efectuarse libre de ocupantes y con los impuestos, tasas y servicios al día, tal como
fuera pactado.

Por tal motivo, si mi voto es propiciado, habrá de confirmarse la sentencia definitiva en todo cuanto decide.

XI. En lo referente a las costas, en virtud del principio objetivo de la derrota, y que la sentencia deberá ser confirmada, la misma
suerte debe seguir la imposición de costas del pronunciamiento recurrido.

XII. Voto, en definitiva, para que se confirme la sentencia apelada en lo que decide y fue objeto de agravios. Las costas de alzada
deberían imponerse a la codemandada Liliana M. J. Pontoriero, en función del principio general de la derrota que consagra el art.
68 del rito.

El Dr. Molteni, votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Li Rosi.

El Dr. Picasso dijo:

Adhiero al voto de mi distinguido colega, Dr. Li Rosi, con la siguiente salvedad:

No comparto la postura del juez de primera instancia ni de mis colegas en cuanto admiten la pretensión del actor a ser
indemnizado por el lucro cesante representado por la renta dejada de percibir de la unidad funcional n. 2 del inmueble sito en la
calle Diego Rojas … de esta Ciudad al no poder disponer del inmueble como consecuencia del incumpliendo contractual.
Es sabido que aunque en el lucro cesante sólo puede aspirarse a una certeza relativa sobre la frustración de los beneficios
esperados, siempre es menester prueba bastante al respecto. Es decir, el actor debe aportar circunstancias objetivas que permitan
inferir que las ganancias se habrían previsiblemente logrado de no ocurrir el hecho perjudicial (Zavala de González, Matilde,
“Resarcimiento de daños”, t. 3, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1997, ps. 175/176).

En este entendimiento, se ha señalado que el lucro cesante, como todo daño, debe ser cierto, no meramente conjetural o
hipotético, por lo que para que prospere el reclamo, efectuado por el actor, de que se le resarzan los perjuicios que estima en la
renta que pudo haber obtenido por su alquiler, debió aquel haber acreditado, sea la existencia de un contrato de locación que debió
ser rescindido o que quedó resuelto, o la necesidad de alquilar otra vivienda, por no disponer del inmueble, etc. Es verdad que el
incumplimiento “pudo” provocar este tipo de lucro cesante, pero no es “cierto” que lo haya provocado en el caso concreto; al
menos, no hay prueba de que el incumplimiento haya generado, como consecuencia inmediata (conf. art. 520, CCiv.), ese lucro
cesante (esta sala, 30/11/1984, “Gracia, Ricardo A. v. San Bernardo Atlántica, S.A”).

Siguiendo este orden de ideas, el actor refirió que el inmueble en cuestión estaba destinado a ser alquilado a terceros a partir del
mes de enero de 2008 (ver fs. 44 vta.). Sin embargo, no acreditó hecho alguno que permita inferir tal extremo; en otros palabras,
no probó que hubiera sufrido un menoscabo real, efectivo, cierto, como consecuencia del incumplimiento contractual.

Por ello, entiendo que corresponde desestimar el reclamo indemnizatorio pretendido.

Salvo en este aspecto, y por análogos fundamentos a los empleados por mi colega, adhiero al voto del Dr. Li Rosi en lo atinente a
todas las restantes cuestiones que han sido objeto de apelación y agravios.

Y Vistos:

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se confirma la sentencia apelada, con costas de Alzada a cargo
de la codemandada Liliana M. J. Pontoriero.