FIDUCIA INMOBILIARIA

¿QUÉ ES LA FIDUCIA INMOBILIARIA?

Oikos Títulos tiene como finalidad la administración de recursos y bienes de un proyecto inmobiliario,
administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de ese proyecto. Esta es una herramienta
para el desarrollo de inmuebles AAA y la participación de pequeños inversionistas en los mismos.
Con el respaldo de Grupo Empresarial
Nuestras sociedades fiduciarias aliadas, evalúan los riesgos, cuentan con contratos adecuados al negocio
específico y divulgan la información al público sobre el alcance de su participación en el proyecto de acuerdo
con la modalidad del negocio fiduciario inmobiliario.
Derechos Fiduciarios
Los derechos fiduciarios son una fracción de participación dentro de un patrimonio. Al invertir en estos usted
adquiere la propiedad en un inmueble específico según su porcentaje de participación proporcional a
los derechos fiduciarios totales dentro del patrimonio. Esta figura fiduciaria permite la democratización de
la finca raíz, donde con pequeños capitales se puede participar y ser parte de la valorización y rentabilidad de
inmuebles AAA.
Para construir un proyecto inmobiliario AAA se necesita dinero, por lo que hay que invertir un capital que cubra
los costos de su construcción. A los dueños de ese capital se les denomina inversionistas de finca raíz e
inmobiliario, lo que podría ser usted, si decide invertir con nosotros.

Cuando el proyecto todavía está sobre planos, y para tener mayor seguridad sobre su inversión, OIKOS
Títulos crea un fideicomiso, que es una figura jurídica que representa en un solo paquete la totalidad del capital
que deberá invertirse para realizar dicho proyecto. De esta manera, usted como inversionista compra derechos
fiduciarios, es decir un porcentaje de ese fideicomiso, proporcional al tamaño de su inversión.

El encargo fiduciario le evitará muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en
la transferencia de finca raíz.
Negocios Fiduciarios
Según se transfiera o no la propiedad de los bienes entregados, los negocios fiduciarios se dividen en los
siguientes:
1.Fiducia de Inversión
Fideicomiso de inversión con destinación específica
Es el negocio fiduciario celebrado con arreglo a lo dispuesto en el numeral 3 del art. 151 del EOSF en el cual
se consagra como finalidad principal la inversión o colocación a cualquier título de suma de dinero, de acuerdo
con las instrucciones impartidas por el constituyente.
Se entiende incluidos en este tipo de negocios, para efectos de su clasificación, los fondos de
inversiones capital extranjero establecidos en el decreto 2080 de 2000 y el régimen de transición establecidos
en el art. 10 del Decreto 4800 de 201 así como los contratos celebrados con arreglos a lo dispuesto en el Título
1 del Libro 33 de la parte 2 del Decreto 2555 de 2010.

Administración de inversión de fondos mutuos de inversión

Es el negocio fiduciario celebrado con los fondos mutuos de inversión para la administración fiduciaria de
sus inversiones.
2.Fiducia inmobiliaria
Es el negocio fiduciario que, en término generales, tienen como finalidad la administración de recursos y
bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y
ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Puede presentar varias
modalidades:

De Administración y Pagos
En virtud de cual se trasfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin prejuicio de la transferencia o no
de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectué los pagos asociados a su
desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiere las unidades
construidas a quienes resultan beneficiarios del respectivo contrato.
En desarrollo de este negocio la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de
las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.

De Tesorería
Tienen como finalidad principal encontrar a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos
en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario.

De Preventas
Conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes
de la promoción y consecución de interesados en adquirir un inmueble dentro de un proyecto inmobiliario.
En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismos de vinculación a un proyecto inmobiliario y
los administra e invierte mientras se cumple las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo
del proyecto inmobiliario.
3.Fiducia de administración
El negocio fiduciario en virtud del cual se entregan bienes a una sociedad fiduciaria, transfiriendo o no su
propiedad, para que los administre y desarrollo la gestión encomendada por el constituyente, destinado los
bienes fideicomitidos junto con sus respectivos rendimientos, si los hay, al cumplimiento de la finalidad señalada.
Puede tener varias modalidades:
Administración y Pagos
Tiene como finalidad la administración de sumas de dinero y/u otros bienes que junto con sus rendimientos, si
los hay, pueden ser destinados al cumplimiento oportuno y adecuado de las obligaciones que señale.
Deben entenderse incluidos en este subtipo, aquellos patrimonios autónomos afectados a la realización de
actividades empresariales de que trata el art. 2 de la ley 1116 de 2006.
Administración de Procesos de Titularización
Tienen por objeto la emisión y/o administración de una emisión de valores emanados de un proceso de
titularización de activos y bines. Con este negocio se pretende crear mecanismos para respaldar la rentabilidad
y el pago de los títulos emitidos, contando la sociedad fiduciaria con la potesta de utilizar los activos que
conforman el patrimonio autónomo, para realizar las gestiones pertinentes al pago oportuno de las obligaciones
de la titularización.
Administración de Cartera
Tienen como finalidad principal la administración de carteras e improductivas de entidades financieras y/o del
sector real.

Administración de Procesos Concursales

Este negocio fiduciario se genera en virtud de la designación efectuada a una sociedad fiduciaria como
agente liquidador o promotor de un proceso concursal y tiene como objetivo la administración de los
recursos afectos a su finalidad.
Debe entenderse por procesos concursales, a los acuerdos de reestructuración de que trata la ley 550 de 199
en cuanto esté vigente, el proceso de reorganización y el proceso de liquidación judicial consagrado en la ley
1116 de 2006.
La fiducia para proyectos inmobiliarios
Es un conjunto de bienes que se constituye mediante un acuerdo de voluntades denominado contrato de fiducia
mercantil, en el que el constituyente puede o no transferir a favor del fideicomiso la propiedad de tales bienes
para ser administrados por una sociedad fiduciaria. Lo anterior con el objeto de cumplir una finalidad específica
conforme las instrucciones dadas por el constituyente en el contrato o en documento separado.
¿Qué funciones tiene el fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios?
Existen las siguientes modalidades:
(i) Fideicomisos inmobiliarios de administración y pagos: el fideicomitente transfiere el lote de terreno para
que la sociedad fiduciaria administre el proyecto, efectúe pagos asociados a su desarrollo con recursos
suministrados por el fideicomitente, y transfiera las unidades construidas a los beneficiarios con quienes el
fideicomitente o fideicomiso haya suscrito promesas de compraventa.
(ii) Fideicomisos inmobiliarios de tesorería: el fideicomitente transfiere dinero en efectivo al fideicomiso para
que la sociedad fiduciaria los invierta y administre, siempre destinándolos a la ejecución del proyecto.
(iii) Fideicomisos inmobiliarios de preventas: los compradores se vinculan comprometiéndose a entregar
recursos a la fiduciaria para que los administre e invierta, mientras el desarrollador cumple con las condiciones
de viabilidad para la construcción del proyecto.
¿Quiénes intervienen en la celebración de un contrato de fiducia?
Intervienen el constituyente, denominado fideicomitente; la sociedad fiduciaria, quien tendrá la administración
del fideicomiso; y la persona designada por el fideicomitente como beneficiario.
El fideicomitente puede estar conformado por una pluralidad de personas que cumplen diferentes roles, como
el fideicomitente tradente (transfiere el derecho de dominio del inmueble para el desarrollo del proyecto), el
fideicomitente gerente y el fideicomitente constructor.
Los beneficiarios del fideicomiso podrán ser los mismos fideicomitentes o terceros que se vinculan y son
designados para recibir un beneficio fiduciario consistente en la transferencia de inmuebles construidos o
recursos.
¿Qué diferencia hay entre encargo fiduciario y fideicomiso?
Se utilizan indistintamente; sin embargo, son figuras legales diferentes. En el encargo fiduciario el constituyente
no transfiere la propiedad de los bienes, mientras que en el patrimonio autónomo sí hay una efectiva
transferencia del derecho de dominio de los bienes.
En los fideicomisos, los bienes que se transfieren serán de su propiedad y no hacen parte del patrimonio, del
constituyente, ni de la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso. Por tanto, posibles acciones de
embargos, remates, etc. que se dirijan contra el constituyente o la sociedad fiduciaria no afectan tales bienes.

La fiducia inmobiliaria: un beneficio

¿Cuáles son los beneficios para los adquirentes de vivienda?
El principal beneficio que da la estructura de fiducia inmobiliaria para el adquirente de vivienda es la seguridad
que su dinero va a ser debidamente invertido en la obra.
En efecto, el adquirente de unidad inmobiliaria puede estar seguro que su dinero se va a mantener en
su patrimonio a través de un encargo fiduciario, hasta el momento en que la obra alcance su punto de
equilibrio, o sea, el punto en que se declara que la obra es viable técnica, comercial y jurídicamente. De esta
manera no compromete recursos a una obra que está llamada al desastre.
En segundo lugar, la fiducia inmobiliaria de administración y pagos da transparencia sobre el manejo
de los recursos, en especial porque una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera es la encargada
de administrar los recursos y bienes que se han destinado al proyecto, garantizando así que los recursos se
destinarán efectivamente a la construcción.

En tercer lugar, el beneficio del esquema fiduciario se da en un abaratamiento de costos en el proceso de

construcción, lo que permite que el constructor oferte precios altamente competitivos en el mercado, lo cual
claramente es un beneficio a dos bandas.

CONTRATO DE FIDEICOMISO- Proceso de Estructuración, - Conocimiento total del contrato de

fideicomiso y normatividad aplicable. - Definición clara de los derechos y obligaciones de las partes
(Fideicomitentes, Fideicomisarios, Comité Técnico, Fiduciaria).
MANUAL DE POLITICAS Y PROCEDIMIENTO FIDUCIARIOS
CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA
TEMA DE LA INVERSION DE LOS FONDOS
TASA DE INTERES
FORMAS DE PAGO
PLAZOS

VENTA DEL ACTIVO-INMUEBLE

DOCUMENTACION LEGAL DE VENTA A CREDITO
ENTREGA DEL BIEN- TRADICION ( transferencia del bien)
¿Por qué buscar proyectos con una fiducia?
Para Stella Villegas de Osorio, presidenta de Asofiduciarias (gremio fiduciario en Colombia), la fiducia
inmobiliaria ha sido uno de los motores en la construcción de nuevos proyectos habitacionales en el país.
Además, las personas naturales pueden tener la certeza que sus recursos se encuentran respaldados en una
entidad que los custodia y administra.
Según esta entidad, en la fiducia inmobiliaria se administran los recursos y bienes de un proyecto inmobiliario,
o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto respaldado. Las
sociedades fiduciarias deben identificar los riesgos del negocio a celebrar mediante la evaluación de sus
particularidades, contar con contratos adecuados y divulgar la información al público sobre el alcance de su
participación en el proyecto, según la modalidad de la fiducia.
A propósito, hay tres clases:
1. La fiducia inmobiliaria de preventas: esta es la más común y la que más se ajusta a las personas que
están buscando un proyecto habitacional nuevo. Es la que se celebra en virtud de encargar a las
fiduciarias del recaudo y administración de los dineros provenientes de la promoción del proyecto
inmobiliario entregados por los interesados en adquirir los inmuebles del proyecto mientras se cumplen
con ciertas condiciones necesarias para ser destinados al desarrollo del mismo.
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2. Fiducia inmobiliaria de tesorería: su finalidad es encargar a la sociedad fiduciaria de la inversión y
administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, conforme lo
establecido en el respectivo contrato fiduciario.
3. Fiducia inmobiliaria de administración y pagos: mediante la celebración de un contrato de fiducia
mercantil se constituye un patrimonio autónomo, al que se le transfiere el inmueble a partir del cual se
adelantará el proyecto inmobiliario, y se transfieren o no otros bienes o recursos con el fin de que la
fiduciaria efectúe los pagos del proyecto, según las instrucciones señaladas en el contrato, y para que
posteriormente transfiera las unidades construidas a los adquirientes.
Recomendaciones
Hablamos con Aristóbulo Borja, gerente de inversiones de la fiduciaria Fiducoldex, quien nos contó que las
personas pueden escoger, según su libre voluntad, entre un proyecto de vivienda a quien se le entrega el dinero
directamente al constructor, u optar por construcciones nuevas, sobre planos, que están cobijados por una
fiduciaria. En su opinión, no es que tenga nada de malo ir por la primera alternativa, pero si elige el segundo
camino, hay más tranquilidad para quien está comprando y para la compañía constructora¿Por qué
entonces elegir la alternativa fiduciaria?
1. Porque el dinero está rentando: cuando el comprador busca una fiduciaria, estos recursos se manejan
a través de un fondo de inversión colectivo (FIC) que los pone a rentar. Es una alternativa más atractiva
que guardar la plata debajo del colchón o que ponerlos en una cuenta de ahorros, donde el dinero incluso
puede perder valor, dado que la valorización en este producto termina siendo inferior a la inflación.
2. Porque le da tranquilidad a las partes: es la figura más atractiva para el constructor, ya que cuando
las ventas llegan a punto de equilibrio, recibe el dinero y se ejecuta el proyecto. De otro lado, el
comprador va a la fija de que su inversión no será utilizada para propósitos distintos que la terminación
de su proyecto habitacional.
3. Las condiciones se mantienen: la fiducia se pacta con unas condiciones que se mantienen a largo de
la ejecución del proyecto. Es otra manera de darle más garantías al inversionista y a la constructora.