“ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO EN EL

DISTRITO DE SAN JUAN

BAUTISTA”

ÍNDICE

N° de página

Introducción………………………………………………………………………………1

Mapa del sector de viviendas…………………………………………………………. 2

Problema del trabajo de investigación…………………………………………………3

Análisis e indicadores……………………………………………………………………4

Resultados y conclusión……………………………………………………………… 18
 Introducción:
Para el trabajo de investigación que se presentará a continuación, se analizaron
los distritos emergentes de Lima, con potencial comercial y los de mayor beneficio
en vías de comunicación y trasporte (aeropuerto, puerto del Callao, acceso del
transporte urbano, etc).
En consecuencia, decidimos estudiar la tendencia del mercado de Magdalena del
Mar, para el que planteamos una encuesta, que permitió medir los indicadores que
nos llevarán a concluir el desarrollo de un proyecto inmobiliario para la zona, que
contribuya a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho distrito y la mejora
urbanística.
Por otro lado, considerando la historia de Magdalena, es relevante mencionar los
siguientes antecedentes:
Desde los inicios de la época republicana, en nuestro país, se crean los primeros
distritos de Lima como: Miraflores, Chorrillos, Barranco, Magdalena, entre otros.
El desarrollo urbano de “Marbella”, nombre que tomó Magdalena, al inicio de su
población, juega un papel importante, pues fue el primer poblado y al mismo
tiempo balneario y a partir de ella, se originan una serie de nuevas urbanizaciones.
En 1872 se convierte en “La Gran Magdalena” la misma que, tras la Guerra del
Pacífico (Guerra Perú-Chile), quedó en ruinas y como consecuencia, en 1920 se
divide en 3 distritos: Magdalena del Mar, Magdalena vieja (Pueblo Libre) y San
Miguel.
En la actualidad, San Miguel es el distrito de mayor crecimiento inmobiliario,
apoyado en gran parte, por la creación del 1er centro comercial del País en 1976,
llamado “PLAZA SAN MIGUEL”, esta iniciativa aportó en el crecimiento comercial
y urbanístico de la zona.
Así mismo, Pueblo Libre viene incrementando su plusvalía de forma notoria, por lo
que, se encuentra en la mira de proyectos inmobiliarios y cada día crece su
demanda, por estar cerca a distintos centros de estudios y otras instituciones.
Sin embargo, Magdalena a pesar de ser una de los distritos tradicionales y antiguos
de Lima, no ha tenido el mismo comportamiento de sus vecinos (San Isidro, San
Miguel y Pueblo Libre), por lo que, creemos que tiene una gran oportunidad de
crecimiento y desarrollo urbanístico.
Además, está considerada como uno de los distritos, con el suelo menos sísmico,
atractivas para la construcción de edificios.
Mapa del sector de viviendas:
Lima Moderna, la misma que está conformado por Jesús María, Lince, Magdalena
del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Barranco.
Problema:
-Bajo valor urbano de San Juan Bautista (seguridad, orden,
limpieza).
-Falta de visión de las autoridades e inversionistas.
A continuación, analizaremos 14 preguntas, que nos llevarán a concluir el tipo de
proyecto que pondrá a San Juan Bautista al nivel de grandes distritos de Lima.

Análisis:
La muestra de la investigación corresponde a 100 personas encuestadas, con las
siguientes características:

Datos de la muestra

Las personas encuestadas viven en San Juan Bautista y 57% fueron mujeres.
Respecto a la edad, podemos señalar que pertenecen a la población
económicamente activa y por ende cuentan con poder de decisión y endeudamiento.
 Pregunta 1
¿Cuál es el rol que cumple en la vivienda? Cantidad %
Cabeza de familia 62 62%
Hijo (a) 26 26%
Solo 12 12%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
De 100 encuestados el 62% son cabeza de familia, seguido por hijos con el 26% y
por último personas que viven solas en departamentos o cuartos alquilados con el
12%.

Análisis:
Las personas encuestadas son en su mayoría cabezas de familia, esposos (as),
quienes pueden tomar decisiones y lo que definan repercute en el futuro de los
suyos.
 Pregunta 2
¿Cuántas personas habitan en la vivienda? Cantidad %
de 1 a 4 67 67%
de 5 a 10 33 33%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
Del universo de encuestados, el 67% indican que está compuesta por familia
nuclear de 1 a 4 personas y el 33% que viven entre 5 a 10 personas en un mismo
departamento o vivienda.

Análisis:
Podemos identificar que la muestra está compuesta por familias pequeñas, en la
mayoría jóvenes entre 30 a 40 años, que empiezan a formar su hogar.
 Pregunta 3
¿Con quienes compartes la vivienda? Cantidad %
Familia nuclear 63 63%
Parientes 26 26%
Solo (a) 9 9%
Con amigos 2 2%
Grand Total 100 100%

Interpretación
De100 encuestados el 63% comparte de vivienda con esposos e hijos, seguido
por el 26% de personas que viven con parientes, el 9% pertenece al grupo de
personas que viven solas y el 2% con amigos.

Análisis
La cifra de personas que comparten la vivienda con esposo (a) e hijos, es bastante
alta, por lo que, es importante considerar que en San Juan Bautista se podría
demandar beneficios para toda la familia como seguridad y zonas de esparcimiento
para los hijos.
Respecto a los demás grupos, podrían requerir independizarse a corto plazo,
según la oferta.
 Pregunta 4
Lugar de nacimiento Cantidad %
San Juan Bautista 50 50%
Provincia 43 43%
Otros Regiones 7 7%
Grand Total 100 100%

Lugar de nacimiento
7%

50%
43%

S.J.B. Provincia Otras Regiones

Interpretación:
De 100 encuestados el 50% ha nacido en San Juan Bautista, seguido por el
43% que vino desde provincia y el 7% que nació en otras Regiones y se encuentran
radicando en nuestro Distrito.

Análisis:
Gran parte de las personas que son de Region de Ayacucho, escogen San Juan
Bautista como lugar de vivienda, por que la consideran de fácil acceso a distintos
puntos, en el caso de las personas que son de provincia, tienen el perfil
emprendedor, pues cuentan con pequeños negocios y los que vienen de otras
Regiones, prefieren la zona por ser bastante comercial, céntrica y económica en
alquileres, a diferencia de otros distritos.
 Pregunta 5
Tipo de vivienda Cantidad %
Alquilada 59 59%
Propia 41 41%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
De los 100 encuestados el 59% viven en casas alquiladas y el 41% tienen vivienda
propia.

Análisis:
Podemos determinar que en San Juan Bautista hay una gran oportunidad para
proyectos inmobiliarios, pues cuenta con una población mayoritaria que vive en
alquiler y más de la mitad de este grupo vienen de provincia.
 Pregunta 6
¿Podría decirme la renta mensual? Cantidad %
No paga renta 41 41%
501 - 1000 29 29%
1001 - 1500 19 19%
100 - 500 9 9%
2001 a más 1 1%
1501 - 2000 1 1%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
De un total de 100 encuestados el 41% no paga alquiler ya que cuentan con vivienda
propia, el 29% paga de 150 a 300 soles, el 19% entre 301 y 600 soles, seguido del
9% que paga entre 601 a 1000 soles y por último el 1% mantiene una renta mensual
entre 1,100 soles a más
Análisis: El 59 % pertenece a la muestra de personas que viven en alquiler y
pueden pagar una renta mensual, en gran proporción, entre 200 a 1,100 soles, lo
que quiere decir que el costo de alquiler en la zona de San Juan Bautista es de los
más económicos, a pesar de estar considerado dentro de los distritos modernos
de Huamanga.
Así mismo, las personas que tienen casa propia, tienen interés de comprar una
segunda vivienda a corto plazo.
 Pregunta 7
Situación laboral Cantidad %
Empleado 45 45%
Independiente 42 42%
Estudiante 9 9%
Jubilado 4 4%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
De 100 encuestados el 45% son empleados de otras empresas, el 42% son
independientes, seguido por el 9% que son estudiantes y el 4% jubilados.

Análisis:
Podemos concluir que el 45% de las personas cuentan con un respaldo
económico mensual, ya que, trabajan para alguna empresa.
Sin embargo, un dato importante, es que el 42% son personas emprendedoras
que tienen sus propios negocios y prefieren a San Juan Bautista como su zona de
movimiento y son claves para el desarrollo comercial del distrito.
 Pregunta 8
¿Te gustaría trabajar cerca a donde vives? Cantidad %
Si 83 83%
Me es indiferente 13 13%
No 4 4%
Grand Total 100 100%

Interpretación
De 100 encuestados el 83% les gustaría trabajar cerca de su vivienda, a el 13% le
es indiferente y al 4% prefiere trasladarse a otro distrito.

Análisis
Se puede señalar que al gran porcentaje de las personas que viven en San Juan
Bautista les gustaría trabajar cerca o dentro de su distrito, para optimizar en el
tiempo de traslado, eso les daría mayor tranquilidad familiar y económica.
 Pregunta 9
¿En qué zona prefieres vivir? Cantidad %
Zona residencial 55 55%
Zona comercial 45 45%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
De 100 encuestados el 55% prefieren vivir en una zona residencial y el 45% en
una zona comercial.

Análisis:
A pesar de que el mayor porcentaje de la muestra prefiere vivir en una zona
residencial, la medida es bastante ajustada, ya que, también les interesa estar en
una zona comercial, tipo Distrito de Ayacucho o Jesús Nazarena, por lo que, les
gustaría vivir cerca de un conglomerado de negocios.
 Pregunta 10
¿En cuánto tiempo proyectas comprar una vivienda? Cantidad %
1 a 3 años 47 47%
4 a 10 años 44 44%
No tiene planes 9 9%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
Del universo de encuestados, el 47% tiene planes de comprarse una vivienda en
el corto plazo (de 1 a 3 años), el 44% a largo plazo (de 4 a 10 años) y el 9% no tiene
planes, ya que, cuenta con vivienda propia y no le interesa el negocio
inmobiliario (por ejemplo, comprar para alquilar).

Análisis:
Debido al alto número de personas que viven en casas alquiladas, San Juan
Bautista tiene una demanda importante de potenciales compradores que desean
adquirir una vivienda a corto plazo.
Interpretación
El 61% de personas encuestadas quieren vivir en Magdalena, seguido por San
Miguel con el 12%, Miraflores con el 10%, Jesús María con el 7% y en porcentajes
entre el 3% y el 1%, los distritos de San Isidro, Los Olivos, Pueblo Libre, provincia,
Surco y La Molina.
 Pregunta 11

¿En qué distrito te gustaría vivir? Cantidad %

Ayacucho 44 44%
San Juan Bautista 38 38%
Jesus Nazarena 10 10%
A. Avelino C. 7 7%
Carmen Alto 1 1%
Total 100 100%

Análisis: Las personas que viven en San Juan Bautista, les gustaría quedarse a
vivir en dicho distrito con una minima diferencia perceptual en Ayacucho, siempre
que mejoren las condiciones de vida, pues tienen un cariño muy arraigado por el
mismo y no piensan mudarse.
Sin embargo, si se da la oportunidad de hacerlo, lo harían a distritos cercanos como
Ayacucho o como segunda opcion el distrito de Jesus Nazareno, pues, destacan el
orden, seguridad y la facilidad de contar con centros comerciales.
 Pregunta 12
Qué te gusta hacer en tu tiempo libre? Cantidad %
Familia 43 43%
Entretenimiento 32 32%
Deporte 23 23%
Trabajar 2 2%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
Del total de encuestados, el 43% prefieren compartir su tiempo libre con su familia,
el 32% les gusta tener actividades de entretenimiento (ir al cine, hacer compras,
reunión con amigos, etc), al 23% le gusta hacer deporte y el 2% aprovecha para
seguir trabajando.

Análisis:
La cifra de personas que prefieren compartir con la familia, nos muestran que hay
una importante demanda de zonas comerciales en el distrito, pero de forma
organizada y segura.
 Pregunta 13
¿En qué te movilizas? Cantidad %
Servicio público 83 83%
Movilidad propia 17 17%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
El 83% de las personas se movilizan en servicio público y el 17% en movilidad
propia.

Análisis:
Este punto nos muestra la necesidad de un transporte público organizado y que
estas personas puedan vivir cerca a sus trabajos para descongestionar el tráfico
de vehículos con dirección a zonas empresariales, comercio y/o Administrativo como
el distrito de ayacucho.
 Pregunta 14
¿Qué necesitas en tu distrito o zona de vivienda? Cantidad %
Seguridad 69 69%
Orden y limpieza 16 16%
Parques y/o zonas verdes 15 15%
Grand Total 100 100%

Interpretación:
Del total de encuestados el 69% solicitan mejorar la seguridad en San Juan Bautista,
seguido por el orden-limpieza con un 16%, así como parques y/o zonas verdes
con un 15%.

Análisis:
Los habitantes de San Juan Bautista están contentos de vivir en dicho
distrito.
Sin embargo, la seguridad y limpieza son indicadores de gran demanda, que
aportaría en gran medida a mejorar la calidad de vida.
 Pregunta 11

¿En qué distrito te gustaría vivir? Cantidad %

Ayacucho 44 44%
San Juan Bautista 38 38%
Jesus Nazarena 10 10%
A. Avelino C. 7 7%
Carmen Alto 1 1%
Total 100 100%

Resultados
Del universo de encuestados, el 61% prefieren vivir en San Juan Bautista, seguido ayacucho,
como zona ideal de vivienda.
De este 38% de personas que prefieren vivir en Magdalena, el 51% les gustaría trabajar cerca de
su vivienda.

El 38% de personas que usan servicios públicos son empleados, por lo que, el 35% de esta
muestra, les gustaría trabajar cerca de su vivienda, para optimizar el tiempo de traslado a su centro
de labores.

Además, se ha identificado que, las personas que proyectan vivir en San Juan Bautista, piden
seguridad, orden y limpieza.

Así mismo, la población de San Juan Bautista, añora los distritos de ayacucho y Jesús nazareno
como posibles viviendas, pues destacan sus zonas comerciales ordenadas.

Por último, el problema de bajo valor urbano de San Juan Bautista, se solucionaría con la
construcción de un centro comercial ordenado y centros empresariales, que en consecuencia brinden
seguridad, convirtiéndolo en un distrito de zonas residenciales y comerciales, que, a largo plazo,
elevará la plusvalía del distrito.

Finalmente, es importante plantear a las autoridades de San Juan Bautista, la necesidad de

implementar proyectos inmobiliarios de este nivel, ya que, el distrito alberga a gran cantidad
de emprendedores que podrían traer flujo de inversión e ingresos al distrito.

Por todo lo mencionado, creemos en el desarrollo de San Juan Bautista y apostamos por el
proyecto “INMOBILIARIO LAS AMERICAS”, que busca trascender y brindarle a dicho distrito mayor
seguridad y desarrollo urbano, creando un centro comercial y empresarial moderno con el apoyo de
socios inversionistas.